房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題改進(jìn)措施

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摘要：作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在市場(chǎng)上有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，首要做的就是切實(shí)有效地提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理水平，而會(huì)計(jì)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，有些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算還存在著會(huì)計(jì)制度不完善、收入確認(rèn)不明確等問(wèn)題，而這些對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提高是極為不利的，那么這就需要企業(yè)有針對(duì)性的采取措施來(lái)加以改進(jìn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；改進(jìn)措施

引言

近些年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為快速的形勢(shì)下，行業(yè)的會(huì)計(jì)制度也得到了進(jìn)一步的完善。但與此同時(shí)，也為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算提出了新的要求，那么這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，并對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行分析，采取行之有效的方式方法加以改進(jìn)完善，從而推動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平得到顯著提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算主要存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度尚不完善對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能只是對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)制度等進(jìn)行簡(jiǎn)單的套用，而是應(yīng)該充分的考慮自身行業(yè)特殊性，創(chuàng)建與企業(yè)自身發(fā)展相符合的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，并設(shè)置專門的會(huì)計(jì)科目。但從當(dāng)前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算制度方面還不夠完善，很多企業(yè)都未創(chuàng)建統(tǒng)一完善會(huì)計(jì)核算制度，還有些企業(yè)只是將會(huì)計(jì)制度簡(jiǎn)單地照搬過(guò)來(lái)，并沒(méi)有科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃好會(huì)計(jì)科目。例如房地產(chǎn)企業(yè)特有的成本核算內(nèi)容就被劃分為土地、開(kāi)發(fā)以及利息成本等內(nèi)容，如果將他們都納入“開(kāi)發(fā)成本”科目中，未能結(jié)合實(shí)際的核算內(nèi)容及對(duì)象進(jìn)行區(qū)分的話，則會(huì)使會(huì)計(jì)核算缺少科學(xué)合理性，進(jìn)而企業(yè)財(cái)務(wù)信息的精準(zhǔn)性也會(huì)受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，并嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)制度及準(zhǔn)則，完善核算制度，從而使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算更加具有準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)不明確房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通常來(lái)說(shuō)建設(shè)周期都會(huì)很長(zhǎng)，收入確認(rèn)也要跨年才能進(jìn)行，當(dāng)收到房款后應(yīng)先將其計(jì)入“預(yù)收賬款”，就會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定來(lái)說(shuō)，確認(rèn)收入是要在賣方把商品所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方才能進(jìn)行，其具體主要滿足以下幾個(gè)條件：首先，買方已經(jīng)與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂銷售合同，并且已在房產(chǎn)管理部門備過(guò)案；其次，房屋已建造施工完畢且達(dá)到預(yù)期的可使用狀態(tài)以及驗(yàn)收合格并辦理了竣工備案等手續(xù)；最后，買方已交付房款，并且按照合約獲得交房資格，比預(yù)定時(shí)間提前交樓的則將實(shí)際交樓時(shí)間作為確認(rèn)收入的節(jié)點(diǎn)。那么也就是說(shuō)收入確認(rèn)只有在實(shí)際交樓之后才能夠顯現(xiàn)在會(huì)計(jì)賬面上。如若不是，就算收齊了房款，客戶并沒(méi)有實(shí)際收到商品房也是不可以確認(rèn)收入的，由此看出，收入確認(rèn)的時(shí)間實(shí)際上要滯后于實(shí)際的收款時(shí)間。在此種情況下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)信息的支持力度是極為有限的。而新的收入準(zhǔn)則的實(shí)施，則使收入確認(rèn)滯后這一問(wèn)題得到了解決，從而可以更加及時(shí)地獲取財(cái)務(wù)信息，然而房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式有分期、全額以及商業(yè)按揭等多種形式，那么就需要根據(jù)收款類型來(lái)區(qū)分確認(rèn)銷售收入。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)將資金回籠作為工作的重心，卻忽視了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，這樣企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難得到有效的提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用缺少規(guī)劃性房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中需要有密集的、大量的資金來(lái)作為支撐。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠有充足的資金，通常情況下采用債務(wù)資本籌集資金的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，這無(wú)疑讓企業(yè)的利息費(fèi)用大幅增加。而采取不同方式處理借款費(fèi)用資本化，則會(huì)給稅收負(fù)擔(dān)、財(cái)務(wù)狀況以及當(dāng)期損益產(chǎn)生極大的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將借款的性質(zhì)進(jìn)行明確的區(qū)分，然后按照性質(zhì)對(duì)借款利息進(jìn)行科學(xué)合理的核算。當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)借款費(fèi)用資本化金額進(jìn)行確定時(shí)，在核算過(guò)程中不能夠清楚地區(qū)分開(kāi)一般借款和專門借款，而只是根據(jù)借款時(shí)間的長(zhǎng)短計(jì)入“短期借款”或“長(zhǎng)期借款”，這就使得借款費(fèi)用資本化的準(zhǔn)確性受到一定程度的影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺少規(guī)范性首先，成本費(fèi)用的歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺少規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行歸集的時(shí)候，通常情況下是根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)支付開(kāi)發(fā)成本的，再經(jīng)由財(cái)務(wù)部門審核之后，將付款的金額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中。但就實(shí)際情況而言，當(dāng)某一樓棟的商品房完成竣工并結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)候，有部分工程卻并沒(méi)有完成相關(guān)的結(jié)算，那么這樣一來(lái)成本費(fèi)用的歸集金額與實(shí)際的金額就會(huì)產(chǎn)生一定的差異。而在結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本的過(guò)程中，由于各個(gè)樓棟的竣工備案時(shí)間不一致，所以在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面上無(wú)法看到已經(jīng)全面歸集的成本金額，那么這就需要將成本預(yù)算部門所提供的預(yù)計(jì)目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的主要依據(jù)。而這樣就會(huì)造成成本結(jié)構(gòu)的金額有一定的出入，而且成本預(yù)算部門在對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行設(shè)置的時(shí)候，跟財(cái)務(wù)在口徑上往往出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，這就說(shuō)明成本結(jié)轉(zhuǎn)缺少一定的規(guī)范性。其次，作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員沒(méi)有充分的掌握成本核算規(guī)則。近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)較為迅猛，人員也具有很大的流動(dòng)性，再加之成本核算在內(nèi)容上具有一定的復(fù)雜性，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)人員不是很了解成本核算規(guī)則。還有就是由于各個(gè)地方在政策方面存在著一定的差異，而會(huì)計(jì)人員對(duì)于這些又不是非常了解，這樣使得絕大多數(shù)會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算的工作過(guò)程中不可避免地出現(xiàn)一些誤差。除此之外，還有部分會(huì)計(jì)人員把原本不屬于成本的支出計(jì)入成本的名下，這樣就使得房地產(chǎn)成本的準(zhǔn)確性受到一定程度的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)改進(jìn)措施

（一）不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分地考慮自身行業(yè)的特殊性，科學(xué)合理的選擇并不斷完善及統(tǒng)一企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度。在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度中，必須要明確的規(guī)定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)額的內(nèi)容，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況的發(fā)展變化進(jìn)行不斷地完善，而且還要不斷地升級(jí)操作系統(tǒng)，讓核算方法更加具有規(guī)范性和科學(xué)性，讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性得到有效的提升，從而使會(huì)計(jì)核算結(jié)果更加的科學(xué)、合理以及嚴(yán)謹(jǐn)。還有就是在對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際需求對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行科學(xué)合理的添加，例如添加開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等科目，這樣可以將房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況反映出來(lái)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及效率得到有效的提升。

（二）不斷更新完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守新收入準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)收入核算規(guī)范進(jìn)行不斷地更新完善，制定條理明確的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)銷售合同可以清楚地知道買方的付款方式，當(dāng)付款是以商業(yè)或公積金按揭的方式時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出去的商品房，它的控制權(quán)實(shí)際上是掌握在提供按揭的機(jī)構(gòu)手里的，在此種情況下仍需要按照實(shí)際的交樓時(shí)間作為收入確認(rèn)的節(jié)點(diǎn)，在交樓之前所收到的房屋款則應(yīng)該計(jì)入預(yù)收賬款中。而付款為一次性全款或分期付款的方式時(shí)，客戶其實(shí)已經(jīng)掌握了商品房的實(shí)際控制權(quán)，那么就可以根據(jù)交付時(shí)段來(lái)確認(rèn)收入，也就是說(shuō)根據(jù)工程完工的進(jìn)度將預(yù)收房款計(jì)入確認(rèn)收入。由此可以看出，通過(guò)付款方式進(jìn)行劃分，不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，而且還能夠真正準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供重要依據(jù)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將借款費(fèi)用明確的區(qū)分為專門、一般。并通過(guò)設(shè)置輔助賬的方式來(lái)區(qū)分借款，而在賬面上不能清楚記錄的則可用借款臺(tái)賬來(lái)區(qū)分。不同性質(zhì)的借款各自分開(kāi)進(jìn)行核算。專門借款是指因企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而專門借入的款項(xiàng)，而一般借款則是指一般性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)借款。專門借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，應(yīng)在其滿足資本化條件下，用實(shí)際發(fā)生的利息減掉還未被動(dòng)用的借款產(chǎn)生的利息計(jì)入開(kāi)發(fā)利息成本。一般借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用則是按照配比原則，將實(shí)際占用資金進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算到各成本對(duì)象計(jì)入開(kāi)發(fā)利息成本中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，應(yīng)合理的規(guī)劃借款時(shí)間與金額，從而使企業(yè)資金的利用更加合理化。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范首先，在成本會(huì)計(jì)核算工作中，成本預(yù)算和成本審核是分屬于兩個(gè)部門的，而只有兩部門共同協(xié)作，才能使企業(yè)成本會(huì)計(jì)工作得以更加有序地開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門一起商討，制定統(tǒng)一的目標(biāo)成本科目，從而使成本會(huì)計(jì)核算工作效率得到有效提升。其次，結(jié)合實(shí)際情況組織會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并制定財(cái)務(wù)工作考評(píng)制度，推動(dòng)會(huì)計(jì)人員充分掌握相關(guān)會(huì)計(jì)政策、成本核算規(guī)則等，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算更加的具有準(zhǔn)確性。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題進(jìn)行分析研究，采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行不斷地完善，制定并遵守財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和效率得到有效提高。

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作者：王晶 單位：吉林省同仁眾和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司