房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及成本控制研究

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摘要：闡述了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實例，提出了幾點房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對策，希望能夠為廣大從業(yè)者提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；核算方法；成本控制

近幾年，一系列抑制房價的政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度，同時經(jīng)濟下行、市場動蕩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險也與日俱增。在這樣的背景下，亟需提高房地產(chǎn)成本核算、控制水平，才能夠保證企業(yè)的正常發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實例

1.1項目分別核算實例。A房地產(chǎn)公司，在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門下發(fā)的產(chǎn)品竣工驗收報告以及開發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明。其中，地下車庫、住宅、商鋪的可售賣面積共計12萬m2，能夠單獨銷售有產(chǎn)權(quán)的地下出庫車位可售面積約為4萬m2，總計16萬m2。據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，共計銷售住宅10萬m2，有產(chǎn)權(quán)的車位共計1萬m2。而A房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)計稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設(shè)費用、土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、配套設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用、借貸利息等。房地產(chǎn)企業(yè)自行粗略計算，A房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品單位成本約為1萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售總成本為10億。1.1.1問題。審計人員根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的條款，認為A房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品成本核算存在問題。在《辦法》中第二十六條明確規(guī)定“在項目開發(fā)、建設(shè)過程中消耗確定的歸集是成本對象，計稅成本對象的確定涵蓋了是否可銷售的原則，所以能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，需作為獨立的對象進行核算”，如上文所述，A房地產(chǎn)開發(fā)的地下車位、住宅、商鋪均能夠?qū)ν怃N售，所以應(yīng)該分別對成本進行核算。但實際上，A房地產(chǎn)公司并未參照《辦法》中的內(nèi)容進行獨立核算，而是將所有成本都歸集到住宅項目上，這顯然存在一定的問題。1.1.2意見。結(jié)合我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，綜合考慮到稅前扣除合理性、配比性、相關(guān)性，A房地產(chǎn)公司成本核算應(yīng)該綜合考慮到以下幾點內(nèi)容：①一期工程所應(yīng)該負擔(dān)的成本項目為土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、建設(shè)費用、甲供材材料費用、住宅裝修費用、配套設(shè)施建設(shè)費用等；②應(yīng)該由地下車庫、商鋪住宅一同承擔(dān)的成本項目為前期工程建設(shè)費用、土建費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、間接管理費用。③需根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的第三十條規(guī)定，對不同項目成本分配進行細化，建議A房地產(chǎn)公司采用“預(yù)算造價法”實現(xiàn)合理的分配。經(jīng)計算，A房地產(chǎn)公司，在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，地下車位造價為1.23億元（15%）、商鋪住宅為6.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計算為0.27萬元，商鋪住宅的單位成本最終計算為0.91萬元，銷售車位總成本為0.27億元，銷售商鋪住宅總成本為9.1億元，共計9.37億元，根據(jù)納稅調(diào)增金額、實際轉(zhuǎn)結(jié)銷售成本，該年度，A房地產(chǎn)企業(yè)少交所得稅共計1575萬元。1.2不符合完工條件核算。1.2.1問題。A房地產(chǎn)公司根據(jù)客戶簽訂銷售合同，將B地塊二期工程交房時間約定在2017年1月，于2017年3月1日取得城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)B地塊二期工程備案、驗收、竣工的文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于3月15日和客戶一同辦理商品房交付手續(xù)。這里合同約定交房時間為2017年1月，取得主管部門文件卻在2017年3月，存在矛盾。根據(jù)詳細的溝通交流，了解到，A房地產(chǎn)公司在一期項目中出現(xiàn)了意外事故，對二期施工造成了一定的影響，因事故為無明火火災(zāi)事故，并由當?shù)叵乐ш牫鼍吡嘶馂?zāi)事故認定書，在主管部門的協(xié)調(diào)下，A房地產(chǎn)公司將B地塊二期的交房時間延期在2017年2月1日前。并且，B地塊二期項目在驗收的過程中，實際容積率和城市規(guī)劃容積率不符，需要辦理土地出讓金相關(guān)手續(xù)，這個過程對B地塊房屋交付又造成了一定影響。1.2.2意見。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的內(nèi)容，A房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)應(yīng)包括開發(fā)、建設(shè)、銷售等，而出土地開發(fā)外，其余項目若是符合已經(jīng)備案的、已經(jīng)投入使用的、已經(jīng)有初始產(chǎn)權(quán)證的條件，可視作為已經(jīng)完工，而房屋合同已經(jīng)確定且簽訂、所有權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移、A房地產(chǎn)公司未保留產(chǎn)品管理權(quán)、A房地產(chǎn)公司未對產(chǎn)品進行控制、A房地產(chǎn)公司收入金額可直接計量，就應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。因此，A房地產(chǎn)公司存在多交所得稅的情況，可在未來的所得稅納稅中抵減。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對策

2.1完善成本控制責(zé)任體系。（1）完善房地產(chǎn)成本控制組織架構(gòu)，明確各個崗位的具體職責(zé)，根據(jù)成本控制實際情況，進一步充實崗位需求，強化隊伍建設(shè)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)周期長，想要在長期的控制中保證成本有效控制，必須要秉承預(yù)防到位、機制自行運轉(zhuǎn)的原則。在項目開發(fā)前，項目的測算必須要有明確、統(tǒng)一的標準，測算內(nèi)容必須保證精確、精準、精細，企業(yè)成本控制必須和實際的利益掛鉤，讓人員能夠在主觀意識上認識到成本控制的重要性；（3）企業(yè)內(nèi)容需要編制各項成本產(chǎn)生的定義，以企業(yè)多年來積累的人工費用、材料費用、設(shè)備費用以及其他間接費率等資料為基礎(chǔ)，同時參考市場調(diào)查情況，從而讓企業(yè)成本控制標準的編制能夠統(tǒng)一，讓績效考核能夠有更加詳實的依據(jù)；（4）不斷規(guī)范項目責(zé)任成本管理規(guī)程，保證成本管理各項措施都能夠落到實處，首先要合理確定人數(shù)，制定詳細的組織方案，同時要確定責(zé)任中心制度，明確各問題的責(zé)任中心范圍；（5）需根據(jù)實際情況，定期對成本控制成果進行評估。2.2提高成本核算科目規(guī)范性。（1）從文章上述的案例中我們不難了解到，科學(xué)的、合理的、合規(guī)的成本科目設(shè)置，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效成本管理的重要工作，是提高成本測算工作、動態(tài)監(jiān)控工作、成本核算工作有效性的重要依托；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目可分為：前期費用、土地費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、建安費用、公共設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用、財務(wù)費用等等。前期費用涵蓋造價咨詢費用、工程監(jiān)理費用、勘察設(shè)計費用、報批費用、報建費用等。土地費用需涵蓋土地補償費、出讓金、契稅、中介費、拆遷協(xié)調(diào)費、紅線外市政協(xié)調(diào)費、其他費用等。這里就不過多贅述，具體要根據(jù)我國現(xiàn)行的辦法、規(guī)范逐一細化。2.3健全成本管理規(guī)范制度。（1）根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標，構(gòu)建清晰的成本管理制度思路，將全過程、動態(tài)化、精細化管理作為主線，以EPR項目管理為具體抓手，構(gòu)建行之有效的制度架構(gòu)；（2）在制度上，進一步確認各級工程師在成本管理中的實際作用，將成本管理和方案優(yōu)化聯(lián)系起來，構(gòu)建起有關(guān)項目部工作的責(zé)任利潤制度、獎勵制度；（3）在項目開發(fā)的過程中，需根據(jù)實際情況，不斷調(diào)整責(zé)任預(yù)算范圍，調(diào)整具體的管理方法，保證成本管控的有效性。

3結(jié)束語

綜上所述，經(jīng)濟利益是一個房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，無論是成本核算工作還是成本控制工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展都有著重要影響。望廣大從業(yè)者對上述內(nèi)容能有足夠的認識，能夠從中探尋到提高企業(yè)成本控制水平的新思路。

參考文獻

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［2］張院斌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析［J］.現(xiàn)代國企研究，2017（20）：54-55.

作者:李涵妮 單位:廈門市同安區(qū)華旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司