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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

如何加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目成本控制,有效降低成本費(fèi)用,提高項(xiàng)目利潤(rùn),增加企業(yè)盈利能力,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的課題。而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面缺乏得力的措施,成本控制效果也不盡如人意。在這種形勢(shì)下,更加重視成本控制,改變成本管理觀念,提高企業(yè)成本管理水平,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、壯大就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,制定科學(xué)的成本管理目標(biāo)。由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),全體項(xiàng)目成員和各個(gè)部門(mén)積極參加,密切配合,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,采取一系列的控制措施,對(duì)不同階段的成本加以控制,并在項(xiàng)目結(jié)束后達(dá)到成本控制目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1、全面成本控制原則全面成本控制原則要求對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程、生產(chǎn)全要素進(jìn)行控制,要求在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的事前、事中、事后各個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)行成本控制,要求對(duì)產(chǎn)生生產(chǎn)成本的各種要素都要加以控制,要求項(xiàng)目全體人員在實(shí)際的工作崗位上都樹(shù)立成本控制觀念,在自己的職責(zé)范圍內(nèi)貫徹落實(shí)企業(yè)相關(guān)的成本控制政策。

2、成本最小化原則在控制成本過(guò)程中,首先要從實(shí)際情況出發(fā),事實(shí)就是,制定科學(xué)的成本控制目標(biāo),以求使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上降低最低水平。成本控制目標(biāo)的確定不能一味追求成本最小,不能在損害工程質(zhì)量的情況過(guò)度節(jié)省成本,而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)的成本目標(biāo)設(shè)定,合理的降低成本,以達(dá)到成本最小化目標(biāo)。

3、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則是指在成本控制過(guò)程中要根據(jù)各個(gè)部門(mén),各個(gè)員工職責(zé)、權(quán)利大小,確定其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任,并按照獎(jiǎng)懲制度的要求,有過(guò)必究,有功必賞。責(zé)是指成本控制的責(zé)任,權(quán)是指賦予的責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人員采取措施來(lái)控制費(fèi)用支出的權(quán)利,利是指相關(guān)的獎(jiǎng)懲措施,根據(jù)成本控制主體目標(biāo)完成情況來(lái)實(shí)施對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的存在的主要問(wèn)題

1.成本控制觀念淡薄、落后許多企業(yè)成本控制思想仍停留在高速發(fā)展時(shí)代粗獷化發(fā)展階段,只一味追求發(fā)展速度,不重視成本控制精細(xì)化管理,成本控制觀念淡薄、落后。企業(yè)管理層往往認(rèn)為成本控制主要體現(xiàn)在施工和財(cái)務(wù)管理方面,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他環(huán)節(jié)成本控制重視不夠,企業(yè)員工成本控制觀念普遍不強(qiáng),導(dǎo)致成本控制措施在實(shí)際工作中很難落到實(shí)處。

2.成本控制體制不健全成本控制是全過(guò)程的控制,具有可執(zhí)行的、嚴(yán)格的成本控制流程是完成全過(guò)程成本控制的保證。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制過(guò)程中,沒(méi)有制定明確的、詳細(xì)的成本管理制度流程,在執(zhí)行過(guò)程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性,缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制的約束與鼓勵(lì),導(dǎo)致企業(yè)員工不作為、舞弊現(xiàn)象屢禁不止,成本控制流于形式。

3.成本控制缺乏統(tǒng)一的管理部門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及面廣,控制很為復(fù)雜,需要不同部門(mén)的共同參與。而目前房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有設(shè)立成本控制的統(tǒng)一管理部門(mén),各參與方之間缺乏有效協(xié)作與溝通,使得很多成本控制政策無(wú)法落到實(shí)處。

4.成本控制信息化管理水平低科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力,企業(yè)的管理要善于借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),達(dá)到事半功倍的效果。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

(一)整體層面成本控制優(yōu)化措施

1.加強(qiáng)企業(yè)員工成本控制理念的教育。房地產(chǎn)企業(yè)要積極組織開(kāi)展員工成本控制政策的教育與培養(yǎng),以各種形式來(lái)教育員工,讓他們充分認(rèn)識(shí)到成本控制對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性,讓他們明確自身在成本控制中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任,并指導(dǎo)他們?cè)诰唧w工作中怎樣更好的開(kāi)展成本控制工作。

2.建立完善的成本控制獎(jiǎng)懲機(jī)制與責(zé)任機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則,在建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制體系的同時(shí)要建立的配套的成本控制獎(jiǎng)懲機(jī)制與成本控制責(zé)任機(jī)制。

3.成立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門(mén)。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本管理工作,首先要明確好相關(guān)的管理部門(mén),建立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門(mén)。通過(guò)行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過(guò)程,保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。

4.建立運(yùn)行有效的成本控制管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高效的運(yùn)營(yíng)管控體系和信心化建設(shè)為支撐,建立高效的信息化成本管理的平臺(tái)。要建立全面的成本信息數(shù)據(jù)信息進(jìn)行控制,憑借現(xiàn)代化的成本控制手段進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目部中推行會(huì)計(jì)電算化,加速信息處理。在整個(gè)項(xiàng)目階段建立一套以計(jì)算機(jī)為中心的綜合成本管理信息系統(tǒng),提高成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。

(二)分階段成本控制優(yōu)化措施

1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)。在立項(xiàng)環(huán)節(jié),土地成本費(fèi)用比重很大,占整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重也在百分之二十以上,在購(gòu)地之前,應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)地價(jià)測(cè)算:在預(yù)估的銷(xiāo)售額扣除不含低價(jià)的相應(yīng)成本費(fèi)用后,購(gòu)地價(jià)格的上限是多少;要保持合理利潤(rùn)率,比如10%的凈利潤(rùn)率時(shí),購(gòu)地價(jià)格的上限又是多少。

2.規(guī)劃環(huán)節(jié)。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制屬于事前成本控制,對(duì)全過(guò)程成本控制將產(chǎn)生重要影響。一方面,要加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)控制,邀請(qǐng)多家知名的設(shè)計(jì)公司參加競(jìng)投,組織項(xiàng)目專(zhuān)家對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行審核以保證投標(biāo)單位的質(zhì)量。另一方面,要加強(qiáng)定額預(yù)算,對(duì)各種主要材料進(jìn)行定額設(shè)定,并根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況規(guī)定一定的波動(dòng)幅度。

3.招投標(biāo)環(huán)節(jié)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制首先要做好施工單位招標(biāo)工作,嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì),要盡量選擇施工資質(zhì)齊全、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的施工方。其次要制定完善的合同條款,在與施工方簽訂合同時(shí),要盡量措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)轿?,減少產(chǎn)生歧義的地方。

4.采購(gòu)環(huán)節(jié)。采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制可操作性相對(duì)較大,加強(qiáng)這環(huán)節(jié)成本控制,將能有效減少成本整體支出。在招投標(biāo)環(huán)節(jié),應(yīng)注意三點(diǎn):第一,加強(qiáng)采購(gòu)計(jì)劃控制,定期編制采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后遞交采購(gòu)部統(tǒng)一批量采購(gòu)。第二,建立采購(gòu)責(zé)任制度,明確采購(gòu)人員的相關(guān)責(zé)任。第三,與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,尋求價(jià)格上的優(yōu)惠、質(zhì)量上的保證、付款信用期的延長(zhǎng)、發(fā)貨效率的提高。

5.施工環(huán)節(jié)。項(xiàng)目大部分成本費(fèi)用發(fā)生在施工環(huán)節(jié),是成本控制的重點(diǎn)階段。在實(shí)施施工之前,房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì),監(jiān)督施工進(jìn)度;在供應(yīng)材料時(shí),要嚴(yán)格按材料領(lǐng)購(gòu)計(jì)劃供應(yīng)材料;在對(duì)施工方工程款支付時(shí),要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度來(lái)支付,而且每次支付不應(yīng)超過(guò)總進(jìn)度工程款的九成,以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)算時(shí)始終占據(jù)主導(dǎo)地位,也能起到保證工程質(zhì)量的作用。

五、結(jié)論

加強(qiáng)成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)提高自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、保證合理的盈利水平、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著積極重要的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)自身項(xiàng)目實(shí)際情況,制定相關(guān)成本控制措施,并在實(shí)際工作中落實(shí)貫徹,不斷優(yōu)化,從而為企業(yè)爭(zhēng)取合理利潤(rùn),為社會(huì)創(chuàng)造更大價(jià)值。

作者:陸戎 單位:長(zhǎng)沙理工大學(xué)