房地產(chǎn)企業(yè)中的管理會計應(yīng)用

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摘要:隨著我國大環(huán)境的變化以及相關(guān)政策的推行，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度隨之放緩，從高速增長期面向平穩(wěn)期邁進(jìn)，此時房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭更加白熱化。此時，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率及質(zhì)量，做好管理會計工作，對于企業(yè)成本控制以及競爭力的提升具有重要促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞:管理會計;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制

目前，受到政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中主要受到來自政府層面的土地成本壓制以及消費(fèi)者層面的房價擠壓，造成部分企業(yè)的成本支出效益收入之間存在不均衡的狀況，從而影響企業(yè)未來經(jīng)營效益增長。為了進(jìn)一步避免該類問題出現(xiàn)，需要在企業(yè)內(nèi)部做好相應(yīng)的管理會計工作，不僅能夠從傳統(tǒng)的企業(yè)財會模式中跳脫出來，同時還能夠為企業(yè)決策層提供更加全面的財務(wù)管理服務(wù)。鑒于此，針對管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中如何應(yīng)用這一內(nèi)容進(jìn)行深入分析具有重要現(xiàn)實意義。

一、管理會計概念及內(nèi)涵分析

管理會計就是成本管理會計的簡稱，是一個管理學(xué)名詞。管理會計是從傳統(tǒng)的會計系統(tǒng)中分離出來，與財務(wù)會計并列，著重為企業(yè)進(jìn)行最優(yōu)決策，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)的一個企業(yè)會計分支。為此，管理會計需要針對企業(yè)管理部門編制計劃、作出決策、控制經(jīng)濟(jì)活動的需要，記錄和分析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，“捕捉”和呈報管理信息，并直接參與決策控制過程［1］。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，其核心目標(biāo)便是創(chuàng)造利潤最大化，而管理會計便圍繞于此來強(qiáng)化企業(yè)中各項管理工作。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項數(shù)據(jù)信息來發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中所存在的問題，并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價值的信息，以此來為企業(yè)的各項決策提供服務(wù)支持［2］。管理會計在企業(yè)中是與財務(wù)會計并列實施的，其與財務(wù)會計的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別，其核心的職能價值是對企業(yè)過去的解析、當(dāng)前的控制以及未來的籌劃。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

(一)管理會計體系構(gòu)建不完善目前，我國現(xiàn)階段在營業(yè)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理會計建設(shè)時，相對應(yīng)的體系建設(shè)結(jié)構(gòu)并不完善，且在構(gòu)建的重難點上仍舊傾向于財務(wù)層面，而對于管理會計實際所需的各項業(yè)務(wù)信息展開以及會計流程推進(jìn)并未設(shè)置相對應(yīng)的管理系統(tǒng)［3］。對于房地產(chǎn)類經(jīng)營企業(yè)而言，其所展開的管理會計在工作內(nèi)容中存在問題最多的就是全面預(yù)算、成本以及績效評價三項，一旦其中某一項會計實務(wù)處理出現(xiàn)偏差，均會對管理會計的質(zhì)量產(chǎn)生影響，甚至影響企業(yè)未來的經(jīng)營成效。此外，居于管理會計自身管理任務(wù)設(shè)定層面而言，任意單一環(huán)節(jié)的缺失，均可直接對最終的管理成果產(chǎn)生影響，此時，作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理層，必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理會計工作體系構(gòu)建重視度。

(二)管理會計信息化程度不高信息技術(shù)的運(yùn)用，對于管理會計而言，能夠促使管理工作能夠從中進(jìn)一步挖掘更多具有實用價值的財務(wù)數(shù)據(jù)信息，從而為企業(yè)決策及戰(zhàn)略制定提供數(shù)據(jù)支撐［4］。但是，目前大量房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)管理會計工作時，所涉及的工作內(nèi)容仍滯留于電算化的基礎(chǔ)應(yīng)用階段，例如，雖然已經(jīng)建立財務(wù)共享服務(wù)中心，但是在大大數(shù)據(jù)的應(yīng)用方面仍舊停留于簡單的數(shù)據(jù)記錄或是錄入層面，導(dǎo)致管理會計所應(yīng)發(fā)揮的財務(wù)事前預(yù)測功能缺失，最終造成企業(yè)管理效率以及市場經(jīng)營效益隨之下降。

(三)成本計算以及管理方法應(yīng)用不匹配與其他行業(yè)企業(yè)相對比，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營總所涉及的成本經(jīng)營支出數(shù)量十分龐大，其中囊括了工程設(shè)計、土地使用權(quán)購買以及項目施工等多個重大項目費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，一旦成本管控質(zhì)量不佳，將會造成企業(yè)流失大量的資金資源，從而降低企業(yè)效益空間，形成利潤損失［5］。在此基礎(chǔ)上，部分企業(yè)管理會計工作開展期間并未實現(xiàn)全過程成本管控，而是在傳統(tǒng)成本計算方法束縛下，缺少對于成本管理直觀概念認(rèn)知，尤其是在項目推進(jìn)過程中，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新精神，所有成本管理工作均是依賴于固有經(jīng)驗進(jìn)行測算，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益隨之受到影響。

三、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中管理平臺構(gòu)建

(一)構(gòu)建完善的經(jīng)營決策平臺在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營決策平臺主要是指全面預(yù)算管理系統(tǒng)，居于會計管理內(nèi)容角度分析，經(jīng)營決策平臺的構(gòu)建，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在最短的時間內(nèi)完成目標(biāo)地塊經(jīng)營指標(biāo)的測算工作，提升拿地決策的制定效率，提升效益空C財會管理AIKUAIGUANLI間［6］。同時，居于滾動測算的盈利視角急性分析，管理會計經(jīng)營決策平臺的構(gòu)建，能夠為企業(yè)的資金流入及流出做好與預(yù)規(guī)劃工作，提升資金鏈安全保障的同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險降低也具有重要的促進(jìn)效果，具體而言，在進(jìn)行經(jīng)營決策平臺構(gòu)建時，可從兩方面著手，縱向組織架構(gòu)設(shè)置中，搭建了多層級全面預(yù)算模型，以“項目子公司—城市公司—公司總部”層級為主;橫向業(yè)務(wù)設(shè)置中，集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營物業(yè)以及物業(yè)管理三大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)建更具全面性的企業(yè)管理會計預(yù)算模型，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)管理會計工作水平的階段性提升目標(biāo)。

(二)搭設(shè)健全的運(yùn)營監(jiān)控平臺為了進(jìn)一步針對企業(yè)運(yùn)營期間各項系統(tǒng)中提取出有價值數(shù)據(jù)并進(jìn)行轉(zhuǎn)換和篩選，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搭建健全的監(jiān)控平臺，借此將財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一合并至一個財務(wù)數(shù)據(jù)庫中，從而在企業(yè)之內(nèi)形成一個企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)全局俯視圖。具體而言，在管理會計監(jiān)控評價的搭設(shè)時，應(yīng)該做好以下工作內(nèi)容:①在企業(yè)之內(nèi)提前構(gòu)筑一個報表分析題體系，要求該體系能夠全面且快速的針對企業(yè)需求變化進(jìn)行分析，同時設(shè)定全面的企業(yè)分析指標(biāo)庫，該體系的設(shè)立，目的在于幫助管理者更好地改善企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營能力及水平［7］。②構(gòu)建一個企業(yè)級別的財務(wù)數(shù)據(jù)庫，將分散于各個部門中的所有數(shù)據(jù)整合至一個系統(tǒng)中，并做好分析維度的規(guī)范設(shè)定，使得企業(yè)分散的數(shù)據(jù)源能夠在數(shù)據(jù)集成工具的整合下，制作出一個能夠從橫、縱兩個層面深入分析企業(yè)經(jīng)營問題的三維坐標(biāo)軸，期間可通過該軸全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在成本、營銷以及運(yùn)行等多個層面所存在的問題，并分別給出解決措施。

(三)建立全面的成本管控平臺將管理會計應(yīng)用于房地產(chǎn)輕易而成本管理中，構(gòu)建更具全面性的成本管控平臺十分有必要，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，利用管理會計進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制時，首先需了解房地產(chǎn)開發(fā)過程，主要以投資機(jī)會選擇、決策、項目前期開發(fā)、正式施工、租售以及售后服務(wù)五個方面，本次研究中調(diào)查了北京、上海、廣州三個城市中共計9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項成本在直接成本中的比例現(xiàn)狀，如表1所示:通過對表1中內(nèi)容進(jìn)行分析能夠發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段北京、上海以及廣州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計工作的重點通常集中在土地成本的管理方面，且在實際的管理會計工作執(zhí)行過程中，對于管理平臺的構(gòu)建也并加以重視。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理會計成本管控平臺，應(yīng)該做好下述工作內(nèi)容:①構(gòu)建完善的含量指標(biāo)庫，針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行更具科學(xué)性的指標(biāo)分配，快速開展工程量測算工作的同時，還需將其后續(xù)施工設(shè)計的參考標(biāo)準(zhǔn)，借此提升施工圖的設(shè)計水平。②房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本管理時，可以將含量、價格以及單平方數(shù)設(shè)置為直接成本管控平臺，將成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)用于平臺管理中去，構(gòu)建對標(biāo)機(jī)制，形成促使房地產(chǎn)企業(yè)形成全新的成本數(shù)據(jù)庫管理機(jī)制，解決土地開發(fā)階段成本測算問題的同時，對于全程化成本管控目標(biāo)的實現(xiàn)也能夠起到促進(jìn)作用。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，想要充分解決管理會計信息化建設(shè)不足以及成本管控效果不佳一類問題，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理層，就必須加強(qiáng)對于管理會計工作開展重視程度。此外，還需充分做好企業(yè)內(nèi)部管理會計的決策平臺以及成本監(jiān)管平臺的搭建工作，最終為企業(yè)未來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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作者：陳加偉 單位：山東聊城當(dāng)代集團(tuán)有限公司