房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理問題

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摘要：我國對企業(yè)的稅務管控越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，與我國國民生活水平息息相關，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，更是加強了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務的監(jiān)管力度，基于這種大形勢，房地產(chǎn)企業(yè)首先應從自身出發(fā)，加強內(nèi)部稅務管理，避免各種稅務風險的發(fā)生。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務管理現(xiàn)狀及其重要意義，介紹了稅務風險的概念，接著總結了房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中存在的稅務風險，并對房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務風險產(chǎn)生的原因進行了詳細分析，最后提出了幾點房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務管理應對方法，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中能做好稅務管理，杜絕不良稅務問題的產(chǎn)生。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；城市更新；稅務管理

一、稅務風險的概念

（一）稅務風險的概念

企業(yè)內(nèi)征稅納稅的風險即為稅務風險，企業(yè)因為經(jīng)營活動的產(chǎn)生相應地就會形成納稅征稅行為，需要企業(yè)內(nèi)稅務管理人員進行稅務核算。稅務風險對企業(yè)來說是極大的風險，因其可能會導致企業(yè)經(jīng)營活動受限、資金困難、倒閉、聲譽損壞等現(xiàn)象，嚴重的甚至還會受到法律的相關制裁。一般來說，企業(yè)所面臨的稅務風險大多數(shù)都是未按照規(guī)定按時納稅所導致的滯納金和罰款。

（二）稅務風險的特點

（1）普遍性以及廣泛性：企業(yè)規(guī)模不論大小，經(jīng)營活動不論多少，所有企業(yè)都有一個共同點，那就是一旦有經(jīng)營活動的產(chǎn)生就會形成納稅行為，從而產(chǎn)生相應的納稅風險。（2）客觀性：所有企業(yè)面臨的稅務風險都具有客觀性，不會因為個人的意外或意志而消失不在。（3）危害性：一旦企業(yè)面臨稅務風險，那么就有可能會給企業(yè)造成經(jīng)濟損失，對企業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)生危害。（4）可轉(zhuǎn)化性：稅務風險雖然客觀存在，但可以通過企業(yè)的稅務管理方案進行轉(zhuǎn)移，合理的稅務管理會能將稅務風險的損害降到最低，甚至能完全杜絕稅務風險的損害。（5）無形性：企業(yè)所面臨的稅務的風險是沒有實體形象的，一般人員是發(fā)現(xiàn)不了的，只有依靠企業(yè)內(nèi)的相關稅務人員主動發(fā)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中存在的稅務風險

（一）初始開發(fā)階段面臨的稅務風險

房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新剛剛起步時，面臨的是一個全新的局勢，投入開發(fā)的項目也較多，涉及數(shù)額巨大的開發(fā)資金，其中必然離不開涉稅項目。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)對城市更新項目涉及的稅務行為認識不夠清楚，且這個階段還可能牽涉到土地面積的占用問題，關系到土地增值稅風險，這些因素都決定了房地產(chǎn)企業(yè)在這個階段面臨著較大的稅務風險。

（二）中期階段面臨的稅務風險

在城市更新的工程中，房地產(chǎn)企業(yè)進入中期階段后，雖然不再涉及大量的開發(fā)資金，但是卻需要投入一定金額的建造成本，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務風險之一。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這個階段會將建設工程進行外包，此時房地產(chǎn)和承包商會涉及營業(yè)稅和建設稅等項目，如果雙方交接不清，很大程度上就會出現(xiàn)漏稅的行為，這是房地產(chǎn)企業(yè)在此階段最為重要的稅務風險。

（三）銷售運營階段面臨的稅務風險

房地產(chǎn)企業(yè)完成項目的建設后，在銷售運營階段仍然會面臨較大的稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要嚴格遵守相關法律法規(guī)，按時履行納稅義務，在繳稅前要對稅務科目進行科學核算，以保證納稅科目的完整和納稅金額的準確。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務風險產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對各種納稅行為的關注度不高

房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中稅務風險產(chǎn)生的主要原因之一是企業(yè)本身對各種納稅行為缺乏重視，僅僅依賴于個別財務人員進行兼管，沒有專門的納稅管理人員，而兼管的財務人員往往忙于其他的工作而沒有足夠的精力認真關注納稅情況，這種行為無疑大大增加了稅務風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對風險的整體控制不夠強

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都僅僅由會計工作人員處理相關的財務風險，然而絕大多數(shù)的會計人員只專于做賬，對稅務風險了解甚少，完全滿足不了企業(yè)對稅務風險的管控，這就會導致房地產(chǎn)企業(yè)無法全面控制整體風險，從而導致企業(yè)面臨著較大的稅務風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中相關的制度尚未健全

城市更新是一個新型概念，在城市更新的過程中必然會遇到很多規(guī)范不明確的稅務問題，而此時的房地產(chǎn)企業(yè)也還未形成完善而健全的稅務管理制度，也將企業(yè)陷入了巨大的稅務風險之中。隨著城市更新的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應從自身出發(fā)，結合城市更新的特點，盡快完善相關的稅務管理制度，有效規(guī)避稅務風險，為企業(yè)的快速發(fā)展提供一個安全的稅務環(huán)境。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務管理應對方法

城市更新給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟效益，但是城市更新往往需要花費很長的時間，投入大量的精力和資金，房地產(chǎn)企業(yè)要想在城市更新的過程中獲得最大利潤，做好稅務管理是一項必不可少的工作。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于整體，充分利用稅收政策，有效的控制納稅風險，從而適當?shù)亟档推髽I(yè)的總體稅負，幫助企業(yè)實現(xiàn)利潤或現(xiàn)金流現(xiàn)值的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新過程中的稅務管理應對方法可以從以下幾方面出發(fā)：

（一）構建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架

土地增值稅的繳納多少取決于開發(fā)成本的投入程度，且開發(fā)成本有加計扣除20%的政策，因此，全權管理項目工程的房地產(chǎn)企業(yè)管理層的高管人員會將產(chǎn)生的所有費用都計入管理費用，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理是極為不利的。房地產(chǎn)企業(yè)需要構建一個完善且合理的內(nèi)部組織架構，杜絕這部分的風險發(fā)生。

（二）明確合作各方的權利及義務

首先要明確的是房地產(chǎn)企業(yè)之間的股權、按股權比例行使的權利和義務。在實際運行過程中，多數(shù)房地產(chǎn)項目公司都擁有多個股東，前后于不同的時段加入企業(yè)，除了要明確股權比例外，同時也必須在章程及合作協(xié)議中明確約定各自所承擔的權利和義務。比如項目在啟動后，需要投入的資金是按各自的比例籌資，或是由大股東或某幾名指定的股東進行籌資，這些都必須要明確列入書面文件里，否則極易在需要資金投入時產(chǎn)生股東之間的矛盾分歧，影響資金的籌措，從而延誤項目的進度，帶來巨大的經(jīng)濟損失。

（三）明確各部門的權利義務

在城市更新項目進行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要明確將各部門的權利和義務進行規(guī)范，避免因部門之間分工不明確的問題而導致不必要的推脫現(xiàn)象。當然，在項目的實際運作過程中，往往需要多個部門共同合作才能完成，這就需要各個部門在各自規(guī)定的權利和義務的基礎上再多負責一點，形成一個完整的閉環(huán)，保證每個部門都能積極且明確地完成工作的對接。具體來說，業(yè)務部門往往會忽略專票和普票給企業(yè)帶來的利潤影響，但是財務部門在這個階段參與了進來，會隨時向業(yè)務部門傳達稅票的需求，這種相互的合作才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。

（四）控制各階段企業(yè)活動的風險

房地產(chǎn)企業(yè)在實行“營改增”后，要結合自身實際情況圍繞增值稅制定新的發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有的發(fā)展政策基礎上，進一步對新的政策和形勢進行分析，以控制好活動風險。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后應遵守增值稅相關稅法，提前預防企業(yè)交易活動中可能出現(xiàn)的稅務風險，對交易的真實性以及票據(jù)的真?zhèn)涡远急仨殗栏窆芸兀瑢⒏鞣N風險降到最低。

（五）定期梳理企業(yè)的交易活動

要先要定期對企業(yè)的關聯(lián)交易業(yè)務進行梳理，從源頭上排查存在的稅務風險，如有必要就要及時對關聯(lián)交易業(yè)務政策進行適當?shù)恼{(diào)整。其次要定期梳理交易單據(jù)的完整性，因為開發(fā)商支付的拆遷補償款對象往往都是個人，不能提供發(fā)票，而以收據(jù)替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個人身份證復印件、轉(zhuǎn)賬銀行單、對方簽收記錄等所有相關的全套資料，以備稅務局查核。

（六）加強與稅務部門的溝通

稅務風險是每個企業(yè)都會遇到的問題，各個企業(yè)都應該加強對稅務風險的關注，作為房地產(chǎn)企業(yè)，稅務更是占據(jù)著十分關鍵的位置，房地產(chǎn)企業(yè)除了從自身出發(fā)，時刻關注并研究稅務法規(guī)的更新，還要加強與稅務部門的溝通，避免出現(xiàn)對稅務法規(guī)的解讀出現(xiàn)重大誤差，這也是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務風險的有效方法。（七）緊跟城市更新政策隨著城市更新的深度發(fā)展，政府相繼出臺新的城市更新政策，房地產(chǎn)企業(yè)要把握好新政策，對開發(fā)方案進行多方位論證，綜合考慮各方面因素權衡利弊，擇優(yōu)取之，緊跟城市更新的最新政策，選擇最有利的方案。

五、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理的幾點建議

（一）建立健全的稅務管理制度

制度是一個企業(yè)生存立足的根本，稅務管理更是需要完善的制度予以支撐，建立健全的稅務管理制度對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理起著至關重要的作用。建立健全的稅務管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)可針對企業(yè)內(nèi)部相關的稅務崗位進行招聘，制定一個科學合理的應聘流程，全面地考察應聘人員的稅務專業(yè)素質(zhì)，確保引入高素質(zhì)的稅務專業(yè)型人才。同時，也要根據(jù)制定的相關制度，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務工作進行明確的分工，全面規(guī)范員工的稅務行為，以保證企業(yè)稅務管理的質(zhì)量。

（二）完善稅務風險有關的防控系統(tǒng)

任何一個企業(yè)都無法完全杜絕稅務風險的存在，因此稅務風險只能提前進行防范，建立完善的稅務風險防控系統(tǒng)十分有必要。完善稅務風險有關的防控系統(tǒng)，首要任務就是要全面提高企業(yè)內(nèi)部所有員工的稅務風險意識，以促進大家嚴格按照相關的規(guī)章制度來履行自己的權利和義務，確保征稅、納稅工作的順利進行。同時，企業(yè)還要加強對稅務政策的變化了解，確保企業(yè)清晰明確的獲悉最新的稅務政策，以保障企業(yè)按時按質(zhì)按量地完成繳稅義務。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個涉稅項目，要進行嚴格審查，合理制定繳稅計劃，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的有利發(fā)展。

（三）加強企業(yè)內(nèi)財產(chǎn)的控制

加強企業(yè)內(nèi)財產(chǎn)的控制，首先應建立有效的財務監(jiān)督體系，對企業(yè)的各項財產(chǎn)合理管控，尤其是在應收賬款方面，必須合理規(guī)劃，對存在的過期賬、死賬等應收賬款進行恰當?shù)奶幚?，以降低企業(yè)的財務風險。

六、結語

房地產(chǎn)企業(yè)應加強對城市更新政策的了解，積極學習稅務新政策，從企業(yè)整體出發(fā)做好稅務規(guī)劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)同時要加強企業(yè)自身和內(nèi)部相關稅務人員的納稅意識，正確看待稅務風險并且采取相應的風險應對措施，做到稅務管理的合理可靠，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

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作者：張玲 單位：深圳灣科技發(fā)展有限公司