房地產(chǎn)土地增值稅清算成本問(wèn)題處理

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摘要：土地增值稅是一項(xiàng)特殊的稅種，是為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展而制定的一項(xiàng)稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中，有關(guān)成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ泻芏喾N，選擇不同的分?jǐn)偡椒▽?duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及稅務(wù)籌劃的影響是不同的，需要房地產(chǎn)企業(yè)作出科學(xué)的判斷與選擇。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算成本分?jǐn)倳r(shí)，還存在一些常見(jiàn)的問(wèn)題，這會(huì)直接影響清算質(zhì)量，需要房地產(chǎn)企業(yè)加以重視。鑒于此：本文將深入研究，房地產(chǎn)土地增值稅清算問(wèn)題與解決策略，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好清算工作，合理控制成本支出。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；成本分?jǐn)?；?wèn)題對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民稅收的主要來(lái)源之一，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)建設(shè)等起到關(guān)鍵性的作用，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直是國(guó)家密切關(guān)注的行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加收土地增值稅是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定財(cái)政稅收以及保障房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)化發(fā)展的客觀需要，但需要在此過(guò)程中做好清算與稅務(wù)籌劃等相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，需要對(duì)成本進(jìn)行合理的分?jǐn)?，以保證清算工作的穩(wěn)步進(jìn)行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中仍然存在不足之處，這不僅會(huì)降低工作質(zhì)量，還會(huì)影響整體布局、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視土地增值稅清算中有關(guān)成本分?jǐn)偟南嚓P(guān)問(wèn)題，需要及時(shí)制定出有效的措施來(lái)加以解決。

一、有關(guān)成本分?jǐn)偡椒ㄑ芯?/p>

（一）現(xiàn)行成本分?jǐn)偡绞浆F(xiàn)行的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞街饕腥N，分別是占地面積法、售價(jià)比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)面積占總面積的比例來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，售價(jià)比率法是以房地產(chǎn)項(xiàng)目單位售價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，建筑面積法是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算的成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，具體還要看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的規(guī)定來(lái)選擇合適的成本分?jǐn)傆?jì)算方式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒ㄅe例分析對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，分期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，或多個(gè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目他們之間的土地成本分?jǐn)偡绞绞遣煌?。房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目差異等不僅導(dǎo)致分?jǐn)偡绞讲煌?，而如果房地產(chǎn)項(xiàng)目存在商業(yè)、住宅及地下車庫(kù)的時(shí)候時(shí)，那么在土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)偡绞揭矔?huì)存在較大的爭(zhēng)議，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同分?jǐn)偡绞街校鞣N類型的土地成本也存差異性。本文將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行對(duì)比。如:甲房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目的總建筑面積約15萬(wàn)平方米，占地面積約3萬(wàn)平方米，不可售建筑面積約2萬(wàn)平方米，可售建筑面積約10萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)用地面積約為3萬(wàn)平方米，住宅面積約8萬(wàn)平方米、地下車庫(kù)面積約為2萬(wàn)平方米。甲房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目于2020年5月售罄，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬(wàn)元，地下車庫(kù)銷售收入約為1千萬(wàn)元，商業(yè)銷售收入約為3千萬(wàn)元。其中，分別按照銷售收入和面積進(jìn)行不同方式的分?jǐn)偡绞接?jì)算，具體分析結(jié)果如表1所示：根據(jù)表1中的內(nèi)容分析，可以看出按照建筑面積來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)不同類型土地價(jià)值的體現(xiàn)并不清晰、準(zhǔn)確，而按照銷售收入對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)不同類型土地價(jià)值的體現(xiàn)就比較清楚、合理。此外，甲房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫(kù)分?jǐn)偭?3%的土地成本，但地下車庫(kù)的銷售收入?yún)s沒(méi)有達(dá)到10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞竭x擇不同，對(duì)其的利潤(rùn)影響是不同的。從中也可以總結(jié)出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)一定要根據(jù)內(nèi)外部需要，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ǎ员ＷC工作的合理性。

二、成本分?jǐn)倖?wèn)題分析

地下車庫(kù)、公共設(shè)施、建設(shè)安裝是房產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)成部分，而且現(xiàn)階段有關(guān)這三方面的土地增值稅清算成本分?jǐn)傄?guī)定也不是很清楚，所以最容易產(chǎn)生相關(guān)問(wèn)題，也是做好成本分?jǐn)偙仨氁鉀Q的問(wèn)題，所以一定要詳細(xì)、全面的分析這些環(huán)節(jié)中的成本分?jǐn)倖?wèn)題。

（一）地下車庫(kù)成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題地下車庫(kù)成本分?jǐn)倳r(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產(chǎn)土地增值稅清算中的一個(gè)難點(diǎn)。首先，按照當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)制度中的規(guī)定看，沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)成本分?jǐn)傋鞒雒鞔_的要求與規(guī)定，這就給相關(guān)部門(mén)工作開(kāi)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地下車庫(kù)成本分?jǐn)値?lái)了諸多不便?，F(xiàn)在在一些地區(qū)中，針對(duì)房地產(chǎn)地下車庫(kù)土地成本分?jǐn)偟囊?guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫(kù)按照地上建筑的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展成本分?jǐn)偣ぷ?，這樣確實(shí)有利于對(duì)其的管理，但是地下車庫(kù)無(wú)論是從性質(zhì)，還是從功能等多個(gè)方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)?，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區(qū)，地下車庫(kù)是被列入在人防工程中的，而對(duì)于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認(rèn)定為公共配套設(shè)施的，如果被認(rèn)定為人防工程，那么在針對(duì)該部分進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，可將其劃入可售建筑面積中并直接進(jìn)行清算分析。

（二）公共設(shè)施分?jǐn)倖?wèn)題當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售盈利目的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，越來(lái)越重視公共設(shè)施的建設(shè)，以期滿足客戶需求，但房地產(chǎn)項(xiàng)目公共設(shè)施在成本分?jǐn)倳r(shí)往往容易出現(xiàn)一些問(wèn)題。首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設(shè)施采用同一時(shí)間建造的方式，而樓盤(pán)卻并不是一下就完工的，分期項(xiàng)目會(huì)公用上述同一時(shí)期內(nèi)集中建造的公共設(shè)施。在這種情況下，成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)所獲得的結(jié)果是不同的，但很多房地產(chǎn)公司往往容易忽視這一點(diǎn)。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤(pán)施工時(shí)，整體樓盤(pán)和基礎(chǔ)設(shè)施是分開(kāi)施工的，會(huì)先進(jìn)行樓盤(pán)的完成，然后再修建基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致樓盤(pán)完工時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)當(dāng)中，此時(shí)按照規(guī)定，就需要對(duì)先進(jìn)行完工的樓盤(pán)進(jìn)行土地增值稅清算，但由于公共設(shè)施未完工，所以在實(shí)際清算時(shí)，就沒(méi)辦法納入房地產(chǎn)成本中，與前期房地產(chǎn)項(xiàng)目共同進(jìn)行成本分?jǐn)偂４藭r(shí)不管公共設(shè)施成本投入多與少，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納情況，房地產(chǎn)企業(yè)可能無(wú)法享受到免稅政策，這會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不合理，額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益來(lái)說(shuō)是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往都是一個(gè)樓盤(pán)或者是多個(gè)樓盤(pán)，占地面積大、施工量大，再加上多地已經(jīng)開(kāi)始推行商品房精裝修政策，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行大量的施工與安裝，其中所產(chǎn)生的成本額在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比也是比較大的，對(duì)與其的成本分?jǐn)傄卜浅Ｖ匾?，也容易產(chǎn)生一些問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成較為復(fù)雜，包含普通住宅、商業(yè)建筑等，再加上施工量大、周期長(zhǎng)，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當(dāng)中。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，如果是按照建筑面就法來(lái)實(shí)施的話，因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)上的差異而導(dǎo)致安裝成本上的差異，這樣在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)往往很難做到合理。

三、優(yōu)化措施

據(jù)成本分?jǐn)倖?wèn)題分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本分?jǐn)偣ぷ?，必須要及時(shí)解決地下車庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝中的成本分?jǐn)倖?wèn)題，以及不斷提高管理隊(duì)伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質(zhì)量。

（一）解決地下車庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝問(wèn)題地下車庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝中都會(huì)產(chǎn)生成本，而且這些成本又是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的關(guān)鍵部分，所以必須要落實(shí)好這部分的成本分?jǐn)偂⒂?jì)算。（1）不可售地下車庫(kù)清算：可以要求房地產(chǎn)企業(yè)在地下車庫(kù)建成后，被認(rèn)定為人防性質(zhì)的，可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車庫(kù)對(duì)應(yīng)的土地成本。（2）可售地下車庫(kù)清算：對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的可售地下車庫(kù)，可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫(kù)面積來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)?。針?duì)公共設(shè)施與建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時(shí)加以解決。如：在建筑安裝成本分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產(chǎn)企業(yè)想要做好土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣ぷ鳎仨氁ＷC從業(yè)人員的專業(yè)性、綜合能力，尤其是財(cái)務(wù)管理人員、會(huì)計(jì)核算人員的能力水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)成本分?jǐn)偣ぷ饕?，進(jìn)一步完善管理隊(duì)伍的培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制等，通過(guò)培訓(xùn)與考核相結(jié)合的方式，不斷提高成本分?jǐn)傁嚓P(guān)從業(yè)人員的整體實(shí)力水平，為落實(shí)成本分?jǐn)偞蚝没A(chǔ)。其次，要求管理人員要在實(shí)際工作中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)要求、項(xiàng)目實(shí)際情況等來(lái)選擇不同的土地成本分?jǐn)偡绞剑瑤椭康禺a(chǎn)企業(yè)更好地完成此項(xiàng)工作，實(shí)現(xiàn)發(fā)展需要。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要研究了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中成本分?jǐn)倳r(shí)存在的問(wèn)題與解決對(duì)策，希望通過(guò)文章的分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)做好成本分?jǐn)偣ぷ魈峁┑揭欢ǖ膯l(fā)與幫助作用，也希望房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣芾怼?/p>

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作者：陸斌 單位：浙江印相會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司