我國房地產的金融創(chuàng)新發(fā)展

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摘要：房地產行業(yè)覆蓋多個層面，在其滿足城市經濟發(fā)展與居民社會生活的同時，面臨著各種外部風險，這些風險如果得不到有效防范，將會對房地產行業(yè)的經濟效益、項目進度以及施工質量產生極為不利的影響。本文以房地產金融作為研究對象，探究房地產業(yè)的金融創(chuàng)新方法，以推動整個行業(yè)的健康有序發(fā)展。

關鍵詞：房地產；金融創(chuàng)新；創(chuàng)新途徑

前言

房地產金融，貫穿于房地產開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產金融思維等諸多因素的影響，房地產金融管理措施、管理制度不完善，導致房地產金融服務能力不強，資金籌措效率較低，無法真正滿足現(xiàn)階段房地產項目的開發(fā)需求。本文立足于實際，以期厘清現(xiàn)階段房地產金融發(fā)展過程之中存在的問題，從多個維度出發(fā)，采取針對性的應對手段，彌補金融創(chuàng)新環(huán)節(jié)存在的漏洞，構建起系統(tǒng)、高效的房地產金融模式。

一、現(xiàn)階段我國房地產金融發(fā)展存在的問題

（一）房地產金融體系不完善

目前我國房地產金融仍處于起步階段，沒有形成完整的房地產金融體系，實現(xiàn)對房屋貸款、強制性住房儲蓄以及合約性住房儲蓄等環(huán)節(jié)缺乏設計、規(guī)劃，導致房地產金融在落地的過程之中，風險較大，對房地產資金補給以及追回帶來了極為不利的影響，嚴重制約了房地產行業(yè)的健康發(fā)展。具體來看，房地產開發(fā)周期較長、資金需求量較大，因此在資金供需方面存在著一定的時間差異，為了更好地應對這一時間差異，保證各項建設開發(fā)活動的有序進行，房地產開發(fā)企業(yè)需要采取必要的金融手段，籌劃資金，提升金融支持力度。但是從實際情況來看，現(xiàn)階段房地產金融起步較晚，沒有形成一個完整的運行框架，導致房地產開發(fā)、房屋購買過程之中對于銀行的依賴程度過高，增加金融風險控制難度[1]。同時，房地產金融服務體系不完善，金融服務缺乏特色，金融產品同質化較為嚴重，這種情況如果在短時間內得不到有效解決，將會大大制約房地產金融業(yè)務的服務能力，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)面臨的金融風險。

（二）房地產市場問題

房地產金融受市場因素影響較大，由于我國房地產市場一直處于不斷變化之中，因此房地產企業(yè)很難根據(jù)市場變化規(guī)律，積極調整金融策略，優(yōu)化資金供應鏈條，避免市場因素對于房地產行業(yè)帶來的不利影響。為了更好地應對這一局面，需要房地產企業(yè)正視市場變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強化金融活動的市場適應能力，防控金融風險，避免房地產企業(yè)發(fā)展過程出現(xiàn)重大經濟損失，為房地產企業(yè)的健康發(fā)展注入新的生機與活力，形成市場競爭力。

二、房地產金融創(chuàng)新方法

房地產金融體系的完善需要金融機構及房地產管理人員全面掌握房地產金融發(fā)展階段存在的問題，明確房地產金融工作的著力點，推動金融創(chuàng)新，以期充分實現(xiàn)房地產金融的經濟價值與社會意義。

（一）完善房地產金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產金融在房地產項目開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補現(xiàn)階段房地產金融體系存在的漏洞，金融機構在房地產企業(yè)運行過程中，應當根據(jù)現(xiàn)階段房地產金融體系存在的問題，吸收過往有益經驗，逐步形成多層次的房地產金融體系，提升金融活動的高效性，逐步擴大房地產企業(yè)融資渠道，探討融資權益證券化的可能性，促進我國房地產行業(yè)的健康有序發(fā)展。例如可以借鑒澳大利亞等國家的經驗，采取逆向年金抵押貸款的方式，為客戶提供個性化的金融支持，確保各類資金較為方便地進入到房地產金融體系之中，在為消費者提供更為便捷的住房貸款服務的同時，降低房地產企業(yè)的融資難度，為后續(xù)各項開發(fā)建設工作的開展提供極大的資金支持[2]。

（二）建立完善的房地產金融法律體系

為了確保房地產金融活動的有序開展，在不斷進行金融體系創(chuàng)新的基礎上，還需要強化金融法律體系建設，用法律法規(guī)來規(guī)范各項金融行為。例如以現(xiàn)有的法律法規(guī)為依據(jù)，根據(jù)實際情況，進行現(xiàn)行法律法規(guī)的添加或者完善，規(guī)范房地產金融借貸雙方的行為，管控金融風險。強化房地產金融法律體系的落實，在不斷完善房地產金融立法的基礎上，相關主管部門與房地產企業(yè)之間要加強聯(lián)動，互相配合，在強化房地產金融內部管理效能的同時，對違法行為實現(xiàn)及早發(fā)現(xiàn)與準確打擊，確保房地產金融行為在法律法規(guī)的框架內有序開展，通過這種方式，穩(wěn)步推動房地產金融活動的順利進行，減少金融風險。

（三）房地產金融合同的管理

為了盡可能降低房地產合同的履約風險，在合同制定、簽署的過程之中，要確保各項利益分配、安全監(jiān)管以及質量管理等多種因素符合實際要求，確保各項金融活動能夠按照合同內容執(zhí)行[3]。一旦履約過程之中，出現(xiàn)相關問題，工作人員也能夠根據(jù)實際情況，采取更為主動的措施，來應對金融糾紛，避免重大金融風險的發(fā)生。

（四）市場因素的考量

在房地產金融活動的過程中，需要考量市場因素。由于市場始終處于動態(tài)變化過程中，因此在各類房地產利益分配階段，應當分析市場因素的變化情況，根據(jù)市場的變化，對房地產市場金融產品發(fā)展方式、金融產品服務對象等進行細化調整，逐步形成一種動態(tài)機制。通過對市場因素的考量，使得房地產金融的服務能力得到提升，利益分配更為合理，保證了整個房地產金融產品的收益與安全性[4]。同時在這一過程之中，需要加大人才引進與培養(yǎng)力度，發(fā)揮人才優(yōu)勢，確保房地產金融創(chuàng)新活動的順利開展。

三、結語

為了充分發(fā)揮房地產金融在房地產項目開發(fā)之中的作用，構建起安全、穩(wěn)定的資金鏈條，文章以房地產金融作為研究對象，立足于實際，明確現(xiàn)階段房地產金融之中存在的問題。在此基礎上，總結過往有益經驗，采取針對性的手段，不斷推動房地產金融創(chuàng)新，逐步構建起系統(tǒng)、全面、高效的房地產金融機制。

參考文獻：

[1]李淑玲.論房地產金融的創(chuàng)新問題[J].經濟研究導刊，2017（19）：59-60.

[2]郭連強，劉力臻.我國房地產金融創(chuàng)新的有關問題研究[J].求是學刊，2015（3）：81-83.

[3]王冬.我國房地產金融創(chuàng)新的有關問題探討[J].時代金融，2017（36）：185-186.

[4]田華.我國房地產金融創(chuàng)新的有關問題研究[J].環(huán)球市場，2017（3）：258-258.

作者：阮晶 單位：中國建設銀行股份有限公司煙臺分行