房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算探討

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支柱產(chǎn)業(yè)，即使在我國住房政策逐漸變化的環(huán)境下，仍然發(fā)揮著重要作用，同時，該產(chǎn)業(yè)與民眾生活息息相關(guān)。文章根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特性，立足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，旨在依據(jù)新會計準(zhǔn)則，建立健全會計核算體系，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理，有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益。

0引言

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展，人們的生活得到了極大改善，并帶來了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。目前，在我國住房政策不斷變化的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)依然在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。受房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展、新企業(yè)會計準(zhǔn)則的實(shí)行、稅法稅率的不斷變化等諸多因素的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面也不斷提出新要求。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為比較特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，所開發(fā)及生產(chǎn)的商品具有一定的特殊性，使得房地產(chǎn)行業(yè)有別于其他經(jīng)營性企業(yè)。

1.1開發(fā)經(jīng)營具有計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

1.2開發(fā)產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品作為商品供應(yīng)市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價進(jìn)行交易。

1.3開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等開發(fā)階段，往往經(jīng)過數(shù)年才能全部完成。同時，開發(fā)階段需要大量資金的投入。

1.4房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險較大

作為一項(xiàng)復(fù)雜的綜合性房地產(chǎn)工程，其成本、設(shè)計、施工、銷售以及政策等都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的效益。該行業(yè)會受到各種外部環(huán)境和內(nèi)部因素等多方面制約，企業(yè)融資難，依賴銀行貸款嚴(yán)重，負(fù)債經(jīng)營程度高，資金鏈一旦斷裂，帶來的風(fēng)險將是毀滅性的。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特征

2.1資金需求量大

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量比其他行業(yè)大得多，屬于資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需資金，主要通過負(fù)債和吸收所有者投資取得。債務(wù)籌資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)貸款、預(yù)收購房金，預(yù)收代建工程款或發(fā)行股票、增資擴(kuò)股等。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過債務(wù)形式融資，因而資產(chǎn)負(fù)債率較高，借款費(fèi)用負(fù)擔(dān)較重，一旦開發(fā)產(chǎn)品銷路不暢，其所占用的大量資金將難以收回和參與周轉(zhuǎn)，致使企業(yè)陷入財務(wù)困境。

2.2開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營涉及的內(nèi)容非常廣泛，包括土地、房屋、代建工程以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)。具體從征地開始，經(jīng)過拆遷、勘察、設(shè)計施工、銷售到售后服務(wù)全過程都要涉及到。②開發(fā)經(jīng)營涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來客戶多。表現(xiàn)在：企業(yè)因購銷關(guān)系存在，必然要與設(shè)備、材料供應(yīng)單位等進(jìn)行貨款結(jié)算；其次，因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生工程款的結(jié)算；另外，如有代建工程，也要與委托方發(fā)生收款結(jié)算業(yè)務(wù)。

2.3核算周期的長期性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)，通常需要經(jīng)過開發(fā)所在地區(qū)總體規(guī)劃。因此，產(chǎn)品開發(fā)周期較長，有的需要幾年甚至十幾年才能完成。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，合理確定各個會計期間的收入和費(fèi)用，正確處理跨年度的各項(xiàng)收入和費(fèi)用，以合理確定各期的損益。

2.4商品銷售的特殊性

房地產(chǎn)產(chǎn)品既有一般商品的屬性，又具有其特殊性。特殊性主要表現(xiàn)在：其一，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品通常在固定地點(diǎn)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品是不可以移動的；其二，商品的價格受所處地理位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等相關(guān)因素的影響較大，通常按供需雙方合同或協(xié)議規(guī)定的價格、市場價格等作價銷售。

3房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在問題分析

3.1披露企業(yè)會計信息不充分

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必然面臨著多樣化的風(fēng)險，也客觀上需要對企業(yè)的信息披露提出了更高的要求，尤其是要全方位的披露風(fēng)險。目前房地產(chǎn)企業(yè)只是在擔(dān)保抵押貸款方面強(qiáng)化了信息風(fēng)險的披露，但沒有涉及到有關(guān)于房地產(chǎn)質(zhì)量保證等方面的信息風(fēng)險披露，房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在不少問題。3.2開發(fā)成本核算的復(fù)雜性

3.2.1成本核算內(nèi)容繁多

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多，不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成也有一定的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用六個成本項(xiàng)目。在成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算對象的比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)工程的投入資金巨大，開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中的發(fā)生的各種稅費(fèi)，還會出現(xiàn)各種不可預(yù)見的費(fèi)用等，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中必須考慮的。

3.2.2成本核算特殊性

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程較為復(fù)雜，首先，確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對象比較復(fù)雜。確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)等因素，考慮不同情況加以確定。其二，“開發(fā)成本”賬戶核算內(nèi)容復(fù)雜。該賬戶應(yīng)按成本核算對象（如土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)等）設(shè)置明細(xì)賬戶，按成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。其三，開發(fā)間接費(fèi)用核算復(fù)雜。開發(fā)間接費(fèi)用作為內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。為簡化核算并防止重復(fù)分配開發(fā)間接費(fèi)用，自用士地開發(fā)成本以及不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。因?yàn)樽杂猛恋睾筒荒苡袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施開發(fā)成本，可直接分配計入相關(guān)有關(guān)房屋的開發(fā)成

3.3收入核算內(nèi)容的復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、配套設(shè)施的銷售、出租商品的租金等收入。銷售商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，盡管其會計處理和一般的制造企業(yè)銷售產(chǎn)品類似，都要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房價值高，經(jīng)營風(fēng)險大，在銷售方式方面也與一般工商企業(yè)存在很大差異。房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售按是否能立即交房分為現(xiàn)售和預(yù)售，按結(jié)算方式的不同又分為分期收款銷售、按揭貸款銷售、一次性收款銷售等。銷售方式的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)與制造企業(yè)相比具有一定的特殊性。這些特殊銷售方式造成收入確認(rèn)上的特殊性。

3.4應(yīng)交稅費(fèi)核算的不規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采用銀行按揭貸款方式銷售商品房，會計核算上應(yīng)按合同或協(xié)議約定的價款確定主營業(yè)務(wù)收入。根據(jù)首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日再確認(rèn)收入。例如：榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司通過按揭貸款方式出售商品房10套，不含稅銷售額為1500萬元，增值稅稅率為9%。收取定金50萬元，銀行按揭風(fēng)險抵押金為商品房不含稅銷售額的5%,付款為總款項(xiàng)的30%。商品房的總開發(fā)成本為850萬元。會計處理如下：①收到定金時：借：銀行存款500000貸：預(yù)收賬款500000②簽訂合同，收到首付款時：借：銀行存款4405000預(yù)收賬款500000貸：主營業(yè)務(wù)收入———商品房4500000應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）405000③按揭貸款到賬時：借：銀行存款10695000其他應(yīng)收款———按揭風(fēng)險抵押金750000貸：主營業(yè)務(wù)收入———商品房10500000應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）945000④結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本8500000貸：開發(fā)產(chǎn)品———商品房8500000⑤簽發(fā)房產(chǎn)證給銀行，收回風(fēng)險抵押金：借：銀行存款750000貸：其他應(yīng)收款—按揭風(fēng)險抵押金750000

3.5房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)過程中，需要投放大量資金，對資金有著較高的要求。一般說來，房地產(chǎn)企業(yè)從借貸到歸還需要一定時間，延長了資本回收周期，在籌資中往往借助債務(wù)資本。但在新會計準(zhǔn)則執(zhí)行后，借款費(fèi)用資本化范圍擴(kuò)大，借款費(fèi)用的核算不規(guī)范也常出現(xiàn)。因此，要具體分析是一般借款還是專門借款，兩種借款計算利息計算和會計處理方法不同，有的利息資本化有的費(fèi)用化，這些在企業(yè)會計核算中需要重點(diǎn)關(guān)注。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險因素較多，需要財務(wù)人員具備豐富的專業(yè)知識和技能，以便及時、精準(zhǔn)地對各項(xiàng)潛在風(fēng)險因素加以預(yù)測和把控。健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系很有必要，確保企業(yè)會計信息的精準(zhǔn)性和真實(shí)性。①加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)披露信息力度，重視對其風(fēng)險的披露，盡量避免企業(yè)的投資風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險；②完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算，明確對象和各項(xiàng)成本項(xiàng)目；③認(rèn)真執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，全面應(yīng)用權(quán)責(zé)發(fā)生制，落實(shí)到會計基礎(chǔ)核算工作，明確收入和費(fèi)用確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)；④健全房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算規(guī)范化。加強(qiáng)財會人員培訓(xùn)，有效提高財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)，保證企業(yè)會計核算的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，促進(jìn)對房地產(chǎn)企業(yè)有效管理，保證效益最大化。

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作者：趙筠 單位：浙江金融職業(yè)學(xué)院