房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題及對(duì)策

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金量大、投資回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的必要前提。會(huì)計(jì)成本核算作為成本管控的重要基礎(chǔ)以及會(huì)計(jì)工作的重要組成部分，顯得尤為重要。在成本核算過(guò)程中，要明確成本核算對(duì)象，進(jìn)行準(zhǔn)確而規(guī)范的成本核算，從而促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)決策、降低成本、進(jìn)一步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算中存在的問(wèn)題現(xiàn)象進(jìn)行深入分析，指出問(wèn)題所在并提出相應(yīng)的解決措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；核算對(duì)象；會(huì)計(jì)科目

1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

（1）土地費(fèi)用、前期工程及建筑安裝費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)或征用費(fèi)以及安置費(fèi)等；前期工程費(fèi)主要包含測(cè)繪費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)及三通一平費(fèi)等；建筑安裝費(fèi)用主要包含材料費(fèi)、人工費(fèi)等。（2）工程相關(guān)的配套費(fèi)用及其他費(fèi)用。它是指水，電，煤氣以及道路交通、照明等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以及學(xué)校、商店、停車(chē)場(chǎng)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（3）管理費(fèi)用及籌資成本。主要是指施工過(guò)程中所產(chǎn)生的折舊費(fèi)、維修費(fèi)用及人員工資等；籌資成本主要是指貸款利息等。

2存在的問(wèn)題

2.1科目設(shè)置不明確

當(dāng)前，我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)相關(guān)規(guī)范不夠具體，在現(xiàn)行規(guī)定中以“開(kāi)發(fā)成本”作為成本核算的一級(jí)科目，企業(yè)再根據(jù)自身管理需要，設(shè)置下一級(jí)的明細(xì)科目，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目不明確。加之很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容，不在傳統(tǒng)的企業(yè)核算內(nèi)容中，科目設(shè)置的不明確使得賬簿反映的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)既不能提供配套成本的金額，又無(wú)法準(zhǔn)確為配套成本的進(jìn)一步分?jǐn)偺峁┫嚓P(guān)數(shù)據(jù)。進(jìn)而影響成本分析，無(wú)法為決策提供有效支持。

2.2核算對(duì)象無(wú)有效劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在項(xiàng)目類(lèi)型多、且有同一項(xiàng)目涵蓋多功能、多結(jié)構(gòu)的情況，往往需要對(duì)其進(jìn)行分期分批的成本核算。然而由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并沒(méi)有對(duì)這類(lèi)情況進(jìn)行較為明確的劃分，使得實(shí)際工作中出現(xiàn)核算對(duì)象劃分過(guò)細(xì)或過(guò)粗的不恰當(dāng)情況，從而影響了成本核算的實(shí)效性。核算對(duì)象劃分的過(guò)細(xì)會(huì)造成公共費(fèi)用需要進(jìn)行多次分配，不僅增加了會(huì)計(jì)核算的工作量，降低會(huì)計(jì)核算的效率，還增加了企業(yè)的核算成本；核算對(duì)象劃分過(guò)粗，則不能將實(shí)際成本全面地反映出來(lái)，對(duì)進(jìn)行成本控制與成本分析不利。

2.3間接性成本費(fèi)用的分?jǐn)傠S意性強(qiáng)

配套設(shè)施以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相應(yīng)間接成本，應(yīng)當(dāng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行歸集與分配，決定了成本核算的時(shí)效性。隨意轉(zhuǎn)換對(duì)自身有利的成本攤銷(xiāo)，是影響會(huì)計(jì)成本核算信息不準(zhǔn)確的因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的歸集和分配欠缺規(guī)范性，隨意性強(qiáng)都將影響成本分析資料的可靠性和完整性。

2.4核算周期不穩(wěn)定等問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常周期較長(zhǎng)，存在項(xiàng)目在竣工后都未進(jìn)行結(jié)算、相關(guān)配套設(shè)施延遲安裝等現(xiàn)象，加之成本核算方法不科學(xué)或不合理等因素，最終影響項(xiàng)目的結(jié)算周期，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。使得企業(yè)方不能及時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)。

3提升會(huì)計(jì)成本核算實(shí)效性的對(duì)策

3.1合理劃分，明確成本核算對(duì)象

在進(jìn)行成本核算時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、建設(shè)周期、功能和結(jié)構(gòu)類(lèi)型，項(xiàng)目地點(diǎn)以及承包方等各因素的性質(zhì)，結(jié)合實(shí)際情況充分考慮管理需求，科學(xué)合理地分配和歸集費(fèi)用，從而明確費(fèi)用的承擔(dān)主體，在便于稅收清算、滿(mǎn)足成本核算需要的原則下，確定成本核算對(duì)象。具體如下：（1）同一項(xiàng)目的不同功能區(qū)域及不同結(jié)構(gòu)形式的，要在分區(qū)、分批進(jìn)行成本核算的基礎(chǔ)上，按其功能和結(jié)構(gòu)的不同，分別劃分具體的成本核算對(duì)象。（2）同一總承包方施工的多個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目的開(kāi)工和竣工時(shí)間相近、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類(lèi)型一致的，可作為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3）對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的，可根據(jù)項(xiàng)目成本管理的需要，有效地結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，按其區(qū)域及建設(shè)周期來(lái)劃分成本核算對(duì)象。（4）對(duì)于需要分?jǐn)偝杀镜呐涮自O(shè)施，具體情況具體對(duì)待。有獨(dú)立設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算，且為多個(gè)主體項(xiàng)目服務(wù)的，需要作為一個(gè)單獨(dú)成本核算對(duì)象；若只為一個(gè)項(xiàng)目服務(wù)且造價(jià)較低的，可直接計(jì)入該主體項(xiàng)目成本。

3.2完善核算內(nèi)容

會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容，要根據(jù)企業(yè)不斷發(fā)展和變化的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，作出相應(yīng)的調(diào)整，保證成本核算的全面性，包括無(wú)形資產(chǎn)也需納入成本核算的范疇。無(wú)形資產(chǎn)的成本核算，要根據(jù)各階段的投入和費(fèi)用支出做出累計(jì)攤銷(xiāo)，并全部列入經(jīng)營(yíng)成本。

3.3合理設(shè)置科目及會(huì)計(jì)賬簿

科學(xué)合理的進(jìn)行成本核算科目劃分，既有助于工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀(guān)性反映，又能提升企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析及成本管控。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特性以及成本管理的需求，明確成本項(xiàng)目與進(jìn)行明細(xì)核算的科目。在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的費(fèi)用可進(jìn)行項(xiàng)目合并；對(duì)于發(fā)生次數(shù)多或數(shù)額較大的費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)立會(huì)計(jì)科目。并根據(jù)施工合同，設(shè)置開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬目，以多欄式的賬簿格式，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)記錄。

3.4準(zhǔn)確分配和歸集成本費(fèi)用

由于成本核算對(duì)象較為復(fù)雜，導(dǎo)致部分成本費(fèi)用不能直接歸集到具體的成本核算對(duì)象當(dāng)中，因此要采用具有針對(duì)性的方法，進(jìn)行科學(xué)合理的成本分配，從而實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的歸集核算，以有效避免因成本費(fèi)用隨意分?jǐn)偠鴮?dǎo)致的成本核算不合理、不公平現(xiàn)象。

3.5明確核算周期

由于影響項(xiàng)目竣工的因素較多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目拖延，影響核算周期。因此，在項(xiàng)目尚未完全竣工之前，可先行通過(guò)設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目，將預(yù)算支出費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，提前著手相應(yīng)的結(jié)算工作。等到工程竣工結(jié)算時(shí)，再按照實(shí)際支出進(jìn)行項(xiàng)目總成本調(diào)整。以此來(lái)固定成本核算周期，提升核算效率。

3.6加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員職業(yè)素養(yǎng)

會(huì)計(jì)人員要通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)，提升自身的專(zhuān)業(yè)技能水平和信息技術(shù)處理能力，提高會(huì)計(jì)成本核算的正確性和規(guī)范化。進(jìn)而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的完善。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工作，通過(guò)科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)成本核算，能夠客觀(guān)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，對(duì)于企業(yè)降低成本、科學(xué)決策、資源優(yōu)化等具有重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要做到明確核算對(duì)象及核算周期，合理地進(jìn)行成本費(fèi)用歸集分配等，從而提高成本核算效率與會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐雪.企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在問(wèn)題及策略[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2015(1):172.

作者：郭莉格單位：石家莊藁城旅投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司