房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理

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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的資金流構(gòu)成要素主要包括有開發(fā)成本、期間費(fèi)用、銷售收入和各項(xiàng)稅費(fèi)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的來(lái)源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn),將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為六大階段:即項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段、項(xiàng)目定位策劃及前期籌備階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段、售后及物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在上述階段中對(duì)于其應(yīng)用的各項(xiàng)資金的控制與管理,它是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng),單純依靠自有資金難以保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行和分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),更無(wú)法撬動(dòng)大項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻極高,絕大多數(shù)企業(yè)難以利用資本市場(chǎng)直接股權(quán)融資。為彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金缺口,大多采用商業(yè)銀行貸款等進(jìn)行負(fù)債融資,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率極高。

(2)房地產(chǎn)資金管理既要受到國(guó)家政策的影響,又要受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響,因此其資金運(yùn)籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更加復(fù)雜化。

(3)房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運(yùn)籌方面存在投資和回收的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開發(fā),而開發(fā)不斷,又可以使資金不斷回收,實(shí)現(xiàn)資金使用的最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理措施

1、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性規(guī)劃

可行性研究對(duì)于企業(yè)在確定房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目時(shí)極其重要,不能僅僅流于形式,要對(duì)投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,規(guī)避可控因素,對(duì)于市場(chǎng)上房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行調(diào)查,對(duì)于類似相近的投資項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比,盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn),避免盲目投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

2、進(jìn)行周密的資金預(yù)算管理和過(guò)程控制

資金預(yù)算管理,從內(nèi)容上看,是一個(gè)包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系;從職能上看,是對(duì)其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源進(jìn)行全面整合,最終使企業(yè)的資金獲得最佳全面效率;從過(guò)程上看,是通過(guò)預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵(lì),對(duì)資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實(shí)現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價(jià)值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。

3、拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道

資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時(shí)效性原則?；I集資金必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)章,接受國(guó)家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測(cè)資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時(shí)期的不同階段采取多種籌資方式,力求達(dá)到最有效的資金籌集,以保證開發(fā)項(xiàng)目施工的順利推進(jìn)。除自有資金、商品房預(yù)售、銀行貸款等常見的融資來(lái)源外,還應(yīng)積極拓展其他融資渠道。(1)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要由房地產(chǎn)投資信托、企業(yè)商業(yè)債券、住宅抵押貸款證券化等構(gòu)成。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),金融創(chuàng)新工具興起不久,普及度不高,少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包商預(yù)先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,建筑企業(yè)(乙方)在總包商或分包商招標(biāo)過(guò)程中,以提供墊資、延長(zhǎng)付款期限或靈活的付款方式等增強(qiáng)競(jìng)標(biāo)能力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(甲方)則借機(jī)變相向建筑施工企業(yè)融資。(3)并購(gòu)或合作開發(fā)。并購(gòu)是國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展,中小型房地產(chǎn)企業(yè)向有實(shí)力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發(fā)是兩個(gè)及以上房地產(chǎn)企業(yè)共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來(lái)從事項(xiàng)目開發(fā)。不僅中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中采用合作方式,國(guó)內(nèi)知名房企在大盤項(xiàng)目中也樂(lè)于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。(4)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開發(fā)項(xiàng)目尚未取得“商品房預(yù)售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內(nèi)進(jìn)行商品房銷售。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前獲得部分銷售收入。2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確規(guī)定“不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房”。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)作為違規(guī)操作被明令禁止,但現(xiàn)實(shí)中仍有不少開發(fā)商暗箱操作。

4、加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)督管理

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響企業(yè)的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)主要包括在途風(fēng)險(xiǎn)、或有風(fēng)險(xiǎn)、使用風(fēng)險(xiǎn)。其使用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),它屬于一種事先可以控制的風(fēng)險(xiǎn),必須加強(qiáng)對(duì)投資的決策管理,對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)審要做到更加科學(xué)、更加專業(yè)、使風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度,重大的投資問(wèn)題必須形成有效的決策約束機(jī)制,并且實(shí)時(shí)的跟蹤管理。其在途風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在資金的結(jié)算過(guò)程,并且應(yīng)當(dāng)將部門的管理人員、業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎(jiǎng)懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業(yè)還可以進(jìn)行內(nèi)部審計(jì),對(duì)于財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督,評(píng)價(jià)其真實(shí)性和合法性,強(qiáng)化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業(yè)資金管理的信息化建設(shè)

目前房地產(chǎn)企業(yè)主要采用矩陣式的組織管理結(jié)構(gòu),信息傳遞需要逐級(jí)匯報(bào),部門間的橫向溝通不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模定制使用適合的信息系統(tǒng)軟件,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享和關(guān)聯(lián),滿足業(yè)務(wù)需求。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中大量的交易往來(lái)、記賬憑證、數(shù)據(jù)分析等能夠得到及時(shí)的上傳、反饋和共享,從而提升資金信息傳遞效率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金使用情況的有效監(jiān)管并及時(shí)做出相關(guān)決策。

作者：於佳佳 單位：上海華濱投資有限公司