房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟淺析

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一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程經(jīng)濟分析的重要性

1)社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經(jīng)濟的干預(yù)減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應(yīng)的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設(shè)和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設(shè)新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運行。

2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟分析

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進行工程經(jīng)濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

1)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)準(zhǔn)確進行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內(nèi)容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目中準(zhǔn)確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟成本。

2)工程設(shè)計階段進行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計階段進行嚴格成本控制。因為工程設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開工做準(zhǔn)備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計階段設(shè)計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設(shè)計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計階段設(shè)計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設(shè)階段進行嚴格成本控制，是整個房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉(zhuǎn)。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應(yīng)商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達到互利雙贏的效果。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對工程經(jīng)濟進行合理有效的分析，不但能夠預(yù)測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

作者：郭欣 單位：太原高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展公司