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摘要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日新月異,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)凸顯,它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),同時(shí)也是支柱性產(chǎn)業(yè)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”,“百舸爭(zhēng)流,奮楫者先”,如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的同行中立于不敗之地,就需要經(jīng)營(yíng)者們不斷提高管理水平,正視并智慧解決企業(yè)在跨步前行的征途上遇見的形形色色的絆腳石。房地產(chǎn)業(yè)是大家所熟悉的資金密集型行業(yè),具有高投資、長(zhǎng)周期、慢回籠以及受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大的特點(diǎn)。資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中重要的管理對(duì)象,在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的地位不言而喻。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性、以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)予以條分縷析,探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題,并針對(duì)性的提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施,以期加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速健康發(fā)展提供支持。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;資金管理
一、引言
自2015年11月提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”以來,全國(guó)上下各類行業(yè)把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向,用改革的方法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,擴(kuò)大有效和中高端供給,以增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)主要的供給主體,必須通過構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力來保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),進(jìn)而獲取利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展壯大。在樓市調(diào)控新政迭出不窮、貨幣供應(yīng)量增速趨勢(shì)低沉的局面下,房企普遍面臨著資金壓力逐步增大。資金管理,是對(duì)企業(yè)資金來源和資金使用進(jìn)行計(jì)劃、控制、監(jiān)督、考核等一系列工作的總稱,是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理則貫穿于房企從獲取土地資源、到項(xiàng)目開發(fā)、到銷售回款等一系列過程,覆蓋著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的細(xì)枝末梢,是房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中重要的管理對(duì)象,在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的地位不言而喻。資金管理的重要性就猶如血液對(duì)生命,血液枯竭、運(yùn)行不暢都將給生命帶來嚴(yán)重威脅,只有充足并且充滿活力的血液才能使生命朝氣蓬勃。同理,資金管理的好壞也直接或間接的影響著企業(yè)管理水平的高低,關(guān)乎著企業(yè)的生死存亡,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想掌握住企業(yè)的命脈,資金管理工作首當(dāng)其沖,它是企業(yè)的生存發(fā)展的基礎(chǔ),是企業(yè)的核心生命線。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目中的資金管理,結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況編制合理的資金收支計(jì)劃,對(duì)于企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防范,提前發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理尤為重要。一個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展依托于資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),房企建設(shè)更是離不開資金的鼎力支持。如何加強(qiáng)房企資金管理、提高資金運(yùn)營(yíng)效率,防范資金使用風(fēng)險(xiǎn),就成為房企管理者日趨重點(diǎn)關(guān)注的問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目不同的開發(fā)階段,會(huì)呈現(xiàn)出對(duì)資金管理的不同需求。在前期開發(fā)階段,獲取土地使用權(quán)、實(shí)施可行性研究、組織報(bào)批立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃等等工作只能靠自身籌集資金去落實(shí)完成,屬于資金凈投入階段;待進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段,“四證”辦齊,自有資金投入達(dá)到一定比例后,便具備了向外部銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款的條件,對(duì)從外部取得資金的管理又給予了新要求;最后,隨著預(yù)售證的陸續(xù)取得,意味著售房款開始逐漸回籠,資金管理由投入管理變?yōu)榛厥展芾怼YY金投入規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大就自然而然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的顯著特點(diǎn)。
(一)資金投入規(guī)模大
經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展帶來城鎮(zhèn)建設(shè)的裂變,城市土地價(jià)格持續(xù)翻新上漲,房屋建設(shè)成本、人力成本、稅收管理成本等等無一不需要龐大的資金量投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從通過招、拍、掛獲取土地使用權(quán)開始,到組織工程項(xiàng)目施工開發(fā)、至房屋預(yù)售,壓力巨大的前期開發(fā)環(huán)節(jié)需要投入的資金量較多,而此階段往往受企業(yè)資本公積金、盈余公積金、未分配利潤(rùn)的限制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金通常與投資開發(fā)的資金需求量相去甚遠(yuǎn),從而需要大量依賴外部籌資,資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
(二)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地打樁、到四層預(yù)售、到封頂開盤,及至清盤收官、項(xiàng)目清算完畢往往需要3~5年的時(shí)間,這期間受國(guó)家房市政策調(diào)控、市場(chǎng)供求狀況、城市規(guī)劃翻新、消費(fèi)者消費(fèi)導(dǎo)向等眾多不確定、不可控因素影響,房?jī)r(jià)及成交量波動(dòng)起伏,直接影響著資金回籠速度,進(jìn)而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)時(shí)間拉長(zhǎng),使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境的風(fēng)險(xiǎn)增大。
(三)資金管理風(fēng)險(xiǎn)性大
由于開發(fā)周期長(zhǎng),增大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),資金管理風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。加之房企資金融資高度依賴銀行及其他金融機(jī)構(gòu),這就意味著企業(yè)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。一旦房?jī)r(jià)下跌、銷售量下降,資金鏈出現(xiàn)問題,無疑會(huì)帶來一系列連鎖反應(yīng),造成房企資金回籠困難,無力償還外部借款,如果不能及時(shí)有效的解決,勢(shì)必給企業(yè)帶來災(zāi)難性的崩盤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題
近年來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量。加強(qiáng)制度建設(shè),為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航,經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的同時(shí)與房企行業(yè)相關(guān)的政策、法規(guī)也陸續(xù)頒布,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理也有依可循,日趨規(guī)范,但在資金管理上仍然存在一些弊端,具體分析有以下幾點(diǎn)。
(一)投資決策不科學(xué),投資行為盲目
美國(guó)企業(yè)家S.M.沃爾森曾說過———“一個(gè)成功的決策,等于90%的信息加上10%的直覺”,投資決策的正確與否,直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。近幾年房企市場(chǎng)的火爆,使得一些房企的決策者往往只注重當(dāng)前利潤(rùn),無暇分析行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和周期性,行業(yè)情況上行時(shí),盲目跟風(fēng)投資,大量籌集資金拿地上項(xiàng)目,追求高收益,對(duì)行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)重視不足,對(duì)市場(chǎng)需求變動(dòng)、政策環(huán)境及未來行業(yè)的發(fā)展評(píng)估不足,一旦行業(yè)情況下行,極易造成資金回收困難,使企業(yè)遭受重大損失。
(二)資金預(yù)算管理工作有待加強(qiáng),資金預(yù)算流于形式
建立資金的全面預(yù)算,是近幾年很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)意識(shí)蘇醒,這是一個(gè)好的開端,但實(shí)際工作中往往出現(xiàn)轟轟烈烈大張旗鼓的編預(yù)算,編制完成后仿佛大功告成,虎頭蛇尾的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為預(yù)算工作啟動(dòng)后,各部門為了將來資金使用具有彈性,上報(bào)的資金計(jì)劃含水分,而主管資金審批的部門受資金來源限制,同時(shí)沒有深入到各個(gè)業(yè)務(wù)部門一線調(diào)查研究,多憑主觀性便削減了一些真正合理性、必要性的支出。此外,對(duì)資金實(shí)際使用情況不與績(jī)效掛鉤,缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制,這樣編制出來的資金預(yù)算并沒有起到任何實(shí)際指導(dǎo)、監(jiān)控公司資金運(yùn)作的意義,資金預(yù)算工作雷聲大雨點(diǎn)小,流于形式,資金使用缺乏控制,隨意性強(qiáng),資金全面預(yù)算演變成數(shù)字堆砌游戲,一紙空談。
(三)融資渠道狹窄,資金籌集困難
對(duì)資金需求極大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,資金籌集無疑是繞不過去的難關(guān),也是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問題。由于監(jiān)管部門對(duì)房企IPO和股權(quán)再融資限制條件高,以及能利用外資、信托、債券等其他融資渠道獲取資金的房企微乎其微,銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款仍然是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能選擇的常規(guī)資金籌集方式,這種融資方式的同時(shí)就帶來了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高,償債壓力大,資金成本高的一些弊端。此外,我國(guó)銀行信貸的調(diào)控相當(dāng)頻繁,具有極高的不穩(wěn)定性,這無疑將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷于“靠天吃飯”的模式,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展難以突破的瓶頸。
(四)資金使用分散,資金管理模式落后
目前,有些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán),有很多下屬子公司、項(xiàng)目部,這些子公司、項(xiàng)目部都設(shè)立分散在不同省市。為了方便子公司項(xiàng)目部自主經(jīng)營(yíng)的需求,集團(tuán)總部通常都采用了項(xiàng)目承包責(zé)任制的方式,授予子公司項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)采購(gòu)權(quán)的雙重權(quán)利。這些子公司項(xiàng)目部為了滿足各種需求,比如,配合當(dāng)?shù)劂y行業(yè)務(wù)開展需要,又或者滿足自身資金調(diào)配自由,通常會(huì)在多家銀行設(shè)立多個(gè)銀行賬戶,每個(gè)賬戶都留存一定的資金,導(dǎo)致企業(yè)集團(tuán)資金分散零落,不能發(fā)揮聚合優(yōu)勢(shì),賬戶資金閑置與短缺的現(xiàn)象并存。如此龐大復(fù)雜的資金賬戶體系,也使得集團(tuán)難以第一時(shí)間精準(zhǔn)的掌控資金池流量和存量情況,無法對(duì)資金進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理,進(jìn)而可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的投融資決策。此外,子公司項(xiàng)目部的權(quán)利高度集中也滋長(zhǎng)了資金使用的隨意性。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的舉措
針對(duì)前文已述的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及弊端,提出如下加強(qiáng)房企資金管理的應(yīng)對(duì)措施。
(一)強(qiáng)化項(xiàng)目可行性研究工作
可行性研究工作是房企項(xiàng)目投資決策的首要工作,也是戰(zhàn)略決策成敗的主要依據(jù),因此必須加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證,分析項(xiàng)目所在區(qū)域的人口、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、市場(chǎng)消費(fèi)等情況,做出客觀的預(yù)測(cè),集中自身的優(yōu)勢(shì)資源去開發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好、風(fēng)險(xiǎn)較小、周期較短的項(xiàng)目,組織專業(yè)人士反復(fù)論證,以提高項(xiàng)目可行性研究工作評(píng)審程序的專業(yè)性和科學(xué)性。同時(shí),將資金管理工作提前到項(xiàng)目可行性研究階段,通過編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表,科學(xué)合理的確定項(xiàng)目整體資金量的需求,依據(jù)不同開發(fā)階段的資金量需求進(jìn)行籌劃運(yùn)作,這樣降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了資金的合理安排。
(二)建立完善資金預(yù)算管理制度
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在樹立預(yù)算管理意識(shí)的同時(shí),也應(yīng)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,要求各業(yè)務(wù)部門定期向預(yù)算管理部門上報(bào)資金預(yù)算執(zhí)行情況,對(duì)預(yù)算實(shí)際執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行原因分析,提出改進(jìn)措施和建議,及時(shí)修正預(yù)算,使得預(yù)算更加符合企業(yè)實(shí)際情況。此外,應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行與考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤,制定合理考核制度,各部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定指標(biāo)對(duì)自己部門的預(yù)算進(jìn)行審查考核,根據(jù)評(píng)選結(jié)果給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,以期達(dá)到預(yù)算在資金管理中的控制、協(xié)調(diào)職能。以全面預(yù)算為依據(jù),對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和使用,使企業(yè)的整個(gè)資金循環(huán)運(yùn)行順暢、高效。
(三)開展多元化的融資渠道
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資形式整體較為單調(diào),資金的來源多依賴于項(xiàng)目銷售款和銀行貸款,風(fēng)險(xiǎn)高、壓力大。銷售回款是項(xiàng)目后期資金來源的主要途徑,因此房企要?jiǎng)?chuàng)新銷售模式,結(jié)合不同的市場(chǎng)行情和客戶需求,多種銷售策略混搭運(yùn)用,以達(dá)到多方位多角度加快資金回籠的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過選擇互有需求、優(yōu)質(zhì)合適的企業(yè),以合作項(xiàng)目或參與建設(shè)的方式,抱團(tuán)取暖,緩解融資壓力。此外,在不損害自身商業(yè)信用的前提下,技巧性的利用供應(yīng)商、施工單位墊資,延遲自身資金流出也不失為一種融資渠道。但是,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,投資信托,將會(huì)是我國(guó)房企發(fā)展融資模式的一種趨勢(shì)所向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,不斷發(fā)展壯大,具備實(shí)力成為可上市股份制企業(yè)時(shí),才能不被迫局限于銀行融資的單一模式,選擇通過發(fā)行股票或債券方式籌集資金,從而達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(四)資金集中管控、構(gòu)建資金池
對(duì)于多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,建立資金的集中管理模式是一種行之有效的選擇。通過設(shè)立資金池,使公司的資金得到統(tǒng)一的管理和調(diào)配,各項(xiàng)目需要資金時(shí)按流程制度進(jìn)行申請(qǐng),審核通過后由資金管控中心進(jìn)行資金撥付。如此可以不受賬戶余額限制,減少資金閑置,充分發(fā)揮資金整合優(yōu)勢(shì),達(dá)到資源共享。同時(shí),在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的今天,還可以借助現(xiàn)代化的各種資金平臺(tái)實(shí)施在線監(jiān)控,下屬企業(yè)的資金存量和流向使用明朗清晰一覽無遺,便于上級(jí)單位實(shí)時(shí)掌握,及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決,降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)。
五、結(jié)語
企業(yè)管理看財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)管理看資金,房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立科學(xué)的投資決策機(jī)制、加強(qiáng)資金預(yù)算管理、拓寬融資渠道、完善資金管控模式來不斷提高資金周轉(zhuǎn)效率和使用效益,降低資金成本,增加企業(yè)收益,促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。
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作者:安峻武 單位:北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司
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