公務(wù)員期刊網(wǎng) 論文中心 正文

房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計(jì)管理中價(jià)值工程的應(yīng)用

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計(jì)管理中價(jià)值工程的應(yīng)用范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請(qǐng)閱讀。

房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計(jì)管理中價(jià)值工程的應(yīng)用

一、價(jià)值工程與設(shè)計(jì)管理的核心關(guān)系

價(jià)值工程是指重于功能分析,力求在產(chǎn)品的全壽命周期中,用最低總成本,生產(chǎn)出在功能上能充分滿足用戶要求的產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng)目,從而獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的有組織的活動(dòng)。用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下:價(jià)值(V)=功能(F)/成本(C)一般來說,提高產(chǎn)品價(jià)值的管理途徑有五種:一是提高功能,降低成本;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上漲;但帶來功能大幅度提高。

二、綠色建筑的定義和國家要求

綠色建筑,定義為在全壽命期內(nèi),最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境、減少污染,為人們提供健康、適用和高效的使用空間,與自然和諧共生的建筑。同時(shí),在2013年1月6日,國務(wù)院了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知》)提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米;到2015年末,20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、價(jià)值工程在房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計(jì)管理應(yīng)用

價(jià)值工程的核心是功能分析。它通過對(duì)產(chǎn)品的功能分析,研究如何以最低的產(chǎn)品壽命周期成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。通過對(duì)全壽命周期的全程理解(全壽命周期費(fèi)用=生產(chǎn)成本+工程成本+使用成本+維護(hù)成本),從而確定必要功能和實(shí)現(xiàn)必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標(biāo)主要在節(jié)地和室外環(huán)境,節(jié)能和能源使用,節(jié)水和水資源使用,節(jié)材和材料資源使用,施工管理,環(huán)境保護(hù)等方面,貫穿項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營和拆除的全壽命周期,與價(jià)值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點(diǎn)是一致的。下面列舉設(shè)計(jì)管理的實(shí)例,利用價(jià)值工程優(yōu)化綠色建筑設(shè)計(jì)方案。

1.在總圖的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),項(xiàng)目的建筑業(yè)態(tài)(高層,洋房,別墅等)需要充分研究地勢、地貌的特點(diǎn),與之融洽地結(jié)合,實(shí)現(xiàn)節(jié)地和室外環(huán)境的保護(hù)。該工程建設(shè)場地東南角北面地勢較高,與市政路和北面地塊高差達(dá)20米左右,屬于典型的山地形態(tài)。該項(xiàng)目容積率為2.0~2.5之間,限高100米,營銷部初步根據(jù)市場,在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅,或高層住宅+洋房/別墅的方式,經(jīng)過設(shè)計(jì)的方案強(qiáng)排和面積測算,兩個(gè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇?這個(gè)時(shí)候,就是需要通過價(jià)值工程的核心和策略,對(duì)兩個(gè)方案進(jìn)行深入地價(jià)值挖掘,在功能不變的情況下,優(yōu)化和降低成本。步驟如下:方案的業(yè)態(tài)(高層,洋房,別墅等)確定后,把地下室的面積,范圍,標(biāo)高估算出來,示意在總圖上,然后與地形等高線進(jìn)行套圖對(duì)比,就發(fā)現(xiàn)了涉及工程開展的土方工程,土方開挖和回填量有明顯差別,因?yàn)楦邔幼≌谏狡律辖ㄔO(shè)時(shí),地下室工程需要進(jìn)行大量的土方開挖量,間接產(chǎn)生高差達(dá)10米左右的邊坡,增加邊坡支護(hù)的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上,地下室的開挖深度和大小明顯減少,有利于工程的綠色建筑指標(biāo)實(shí)現(xiàn),以及直接產(chǎn)生節(jié)約場地前期成本的效益。

2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個(gè)地下停車位建安成本約10~12萬元(2500元/m2×40~50m2),一個(gè)地面停車位建安成本不到1萬元(250元/m2×20~25m2),建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下,盡量減少地下停車位增加地面停車。

3.優(yōu)化地下室停車位的數(shù)量可以通過專業(yè)的劃線公司,認(rèn)真排版地下室停車位,可以提高一定的使用率,多出的幾個(gè)停車位,無論從營銷角度還是物業(yè)角度,都是一筆不小的數(shù);同時(shí)也可以反提停車位的排放需要,局部修改柱網(wǎng)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),高層建筑8.1m~8.4m柱距(中-中)剛好可以排3部車,這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距,同時(shí)也是較經(jīng)濟(jì)的梁的跨度,主梁跨度在7.2~8.4m;怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車位使用效率,以及對(duì)梁高有影響,從而又影響凈空和層高;如果地下室和裙房柱網(wǎng)方正和對(duì)齊,又可以減少轉(zhuǎn)換層的出現(xiàn),(因?yàn)檗D(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層6~8倍、2~3倍、2~3倍),“一舉四得”。所以在地下室工程中,運(yùn)用價(jià)值工程的思路,對(duì)平面布置進(jìn)行優(yōu)化和推敲,對(duì)于降低成本有明顯的幫助。

4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室,可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價(jià);根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),地下室每層高每增加1cm,以上項(xiàng)目費(fèi)用均攤到建筑面積的造價(jià),增加10~15元/m2。所以行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)都通過管線綜合,BIM設(shè)計(jì)等,降低地下室的層高,停車庫的層高參考范圍是3.8m~4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風(fēng),改善停車場,以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。

5.采用高強(qiáng)度級(jí)別的材料,實(shí)現(xiàn)材料的總成本節(jié)約,材料節(jié)約的效果如柱子,剪力墻等部位采用高強(qiáng)度混凝土(C50以上),大跨度的梁,板采用不低于400MPa的鋼筋,可以有效減少構(gòu)件截面尺寸,減少模板費(fèi)和增加實(shí)用空間;樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條,由于成品強(qiáng)度比原材料增加30%,并且冷軋后線材伸長了近20%,可節(jié)省鋼材約20%左右。

6.小區(qū)園林綠化的優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)節(jié)水和節(jié)材的指標(biāo)選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng),降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,節(jié)約澆灌的水資源,從而在壽命周期里面的成本降低;同時(shí)提倡“疏林草地”的景觀設(shè)計(jì)理念,把控總體效果,把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動(dòng)休閑的場所,既可以達(dá)到滿足住戶戶外活動(dòng)的需要,又可以降低開發(fā)成本的同時(shí),降低小區(qū)的“熱島效應(yīng)”,實(shí)現(xiàn)綠色小區(qū)環(huán)境。

7.新能源,新技術(shù)的使用對(duì)于地面以及公共停車場,可以考慮設(shè)置發(fā)電和遮陽的車棚,提高單獨(dú)的車棚的功能,雖然前期投入是比較大,但是國家對(duì)太陽能發(fā)電的回收是有補(bǔ)助。按照全壽命周期的投資和成本來計(jì)算,實(shí)現(xiàn)投資成本的回收,一舉兩得。

四、結(jié)語

價(jià)值工程作為一門技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的現(xiàn)代化管理科學(xué),應(yīng)用在當(dāng)今中國推廣的綠色建筑的領(lǐng)域,以綠色建筑全壽命周期為區(qū)間,分析功能與成本的關(guān)系,通過設(shè)計(jì)管理來優(yōu)化和控制項(xiàng)目成本,不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本,要以建筑全壽命周期的眼光來正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一,改善建筑與自然的和諧統(tǒng)一,才是設(shè)計(jì)管理的核心和精髓所在。

作者:李金文 單位:花樣年地產(chǎn)集團(tuán)深圳公司