房地產(chǎn)工程管理的資金控制

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摘要：近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程管理中做好資金的控制有著重要作用，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重要的直接影響，對(duì)企業(yè)的生存活動(dòng)產(chǎn)生著重要的影響。科學(xué)的資金管理制度能夠在實(shí)際的工作當(dāng)中促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，因此本文將對(duì)房地產(chǎn)工程管理中資金控制的重要意義進(jìn)行分析，進(jìn)而針資金控制管理提出有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；資金控制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)開始興起并逐漸產(chǎn)生激烈的競爭，房地產(chǎn)工程建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重心，而房地產(chǎn)企業(yè)的管理對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量又產(chǎn)生著關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)工程的建設(shè)需要涉及大量的資金，因此在管理的過程當(dāng)中，對(duì)資金的控制是非常重要的內(nèi)容。

一、做好房地產(chǎn)工程管理中的資金控制的重要意義

(一)能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)工程的建設(shè)涉及到大量的資金，合理地進(jìn)行工程預(yù)算的管理，做好資金的統(tǒng)籌配置工作，從而可以在工程開始就做好成本的控制，在工程的施工階段，按照預(yù)算方案來開展施工工作，使資金能夠得到合理的使用與控制，減少不必要的支出，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)競爭力，使其在激烈的競爭當(dāng)中站住腳跟。公司從2006年起在海晟維多利亞、海晟國際大廈、海晟閩江印象等項(xiàng)目及現(xiàn)在正在開展的海晟頤翔灣項(xiàng)目中全面推廣工程資金共管賬戶制度取得了非常好的經(jīng)濟(jì)收益，通過制度主動(dòng)把握工程資金流向確保了每一分錢都實(shí)實(shí)在在花在了項(xiàng)目上。(二)能夠?yàn)橘Y金的效用的發(fā)揮提供支持，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的全面控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金應(yīng)該保持一個(gè)合理的量，過多過少都不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段大多數(shù)房企都是輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，依靠融資、委貸、在建工程抵押等方式為項(xiàng)目提供開發(fā)資金。企業(yè)資金的存量影響著其償債能力，資金存量多，會(huì)失去過多的機(jī)會(huì)成本，資金存量少，則會(huì)使企業(yè)的償債能力降低，給企業(yè)帶來不利的影響。因此企業(yè)合理規(guī)劃資金的使用，優(yōu)化資金的結(jié)構(gòu)，能夠減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到最大的效用，防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)銷售回款的控制和利用，及時(shí)歸還開發(fā)貸款降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠及時(shí)了解到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和工程建設(shè)狀況，對(duì)工程建設(shè)的事前、事中及結(jié)算做到全面把控。(三)為工程建設(shè)提供有效的保障房地產(chǎn)工程的建設(shè)涉及到的項(xiàng)目多，資金投入量特別大，因此需要有足夠的后備資金進(jìn)行支持，只有做好資金的調(diào)節(jié)工作，才能為房地產(chǎn)工程建設(shè)提供有力的保障，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是內(nèi)部管理的問題，其還面對(duì)著復(fù)雜變化的市場因素，以及國家宏觀調(diào)控的政策因素等。例如政府、銀行對(duì)在建工程抵押條件下工程資金支付方面也有一定的限制，因此房地產(chǎn)企業(yè)只有做好自身的資金控制工作，對(duì)資金進(jìn)行合理的安排，才能為工程建設(shè)提供足夠的后備資金，在工程建設(shè)過程當(dāng)中出現(xiàn)問題時(shí)，才能夠有力地應(yīng)對(duì)這些問題，防止工程項(xiàng)目爛尾。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理做好資金控制的建議

(一)首先要建立起完善的工程資金管理制度。在工程招投標(biāo)階段即在標(biāo)書中約定中標(biāo)企業(yè)必須按照甲方要求設(shè)立工程資金共管資金賬戶，由甲方和銀行對(duì)資金款項(xiàng)進(jìn)行共同的監(jiān)管，資金必須用于工程建設(shè)有關(guān)的事項(xiàng)，專款專用，不得擅自更改資金的用途。銀行共管賬戶預(yù)留銀行簽章應(yīng)該為承包方財(cái)務(wù)專用章、單位法人印章(或出納印章)和發(fā)包方單位法人專用章，未經(jīng)發(fā)包方書面同意，不得隨意更換預(yù)留印章。其次，要建立并完善共管資金的審批制度，資金在使用過程當(dāng)中應(yīng)該遵循嚴(yán)格的審批制度。涉及到對(duì)工程建設(shè)所需的材料、設(shè)備、人工費(fèi)等資金的審核，如材料設(shè)備的數(shù)量、品牌、規(guī)格、進(jìn)度、有關(guān)發(fā)票的審核，在項(xiàng)目的施工過程當(dāng)中，也應(yīng)該定期進(jìn)行有效的跟蹤分析，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即采取反應(yīng)，如材料設(shè)備等資金的用量超出預(yù)算核定總額的10%，企業(yè)的工程部和財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)提起預(yù)警，有關(guān)款項(xiàng)的支出就要向公司項(xiàng)目管委會(huì)報(bào)告，向總經(jīng)理提請(qǐng)審批。最后，建立起完善的資金支付審核流程。資金的支出是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，因此在工程建設(shè)資金支付的這一流程當(dāng)中，應(yīng)該建立起一個(gè)完善的審核流程，有條件的國有單位可以通過內(nèi)部監(jiān)察審計(jì)機(jī)構(gòu)以此來加強(qiáng)對(duì)資金的管控，防止因資金支付審核的缺失，導(dǎo)致有人利用審批權(quán)力尋租。那么建立資金支付審核流程，應(yīng)包括中標(biāo)承包人根據(jù)實(shí)際工程形象進(jìn)度編制《工程資金共管賬戶支付計(jì)劃表》，承包單位填寫《工程建設(shè)項(xiàng)目資金共管賬戶支付審核表》，并由項(xiàng)目部審核之后逐次遞交成本部、財(cái)務(wù)部和分管領(lǐng)導(dǎo)審批。超過50萬以上的款項(xiàng)根據(jù)集團(tuán)“三重一大”管理制度報(bào)公司總經(jīng)理審批。(二)加強(qiáng)工程項(xiàng)目的預(yù)算管理工作和資金計(jì)劃預(yù)算管理是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的一個(gè)重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金控制的一個(gè)重要方面。首先在進(jìn)行預(yù)算的編制時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的材料設(shè)備，人工成本等因素展開深入的調(diào)查與研究，制定好有效的預(yù)算方案，認(rèn)真分析國家的有關(guān)政策，合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。在預(yù)算的執(zhí)行過程當(dāng)中，定期召開預(yù)算分析會(huì)，及時(shí)針對(duì)與預(yù)算產(chǎn)生差距的地方進(jìn)行分析，找出原因并采取措施進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整。在后期，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行效果進(jìn)行績效考核。資金的預(yù)算管理是一個(gè)全面系統(tǒng)的過程，通過對(duì)預(yù)算的管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金的控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為資金使用的有效性與合理性提供有力的支持。對(duì)于資金的使用計(jì)劃，一個(gè)工程項(xiàng)目涉及到眾多分項(xiàng)、分部工程，那么資金的使用計(jì)劃就應(yīng)該按子項(xiàng)目來進(jìn)行編制，同時(shí)由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工周期長，因此可以按照時(shí)間進(jìn)度來編制資金的使用計(jì)劃，工程的不同階段、不同時(shí)期的資金投入量不一樣，因此在編制資金的使用計(jì)劃時(shí)，可以運(yùn)用項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)橫道圖根據(jù)時(shí)期的不同來進(jìn)行合理地安排，從而促進(jìn)資金的周轉(zhuǎn)與流動(dòng)，減少資金過多的占用，提高資金的使用效率。在這一過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)來進(jìn)行施工進(jìn)度的計(jì)劃，我公司就是運(yùn)用NC系統(tǒng)和資金監(jiān)管系統(tǒng)，從而提高資金使用計(jì)劃的科學(xué)性與效益性。(三)提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段需要投入大量資金，這些資金主要來源于企業(yè)通過銀行或者金融機(jī)構(gòu)所籌集來的，當(dāng)工程順利完工并出售之后，就可以收到回款，因此從工程施工開始到竣工，再到項(xiàng)目順利出售這是一個(gè)完整的、漫長的過程，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的收支進(jìn)行合理的規(guī)劃，并且在實(shí)際的工作當(dāng)中，及時(shí)地跟進(jìn)資金的使用情況，科學(xué)的分析和比較資金的執(zhí)行情況和預(yù)期情況的差距，找出其中的原因并采取措施予以改善。在資金的支出方面：首先，加大對(duì)資金支出的控制，保護(hù)好工程建設(shè)的材料物資，減少不必要的資金支出，如施工所需的鋼筋等物資，在入庫前由專職材料員核對(duì)材料品牌、檢查同批次材料檢測報(bào)告無誤入庫后再支付相關(guān)工程材料款。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起資金的預(yù)警機(jī)制，例如對(duì)于工程預(yù)付款，應(yīng)該要有明確規(guī)定，防止資金的預(yù)支過度，公司通過共管賬戶制度明確和施工方約定設(shè)備采購、材料等預(yù)付款不得超過合同價(jià)款的50%。最后，合理保持應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的日期的一致性，避免房地產(chǎn)企業(yè)的資金遭到過多的占用。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中起著重要的作用，眼下我國的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著激烈的競爭，在市場和宏觀政策的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)更要做好企業(yè)的內(nèi)部管理工作，提高財(cái)務(wù)管理水平，尤其是加強(qiáng)對(duì)資金的控制，避免企業(yè)資金的浪費(fèi)或是閑置，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此不論是在施工前、施工過程，還是工程竣工以及之后的項(xiàng)目銷售，企業(yè)都要做好資金的控制工作，才能促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，獲得更強(qiáng)的競爭力來應(yīng)對(duì)當(dāng)下激烈的競爭，推動(dòng)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展.

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作者:焦正春 單位:廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司