房地產(chǎn)市場中國經(jīng)濟(jì)論文

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一、金融法中銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場相關(guān)理論闡釋

(一)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控基本概念

我們知道，所謂宏觀調(diào)控就是指國家對國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)和控制，國家通過實(shí)行宏觀調(diào)控政策，利用財政、稅收等手段來保持經(jīng)濟(jì)總量的平衡，進(jìn)而抑制通貨膨脹，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，達(dá)到實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長的目的。所謂房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，就是指以國家政府為主，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，而運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律與行政的手段和措施，從宏觀的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理、監(jiān)督、調(diào)節(jié)、指導(dǎo)與控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總量平衡，供需結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控，實(shí)質(zhì)上就是國家實(shí)施經(jīng)濟(jì)職能的一種行為，是國家行政權(quán)力在房地產(chǎn)市場中的綜合運(yùn)用與具體體現(xiàn)，也是國家對整個國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)與控制的重要組成部分之一。我國政府通過對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，達(dá)到不斷實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場供需總量平衡和供需結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從而充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用。

(二)金融法中銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本概念

我國的金融法律起步比較晚，如《銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《票據(jù)法》、《保險法》等主要的金融法律直到上個世紀(jì)九十年代中期才開始頒布實(shí)施。由此可見，金融法律特別是《銀行法》在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用和意義并不很明顯，并且都是通過采取貨幣政策來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)與控制的。所謂貨幣政策就是指中央銀行為了實(shí)現(xiàn)自身特定的經(jīng)濟(jì)利益與目標(biāo)，通過調(diào)節(jié)和控制貨幣總供求行為，進(jìn)而滿足社會的總需求，不斷調(diào)節(jié)控制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的方針、政策與措施的總稱。貨幣政策的基本職能就是維持適度的貨幣供求，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與運(yùn)行提供相對穩(wěn)定的貨幣環(huán)境與供給。調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行失?，F(xiàn)象，適當(dāng)遏制經(jīng)濟(jì)過快增長的速度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。貨幣政策主要包括政策目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制、政策工具等內(nèi)容。其基本目標(biāo)包括穩(wěn)定幣值、經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)和平衡收支等方面。從房地產(chǎn)市場的角度來看，金融法中銀行法調(diào)控的目標(biāo)就是維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與繁榮，主要就是通過貨幣政策，確保幣值穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，進(jìn)而推動我國經(jīng)濟(jì)社會快速健康發(fā)展。

二、其他國家金融危機(jī)對我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示

(一)美國次貸危機(jī)對我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示

次級抵押貸款開始于上個世紀(jì)九十年代的美國，隨后逐漸波及到世界各地。由于次級抵押貸款給那些不符合抵押貸款和市場標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。次級貸款對放貸機(jī)構(gòu)來說是一項高回報、高收入的業(yè)務(wù)。但是，由于次級貸款對借款人采取比較優(yōu)惠的政策，信用要求不高，等級貸款較低。因此，一般借款者的信用記錄比較差。因此，次級房貸機(jī)構(gòu)面臨的投資風(fēng)險就比較大。當(dāng)前，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步惡化，全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)暴跌與下滑。由于受到美國次貸危機(jī)的影響和波及，我國房地產(chǎn)市場也開始步入低谷。在美國次貸危機(jī)中，世界幾大投資銀行幾乎全軍覆沒，而商業(yè)銀行也遭受到了嚴(yán)重的打擊。美國次貸危機(jī)給住房抵押貸款帶來了巨大的風(fēng)險，因此，我國商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)市場要充分認(rèn)識此次次貸危機(jī)爆發(fā)的真正原因，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，采取有針對性的對策措施。美國次貸危機(jī)對我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、對商業(yè)銀行的教訓(xùn)及啟示

美國次貸危機(jī)，使我們更能充分地認(rèn)識和防范房貸市場的潛在風(fēng)險，其對商業(yè)銀行的教訓(xùn)是非常深刻的。我們知道，房貸一般都是以房產(chǎn)作為抵押物。但是，房地產(chǎn)的價值一般都是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而不斷變化著的。當(dāng)市場看好時，房地產(chǎn)價格就會跟著上漲，并不斷提高抵押物的市場價值，進(jìn)而降低了抵押信貸的潛在風(fēng)險，也會不斷促使銀行擴(kuò)大抵押信貸的資金與規(guī)模。而當(dāng)市場處于低迷狀態(tài)時，房價就會走低，銀行處置抵押物比較困難。因?yàn)榧幢闶桥馁u了抵押物，銀行所得的收益也是得不償失。而且由于現(xiàn)代金融活動中資本的杠桿作用發(fā)揮不夠，加上信用鏈極長，給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了一定的影響與制約。因此，房貸的潛在風(fēng)險常常會波及到許多信貸交易主體，不僅給貸款銀行帶來很大的風(fēng)險，而且還會影響銀行體系的安全，更會制約整個經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。所以，銀行就需要在風(fēng)險和收益中做到平衡，必須結(jié)合市場和自身的實(shí)際做出理性的選擇，進(jìn)而提高抵御、防范和控制市場風(fēng)險的能力水平。

2、對金融監(jiān)管部門的教訓(xùn)及啟示

美國次貸危機(jī)，對我國金融監(jiān)管部門的教訓(xùn)及啟示也是非常深刻的，并使我們更能充分地認(rèn)識到金融監(jiān)督管理部門的重要意義與作用。要想順利地擺脫美國次貸危機(jī)的深遠(yuǎn)影響，這就要求我們必須著力在加強(qiáng)金融監(jiān)管部門建設(shè)上很下功夫。一方面，要加快我國金融監(jiān)督監(jiān)督體制機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)金融監(jiān)管不斷向制度化、規(guī)范化和管理化軌道邁進(jìn)。另一方面，還要在強(qiáng)化金融監(jiān)督管理部門職能上下功夫，充分發(fā)揮金融監(jiān)督管理部門在房地產(chǎn)市場中的監(jiān)督管理作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序推進(jìn)?？傊?，我們必須通過建立健全完善的信息共享機(jī)制和規(guī)范的貸款機(jī)制，不斷完善金融監(jiān)督管理的行為。而且金融監(jiān)督管理部門必須要著力加強(qiáng)對從事房貸業(yè)務(wù)的銀行和保險機(jī)構(gòu)的監(jiān)督監(jiān)管。在各類貸款過程中，要積極推行公開、透明的運(yùn)作機(jī)制，及時向借款人提供相關(guān)信息，使其充分了解掌握有關(guān)信息，讓其擁有充分的知情權(quán)與選擇權(quán)，盡量減少和降低借款人的損失。同時，要積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)一步規(guī)范貸款審核程序、借貸標(biāo)準(zhǔn)等，逐步規(guī)范銀行貸款行為和貸后服務(wù)。

3、對政府部門的教訓(xùn)及啟示

美國次貸危機(jī)，對我國政府部門的教訓(xùn)及啟示更為深刻，也使我們更加充分地認(rèn)識到政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵作用。讓百姓“住有所居”是政府應(yīng)盡的職責(zé)之一，但“住有所居”并不是要人人都去購買房屋，讓那些沒有購買能力的低收入人群進(jìn)入房地市場不僅會事與愿違，而且還會產(chǎn)生許多不良的影響與效應(yīng)。這是因?yàn)?，一個科學(xué)、合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)應(yīng)該是多樣化的有機(jī)統(tǒng)一。首先，政府在金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中，幾乎不加任何干預(yù)，使得了房地產(chǎn)市場交易雙方均構(gòu)成了潛在的風(fēng)險。但是，由于雙方的交易屬于市場交易行為，政府已經(jīng)沒有干預(yù)的必要。在金融法律特別是《銀行法》的監(jiān)督監(jiān)管下，房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)新逐步偏離了基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不僅違背了銀行信貸可償還性的基本原則，而且沒有注重借款人的第一還款資金和信譽(yù)，反而是依托于貸款抵押物不斷升值的基礎(chǔ)和前提上。此外，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，使一些基本產(chǎn)品的潛在風(fēng)險在市場交易過程中變得更加隱蔽，違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本原則與規(guī)律。而且政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)節(jié)控制不夠規(guī)范與嚴(yán)格，致使其潛在風(fēng)險逐步增大，超出了房地產(chǎn)市場的可承受范圍。其次，金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易方式分為場內(nèi)交易和場外交易，大量的房地產(chǎn)市場主要通過場內(nèi)交易方式進(jìn)行。一般情況下，場內(nèi)交易都會受到交易場地和政府有關(guān)部門的監(jiān)督監(jiān)管。但是，由于場外交易具有非標(biāo)準(zhǔn)性和不透明性，所以場外交易基本上處于游離在監(jiān)督監(jiān)管體系之外。場外交易一般都是房地產(chǎn)企業(yè)與機(jī)構(gòu)或個人間的私下交易，有其所產(chǎn)生的金融產(chǎn)品就屬于在正常的流動法則之外創(chuàng)造金錢，不是真正意義上的貨幣，甚至只能夠當(dāng)成是一種商品、寫有承諾的紙或電子符號。它存在于房地產(chǎn)市場正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的監(jiān)督監(jiān)管。再次，由于金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為所產(chǎn)生的金融產(chǎn)品屬于表外業(yè)務(wù)，因而不需要在銀行的資產(chǎn)負(fù)債中體現(xiàn)。作為政府監(jiān)督管理部門的銀行對有關(guān)信息的披露一般比較有限，也使得其他一些監(jiān)督監(jiān)管部門無法得到關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為過程中金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營及投資的金融產(chǎn)品的準(zhǔn)確信息。所以，金融法律調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為一旦出現(xiàn)問題，監(jiān)督監(jiān)管部門在短期內(nèi)無法準(zhǔn)確獲知相關(guān)問題的嚴(yán)重程度，必然導(dǎo)致了不能及時采取積極有效的補(bǔ)救對策與措施。最后，由于金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為過程中，缺乏統(tǒng)一、有效的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品清算體系，交易不夠透明與公開，政府有關(guān)部門實(shí)際上并不清楚市場上各種房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的交易規(guī)模與分布。因此，一旦次貸危機(jī)爆發(fā)以后，政府有關(guān)部門一般在很長時間內(nèi)甚至不能正確預(yù)測和估計次貸危機(jī)所產(chǎn)生的破壞程度以及波及范圍等。而且信息的不夠充分和準(zhǔn)確，使得房貸機(jī)構(gòu)得以在脫離消費(fèi)者有效監(jiān)督的情況下大量發(fā)放高價貸款。盡管政府相關(guān)監(jiān)督監(jiān)管部門都要求改善次貸的信息公布途徑與范圍，但是，效果很不明顯。

(二)迪拜債務(wù)危機(jī)對我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示

近年來，迪拜以建設(shè)中東地區(qū)金融、物流與休閑中心為主要目標(biāo)，推進(jìn)了超過3000億美元規(guī)模的投資建設(shè)項目。在項目建設(shè)過程中，政府和國有企業(yè)的債務(wù)就像越滾越大雪球一樣不斷增加。目前，迪拜政府總債務(wù)已經(jīng)高達(dá)800億美元。迪拜債務(wù)危機(jī)的主要根源主要是在于過度負(fù)債的情況下，房地產(chǎn)市場價格下跌所引起的資金鏈斷裂。此次危機(jī)本質(zhì)上就是美國次貸危機(jī)的延伸。其實(shí)，迪拜債務(wù)危機(jī)早在2008年已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來，雖然由于當(dāng)時迪拜的各種債務(wù)還沒到期，國際上很多資金源源不斷地涌入，使得危機(jī)得以推遲。隨著迪拜各種債務(wù)的到期，加上世界各國經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，流入資金大幅度減少，最終導(dǎo)致了迪拜資金鏈的斷裂，危機(jī)隨即爆發(fā)了。迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的影響，至今依然讓我們記憶猶新。

1、迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響

迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，可以分為短期和長期兩類。從短期影響來分析，迪拜債務(wù)危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)生了不容忽視的沖擊，主要表現(xiàn)在：首先，迪拜債務(wù)危機(jī)凸顯出新興房地產(chǎn)市場的債務(wù)風(fēng)險仍然波濤洶涌，危機(jī)突出。受迪拜債務(wù)危機(jī)的影響，世界各地房地產(chǎn)市場紛紛不同程度地上漲，有的地區(qū)甚至達(dá)到幾乎瘋狂的程度。鑒于房地產(chǎn)市場急速增溫，貿(mào)易赤字惡化，一些地區(qū)和政府紛紛采取相應(yīng)的對策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地產(chǎn)市場流通貨幣紛紛貶值。試想如果迪拜債務(wù)危機(jī)得不到較為圓滿的解決，房地產(chǎn)市場的債務(wù)成本可能就會顯著增加，從而加大世界房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險。其次，一些避險資金從房地產(chǎn)市場逐漸流向發(fā)展中國家，其中包括中國房地產(chǎn)市場。迪拜債務(wù)危機(jī)使全球房地產(chǎn)投資者對發(fā)展中國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生興趣，從而有從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場撤出資金的情況，進(jìn)而紛紛尋找避險性較強(qiáng)的避風(fēng)港灣。資金的回籠和投資者的避險心理，必然導(dǎo)致了一些幣值低位反彈和暫時走強(qiáng)。此外，迪拜債務(wù)危機(jī)也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫極為有效的試驗(yàn)。在迪拜債務(wù)危機(jī)中，投資者將更加注重基本因素，更加看重發(fā)展中國家的潛在能力。房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟(jì)增長相對較快，資金流轉(zhuǎn)量較大，債務(wù)壓力和潛在較大，但在發(fā)展中國家和地區(qū)，將會受到房地產(chǎn)投資商的關(guān)注。再次，迪拜債務(wù)危機(jī)使全球房地產(chǎn)投資者的信心受到打擊和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有眾多國家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地持有迪拜的債務(wù)，而大家紛紛擔(dān)心迪拜無力償還所有的債務(wù)，致使了很多金融機(jī)構(gòu)不良貸款的大幅度增加。所以，迪拜債務(wù)危機(jī)對世界金融股票的恐慌情緒進(jìn)一步增加，導(dǎo)致了世界各大銀行均遭受到不同程度的影響，從而引領(lǐng)著世界房地產(chǎn)業(yè)的整體上漲。從長期影響來分析，迪拜債務(wù)危機(jī)雖然使得投資風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大和蔓延，但是在全球范圍內(nèi)持續(xù)的可能性不大，不能逆轉(zhuǎn)目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的總體發(fā)展態(tài)勢。因?yàn)楫?dāng)今全球流動性資金相對充足，低利率仍將維持，所以債務(wù)償還的壓力與風(fēng)險相對較小。而且迪拜債務(wù)危機(jī)無論對我國的金融法律體系還是房地產(chǎn)業(yè)的影響都相當(dāng)有限的。這是因?yàn)槲覈慕鹑跈C(jī)構(gòu)與迪拜幾乎沒有直接的信貸業(yè)務(wù)關(guān)系，也沒有直接購買迪拜的債券。另外就是目前我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要原因是內(nèi)需拉動的。

2、迪拜債務(wù)危機(jī)對我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示

迪拜債務(wù)危機(jī)是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市建設(shè)過程中遭遇到的危機(jī)，這對于同樣處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期的我國有一定的教育啟示作用和重要的借鑒意義。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，信用貸款發(fā)放，需要進(jìn)行風(fēng)險控制。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過對歷史上多次銀行危機(jī)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，每次銀行危機(jī)都由毫無節(jié)制的信用貸款擴(kuò)張所引起的。而這次迪拜債務(wù)危機(jī)在本質(zhì)上也是由于過度的信貸擴(kuò)張形成經(jīng)濟(jì)泡沫而引發(fā)的。近年來，我國各類銀行信貸為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)，大量增加了信用貸款的資金投放量。在新一輪經(jīng)濟(jì)刺激運(yùn)動中，地方政府為了配合國家的投資發(fā)展計劃，在財政比較緊張的情況下，以地方政府的財政、信用作擔(dān)保，從各類銀行取得大量信用貸款，這就必然大大增加了我國銀行信用貸款損失的潛在風(fēng)險。當(dāng)我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展速度放緩、發(fā)展效益下降和遇到金融風(fēng)暴襲擊時，大量的銀行信貸資金就極有可能變?yōu)樗缼?、呆賬。如果銀行沒有充足的流動資本，必然會大大增加銀行的風(fēng)險，進(jìn)而引發(fā)銀行的危機(jī)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要適度。從迪拜債務(wù)危機(jī)的整個過程我們可以看出，雖然目前全球經(jīng)濟(jì)在逐漸慢慢復(fù)蘇，但由于各國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有所不同，因而依靠房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然存在很大的潛在風(fēng)險。在債務(wù)危機(jī)發(fā)生的情況下，政府不敢貿(mào)然減少投資，退出起伏不定的金融危機(jī)中。當(dāng)時在我國也曾經(jīng)遇到這樣的情況，受到“非典”等疫情和大量外匯的影響，引起了我國信用貸款投放過多，進(jìn)而觸發(fā)了通貨膨脹。因此，我們要謹(jǐn)慎地選擇適當(dāng)?shù)恼叽碳し康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但要結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況來確定。第三，我們在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫可能帶來的潛在風(fēng)險和危機(jī)。由于迪拜在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，其通過房地產(chǎn)的發(fā)展來推動經(jīng)濟(jì)增長具有很大的風(fēng)險。因此，當(dāng)出現(xiàn)資金鏈斷裂時，就必然會引發(fā)金融危機(jī)。近年來，我國經(jīng)濟(jì)增長主要是依靠投資和出口拉動，而房地產(chǎn)消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的影響則不夠明顯。由于國際金融危機(jī)爆發(fā)，我國必須繼續(xù)加大投資力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。因此，我國經(jīng)濟(jì)增長越來越多地依賴于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，資金大量流入，與迪拜有相似之處。所以，我們必須吸取迪拜的教訓(xùn)，防止債務(wù)危機(jī)發(fā)生。

三、現(xiàn)階段我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題及原因分析

(一)現(xiàn)階段銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

隨著我國逐漸加快房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，居民住房消費(fèi)水平逐步提高，房地產(chǎn)金融市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，在我國銀行總業(yè)務(wù)所占的比重逐步提高。同時，我國住房金融體系特別是《銀行法》逐漸完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方式也逐漸向多元化方向發(fā)展，多家銀行共同經(jīng)營房地產(chǎn)的格局已經(jīng)初步形成，住房金融市場的競爭日趨激烈。

1、房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠平衡

為了進(jìn)一步深化房地產(chǎn)體制改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我國先后出臺了一系列的房地產(chǎn)與金融法規(guī)政策，如《銀行法》等，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，同時也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。國內(nèi)各大銀行也紛紛根據(jù)《銀行法》和其他法規(guī)政策出臺一系列政策措施，加大房地產(chǎn)金融市場的經(jīng)營力度，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場取得前所未有的發(fā)展與騰飛。但是，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，對房地產(chǎn)市場的政策措施也不盡相同，加上地區(qū)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、個人意識等不盡相同，必然使得了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為不平衡。從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，發(fā)展較快的地區(qū)主要集中在沿海地區(qū)，而中西部地區(qū)發(fā)展相對比較落后。

2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速健康發(fā)展，對房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了新的更高的要求，也必然帶來了我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)我國宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，國內(nèi)各大銀行紛紛把工作重心向房地產(chǎn)市場信貸方向轉(zhuǎn)移，并由過去重點(diǎn)支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向重點(diǎn)支持房地產(chǎn)消費(fèi)貸款。因此，引起了我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。從我國各大銀行的統(tǒng)計資料可以看出，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營的個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款總額的比重逐漸呈現(xiàn)上升的趨勢。

3、房地產(chǎn)市場競爭比較激烈

近年來，我國采取了一系列政策措施逐漸加快房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，并把發(fā)展重點(diǎn)放在了房地產(chǎn)市場上。由此必然使得各大銀行逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場中金融法規(guī)特別是《銀行法》在推動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，進(jìn)而不斷刺激房地產(chǎn)消費(fèi)需求和擴(kuò)張。也使得了我國房地產(chǎn)與金融市場的巨大潛力和廣闊前景不斷得到展現(xiàn)。因此，國內(nèi)各大銀行紛紛結(jié)合自身實(shí)際與特點(diǎn)，從不同的視角分別以不同的措施進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)與金融市場的競爭日益激烈，并逐漸呈現(xiàn)白熱化趨勢。目前，在我國《銀行法》以及其他有關(guān)金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，國內(nèi)各大銀行都紛紛擴(kuò)大房地產(chǎn)信用貸款的規(guī)模，大力支持房地產(chǎn)市場建設(shè)與發(fā)展，不斷刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，并在產(chǎn)品創(chuàng)新、提供服務(wù)、健全網(wǎng)絡(luò)、提升質(zhì)量等方面展開激烈的競爭。同時，各大銀行不斷健全體制機(jī)制，嚴(yán)格遵循法規(guī)政策，嚴(yán)格依照程序辦理，使得住房信用貸款業(yè)務(wù)更加規(guī)范、合理，潛在風(fēng)險得到有效控制和防范。

4、房地產(chǎn)市場資金占用過多

土地是房地產(chǎn)市場最基本的資源。按照我國以往的思想與觀念，誰擁有的土地多，誰擁有的財富就多。隨著房地產(chǎn)市場的日趨炒熱，土地價格也隨之瘋狂猛漲。在我國，對工薪階層和農(nóng)民而言，住房一般都是其最大的財富。而他們要創(chuàng)造財富，必然就要從土地開始。這樣，必然引起我國土地資源的逐步減少，價格也隨之不斷攀升，“地王”層出不窮，比比皆是。而以土地作為“命根子”的國人，在購買房屋以后，就等于購買到了不斷升值的財富。在很多地區(qū)，土地價格往往都翻了好幾翻。如此一來，必然使得大量的閑散資金流入房地產(chǎn)市場，造成了房地產(chǎn)市場占用資金過多。

5、房地產(chǎn)市場開發(fā)成本增加

房地產(chǎn)市場開發(fā)成本不斷增加，已經(jīng)成為了不爭的事實(shí)。在土地等資源持續(xù)漲價的同時，建筑材料等價格也隨著上漲，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作成本不斷增加。這樣，必然進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場價格與開發(fā)成本之間的矛盾。而絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著開發(fā)資金嚴(yán)重不足的壓力，房地產(chǎn)開發(fā)成本無形中增加了，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在著運(yùn)作較為困難的困難與問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)為了盡快回籠資金，紛紛不同程度的提高了新開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格。對于普通家庭而言，購買房子本身就是一個非常沉重的負(fù)擔(dān)，而房地產(chǎn)市場卻一直居高不下，必然導(dǎo)致了購買房子陷入了價格越走越高的怪圈。

(二)現(xiàn)階段銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析

現(xiàn)階段，我國金融法律特別是《銀行法》在調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題是多方面的，其原因也是多方面的。既有主觀方面，也是客觀方面；既有政策的因素，也有市場的因素。由于我國過分依賴政策措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以，在這些的影響因素中，政策因素是其中最主要的原因。當(dāng)前，我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不夠完善

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與其他商品走價格戰(zhàn)經(jīng)營策略不同，房地產(chǎn)價格一直居高不下將直接影響和引導(dǎo)著人們的消費(fèi)需求。而由于我國經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)控政策不夠明確，加上過分地依賴政策措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，必然造成了我國大量高收入群體涌入購買經(jīng)濟(jì)適用房行業(yè)。當(dāng)前，我國大多數(shù)地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要途徑。可以說發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房不僅平抑了過高的房地產(chǎn)市場價格，而且不斷滿足了個人購房的不同需求，還拉動了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長速度與效益。但是，由于我國過分地依賴房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加之不夠健全完善，在各地還普遍存在著中低收入家庭比較多，收入水平、界限、條件、購買能力、價格定位等方面的突出問題。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款額度較低

目前，國內(nèi)各大銀行對于房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款額度比較低。一般情況下，發(fā)放個人住房抵押貸款的額度基本僅占銀行貸款總額的1%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家的平均水平。而且，我國對于房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款的期限則長短不一。這樣，必然與當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后、收入低、房價高的基本國情不相符合。特別是在經(jīng)濟(jì)較為落后的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款就更加使人們難以承受，不能使廣大中低收入者通過調(diào)控貸款來解決住房困難與問題。在國際上，很多發(fā)達(dá)國家的住房金融首付比例一般占房價的20%左右，甚至更低。但是，在我國，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。這樣，必然使中低收入者望而止步。而且貸款利率偏高也是制約我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，雖然一些銀行機(jī)構(gòu)先后推出了一系列優(yōu)惠政策，但由于條件標(biāo)準(zhǔn)比較高，對于一般買房者沒有任何現(xiàn)實(shí)意義。

3、調(diào)控房地產(chǎn)市場抵押形式單一

從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀來看，我國住房貸款的形式比較單一，一般住房抵押貸款的限制條件非常嚴(yán)格，如先存后貸、抵押擔(dān)保、一次整借按月償還等。這樣，不僅極大地打擊了買房者選擇住房信貸的積極性，而且也制約了買房者的自由選擇性。當(dāng)前，我國住房抵押貸款依然尚未大量形成與發(fā)展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比較低，融資渠道不夠暢通，金融品種較為單一，難以有效預(yù)防和控制房地產(chǎn)市場潛在的風(fēng)險。此外，銀行轉(zhuǎn)移潛在風(fēng)險的方式比較單一，因此，各金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時一般比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了影響與制約。

4、調(diào)控房地產(chǎn)市場法規(guī)不夠健全

當(dāng)前，我國雖然研究出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，諸如《銀行法》、《民法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。但是，從總的情況來看，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)體系依然不夠健全完善。主要表現(xiàn)為有的法律法規(guī)可操作性不強(qiáng)，更談不上法律法規(guī)的保障，嚴(yán)重影響和制約了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。此外，我國依然沒有在政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行有效的資金籌集，對房地產(chǎn)市場的資金籌集缺乏有效管理與監(jiān)督。所以，房地產(chǎn)市場法律法規(guī)體系不夠健全完善，也就成為了我國房地產(chǎn)市場的重要制約因素。

5、調(diào)控房地產(chǎn)市場服務(wù)發(fā)展滯后

調(diào)控房地產(chǎn)市場服務(wù)發(fā)展嚴(yán)重滯后，是我國房地產(chǎn)市場面臨的又一難題。目前，我國房地產(chǎn)金融服務(wù)體系以及相關(guān)配套政策措施依然不夠健全完善，在房地產(chǎn)貸款過程中的手續(xù)辦理、房屋評估、資信調(diào)查以及風(fēng)險管理等方面的效率比較低，相關(guān)的配套服務(wù)也不夠到位。而在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，不僅要嚴(yán)格審查貸款者的收入情況，而且辦理評估抵押、擔(dān)保抵押、抵押保險等的手續(xù)、條件和標(biāo)準(zhǔn)比較繁瑣，效率一般不高，而且相關(guān)收費(fèi)比較高。

四、提高銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場有效性的策略思考

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制

在房地產(chǎn)行業(yè)中，履現(xiàn)信貸風(fēng)險造成的嚴(yán)重后果。類似的信貸風(fēng)險不僅造成大量資金流損，同時也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，因此加強(qiáng)法律風(fēng)險，特別是信貸風(fēng)險的管理勢在必行。而在信貸風(fēng)險管理中應(yīng)列于首位的是對于房地產(chǎn)行業(yè)中信貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建。如何構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制呢？筆者認(rèn)為有以下幾個方面：

1、信息公開

國際經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，銀行體系深受房地產(chǎn)波動的影響。因此，健全的房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制必須考慮兩個問題,一是房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融的良性互動,二是銀行信貸資金的安全問題。因此，必須推行信息公開制度，確保房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。調(diào)整房地產(chǎn)市場會分別影響到投資和消費(fèi),從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長緩慢,金融穩(wěn)定性降低。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的未來很還不明朗，房地產(chǎn)貸款所占比率仍然較高,這在在目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，房價下跌很可能使銀行體系受到房地產(chǎn)市場波動的巨大風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)不能滿足數(shù)量龐大的自住房需求，并且相當(dāng)數(shù)量的商品房投資及投機(jī)需求正存在于房地產(chǎn)市場中并將繼續(xù)存在，在這種情況下，中央銀行必須重視逐步建立和完善房地產(chǎn)風(fēng)險管理和監(jiān)管長期有效的機(jī)制，全面推行信息公開。

2、統(tǒng)一信用信息評估標(biāo)準(zhǔn)

中央銀行需要按照《銀行法》的規(guī)定，建立針對于房地產(chǎn)市場風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制，加大宏觀調(diào)控的力度和對市場走向的預(yù)判。并且要使各個地區(qū)支行要對房地產(chǎn)市場時刻保持理智清醒的認(rèn)識，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際和自身發(fā)展優(yōu)勢，科學(xué)地制定政策以此把握住房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和節(jié)奏。針對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險管理，要按照銀監(jiān)會的指引要求，完善各項內(nèi)部控制制度，改善業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險管理流程，保證各項制度的落實(shí)和實(shí)施，保持較高的房地產(chǎn)風(fēng)險管理能力。中央銀行應(yīng)當(dāng)鼓勵各商業(yè)銀行根據(jù)宏觀調(diào)控的要求，結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢，提高創(chuàng)新能力，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向差異化方向發(fā)展。同時，應(yīng)當(dāng)逐步加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險信息管理系統(tǒng)的建設(shè)，特別是在一些中心城市,其監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將房地產(chǎn)市場作為持續(xù)跟蹤的對象，及時為各商業(yè)銀行提供風(fēng)險提示。中央銀行及監(jiān)管部門都應(yīng)在實(shí)際中不斷積累有關(guān)房地產(chǎn)的案例，以此其豐富管理經(jīng)驗(yàn),提高監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)市場和金融業(yè)良性互助的長期發(fā)展關(guān)系。綜上兩個方面可以看出，在建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的過程中。為了維持房地產(chǎn)行業(yè)的正常有序運(yùn)行，需要對信貸風(fēng)險加以分析和預(yù)測，并建立高度精準(zhǔn)的預(yù)警機(jī)制，只有這樣才可以及時有效地解決并防范各種信貸風(fēng)險。特別是對于一般的信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)只要處理的及時妥當(dāng)，就可以很快轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃右环?，從而?zhàn)勝危機(jī)；但如果處理不妥，則有可能使房地產(chǎn)企業(yè)從此每況愈下，更有甚者會造成企業(yè)倒閉。因此筆者認(rèn)為，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制是必要和有益的。

（二）建立多渠道融資體系

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種融資渠道，例如銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、海外房產(chǎn)基金和債券融資等。這些融資方式一同構(gòu)建了房地產(chǎn)融資體系。為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了必要的支持。房地產(chǎn)行業(yè)的信貸已經(jīng)成為了銀行的重要資產(chǎn)，所以一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)將對銀行的盈利狀況和風(fēng)險情況產(chǎn)生極壞的影響。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的融資仍然處于對銀行信貸過分依賴的程度，此外還包括對股權(quán)、債券和基金等直接融資方式的不敏感。只有大力開發(fā)房地產(chǎn)金融市場，使其向多元化方式轉(zhuǎn)變，并將房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險分散，才可以將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)橛烧麄€市場共同承擔(dān)的形式。而對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系我國也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)。早在2003年出臺了“121號文件”，進(jìn)而又出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，2005年的“國六條”和“國十五條”等政策都將銀行的信貸管理逐步完善。國家規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)和融資管理的政策，要積極發(fā)揮稅收的作用，將信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用發(fā)揮到極致，同時也對擅自變更項目、違反交易規(guī)定、改變?nèi)谫Y渠道、囤積房源和哄抬房價等一系列問題采取了配套的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格控制。其中對于融資渠道部分是對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制的一個重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要問題就是建立一個相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)融資體系并完善房地產(chǎn)行業(yè)金融法律法規(guī)。

1、完善法律法規(guī)

在我國雖然已經(jīng)出臺了不少法律法規(guī)，如《銀行法》等，各地方也相應(yīng)做出了相關(guān)指示，但是整個關(guān)于融資渠道的體系仍不全面。從整體角度講處于滯后性。房地產(chǎn)融資向多元化角度發(fā)展，在出臺新的融資工具時，并沒有配套的制度及時跟進(jìn)，造成了混亂的局面。因此必須要建立健全相關(guān)的法律體系，特別是針對新型的融資工具，要對其組織形式、流通轉(zhuǎn)讓已經(jīng)收益來源分配等問題做出嚴(yán)格的規(guī)范，只有這樣才能對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資多元化發(fā)展起到規(guī)范和保障的作用。

2、改革金融體制

（1）優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)投資信托

大中型房地產(chǎn)公司、信托公司的首要任務(wù)是加速發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。目前，我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)在無論是在資金、規(guī)模還是經(jīng)驗(yàn)上都具有有一定的實(shí)力。如何引導(dǎo)大中型房地產(chǎn)企業(yè)合理利用現(xiàn)有的資源條件，通過建立半附屬型房地產(chǎn)投資公司逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型是問題的關(guān)鍵。大中型房地產(chǎn)企業(yè)將籌募的資金與集團(tuán)的資金集中共同管理或者各自分開管理是目前較好的辦法。這樣，既可以投資經(jīng)營集團(tuán)的房地產(chǎn)項目，又可以對市場上較好好的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資經(jīng)營，使企業(yè)逐漸積累起大量的房地產(chǎn)資源和由此所產(chǎn)生的大量租金現(xiàn)金流。經(jīng)營模式方面，應(yīng)促進(jìn)大中型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)由開發(fā)型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)型。將隸屬于大型房地產(chǎn)企業(yè)集的房地產(chǎn)投資公司或經(jīng)營公司的整體或公司部分優(yōu)良資產(chǎn)打包組成為房地產(chǎn)投資信托，使其形成國外權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托。我國的一些信托投資公司因此具有了長期的經(jīng)營業(yè)績，獲得了發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃中的經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)信托計劃應(yīng)作為大中型房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司的基礎(chǔ)，前期發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的基金證券，籌募資金，后期通過購買房地產(chǎn)和抵押貸款來建立企業(yè)自己的資產(chǎn)組合。如何在發(fā)展中使公司型房地產(chǎn)投資基金得到逐步的完善也是大中型房地產(chǎn)企業(yè)的需要面臨的問題。首先要做的就是要轉(zhuǎn)變企業(yè)運(yùn)營模式。公司的發(fā)起機(jī)構(gòu)和股東需要清楚地認(rèn)識到，應(yīng)當(dāng)將公司以拿地、建房、銷售、物業(yè)一條龍的這一傳統(tǒng)的全面開發(fā)模式向?qū)I(yè)的、多元化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。其次，要注意吸收、培養(yǎng)房地產(chǎn)投資基金管理人才。對于有著長期不斷的擴(kuò)張能力的大型房地產(chǎn)集團(tuán)，應(yīng)當(dāng)在有限責(zé)任公司的框架內(nèi)形成一個適于高級人才盡可能發(fā)揮其效率和展示其能力的運(yùn)營平臺，以一流人才形成的運(yùn)營核心才是使其成為房地產(chǎn)投資基金業(yè)的領(lǐng)先者之一的必要條件。大型房地產(chǎn)碩士界團(tuán)的集篡可以通過引進(jìn)、實(shí)踐、培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，以此培養(yǎng)出集團(tuán)自己的房地產(chǎn)投資基金管理人才團(tuán)隊，參股、合作、合資也是企業(yè)組建房地產(chǎn)投資基金的方式之一。將國內(nèi)外的投資銀行、投資基金等同本企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，整合人才，共同分享管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）實(shí)行住房抵押貸款證券化

將住房抵押貸款進(jìn)行整合，通過風(fēng)險隔離、資產(chǎn)重組以及信用增級等方式，在房地產(chǎn)市場上發(fā)行住房抵押貸款債券，這一結(jié)構(gòu)性融資行為即為住房抵押貸款證券化。住房貸款由于其期限長、貸款分散等特征，符合證券化條件。實(shí)行住房抵押貸款證券化是擴(kuò)大個人住房貸款的資金來源的重要手段，這一手段也在很大程度上提高了商業(yè)銀行的貸款能力，這些原本應(yīng)該由商業(yè)銀行獨(dú)自承擔(dān)的支付和利率風(fēng)險被分散給了那些愿意并有能力承受這類風(fēng)險的投資群體，使提高銀行資產(chǎn)的流動性得到提高，在一定程度上調(diào)整了商業(yè)銀行資產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（3）繼續(xù)推動外匯管理體制改革發(fā)展，對外資流入進(jìn)行有效管理

通過系統(tǒng)的體制改革措施及政策的綜合協(xié)調(diào)，最大程度地減輕國際資本對中國房地產(chǎn)市場所造成的沖擊和危害。真正做到趨利避害，在有效利用資金的同時注意防范風(fēng)險。通過稅收政策調(diào)節(jié)資金結(jié)構(gòu)，以此限制資本流動是目前較好的方法；建立專門的國際流動資金統(tǒng)計監(jiān)測和預(yù)警體系，加大對國際資本的監(jiān)控力度；加強(qiáng)對跨國公司資金流動去向的監(jiān)管，以此了解并適應(yīng)其經(jīng)營活動特點(diǎn)從而對其在房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動進(jìn)行監(jiān)管。

（三）加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理

商業(yè)銀行在風(fēng)險管理體系中的核心就是內(nèi)部風(fēng)險管理，而如何進(jìn)一步完善內(nèi)部風(fēng)險管理體制，如何提高商業(yè)銀行管理效率與能力，已經(jīng)彰顯出其必要性的特質(zhì)。作為一套成熟的管理制度，必須從其產(chǎn)生到實(shí)施經(jīng)歷制度意識到制度建設(shè)再到制度執(zhí)行這三個層面的遞進(jìn)，從而形成一個完整的管理體制。而對商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理的研究可以發(fā)現(xiàn)，在以下三個方面應(yīng)予以重視。

1、嚴(yán)格控制貸前風(fēng)險管理

一是在商業(yè)銀行借貸之前要將內(nèi)部風(fēng)險管理的意識根植于企業(yè)文化當(dāng)中。強(qiáng)化風(fēng)險管理意識，加強(qiáng)教育培訓(xùn)，對全體員工實(shí)施教育灌輸，讓他們?nèi)嬲莆宅F(xiàn)代風(fēng)險管理的基礎(chǔ)知識，從而自覺的考慮到風(fēng)險因素。只有這樣才能從基層做起，讓商業(yè)銀行的內(nèi)部風(fēng)險降到最低。要建立共同的風(fēng)險管理價值觀與行動觀，使員工特別是高級管理人員做到對風(fēng)險管理機(jī)制的推動和示范，并結(jié)合業(yè)務(wù)進(jìn)行必要的規(guī)定，限制商業(yè)銀行的風(fēng)險管理溝通。二是在貸前要對其借貸對象做深入了解，進(jìn)行必要的調(diào)查。建立風(fēng)險識別和評估系統(tǒng)。需要對國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，特別是先進(jìn)的科技技術(shù)，逐步建立起對所有業(yè)務(wù)的風(fēng)險評價和預(yù)警系統(tǒng)，在執(zhí)行貸款風(fēng)險的集中管理時要對風(fēng)險做出早期預(yù)警，認(rèn)真實(shí)施重大違約情況的報告，加強(qiáng)數(shù)據(jù)收集和定量測算，為風(fēng)險控制提供依據(jù)。這雖然是借貸的必要程序，但在不少商業(yè)銀行存在著馬虎行事的問題，并未從根本上調(diào)查借貸對象的資產(chǎn)，所以無法做出正確的評判，導(dǎo)致該貸款項目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的損失。

2、強(qiáng)化貸后風(fēng)險管理

建立長效機(jī)制，對商業(yè)銀行內(nèi)部控制和外部測算這兩方面積極處理，進(jìn)行合理的消化。針對商業(yè)銀行內(nèi)部，要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制。促進(jìn)內(nèi)部控制建設(shè)，對于防范銀行風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施風(fēng)險評級制度，對經(jīng)營管理狀況做出分析，建立健全獨(dú)立的內(nèi)部審計制度，從而提高工作效率。針對外部測算，要適時跟進(jìn)該借貸對象的情況，進(jìn)行必要的測算。如在借貸完成后，對其企業(yè)情況和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢要及時了解跟進(jìn)，如出現(xiàn)問題要及時報告上級指示，不能置之不理，以免在問題擴(kuò)大后造成不良影響。

3、謹(jǐn)慎處理問題信貸

對于什么是問題信貸，并沒有一個完整的解釋，但頻發(fā)的所有者缺位、審查貸款制度缺陷、信貸文化脆弱等問題引起了業(yè)界的關(guān)注。中國的商業(yè)銀行制度雖然在不斷完善，但對巨額不良資產(chǎn)的疏于管理卻是一個嚴(yán)重問題。以估值不足的資產(chǎn)抵押，就可以借貸到足值的貸款，這在我國商業(yè)銀行貸款中屢見不鮮。因此，對于問題信貸，特別是估值不足的抵押問題需要有關(guān)部門的重視，在商業(yè)銀行貸款過程中要謹(jǐn)慎處理，特別是基層員工需要從一點(diǎn)一滴做起，深入調(diào)查，學(xué)習(xí)現(xiàn)代評估技術(shù)，并認(rèn)真對待問題貸款。只有加強(qiáng)了商業(yè)銀行的內(nèi)部風(fēng)險管理，才能從另一個方向控制銀行貸款和市場流通貸款的問題，從而提高銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效性。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的監(jiān)管

中央銀行、建設(shè)部、國土資源部國家計委、財政部、國家稅務(wù)總局等部門和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)都負(fù)有不同程度的責(zé)任，并有相應(yīng)的強(qiáng)力政策工具。而在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險問題上可以發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管機(jī)制的不完善將導(dǎo)致一系列措施的實(shí)施不力。在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)管的問題上，要對監(jiān)管法規(guī)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的規(guī)定，以監(jiān)管力量控制風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

1、規(guī)范監(jiān)管法規(guī)

在地方政府看來，受城市住房發(fā)展影響最大的是城市居民，因此最有發(fā)言權(quán)的是城市居民而不是中央政府。因此，我們應(yīng)當(dāng)建立一個使社會各界和民眾都能參與管理體系，形成一個從內(nèi)在被各方利益互相制約的決策機(jī)制。只有地方政府的官員本地的選民負(fù)責(zé)時，才會切實(shí)主動地關(guān)心民生利益。通常來說,按照政府運(yùn)作的原則，政府和企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格分開，政府不能直接從事具體的經(jīng)營活動。地方政府因?yàn)閾碛型恋氐乃袡?quán)，是其地區(qū)內(nèi)土地唯一的供應(yīng)商，因此它對社會、民眾負(fù)有更大的責(zé)任。地方政府的“經(jīng)營城市”應(yīng)當(dāng)和維護(hù)公眾利益兩者有機(jī)協(xié)調(diào)起來。在中央政府看來，同樣存在如何與地方政府利益相互協(xié)調(diào)的問題。地方政府的利益再房地產(chǎn)市場中是客觀存在的。這就需要逐步建立起一個更為合理有效的地方利益表達(dá)渠道及機(jī)制，加大地方政府在參與中央決策的程度，真正實(shí)現(xiàn)中央決策的科學(xué)化和民主化。中央政府應(yīng)加強(qiáng)立法，對于監(jiān)管部門、監(jiān)管過程和監(jiān)管的方式方法作出權(quán)力規(guī)定，只有這樣才能以強(qiáng)制力保證監(jiān)管的實(shí)施，并做到有法可依。

2、明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)

對于監(jiān)管法規(guī)的制定，應(yīng)明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置，建立并完善科學(xué)的決策責(zé)任追究機(jī)制。職能部門必須加強(qiáng)對各項規(guī)定的的監(jiān)督和執(zhí)行力度,從根本上消除投資盲目擴(kuò)張和片面地追求經(jīng)濟(jì)高速增長的傾向，要堅決反對各種形式的地方保護(hù)。對不能夠完成本職工作的職能部門必須嚴(yán)肅追究，在地方政府干預(yù)下而導(dǎo)致的違反規(guī)定的行為，要對其監(jiān)管部門進(jìn)行問責(zé)，并追求地方政府的責(zé)任。國務(wù)院已經(jīng)對各省市政府建立了宏觀調(diào)控的問責(zé)制，真正的樹立起了政府的威信。要對監(jiān)管機(jī)構(gòu)予以重視，只有這樣才能消除各級政府的消極情緒，確保房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制的嚴(yán)謹(jǐn)性，將風(fēng)險問題中的監(jiān)管事宜落到實(shí)處。

五、結(jié)論

總之，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立健全，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，并逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要組成部分。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，不僅有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，而且有利于滿足廣大人民群眾的住房需求和生活條件改善，更有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。但是，由于房地產(chǎn)的資金需求量大，周期長，加之我國房地產(chǎn)開發(fā)商整體實(shí)力有限，房地產(chǎn)市場開發(fā)過程對金融貸款依賴程度很大。因此，金融法律及政策特別是《銀行法》對于調(diào)控房地產(chǎn)市場供求具有較深的影響。研究政府在制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及法律法規(guī)，特別是綜合運(yùn)用財政、稅收和法律等手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康有序運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，使房地產(chǎn)市場價格趨于合理，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義與作用，值得我們研究和思考。