房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理
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［摘要］近年來，在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)由粗放型的項目管理與經(jīng)營活動逐漸轉(zhuǎn)變成精細化管理，只有把對成本的掌控和加強過程控制，才能在競爭過程中取得優(yōu)勢。將一個企業(yè)里全部關鍵的問題都融于一個管理體系內(nèi)控制是全面預算管理，這種模式在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的經(jīng)營管理中，逐漸成為首要的運營模式。全面預算管理勢必要深入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的項目管理層面。想要加強項目管理，不僅要將全面預算管理發(fā)揮到實處，還要在整個項目的開發(fā)建設中嚴格約束把控預算，用有效的資源配置來提升企業(yè)的管理水平和核心競爭力，確保戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。
［關鍵詞］房地產(chǎn);全面預算管理;風險控制
近年來，隨著國家宏觀調(diào)控的戰(zhàn)略實施，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間隨之減少，不管是對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務，還是實施過程中，控制和管理預算都顯得頗為重要
1.1全面預算有助于戰(zhàn)略目標的落實
通過對房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，有利于對企業(yè)長久的規(guī)劃與短期計劃的相互融合，也利于戰(zhàn)略目標的高度貫徹落實，使年度預算指標和房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃得到有效統(tǒng)一。
1.2全面預算有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制
由于房地產(chǎn)企業(yè)間角逐激烈，項目開發(fā)周期比較久，再加上調(diào)控政策的不穩(wěn)定性，為了控制風險評估，就需要通過全面預算管理來提前準備好成本、銷售等指標。有了完善的全面預算管理，就可以有效防范風險，建立機制，設定預警來應對突發(fā)風險，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制水平。
1.3全面預算有助于提高企業(yè)業(yè)績
將全面預算管理做完善，更是對集團性房地產(chǎn)企業(yè)的整體績效的飛躍發(fā)展，管理水平也能得到有效提高，在企業(yè)運營過程中，將全面預算管理落實到每個環(huán)節(jié)，可對集團的下屬公司經(jīng)營過程中的控制管理，計劃對經(jīng)營者都有著有效的約束。
2房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理存在的問題
2.1沒有建立全面的預算管理體制
由于國家房地產(chǎn)企業(yè)興起的晚，致使借鑒過來的預算管理體制對現(xiàn)階段企業(yè)的發(fā)展而言過于陳舊，有很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至都沒有建立健全預算管理體系，有些企業(yè)的項目實施單位中的預算管理就僅限于形式而已，沒有對其加強管理，惡性循環(huán)?；蚴穷A算的管理方和實施方上下級之間缺少及時的溝通和交流，無法將預算考核監(jiān)督落到實處，使企業(yè)整體規(guī)劃不完善，不能施展出預算管理的作用。與此同時，整個房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對預算管理體制的建設還沒有形成統(tǒng)一意見，這就致使很多企業(yè)只根據(jù)自身需求而一味盲目展開有關預算管理工作，在房地產(chǎn)企業(yè)預算的管理工作中加入許多人為因素，相較而言使其缺少嚴謹性與科學性，這便造成了預算工作和實際管理的不相符，像如此的預算管理工作不能給企業(yè)的發(fā)展提供有利的幫助，對企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)生不利影響。
2.2沒有建立合理性的預算數(shù)據(jù)
什么是合理的預算呢?這是每位企業(yè)管理者都有的困擾。為了搶施工進度，有很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒等施工設計圖紙完成就開始動工，導致設計預算超出估算指標、施工圖的預算超出設計預算，完工結(jié)算更是遠遠超出施工圖的預算。另外，有的企業(yè)預算做的不夠科學，用來測算的依據(jù)不夠，資料也太少，致使預算的指標往往和實際情況存在很大的差異，這就失去了預算的真實意義。現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場正是調(diào)控的重要階段，有些企業(yè)對國家的調(diào)控政策并沒有徹底領會其精神，使得預算缺乏標準性，從而有很多預算指標對企業(yè)環(huán)境來說不能相容，因為將預算的目標制定得過高，且缺少科學性，對市場的應變能力更是不足，使得市場不容易容納這樣的預算指標體系。例如，對房地產(chǎn)的銷售情況一味的樂觀，一旦出現(xiàn)對房屋的“限購”政策，就會面臨很大的財務風險。
2.3沒有建立全面的預算管理考核方式
雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)建立和實施了對預算的全面管理，但是對其考核制度和評價體系卻沒有科學的建立，或是已經(jīng)建立了考核制度和評價體系，卻只是形式?jīng)]有落到實處，也沒有進一步的完善。以實際指標為依據(jù)，與預算指標中間相差異作為考核標準來衡量企業(yè)的管理水平，用財務的指標對相應績效來考核，是現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)采用的考核方式?？墒菍⒇攧罩笜俗鳛闃I(yè)績指標的方式是有很大缺陷的，因為控制折舊、攤銷、收入、融資等這樣可以人為操控盈利的方式都可控制財務指標，以至于經(jīng)營的管理者對推遲和縮減支出、培訓支出等短期獲利的方法更為受用。員工沒有辦法正視自己工作與財務結(jié)果中的關系，而財務指標大多數(shù)都是月、季度結(jié)算，無法提供實時的信息，更是缺少過程監(jiān)督，沒辦法將預算管理的優(yōu)勢發(fā)揮出來，不能客觀地反映出其中的問題，對提高預算的管理水平更是不利。
3完善房地產(chǎn)行業(yè)全面預算管理的對策
3.1建立健全全面的預算管理體制
(1)完善管理制度。建立結(jié)構(gòu)嚴謹、合理規(guī)范的管理組織體系是對企業(yè)預算管理難題的解決方法，它是一項系統(tǒng)工程。第一，要確定將項目作為利潤中心，明確責任中心的權(quán)責預算管理制度，還要將目標確立好，要將業(yè)績報告和預算指標考核的差異作出具體分析，還要以預算管理原則、方法為編制企業(yè)預算的依據(jù)，要對相關單位和個人做考核。第二，以企業(yè)集團管理模式與房地產(chǎn)行業(yè)的特點為依據(jù)，引導預算工作的實施，將項目行業(yè)分析和預測報告做好，把權(quán)、利、責三點明確確立，可以制定一套完善的房地產(chǎn)預算管理制度。(2)提高管理權(quán)威性。僅僅制定了預算管理制度還是不夠的，還應該提高在預算管理中的權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中要以企業(yè)目標為中心，一旦確認預算，全部經(jīng)濟活動都要以其為目標而開展，為了將預算的約束力與控制力提升，企業(yè)中各個部門都應該認真實行項目開發(fā)周期中的全部活動。(3)增強員工意識。有了預算管理制度，還應該提高全體員工的參與度和配合意識。房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都多多少少涉及預算的管理工作，因此各部門間要做到親密無間環(huán)環(huán)相扣。企業(yè)的管理者們可以組織企業(yè)的全體員工一起參與預算工作的編制、籌劃，充分將企業(yè)預算管理的重要性傳達給每位員工，增強員工與管理者之間的合作力。
3.2完善預算數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況千變?nèi)f化，國家政策直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，用于預算的數(shù)據(jù)也應根據(jù)時代標準推陳出新，所以，企業(yè)應該先探清國家政策方針，再根據(jù)政策制定整體指標，要對各項指標嚴格把控，并且留有余地。比如說，有些城市已經(jīng)有對外地戶口限購的政策，企業(yè)可根據(jù)此政策考慮影響，制訂應對方案。要以“面向市場”為主要思想，可以在變幻的市場行情中經(jīng)得起考驗。在預算制定的過程中，企業(yè)應該先對本地的需求量和目標客戶等問題做充分的研究，以減少預算太大所承擔的風險。而預算管理作為現(xiàn)代化管理的工具，各個項目的業(yè)務和職能部門都包含其中，在施工過程中對施工招標控制、材料的數(shù)量價格質(zhì)量等經(jīng)營活動工程中，都賦含著復雜的管理信息，所以，在如今信息技術(shù)完善的情況下，應該加大企業(yè)對數(shù)據(jù)的發(fā)覺度和對信息的敏感度，分析其中差異，改進方案，總結(jié)經(jīng)驗，保證戰(zhàn)略規(guī)劃的有效實行。
3.3建立健全的考核與評價體系
要改進財務層面、客戶層面、內(nèi)部業(yè)務過程層面和學習提升層面，這就是平衡計分卡四個層次的邏輯，可以運用在業(yè)績考核中，才是具備遠見性的過程類指標。企業(yè)的戰(zhàn)略目標和考核的指標必須有因果關系并且需要邏輯上的統(tǒng)一，要讓企業(yè)的全面預算工作有效實施，貫徹落實，就必須對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面預算的考核。企業(yè)各個部門和各級工作人員的獎懲制度也可以由預算工作結(jié)果的考核評判來制定。可以形成企業(yè)內(nèi)部的良性競爭，也可將企業(yè)內(nèi)部的人力資源充分調(diào)動起來，有利于員工積極主動地投入企業(yè)管理預算的過程中，可有效地使預算計劃得以完美進行。以前的房地產(chǎn)企業(yè)考核標準過于簡單，現(xiàn)如今能夠從之前模式中脫離出來，進行考核標準的擬定，足以調(diào)動大部分人力資源投入預算工作的淺層次目標，更加深遠的目標是實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。不僅可以把企業(yè)的年度發(fā)展計劃和預算工作的考核重要點相互結(jié)合，站在整體達標的角度來考量預算工作的考核制度，而且可以從預算工作的完成數(shù)量、完成時間和完成質(zhì)量等具體化的角度來進行對預算工作的考核，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
4結(jié)論
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況比較嚴峻，整體陷入低潮狀態(tài)，單純拿預算管理層面來說，國外的房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平就領先于我國的管理水平。因為，國外的房地產(chǎn)企業(yè)對預算的管理很嚴謹、科學、規(guī)范且重視，相比我國而言，對房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理機制不夠重視，缺少有效的經(jīng)驗借鑒，以至于在日常的預算管理工作中產(chǎn)生許多問題和紕漏。沒有建立健全全面的預算管理體制，沒有形成全面的預算管理標準，沒有科學合理的預算管理數(shù)據(jù)，沒有健全的預算考核制度等諸多問題存在于發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)，面對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應該扭轉(zhuǎn)對全面預算管理的陳詞濫調(diào)，從整體上開展企業(yè)的預算管理工作，用科學的辦法解決目前房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作可以健全完善，縮減企業(yè)不必要的成本浪費，使企業(yè)的投入和產(chǎn)出更加優(yōu)化，可以增強企業(yè)產(chǎn)品的競爭力，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中走得更長遠。
參考文獻:
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作者：呂愛民 單位：濟寧毅德物流城開發(fā)有限公司
