房地產企業(yè)會計成本核算淺析

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［摘要］房地產企業(yè)的生產經營目的是追求自身利潤的最大化，但在市場競爭日益激烈，各類環(huán)境因素不斷打壓的背景下，有效控制成本、開展有效的成本核算房地產企業(yè)是保證經濟效益、提升盈利能力的重要手段。文章圍繞房地產企業(yè)成本核算與管控展開研究，分析我國房地產企業(yè)會計成本的組成內容及房地產企業(yè)成本核算階段存在的問題，并圍繞問題有針對性地提出有效管控的對策。

［關鍵詞］房地產企業(yè);成本核算;管理;效益

1我國房地產企業(yè)會成本的構成

(1)管理、籌資成本費用。管理費用，即在建筑工程開發(fā)階段產生的費用，主要涵蓋房屋設備折舊費用、人工費用、設備采購、維修費用?；I資成本則是站在房地產企業(yè)建筑成本角度產生的，即房地產企業(yè)同銀行貸款期間產生的費用，亦即貸款利息費用，這部分費用隸屬于統(tǒng)籌成本。(2)前期工程土地、建筑安裝費用。該部分費用為房地產企業(yè)在開發(fā)房屋建筑過程中所發(fā)生的成本投入，隸屬于開發(fā)項目的成本主體，通常在整個總成本中占據比例超過75%，其中，前期工程費用是工程開始所消耗的相關費用，例如施工測繪、勘測、規(guī)劃等相關費用;土地費用涵蓋了土地征用、土地租賃、轉讓費用以及耕地占用、安置拆遷相關費用，建筑安裝費用是在房屋建筑開發(fā)進程中產生的設施費用、人工費用、材料費用等。(3)其他費用。房地產會計成本中的其他費用，通常占項目總開發(fā)費用比例15%～20%，涵蓋公共配套、基礎建設等費用，其中公共配套費用指開發(fā)階段出現的配套項目消耗，例如停車場、學校、變電站等，基礎建設費用為電氣、水費、煤氣、道路等相關費用。對上述三類會計成本開展核算與管控，是進一步降低房地產企業(yè)開發(fā)成本，最大化獲取經濟效益的必要舉措。

2我國房地產企業(yè)會計成本核算中現存的問題

(1)成本核算對象模糊。相比其他產業(yè)，房地產企業(yè)因自身具備的特殊性，其核算對象在確定過程中復雜程度更高，在確定房地產企業(yè)成本核算對象階段，需要嚴格結合房地產項目的開發(fā)周期、開發(fā)地點、設計等相關因素進行確定，通過一個成本核算對象，核算出一個項目的成本。目前，我國房地產產業(yè)的成本核算規(guī)則始終處于缺失狀態(tài)，很多企業(yè)開展成本核算階段相對混亂。一些房屋建筑項目都是分期、分批進行開發(fā)，會計準則中并未針對分期、分區(qū)成本核算進行嚴格劃分，這就造成在確定成本核算對象階段存在很大的隨意性，原則上，如果開發(fā)周期長，應當按照開發(fā)的期數，分批確立核算對象，而多數企業(yè)將各期的核算對象歸納為一個總核算對象，這種會計核算內容巨大，科目粗略、成本分配缺乏合理性，同時一些企業(yè)將原本屬于一個核算對象的科目劃分為多個核算對象，使得核算工作量擴增，核算過程更加繁瑣，上述這些現象都會造成會計成本核算無法準確反映實際成本水平，成本會始終處于難以分析、控制的狀態(tài)。(2)建筑安裝成本虛增問題。經有關部門調查，我國很多房地產企業(yè)雖然在內部控制建設工作上都十分完善，但是仍然存在少部分企業(yè)在施工成本核算過程中虛增安裝成本和工程成本，從而達到減少利潤和納稅額度的目的。例如一些企業(yè)在開展配套設施開發(fā)會計成本核算階段，將一些未完工項目的成本分配到其他已經完成的周轉房、商品房等成本當中，直接造成當期安裝成本虛增，當期利潤下降，這種虛增的方法直接使得企業(yè)會計成本核算信息，無法有效、真實地反映出企業(yè)建筑項目的真實利潤和成本費用，國家亦無法對企業(yè)開展有效的監(jiān)控工作。(3)成本費用記錄粗放。開展有效的會計成本核算記錄是保證成本核算質量的重要內容，而我國很多房地產企業(yè)開展會計成本核算階段存在很長的時間跨度，這一現象直接造成成本核算工作任務量劇增，同時一些企業(yè)存在將不同建設項目的成本費用在同一賬本核算反映，這就造成成本費用記錄混亂現象。［1］

3有效解決會計成本核算與管控問題的對策

(1)明確成本核算對象。在房地產企業(yè)對經營成果進行公允表述階段，對會計成本核算對象準確的劃分是必要的基礎因素，在確定會計成本和對象階段，首先應對成本歸集對象進行確立，在核算階段，嚴格以開發(fā)項目的工程周期進程、工程內容作為依據確定核算對象，其次將開發(fā)項目依據類別劃分為多個子項，再在各個子項中，開展成本費用的歸集、核算工作。同時在劃分會計成本核算對象期間，注意不要將核算對象劃分的過于粗略或是詳細，避免跨級成本核算工作過于粗略或是過于繁瑣、工作量過大。例如，房地產企業(yè)首先可以將工程項目、依據工程量、工程周期劃分成兩大類，多個小類，針對周期長、工程量巨大的工程項目，應當充分結合經濟責任制原則，按照項目區(qū)域或是部分來進行成本核算對象劃分確認，隨后再依據不同的功能進行小范圍單獨劃分、單獨核算。針對工期相對較短、工程量小的工程項目，可以直接在小范圍，即子項內開展成本費用核算工作，即直接納入項目成本中開展核算，如此便可以進一步保障成本平均化，并有利于促進會計信息的可靠性。［2］(2)完善會計核算管理制度，增加審計強度。為了防止在項目建設過程中出現成本虛增的現象，房地產企業(yè)在開展會計成本核算工作期間，應嚴格依據企業(yè)自身的情況完善管理制度，采用科學的核算方法，同時應當在企業(yè)機構內增設專職會計機構，并圍繞機構工作建立健全管理制度，確保開展會計成本核算階段一切事項有章可循。另外，房地產企業(yè)應當充分發(fā)揮監(jiān)管機構的職能，加強各項成本管理、核算以及會計信息的審計力度，進一步保障會計信息具備準確性與真實性，通過有效的監(jiān)督管理，控制建筑成本虛增現象的出現。(3)加強費用記錄控制。為有效提高會計成本核算質量，減少誤差現象，房地產企業(yè)必須加強成本會計核算階段的費用記錄管理控制，在開展會計成本核算階段，應當加強會計管理，在完成不同類型成本核算對象規(guī)劃和成本核算費用歸類后，將費用較少的項目，在統(tǒng)一標準下開展合并核算的方式，盡量將金額較大的成本費用類型單獨設置科目，同時，開展會計成本核算費用記錄工作階段，需要制定定期記錄的相關制度，杜絕費用記錄拖延過長時間，在必要情況下，可以利用設置明細臺賬的形式來強化時間跨度較長的費用記錄管理，進一步提升企業(yè)會計成本核算工作質量，以便于如實反映出項目費用與成本的實際情況。［3］

4結語

文章圍繞房地產企業(yè)會計成本核算與管控進行分析，在分析房地產企業(yè)會計成本組成的基礎上，闡述了在會計成本核算階段存在的成本核算對象模糊、建筑安裝成本虛增、成本費用記錄粗放問題，圍繞問題研究后，提出明確成本核算對象、完善會計核算管理制度，增加審計強度、加強費用記錄控制的控制策略，從而進一步保障房產企業(yè)會計成本核算的真實性、準確性、完整性，為信息使用者決策提供依據。

參考文獻:

［1］張靜．關于房地產企業(yè)會計成本核算中的問題及加強措施的探討［J］．經濟技術協(xié)作信息，2017(23):30．

［2］趙蕾．房地產企業(yè)施工成本核算中存在的問題及對策———以RJ房地產開發(fā)有限公司為例［J］．現代經濟信息，2018(1):160－161．

［3］彭穎．房地產企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的成本核算與涉稅處理［J］．財務與會計，2016(16):22－23．

作者：魏嵐 單位：中國房地產開發(fā)荊沙公司