房地產(chǎn)金融管控調(diào)控重點探析

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近期，央行、住建部就房地產(chǎn)金融管控密集發(fā)聲，業(yè)內(nèi)人士預計，后續(xù)政策將繼續(xù)收緊。

一、持續(xù)完善管理長效機制

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，下一步住建部將嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅決查處經(jīng)營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾指出，為增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部去年8月出臺了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則。經(jīng)過一年時間，試點企業(yè)資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務指標明顯改善，負債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。同時，央行還對銀行業(yè)金融機構制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。政策實施以來，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，整個房地產(chǎn)貸款的占比下降0.6%，其中個人住房貸款的占比下降了0.2%。鄒瀾表示，下一步，央行將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制；將堅持“房住不炒”的定位，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

二、房企紛紛調(diào)整優(yōu)化財務結構

房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴度較高，一旦融資監(jiān)管收緊，房企會受到很大影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《中國消費者報》記者，“三線四檔”中“三道紅線”是指剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。自“三線四檔”公布以來，房企紛紛對自身財務結構進行調(diào)整優(yōu)化。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40%的房企實現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達到29家，較2019年的12家增長過半。央行數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示，“三線四檔”對整個房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，試行一年時間房企降負債超預期。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，去年下半年以來，部分地區(qū)樓市火爆，原因并不在調(diào)控政策松綁，而正是金融端“沒管住、沒管好”。近期，隨著銀行打擊經(jīng)營貸、消費貸，開展資金穿透式監(jiān)管，樓市迅速降溫?！吧钲诰褪敲黠@的例子?！崩钣罴握f。

三、下半年促銷力度或加大

對于下半年房地產(chǎn)市場的走勢，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水認為，融資環(huán)境持續(xù)收緊，渠道限制越來越多，開發(fā)商資金鏈將會持續(xù)偏緊。在這種大趨勢下，保障現(xiàn)金流充裕是重要任務。在劉水看來，保證現(xiàn)金流，一是加大促銷，加快銷售回款；二是謹慎拿地，放緩拿地節(jié)奏；三是開拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。“融資趨緊的大背景下，各房企要積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強融資合作?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示，下半年預計各房企拿地節(jié)奏會放緩，同時加大營銷力度，加速銷售回款?！澳壳胺科笞畛Ｒ姳ＷC現(xiàn)金流的方式就是加強銷售回款率，這種‘開源’的方式較為積極，同時也會采用減少拿地、調(diào)整新開工節(jié)奏，項目減配、降低管理、銷售費用等‘節(jié)流’的方式?！彼硎?。許小樂則認為，房企在拿地前要充分進行拿地成本與收益測算評估，優(yōu)化住宅方案設計并合理定價，避免因過高的土地溢價擠占用于產(chǎn)品質(zhì)量建設的成本。

作者:孫蔚 單位:無