房地產住宅項目設計管理整合思考

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摘要：隨著社會經濟的不斷發(fā)展，對房地產住宅項目的設計管理提出了更高的要求。但是在實際的設計管理工作中，該如何做好房地產住宅項目的設計管理工作，已經成為了房地產企業(yè)的重點問題之一。本文通過對房地產住宅項目設計管理的要點進行分析，探討設計管理的主要特點，以期為房地產企業(yè)在住宅項目設計管理工作中提供幫助。

關鍵詞：設計管理；整合管理；房地產住宅項目；設計要求

房地產住宅項目開發(fā)在取得項目用地后，項目設計管理是一切工作的基礎，特別是對當前日益激烈的競爭環(huán)境中，項目設計管理工作顯得尤為重要。房地產企業(yè)的設計管理要求代表房地產企業(yè)對與設計相關的活動進行統(tǒng)一管理和協調，設計管理工作既是技術工作也是管理工作，那如何做好房地產企業(yè)設計管理工作，本文就房地產住宅項目設計管理要點進行探討分析。

1明確的設計要求，選擇合適的設計伙伴

1.1明確的設計要求

房地產設計管理部門是把對產品的要求轉化為設計的語言，對委托單位提出設計思路和設計要求，整合管理好設計資源，而非取代設計單位的工作，所以編制有明確要求的設計任務書是保證設計成果質量的關鍵。

（1）設計前期階段，要深刻分析規(guī)劃用地指標，要對宗地的區(qū)域、現狀、土地價值進行分析，對周邊競爭樓板分析、意向產品戶型進行考慮，對產品價值的敏感點確定開發(fā)思路，產品競爭力、性價比、項目盈利模式。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括企業(yè)最高領導層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等。

（2）初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。項目設計的各個階段，設計任務書的重點不太一樣，前期的重心在于政府規(guī)劃、產品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設計評審也將缺乏針對性的效果。

1.2選擇合適的設計伙伴

通過什么樣的途徑獲得好的設計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型的復雜項目，花費不多的費用邀請一些知名設計單位進行咨詢，幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設計中去，達到花小錢辦大事的效果。在此基礎上，選出1~2家單位展開下一步的規(guī)劃設計工作，可以在原先的立意基礎上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇。這種方式，容易發(fā)揮設計單位的積極性和設計空間，推出優(yōu)秀作品。在策劃階段和市場調查階段，擬采取指定單位的方式進行策劃和調查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在后期單體施工圖設計階段，盡可能選擇當地設計單位進行設計，一方面設計費用相對便宜，設計單位熟悉當地的地質環(huán)境、規(guī)章制度及生活習慣，另一方面與當地相關單位溝通交流更直接，效率更高，更容易實現甲方的設計意圖。同時需要注意到是，每一個項目設計成果都是由單個設計人員來完成的，特別是項目負責人、主創(chuàng)設計師等關鍵性人物的水平直接決定了項目設計成果的質量。所以，無論什么階段，建設單位對設計團隊中的關鍵人員的水平、資質、能力都應有所要求。

2設計全過程控制管理

2.1日常管理

設計過程中，設計管理部門加強設計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠設計管理人員與設計師進行面對面的溝通和商量，一起參與設計，對設計中出現的問題，設計管理人員可及時匯報尋求解決方案或意見。通過匯報會，主要目的有兩個：①向公司領導層通報設計的進展和中間成果；②就設計中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續(xù)。

2.2關鍵節(jié)點控制

在設計過程管理中，要依據設計進度安排結合《委托設計任務書》中關于階段成果的深度要求及公司擬定該設計項目的關鍵節(jié)點進度計劃，在關鍵節(jié)點，由設計管理部門組織檢查，必要時可組織各部門參與研討，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見，盡早發(fā)現問題，提前解決問題。

2.3設計成果評審

設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的一種重要手段。設計評審是房地產企業(yè)對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業(yè)應給予高度的重視。設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2~3d）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分，必要時，還應邀請外部有關專家參與。最后要形成評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。

3重視設計報批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

設計文件報批不僅僅是批準的問題，還是時間上、經濟上的問題，更要認識到設計文件報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設計管理人員要學會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協調。關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門良好溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協調。另外也可以根據市場、相關政策、項目具體實際對于規(guī)劃技術指標申請調整。

4加強設計變更控制

設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：公司領導要求變更：因領導導致現有設計不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等；營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更；施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。設計變更的控制主要從設計變更發(fā)生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制，做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作，嚴格控制設計變更的發(fā)生主要是堅持是會審制度。

5注重設計的整合管理

設計管理工作在項目開發(fā)中起著至關重要的工作，它不僅僅是設計人員的事情，也是建設單位對整個項目各個專業(yè)、各個方面的一種資源整合管理。另外，各種不同設計工作的組織安排與協調都應該按照項目管理的要求統(tǒng)一協調。

6結束語

綜上所述，房地產住宅項目設計管理是貫穿整個項目開發(fā)始末的，它不僅是管“設計院”，也是一種資源整合性管理，是對項目的通盤考慮。房地產開發(fā)單位設計管理部門在整個項目的設計中是居于主導地位的，是“指導”設計院來完成設計的進度目標、設計的品質目標、設計的成本平衡目標；房地產項目設計管理的人員必須擁有成本控制的觀念、必須擁有工程實踐的經驗，必須擁有較為專業(yè)的設計理論知識，必須擁有良好的溝通能力、組織能力。只有這樣，才能做好設計管理，才能與設計單位一道把“設計”做好。

作者：殷飛 單位：九江新湖中寶置業(yè)有限公司