房地產(chǎn)策劃案精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)策劃案主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)策劃案范文

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售（招商）目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

第2篇：房地產(chǎn)策劃案范文

二十一世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將會(huì)繼上世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)興起而深遠(yuǎn)地發(fā)展下去，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷行為帶來(lái)一種怎樣的變革?作為開發(fā)商，又應(yīng)如何做好“波瀾未動(dòng)帆先動(dòng)”的應(yīng)對(duì)方略?

上世紀(jì)突如其來(lái)的非典疫情，使房地產(chǎn)業(yè)所有傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道受阻，此時(shí)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)就逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，在非常時(shí)期為發(fā)展商尋求突圍的同時(shí)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷其自身的真正價(jià)值得到了人們的重新認(rèn)識(shí)，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成為房地產(chǎn)樓盤推廣的首選。

一、房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析

1、既是消費(fèi)者的需要也是開發(fā)商的義務(wù)

互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢(shì)進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身利益——衣、食、住、行的行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合已經(jīng)是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)項(xiàng)目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點(diǎn)，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行互動(dòng)式營(yíng)銷，突出設(shè)計(jì)樓盤的賣點(diǎn)，及時(shí)介紹工程進(jìn)展情況，配合現(xiàn)場(chǎng)熱賣進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)、預(yù)售情況介紹、按揭情況介紹、網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上咨詢等服務(wù)，這是對(duì)消費(fèi)者的一項(xiàng)便民服務(wù)，能為消費(fèi)者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業(yè)形象需求

房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，突破地理空間和時(shí)間局限，及時(shí)企業(yè)樓盤動(dòng)態(tài)、房產(chǎn)信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動(dòng)態(tài)營(yíng)銷業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項(xiàng)目在網(wǎng)上的知名度和美譽(yù)度，同時(shí)也能利用圖文并視形式吸引消費(fèi)者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷由于其介質(zhì)自身的特點(diǎn)，隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有以下七大優(yōu)勢(shì)：

1、有較為確定的目標(biāo)消費(fèi)群，營(yíng)銷的命中率高

與報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過(guò)于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標(biāo)消費(fèi)群較為集中。

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京《第21次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。截至2007年12月31日，我國(guó)網(wǎng)民總?cè)藬?shù)達(dá)到2.1億人，僅以500萬(wàn)人之差次于美國(guó)，居世界第二，預(yù)計(jì)在2008年初我國(guó)將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大的國(guó)家。上網(wǎng)的主力年齡是28—35歲。而在未來(lái)幾年內(nèi)，28—35歲的人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。

銅川房產(chǎn)網(wǎng)作為銅川的地方門戶,在目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實(shí)現(xiàn)真正的高效營(yíng)銷。

2、低成本投入

下面以某知名報(bào)紙為例：其一個(gè)整版彩色廣告的價(jià)格為224000元人民幣，其全國(guó)發(fā)行量為65萬(wàn)份，其是日?qǐng)?bào)，假設(shè)其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁(yè)頂端旗幟廣告價(jià)格為60000元／月，首頁(yè)頁(yè)面下載量為22．5萬(wàn)頁(yè)／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報(bào)紙的人均成本為某網(wǎng)站的13倍。再加上報(bào)紙的讀者群非常寬泛。20個(gè)閱讀者之中大約只有1個(gè)有購(gòu)房意向，而據(jù)調(diào)查某網(wǎng)站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項(xiàng)目沒(méi)有特別的突出賣點(diǎn)(如超低價(jià)位、特別設(shè)計(jì)等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內(nèi)大約會(huì)有50個(gè)來(lái)電來(lái)訪，則其成本為4480元／個(gè)；經(jīng)過(guò)測(cè)試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告一個(gè)月內(nèi)大約有270個(gè)來(lái)電來(lái)訪，其成本為222元／個(gè)，只有報(bào)紙的二十分之一。而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注度日益下降。由此可見(jiàn)，網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價(jià)。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡(luò)媒體則通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用視頻展示、電子地圖、語(yǔ)音解說(shuō)等技術(shù)向購(gòu)房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場(chǎng)售樓人員講解的效果24小時(shí)不間斷，沒(méi)有時(shí)間和天氣的局限，讓購(gòu)房者的選購(gòu)有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場(chǎng)看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購(gòu)房者在家也能看到所關(guān)心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場(chǎng)成交率，也相應(yīng)降低了售樓現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)作成本。

4、主動(dòng)性與互動(dòng)性強(qiáng)

與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流，由強(qiáng)勢(shì)促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過(guò)BBS提問(wèn)并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷過(guò)程中消費(fèi)者的地位。企業(yè)也可以通過(guò)有效的溝通，充分了解消費(fèi)者的需求，樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁(yè)還進(jìn)行了鏈接，為購(gòu)房者提供及時(shí)的購(gòu)房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項(xiàng)目的附加值。項(xiàng)目的附加值越高，項(xiàng)目的保值、增值能力就越強(qiáng)，在市場(chǎng)上就越有競(jìng)爭(zhēng)力，越受消費(fèi)者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場(chǎng)就要千方百計(jì)地提高項(xiàng)目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務(wù)、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場(chǎng)的要求。為項(xiàng)目建立自己的網(wǎng)站，為消費(fèi)者提供個(gè)性化、互動(dòng)化、有針對(duì)性的24小時(shí)網(wǎng)上服務(wù)，也正是一個(gè)全新體現(xiàn)項(xiàng)目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時(shí)與外界保持緊密的聯(lián)系，進(jìn)行商務(wù)、生活、娛樂(lè)等各方面的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站將會(huì)日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產(chǎn)網(wǎng)，項(xiàng)目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強(qiáng)

按照購(gòu)房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進(jìn)行精確定向查看，或按照時(shí)間、計(jì)算機(jī)平臺(tái)或?yàn)g覽器類型進(jìn)行定向分析得出：對(duì)于房地產(chǎn)地方門戶性來(lái)講，來(lái)訪者十有八九是看房的，所以對(duì)銅川地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇銅川房產(chǎn)網(wǎng)是較為理想的，精準(zhǔn)投放，效果顯著，定向性極強(qiáng)。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的快捷性與“所見(jiàn)即所得”的制作特點(diǎn)，從材料的提交到，只需要數(shù)小時(shí)或更短的時(shí)間就能把信息出去。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃方案

對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的研究要從其運(yùn)作的機(jī)理談起。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營(yíng)銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)對(duì)樓盤展示平臺(tái),結(jié)合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞系統(tǒng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、置業(yè)顧問(wèn)欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應(yīng)用，分別對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產(chǎn)網(wǎng)》為例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項(xiàng)目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費(fèi)者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺(tái)向客戶全方位展示

樓盤展示平臺(tái)主要為商品樓預(yù)售、開盤促銷、商業(yè)市場(chǎng)招商、商鋪?zhàn)馐鄣鹊木W(wǎng)上促銷推廣,按客戶要求制作上網(wǎng),并在銅川房產(chǎn)門戶首頁(yè)圖片推薦。宣傳內(nèi)容包括：開發(fā)商簡(jiǎn)介、企業(yè)專題報(bào)道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標(biāo)題文字說(shuō)明、銷售熱線和其他消費(fèi)者需要的資料。

2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境的感覺(jué)

網(wǎng)絡(luò)視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點(diǎn)，又具有電波媒體的視、聽(tīng)覺(jué)效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節(jié)省紙張，不受時(shí)間、版面限制，顧客只要需要點(diǎn)擊即可。嶄新的視頻時(shí)代已到來(lái)，我們力求幫助您把平面媒體滾動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)立體動(dòng)態(tài)，有線無(wú)線領(lǐng)域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴公司建立網(wǎng)上全景展示房屋和周邊環(huán)境的平臺(tái)，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務(wù)。

3、動(dòng)感橫幅廣告其藝術(shù)效果讓你過(guò)目不忘

房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過(guò)自身建立的網(wǎng)站，或者通過(guò)其他網(wǎng)站廣告等手段，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報(bào)紙、廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個(gè)媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，這一點(diǎn)在銅川房產(chǎn)網(wǎng)上全面實(shí)現(xiàn)，如此藝術(shù)的廣告讓你不看都覺(jué)得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認(rèn)可

利用銅川房產(chǎn)網(wǎng)或?qū)ｉT設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的，例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房產(chǎn)快報(bào)、樓盤的促銷信息，項(xiàng)目某些方案的意見(jiàn)征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的信息平臺(tái)不但可以信息，而且可以通過(guò)評(píng)論、在線留言等及時(shí)地獲得信息反饋，例如購(gòu)房者與業(yè)主既可及時(shí)得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時(shí)地對(duì)諸如房型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)真正的互動(dòng)營(yíng)銷。在信息交換的基礎(chǔ)上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺(tái)，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進(jìn)小區(qū)文化的形成。

5、項(xiàng)目網(wǎng)站全程為項(xiàng)目建設(shè)宣傳服務(wù)

銅川房產(chǎn)網(wǎng)具有功能強(qiáng)大的智能項(xiàng)目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)站的將會(huì)為企業(yè)內(nèi)部管理帶來(lái)一種全新的模式，可自行管理。通過(guò)項(xiàng)目網(wǎng)站可以及時(shí)自主樣板房、樓盤快報(bào)、招聘信息等，對(duì)提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達(dá)到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡(luò)的海量資訊，讓您想告訴消費(fèi)者的品牌理念可以毫無(wú)保留地告訴，其中信息平臺(tái)與交流平臺(tái)既服務(wù)于目標(biāo)消費(fèi)群又服務(wù)于業(yè)主，這說(shuō)明了小區(qū)的信息將會(huì)有很大的交互性，購(gòu)房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對(duì)想了解樓盤的客戶會(huì)有目的地來(lái)了解更多信息。

四、整合互補(bǔ)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成長(zhǎng)之道

第3篇：房地產(chǎn)策劃案范文

一、六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作必要性

未來(lái)五年我區(qū)將通過(guò)在城郊西部、西南部區(qū)域布局交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、文化創(chuàng)意和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎。加強(qiáng)六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，規(guī)劃策劃是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的龍頭，決定了基地的發(fā)展方向、規(guī)模和品質(zhì)，是指導(dǎo)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“路線圖”；策劃工作，特別是招商策劃是落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要抓手，是產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，是下一步招商選資工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩。因此制定科學(xué)的、切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，才能促使六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。

二、主要工作要求和責(zé)任分工

（一）認(rèn)真研究發(fā)展思路，努力推動(dòng)規(guī)劃策劃順利進(jìn)行。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府工作部署，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，正確理解區(qū)委、區(qū)政府的總體思路，明確六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃內(nèi)容要求，研讀國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，了解各類產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)基地內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)情況、土地存量、基地運(yùn)作模式、周邊環(huán)境、招商方向、政務(wù)服務(wù)、稅費(fèi)土地優(yōu)惠政策等情況認(rèn)真調(diào)查分析研究，盡快形成符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及我區(qū)產(chǎn)業(yè)和空間布局要求的六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，并就其可行性進(jìn)行專家論證，與上級(jí)部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極爭(zhēng)取相關(guān)扶持和優(yōu)惠政策，加快推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設(shè)。

（二）統(tǒng)一規(guī)劃布局，分步建設(shè)實(shí)施。在我區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，各基地由牽頭單位負(fù)責(zé)，根據(jù)各自功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)作模式和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等要求，重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，完善重大基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)輕重緩急，合理安排建設(shè)時(shí)序，做到基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先配套、公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先建設(shè)，加快基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地在資源配置、服務(wù)平臺(tái)、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)鏈條、技術(shù)創(chuàng)新、節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面協(xié)同發(fā)展，有效降低企業(yè)交易成本、生產(chǎn)成本，確保各基地功能完善、建設(shè)到位，促進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地健康持續(xù)發(fā)展。

（三）創(chuàng)新招商選資，強(qiáng)化招大引強(qiáng)。加強(qiáng)專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，深入研究各產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)捕捉專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地?cái)U(kuò)展動(dòng)向，明確六大產(chǎn)業(yè)基地招商方向，確定招商引資有效的方式，嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)業(yè)空間的地產(chǎn)強(qiáng)度和空間價(jià)值，主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系和服務(wù)對(duì)接，打造區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地品牌形象，以品牌優(yōu)勢(shì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展形成各大產(chǎn)業(yè)基地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和比較優(yōu)勢(shì)。提升環(huán)境招商能力，在做好軟、硬環(huán)境的基礎(chǔ)上，各相關(guān)單位要明確招商重點(diǎn)，大力推進(jìn)主題概念招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、資源招商、引進(jìn)一批符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模大、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)突出的優(yōu)質(zhì)龍頭帶動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

（四）明確分工責(zé)任，同步推進(jìn)六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作。六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作由區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)制定工作方案，搭建好協(xié)調(diào)配合、信息傳遞平臺(tái)，做好銜接協(xié)調(diào)與督促落實(shí)工作，對(duì)外做好業(yè)務(wù)溝通，積極爭(zhēng)取政策扶持及聯(lián)絡(luò)專家學(xué)者等工作。相關(guān)部門要嚴(yán)格按照方案時(shí)間要求及責(zé)任分工做出六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案；方案初步完成后，組織專家論證會(huì)，多方借智，以加強(qiáng)規(guī)劃的實(shí)用性和可操作性，區(qū)政府督查室負(fù)責(zé)工作督導(dǎo)。各部門要加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)配合，共同深入扎實(shí)的推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設(shè)工作。

1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團(tuán)為龍頭，整合周邊資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造規(guī)?；?、高端化、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)科技局、黨家街道辦事處。

2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：以西客站片區(qū)智能經(jīng)濟(jì)區(qū)(臘山)為核心，依托西門子等高科技企業(yè)，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)科技局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局、臘山工業(yè)基地管委會(huì)、臘山創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、白馬山街道辦事處。

3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進(jìn)大型現(xiàn)代物流項(xiàng)目，在黨家和陡溝區(qū)域打造組織化程度高、集散能力強(qiáng)、帶動(dòng)作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、新城工業(yè)基地管委會(huì)、七賢街道辦事處、白馬山街道辦事處、黨家街道辦事處、陡溝街道辦事處。

4、岳而總部基地：結(jié)合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進(jìn)聚合總部辦公室、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試成果轉(zhuǎn)化等高端業(yè)態(tài)，打造制度環(huán)境良好、服務(wù)體系完善的總部基地。牽頭單位：區(qū)投資服務(wù)中心，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、陡溝街道辦事處。

5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識(shí)性，強(qiáng)融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。牽頭單位：區(qū)文化局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。

6、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺(tái)，加強(qiáng)與專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。牽頭單位：區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。

三、工作步驟和時(shí)間安排：

（一）開展調(diào)研，掌握情況（2012年2月16日-3月4日）

牽頭部門組織相關(guān)單位對(duì)產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行全面調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告，附調(diào)查表格，表樣不做統(tǒng)一，根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)自行編制。

（二）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，形成框架意見(jiàn)（2012年2月27日-3月11日）

牽頭部門在已形成的調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上，對(duì)照國(guó)家、省、市對(duì)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、招商條件及優(yōu)惠政策，初步形成規(guī)劃策劃方案框架意見(jiàn)。

（三）集思廣益，完成詳規(guī)（2012年3月12日-4月1日）

根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展思路及規(guī)劃策劃初步方案，各牽頭部門組織專家學(xué)者及企業(yè)代表召開論證會(huì)，積極聽(tīng)取各方面建議和意見(jiàn)，集思廣益，在已有的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，拿出園區(qū)詳細(xì)的規(guī)劃策劃方案。

（四）明確扶持政策，完善招商策劃方案（2012年3月26日-4月15日）

在落實(shí)國(guó)家、省、市已有產(chǎn)業(yè)基地招商政策的基礎(chǔ)上，明確招商方向，制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)努力探索有利于產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)發(fā)展的扶持政策，積極爭(zhēng)取省市相關(guān)政策支持。

（五）論證審議，形成正式規(guī)劃策劃文件（2012年4月16日-4月30日）

將已經(jīng)過(guò)專家論證的六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案提交區(qū)委區(qū)政府審議，方案通過(guò)后，報(bào)請(qǐng)區(qū)政府出臺(tái)正式文件。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。各牽頭部門要高度重視，把該項(xiàng)工作列入重要工作日程，主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，抽調(diào)專職工作人員開展具體工作，相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力，共同推進(jìn)該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)財(cái)力保障，確保工作順利開展。各部門要積極發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作，切實(shí)做好經(jīng)費(fèi)保障和資金調(diào)度工作，保證各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)及時(shí)足額到位，確保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作順利開展。

第4篇：房地產(chǎn)策劃案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法　改革

【中圖分類號(hào)】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國(guó)的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來(lái)越大。而社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來(lái)越高，面對(duì)越來(lái)越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競(jìng)爭(zhēng)能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過(guò)本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對(duì)學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對(duì)課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動(dòng)程度被動(dòng)的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問(wèn)題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對(duì)從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識(shí)，更要有市場(chǎng)調(diào)查的能力、市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位的能力、實(shí)施4P營(yíng)銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見(jiàn)解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽(tīng)了大都會(huì)在幾天后遺忘，直到考試之前才會(huì)重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒(méi)有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺(jué)。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過(guò)多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過(guò)與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動(dòng)，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過(guò)程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對(duì)問(wèn)題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對(duì)具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，展開有針對(duì)性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會(huì)差。

（二）讓學(xué)生“動(dòng)”起來(lái)，在“動(dòng)”中學(xué)

1　動(dòng)口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來(lái)的學(xué)生無(wú)疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號(hào)順序，由兩位同學(xué)依次上臺(tái)脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡(jiǎn)短評(píng)論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過(guò)重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合非常緊密的一門課程，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過(guò)程必須讓學(xué)生學(xué)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問(wèn)題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會(huì)；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識(shí)結(jié)合自己的思維對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場(chǎng)策劃或其他方面策劃展開討論。請(qǐng)學(xué)生上講臺(tái)是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會(huì)觀察等來(lái)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識(shí)面，更深地把握教材，更好地對(duì)學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺(tái)匯報(bào)。這看似平常的課堂“動(dòng)口”卻在無(wú)形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過(guò)程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉。可以小組為單位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識(shí)的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過(guò)一定的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛(ài)專業(yè)的積極性，經(jīng)過(guò)初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問(wèn)題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動(dòng)腦。對(duì)于習(xí)慣了被動(dòng)接受知識(shí)的大部分學(xué)生來(lái)說(shuō)，分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力是弱項(xiàng)?，F(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會(huì)了分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來(lái)的職場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過(guò)查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對(duì)問(wèn)題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺(jué)地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來(lái)解決問(wèn)題，通過(guò)不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)，同時(shí)獲得分析問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動(dòng)手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動(dòng)手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過(guò)程是對(duì)所學(xué)知識(shí)的應(yīng)用，在這個(gè)過(guò)程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒(méi)有學(xué)到的感覺(jué)。讓學(xué)生勤于動(dòng)手“做”的同時(shí)，教師也要對(duì)于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會(huì)修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）注重賞識(shí)激勵(lì)，提高學(xué)生“多動(dòng)”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說(shuō)過(guò)：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過(guò)于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵(lì)的環(huán)境中，人往往會(huì)受到負(fù)面信息的左右，對(duì)自己做出較低的評(píng)價(jià)。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵(lì)，行動(dòng)也會(huì)變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動(dòng)”起來(lái)時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對(duì)贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長(zhǎng)處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會(huì)達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問(wèn)題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)

課上的動(dòng)口、動(dòng)腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問(wèn)題。如帶學(xué)生對(duì)在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行SWOT分析，并對(duì)他們現(xiàn)有的和今后營(yíng)銷措施提出各自的意見(jiàn)和建議。這樣的問(wèn)題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動(dòng)探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性。

（三）加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地建設(shè)，提供實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

第5篇：房地產(chǎn)策劃案范文

2月27日天氣晴

前段時(shí)間一直都在投簡(jiǎn)歷，奔波了許久，昨天接到了廣州三憬廣告有限公司的通知，正式上班，由于是實(shí)習(xí)的緣故，工資比較少，但能學(xué)到東西就是好事。

這個(gè)公司以前是個(gè)不錯(cuò)的廣告公司，但不知道什么緣故，以前的工作人員都走了，現(xiàn)在從新開始招人，所以策劃部和設(shè)計(jì)部的這些人都是新人，而且與我年紀(jì)相仿，接觸起來(lái)比較容易，一天之內(nèi)都基本熟悉。

今天是第一天上班，主要是熟悉公司文化與運(yùn)作程序，明確各部門的任務(wù)及負(fù)責(zé)人，我們策劃部有三個(gè)人，另外兩個(gè)人都是暨南大學(xué)畢業(yè)的，有幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，我和他們的關(guān)系不錯(cuò)，挺容易相處的，也許都是年輕人的緣故吧。

3月1日天氣晴

作為文案策劃這一行，了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情是非常必要的，而且我們公司是從事房地產(chǎn)策劃，所以作為一個(gè)新人，對(duì)廣州的房地產(chǎn)發(fā)展情況有個(gè)清楚的了解和掌握，老總要我在幾天內(nèi)基本熟悉廣州地產(chǎn)行業(yè)的狀況，

在公司里面找到了很多的資料，都是公司以前做過(guò)的地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還經(jīng)常上一些地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站，收集最新的地產(chǎn)消息。要了解廣州的地產(chǎn)行情，不是一時(shí)半會(huì)的事，一個(gè)星期內(nèi)不斷的看資料，不斷的上網(wǎng)看新聞，查書，一個(gè)星期來(lái)頭都有點(diǎn)大。

不過(guò)，通過(guò)一個(gè)星期的了解，對(duì)廣州的地產(chǎn)基本情況，還有開發(fā)商的資料，基本上有了一個(gè)大概的了解，為以后更好的工作奠定了基礎(chǔ)。

3月7日天氣晴

今天下午都沒(méi)什么事情，在辦公室呆了一個(gè)下午，有點(diǎn)無(wú)聊，只能找一些出來(lái)看看，快下班的時(shí)候，突然老總給了我一個(gè)網(wǎng)站的推廣項(xiàng)目，讓我試一試，不過(guò)時(shí)間比較緊，要明天早上交給他，當(dāng)時(shí)就突然傻了，認(rèn)為這是不可能的，一個(gè)策劃案怎么能在一個(gè)晚上就能整理出來(lái)了呢，第一次面臨這種問(wèn)題，對(duì)于廣告人來(lái)說(shuō)，這樣的事情在以后是經(jīng)常能碰到的。

只能晚上通宵趕工了，由于住的地方還沒(méi)安上寬帶，不能上網(wǎng)，只能到朋友那去，在網(wǎng)絡(luò)上收集了一些資料，也看了一些人家網(wǎng)站的推廣方案，通過(guò)這樣，知道了也學(xué)到了很多的東西，畢竟是第一次接觸網(wǎng)站的推廣策劃，接觸了許多的第一。弄了一個(gè)晚上，整理出了一個(gè)大概的提綱，哎，終于可以休息了。

3月12日天氣陰

前些，一個(gè)以前的廣告客戶要出一些報(bào)紙廣告，這個(gè)客戶是濱江綠園，是我們公司的老客戶，該項(xiàng)目位于廣州番禺，還有一些尾房剩余，所以希望做一期報(bào)紙廣告，通過(guò)宣傳把剩余的樓房售出。

帶我的那個(gè)老師讓我了解了一下該項(xiàng)目的基本情況，就叫我寫一些報(bào)廣的主題，主要是用于報(bào)紙上，這些工作看起來(lái)是非常簡(jiǎn)單的，但第一次還是覺(jué)得有點(diǎn)麻煩，想不出寫什么東西，而自己只能無(wú)邊無(wú)際的亂想，最后寫了好多，但一個(gè)都沒(méi)被采用，看來(lái)還是要多多努力學(xué)習(xí)啊。

3月20日天氣晴

今天要去廣州番禺，與客戶商談報(bào)廣的相關(guān)事宜，這次老總只叫我一個(gè)人去，這也是我第一次單獨(dú)出去見(jiàn)客戶，出發(fā)前老總交代了一些具體的東西，還安慰我叫我不要緊張，其實(shí)也沒(méi)什么，緊張是有一點(diǎn)點(diǎn)，不過(guò)與該項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人接觸過(guò)，印象不錯(cuò)，不是很難對(duì)付的客戶。

從公司到番禺要一個(gè)多小時(shí)，不是一般的遠(yuǎn)，坐得人都想，而且我確實(shí)是睡著了，到了那邊，找到了相關(guān)的負(fù)責(zé)人，她是一個(gè)滿漂亮的經(jīng)理助理，年齡也不是很大，比較容易溝通，我們把相關(guān)事宜都談了，主要問(wèn)題還是一些文字上還有修改一下。

今天，收獲不少。

3月22日天氣晴

今天和明天的任務(wù)參與設(shè)計(jì)部的制作濱江綠園的宣傳品，必須在這兩天內(nèi)完成，所以得抓緊時(shí)間，我是一個(gè)外行人，只能在一邊看，設(shè)計(jì)部把內(nèi)容和版式都基本上安排好了，而且也通過(guò)了老總的簽字批準(zhǔn)，所以只需要根據(jù)版式來(lái)進(jìn)行制作就可以了，具體的細(xì)節(jié)設(shè)置再進(jìn)行仔細(xì)的修整，然后文字部分排列好，花的時(shí)間也不太多，這兩天應(yīng)該按照進(jìn)度趕緊完成，還是得加加班了。　3月23日天氣晴

今天的任務(wù)依然是宣傳品的制作，通過(guò)這一段時(shí)間的鍛煉，對(duì)設(shè)計(jì)部所用的軟件也有所了解，以前在學(xué)校的時(shí)候就用過(guò)photoshop，和cd等制圖軟件，只是不怎么在行，這次可是真的學(xué)到了不少的知識(shí)。

設(shè)計(jì)部的同事對(duì)一些要注意的地方也比較了解了，因而制作時(shí)的速度也快了不少，今天必須把宣傳品全部完成，然后在明天送到印刷廠打印樣稿了，再開始印刷，設(shè)計(jì)部在經(jīng)過(guò)了一天的勞作以后，今天下午很早就將所有的宣傳品制作完畢，有的開始出樣稿，然后我們開始把源文件輸出圖片整理分類，把它們都打包傳送給印刷單位。

3月27日天氣晴

幸好今天天氣不錯(cuò)，不然公司的集體活動(dòng)就要泡湯了，按照公司的計(jì)劃，今天是公司全體員工一起到白云山爬山，我們公司的一句話就是“會(huì)玩的人才懂得學(xué)習(xí)、才懂得工作、才懂得生活”

非常贊同。

來(lái)到廣州這邊，都一直在為工作的事情奔波忙碌，沒(méi)有盡情的玩過(guò)過(guò)一次，不過(guò)，到白云山爬山也沒(méi)什么好玩了，就是爬山而已，還以為有什么燒烤之類的，有點(diǎn)失望，不過(guò)能有一次與同事一起游玩的機(jī)會(huì)，也難得，可以拉近同事之間的關(guān)系，增進(jìn)感情。

3月28日天氣晴

昨天剛完回來(lái)，高興勁還沒(méi)有消去，今天老總就給我布置了一個(gè)任務(wù)，就是為一個(gè)房地產(chǎn)商撰寫一個(gè)活動(dòng)策劃方案，這是老總特意找東西給我練筆用的，這是我第一次接觸活動(dòng)策劃案，不知道怎么下手，從那個(gè)地方下手，可以從網(wǎng)上下載一些資料，但是對(duì)某些問(wèn)題還是無(wú)法下手。

當(dāng)我的第一稿出來(lái)的時(shí)候，老總就只對(duì)我說(shuō)了一句，“你現(xiàn)在學(xué)校是干嗎的?學(xué)習(xí)?還是什么”，面對(duì)這句話，我不知道該怎么回答，主要的還是沒(méi)有接觸過(guò)活動(dòng)策劃，以前在學(xué)校只是接觸過(guò)一些書本上的東西而已，被老總說(shuō)了以后，我請(qǐng)教了我們部的高手，他給我指點(diǎn)了一些東西，活動(dòng)策劃是要做得非常仔細(xì)的，不能有半點(diǎn)馬虎，要精確到分來(lái)計(jì)算的，我也參考了一些其他資料，最后好不容易弄出了一個(gè)不怎么像樣的策劃案，給老總看了，也只說(shuō)一句“以后還要努力”

3月29日天氣晴

依舊是工作。今天早上早起了十分鐘，因?yàn)樽蛱焱砩舷赐觐^頭發(fā)沒(méi)有干就睡了，怕今天頭發(fā)會(huì)太翹。醒來(lái)的時(shí)候，外面的天還很黑，想起昨天天氣預(yù)報(bào)說(shuō)有雨夾雪，跑到窗戶前邊，拉開窗簾一看，外面的地果然是濕的。打開柜子把傘找出來(lái)，吃了兩片昨天剩下的烤饃，喝了幾口水就出發(fā)了。外面在下雨，變-態(tài)的天氣。只記得帶傘，結(jié)果忘了系圍巾，我這個(gè)腦子只能記一件事

第6篇：房地產(chǎn)策劃案范文

【引子】

接到北京志源豪投資管理有限公司賴副總的電話，是在新世紀(jì)第一個(gè)元宵節(jié)臨近的幾天，來(lái)電邀請(qǐng)我公司務(wù)必在近日派人趕往其項(xiàng)目地河南平頂山市，洽談一個(gè)占地210畝的地產(chǎn)營(yíng)銷企劃項(xiàng)目。由于剛剛過(guò)完春節(jié)，我公司正在召開年初的戰(zhàn)略調(diào)整及年度工作部署特別會(huì)議，經(jīng)過(guò)公司上層再三研究，在征得甲方公司的同意后，決定推遲大約一個(gè)星期左右的時(shí)間會(huì)面。我公司在2月16日派出了客戶發(fā)展部高層人員趕往平頂山市進(jìn)行實(shí)地考察與合作洽談（其實(shí)恰恰是推遲的這幾天，是我公司運(yùn)作此項(xiàng)目的最大遺憾。因?yàn)榫褪窃谶@幾天，甲方公司已經(jīng)把前期大量的準(zhǔn)備工作完成了，我們沒(méi)能輔助甲方更好地完成項(xiàng)目的投資立項(xiàng)策劃，也許這就是上天要求不能把一件事做得全部完美的懲罰吧）。

五天后，在公司總部項(xiàng)目立項(xiàng)運(yùn)作可行性論證會(huì)上，從項(xiàng)目地趕回的考察組人員詳細(xì)匯報(bào)了項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況及合作方的策劃要求，因?yàn)楫?dāng)時(shí)適逢年初，正有三四個(gè)項(xiàng)目在接洽之中，所以我們又一次站在選擇的路口。

一般而言，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否取決于天時(shí)、地利、人和等多方面的因素。在立項(xiàng)、銷售策略、廣告宣傳以及策略執(zhí)行等環(huán)節(jié)，三因素所起的作用，人和是至為重要的。也就是說(shuō)天時(shí)、地利的不足可以通過(guò)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念及其團(tuán)隊(duì)精神彌補(bǔ)，也可以使已有的天時(shí)、地利發(fā)揮出完全的優(yōu)勢(shì)，但天時(shí)、地利卻無(wú)法彌補(bǔ)“人不和”的缺陷――“人和”是我們選取項(xiàng)目的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在詳細(xì)了解了項(xiàng)目的實(shí)際情況后，策劃總監(jiān)特別詢問(wèn)了在與合作方溝通接觸中，對(duì)方工作作風(fēng)的有關(guān)情況。在聽(tīng)到合作方北京志源豪投資管理公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理袁志標(biāo)先生秉承的“全贏創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念后，策劃總監(jiān)將合作的籌碼壓向了“人和”，當(dāng)即決定：馬上成立項(xiàng)目專案小組，全力配合平頂山項(xiàng)目的全程運(yùn)作。合作雙方的充分信任與緊密配合，可以說(shuō)是成功策劃的一半籌碼，特別是合作方的項(xiàng)目運(yùn)作理念及工作作風(fēng)是雙方愉快合作的重要保證，因此在我們項(xiàng)目的選擇中，“人和”具有絕對(duì)的指導(dǎo)意義。

兩天后雙方達(dá)成合作意向。

【策劃背景】

北京志源豪投資管理有限公司作為一家專業(yè)的投資管理公司，在半年前就已派出調(diào)研組對(duì)全國(guó)眾多城市進(jìn)行排查調(diào)研摸底，最終確定平頂山市作為其在河南省投資的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

項(xiàng)目確立后，北京志源豪公司的調(diào)研人員進(jìn)行了第二次更為詳細(xì)的各行業(yè)市場(chǎng)排查調(diào)研，發(fā)現(xiàn)平頂山本地缺乏大型的綜合市場(chǎng)，但平頂山離全國(guó)的商品批發(fā)集中地鄭州很近（僅3個(gè)小時(shí)車程），而鄭州的市場(chǎng)輻射力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了平頂山地區(qū)。另外，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、投資意識(shí)遠(yuǎn)不及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海城市。在項(xiàng)目地附近，就有一個(gè)啟動(dòng)過(guò)3次，但仍然失敗了的“浙江義烏小商品城”，這不能不說(shuō)是項(xiàng)目運(yùn)作的“前車之鑒”。

所以，在這種內(nèi)外交困的市場(chǎng)環(huán)境下，志源豪公司北京總部決策層毅然決定聘用操作理念與公司一致的高水平外腦――專業(yè)房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)，以求一戰(zhàn)取勝，借此樹立公司在河南乃至全國(guó)的品牌形象，可以說(shuō)在這次合作中志源豪總部對(duì)我公司成功運(yùn)作項(xiàng)目寄予了很高的期望。

【策劃目標(biāo)】

整個(gè)項(xiàng)目共占地210畝，待預(yù)售商鋪1200余套，計(jì)劃分兩期完成。一期計(jì)劃完成768套銷售目標(biāo)：第一個(gè)月銷售250套，一季度完成預(yù)售500套的任務(wù)。

由于此項(xiàng)目還處在保密階段，故此處有很多經(jīng)濟(jì)及利潤(rùn)指標(biāo)只能省略。

【策劃精要】

一、一戰(zhàn)制勝取決于對(duì)戰(zhàn)局環(huán)境諸多因素的透徹把握

一個(gè)成功的項(xiàng)目策劃，必須是在了解項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，整合利用項(xiàng)目的各種條件及資源，發(fā)揮最大的資源整合效應(yīng)，并通過(guò)無(wú)缺陷的控制執(zhí)行，完成對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的策劃包裝，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)目標(biāo)最大化的轉(zhuǎn)化。雖然在我們調(diào)研過(guò)程中，志源豪公司員工極大的工作熱情和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)給予我們有力地配合，但是由于志源豪公司亦是一家外地公司，對(duì)當(dāng)?shù)氐娜宋男睦恚€處于一種陌生的認(rèn)知狀態(tài)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域運(yùn)作的特殊屬性，決定了我們項(xiàng)目小組必須對(duì)平頂山市宏觀、微觀市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，尤其要對(duì)本區(qū)域的消費(fèi)心理、投資結(jié)構(gòu)、人文狀況、區(qū)域文化進(jìn)行獨(dú)特的調(diào)研分析，因?yàn)槲覀兩钪魏尉_的分析決策都出自于準(zhǔn)確到位而又真實(shí)詳盡的市場(chǎng)調(diào)研。

我們項(xiàng)目調(diào)研組一行六人在項(xiàng)目地為期半個(gè)月的調(diào)研結(jié)束后，房地產(chǎn)調(diào)研部項(xiàng)目專案小組扛著兩大包資料回到總部。資料包括各種報(bào)紙、相關(guān)文件、調(diào)查問(wèn)卷、統(tǒng)計(jì)資料，還有1000余份對(duì)社會(huì)各階層人士特別是市區(qū)及各縣、市富裕的中產(chǎn)階層人士的訪談?dòng)涗浖胺治鼋Y(jié)果。在對(duì)這些資料進(jìn)行細(xì)致地梳理、分析整理后，我們依據(jù)大量的一手資料及分析結(jié)果，得出了整個(gè)市場(chǎng)最突出的個(gè)性，即平頂山地區(qū)整體的人文狀態(tài)是特殊的保守型心態(tài)。最后我們開始廣集相關(guān)群體，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目的頭腦風(fēng)暴會(huì)議。

注：我們公司把調(diào)研訪談看作前期工作重中之重，也在不斷工作中形成了自己的一套獨(dú)特的區(qū)域調(diào)研訪談模式。最后經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次的成功策劃經(jīng)驗(yàn)證明，如果一項(xiàng)策劃沒(méi)有做到對(duì)區(qū)域文化、人文狀況、目標(biāo)買家心理的精確分析和把握，那么該策劃即使成功充其量也是“瞎貓碰上死耗子”。只有依據(jù)大量第一手真實(shí)的問(wèn)卷、記錄、調(diào)研資料，并對(duì)項(xiàng)目區(qū)域文化、人文狀況、目標(biāo)買家心理進(jìn)行深入剖析后，才有可能制訂出具有針對(duì)性的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)部署。

二、對(duì)目標(biāo)群體精確定位才能真正做到“知己知彼”

區(qū)域文化心態(tài)剖析為項(xiàng)目運(yùn)作找到了策劃根源，但是作為平頂山貿(mào)易廣場(chǎng)的目標(biāo)買家到底是哪部分群體？頭腦風(fēng)暴峰會(huì)上，我們特意邀請(qǐng)了近十位公司服務(wù)過(guò)的客戶，作為特邀嘉賓一起參加研討，自由的言論氛圍使大家暢所欲言。有的同事認(rèn)為平頂山市小煤礦主手里有錢，且數(shù)量眾多，理應(yīng)作為核心目標(biāo)買家；有的認(rèn)為商業(yè)流通領(lǐng)域的私營(yíng)業(yè)主應(yīng)作為主要目標(biāo)買家；有人認(rèn)為平頂山市的富裕階層也不應(yīng)忽視……就在這些爭(zhēng)論中，其中一個(gè)小組峰會(huì)成員詢問(wèn)我們邀請(qǐng)到的一位嘉賓：“假如讓你買一套商鋪，你會(huì)怎么想？”“我自己不懂生意經(jīng)營(yíng)，如果我買了之后，由別人來(lái)經(jīng)營(yíng)的話，我會(huì)考慮一下劃不劃算，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)”。思路決定出路，問(wèn)題解決了！因?yàn)椴徽撃牟糠帜繕?biāo)群體，整體上只分兩種：純投資客戶以及經(jīng)營(yíng)性的投資客戶。

后來(lái)的事實(shí)證明，這一簡(jiǎn)單而又經(jīng)典的目標(biāo)買家區(qū)分，成為該項(xiàng)目成功策劃的關(guān)鍵。

顯而易見(jiàn)，從目標(biāo)買家手持資金總額的角度劃分，兩種目標(biāo)買家中重點(diǎn)精確打擊的應(yīng)是前一種買家，即純粹的投資者。

找到目標(biāo)買家，接下來(lái)擺在我們面前的問(wèn)題便是：針對(duì)純投資性的目標(biāo)買家，我們?nèi)绾文軌蜃屍鋵?duì)我項(xiàng)目由注意轉(zhuǎn)變?yōu)楦信d趣，進(jìn)而自動(dòng)去了解直至到最后實(shí)施購(gòu)買行為。怎么辦？

三、對(duì)目標(biāo)群體戰(zhàn)無(wú)不勝的法則是集中優(yōu)勢(shì)兵力進(jìn)行精確打擊

兵法云：知已知彼，百戰(zhàn)不貽。一切從了解目標(biāo)買家的投資心態(tài)入手，找到這一點(diǎn)，一切問(wèn)題便都將迎刃而解?！爸恕痹醋杂跍贤?，這時(shí)，調(diào)研組成員從平頂山帶回來(lái)的1000余份訪談?dòng)涗浻忠淮伟l(fā)揮了其功效。經(jīng)過(guò)綜合細(xì)致地剖析，我們認(rèn)為在目前平頂山市的商鋪銷售市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)一名目標(biāo)買家，要說(shuō)服其購(gòu)買商鋪，必須要具備四個(gè)前提：

1．商鋪的投資方式被接受；

2．極低的投資風(fēng)險(xiǎn)保證；

3．高額的投資回報(bào)保障；

4．火旺的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。

不言而喻，反過(guò)來(lái)，買家判斷該項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值的參考系則是傳統(tǒng)的投資方式：如存款、保險(xiǎn)、購(gòu)買股票、購(gòu)置住宅、投資實(shí)業(yè)。

這一逆向思維方式，使企劃部人員興奮地發(fā)現(xiàn)了目標(biāo)買家惟一的投資“死穴”，圍繞這一“新大陸”，公司企劃部人員又陷入了沉思。經(jīng)過(guò)反復(fù)探討，最后我們制定出一套破解“死穴”的“一心五環(huán)加值策略”方案。意即以投資心態(tài)為核心，在銷售政策的控制、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝、成交方式的選擇、廣告訴求的表現(xiàn)及推廣活動(dòng)造勢(shì)五方面緊緊圍繞核心環(huán)環(huán)相扣，發(fā)揮整合營(yíng)銷傳播的最大效用，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃的加值運(yùn)作。然而，行成于思。要讓企劃效力發(fā)揮出超越“月光寶盒”的神奇魔力，企劃人就必須要具有超越時(shí)間的預(yù)見(jiàn)能力。這就要求我們必須回過(guò)頭來(lái)重新反思和審視策略運(yùn)作的每一個(gè)環(huán)節(jié)的前后聯(lián)系性，才能一戰(zhàn)制勝。

四、造勢(shì)的過(guò)程，是一戰(zhàn)制勝的最基本保證

面對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研集中反映出來(lái)的若干問(wèn)題，策劃總監(jiān)改變已往頭腦風(fēng)暴峰會(huì)的溝通方式，由先前暢所欲言的會(huì)議風(fēng)格轉(zhuǎn)變?yōu)槊课黄髣澣藛T對(duì)幾個(gè)問(wèn)題和“一心五環(huán)加值策略”獨(dú)立思考之后的各自闡述，然后共同進(jìn)行探討。在反復(fù)的分析討論中，項(xiàng)目策略的市場(chǎng)目標(biāo)也隨之浮出水面，被確定下來(lái)，即：作為市重點(diǎn)工程之一，一個(gè)占地210畝，共1200余套的大型綜合市場(chǎng)，我們?cè)陧?xiàng)目的整體運(yùn)作，特別是前期運(yùn)作過(guò)程中必須站在“大盤大手筆”的高度，在提升樓盤和公司形象的同時(shí)要有俯視市場(chǎng)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的大氣魄，以此向市場(chǎng)置入一種對(duì)項(xiàng)目及公司認(rèn)知的溝通前提。

項(xiàng)目前期要嚴(yán)格控制相關(guān)信息的傳播，但在進(jìn)行大手筆運(yùn)作以擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度的同時(shí)，要利用某些信息的缺失造成懸念，以吸引客戶來(lái)訪咨詢。另外，要利用多種方法，整合各種社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源，借勢(shì)造勢(shì)，力求在整個(gè)平頂山市產(chǎn)生巨大的“轟動(dòng)效應(yīng)”。

項(xiàng)目銷售開始的一個(gè)星期內(nèi)，必須做到持續(xù)遞增的成交態(tài)勢(shì)，利用買家的“從眾”心理，爭(zhēng)取在第一時(shí)間完成200套以上的銷售數(shù)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的“以快打慢”，否則必須調(diào)整媒體組合、廣告策略及訴求方式。

假如一期銷售成功，在其銷售中后期，則必須要改變廣告策略，逐漸轉(zhuǎn)向宣傳企業(yè)理念及提升開發(fā)商形象，以此為二期操作打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，形成一定的美譽(yù)度。

五、直擊目標(biāo)群體的“七寸”

以項(xiàng)目企劃策略及市場(chǎng)目標(biāo)作為行動(dòng)指南，這主要是針對(duì)目標(biāo)買家理性投資角度而言的，而對(duì)項(xiàng)目整體的訴求推廣定位，則要求我們必須在對(duì)項(xiàng)目前景充滿信心的基礎(chǔ)上，向買家傳輸一種有利于銷售的第一認(rèn)知概念。這一策劃角色的心理轉(zhuǎn)換，看起來(lái)似乎很簡(jiǎn)單，但其中卻包含了很多微妙的不可言傳的心理變化。

對(duì)項(xiàng)目訴求推廣定位，同樣是綱舉目張。既然項(xiàng)目整體運(yùn)作是以買家投資為核心，那么我們的訴求定位也必須是以有利于投資認(rèn)知為核心展開。怎么展開？投資買家會(huì)以怎樣的心態(tài)去理解貿(mào)易廣場(chǎng)？

“在目前項(xiàng)目期房的前提下，貿(mào)易廣場(chǎng)什么樣的定位能讓我們的投資買家認(rèn)知將來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景將會(huì)火旺，自己的投資風(fēng)險(xiǎn)降低，并且能保證自己的投資回報(bào)？”此時(shí)策劃總監(jiān)一句反問(wèn)點(diǎn)醒了大家。

按一般人的理解，這么大的市場(chǎng)規(guī)模，在將來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定會(huì)走批發(fā)的路子，而批發(fā)就意味著中間商層級(jí)縮短，所以我們的定位可以調(diào)整為由原來(lái)的鄭州進(jìn)貨，改為廠家直營(yíng)，或廠家一級(jí)。經(jīng)營(yíng)要用這種概念，但反過(guò)來(lái)“批發(fā)市場(chǎng)”這一概念到底適不適合呢？此時(shí)道理變得很簡(jiǎn)單，“批發(fā)”僅是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的功能定位，并非是一個(gè)投資性的定位?？偙O(jiān)繼續(xù)引導(dǎo)大家的思路，轉(zhuǎn)換一個(gè)角度，“批發(fā)”是針對(duì)投資買家，作為普通市民而言，最直接的受益是什么？

我們一名廣告創(chuàng)意人員首先喊出“是銷售商品的‘平價(jià)’”！此時(shí)，一個(gè)核心概念“平價(jià)”終于初露端倪。大家繼續(xù)窮追不舍的分析。提出“平價(jià)”概念，僅僅只是“貨便宜”，而讓買家感覺(jué)這種平價(jià)市場(chǎng)是與自己有關(guān)，才是策略的最終目的。于是，最后一個(gè)以投資為認(rèn)知的定位在大家“總攻”之下終于露出水面，即“絕對(duì)平價(jià)的一級(jí)百姓市場(chǎng)”。與此同時(shí)，產(chǎn)品自身也存在著問(wèn)題?！叭龑舆B體”的設(shè)計(jì)必將導(dǎo)致成交額增大，而且投資買家可能會(huì)產(chǎn)生第三層閑置的心理定勢(shì)，從而推遲購(gòu)買行為。針對(duì)該情況，我們將三層連體的設(shè)計(jì)進(jìn)行了自上而下的功能定位包裝，即“一層經(jīng)營(yíng)，二層倉(cāng)儲(chǔ)，三層辦公”。經(jīng)此定位包裝項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)的問(wèn)題便“迎刃而解”。這一定位被志源豪最高決策層得知之后，總部領(lǐng)導(dǎo)便心神領(lǐng)會(huì)，理解了我們這一定位的精髓所在，真可謂“一拍即合”。

經(jīng)過(guò)科學(xué)縝密的分析論證后，我們向開發(fā)商提出分兩期開發(fā)的策略方案。因?yàn)橐环矫鎯善谶\(yùn)作能夠有效規(guī)避因盲目加大項(xiàng)目開發(fā)量而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面分兩期開發(fā)可有效針對(duì)一期開發(fā)所出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整二期銷售政策及策略，從而避免全軍覆沒(méi)的危險(xiǎn)性。再者，如果一期的銷售計(jì)劃極為成功，則可“趁熱打鐵”，順勢(shì)推出二期，從而使全局銷售“水漲船高”，始終處于有利的局面。另外，對(duì)于報(bào)價(jià)我們主張采取“整體報(bào)價(jià)法”，而不采取“每平方米單位報(bào)價(jià)法”。開發(fā)商志源豪總部決策層在仔細(xì)研究我方的方案后，很快便同意我們提出的策略建議。

六、其他

在大量的前期策略形成之后，我們的項(xiàng)目小組人員開始針對(duì)每一個(gè)策略細(xì)節(jié)進(jìn)行周密的工作安排。此處涉及大量執(zhí)行方面的工作，以及一些非常具體的項(xiàng)目運(yùn)作手法和政策問(wèn)題，因此，一方面在下面的執(zhí)行精要里將有一部分論述，另一方面因項(xiàng)目在保密期，具體實(shí)施方案只能從略。

【執(zhí)行精要】

進(jìn)入項(xiàng)目執(zhí)行階段，動(dòng)態(tài)企劃的執(zhí)行與調(diào)整，是一個(gè)由決策到執(zhí)行，由執(zhí)行到反饋，由反饋到調(diào)整再到執(zhí)行的過(guò)程?！胺答伒皆賵?zhí)行”的第一時(shí)間越短，對(duì)銷售控制的轉(zhuǎn)化力就越強(qiáng)，因?yàn)闀r(shí)間便是金錢，時(shí)間就是現(xiàn)代企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)得以取勝的根本。要形成精、準(zhǔn)、快的行動(dòng)力，環(huán)環(huán)相扣，方能一戰(zhàn)制勝。

一、蓄水測(cè)“市”，拋磚引玉

項(xiàng)目前期的蓄勢(shì)，重在以“大手筆”為開盤銷售做鋪墊，并對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行測(cè)試，同時(shí)，要針對(duì)市場(chǎng)蓄水測(cè)試的情況對(duì)設(shè)定的促銷策略組合進(jìn)行調(diào)整。目標(biāo)市場(chǎng)的投資者對(duì)購(gòu)買商鋪這樣一種投資方式在理念上仍處于空白狀態(tài)，因此，在前期，企劃人員必須要讓市場(chǎng)投資者意識(shí)到貿(mào)易廣場(chǎng)建設(shè)的必然性，并讓其認(rèn)可商鋪投資這種家庭新理財(cái)方式的合理性。為此，在與當(dāng)?shù)匦侣動(dòng)浾哌M(jìn)行了充分積極的溝通后，我們刊出以“眾望所歸大市場(chǎng)”為主題的系列軟文。文章中沒(méi)有對(duì)貿(mào)易廣場(chǎng)進(jìn)行只言片語(yǔ)的介紹，但從日后的銷售中證實(shí)，很多買家正是看了這一系列軟文后，分析平頂山市可能要建設(shè)一個(gè)大型的綜合市場(chǎng)，內(nèi)心自然產(chǎn)生理解與認(rèn)同，并加強(qiáng)了對(duì)這一市場(chǎng)建設(shè)的需求企盼心理，為接下來(lái)的宣傳打下了很好的心理基礎(chǔ)。

4月8日，我們的廣告設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)了第一期正式對(duì)外的廣告，其目的是為了通過(guò)招聘廣告的形式來(lái)傳達(dá)一家外地公司的形象和實(shí)力，同時(shí)也測(cè)試一下平頂山市當(dāng)?shù)貓?bào)紙的傳播效率和質(zhì)量，版式選擇采用的是半版設(shè)計(jì)。另外，在仔細(xì)翻閱了調(diào)研人員從平頂山帶回來(lái)的報(bào)紙及大量城市街道照片后，設(shè)計(jì)人員敏銳的發(fā)現(xiàn)了平頂山市報(bào)紙傳播的特點(diǎn)，即當(dāng)?shù)厥忻裨谝曈X(jué)上對(duì)大字、紅色更容易接受。這一區(qū)域傳播特點(diǎn)的發(fā)現(xiàn)，確定了我們以后全新的廣告設(shè)計(jì)風(fēng)格。后來(lái)的事實(shí)證明，這一大發(fā)現(xiàn)為我們?nèi)蘸蟮膹V告宣傳與設(shè)計(jì)指明了方向，從而使廣告宣傳有力地促進(jìn)了商鋪的銷售。

二、動(dòng)態(tài)調(diào)整，應(yīng)勢(shì)而行

第一期廣告刊登后，我們發(fā)現(xiàn)該招聘廣告并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，因?yàn)榍皝?lái)應(yīng)聘的人寥寥無(wú)幾，并且為此而專門設(shè)立的接待電話也沒(méi)接多少。這一廣告效果，引起了企劃人員的高度重視，見(jiàn)微知著，在分析原因之后，我們認(rèn)為項(xiàng)目的成交方式及銷售政策需進(jìn)行大幅度調(diào)整。于是我們隨即決定設(shè)立兩個(gè)售樓中心，一個(gè)在貿(mào)易廣場(chǎng)工地現(xiàn)場(chǎng)，一個(gè)位于市中心，以此解決項(xiàng)目地理位置略偏對(duì)銷售帶來(lái)的不利因素，因?yàn)閺纳掀趶V告所反饋的信息來(lái)看，很多應(yīng)聘者并不完全清楚項(xiàng)目地的所在。另一方面，我們還組織了兩支有不同任務(wù)的銷售隊(duì)伍，一隊(duì)負(fù)責(zé)兩個(gè)售樓現(xiàn)場(chǎng)的銷售，由售樓小姐組成；一隊(duì)負(fù)責(zé)針對(duì)平頂山市所有行業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶中那一部分自購(gòu)自營(yíng)戶的銷售，由售樓先生組成，且在銷售中后期全部轉(zhuǎn)為招商經(jīng)理。這一策略的調(diào)整，一則擴(kuò)展了項(xiàng)目的銷售渠道，為項(xiàng)目銷售起到很好地傳播，跟進(jìn)了服務(wù)功能；二則通過(guò)售樓先生對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的精確打擊，向市場(chǎng)傳達(dá)了正確而又詳實(shí)的有關(guān)貿(mào)易廣場(chǎng)的信息，大大增加了經(jīng)營(yíng)戶對(duì)貿(mào)易廣場(chǎng)的了解和對(duì)經(jīng)營(yíng)前景的信心。

從消費(fèi)心理學(xué)角度分析，投資性目標(biāo)買家雖然自身不懂得經(jīng)營(yíng)，但是會(huì)咨詢有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的親友，從而找出支持自己投資決策的重要依據(jù)。然而對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，必須做到全面而精確的打擊，為高成交率打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，經(jīng)營(yíng)性投資買家的投資心理較為理性，想增加其投資信心，就必須進(jìn)行一對(duì)一的溝通。

三、環(huán)環(huán)相扣，初嘗戰(zhàn)果

4月26日，企劃部人員又推出了另一個(gè)售前“測(cè)試環(huán)”，即廣告刊登了“八萬(wàn)元買您建議”的活動(dòng)，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生三個(gè)效用：

第一，有效傳輸項(xiàng)目信息，以此控制前期信息的傳播，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度；

第二，作為一家外地公司和一個(gè)大型市場(chǎng)項(xiàng)目，第二次向市場(chǎng)置入一種溝通前提，在提升公司形象的同時(shí)，讓買家感覺(jué)到一種“投資的氣息”；

第三，通過(guò)項(xiàng)目信息的傳遞及反饋回來(lái)的建議情況，來(lái)了解測(cè)試市民如何看待平頂山貿(mào)易廣場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)，廣告后，很快就收到數(shù)百封市民來(lái)信，信中對(duì)貿(mào)易廣場(chǎng)作為一個(gè)大型建設(shè)項(xiàng)目，能夠在建設(shè)之初向市民開誠(chéng)布公地請(qǐng)教，表示出很高的評(píng)價(jià)。這一舉措開平頂山市場(chǎng)建設(shè)之先河，是其他企業(yè)從來(lái)沒(méi)有做過(guò)的，特別是一部分老市民通過(guò)來(lái)信對(duì)我項(xiàng)目獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，熱情有加。這一信息反饋的結(jié)果，令我們的企劃人員感動(dòng)不已，因?yàn)橐豁?xiàng)利民工程、造福工程，它的成功確實(shí)關(guān)系著幾十萬(wàn)市民的生活。這時(shí)，一位同事突然建議，把所有的來(lái)信拿給所有的工作人員閱讀，讓這種責(zé)任感與使命感感染每一個(gè)成員，從而提高大家的工作積極性。

四、他山之石，可以攻玉

從市民的來(lái)信中，我們也發(fā)現(xiàn)了另一個(gè)問(wèn)題。由于平頂山市從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一個(gè)專業(yè)的大型綜合市場(chǎng)，所以部分市民對(duì)心目中的貿(mào)易廣場(chǎng)的認(rèn)知都是模棱兩可的。由此而推，另外一件一直困擾著我們的問(wèn)題找到了答案，即為什么我們的售樓人員在培訓(xùn)過(guò)程中一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破，那是因?yàn)樗麄儗?duì)大市場(chǎng)缺少一種感性認(rèn)識(shí)。于是，在讓銷售人員對(duì)平頂山市目前所有銷售中心及商貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察的同時(shí)，我們建議開發(fā)商派專車帶領(lǐng)大家到鄭州、洛陽(yáng)、南陽(yáng)等地的市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，讓銷售人員切身感受一下大市場(chǎng)的氛圍，增加大家對(duì)市場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)?？疾斓男Ч诨貋?lái)召開的心得交流會(huì)上充分體現(xiàn)出來(lái)，會(huì)上大家情緒高漲，爭(zhēng)相發(fā)言，陳述各市場(chǎng)的利弊優(yōu)劣，對(duì)日后的銷售工作更是信心倍增。

與此同時(shí)，銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置也在緊鑼密鼓的進(jìn)行?！百u場(chǎng)”作為項(xiàng)目吸引客戶的“三賣之一”（賣場(chǎng)、賣點(diǎn)、賣相）在整個(gè)銷售過(guò)程中具有舉足輕重的作用。對(duì)于整體的包裝，針對(duì)調(diào)研分析中具體反映出來(lái)的若干問(wèn)題，我們提出了“泛賣場(chǎng)”風(fēng)格的現(xiàn)場(chǎng)包裝思路。而在現(xiàn)場(chǎng)包裝中，針對(duì)涉及的期房問(wèn)題，我們建議開發(fā)商專程去廣州訂做兩個(gè)11平方米的市場(chǎng)規(guī)劃沙盤，在直覺(jué)上給客戶造成一種沖擊，增加其投資信心，從而提高成交率。此外，在公司的形象問(wèn)題上，為了打消公眾對(duì)外地公司的疑慮，必須要體現(xiàn)出公司的大氣與實(shí)力。

從售房部辦公室的布置到花卉擺設(shè)，都是在與整體賣場(chǎng)氛圍協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，從有利于銷售的角度精心設(shè)計(jì)布置的。在銷售現(xiàn)場(chǎng)布置上，我們真是煞費(fèi)苦心，力求借助現(xiàn)場(chǎng)展示打消顧客對(duì)開發(fā)商信譽(yù)、實(shí)力的疑慮。我們把展示區(qū)分為期房展示區(qū)和現(xiàn)房展示區(qū)，期房展示即正在興建的貿(mào)易廣場(chǎng)的效果圖片，而現(xiàn)房展示區(qū)我們則巧妙的借用了開發(fā)商成功開發(fā)的另外一個(gè)貿(mào)易廣場(chǎng):贛南貿(mào)易廣場(chǎng)。

對(duì)贛南貿(mào)易廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行全方位立體式的宣傳，利用樓書、VCD碟片（包括贛南貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的訪談），以真實(shí)的案例打動(dòng)投資業(yè)戶，同時(shí)也向這些投資業(yè)戶宣揚(yáng)了一種信心，即平頂山貿(mào)易廣場(chǎng)一定能形成旺市。此外，在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們還采用了終端電視廣告的形式，將所有有關(guān)平頂山貿(mào)易廣場(chǎng)的電視報(bào)道、新聞評(píng)說(shuō)以及省市領(lǐng)導(dǎo)參觀考察貿(mào)易廣場(chǎng)的講話錄相進(jìn)行編輯處理，制作成盤，輪番在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行播放，并且來(lái)訪客戶可免費(fèi)拿取，以此促使部分猶豫的買家迅速跟進(jìn)，下定購(gòu)買決心。

在現(xiàn)場(chǎng)的包裝方面，根據(jù)投資買家到貿(mào)易廣場(chǎng)的行車路線，我們?cè)谘亟衷O(shè)置了燈箱廣告、工地500米圍墻廣告、售樓部樓體廣告、豎幅、橫幅等，其目的是使買家在未進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)之前就產(chǎn)生好奇、興奮的心情，主動(dòng)想去了解銷售訊息，這一包裝對(duì)于促使其盡快成交極為重要。

五、招商先行，欲“擒”故“縱”

盡管在現(xiàn)場(chǎng)的包裝方面我們已經(jīng)做了足夠的工作，但是怎樣讓我們的買家真正感覺(jué)到市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景和發(fā)展空間呢？商鋪營(yíng)銷畢竟不同于一般的商品住宅銷售，它涉及市場(chǎng)招商及經(jīng)營(yíng)管理等多方面的問(wèn)題。從買家角度來(lái)考慮，其主要關(guān)注點(diǎn)也正是其所擔(dān)心的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景問(wèn)題，“市場(chǎng)到底能不能建起來(lái)？市場(chǎng)到底能不能火旺？”?；谝陨闲膽B(tài)，我們提出了招商先行的策略，即要將商鋪售賣出去，先把市場(chǎng)的商戶招進(jìn)來(lái)，尤其是一些經(jīng)營(yíng)大戶、品牌商家的進(jìn)駐。這樣，先做出市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺勢(shì)，人們購(gòu)買的信心自然倍增。對(duì)于招商，我們制定了“請(qǐng)進(jìn)來(lái)走出去”的策略?！罢?qǐng)進(jìn)來(lái)”是指我們要先栽起梧桐樹，才能把金鳳凰引來(lái)，即完善招商政策并提供優(yōu)惠和支持以吸引大戶進(jìn)駐（例如國(guó)美電器、華麗燈飾等知名品牌的入駐給那些心存觀望想法的客戶吃了一顆定心丸）。“走出去”則指我們售樓人員到外面的市場(chǎng)去，將商戶引到貿(mào)易廣場(chǎng)來(lái)。

五一，轉(zhuǎn)危為安

至此，萬(wàn)事俱備，只欠工程。對(duì)于項(xiàng)目的開盤日期，我方初步定于4月下旬，以充分利用“五一”黃金休閑周的時(shí)間，通過(guò)活動(dòng)推廣及政策誘惑來(lái)促進(jìn)銷售。然而，銷售日期馬上就要臨近，可工程場(chǎng)地還未完成拆遷平整。我方項(xiàng)目專案組人員立即找到志源豪工程部負(fù)責(zé)人，詢問(wèn)工程進(jìn)展。這才得知，工程滯后是由于市電業(yè)局沒(méi)有及時(shí)將項(xiàng)目地內(nèi)的高壓線遷移，雖經(jīng)多次協(xié)調(diào)，但畢竟搬遷“電老虎”是一項(xiàng)大工程，還要考慮工程用電問(wèn)題。由此推算，工程奠基有可能被推遲到“五一”之后。

人算不如天算，企劃部人員立即覺(jué)察到事態(tài)的嚴(yán)重性。如果“五一”之前搬不動(dòng)“電老虎”，即使能搬動(dòng)，也臨近五一節(jié)，那么到時(shí)報(bào)紙?？?，全市放七天長(zhǎng)假，這樣我們前期所造之勢(shì)很可能因此而付之東流，怎么辦？

為此，企劃部人員連夜火速召開會(huì)議，爭(zhēng)取未雨綢繆，早作安排。

“五一之前不能開盤，具體時(shí)間不能確定，這是事實(shí)。與其坐等失敗不如積極爭(zhēng)取，利用好這個(gè)黃金周。”

“具體怎樣借力使力？”討論會(huì)上，策劃部人員又進(jìn)入了一輪討論中……

“搞電影，搞免費(fèi)電影，搞五一免費(fèi)電影黃金周”，時(shí)針已指向深夜一點(diǎn)，不知哪位仁兄只一句話讓我們猶如緹醐灌頂，清涼一片。

“沒(méi)錯(cuò)，我們還可以適當(dāng)設(shè)計(jì)一些禮品，另外在電影票背面設(shè)計(jì)上項(xiàng)目的燙金檔案，免費(fèi)贈(zèng)送，這樣不僅能引起轟動(dòng)，而且還能讓大眾在感受到開發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，有效的傳播項(xiàng)目信心?！眲?chuàng)意設(shè)計(jì)部姜部長(zhǎng)的發(fā)言從來(lái)都是精彩十分、創(chuàng)意無(wú)限！

說(shuō)干就干，立即制定宣傳、執(zhí)行及包裝影院的計(jì)劃。三天后，車體、條幅、拱門、報(bào)紙、電影票多種媒體已遍布平頂山市的大街小巷，這時(shí)已是4月26號(hào)。

另外，值得一提的是對(duì)于電影票的免費(fèi)發(fā)放。為精確打擊目標(biāo)買家，我們要求派發(fā)人員統(tǒng)一服裝，身披綬帶在平頂山市各效益較好的大型企業(yè)門口、煤礦總局辦公樓、證券市場(chǎng)、沿街店面、機(jī)關(guān)事業(yè)單位門口進(jìn)行派發(fā)，小部分在市區(qū)黃金旺地散發(fā)。

活動(dòng)的結(jié)果：“五一”期間電影院門前人山人海，許多過(guò)路市民紛紛駐足觀望，打聽(tīng)事由，取得了巨大的口碑效應(yīng)，成為鷹城“五一”期間一道獨(dú)特而又靚麗的城市風(fēng)景線，而此次活動(dòng)的花費(fèi)與產(chǎn)生的效應(yīng)相比，簡(jiǎn)直是微不足道。這一活動(dòng)的成功舉辦，再一次驗(yàn)證了我們對(duì)區(qū)域文化心態(tài)的準(zhǔn)確把握。

蓄勢(shì)而發(fā)，一戰(zhàn)制勝

在接下來(lái)近10天的時(shí)間內(nèi)，為有目的地對(duì)市場(chǎng)心態(tài)進(jìn)行第三次測(cè)試，我們將項(xiàng)目的部分信息通過(guò)售樓先生與商戶的溝通傳播出去，而反饋回來(lái)的信息，再一次驗(yàn)證我們核心目標(biāo)定位于純粹性的投資買家而并非經(jīng)營(yíng)性買家這一策略的正確性。同時(shí)，這也意味著我們以投資性買家為核心而設(shè)定的促銷組合，特別是銷售政策的制定是完全正確的。

“五一”過(guò)后，各項(xiàng)工作都按照事先的計(jì)劃在一步一步邁進(jìn)。工程問(wèn)題也在多方通力合作下，終于得以解決：五月中旬奠基。在接到這一消息后，企劃部成員立即召開會(huì)議，將奠基的時(shí)間定于5月19日（星期天），開盤銷售日期定于5月22日（星期三）。

鑒于前期項(xiàng)目策略中市場(chǎng)目標(biāo)確定的“大盤子大手筆大氣魄”的操作思路，企劃部人員決定在這一思路的指導(dǎo)下采取系列活動(dòng)推廣的加值策略，即利用工程奠基這一具有轉(zhuǎn)折意義的事件，巧妙的借勢(shì)造勢(shì)，作大聲勢(shì)，而達(dá)到活動(dòng)的策略目標(biāo)。

5月19日，奠基日（具體活動(dòng)由于筆墨的原因，在這里不再贅述，只想把當(dāng)時(shí)流傳的一些話語(yǔ)記錄下來(lái)就可見(jiàn)一斑。）

“今天上午，你沒(méi)看見(jiàn)嗎？在貿(mào)易廣場(chǎng)那里人啊有好幾萬(wàn)，人山人海的，交通都阻斷啦……”

“北京來(lái)的，省里市里來(lái)的各大班子頭頭，光主席臺(tái)上就有一百多人……”

“完了（注：指奠基活動(dòng)的結(jié)束）以后，我估計(jì)將近100名省里的市里的，聽(tīng)說(shuō)還有中央來(lái)的記者，好大一幫，在神馬大酒店二樓的大會(huì)議室搞大型新聞會(huì)，品牌說(shuō)明會(huì)，聽(tīng)說(shuō)國(guó)美電器的老總，華麗燈飾的老總，溫州商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，還有全國(guó)各大商戶都給招來(lái)了……看來(lái)這次是要?jiǎng)诱娓竦睦玻　?/p>

“還有今天晚上你沒(méi)免費(fèi)票，沒(méi)去看，整個(gè)體育館那個(gè)人呀，多得像炸了鍋一樣，光警察估計(jì)就有上百人，李佳明主持的，光頭李進(jìn)、韓磊、杭天琪、劉錫明、魏金棟、美少女組合……十來(lái)位名演員輪番演唱，平頂山以前從來(lái)沒(méi)有搞過(guò)這么盛大的晚會(huì)！”

……

平頂山市大街小巷，街頭巷尾六十余萬(wàn)市民一起在高聲談?wù)撝?。電視里、廣播里、報(bào)紙上幾百家祝賀單位，跨街橫幅、公交車車體廣告，都在向人們傳遞訴說(shuō)著一個(gè)大型商業(yè)新中心的興起，一個(gè)旺市的初現(xiàn)……

第二天5月20日，星期一。

《好機(jī)會(huì)再等三天》一則廣告：懸念，懸念！又是懸念！再來(lái)，一連三天，《好機(jī)會(huì)再等兩天》、《好機(jī)會(huì)再等一天》。

5月22日，星期三，開盤日

《恭請(qǐng)財(cái)神》，一個(gè)豎半版！

喜訊，喜訊，又是喜訊！

財(cái)神，財(cái)神，恭請(qǐng)財(cái)神！

100多平方米的銷售現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸。前期蓄勢(shì)中登記的幾百名客戶蜂擁而至。11平方米的大型沙盤玻璃被擠碎。銷售人員相互之間不得不大聲傳遞著售賣信息，以避免重復(fù)售賣，財(cái)務(wù)部門從辦公室挪到銷售大廳里，在現(xiàn)場(chǎng)緊張而又忙碌的點(diǎn)鈔收錢，恭喜之聲不斷從眾人口中傳出。

至此，平貿(mào)廣場(chǎng)之戰(zhàn)告一段落。由于戰(zhàn)略的正確指導(dǎo)、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確把握與協(xié)調(diào)，結(jié)果是不言而喻的。當(dāng)我們項(xiàng)目人員站在銷售現(xiàn)場(chǎng)的銷控表前看著每日不斷上升的飄紅戰(zhàn)旗，執(zhí)手相望、擊掌歡呼時(shí)，其實(shí)又一場(chǎng)營(yíng)銷地面推進(jìn)戰(zhàn)已徐徐拉開了序幕。執(zhí)行與推進(jìn)，更是十分艱苦的，這也是我公司與眾不同之處，我們將永遠(yuǎn)與客戶站在一起，接受市場(chǎng)的洗禮。

在超越了月光寶盒之后，是超越平凡的又一場(chǎng)戰(zhàn)役，此案將不再繼續(xù)書寫，待貿(mào)易廣場(chǎng)以一顆新啟的明星大市場(chǎng)屹立在世人眼前時(shí)，我們?cè)倏窀枰皇?。因?yàn)槲覀兊挠忠慌鷳?zhàn)友今天又戰(zhàn)斗在平貿(mào)廣場(chǎng)的第一線。

【項(xiàng)目效果】

從文章結(jié)構(gòu)的角度上來(lái)說(shuō)，這一章節(jié)是必須的，但我們卻往往不愿多費(fèi)筆墨，因?yàn)槲覀儓?jiān)信，最后的效果都來(lái)源于過(guò)程中每一細(xì)節(jié)的控制，而且作為最后企劃人來(lái)說(shuō)，成功是本份，不成功就是恥辱。為達(dá)到文章的整體性，我們這里只說(shuō)平貿(mào)廣場(chǎng)一戰(zhàn)，對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)獲得了超出想象的利益，取得了絕對(duì)的市場(chǎng)聲望（希望能與甲方共同籌建大市場(chǎng)的單位絡(luò)繹不絕），鍛煉了一支能打敢拼、戰(zhàn)無(wú)不勝的營(yíng)銷隊(duì)伍。

【總結(jié)】

其實(shí)對(duì)一個(gè)成功項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，支持它的要素還有很多很多，那是無(wú)法用言語(yǔ)與筆墨能夠描述的，例如過(guò)程的人性化控制，試水模型的建立等等。我們堅(jiān)信，理論是空洞的，事實(shí)是檢驗(yàn)真理的惟一標(biāo)準(zhǔn)。

另一方面，這里我們不得不說(shuō)一些題外話，項(xiàng)目的運(yùn)作是有不可復(fù)制性的，我們拒絕一切炒冷飯的做法。

最后，節(jié)選兩條我公司的“最后地產(chǎn)十二條軍規(guī)”中的兩條，與各位同仁共勉：

第一條：策劃過(guò)程中，永遠(yuǎn)將自己置于“焦慮”的境界中。對(duì)房產(chǎn)策劃項(xiàng)目而言，我們和發(fā)展商是行走在“刀刃”上的一群人，“生存？還是死亡？”是房地產(chǎn)界永恒的哈姆雷特之迷！

第四條：一個(gè)好的方案，是將所有的人和資源全部調(diào)動(dòng)起來(lái)，并形成“1＋1＞2”的全程整合策劃效果。如果您還認(rèn)為，一個(gè)“好點(diǎn)子”就可以“救蒼生于水火之中”，那么，您最好從此混跡江湖，賣狗皮膏藥去吧。

其實(shí)在項(xiàng)目的整體成功運(yùn)作過(guò)程中，我們只是滄海之一粟，我們深知缺少了各方面的支持，我們將永遠(yuǎn)也品味不到這種成功的喜悅。

在此，我們以最深的敬意，感謝北京志源豪投資管理有限公司給予我們這樣一次機(jī)會(huì)，感謝北京志源豪投資管理有限公司董事長(zhǎng)袁志標(biāo)及他的所有同仁對(duì)我們工作的支持與幫助，應(yīng)該說(shuō)他們才是最偉大的英雄。

感謝今天還戰(zhàn)斗在平貿(mào)廣場(chǎng)一線的我們的戰(zhàn)友們！

案例點(diǎn)評(píng)