房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理淺析
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摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也實現(xiàn)了快速發(fā)展，企業(yè)整體管理水平業(yè)有了極大提升。當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)政策有所調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)如果管理工作不到位，可能會出現(xiàn)虧損。在這樣的背景下，全面預(yù)算管理是企業(yè)完成發(fā)展目標(biāo)的重要保障。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題，進(jìn)行了詳細(xì)分析，并且提出了解決對策，從而提升企業(yè)管理水平，以供參考借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問題；對策
一、引言
隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本也在不斷增長。國家出臺了各項政策，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐步被壓縮，企業(yè)需要加強(qiáng)全面預(yù)算管理，對收入、成本、費(fèi)用等各項指標(biāo)進(jìn)行分析，通過合理配置資源，幫助企業(yè)完成各項指標(biāo)，最終實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。全面預(yù)算管理至關(guān)重要，它是房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)全面預(yù)算管理，促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的積極意義
全面預(yù)算管理是企業(yè)廣泛運(yùn)用的一種管理模式。通過預(yù)算管理，確定企業(yè)一段時間內(nèi)所需要的收入和支出；根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)，對企業(yè)各個部門或項目進(jìn)行資源配置。預(yù)算數(shù)據(jù)作為定量指標(biāo)，是企業(yè)運(yùn)營的重要支撐，可以對企業(yè)資金進(jìn)行合理分配，避免資金浪費(fèi)，從而順利實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。1.有利于實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)全面預(yù)算管理對企業(yè)運(yùn)營非常重要。完善的全面預(yù)算管理體系對企業(yè)資金管理有著十分積極的作用，可以確定企業(yè)的流動資金情況，并且運(yùn)用到最需要的部門和項目，還可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，避免出現(xiàn)資金短缺、資金供給不足的現(xiàn)象。企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，能夠保證企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營，順利實現(xiàn)短期經(jīng)營目標(biāo)，并且逐步落實長期戰(zhàn)略目標(biāo)，協(xié)調(diào)短期經(jīng)營目標(biāo)與長期戰(zhàn)略目標(biāo)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
2.有利于優(yōu)化資源配置
企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，優(yōu)化企業(yè)各部門的資源配置情況，減少不必要的浪費(fèi)，避免資源不足或資源過剩。企業(yè)建立科學(xué)合理的全面預(yù)算管理體系，根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)信息，管理層就可以了解各個部門、各個項目的資源分配信息，從而將資源優(yōu)先分配到重點(diǎn)項目，既節(jié)約了各項成本費(fèi)用，又能夠促進(jìn)企業(yè)高效發(fā)展。3.有利于加強(qiáng)預(yù)算績效考核企業(yè)要想落實全面預(yù)算管理工作，需要加強(qiáng)預(yù)算績效考核。如果企業(yè)只有預(yù)算管理而沒有預(yù)算績效考核，那么企業(yè)的全面預(yù)算管理工作將流于形式，無法發(fā)揮積極作用。因此，企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的過程中，需要加強(qiáng)預(yù)算績效考核。通過預(yù)算績效考核，發(fā)揮監(jiān)督作用，促進(jìn)全面預(yù)算管理工作落實到位。同時，可以明確各部門和各崗位的工作職責(zé)和預(yù)算管理責(zé)任，確保權(quán)責(zé)清晰，從而督促工作人員積極參與全面預(yù)算管理，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題
1.全面預(yù)算管理意識不強(qiáng)
房地產(chǎn)企業(yè)由于意識不強(qiáng)、經(jīng)驗欠缺、資金不充足、人員配備不合理等原因，造成企業(yè)對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不到位，工作人員不太重視全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理工作中，最為核心的環(huán)節(jié)就是資金管理。如果全面預(yù)算管理不到位，可能導(dǎo)致企業(yè)資金管理不完善，容易造成資金鏈斷裂，影響企業(yè)正常的經(jīng)營活動，最終阻礙企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。部分企業(yè)雖然建立了全面預(yù)算管理體系，但是由于認(rèn)識不足，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行不到位，預(yù)算監(jiān)督流于形式。
2.預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確
房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備投資一個項目之前，需要做一系列準(zhǔn)備工作。比如，項目立項、可行性論證、取得土地使用權(quán)、項目概預(yù)算及五證取得。在準(zhǔn)備階段，項目開發(fā)成本的預(yù)算方案是比較籠統(tǒng)的。在項目建設(shè)過程中，應(yīng)該確定總預(yù)算、年度預(yù)算和季度預(yù)算，需要各個部門全面參與，進(jìn)行探討和分析，制訂詳細(xì)的預(yù)算方案。由于在項目開發(fā)建設(shè)過程中，變數(shù)比較多，預(yù)算常常需要調(diào)整。如何將預(yù)算調(diào)整幅度控制在一個合理范圍內(nèi)，也需要詳細(xì)分析和決策，最終形成科學(xué)合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算方案要想提升合理性和可操作性，各部門和各崗位應(yīng)該深度參與。如果僅僅靠財務(wù)部門去收集數(shù)據(jù)，其他部門不參與，那么相關(guān)數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的，相應(yīng)的預(yù)算方案也很難落實。
3.預(yù)算編制方法不合理
預(yù)算編制方法有很多種，目前很多企業(yè)采用的還是比較傳統(tǒng)的預(yù)算方式，這種預(yù)算方式是由管理層與財務(wù)部門制定數(shù)據(jù)，各個部門按預(yù)算數(shù)據(jù)執(zhí)行，因為大部分員工沒有參與，缺乏工作積極性；同時，預(yù)算數(shù)據(jù)與實際情況不符，在實際工作中預(yù)算方案很難有效落實，需要頻繁調(diào)整。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作流于形式，常常按照上一年的數(shù)據(jù)或者行業(yè)歷史數(shù)據(jù)，進(jìn)行簡單修改，和企業(yè)當(dāng)前的情況并不相符，這樣的預(yù)算方案是不合理的。如果按照這樣的預(yù)算數(shù)據(jù)和預(yù)算方案執(zhí)行，后續(xù)的工作中會遇到很多困難，造成預(yù)算管理工作無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
4.預(yù)算執(zhí)行力度不足
房地產(chǎn)企業(yè)的管理層不重視，使得預(yù)算管理工作流于形式，并未有效實施。房地產(chǎn)企業(yè)未建立預(yù)算績效考核機(jī)制，無法充分發(fā)揮預(yù)算績效考核的約束作用；未對預(yù)算數(shù)據(jù)與實際結(jié)果進(jìn)行比較分析；預(yù)算數(shù)據(jù)不合理，與實際情況脫節(jié)，無法順利執(zhí)行；預(yù)算部門或財務(wù)部門對預(yù)算執(zhí)行過程的監(jiān)督力度不夠。預(yù)算執(zhí)行不到位，導(dǎo)致預(yù)算與實際情況脫節(jié)，無法發(fā)揮預(yù)算管理的積極作用，企業(yè)管理層不清楚企業(yè)存在的具體問題，往往當(dāng)問題較為嚴(yán)重時才發(fā)現(xiàn)，造成決策錯誤或延遲，阻礙了企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能不會設(shè)立專門的預(yù)算部門，因此，預(yù)算匯總及監(jiān)督工作就落在了財務(wù)部門。由財務(wù)部門包攬預(yù)算工作，不僅僅加大了財務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)，而且預(yù)算工作可能存在不夠細(xì)致和完善的情況。除了對預(yù)算進(jìn)行匯總和監(jiān)督，財務(wù)部門還需要對預(yù)算執(zhí)行情況與預(yù)算方案的差異進(jìn)行分析，定期向管理層匯報預(yù)算執(zhí)行情況。由于財務(wù)部門人手不足，或者對預(yù)算管理的認(rèn)識不足，可能出現(xiàn)數(shù)據(jù)不夠真實、不夠全面或者報送不及時等情況，財務(wù)部門通常沒有參與管理決策，發(fā)現(xiàn)問題時無法及時解決；同時，管理層也無法在第一時間了解預(yù)算信息和預(yù)算執(zhí)行情況，不能及時采取有效措施。
5.預(yù)算績效考核不完善
房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對預(yù)算管理的認(rèn)識不足，可能導(dǎo)致預(yù)算績效考核流于形式，起不到相應(yīng)作用，造成預(yù)算績效考核無法促進(jìn)預(yù)算管理工作落實。首先，沒有設(shè)立有效的績效標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)合理的績效指標(biāo)，造成預(yù)算績效考核缺乏必要的基礎(chǔ)。其次，沒有關(guān)注預(yù)算差異，未設(shè)置考核標(biāo)準(zhǔn)，造成管理層無法及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。最后，只對企業(yè)的部門目標(biāo)進(jìn)行考核，未對整體目標(biāo)進(jìn)行考核，考核指標(biāo)設(shè)立不全面。一項工作如果要調(diào)動員工的積極性，必須要獎懲分明，全面預(yù)算管理工作也是如此。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想完善全面預(yù)算管理體系，需要完善企業(yè)的預(yù)算績效考核制度，在預(yù)算績效考核機(jī)制的約束下，提升全體員工的工作積極性，促進(jìn)預(yù)算管理工作順利開展，并且不斷完善工作流程。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化建議
1.增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識
全面預(yù)算管理是一項全員共同參與的綜合性管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工需要對全面預(yù)算管理引起足夠的重視，無論是高層、中層，還是普通員工，都需要對全面預(yù)算管理進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，更要深刻地理解全面預(yù)算管理的內(nèi)容，以及全面預(yù)算管理的積極作用，并且結(jié)合企業(yè)需求和行業(yè)特點(diǎn)，選擇適合的全面預(yù)算管理方法。只有增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識，才能提升工作效率，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須發(fā)揮帶頭作用，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案，確保全面預(yù)算管理工作順利落實。
2.加強(qiáng)精細(xì)化管理
在全面預(yù)算管理的工作過程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)備大量翔實的基礎(chǔ)資料，各個部門都需要準(zhǔn)備詳細(xì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，作為預(yù)算編制工作的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。如果基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠全面或真實性不足，會對后續(xù)的預(yù)算管理工作造成阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好準(zhǔn)備工作，提前布局，積極收集相關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)算數(shù)據(jù)作為全面預(yù)算管理的有效依據(jù)，一定要保證數(shù)據(jù)的真實性、有效性，才能為全面預(yù)算管理工作提供有效支持。有了全面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)企業(yè)需要，確定預(yù)算編制方法。企業(yè)在預(yù)算編制的過程中，可以采用多種預(yù)算方法，如固定預(yù)算法、彈性預(yù)算法、零基預(yù)算法、增量預(yù)算法、作業(yè)基礎(chǔ)預(yù)算法、項目預(yù)算法、生命周期預(yù)算法、滾動預(yù)算法、持續(xù)改進(jìn)預(yù)算法。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的預(yù)算方法，必須契合實際工作需求，有助于提升企業(yè)的管理水平。因此，企業(yè)需要根據(jù)實際情況，選擇合適的預(yù)算方法。確認(rèn)了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和預(yù)算方法，房地產(chǎn)企業(yè)才能高效推進(jìn)全面預(yù)算管理工作。同時，企業(yè)在獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)時，也需要進(jìn)行精細(xì)化管理，詳細(xì)的資料分類會使預(yù)算數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確，使得預(yù)算分析更加科學(xué)有效。
3.完善預(yù)算編制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)定科學(xué)合理的預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)。在預(yù)算編制過程中，一線人員一定要積極參與，由于在建工程存在工程量增減變化，工程設(shè)計也可能更改，引起一系列的成本變動。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)算管理的難度更大，這就需要預(yù)算人員、監(jiān)理人員、工程人員等積極參與全面預(yù)算管理。另外，財務(wù)人員也需要重點(diǎn)了解工程成本的構(gòu)成情況。只有這些部門的工作人員充分了解全面預(yù)算管理的目的和作用，才能做好預(yù)算編制工作。這是整個預(yù)算執(zhí)行的前提和基礎(chǔ)，重要性不言而喻。同時，在預(yù)算編制的過程中，要注意防范預(yù)算松弛。各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)心不能完成預(yù)算方案，可能人為地調(diào)整收入、成本、利潤等數(shù)據(jù)，從而順利完成預(yù)算指標(biāo)，因此需要進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理。除了在建工程這一塊，期間費(fèi)用、稅金、收入等各個類別的預(yù)算數(shù)據(jù)也很重要。房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都要深度參與，每一個員工都應(yīng)對全面預(yù)算管理進(jìn)行學(xué)習(xí)，這是完善全面預(yù)算管理體系的前提。同時，全面預(yù)算管理工作也需要保持一定的靈活性，在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案的同時，也要保持預(yù)算方案的適用性和靈活性。
4.建立獎懲制度
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的獎懲制度。獎懲制度應(yīng)與員工薪資掛鉤，對于完成預(yù)算目標(biāo)的工作人員進(jìn)行獎勵，未完成預(yù)算目標(biāo)的員工將扣減薪資。這樣可以提高員工的積極性，督促每一個員工積極參與全面預(yù)算管理工作。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)制定的獎懲制度應(yīng)該科學(xué)合理，否則可能適得其反。同時，管理層在重視財務(wù)指標(biāo)的同時，也需要關(guān)注非財務(wù)指標(biāo)，兼顧短期經(jīng)營目標(biāo)和長期戰(zhàn)略目標(biāo)，從而強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行。
5.明確預(yù)算職責(zé)
中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能存在部門設(shè)置不夠完善的情況，因此需要進(jìn)一步完善部門設(shè)置。人員可以精簡，但是部門職責(zé)必須劃分清晰，部門負(fù)責(zé)人需要對本部門的預(yù)算管理工作負(fù)責(zé)，將預(yù)算工作任務(wù)分解，落實到每一個工作人員，確保分工明確、責(zé)任到人，并且設(shè)置預(yù)算工作完成的時間節(jié)點(diǎn)。每個部門完成預(yù)算工作后，需要將預(yù)算數(shù)據(jù)等上報給預(yù)算部門或財務(wù)部門，數(shù)據(jù)經(jīng)過整理分析后上報給管理層，為企業(yè)管理層決策提供參考。預(yù)算數(shù)據(jù)真實、全面、準(zhǔn)確，可以幫助企業(yè)管理層進(jìn)行有效決策，提升企業(yè)的管理水平。
6.完善預(yù)算績效考核機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)需要完善預(yù)算績效考核機(jī)制。通過預(yù)算績效考核，可以評估各個部門及崗位的預(yù)算工作情況。同時，通過完善預(yù)算績效考核機(jī)制，管理人員會更加重視全面預(yù)算管理，重點(diǎn)分析預(yù)算差異及其原因。根據(jù)預(yù)算差異的內(nèi)容，可以不斷完善預(yù)算管理方案，提高全面預(yù)算管理水平。在完善預(yù)算績效考核機(jī)制的過程中，既要注重財務(wù)數(shù)據(jù)，也要關(guān)注非財務(wù)信息，在進(jìn)行預(yù)算績效考核時需要兼顧。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算績效考核的過程中，可以運(yùn)用平衡計分卡，從而平衡財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)。平衡計分卡有四個維度，分別是財務(wù)維度、客戶指標(biāo)維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程維度、學(xué)習(xí)與成長維度。平衡積分卡是一個完善的管理系統(tǒng)，并結(jié)合企業(yè)的長期戰(zhàn)略，避免單一財務(wù)數(shù)據(jù)的不足。通過引入平衡計分卡，房地產(chǎn)企業(yè)能夠完善預(yù)算績效考核機(jī)制，并且提升全面預(yù)算管理工作質(zhì)量。
五、結(jié)語
在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高管理水平，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，否則會在激烈的市場競爭中被淘汰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識，完善預(yù)算編制，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，建立獎懲制度，加大預(yù)算績效考核力度，不斷對全面預(yù)算管理體系進(jìn)行完善，從而提升綜合競爭力。
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作者:張慧娟 單位:甘肅天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
