房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動態(tài)管理

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摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，極大的促進(jìn)了我國房地產(chǎn)工程建筑業(yè)的進(jìn)步?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)已然成為了推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要事業(yè)。做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的全階段動態(tài)管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要闡述了有關(guān)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)全階段動態(tài)管理的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目造價(jià)管理；動態(tài)管理

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動態(tài)管理的重要性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動態(tài)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)極為重要的工作，對于控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本投入起著關(guān)鍵的作用。提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)動態(tài)管理工作的質(zhì)量，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金投入進(jìn)行合理的管控，為企業(yè)帶來切實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升企業(yè)的市場競爭力。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理需要遵循的原則

2.1全方位

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理工作中的全方位原則，指的是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)動企業(yè)全體部門以及員工的積極性，使整個企業(yè)全方位投入到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理工作中。負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的工作人員應(yīng)及時分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)信息資源，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到的人力資源、建筑材料以及機(jī)械設(shè)備等項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控，一旦發(fā)生變動應(yīng)及時做出反應(yīng)，向有關(guān)部門進(jìn)行匯報(bào)，避免超出造價(jià)控制范圍的情況發(fā)生。

2.2全流程

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動態(tài)管理工作必須貫穿整個工程項(xiàng)目的流程，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目的開發(fā)之前應(yīng)制定周密的造價(jià)管理計(jì)劃，對于一些容易受到客觀因素影響的內(nèi)容應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)完善的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)相關(guān)的管控工作，事無巨細(xì)的做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動態(tài)管理。

2.3全要素

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動態(tài)管理工作必須對可能影響造價(jià)的所有因素進(jìn)行監(jiān)督與管理，例如施工工期、施工場地的環(huán)境、建筑項(xiàng)目的質(zhì)量等。防止各要素之間的互相影響導(dǎo)致施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本投入的增加，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理中存在的問題

3.1只重視靜態(tài)管理，忽視了動態(tài)管理

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響比較大，往往在工程項(xiàng)目開始之前就將工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行了確定。須知，隨著我國建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，工程項(xiàng)目中可能會出現(xiàn)許多不可控的變化，如果忽視了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的動態(tài)管理工作，就會使得管理工作無法進(jìn)行靈活的變動以適應(yīng)工程的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法適應(yīng)日益激烈的市場競爭，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.2缺少預(yù)案設(shè)計(jì)

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目造價(jià)的管理時忽略了設(shè)計(jì)預(yù)案的過程。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工過程會受到來自多方面因素的影響，施工工藝、建筑材料以及施工人員等因素隨時有可能發(fā)生變動，施工使用的實(shí)際資金數(shù)額一般不會和預(yù)算等同，如果不能針對施工中可能發(fā)生的變動設(shè)計(jì)完善的預(yù)案，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)做無用功，進(jìn)而加大企業(yè)的成本投入，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3不重視立項(xiàng)階段的造價(jià)控制

當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在者不重視立項(xiàng)階段的造價(jià)控制工作的現(xiàn)象，只重視施工完成后的工程款結(jié)算工作，也就無法有效的控制成本造價(jià)。

4如何做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的全階段動態(tài)管理

4.1決策階段

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)必須仔細(xì)分析工程項(xiàng)目的可行性以及造價(jià)方案，進(jìn)而尋找出最為科學(xué)合理的投資方案。在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行全方位的匯總整理并進(jìn)行分析，為工程項(xiàng)目的決策階段提供切實(shí)可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

4.2設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對工程項(xiàng)目的造價(jià)管理起著決定性的作用。原因在于，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接影響著工程項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建材種類以及施工工藝等內(nèi)容，進(jìn)而對工程項(xiàng)目的資金投入進(jìn)行了初步的規(guī)劃。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)完成后就會開始進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算的設(shè)計(jì)，進(jìn)而粗略的確定工程項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)。

4.2.1初步設(shè)計(jì)

一般情況下，初步設(shè)計(jì)是在對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對比分析后選擇出的最優(yōu)結(jié)果，是對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的一種具象化反映。進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的過程中，工作人員必須明確會影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的具體因素，嚴(yán)格按照投資總額設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、規(guī)模、建材等，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大化的降低企業(yè)的成本投入。

4.2.2施工圖設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì)經(jīng)過審核批準(zhǔn)后，設(shè)計(jì)人員可以此為依據(jù)進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)工作。施工圖是設(shè)計(jì)的最終產(chǎn)品，同時也是進(jìn)行施工過程的基礎(chǔ)。施工圖設(shè)計(jì)過程中的造價(jià)管理體現(xiàn)在對于工程量的控制。對于一些不可控因素如建筑材料及機(jī)械設(shè)備的成本、施工現(xiàn)場的環(huán)境因素等造成的預(yù)算超額，設(shè)計(jì)人員應(yīng)及時進(jìn)行反應(yīng)，并采取適當(dāng)?shù)氖侄螌κ┕D進(jìn)行改進(jìn)。

4.2.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理工作

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程中，由于各種客觀因素的影響，對于設(shè)計(jì)的修改工作一般是無法避免的，修改設(shè)計(jì)必然會帶來成本投入的增加。但房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)墓芾頊p少設(shè)計(jì)修改帶來的損失。須知，設(shè)計(jì)修改的時間越早，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失也就越低。故此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，避免設(shè)計(jì)中的錯誤以及紕漏，確定最為科學(xué)合理的施工方案，盡量避免施工過程中對于設(shè)計(jì)的修改，從而降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，控制工程項(xiàng)目的造價(jià)。

4.3施工階段

4.3.1加強(qiáng)施工過程的管理工作

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量直接影響到工程項(xiàng)目的造價(jià)管理工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工過程的管理力度，對于影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的各項(xiàng)因素進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)測與把控。管理人員應(yīng)明確自身責(zé)任，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工之前，必須對施工人員進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，從思想、體質(zhì)及專業(yè)能力等多方面著手，素質(zhì)不達(dá)標(biāo)者堅(jiān)決不允其上崗；施工過程中管理人員需要嚴(yán)格管理施工工藝，仔細(xì)記錄施工的流程，交接過程更需嚴(yán)格管理，一旦出現(xiàn)偏差決不允許下一項(xiàng)施工流程開展，項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員需要仔細(xì)審查竣工驗(yàn)收資料并進(jìn)行總結(jié)，吸收經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

4.3.2保證建材與設(shè)備的質(zhì)量

建筑材料與機(jī)械設(shè)備是房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的重要內(nèi)容。為了提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，必須保證建材與機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量。（1）建筑材料。首先，購進(jìn)建筑材料時，必須選取口碑過硬的生產(chǎn)商，并要求其提供質(zhì)量合格證明；其次，在建材運(yùn)抵施工現(xiàn)場時，管理人員應(yīng)對建材的質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場審查，堅(jiān)決杜絕以次充好的現(xiàn)象；最后，建筑材料容易受到環(huán)境的影響，因此在施工過程要注意對建材進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，避免環(huán)境因素?fù)p害建材的質(zhì)量。（2）機(jī)械設(shè)備。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理部門在施工之前必須檢查機(jī)械設(shè)備，一旦發(fā)現(xiàn)問題立即進(jìn)行維修或更換，購買設(shè)備時也需注意從正規(guī)廠商手中購買；施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)派遣管理人員嚴(yán)密監(jiān)測機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行情況并進(jìn)行記錄；房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，管理部門應(yīng)加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)工作，定期對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面檢查。

4.3.3合同管理規(guī)范化

合同管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須給予高度的重視。在與施工單位簽訂合同的過程中，必須對施工過程中可能發(fā)生的情況進(jìn)行全方位的考慮，制定明確的條款，對于可能出現(xiàn)的爭議設(shè)計(jì)合理的賠償措施，防止因合同不規(guī)范引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間的糾紛，合同用語應(yīng)書面化，表達(dá)需嚴(yán)禁，甲乙兩方的權(quán)利以及義務(wù)必須對等。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位全體人員必須認(rèn)真了解合同的內(nèi)容，保證合同能夠順利履行。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理工作，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析影響工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作的因素，做好各方面的協(xié)調(diào)與配合，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)實(shí)施全階段的動態(tài)管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，為我國的現(xiàn)代化建設(shè)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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作者：薛文婕 單位：深圳市華茂嘉投資有限公司