房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算論文

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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)會(huì)計(jì)科目級(jí)別設(shè)置不一

我國(guó)會(huì)計(jì)制度中沒(méi)有專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度和準(zhǔn)則，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算較為不利，如通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本———建安成本———指定分包工程”科目來(lái)核算除總包外由開(kāi)發(fā)公司單獨(dú)分包的一項(xiàng)項(xiàng)目，那通?？赡軙?huì)涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進(jìn)戶門、信報(bào)箱等幾十項(xiàng)工程，每一個(gè)具體工程項(xiàng)目可能還會(huì)由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節(jié)點(diǎn)，所以如都在一個(gè)子目里算，除非通過(guò)ERP系統(tǒng)管控，否則查詢起來(lái)極為麻煩，勢(shì)必要通過(guò)其他的EXCEL表來(lái)輔助反映；又如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通?？赡苌婕白≌?、商鋪、寫(xiě)字樓、別墅、公寓房、車庫(kù)等不同業(yè)態(tài)，即使目前核算項(xiàng)目沒(méi)有，將來(lái)可能會(huì)遇到，科目的設(shè)置未綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)因素，即使規(guī)定了統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目，但因理解不一致也會(huì)造成科目運(yùn)用上的混亂，有時(shí)甚至同一個(gè)公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來(lái)查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。如，同一企業(yè)建設(shè)工地發(fā)生的水電費(fèi)，有在“開(kāi)發(fā)成本———建成成本”里反映；有在“開(kāi)發(fā)成本———前期費(fèi)用———臨水臨電”中記錄，也有的通過(guò)“其他應(yīng)收款———施工單位”進(jìn)行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。根據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)定，企業(yè)所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要建新賬，但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)承擔(dān)土地和房屋的開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，會(huì)計(jì)核算工作要從年初投資估算開(kāi)始直至年尾項(xiàng)目結(jié)算，同時(shí)需要按照項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際情況設(shè)置不同的科目。

（二）房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的隨意較大

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較壯大，企業(yè)漏稅、逃稅及偷稅現(xiàn)象也愈發(fā)突出。一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)將不合法、不合規(guī)發(fā)票進(jìn)行入賬，挖補(bǔ)涂改發(fā)票現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，另一方面由于沒(méi)有嚴(yán)格按照開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象增設(shè)各類明細(xì)核算項(xiàng)目，成本劃分不清，獨(dú)立核算的配套設(shè)施未結(jié)算土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息及建筑安裝工程費(fèi)，未按照規(guī)定計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、期間費(fèi)用，未完工的驗(yàn)收成本計(jì)算在營(yíng)業(yè)成本中等，常以預(yù)計(jì)金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結(jié)算單據(jù)列支開(kāi)發(fā)成本或?qū)⒊杀竞怂銓?duì)象混淆，列支成本提前（如將下期成本有償轉(zhuǎn)讓或者未單獨(dú)核算自用設(shè)施的成本），沒(méi)有分?jǐn)偼恋爻杀?、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)等費(fèi)用；延伸期間費(fèi)用列支的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，如管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工之前的借款利息全部列入當(dāng)期損益。

（三）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以反映企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長(zhǎng)，在會(huì)計(jì)報(bào)表上面通常會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度的波動(dòng)，在建設(shè)期的業(yè)績(jī)較差，但是當(dāng)驗(yàn)收和出售房屋之后，將預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入到收入中去，其導(dǎo)致的結(jié)果是經(jīng)營(yíng)情況不能通過(guò)凈利潤(rùn)指標(biāo)真實(shí)地反映出來(lái)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況較好，其凈利潤(rùn)卻可能是很小甚至是負(fù)數(shù)；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)而言，其表外風(fēng)險(xiǎn)也很重要。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，即使其在建工程多，預(yù)售情況良好、資本流動(dòng)鏈極好、盈利能力夠強(qiáng)，也很可能出現(xiàn)正面倒閉的情況，如工程施工的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題引起賠償或者資金鏈斷裂等。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)的銷售核算范圍及標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入一般指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后通過(guò)銷售所獲得的收入，它包括了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉(zhuǎn)房的出售，回遷人員拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加面積的房款等都應(yīng)該納入到會(huì)計(jì)核算的銷售收入中去。房地產(chǎn)的銷售過(guò)程一般要經(jīng)過(guò)預(yù)售合同的簽訂、收取預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理、過(guò)戶等手續(xù)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入必須滿足的條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)既沒(méi)有通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠計(jì)量；與商品有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的成本會(huì)計(jì)或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計(jì)量，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售其商品的收入同時(shí)滿足上述條件時(shí)才能加以確認(rèn)。以商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收時(shí)，房地產(chǎn)上的各種風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬還沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買方，不管是否收取了相關(guān)費(fèi)用，都不能計(jì)為收入確認(rèn)。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目在沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和過(guò)戶時(shí)，所有款項(xiàng)只能算作房地產(chǎn)企業(yè)暫收款或預(yù)收款，從而不能計(jì)算到收入中來(lái)。只有在房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)相關(guān)的驗(yàn)收，并使客戶對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)可，并辦理相關(guān)的移交手續(xù)后才能夠?qū)⑦@些款項(xiàng)由暫收款轉(zhuǎn)入收入中，即房地產(chǎn)完全交付使用后，才可以將預(yù)收款劃歸到銷售收入中來(lái)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種促銷活動(dòng)建立的銷售協(xié)議，必須對(duì)其交易的真實(shí)性和本質(zhì)性進(jìn)行判斷，如：售后回租、售后回購(gòu)的房地產(chǎn)。

（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置要明晰、準(zhǔn)確、直觀

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算要嚴(yán)格按照一級(jí)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)設(shè)置,同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)會(huì)計(jì)科目設(shè)置要仔細(xì)、明確、詳細(xì)，保證對(duì)會(huì)計(jì)核算工作具有完整的資料信息,發(fā)揮會(huì)計(jì)核算工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資和成本控制中的作用。

作者：王紫英 單位：南通云景投資有限公司