房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)及合同管理

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摘要:隨著我國社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化城市建設(shè)腳步的加快，使得諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了迅猛發(fā)展。而個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，使得購買房產(chǎn)已經(jīng)成為了一種投資方式。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)收益，就需要對開發(fā)成本進(jìn)行控制，工程成本作為開發(fā)成本的重要組成部分，對其實(shí)施科學(xué)有效的控制是降低開發(fā)成本的關(guān)鍵?；诖?，文章對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)及合同管理進(jìn)行了深入的分析，并提出了管理與成本控制策略，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程招標(biāo)；合同管理

0引言

幾年來，房地產(chǎn)投資已然成為了投資的主流內(nèi)容之一，但是隨著國家相關(guān)政策的出臺，使得房地產(chǎn)市場得到了調(diào)控，使各房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)間的競爭已從以往的經(jīng)濟(jì)角力，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品差異化上的角力，將開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整為高品質(zhì)、高質(zhì)量、低成本策略，隨著這一戰(zhàn)略的不斷落實(shí)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程招標(biāo)及合同管理工作將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

1有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價(jià)

以招標(biāo)形式為載體，引進(jìn)競爭機(jī)制，能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，而且還可以在參與競標(biāo)的承包商中選擇出信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格公道的承建單位，進(jìn)而在實(shí)現(xiàn)控制開發(fā)成本目的的同時(shí)，還為后續(xù)施工管理工作的開展提供便利條件。

1.1風(fēng)險(xiǎn)把控

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，招投標(biāo)工作是一項(xiàng)關(guān)鍵性的工作，其關(guān)乎著整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能后順利的建造，建造后是否可以盈利。因此，招投標(biāo)工作可以被稱之為房地產(chǎn)開發(fā)的生命線。同時(shí)，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中難度系數(shù)較高、流程較為復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較高的環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格做好招標(biāo)工作，在選擇承建單位時(shí)對承建單位以往的建設(shè)信息進(jìn)行核實(shí)調(diào)查，以此來做好風(fēng)險(xiǎn)把控。招標(biāo)工作的進(jìn)行，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)有足夠準(zhǔn)備，時(shí)間越充足，可管控的風(fēng)險(xiǎn)就會越低。但是實(shí)際的房地產(chǎn)招標(biāo)過程中，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序是一環(huán)扣一環(huán)的，時(shí)間較為緊湊，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖還沒完善,工程就已經(jīng)開始建設(shè)了,留給招標(biāo)的時(shí)間非常有限。因此，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，做好準(zhǔn)備工作，才能夠避免因時(shí)間緊帶來的風(fēng)險(xiǎn),且在具有充足準(zhǔn)備情況下進(jìn)行的招標(biāo)工作，才可以做到有的放矢。

1.2招標(biāo)原則

工程招標(biāo)工作進(jìn)行的原則就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，所以招標(biāo)金額是結(jié)果的最好體現(xiàn)形式，而定標(biāo)的原則應(yīng)該是低價(jià)合理中標(biāo)，同時(shí)采用公開招標(biāo)的競標(biāo)模式，保證招標(biāo)工作的公平性、公開性與公正性。另外，在商務(wù)標(biāo)的審核環(huán)節(jié)，應(yīng)在招標(biāo)文件中著名，招標(biāo)方不接受不均衡競價(jià)，對明顯偏離正常標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)價(jià)有權(quán)予以調(diào)整，以此來防治投標(biāo)單位的不均衡競價(jià)給招標(biāo)方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2加強(qiáng)工程合同管理和控制

對工程合同進(jìn)行嚴(yán)格的管理與控制，可以為工程成本的控制提供法律保護(hù)，合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建單位維護(hù)自身利益的法律武器，對于工程合同管理的是否完善，產(chǎn)生的影響將直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與社會效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營過程中加強(qiáng)對工程合同的管理與控制，強(qiáng)調(diào)合同的嚴(yán)肅性，并建立具有完善制度的管理團(tuán)隊(duì)。對工程合同的擬定，需要合同管理團(tuán)隊(duì)的參與包括合同的起草、訂立、審查、會簽等多個(gè)環(huán)節(jié)，以此來幫助合同管理人員了解合同中的諸多款項(xiàng)，熟悉建筑行業(yè)的一般管理與相關(guān)規(guī)定，對影響工程造價(jià)的相關(guān)條款，如：合同價(jià)款調(diào)整條件與調(diào)整原則、合同價(jià)款的計(jì)價(jià)條件與計(jì)價(jià)方式等。并對承建單位建筑施工時(shí)所采用的材料、設(shè)備要求建立詳細(xì)的購置清單，注明生產(chǎn)廠家、品牌等詳細(xì)內(nèi)容，以此來保證工程質(zhì)量，充分體現(xiàn)工程合同的控制、管理功能，進(jìn)而為工程造價(jià)的控制提供法律依據(jù)[1]。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)階段，招標(biāo)企業(yè)為控制招標(biāo)成本，應(yīng)在招標(biāo)合同上明確以下幾點(diǎn)要求:第一，在具有完善的施工圖紙情況下，必須要做到一價(jià)包攬；第二，在不具備完善施工圖紙的情況下，招標(biāo)企業(yè)將采用模擬工程項(xiàng)目清單與費(fèi)率的方式進(jìn)行計(jì)算招標(biāo)價(jià)格，并盡量做到一價(jià)包攬；第三，使用費(fèi)率計(jì)算進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，應(yīng)在內(nèi)容中詳細(xì)標(biāo)明總包服務(wù)費(fèi)、建筑設(shè)備費(fèi)、建筑材料費(fèi)、工人費(fèi)用等；第四，使用模擬清單進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，應(yīng)確定施工圖紙，并根據(jù)施工圖紙與工程合同上注明的計(jì)價(jià)方式對招標(biāo)價(jià)格進(jìn)行組價(jià)計(jì)算。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對施工合同的簽訂與履行、工程招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，這樣做是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的招標(biāo)與工程施工間存在著密切的關(guān)系。首先，此種關(guān)系建立與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程建設(shè)的招標(biāo)過程，也就是施工合同的談判修改與簽訂的過程，就是說建筑工程甲乙雙方?jīng)Q策人決定簽訂提議的協(xié)商過程；其次，從市場交易角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程招投標(biāo)的本質(zhì)就是一種變相的交易，在這個(gè)交易過程中，甲乙雙方還沒通過法律來建立交易關(guān)系，這種關(guān)系知識得到了招投標(biāo)相關(guān)法律的規(guī)范與調(diào)整,只有決標(biāo)之后，甲乙方簽訂了施工合同，此種交易行為才被法律保護(hù)，雙方的利益才能得到法律的維護(hù)；再次，從招投標(biāo)工作的評價(jià)與管理來看，能夠體現(xiàn)出招投標(biāo)工作成功與否的因素，只可從監(jiān)督甲乙方對于工程合同的履行程度來顯現(xiàn)；最后，從國家建設(shè)部擬定的建設(shè)工程施工合同范本與建設(shè)工程招標(biāo)合同范本來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)文件中含有施工合同中的部分主要款項(xiàng)，由此可見，招標(biāo)文件又是組成工程合同的主要文件之一，所以說，工程招標(biāo)文件與合同管理之間的關(guān)系是互相依存不可分割的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中將合同管理與招投標(biāo)工作進(jìn)行結(jié)合，可以有效提高合同的履行率，同時(shí)，健全合同評價(jià)制度以及履行檢查制度，有效提升招投標(biāo)工作水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合同履約情況與招投標(biāo)工作是否成功有著較大的關(guān)聯(lián)。對甲乙雙方的工程合同履約情況進(jìn)行定期的評價(jià)，不但是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)工作成功與否的判斷，并且也是下一次招投標(biāo)工作進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)的累積。通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程合同的管理與監(jiān)督，可以建立工程招投標(biāo)檔案的跟蹤管理，并引入市場競爭機(jī)制來選擇投標(biāo)企業(yè)，使投標(biāo)企業(yè)為求良好的社會信譽(yù)與長遠(yuǎn)的發(fā)展，提升建筑工程的施工質(zhì)量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

5培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)管理人才

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程包涵了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目的投資預(yù)算、工程的招投標(biāo)、工程合同的管理、工程竣工后的結(jié)算與審核等多個(gè)項(xiàng)目。這其中的每個(gè)環(huán)節(jié)、每一項(xiàng)工作都需要相關(guān)專業(yè)且具有相關(guān)水平的人員來進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)必須把握人才、尊重人才、培養(yǎng)人才，從而建立一支高素質(zhì)、符合現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)發(fā)展的人才隊(duì)伍。

6結(jié)語

綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)與社會的飛速發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。隨著競爭的日益激烈，各房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)已經(jīng)越來越關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目與企業(yè)內(nèi)部成本的管控。而工程項(xiàng)目的招標(biāo)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵因素，也已經(jīng)被房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所正視。使得招標(biāo)、投標(biāo)、競標(biāo)流程的意義得到了良好的體現(xiàn)，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了工程成本的控制，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益，最終促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)能夠在當(dāng)今激烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地。

參考文獻(xiàn):

[1]翟倩.房地產(chǎn)項(xiàng)目建安工程招標(biāo)階段成本控制分析[J].價(jià)值工程,2012,31(18):87-88.

作者：黃冰心 單位：廈門路橋游艇旅游集團(tuán)有限公司