房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策應(yīng)用研究

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摘要：為了避免盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資及造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)要具備高水平的財(cái)務(wù)管理與分析能力，要運(yùn)用企業(yè)投資管理方法對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行分析、評(píng)估與決策，以確保投資按期收回，為投資者創(chuàng)造更高的回報(bào)?；诖?，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策的內(nèi)涵和主要內(nèi)容進(jìn)行介紹，并通過(guò)案例分析說(shuō)明項(xiàng)目投資決策的過(guò)程及在并購(gòu)中的應(yīng)用，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；財(cái)務(wù)決策

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策的內(nèi)涵

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)很大的投資，投資工程管理非常復(fù)雜，整個(gè)投資過(guò)程包括企業(yè)的營(yíng)銷市場(chǎng)、建筑技術(shù)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目資金籌備等方面，這些都是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)。投資前，企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目從不同角度進(jìn)行調(diào)研、分析、評(píng)估、制定投資方案，通過(guò)投資方案分析項(xiàng)目效益與面臨風(fēng)險(xiǎn)情況，是否能為投資者創(chuàng)造的價(jià)值而做出投資的決策。在確定投資決策前，企業(yè)首先確定投資目標(biāo)。投資前期，財(cái)務(wù)部門根據(jù)公司各部門分析情況，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)波士頓矩陣分析，把項(xiàng)目全部業(yè)務(wù)分別定位于明星業(yè)務(wù)、問(wèn)題業(yè)務(wù)、金牛業(yè)務(wù)、瘦狗業(yè)務(wù)。同時(shí)運(yùn)用投資決策方法對(duì)投資進(jìn)行充分論證，為投資決策提供可靠依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策的主要內(nèi)容

（一）關(guān)鍵專業(yè)指標(biāo)的獲取項(xiàng)目的土地指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、目標(biāo)建造成本指標(biāo)主要來(lái)源于政府相關(guān)部門，貸款利息主要來(lái)源于中國(guó)人民銀行貸款利率和貸款期限，稅金政策來(lái)源于國(guó)家稅務(wù)總局。有了這些重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況，預(yù)算出項(xiàng)目各項(xiàng)投入數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)的特性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投入、資金來(lái)源方式以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收入與支出進(jìn)行損益分析，同時(shí)進(jìn)行決策所需的敏感性指標(biāo)分析，對(duì)投資者提供專業(yè)支持。投資者為了尋找投資機(jī)會(huì)、獲得投資回報(bào)，在投資前期就要了解土地相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。規(guī)劃部門規(guī)劃的指標(biāo)、建造的目標(biāo)成本、融資的需求，經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)管理分析，為投資者提供了是否要投資的分析報(bào)告。

（二）專業(yè)數(shù)據(jù)的審核核對(duì)項(xiàng)目前期、立項(xiàng)、規(guī)劃及銷售基本情況，對(duì)報(bào)建項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行審核，審核指標(biāo)無(wú)誤后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行做投資預(yù)算，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)收集的數(shù)據(jù)審核，以專業(yè)技術(shù)對(duì)如下數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)：一是驗(yàn)證方案設(shè)計(jì)與土地規(guī)劃指標(biāo)是否一致。項(xiàng)目立項(xiàng)后，我們要核對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積、地上業(yè)態(tài)等各占地面積，容積率、綠地率及建筑密度等。二是地下建筑面積與總建筑面積配比的合理性。需要對(duì)項(xiàng)目計(jì)容面積與不計(jì)容面積是否與總的建筑面積相符合進(jìn)行判斷。三是銷售價(jià)格是否符合市場(chǎng)實(shí)際，是否存在人為調(diào)整價(jià)格的因素。項(xiàng)目產(chǎn)品要對(duì)外銷售，我們要在周邊開(kāi)盤的項(xiàng)目做價(jià)格調(diào)查，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本在做出與市場(chǎng)價(jià)格基本一樣的情況下確認(rèn)為售價(jià)，不存在由項(xiàng)目那個(gè)人調(diào)高或調(diào)低價(jià)格。四是通過(guò)行業(yè)內(nèi)毛利率對(duì)比，分析目標(biāo)成本是否合理。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與周邊項(xiàng)目設(shè)計(jì)基本一樣，可以用周邊項(xiàng)目成本作為標(biāo)桿成本，測(cè)算出本項(xiàng)目開(kāi)支成本是否在本區(qū)域成本范圍。經(jīng)過(guò)前后比較，可以分析發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的目標(biāo)成本是否存在偏高或者偏低。五是投入資金是否確保項(xiàng)目正常建設(shè)。根據(jù)投資估算總額，結(jié)合公司自有資金，銷售資金，可計(jì)算出資金是否能保障項(xiàng)目建設(shè)完成。六是稅金有無(wú)少算、漏算造成稅金偏低的情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、建設(shè)到交房過(guò)程中都要交稅，需要正確計(jì)算交稅，測(cè)算稅負(fù)率是否合理。

（三）分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)相關(guān)指標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理就是需要對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，通常用盈利指標(biāo)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)期指標(biāo)進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目投資后得到收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策的案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期需要大量資金流出，三至五年后才有資金流入，因此，在項(xiàng)目投資要盡量發(fā)揮財(cái)務(wù)管理作用，保證業(yè)務(wù)管合規(guī)，資產(chǎn)安全，提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理效益，保證項(xiàng)目投資戰(zhàn)略與企業(yè)原來(lái)規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略方向同一致發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)自己的發(fā)展戰(zhàn)略。為了判斷項(xiàng)目是否值得投資，投資前可以采用凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回收期等四種決策方法來(lái)預(yù)測(cè)。比如采用凈現(xiàn)值方法來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資情況，當(dāng)現(xiàn)金流入大于零時(shí)，說(shuō)明現(xiàn)金流入量大于現(xiàn)金流出量，表明項(xiàng)目可行，投資者盡快投資；預(yù)測(cè)凈現(xiàn)值現(xiàn)值小于零時(shí)，該項(xiàng)目會(huì)損害投資者利益。內(nèi)含報(bào)酬率是各年現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額，折現(xiàn)到投資時(shí)點(diǎn)與投資成本相等所用的折現(xiàn)率，當(dāng)內(nèi)含報(bào)酬率大于或等于投資者必要報(bào)酬率時(shí)說(shuō)明項(xiàng)目可行，但采用內(nèi)含報(bào)酬預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資是存在局限性，一般情況下，項(xiàng)目預(yù)測(cè)用凈現(xiàn)值判斷項(xiàng)目是否可行。

（一）項(xiàng)目基本情況以某房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)分析，該項(xiàng)目總用地面積35253.33平方米，容積率為1.5，建筑密度24.9%，綠化面積約為43.52%，總建筑面積為70309.37平方米，地上建筑面積為53468.13平方米，其中：住宅建筑面積43899.47平方米，商業(yè)建筑面積為9568.66平方米，住宅可售面積為43305.97平方米，商業(yè)可售面積為9568.66平方米，地下建筑面積16841.21平方米。停車位492輛，其中：地上停車位116輛，地下停車位376輛，住宅戶數(shù)344戶。

（二）項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)收入地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)大多數(shù)采用市場(chǎng)定價(jià)的原則，選取周邊樓盤銷售價(jià)格作為定價(jià)參考的一部分依據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目在本區(qū)域的優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)價(jià)格影響因素，綜合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行確定銷售的價(jià)格，估算項(xiàng)目總體收入46127.17萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售期為三年，銷售期與建設(shè)期交叉兩年。

（三）項(xiàng)目投入情況該項(xiàng)目建設(shè)7棟11層住宅，19棟連排商業(yè)及地下室，建設(shè)期為三年。項(xiàng)目總投入19022.02萬(wàn)元，第一年投入5700萬(wàn)元，投入比例30%，第二年投入9500萬(wàn)元，投入比例50%，第三年投入3822.02萬(wàn)元，投入比例20%。各年?duì)I運(yùn)資本投入預(yù)估為下一年銷售收入的5%。銷售期為3年，銷售期與建設(shè)期交叉2年。

（四）以凈現(xiàn)值法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，常用凈現(xiàn)值法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，考慮的是建設(shè)期投入的現(xiàn)金流出量及項(xiàng)目銷售現(xiàn)金流入量。由上表計(jì)算得出凈現(xiàn)值為10791.33萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目流入量大于零，表明該項(xiàng)目可行，投資人結(jié)合自己的投資情況選擇投資。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中運(yùn)用項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)決策的案例分析

（一）公司并購(gòu)的基本情況甲乙公司都是房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)樹(shù)立品牌形象，口碑很好，周邊市場(chǎng)占有大部分，由于項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，很有可能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有影響。甲公司有想法收購(gòu)乙公司，甲公司在2016年1月根據(jù)自身的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，擴(kuò)大投資規(guī)模，進(jìn)一步滲透市場(chǎng)，把當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擴(kuò)大，全面籌備資金，采用善意的收購(gòu)方式與乙公司協(xié)調(diào)辦理收購(gòu)，當(dāng)年3月雙方達(dá)成同意。甲公司在決定購(gòu)買乙公司全部股權(quán)之前，聘請(qǐng)?jiān)u估公司對(duì)乙公司項(xiàng)目有了詳細(xì)的了解并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的程序，評(píng)估的基本要求，以2015年12月31日為基準(zhǔn)日，評(píng)估采用的方法是市場(chǎng)評(píng)估法，按這次評(píng)估的價(jià)值作為交易價(jià)值，如果不考慮其他因素，乙公司被收購(gòu)前，甲公司目前總資產(chǎn)價(jià)值為200億元，乙公司總共資產(chǎn)價(jià)值28.5億元，甲公司買下乙公司后，通過(guò)甲乙雙方在資產(chǎn)、勞動(dòng)力、設(shè)備等方面整理，有一段時(shí)間合并后，使甲公司增加價(jià)值，增加價(jià)值后全部?jī)r(jià)值有235億元。公司價(jià)值為28.5億元；并購(gòu)乙公司后，經(jīng)過(guò)內(nèi)部整合，甲公司價(jià)值將達(dá)到235億元。乙公司被甲公司收購(gòu)前未確定對(duì)價(jià)，經(jīng)評(píng)估后確定要支付乙公司對(duì)價(jià)交易價(jià)格30億元，由于收購(gòu)乙公司需要聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)乙公司項(xiàng)目評(píng)價(jià)，需要支付估費(fèi)0.5億元。

（二）通過(guò)項(xiàng)目分析進(jìn)行投資決策的過(guò)程為了收購(gòu)乙公司項(xiàng)目，甲公司帶上專業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，了解收購(gòu)各方面協(xié)議方案，采用并購(gòu)的有關(guān)分析，分析情況如下：甲公司買下乙公司得到的收益=235-（200+28.5）=6.5（億元）；并購(gòu)收益=235-（200+28.5）=6.5（億元）價(jià)格提高額=30-28.5=1.5（億元）購(gòu)買凈收益=6.5-1.5-0.5=4.5（億元）根據(jù)以上分析可知，乙公司被甲公司收購(gòu)后，甲公司能創(chuàng)造收購(gòu)效益4.5億元，表明甲收購(gòu)乙是符合投資要求的。由于投資效益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在，假如效益大于風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)在投資人可承受范圍，投資人就做出收購(gòu)的決定。

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作者：牛瑞奎 單位：瓊中海商勇強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司