房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃研究

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摘要：我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展而言，起到良好的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的有效增長(zhǎng)。因此，文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的稅收籌劃在落實(shí)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、原則以及相對(duì)應(yīng)的原因進(jìn)行逐一分析。并且結(jié)合實(shí)際情況，提出有針對(duì)性的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購(gòu)重組;稅收籌劃

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，需要面臨社會(huì)上非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實(shí)力。房地產(chǎn)并購(gòu)重組是企業(yè)在日常資本運(yùn)作和管理過(guò)程中非常重要的一種運(yùn)行方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)方式的有效實(shí)施，將企業(yè)原本的一些邊界進(jìn)行打破，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)合理的配置。這樣不僅有利于從根本上促使企業(yè)自身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系得到改變，而且還能夠改變企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這些變動(dòng)現(xiàn)象對(duì)企業(yè)未來(lái)的整體發(fā)展、或者是稅收負(fù)擔(dān)而言，都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性，所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)其采取有針對(duì)性的措施，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的有效性和合理性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展形勢(shì)比較良好，但是各個(gè)企業(yè)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如果想要在市場(chǎng)中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合勢(shì)力。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃在具體實(shí)施過(guò)程中，其主要是指現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，不違背國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、政策以及稅收法規(guī)的前提條件下，可以通過(guò)并購(gòu)過(guò)程中的稅費(fèi)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一合理的安排。這樣不僅能夠設(shè)計(jì)出符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展的戰(zhàn)略要求，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)稅收成本的有控制，保證稅務(wù)方案科學(xué)合理的制定和落實(shí)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)有很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)的時(shí)候，由于對(duì)稅收籌劃并沒(méi)有形成全面、有效的認(rèn)識(shí)，這樣就會(huì)導(dǎo)致籌劃的目標(biāo)過(guò)于單一化。與此同時(shí)，在具體實(shí)施過(guò)程中，并沒(méi)有嚴(yán)格按照并購(gòu)的基本條例和稅收政策進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的納稅籌劃，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)也不夠充足。這樣不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的稅收籌劃缺乏合理性和科學(xué)性，而且還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日后經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，很容易遭受到嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的基本原則和原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃基本原則分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，想要真正實(shí)現(xiàn)并購(gòu)稅收籌劃，就需要遵循相對(duì)應(yīng)的原則，這樣才能夠最大限度保證最終的實(shí)施效果。首先，需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標(biāo)，并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)并購(gòu)，必然是處于戰(zhàn)略的基本需求，所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實(shí)時(shí)，都需要圍繞該原則對(duì)其進(jìn)行落實(shí)。其次，要遵循我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持，這樣對(duì)稅收籌劃的落實(shí)具有實(shí)質(zhì)性意義。除此之外，要遵循企業(yè)整體效益最優(yōu)的原則，最后要遵循籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則。房地產(chǎn)企業(yè)在日常并購(gòu)時(shí)，需要對(duì)整個(gè)籌劃過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)有效的關(guān)注和重視，一旦發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)提出有效措施對(duì)其進(jìn)行深入了解并且進(jìn)行控制。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的原因

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個(gè)方面，其一是外部動(dòng)因，而其二則是內(nèi)部動(dòng)因。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)稅收籌劃的時(shí)候，其外部動(dòng)因主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。由于并購(gòu)在實(shí)施過(guò)程中，或多或少都會(huì)對(duì)納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響，其次并購(gòu)重組會(huì)涉及到一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過(guò)程中，其稅基范圍具有明顯的差異性，所以在選擇方法時(shí)，也需要結(jié)合實(shí)際情況，這樣才能夠保證并購(gòu)充足稅收籌劃的合理性和有效性。籌劃的內(nèi)部動(dòng)因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。由于并購(gòu)在具體實(shí)施過(guò)程中，其最大的收益者就是稅收在策劃時(shí)的直接原因。在并購(gòu)時(shí)，雖然會(huì)涉及到一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，但是要采取有針對(duì)性的措施保證將這些風(fēng)險(xiǎn)控制在最小狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的具體實(shí)施措施

（一）在并購(gòu)融資階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要想提高其綜合實(shí)力，就需要結(jié)合自己的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收的籌劃，并且保證整個(gè)籌劃過(guò)程具有真實(shí)性和有效性。一般企業(yè)在進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的并購(gòu)融資時(shí)，大多數(shù)都會(huì)利用內(nèi)部、債權(quán)、股權(quán)以及混合融資這四種不同類型的方式。不同融資方式在具體使用過(guò)程中，需要涵蓋的條件因素和使用的稅收籌劃方式也具有明顯的差異性。在內(nèi)部融資具體使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能將個(gè)人股東逐漸轉(zhuǎn)變成為企業(yè)股東。同時(shí)，要根據(jù)先分配再投資的順序?qū)ψ?cè)資產(chǎn)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的增加，這樣不僅有利于降低內(nèi)部融資在具體實(shí)施過(guò)程中的稅收負(fù)擔(dān)，而且還能夠保證并購(gòu)重組的效果。在針對(duì)債權(quán)融資進(jìn)行合理使用的時(shí)候，需要提前對(duì)債務(wù)利息的稅前地稅效應(yīng)進(jìn)行綜合考量。與此同時(shí)，還需要對(duì)資本弱化的反避稅措施的具體實(shí)施情況進(jìn)行深入了解。除此之外，在股權(quán)融資具體實(shí)施時(shí)，需要對(duì)優(yōu)先股的整體使用情況給予足夠的關(guān)注和重視，在必要的條件下，可以實(shí)現(xiàn)免稅。但是在具體支付之前，不能夠利用抵稅的方式。

（二）在并購(gòu)交易階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，并購(gòu)重組已經(jīng)逐漸成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)其未來(lái)發(fā)展而言，具有實(shí)質(zhì)性意義和作用。一般企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)重組的時(shí)候，有三種支付方式，其中包括定向增發(fā)、資產(chǎn)置換以及換股合并。定向增發(fā)這種支付方式科學(xué)合理的利用，需要結(jié)合實(shí)際情況，盡可能利用國(guó)稅發(fā)〔2009〕59號(hào)文件當(dāng)中的免稅條款對(duì)其進(jìn)行特殊處理。也就是如果被采購(gòu)方的應(yīng)稅所得在當(dāng)期不能夠?qū)ζ溥M(jìn)行確定的時(shí)候，可以采取延期納稅的方式。在資產(chǎn)置換支付的使用時(shí)，需要真正有效落實(shí)所有資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)移，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)特殊性稅務(wù)處理的基本要求，而且還能夠避免出現(xiàn)增值稅。除此之外，在利用換股和其他方式進(jìn)行支付的時(shí)候，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況，直接通過(guò)權(quán)益聯(lián)營(yíng)的方式，對(duì)相對(duì)應(yīng)的報(bào)表進(jìn)行妥善處理。這樣不僅能夠從根本上促使收購(gòu)企業(yè)不必負(fù)擔(dān)一些商譽(yù)影響，而且還會(huì)通過(guò)這種方式的利用，促使其資產(chǎn)折舊率得到有效提升。股東在這種狀態(tài)下，不僅可以推遲收益的時(shí)間，而且還可以延遲納稅。

（三）從并購(gòu)對(duì)象方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在并購(gòu)重組的具體方案落實(shí)過(guò)程中，可以通過(guò)對(duì)并購(gòu)對(duì)象進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的有效落實(shí)。比如在具體操作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將裝修作為主體的一些裝修公司，將其納入到稅收籌劃方案的制定和落實(shí)當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)如果在并購(gòu)重組過(guò)程中，能夠吸收到裝修行業(yè)的企業(yè)，那么可以設(shè)立獨(dú)立的裝修公司，并且利用這種方式實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。這樣不僅能夠從根本上將裝修費(fèi)用全部都納入到土地增值稅的抵扣項(xiàng)目當(dāng)中，而且在我國(guó)營(yíng)改增方案的具體落實(shí)之后，裝修公司在其中能夠獲取到跟多增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額。在保證房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的增值稅繳納額也一并得到有效的降低。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中，不可避免會(huì)涉及到一些風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中需要采取有針對(duì)性的措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控。首先，可以將企業(yè)的整體發(fā)展作為戰(zhàn)略角度，需要注意的問(wèn)題就是不能夠只是單純對(duì)個(gè)別稅種的稅費(fèi)問(wèn)題給予關(guān)注，而是要對(duì)全局可能會(huì)造成稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題進(jìn)行綜合考量。其次，需要提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整體水平，同時(shí)還要強(qiáng)化相關(guān)工作人員自身的素質(zhì)和專業(yè)技能水平。這樣才能夠?qū)Σ①?gòu)重組稅收風(fēng)險(xiǎn)起到良好的控制效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組的具體落實(shí)過(guò)程中，不僅能夠?qū)ζ渚C合競(jìng)爭(zhēng)力的提升起到良好的作用，而且還能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭產(chǎn)生一定積極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)充足稅收籌劃想要得到有效落實(shí)，就需要意識(shí)到各個(gè)項(xiàng)目中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把控，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低目標(biāo)。

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作者:劉學(xué)登 單位:鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司