房地產公司財務管理問題分析

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摘要：對于房地產企業(yè)的管理和發(fā)展來說，財務管理起到了至關重要的作用。建立最優(yōu)化的財務管理模式來提高房地產公司的管理水平，讓企業(yè)能夠適應不斷變化的經濟市場，保證房地產公司的可持續(xù)發(fā)展。本文針對房地產公司中財務管理的問題及解決措施，進行了簡單分析和探討。

關鍵詞：房地產公司；財務管理；問題；對策

隨著市場經濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產企業(yè)內部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經濟環(huán)境下，我們有必要對房地產公司的財務管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應當前的社會發(fā)展。

一、房地產公司財務管理的特點

在當前環(huán)境下，房地產公司的財務管理特點主要體現在兩個方面，一方面是房地產公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產公司的財務管理難度增加了。

1.房地產公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經營周期當中，會使房地產的經營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產企業(yè)的經濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產的開發(fā)所面臨的風險加劇。

2.房地產公司財務管理的難度加大。在當前環(huán)境下，關于房地產的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關系都屬于房地產公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產公司財務關系，具體來說表現在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環(huán)境之下，房地產企業(yè)的財務管理難度是有所增加的。

二、房地產公司財務管理的基本現狀分析

1.房地產企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。

3.房地產公司融資困難。房地產企業(yè)為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優(yōu)劣。

三、房地產公司財務管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務管理體系。房地產企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統(tǒng)一性；二是要設立相應的財務管理機構，規(guī)范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序,提高會計質量。

2.提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。

3.擴大房地產公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環(huán)境下促進房地產企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結合當下房地產行業(yè)發(fā)展的現狀對整個房地產行業(yè)做出分析，經過分析之后，我們可以得出，房地產企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產企業(yè)正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業(yè)務，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。

4.提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強風險控制。房地產公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環(huán)境，尤其是在現有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務活動和經濟活動，科學進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經濟環(huán)境，要以我國國民經濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調整公司的經營方式，以此來提高自己的市場應變能力。

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作者：郭曉明 單位：江蘇財經職業(yè)技術學院