應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)下房地產(chǎn)價格變遷淺析

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【摘要】應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下房地產(chǎn)價格變遷的影響因素較多，房地產(chǎn)價格形成具有內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，在動態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論中可以通過對房地產(chǎn)價格形成機(jī)理的深層次分析，探究如何調(diào)控房價并對房價變遷展開探討，以獲取有用的相關(guān)對策和建議。本文基于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討廣州房地產(chǎn)價格變遷，并針對廣州房地產(chǎn)價格的形成提出相應(yīng)的價格調(diào)控意見，需要運(yùn)用好貨幣政策調(diào)控房價，制定和實施各種措施。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;廣州房地產(chǎn);價格變遷

引言

應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期理論以及貨幣政策理論，對房地產(chǎn)價格形成和內(nèi)外部影響因素的重要研究理論，從價格動態(tài)變化對廣州房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產(chǎn)價格的上升，保證房地產(chǎn)價格維持在合理、穩(wěn)定的動態(tài)范圍內(nèi)。國內(nèi)外學(xué)者房地產(chǎn)價格的研究主要是從房地產(chǎn)價格成本構(gòu)成、宏觀經(jīng)濟(jì)變量和房地產(chǎn)價格相關(guān)性等角度，分析廣州房地產(chǎn)價格的合理性，并在價格分析的結(jié)論上實施相應(yīng)的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現(xiàn)象加重，人口遷移和城市結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生相應(yīng)作用，要合理調(diào)控房地產(chǎn)價格，不僅要實踐對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產(chǎn)價格上升的負(fù)面影響，研究廣州房地產(chǎn)價格變遷對控制房地產(chǎn)價格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實意義。

1、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的重要性

應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角探究房地產(chǎn)價格形成內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，借助動態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論對房價分析發(fā)現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)價格指數(shù)與實際貸款利率和貨幣供應(yīng)量之間存在顯著關(guān)系，且短期情況和長期情況相同，三者之間存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，不過由于實際貸款利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整難度大，想要調(diào)控廣州房地產(chǎn)還需要從其他調(diào)控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產(chǎn)價格，在2008年初，廣州在全國房價只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領(lǐng)先杭州，排到了第4位，此時北京房價仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據(jù)榜首，但廣州的排名顯得穩(wěn)多了，一直排名前五，不過房價漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房價到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產(chǎn)價格漲幅高達(dá)298%，100平米十年內(nèi)的房價增值高達(dá)250萬元。廣州從2008年金融危機(jī)過去之后，房地產(chǎn)市場逐步回暖，加之我國一直實施寬松適度的貨幣政策，在各種調(diào)控政策的打壓廣州市房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)顯著上升的趨勢，一直穩(wěn)定我國各省市房地產(chǎn)價格前五名，由此可見，廣州市房地產(chǎn)價格調(diào)控并不到位。因為以往對房地產(chǎn)市場的投機(jī)過度、羊群效應(yīng)、噪聲交易等都是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，很難充分對各項現(xiàn)象進(jìn)行全面解釋，且忽略了房地產(chǎn)市場的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產(chǎn)價格破洞變化的內(nèi)在機(jī)理，為對廣州房地產(chǎn)價格實際運(yùn)行特征進(jìn)行合理解釋，需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格波動發(fā)生的內(nèi)在機(jī)理詮釋，基于房地產(chǎn)微觀主體在購房時的情感依附以及購買決策的個人情緒和他人觀念影響等進(jìn)行探究，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下看待廣州房地產(chǎn)價格的變遷，更有利于做好房地產(chǎn)價格的描述。

2、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的實際情況

廣州市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會的總投資1200多億元，涵蓋場館建設(shè)和維護(hù)、城市面貌和環(huán)境改善等領(lǐng)域。在巨額資金投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動城市房地產(chǎn)價值水漲船高。“如果沒有亞運(yùn)會前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產(chǎn)價值很難得到體現(xiàn)。”亞運(yùn)會對廣州房價的影響有兩點(diǎn)，一是投資改造市容，廣州市面貌和環(huán)境改善，預(yù)算資金1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治，工業(yè)污水治理等經(jīng)費(fèi)，外部環(huán)境的改變?yōu)榉績r創(chuàng)建的優(yōu)良的上升空間。二是最終促成房價“補(bǔ)漲”亞運(yùn)會的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房價上。受到限購、限價、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新建住房成交套數(shù)為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房價相對于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運(yùn)會帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，推動了房地產(chǎn)價值的提升，導(dǎo)致廣州樓市“補(bǔ)漲”需求強(qiáng)烈。

3、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制

依據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來，廣州房地產(chǎn)受輿情影響，情緒上的某種因素會影響人們投資和判斷，人類經(jīng)濟(jì)行為心理在認(rèn)知強(qiáng)化系將常常會認(rèn)為，價格上漲還會再上漲，價格下跌還會再下跌，所以經(jīng)常會出現(xiàn)在通貨膨脹和資本市場“牛市”行情時大量買進(jìn)，但在通貨緊縮階段或資本市場“熊市”行情減少消費(fèi)的情況，心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響應(yīng)該采用動態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論，這兩者能反應(yīng)廣州房地產(chǎn)價格變遷內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制。基于動態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論來看，廣州房地產(chǎn)價格變遷主要與商品本期產(chǎn)量和前一期價格的有關(guān)，主要是反應(yīng)人類經(jīng)濟(jì)學(xué)心理預(yù)期影響。蛛網(wǎng)模型假定商品的本期產(chǎn)量Qts與前一期價格決定，供給函數(shù)為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價格有關(guān)，需求函數(shù)為Qtd=g(Pt)，動態(tài)蛛網(wǎng)模型則是由三個聯(lián)立方程展現(xiàn)，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd，需求和供給是價格的連續(xù)，D(t)作為現(xiàn)期價格則是P(t)的一次函數(shù)，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預(yù)期價格也是P(t)的一次函數(shù)，表述為S(t)=c+dP(t)，預(yù)期價格還需要對現(xiàn)期價格進(jìn)行修正，兩者關(guān)系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產(chǎn)價格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c，通解為P(t)=Aerl+Pe，其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價格，A則是任意常數(shù)，若是房地產(chǎn)市場處于泡沫或者是破滅階段，此時投資者對房價會有抱漲或抱跌的預(yù)期，將K作為預(yù)期因子，衡量投資者對價格抱漲抱跌的預(yù)期強(qiáng)度，k＞0則為較強(qiáng)，k＜0預(yù)期較弱，房價上升則意味著P，(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P，(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房價向同一方向有收斂的趨勢，所以市場趨于穩(wěn)定，反之則房價變化多樣。結(jié)語綜上所述，廣州房地產(chǎn)價格變遷取決于在市場參與各方對未來房價的預(yù)期，若是參與方對房價抱有上升預(yù)期，則會增加市場需求，市場供給減少進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)價格上升，若是參與方對房地產(chǎn)價格抱有未來房價下降的預(yù)期，則房價最終步入下降通道。

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作者:李一洲 單位:廣東財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院