房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；變更管理

1方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理

建筑方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書方案招標(biāo)方案評審及咨詢方案定案出方案報(bào)建文本進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的組織執(zhí)行結(jié)構(gòu)是必須的。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

方案設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司的過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

2施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)及管理流程相對簡單。

在選定設(shè)計(jì)單位后，要對實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其已完設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)公司的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各安裝專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。最后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目執(zhí)行部門對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行詳盡的審查，必要時(shí)組織由規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計(jì)、合同等方面的專家提出整改意見，把設(shè)計(jì)缺失控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體時(shí)間管理上，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排，以利于整體工作的順利完成。

3設(shè)計(jì)變更階段的管理

3.1 設(shè)計(jì)變更的概述

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更，則只修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)初期階段，認(rèn)真做好圖紙會審工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤和疏漏等問題，及時(shí)解決，特別是對工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳，后變更。

3.2 設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因

主要有修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；增減工程內(nèi)容；改變使用功能；設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤；使用的材料品種的改變；工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。

3.3 設(shè)計(jì)變更的簽發(fā)原則

設(shè)計(jì)變更無論是由哪個(gè)參建方提出，均應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)單位出具相應(yīng)圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門予以實(shí)施。但在審查時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①確屬原設(shè)計(jì)不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)遺漏和確有錯(cuò)誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價(jià))與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定；③工程造價(jià)增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時(shí)，更要慎重；④設(shè)計(jì)變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時(shí)間等；⑤設(shè)計(jì)變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當(dāng)，設(shè)計(jì)者考慮需提高或降低標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、設(shè)計(jì)失誤或其它原因；⑥建設(shè)單位對設(shè)計(jì)圖紙的合理修改意見，應(yīng)在施工之前提出。在施工驗(yàn)收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。

3.4 設(shè)計(jì)變更的實(shí)施與費(fèi)用結(jié)算

設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，由工程管理部門簽注實(shí)施意見，但應(yīng)注明以下幾點(diǎn)：①本變更是否已經(jīng)全部實(shí)施，若原設(shè)計(jì)圖已經(jīng)實(shí)施后，才發(fā)生變更，則應(yīng)注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費(fèi)以及拆除費(fèi)。若原設(shè)計(jì)圖沒有實(shí)施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費(fèi)用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應(yīng)回收。

由合同管理部門會同施工單位編制結(jié)算單，按照標(biāo)書或合同中的有關(guān)規(guī)定審核后作為結(jié)算的依據(jù)，此時(shí)也應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①由于施工不當(dāng)，或施工錯(cuò)誤造成的，正常程序相同，應(yīng)注明原因，此變更費(fèi)用不予處理，由施工單位自負(fù)。若工期、質(zhì)量、投資效益造成影響的，還應(yīng)進(jìn)行反索賠；②由設(shè)計(jì)管理部門的錯(cuò)誤或缺陷造成的變更費(fèi)用，以及采取的補(bǔ)救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費(fèi)用，由合同管理部門與設(shè)計(jì)管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責(zé)任造成損失的，應(yīng)扣減監(jiān)理費(fèi)用；④設(shè)計(jì)變更應(yīng)視為原設(shè)計(jì)圖紙的一部分內(nèi)容，所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算應(yīng)保持一致，并根據(jù)合同條款按國家的有關(guān)政策進(jìn)行費(fèi)用調(diào)整；⑤材料的供應(yīng)及自購范圍也應(yīng)和原合同內(nèi)容相一致；⑥屬變更削減的內(nèi)容，也應(yīng)按上述程序辦理費(fèi)用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費(fèi)用結(jié)算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎(jiǎng)勵(lì)、提成另按有關(guān)規(guī)定辦理；⑧由設(shè)計(jì)變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會同其他部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案階段設(shè)計(jì)方案設(shè)定方案評審

中圖分類號： O244文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

一、方案設(shè)計(jì)階段分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段

大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

二、方案設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

三、項(xiàng)目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對市場的了解比較及時(shí)，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

四、建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段方案報(bào)建文本

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計(jì)管理 質(zhì)量管理 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)

論文摘要:項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)學(xué)科隨著近些年來市政工程、樓盤項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化工作建設(shè)進(jìn)程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視?；诖?，文章中主要對房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理方法進(jìn)行了闡述，談及了加強(qiáng)質(zhì)量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容，以期房產(chǎn)項(xiàng)目在投產(chǎn)運(yùn)營階段能夠保障基礎(chǔ)營運(yùn)功能與質(zhì)量。

隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。

2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會對項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)語：

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

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第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 設(shè)計(jì)管理

當(dāng)前，社會對居民住宅商品的需求越來越大，要求越來越高。雖然近年來載住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)上的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理均有明顯的進(jìn)步，但是，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸趨于成熟，客戶購房理念也日趨理性，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段也越來越被開發(fā)商所重視。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理有其獨(dú)特性。首先，設(shè)計(jì)是由相關(guān)建筑設(shè)計(jì)院來完成的；其次，房地產(chǎn)相關(guān)人員主要起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房產(chǎn)商如何介入、如何控制設(shè)計(jì)過程、充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段簡介

一般來說，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，最終分別需要提交的是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖，經(jīng)過政府相關(guān)部門審批通過后，進(jìn)行工程項(xiàng)目的施工過程。

方案設(shè)計(jì)階段的重要性最為突出，其主要流程是：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評審及咨詢、方案定案、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建。在方案設(shè)計(jì)階段需要強(qiáng)而有力的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要包括上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等，需要多部門的通力合作，在設(shè)計(jì)過程中要及時(shí)地、科學(xué)的做出決策，以保證開發(fā)設(shè)計(jì)的順利開展。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向，同時(shí)房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討，在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)。房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目已成強(qiáng)烈主觀意志的，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，避免不必要的重復(fù)工作從而節(jié)約了成本和時(shí)間。不過，無論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，與設(shè)計(jì)院、政府相關(guān)部門及時(shí)溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

當(dāng)然，在方案設(shè)計(jì)階段也存在著項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在委托或篩選設(shè)計(jì)公司時(shí)，如若對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，往往會造成結(jié)果現(xiàn)實(shí)與期望相差甚大等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

二、實(shí)行設(shè)計(jì)管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

一般情況下，選擇設(shè)計(jì)單位要兼顧以下幾個(gè)原則：

①優(yōu)勢原則：根據(jù)相關(guān)公司的市場和產(chǎn)品定位，有針對性地收集設(shè)計(jì)單位的信息，建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫，考察相關(guān)設(shè)計(jì)單位及其產(chǎn)品，從中篩選；

②成本原則：即設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制，一般房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，而在同等條件下，肯定是選擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)單位；

③磨合原則：對合作過的設(shè)計(jì)單位，建立設(shè)計(jì)資源信息庫。信息庫主要體現(xiàn)單位設(shè)計(jì)力量、資源配備狀況、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師的資歷和業(yè)績。具體到設(shè)計(jì)師評估，更要體現(xiàn)其技術(shù)水平、溝通力、配合度、施工圖質(zhì)量、成本控制等方面的評估。從中盡量選擇配合過的設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人，這樣工作的溝通成本會降低；

④技術(shù)優(yōu)先原則：在委托施工圖設(shè)計(jì)單位時(shí)，經(jīng)常會遇到這樣的情況，技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計(jì)單位，技術(shù)上又不行。配合問題可以通過溝通、協(xié)調(diào)、管理來促進(jìn)，而技術(shù)問題的改進(jìn)，不是一朝一夕能促進(jìn)的，而且由于技術(shù)的偏差，很可能對項(xiàng)目造成無可挽回的損失。因此，應(yīng)以技術(shù)的高低，作為更重要的選擇條件。

2.進(jìn)程管理

對于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對比：在多方案中對比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報(bào)工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。

4.任務(wù)管理

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤是多少、什么時(shí)候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。

三、結(jié)語

目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也是必要的關(guān)鍵所在。出色的設(shè)計(jì)管理需要相關(guān)人員通過利用合理的制度和過硬的技術(shù)來掌握、優(yōu)化和控制，充分發(fā)揮主觀能動性，并結(jié)合實(shí)際情況，采用靈活的工作方法及手段，從而達(dá)到設(shè)計(jì)的管理的最佳效果。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘇 凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[ J].山西建筑，2010，36（10）： 222-223.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià) 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合各類資源的過程，房地產(chǎn)企業(yè)利潤的獲取則是在合理有效利用各類資源的過程中獲取的。因而，作為企業(yè)為獲取最大利潤就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。

目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競爭分析：

當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。

在當(dāng)今這個(gè)競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是競爭市場價(jià)格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，即為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。

簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)競爭就是項(xiàng)目成本控制力的競爭。

二、項(xiàng)目成本的工程造價(jià)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標(biāo)為依據(jù)來測算項(xiàng)目成本構(gòu)成，具體的項(xiàng)目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：

1、土地成本約占30%-35%；

2、建安工程費(fèi)約占50%-55%；

3、前期性費(fèi)用（三通一平整、各類規(guī)費(fèi)等5%）；

4、管理、財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用約占8%-10%；

5、大市政費(fèi)用約占5%-10%；

土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。

前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的5%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。

工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對固定。

三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。

通過對以上數(shù)據(jù)的分析，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占全部費(fèi)用的1%，但在項(xiàng)目決策正確的前提下，他對工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。必須充分重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。

三、設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析

建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的先行者，對成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計(jì)從源頭方案起，貫穿整個(gè)工程。而一般來說，建筑方案對項(xiàng)目建安成本起決定性作用，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)則是對方案的優(yōu)化，也即是對建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。

設(shè)計(jì)階段包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等，要求上述各項(xiàng)設(shè)計(jì)結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實(shí)施階段不再做大的調(diào)整。

影響項(xiàng)目投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%；初步設(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價(jià)75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工稱造價(jià)的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

怎樣實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制

工程造價(jià)的有效控制，應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制，在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，要做好此項(xiàng)工作應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競爭，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競爭能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控助目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。能大幅降低投資費(fèi)用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；（2）適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。

3、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計(jì)對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià)，嚴(yán)格把工程的建安成本控制住了，達(dá)到了限額要求。

4、加強(qiáng)圖紙會審工作。加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足與缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。

5、加強(qiáng)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。對確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，必須采取變更制度管理，必須有充分的理由、啟動會簽程序，必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效。同時(shí)分清變更的責(zé)任方，及時(shí)采取經(jīng)濟(jì)處罰。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，給工程帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)；成本；控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一個(gè)系統(tǒng)的工程，也是一個(gè)動態(tài)的過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲得土地和進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)、施工、營銷、交付業(yè)主到進(jìn)入物業(yè)管理等階段，任何一個(gè)階段失控都可能導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本超出預(yù)期目標(biāo)，特別是在設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段是合理控制項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該階段對工程造價(jià)的影響高達(dá)75%以上，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本有著非常大的影響作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在設(shè)計(jì)階段控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。那在設(shè)計(jì)階段如何控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本呢？

一、實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位增強(qiáng)成本控制意識，有的設(shè)計(jì)單位只求安全保險(xiǎn)，不問成本高低，導(dǎo)致設(shè)計(jì)出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)、超筋、大截面和混凝土超強(qiáng)度”等現(xiàn)象，也提高了工程造價(jià)，造成極大的浪費(fèi)。因此，要實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招投標(biāo)制，不僅可以促使設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目規(guī)劃、建筑造型、使用功能上動腦筋，而且還要在如何降低工程造價(jià)上下功夫，對項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)等與工程造價(jià)做積極地綜合考量，找到最優(yōu)的工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案平衡點(diǎn)，做出一個(gè)建筑造型既美觀，造價(jià)又合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案。

在方案比較時(shí)，可以采用成本----效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，結(jié)合價(jià)值工程的原理，估算增加建筑造型的投入與其對項(xiàng)目價(jià)值提升所起的作用，選擇性價(jià)比高的設(shè)計(jì)方案，避免出現(xiàn)無價(jià)值的多余設(shè)計(jì)，造成增加工程建設(shè)成本，從而保證項(xiàng)目的合理性、先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性。

實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，可以有效提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”（概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算）。

二、從技術(shù)上嚴(yán)密把關(guān)

在編寫房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書之前，對工程地質(zhì)情況、客觀條件、國家政策等要進(jìn)行全面、充分的了解，對所采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確、可靠，要有科學(xué)的依據(jù)；在編寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，要有正確的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要盡可能合理使用項(xiàng)目用地，同時(shí)要盡量采用先進(jìn)技術(shù)，采用先進(jìn)的生產(chǎn)工藝和技術(shù)裝備，以取得最好的設(shè)計(jì)效果和經(jīng)濟(jì)效果。

（一）項(xiàng)目規(guī)劃要因地制宜

項(xiàng)目規(guī)劃在滿足項(xiàng)目用地的地形、周邊環(huán)境和小區(qū)基本功能等要求下，又要充分考慮項(xiàng)目用地的地質(zhì)狀況，特別是地質(zhì)狀況參差不齊的項(xiàng)目用地，合理布置建筑和管線、道路、景觀、綠地等的布局，盡量將景觀和綠地布置在地質(zhì)狀況差的地塊，將建筑布置在地質(zhì)狀況好的地塊，以利減少建筑基礎(chǔ)工程的造價(jià)；

豎向設(shè)計(jì)也要因地制宜，依山就勢，既要考慮項(xiàng)目的整體水平標(biāo)高，又要避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程的費(fèi)用，造成不必要的浪費(fèi)。如通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型建筑，從而減少土方工程量，大大降低前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省投資。

（二）使用功能的適當(dāng)超前

規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立“以人為本”的思想，一切從消費(fèi)者需求出發(fā)，細(xì)分市場，確定目標(biāo)客戶群，確定適銷對路的戶型和滿足不同功能的產(chǎn)品。對使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生，造成銷售困難，資金回籠慢，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

（三）建筑平面的合理性

在可能的情況下，住宅建筑要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）、窗戶面積系數(shù)（窗戶面積與建筑面積之比）和公共面積系數(shù)（公共部位面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，這樣對降低工程造價(jià)有明顯的效果。

（四）建筑結(jié)構(gòu)的科學(xué)性

做好結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作，要根據(jù)地質(zhì)狀況和工程特點(diǎn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析原理，合理選擇基礎(chǔ)類型和結(jié)構(gòu)形式，降低基礎(chǔ)工程和主體工程的造價(jià)。

三、從經(jīng)濟(jì)上層層把關(guān)

將設(shè)計(jì)概算控制在委托設(shè)計(jì)的投資限額內(nèi)，將施工圖預(yù)算控制在設(shè)計(jì)概算內(nèi)，各設(shè)計(jì)階段的成本估算、概算和預(yù)算相互制約、相互補(bǔ)充，共同組成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制系統(tǒng)。

（一）實(shí)行限額設(shè)計(jì)

在工程設(shè)計(jì)任務(wù)書中要詳細(xì)地提出設(shè)計(jì)所要達(dá)到的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，并將項(xiàng)目成本目標(biāo)分解，制定科學(xué)合理的消耗指標(biāo)限額，特別是平方鋼筋量、平方砼量、平方磚量、平方窗量、平方模板量、平方安裝量、平方景觀量、平方人工量等消耗指標(biāo)，以及各類型建筑公共面積系數(shù)，根據(jù)消耗指標(biāo)和公共面積系數(shù)指標(biāo)合理確定設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，

（二）實(shí)行概預(yù)算制度

1、設(shè)計(jì)概算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算和設(shè)計(jì)承包合同進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。概算經(jīng)過批準(zhǔn)后，要作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最高限額。

2、施工圖預(yù)算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)文件和主要設(shè)備定貨情況進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段成本控制是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)項(xiàng)目管理模式為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財(cái)力，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對后續(xù)工作的完善起促進(jìn)作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品 質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中最重要的一項(xiàng)管理活動，其目的是為項(xiàng)目的用戶（客戶、項(xiàng)目相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。關(guān)鍵是項(xiàng)目過程和產(chǎn)品都必須滿足項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是采用有效措施確保實(shí)現(xiàn)合同（設(shè)計(jì)承包合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等），商定的質(zhì)量要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)常見的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)做到：項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須符合設(shè)計(jì)承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書的范圍內(nèi)；設(shè)計(jì)文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙這間無矛盾；項(xiàng)目的序設(shè)備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)；施工過程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計(jì)質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。對設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，這是一項(xiàng)十分細(xì)致的，同時(shí)又是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。對設(shè)計(jì)工作進(jìn)行檢查要注意：設(shè)計(jì)工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，特別是強(qiáng)制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

3. 施工過程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報(bào)表以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及通過試驗(yàn)檢驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的。審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表。審核施工現(xiàn)場分包單位的資質(zhì)證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實(shí)與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，審查施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)方案，控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)保障措施，審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文，確保工程質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或管理圖表，審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的處理報(bào)告，確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧?xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的承包商之間存在相應(yīng)人溝通不到位，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);質(zhì)量管理;項(xiàng)目管理

為了更好的滿足市場需求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益最大化。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為項(xiàng)目前期工作階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算四個(gè)階段,如何在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量是每個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)研究的問題。

一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所存在的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方,以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書等,是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。

2.1制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確,質(zhì)量管理計(jì)劃要簡明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。

2.2建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段,采用德爾非法進(jìn)行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設(shè)計(jì)費(fèi)約占項(xiàng)目總投資的1%,但設(shè)計(jì)工作對工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,它直接關(guān)系著項(xiàng)目的開發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過不同階段的設(shè)計(jì)來控制和保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量。初步設(shè)計(jì)完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對比,不能對設(shè)計(jì)單位過分依賴,應(yīng)注意細(xì)化后的設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。合理主要體現(xiàn)在：

（1）布局是否合理。戶型設(shè)計(jì)是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價(jià)值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念,具有較高觀瞻價(jià)值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

（2）經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計(jì)應(yīng)將使用功能分區(qū)相對集中,減少浪費(fèi)。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀,新穎但不奢華。開發(fā)企業(yè)全面審查后,對設(shè)計(jì)方案提出合理化建議,以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工,修改后的設(shè)計(jì)方案應(yīng)將新預(yù)算成本與目標(biāo)成本對比,看是否超預(yù)算設(shè)計(jì)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目施工階段,雖然影響項(xiàng)目投資可能性小,但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金,浪費(fèi)投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

⑴實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度,充分調(diào)動管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念,培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng),讓他們認(rèn)識到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理時(shí),在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。嚴(yán)格督促施工方按圖施工,如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工,管理人員要及時(shí)糾正并令其返工。

⑵盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙,市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更,除非不變更會影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮或使項(xiàng)目無法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,增加建設(shè)投資。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須由設(shè)計(jì)單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。

⑶嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合,現(xiàn)場簽證隨做隨簽,且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內(nèi)容要與實(shí)際相符,不能超過簽證范圍。

⑷控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購進(jìn),多方驗(yàn)收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實(shí)處,嚴(yán)格控制材料代用。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級審查方式審核結(jié)算書,即監(jiān)理公司初審,項(xiàng)目部門復(fù)審,開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項(xiàng)目的開發(fā)評價(jià)工作,主要是對項(xiàng)目各部分分項(xiàng)和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開發(fā)項(xiàng)目的成敗得失,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；另一方面可以取得一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),為以后的開發(fā)項(xiàng)目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：全壽命周期　房地產(chǎn)項(xiàng)目　成本控制

一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理方式多是沿用工業(yè)、施工企業(yè)的成本管理方法，通過對目標(biāo)成本各個(gè)構(gòu)成要素的預(yù)算，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對成本費(fèi)用控制的目標(biāo)，最終尋找實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算成本的差額進(jìn)行成本分析和改進(jìn)，從而提供成本降低的參考。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中涉及到多重交疊的繁復(fù)程序，若沒有一種有效的成本監(jiān)管控制體系，將很難避免項(xiàng)目開發(fā)中的成本損失。從筆者多年房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本監(jiān)控管理是必要的和重要的，通過全過程的監(jiān)控實(shí)施與運(yùn)營成本，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本，才能切實(shí)地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制結(jié)構(gòu)與全壽命周期成本控制

1.1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制結(jié)構(gòu)體系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成往往包含了從項(xiàng)目決策、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售以及物業(yè)配套等全部過程[1]。這個(gè)多階段的過程的內(nèi)容就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用的組成，相對應(yīng)的是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公用設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用等八部分內(nèi)容[2]。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本控制理論

全壽命周期成本（Life　Cycle　Costing-LCC）也稱全壽命周期費(fèi)用，20世紀(jì)60年代末美國國防部最早提出并將其應(yīng)用于項(xiàng)目開發(fā)中。John　Kelly就建設(shè)項(xiàng)目對LCC作了如下定義，“建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用，一是要在全部項(xiàng)目投資周期內(nèi)；二是要在這個(gè)周期范圍內(nèi)考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，據(jù)此來評估使命周期中所有費(fèi)用，包括投資、能源、非能源運(yùn)營、維護(hù)和廢除或拆遷等費(fèi)用”[3]。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其全壽命周期宏觀上指的是工程項(xiàng)目從設(shè)想、決策、設(shè)計(jì)、建造、使用、直至報(bào)廢所經(jīng)歷的全部時(shí)段，而在實(shí)際項(xiàng)目中具體分為項(xiàng)目的決策階段、實(shí)施階段和使用階段三個(gè)階段[4]。項(xiàng)目的決策階段具體包括項(xiàng)目建議書的編制和可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目實(shí)施階段具體包括征地拆遷階段、設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、投入使用前的準(zhǔn)備階段和建成后的保修期；項(xiàng)目的使用階段是指從項(xiàng)目投入使用開始直到項(xiàng)目報(bào)廢的階段[5]。因此，總體來說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期主要組成部分就從工程項(xiàng)目開始設(shè)想直到項(xiàng)目報(bào)廢的整個(gè)生命周期。如圖1為項(xiàng)目全壽命周期的各個(gè)組成階段的劃分。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的全壽命成本控制要點(diǎn)

2.1　決策階段的成本控制要點(diǎn)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，其主要目的是對擬建工程項(xiàng)目進(jìn)行決策，通過可行性的分析以及技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析和論證，據(jù)此對擬建項(xiàng)目的投資與否做出科學(xué)合理的決策。項(xiàng)目成本來源于投資決策，決策的正確性是項(xiàng)目成本合理的前提，決策的深度也影響著這個(gè)項(xiàng)目投資估算的精度。所有的外部因素相同的條件下，最低的壽命周期成本是決策的關(guān)鍵。

決策階段中，要充分對項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行論證，確定投資經(jīng)營、技術(shù)方案，控制建設(shè)期的資金的投入與融入的方案、分析周邊環(huán)境因素影響等具體問題加以充分考慮[6]?？傊?，此階段最重要的成本控制要點(diǎn)在于綜合考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將時(shí)間價(jià)值、通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值考慮到開發(fā)項(xiàng)目的成本中區(qū)。另外，在投資決策中采用壽命周期成本最小化的原則中，應(yīng)多采用合理的決策分析方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人、材、機(jī)和資金等的投資分配，以求最高利潤。

2.2　實(shí)施階段的成本控制要點(diǎn)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段具體包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、銷售階段、投入使用前的準(zhǔn)備階段和建成后的保修期等階段，是項(xiàng)目從構(gòu)想到完成的主要階段。為此，實(shí)施階段的每一個(gè)過程的成本控制都顯得尤為重要。

首先，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段，其成本控制包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)。這個(gè)階段成本的控制要點(diǎn)主要是控制征地費(fèi)用見面和繳款時(shí)間；對不同拆遷安置方式和費(fèi)用進(jìn)行全方位綜合比較并優(yōu)先采用；有關(guān)立項(xiàng)協(xié)議要明確界定與土地方或協(xié)作方的權(quán)利義務(wù)，細(xì)致考慮立項(xiàng)條款與有關(guān)稅收以及政府其他收費(fèi)的關(guān)系；有效利用項(xiàng)目紅線外的市政公用設(shè)施、分享合作條件和收益；降低項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的風(fēng)險(xiǎn)，爭取與地價(jià)款的支付直接聯(lián)系；合理提高容積率，降低無收益物業(yè)的比例，在規(guī)劃條件中控制重點(diǎn)。

其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)作為成本管理的依據(jù)。在設(shè)計(jì)階段要實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的合理分配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然僅占項(xiàng)目總成本的2%左右，卻足以影響到整個(gè)項(xiàng)目75%以上的工程造價(jià)[7]。為此，我們在可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分考慮市政狀況的信息變化；對可變動的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深入的成本分析；項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)批是準(zhǔn)備充分，避免反復(fù)報(bào)批；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)中注重成本核算、明確項(xiàng)目的限額指標(biāo)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)的“錯(cuò)、漏、碰、缺”現(xiàn)象；在市政、環(huán)境設(shè)計(jì)中還要綜合考慮施工成本的降低，并充分利用公共環(huán)境降低施工成本。

再次，施工階段的成本控制涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)等。此階段是產(chǎn)生變更和索賠提高清單外成本的易發(fā)時(shí)期，以及不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)支出都是管理的難點(diǎn)。因而，在投標(biāo)單位的選擇上要充分考慮競爭因素；工程量清單編制準(zhǔn)確、保證招標(biāo)的公平公正；在施工前要對圖紙中存在缺陷之處進(jìn)行修補(bǔ)，施工中盡量避免過程中的設(shè)計(jì)調(diào)整，事先對有可能發(fā)生變更之處采取相應(yīng)的準(zhǔn)備和預(yù)計(jì)；在材料的供應(yīng)和付款中做到有計(jì)劃、有原則的材料計(jì)劃，避免窩工；此外，預(yù)結(jié)算的審核中也要做到準(zhǔn)確、合理，與預(yù)結(jié)算編制依據(jù)和費(fèi)用發(fā)生原因相對應(yīng)[8]。

另外，銷售階段對成本的影響是雙向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全國賣房、賣全國房”的大營銷理念，合理規(guī)劃控制此階段的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等。

最后，竣工驗(yàn)收是在項(xiàng)目的投入使用前的準(zhǔn)備階段和建成后的保修期等階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，作為項(xiàng)目終期建設(shè)成本和效益評估、項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)移接收的處置、每個(gè)階段造價(jià)分析與對比和資料整理匯總的重要階段，同時(shí)也是全面檢驗(yàn)決策、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的重要有效環(huán)節(jié)。在這一點(diǎn)上，必須把重點(diǎn)放在項(xiàng)目成本的確定，工程質(zhì)量的評估，為項(xiàng)目的運(yùn)營維護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。

2.3　使用階段的成本控制要點(diǎn)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的使用階段的主要任務(wù)是運(yùn)營和維護(hù)。成本管理的關(guān)鍵是建立一支高效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，降低經(jīng)營成本的同時(shí)注重提高物業(yè)管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和維護(hù)方案是操作和維護(hù)階段的有效保證。一般操作和維護(hù)方案有長期和短期兩種方案，運(yùn)行和維護(hù)階段的項(xiàng)目成本控制，它的前提是必須要保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)，重點(diǎn)考慮壽命周期成本，優(yōu)先選擇生命周期成本最低，以此來制定合理的操作和維護(hù)方案。與此同時(shí)，對項(xiàng)目的運(yùn)營和維護(hù)需要根據(jù)具體的標(biāo)準(zhǔn)，對工程項(xiàng)目中設(shè)備的運(yùn)營情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，及時(shí)采取措施應(yīng)對，過程中除了要考慮項(xiàng)目運(yùn)營本身還要綜合考慮項(xiàng)目對周邊環(huán)境的影響、能源的消耗情況、廢棄物的排放、處理，以及建筑垃圾的循環(huán)利用等。

3　結(jié)論

項(xiàng)目全壽命成本控制的理念在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，是更全面、更完整、同時(shí)也是更復(fù)雜的項(xiàng)目成本控制方式，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期角度研究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成情況，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一階段時(shí)期的成本控制要點(diǎn)進(jìn)行分析。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)只有做到了成本領(lǐng)先才能在競爭日趨激烈的市場中占得一席之地，通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的成本控制來達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

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