房地產(chǎn)價格策略分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復制動態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風險的問題。

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第2篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

關(guān)鍵詞：投機；房地產(chǎn)價格；多元回歸分析

一、問題的提出

自從20世紀80年代末城鎮(zhèn)住房商品化開始，城鎮(zhèn)居民住房價格就迅速上升，年均增長幅度高于10%。2009的年房價更是經(jīng)歷了一輪瘋漲。截至2010年第一季度全國住房成交價在5193元/平方米，較2009年同期增長11.46%。其中，杭州作為一個區(qū)域經(jīng)濟中心，房價一直位于全國的前列，2010年4月住房成交均價達到20553元/平方米，較2009年同期漲幅達到47.85%。房價的過快上漲，不僅對廣大普通居民的購房產(chǎn)生嚴重影響，對社會的穩(wěn)定以及我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展構(gòu)成威脅。

美國次貸危機帶來的住房價格泡沫破裂，應該給我們敲響了警鐘。當前我們的住房價格是否存在嚴重的泡沫、房地產(chǎn)市場泡沫的主要成因是什么、對待房地產(chǎn)市場價格應該采取怎樣的預警機制和調(diào)控措施，這些都是迫切需要解決的現(xiàn)實問題。由于我國地域廣闊，地區(qū)差異巨大，各地區(qū)的政治、社會狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平都有著顯著的差別，區(qū)域房地產(chǎn)市場價格也存在著巨大的區(qū)別。因此，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，探討區(qū)域房地產(chǎn)市場建設(shè)的合理性，對我國房地產(chǎn)市場的管理具有更為重要的現(xiàn)實意義?；谝陨夏康?，本文采用近十年來杭州的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，建立多元回歸模型，對杭州房地產(chǎn)市場價格泡沫狀態(tài)及其主要成因進行了分析研究，并通過杭州市與全國的比較，說明區(qū)域差異的存在。

二、決定房價的理論模型

根據(jù)已有的理論與實證研究成果來分析房價與各影響因素的理論關(guān)系，構(gòu)建出城市房價的理論模型。我們將房地產(chǎn)價格分解為兩個部分，一部分由經(jīng)濟或市場基本因素驅(qū)動，稱為基本價格；一部分由房地產(chǎn)市場的投機行為驅(qū)動，稱為非基本價格。

影響房地產(chǎn)的基本價格因素：

第一，經(jīng)濟發(fā)展形勢。可用各個城市地區(qū)的GDP來反映經(jīng)濟發(fā)展形勢，經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展。從理論上分析，經(jīng)濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大，兩者應呈現(xiàn)出正向關(guān)系。

第二，人民生活水平。用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加來反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房的消費能力。

第三，土地價格。地價是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，其走勢直接影響著房價。

第四，房地產(chǎn)投資。從理論上看，房地產(chǎn)投資增加，將導致房地產(chǎn)市場供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降。

第五，利率的高低。利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發(fā)商就會有相對可觀的收益。中國房地產(chǎn)行業(yè)的高負債性決定了利率是影響房地產(chǎn)定價的重要因素。

第六，貨幣供應量。我國金融市場不發(fā)達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相對大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。

第七，其他因素，如該城市的環(huán)境因素、地理位置等。

影響房地產(chǎn)的非基本價格因素：消費者對房價的預期。LevinandWright運用房地產(chǎn)價格增長率的歷史數(shù)據(jù)來建立房地產(chǎn)市場投機模型。其中心假設(shè)為：人們通過觀察房地產(chǎn)的歷史價格變化，形成對房地產(chǎn)未來價格變化的預期，從而導致房地產(chǎn)市場需求條件的變化。而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價格。

三、變量的選擇和模型的建立

為了考察導致杭州市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的主要因素是居民自住需求還是投資和投機需求，考慮各相關(guān)因素的量化可能性以及數(shù)據(jù)的可獲得性，筆者決定選用人均可支配收入和上一期房地產(chǎn)價格兩個變量來解釋本期房地產(chǎn)價格變量。因為居民的自住需求主要取決于可支配收人的高低，而投資和投機需求則很大部分取決于上一期的房地產(chǎn)價格，決定投資或者投機行為盈利與否與當期房地產(chǎn)價格的高低無關(guān)，只要房地產(chǎn)價格的趨勢是上升的，投資和投機行為就會持續(xù)發(fā)生。

如果是居民自住需求所導致的房地產(chǎn)價格上漲，則模型的結(jié)果為人均可支配收入對本期的房地產(chǎn)價格影響較大；如果是投資和投機因素所導致的房地產(chǎn)價格上漲，則模型的結(jié)果為上一期的房地產(chǎn)價格對本期的房地產(chǎn)價格影響較大，市場中存在泡沫的因素。于是在即將建立的多元回歸模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價格PT，解釋變量分別為可支配收人Y和前一期房地產(chǎn)價格PT1。建立房地產(chǎn)價格函數(shù)的計量模型如下：

PT=b0+b1PT1+b2Y①

該模型的經(jīng)濟含義為：本期房地產(chǎn)價格主要取決于上一期的房地產(chǎn)價格PT1和當期的入均可支配收入Y，b0為隨機誤差。

四、多元線性回歸模型與White異方差檢驗

本模型的實驗數(shù)據(jù)樣本為2001年-2009年的時間序列數(shù)據(jù)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入Y和當年房地產(chǎn)價格P。數(shù)據(jù)來源于杭州統(tǒng)計局網(wǎng)站。樣本數(shù)據(jù)如表1所示。

可以看出，房地產(chǎn)價格pt和城鎮(zhèn)居民可支配收入y、上期房地產(chǎn)價格pt1有著較為明顯的相關(guān)關(guān)系，尤其是在06年以后。

然后筆者使用Eviews3．1版軟件對數(shù)據(jù)進行加權(quán)最小二乘回歸估計，根據(jù)回歸的結(jié)果，估計的模型為：

PT=612.8885+0.728829PT1+0.079083Y

（661.4456）（0.525100）（0.177144）

t=（0.926589）（1.387980）（0.446434）

R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857

擬合優(yōu)度：由檢驗數(shù)據(jù)中可得到R2=0．950074，修正的可決系數(shù)為AR=0．933432，說明該模型對實體經(jīng)濟運行的解釋度為95%，模型的擬合性很好。

F檢驗：針對H0：b1=b2=0，給定顯著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度為k-1=2和n-k=6的臨界值Fa（2，6）=5.14。而檢驗結(jié)果中F=57.08857，遠大于F的臨界值，所以應該拒絕原假設(shè)，說明回歸方程顯著，杭州市上一期房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、本期房地產(chǎn)供給等解釋變量對被解釋變量一本期房地產(chǎn)價格有顯著影響。

T檢驗：分別對H0：b1=0和H0：b2=0在給定顯著性水平a=0.05，查t分布表得自由度為n―k=6的臨界值t（a/2）=2.447。而驗結(jié)果中與b1、b2相對應的t統(tǒng)計量的絕對值分別為1.387980和0.446434，也就是說，在其他解釋變量不變的情況下，PT1和Y的單獨變動對PT的影響并不顯著。

為了檢驗所采用的樣本數(shù)據(jù)之間是否具有異方差性，可以使用回歸檢驗的結(jié)果來繼續(xù)進行White檢驗，從結(jié)果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White檢驗可知，在給定顯著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得臨界值為5.99147。比較計算的卡方統(tǒng)計量和臨界值，因為Obs*R-squared=4.724401

由回歸結(jié)果我們可以看出，前一期的房地產(chǎn)價格對本期的房地產(chǎn)價格有明顯的影響。前一期房地產(chǎn)價格PT1的系數(shù)為0.728829，具體來說就是在本期其他變量不變的情況下，如果上一期的房地產(chǎn)價格上漲1個百分點，會直接導致本期的房地產(chǎn)價格上漲0.728829個百分點，說明杭州的房地產(chǎn)市場普遍存在比較明顯的投資、投機傾向。

為了便于比較觀察，我們同樣再對2001到2009年期間全國房價影響因素進行分析。2001-2009年全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如表2所示。

我們使用Eviews3．1版軟件對數(shù)據(jù)進行加權(quán)最小二乘回歸估計，估計的模型為：

PT=231.0456+0.819097PT1+0.036427Y

（483.6203）（0.388236）（0.048461）

t=（0.477742）（2.109789）（0.751673）

R2=0.992762 AR=0.990349 F=411.4535

擬合優(yōu)度：由檢驗數(shù)據(jù)中可得到R2=0．992762，修正的可決系數(shù)為AR=0．990349，說明該模型對實體經(jīng)濟運行的解釋度為99%，模型的擬合性很好。

F檢驗：針對H0：b1=b2=0，給定顯著性水平a=0．05，在F值分布表中查出自由度為k一1=2和n―k=6的臨界值Fa（2，6）=5.14。而檢驗結(jié)果中F=411.4535，遠大于F的臨界值，所以應該拒絕原假設(shè)，說明回歸方程顯著，全國上一期房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、本期房地產(chǎn)供給等解釋變量對被解釋變量一本期房地產(chǎn)價格有顯著影響。

T檢驗：分別對H0：b1=0和H0：b2=0在給定顯著性水平a=0.05，查t分布表得自由度為n-k=6的臨界值t（a/2）=2.447。而檢驗結(jié)果中與b1、b2相對應的t統(tǒng)計量的絕對值分別為2.109789和0.751673，也就是說，在其他解釋變量不變的情況下，PT1和Y的單獨變動對PT的影響并不顯著。

為了檢驗所采用的樣本數(shù)據(jù)之間是否具有異方差性，可以使用回歸檢驗的結(jié)果來繼續(xù)進行White檢驗，選擇沒有交叉乘積項，從結(jié)果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White檢驗可知，在給定顯著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得臨界值為5.99147。比較計算的卡方統(tǒng)計量和臨界值，因為Obs*R-squared=2.868896

五、回歸模型檢驗結(jié)果的現(xiàn)實意義

通過杭州市和全國這兩個回歸模型的結(jié)果數(shù)據(jù)的對比，我們可以看出：前一期的房地產(chǎn)價格PT1的系數(shù)最大，分別為0.728829和0.819097，說明我國的房地產(chǎn)市場普遍存在比較明顯的投資、投機傾向，這種情況全國的平均水平表現(xiàn)得更為突出。具體來說就是在本期其他變量不變的情況下，如果上一期的房地產(chǎn)價格上漲一個百分點，會導致本期的房地產(chǎn)價格上漲0.728829，如果是在全國范圍內(nèi)，則會導致本期全國房地產(chǎn)平均價格上漲0.819097個百分點。

收入Y，系數(shù)分別為0.079083和0.036427，就是說在本期其他變量不變的情況下，如果本期的收入上漲1個百分點，就會導致本期房地產(chǎn)價格上漲0.079083個百分點，而導致房地產(chǎn)全國平均價格上漲0.036427個百分點。

這兩個回歸模型對比的現(xiàn)實意義在于：一是說明我國目前的房地產(chǎn)市場普遍存在比較明顯的泡沫因素，相對于全國平均水平而言，這種因素在杭州市體現(xiàn)的相對較弱些；二是投資和投機因素對當期房地產(chǎn)的決定因素超過了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，也就是說，我國目前房地產(chǎn)市場中的需求主要來自于投資和投機，而不是居民的自住需求，這說明國家歷年來出臺的各項抑制投資和投機需求的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的合理性。

從上述結(jié)論1可以看出，作為東部發(fā)達城市的杭州，房地產(chǎn)價格泡沫化的程度低于全國平均水平。而通過對其他東部沿海城市數(shù)據(jù)的收集與分析，在京津滬等東部一些發(fā)達城市，相對于全國平均水平而言，泡沫化因素則體現(xiàn)的更加明顯。筆者認為以下幾方面可以解釋這種差異性的存在：

第一，杭州相對于京津滬等東部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消費服務型城市發(fā)展道路。其依托優(yōu)越的地理環(huán)境、優(yōu)美的風景以及浙江雄厚的經(jīng)濟實力，其房價本身有其合理性的一面、“剛性”的一面。

第二，基于上述，杭州市房價基礎(chǔ)比較高，投資投機的成本、風險較大，收益相對較小，抑制了投資者和投機者的動力。

六、防范杭州市房地產(chǎn)市場泡沫的策略性思考

房價上漲的因素基本可以分為主觀因素和客觀因素兩部分?？陀^因素主要表現(xiàn)為消費者需求的提高、城市化的建設(shè)以及人口的增長等實質(zhì)性因素。主觀因素則主要表現(xiàn)為兩個方面：一是非理性的市場預期。二是過度的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)自有資金比重奇低，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%以上直接或者間接來自銀行貸款。再次，據(jù)統(tǒng)計，我國購房者的按揭率為75%，新建商品房60%-70%的購買資金是由信貸支持的。

美國著名經(jīng)濟學家查爾斯?P?金德伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。而資產(chǎn)泡沫的形成會產(chǎn)生非常嚴重的后果，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是泡沫經(jīng)濟會強化正常的經(jīng)濟波動，使經(jīng)濟系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性；二是泡沫經(jīng)濟具有通脹效應；三是泡沫經(jīng)濟扭曲了正常的價格信號，使市場的資源最優(yōu)配置效應失效；四是資產(chǎn)泡沫的破滅將導致金融危機，甚至經(jīng)濟危機的發(fā)生，美國次貸危機便是一個很好的佐證。而上述實證分析表明，當前杭州市房地產(chǎn)市場價格上漲受主觀預期影響的比重巨大，投機成分不斷增加，具有一定的泡沫成分。因此對于杭州市房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控，政府必須通過公布城市住房建設(shè)規(guī)劃信息、建立城市住房保障機制等方法消除消費者的非理性市場預期，確立正確的住房消費觀念。其次，必須加強金融信貸的控制，嚴格執(zhí)行政府的有關(guān)規(guī)定，從資本渠道消除市場過度投機的資金來源，從而對住房價格起到控制作用。最后，加強對政府政策的宣傳力度，加強對購房者的相關(guān)知識的教育，提高其認識，降低購房者的恐慌以及盲目的跟風。

從長遠的角度來看，房地產(chǎn)市場價格調(diào)控還必須從供給管理入手，不能單靠需求管理。對此，需要杭州市政府主管部門盡快建立包含二手房、經(jīng)濟租用房、廉租房、商品房在內(nèi)的多層次住房供給市場，以滿足市場的多元化需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的有效控制。

參考文獻：

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2.鞠方,歐陽立鵬.我國房地產(chǎn)價格的影響因素及其合理性研究[J].財經(jīng)理論與實踐,2008(7).

第3篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

本文主要分析房地產(chǎn)投機行為的具體表現(xiàn)及與價格發(fā)展的關(guān)系，并分析其在我國的具體表現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)市場投機行為的普遍性

房地產(chǎn)市場上投機行為可分別表現(xiàn)在供給方與需求方。從供給方看，如果預期到價格上漲，它們會推遲交易，反之在價格下降中則會加快交易。供給方又可分為開發(fā)商和存量房擁有者，在價格上升過程中，當開發(fā)商不存在資金流轉(zhuǎn)困難時，會采用放慢建設(shè)速度和上市速度，利用虛假銷售等形式來推遲銷售。對于存量房的持有者來說同樣會推遲房屋上市的速度，或在報價上有意高于當前市場的交易價格以獲利。供給方的投機行為會帶來供給量的相對減小或放大。

從需求方看，可分為單純?yōu)楂@利在短期買進和賣出的需求者，為自住而購買第一套住房的需求者和為改善居住條件而賣舊買新的需求者三類群體，在預期價格上升的過程中三類需求群體都會表現(xiàn)出投機行為。

單純?yōu)楂@利而進入市場的投機者，在價格上升的過程中，他們的數(shù)量會不斷增加，而且往往會充分利用借貸資金進行購房，并購買多套住房。他們雖然會面臨較大的還貸壓力，但當預期到價格上升幅度大于支付的貸款利率成本時，他們并不急于在短期內(nèi)賣出，而是盡可能持有較長的時間，并且為了保持房屋較好的狀態(tài)以便未來更好地出售，不會將房屋出租出去，而是大量地空置。

為自住而購買第一套住房的需求者，在房地產(chǎn)價格上升較快的時期，往往會形成一種市場的恐慌，以為價格會以如此快的速度持續(xù)上升，未來將失去購房的能力，這樣他們就會更快地進入市場，而不再過多地關(guān)注房屋的質(zhì)量和居住環(huán)境。同樣在房地產(chǎn)價格下降時，他們會持幣觀望，等待進一步的下跌。

為改善居住條件的賣舊買新者，同時兼有市場的供給者和需求者兩種身份，會表現(xiàn)出供給者與需求者的雙重投機特征。第一，他們會改變同時賣出與買進的策略，在房價上升過程中，首先買進卻推遲賣出甚至不再賣出。第二，即使存在資金壓力的情況下，他們也可能在同時買進與賣出的合約簽訂中，根據(jù)價格的變化趨勢盡量提早或推遲簽訂相應的合約，甚至出現(xiàn)較多的違約事件。

市場價格上升中，供給方與需求方的投機行為會使市場上即期的供給量減少而需求量快速增加，使交易價格快速攀升，實現(xiàn)了交易雙方過去對價格的預期，所以市場的投機行為對價格的預期具有自我實現(xiàn)的機制。而當房地產(chǎn)價格下降時這一機制就向相反的方向發(fā)展。這一過程并不僅是純投機的結(jié)果，市場的所有參與者在利益的驅(qū)動下都會表現(xiàn)出投機，所以在房地產(chǎn)價格波動時期投機是一個普遍的現(xiàn)象。

二、投機行為的市場表征

隨著投機行為數(shù)量增加，房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)出一些特征，如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開發(fā)商開工量上升、市場交易量上升等。Case and Shiller（1988，2003）對購房者進行問卷調(diào)查后認為，在房地產(chǎn)價格泡沫時期的市場會出現(xiàn)一些特征。第一，投資性。在房地產(chǎn)價格上漲過程中，特別是在泡沫發(fā)展過程中，越來越多的人會把房地產(chǎn)作為一種投資性資產(chǎn)看待。人們的購買行為是出于對未來價格上漲的預期，更多的投資者開始參與到房地產(chǎn)的購買中，這些房屋開始被空置下來，既不用來出租也不用來居住，只是等待在一個更高的價格時出售。第二，市場亢奮。在房地產(chǎn)價格不斷上漲中，房地產(chǎn)成為了社會關(guān)注的焦點，幾乎所有媒體都在談論房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也成為日常生活中談論最多的話題之一，并且越來越多的人開始參與到這一行業(yè)中。第三，決策非理性。在投資與居住為目的的購房行為中，人們決定購房與否的理由不再是與經(jīng)濟基本相關(guān)的理由，而更多的是受親戚朋友關(guān)于房地產(chǎn)看法的影響，這些理由?？赡苁恰俺鞘型恋赜邢?，房地產(chǎn)價格不可能下降”，“到這個城市中的人口越來越多，房價會漲得更高”等，而且多數(shù)人確信這些理由的正確性。

市場投機行為最重要的表征是價格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且發(fā)展速度不斷加快。投機行為成為一個普遍現(xiàn)象，并有多種的表現(xiàn)形式。投機行為存在的一個最基本的前提或基礎(chǔ)就是存在預期房地產(chǎn)價格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且變動速度高于信貸利率，這一預期形成的基本力量可能來自于市場的交易雙方。Levin and Wright(1997)認為，這一力量一般不大會來自于供給方，因為供給短期內(nèi)是缺乏彈性的，在總的房屋數(shù)量基本不變的情況下，價格會因人們持有這些房屋的意愿變化而變化，所以實際價格的變化和對價格預期的變化是來自于需求方的。

從我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場來看，2003年到2005年初，市場表現(xiàn)出明顯的投機行為增多的特征，上海房地產(chǎn)價格2000年至2002年底房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升，并和均衡價格的發(fā)展基本一致，但在價格持續(xù)的上升中，人們開始預期價格會進一步上升，市場投機行為開始出現(xiàn)，價格迅速攀升，可以認為2003年以后市場價格是由投機行為主導的。真正居住需求者產(chǎn)生了市場恐慌，唯恐價格進一步上升，把購房的時機提前；改善居住者同樣把購買行動提前，并在可能的情況下把舊房銷售的時間推遲；開發(fā)商則出現(xiàn)了虛假銷售現(xiàn)象；此時市場純投機者的數(shù)量也迅速增加。這樣市場的供需關(guān)系開始明顯不均衡，而市場價格在預期與投機行為的雙重作用下節(jié)節(jié)上升。

三、我國房地產(chǎn)市場投機行為影響因素

在我國體制轉(zhuǎn)軌時期，房地產(chǎn)市場的投機行為會更加普遍，并會由供需雙方引起，有幾個主要原因：

第一，需求力量的快速釋放。我國解放后長期實行低租金公房制度，沒有房地產(chǎn)市場，在上世紀90年代后開始住房制度改革，廣大居民開始轉(zhuǎn)變觀念購買商品房，房地產(chǎn)市場逐步形成，特別是在上世紀90年代末和本世紀初，許多地區(qū)逐步停止實物分房，在住房保障制度沒有及時跟進的情況下，幾乎所有的人都要通過市場購房來解決住房問題，使市場需求在短期內(nèi)快速釋放，需求力量主導的預期開始顯現(xiàn)。

第二，市場由增量房為主導。由于我國解放后相當長一段時間住房建設(shè)不足，在房地產(chǎn)市場形成以后，開始了大量商品房建設(shè)，市場交易以增量房市場為主。這時一個重要的市場特征是具有專業(yè)知識的開發(fā)商或銷售商與沒有經(jīng)驗的普通居民進行交易，開發(fā)商對價格具有壟斷權(quán)，在價格的上升中，會不斷提高價格以達到購買者的最大支付能力。這時，對價格預期起主導作用的就不僅是需求力量，供給力量同樣起到重要的作用，雙方通過投機行為，使價格變化預期的自我實現(xiàn)更加明顯。

第三，金融制度與環(huán)境。我國金融市場尚不發(fā)達，銀行信貸是主要融資渠道，1998年以后按揭貸款政策開始實施，銀行積極通過增加貸款基數(shù)降低不良貸款率，使居民的潛在購房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。在銀行和居民金融風險意識不強和低利率的背景下，住房信貸不斷增加，使需求方的投機行為成為可能。另一方面，由于我國金融市場不發(fā)達，股票市場連續(xù)幾年低迷，居民缺乏投資渠道，從而加劇了房地產(chǎn)市場的投機行為，并使純投機者數(shù)量不斷擴大。

第四，居住文化影響。從民族文化講我國居民重視“安居樂業(yè)”，租房觀念不強，重視自有住房，而且在所有資產(chǎn)中房地產(chǎn)是最重要的組成部分之一，就使得住房成為需求最強的資產(chǎn)之一。在這種背景下，我國房地產(chǎn)市場的投機行為更加可能，而且房地產(chǎn)市場成長的過程中，沒有一個可以參照的房地產(chǎn)均衡價格，由價格預期而產(chǎn)生的投機行為更加突出。

四、政策含義

可以認為，由于房地產(chǎn)市場的特殊性，在價格持續(xù)向同一方向變化的過程中，市場的參與者會出現(xiàn)投機行為以獲得價格變化產(chǎn)生的利得，這種投機行為可能表現(xiàn)在包括以居住為主的購買需求者、市場的純投機者和供給者等所有人的行為中。在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期，這種投機行為會更為突出。我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價格的較大波動特別是交易量的大波動也顯示了投機行為的重要影響。

目前由于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一些地區(qū)的房地產(chǎn)價格開始出現(xiàn)了停滯甚至下跌，如果這種價格向同一方向發(fā)展的趨勢持續(xù)一段時間后，市場的投機行為就會不斷加強，這時市場價格變化的自我實現(xiàn)機制就會發(fā)揮作用，價格將會較快地向預期的方向發(fā)展，一些地區(qū)可能會產(chǎn)生價格的較大下跌。

從世界各國的房地產(chǎn)價格變化經(jīng)歷看，一些大城市特別是被認為有居住吸引力的城市房地產(chǎn)價格會經(jīng)常有較大的波動，而政府沒有完全控制價格波動的方法。政府最好的干預時機是在市場參與者的投機行為過強并主導整個市場價格的發(fā)展時。

第4篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；波動；影響因素；對策

一、外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響

（一）政策因素

能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以及較大敏感程度的經(jīng)濟體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟做出宏觀調(diào)控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟中的方方面面，所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響也是全方位的。

（二）城市發(fā)展

城市化的發(fā)展是我國社會經(jīng)濟發(fā)展中的大勢所趨，城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要要素，首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴大，城市建設(shè)會進一步加快，對房地產(chǎn)的需求會升高；其次城市化進程加快會導致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業(yè)建筑需求增加；再次，城市化發(fā)展會伴隨著對舊區(qū)的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關(guān)系的改變也勢必會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

（三）社會發(fā)展

社會發(fā)展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質(zhì)，這些改變又會使人們在房地產(chǎn)消費方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變，房地產(chǎn)消費觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求，在需求增長對房地產(chǎn)需求空間以及市場產(chǎn)生影響的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟會產(chǎn)生一定波動。

（四）經(jīng)濟因素

對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響的經(jīng)濟因素是指對房地產(chǎn)開發(fā)活動造成直接影響的宏觀經(jīng)濟因素。宏觀經(jīng)濟因素主要是通過經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，宏觀經(jīng)濟參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)濟增長率、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。

二、內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)紀波動的影響

（一）房地產(chǎn)收益率

房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過房地產(chǎn)開發(fā)得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當房地產(chǎn)經(jīng)濟具有較高收益率時，房地產(chǎn)開發(fā)商會在較高的投資熱情下進行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大，反之則房地產(chǎn)商會具有十分謹慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟和經(jīng)濟體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會因素，金融環(huán)境、國民經(jīng)濟水平、稅負等經(jīng)濟因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構(gòu)造、建筑高度和規(guī)模、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價水平等。

（二）房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎，可見房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴張會受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動與房地產(chǎn)投資的波動是基本一致的。

（三）對房地產(chǎn)的價格預期

對房地產(chǎn)的價格預期主要是人們對房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)前景的預測和估計，消費者對房地產(chǎn)的信心與預期由于會對消費者的消費行為產(chǎn)生影響，所以也會在很大程度上影響房地產(chǎn)的價格。一般而言，不同的消費者對房地產(chǎn)的預期也存在差異，當然從眾心理是一定存在的，如果當下消費者認為房地產(chǎn)在未來并沒有好的發(fā)展前景，則對房地產(chǎn)的需求會減少，如果認為房地產(chǎn)在未來具有良好的發(fā)展勢頭，則房地產(chǎn)需求又會增加。

（四）房地產(chǎn)市場中的供需矛盾

房地產(chǎn)市場中的供需矛盾是導致房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的最內(nèi)在因素。房地產(chǎn)的供給量會受到資金、勞動、管理、技術(shù)等多方面因素的影響，而房地產(chǎn)的需求量也會受到人們消費觀念、價格預期等多方面因素的影響，一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大，房地產(chǎn)供給的變動往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應對策略

在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動時所使用的調(diào)控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的原因為基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上強化應對策略的針對性從而提高應對策略的有效性。

（一）對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調(diào)控

政府部門應當對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行科學的分析以及區(qū)別的對待，同時政府部門也有責任對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)控，但是調(diào)控的過程并不是指一味管制房地產(chǎn)價格。由于正常的房地產(chǎn)價格波動有利于推動市場競爭并是促進企業(yè)對經(jīng)營管理做出改善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效率，所以如果房地產(chǎn)的價格在正常的變動范圍內(nèi)，政府部門應當減少干預甚至不進行干預。如果房地產(chǎn)的價格與合理的物價水平出現(xiàn)了嚴重的偏離，無論是房地產(chǎn)價格過低還是過高，政府部門都有必要進行調(diào)控。地價是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發(fā)土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會導致房價的上升，在對消費者消費進行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產(chǎn)的價格調(diào)控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調(diào)控

如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的異常波動，則應當對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學性并且只是暫時性的對房價產(chǎn)生了抑制作用，則應當堅持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、長遠的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學性和合理性，應當采取針對性措施對實行的政策進行糾正和制止。另一方面，房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場實際情況為依據(jù)，避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應當盡量平穩(wěn)，避免出現(xiàn)過大的變化，從而推動房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

（三）對供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也是在供求失衡中進行的，由于這一特征的存在，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟波動也是不可避免的。而在調(diào)控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調(diào)節(jié)是無法完成的，此時就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機而強制實現(xiàn)供需平衡，這種情況導致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟的崩潰。所以當房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據(jù)不同的矛盾性質(zhì)來進行針對性的化解。

（四）對經(jīng)濟波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

經(jīng)濟波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動應當在調(diào)控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟調(diào)控政策保持一致性，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過于超前則會加大國家經(jīng)濟發(fā)展的承受壓力，而為了確保宏觀經(jīng)濟的有序健康發(fā)展，有必要使用宏觀調(diào)控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟“水分”。雖然這會暫時性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。

參考文獻：

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[2]張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預期收入、收益率和房價波動——基于35個城市動態(tài)面板模型的研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2011（1）.

第5篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

關(guān)鍵詞：天津；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價格；關(guān)系

當前我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城鎮(zhèn)化水平已從1997年的31.91%提高到2011年的超過51%，同時從1997-2011的14年時間里，房地產(chǎn)價格年增長率8.19%，遠遠超過城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村人民年人均收入增長水平。如何正確認識城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格增長的關(guān)系，以及城鎮(zhèn)化水平對于房地產(chǎn)價格貢獻的程度是制定城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要問題。

一、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格的理論關(guān)系

（一）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響

1.城鎮(zhèn)化進程中人口比例變動影響房地產(chǎn)價格?，F(xiàn)如今，城鎮(zhèn)化進程的迅速加快使得大量人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增大，商品房需求數(shù)量越來越龐大，因為需求的不斷增長，從而導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。根據(jù)“十一五”規(guī)劃中提到的要求，到2050年，我國的城鎮(zhèn)化水平要達到中等發(fā)達國家平均水平，這就意味著在接下來的40年里，每年會有大約1400萬人口由農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市，因此，城鎮(zhèn)化進程的迅速加快會造成城市房地產(chǎn)市場需求總量的增加，從而使得房地產(chǎn)市場價格不斷上漲。隨著城鎮(zhèn)化進程的快速發(fā)展，原城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高，這體現(xiàn)在住房上便是城鎮(zhèn)居民人均建筑面積量的增加。1980年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為7.2平方米， 2000年城鎮(zhèn)人均建筑面積為20.3平方米，2010年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積31.6平方米，對于建筑面積需求量的增加也會加快房地產(chǎn)價格的上漲。

2.城鎮(zhèn)化進程中城市結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化影響房地產(chǎn)價格變化。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)建筑的建設(shè)質(zhì)量有明顯提高，城市規(guī)劃布局更加合理，城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)不斷優(yōu)化。新城區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造，城市環(huán)境質(zhì)量提高、各種配套設(shè)施、交通便捷度以及各種管線設(shè)施的合理路由，使得城鎮(zhèn)人民的生活水平不斷提高。對于城市的合理規(guī)劃，使得空間結(jié)構(gòu)形態(tài)有更好的利用，從更根本上、激發(fā)消費者對房地產(chǎn)的需求的增加，需求增加了房地產(chǎn)價格自然而然得到提升，這成為房地產(chǎn)價格上升的又一原因。

3.城鎮(zhèn)化進程中建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模的擴大影響土地價格。城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中會伴隨許多大型社區(qū)的建設(shè)，隨之而來的是大量基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，這導致大量土地資源被占用。一方面，在城鎮(zhèn)中可供建設(shè)土地資源的總量是很有限的，大量的基礎(chǔ)設(shè)施用地需求導致土地供不應求，從而使得土地價格的上漲，進而增進了開發(fā)商的成本，使得銷售價格升高；而另一方面，我國的城市建設(shè)呈現(xiàn)由內(nèi)向外擴張的模式，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中占用大量城鎮(zhèn)邊緣的耕地，使一部分農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，這種擴張模式在一定程度上增加了城市建設(shè)土地供給量，對由土地價格上漲引起的房地產(chǎn)價格上升有一定的反向抑制作用。但總體來說，建設(shè)用地量的增加導致土地價格的增長，使得房地產(chǎn)價格上漲。

（二）房地產(chǎn)價格變動對城鎮(zhèn)化的影響

1.積極促進作用。第一，由于商品房價格上升會刺激對于房屋開發(fā)面積的增加，有利于形成大型的、具有完善配套設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施的居住區(qū)，提高城鎮(zhèn)原有居民生活環(huán)境，居住環(huán)境的不斷改善又會增加城鎮(zhèn)對農(nóng)村人口的吸引力，吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移，從而推動城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。第二，建筑業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本身就需要大量的建筑工人，再者，房地產(chǎn)建設(shè)拉動了建筑材料行業(yè)和建筑市場的快速發(fā)展，擴大了市場銷售需求，鼓勵了百姓的消費，同時大力促進了運輸業(yè)、勞務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而由房地產(chǎn)業(yè)衍生帶動的眾多行業(yè)也都需要大量勞動力工人，這些工人以農(nóng)民工為主，進而解決了許多從農(nóng)村進城民工的就業(yè)問題，這促使更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動，從而從根本上加快城鎮(zhèn)化進程。

2.反向抑制作用。房地產(chǎn)價格的增長速度，房價增長的幅度遠遠超過了城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入的增長幅度，忽略了大眾的實際購買力，嚴重影響人們現(xiàn)有的生活水平，原有的城鎮(zhèn)居民在高房價面前生活環(huán)境和質(zhì)量無法得到提高，而農(nóng)村居民更沒有足夠的經(jīng)濟能力來城市買房，導致了城鎮(zhèn)化速率的減緩。另外，商品房銷售價格的不斷上漲，會導致出租房租金的上升。由商品房價格上漲產(chǎn)生的一系列問題又成為阻礙農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動的一個門檻，從而對城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生了反向抑制作用。

二、天津房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析

（一）指標選取及數(shù)據(jù)說明

本文擬采用多元線性回歸來研究天津市城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格的關(guān)系，重點研究城鎮(zhèn)化對商品房價格的影響，選取指標包括：商品住宅銷售價格Y、城鎮(zhèn)化水平X1、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額X3、商品住宅新開工面積X4、金融機構(gòu)貸款利率X6、貸款額X7。

以上指標選擇天津市2001-2010年共10年作為研究對象，所有數(shù)據(jù)均來源于天津市歷年統(tǒng)計年鑒。

（二）數(shù)據(jù)分析

直接對各變量進行線性回歸后，估計結(jié)果為：

Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2

+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7

（1.282） （-1.7925） （1.9773） （0.0489） （-0.2335） （1.0187） （1.4865）

R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154

從以上結(jié)果可以看出，雖然相關(guān)性較高，F(xiàn)檢驗也通過，但是各變量的t檢驗皆不通過，而且符號的經(jīng)濟意義也不合理。

對自變量進行簡單的相關(guān)系數(shù)檢驗，結(jié)果如下：

可以看出，各自變量之間相關(guān)性均很高，其中x2和x3的相關(guān)系數(shù)為0.9997，大于估計方程的可決系數(shù)0.9942，根據(jù)KLEIN原則，各變量存在較嚴重的多重共線性。

本文按照逐步回歸法進行估計，最后估計的方程為：

Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7

（2.5869） （2.5910）

R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255

此結(jié)果可以說明，城鎮(zhèn)化率和商品房價格確實存在正相關(guān)關(guān)系，而且當城鎮(zhèn)化率每提高1%，商品住宅價格將提高1109.631元。

三、結(jié)論和政策建議

（一）結(jié)論

通過上述研究表明我國城鎮(zhèn)化進程和商品住宅價格之間有著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即住宅房地產(chǎn)的價格會隨著城鎮(zhèn)化的進程而不斷提高，反映了相關(guān)變量之間的信息傳導機制。雖然房地產(chǎn)價格的上漲在短期內(nèi)會對城鎮(zhèn)化進程有一定的方向抑制作用，但抑制的作用并不明顯，城鎮(zhèn)可支配收入的增加、城鎮(zhèn)生活質(zhì)量的提高以及各種配套設(shè)施的完善對于務農(nóng)人員的吸引力還是會超過房價上漲對于農(nóng)村進城人員的抑制作用。

另外，房地產(chǎn)業(yè)的貸款也是影響價格的重要因素之一

（二）促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展的政策建議

1.調(diào)控好城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展速度，不要把城鎮(zhèn)化當作經(jīng)濟發(fā)展的唯一方式，同時政府也要充分重視城鎮(zhèn)化對房價的影響程度，合理調(diào)整城鎮(zhèn)化速度，促進房地產(chǎn)價格的合理變化，提高居民生活質(zhì)量。

2.采取行政手段與經(jīng)濟手段以及宏觀調(diào)控并用的策略。對于房價的調(diào)控要從貨幣政策、財政政策、土地政策等多方面進行。

3.提高土地集約利用水平。在我國快速城鎮(zhèn)化的背景下，許多土地處于空閑擱置階段，雖然有規(guī)定土地的閑置，但閑置認定的標準相對模糊，執(zhí)行也不盡嚴格，未來亟需提高土地的集約水平。

參考文獻：

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2.王國軍，劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應研究[J].經(jīng)濟研究，2004（8）.

3.王立平，肖翔.我國FDI區(qū)位分布條件因素的區(qū)域差異分析——基于EBA模型的實證研究[J].經(jīng)濟地理，2010（1）.

第6篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

關(guān)鍵詞：感知風險;外推預期;羊群效應;正反饋交易

1感知風險概論

1960年，鮑爾(Bauer)將“感知風險”這一概念引人到營銷學。鮑爾將感知風險定義為:由消費者的行為產(chǎn)生的、而他自己不能明確預期的后果。嚴格地說，風險和不確定性并不完全相同。風險是指事前可以知道所有可能的結(jié)果，以及每種后果的概率。不確定性是指事前不知道可能結(jié)果，或者雖知道可能結(jié)果但不知道每種結(jié)果出現(xiàn)的概率。但在實際中，兩者很難區(qū)分，風險問題的概率往往不能準確確定，不確定性問題也可以估計一個概率，因此對風險和不確定性這兩個概念在這里不加區(qū)別。

2房地產(chǎn)市場消費者感知風險與價格關(guān)系研究以大連為例

大連地處遼東半島最南端，四季分明氣候宜人，是工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市，素有“北方香港”的美譽。由于大連市區(qū)面積狹小，可開發(fā)用地在逐年減少。所以，土地獲取的成本逐年提高，再加上建材價格的上漲等因素的影響，房價繼續(xù)快速上漲已成為必然趨勢。近年來大連的房價隨全國房價高漲而一路飆升，幾度成為全國房價漲幅榜榜首，以2006年2月為例，價格指數(shù)同比上漲15.1%。

高屹的房價已經(jīng)遠遠超出了大連市民的承受能力，但是令人不解的是市民的購房熱情空前高漲。究其原因，除真實住房消費需求外，人們對“房地產(chǎn)價格只升不降”的預期，會導致盲目投資和過度的投機行為，從而推動價格的上揚。這意味著房價不僅受供求關(guān)系的影響，有時人們的心理預期也會對價格的上漲產(chǎn)生影響。

這種心理預期的產(chǎn)生是由于房地產(chǎn)的投資量大、施工期長的特點，難免會出現(xiàn)短期供給的剛性，使供給滯后于需求的。在經(jīng)濟高速發(fā)展期，供給滯后意味著需求難以得到滿足，導致價格和租金上漲。國家?guī)状魏暧^調(diào)控的都加大了建筑用土地的審批監(jiān)管力度，勢必使消費者在土地存量有限和房地產(chǎn)供給剛性的基礎(chǔ)上，派生出未來房地產(chǎn)市場供不應求的推測，從而提高對未來價格的預期，“房價勢必會漲”成為社會上相當一部分消費者的共識。

另一方面，房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點，決定了房地產(chǎn)市場短期供給的無彈性。由此可以認為，供給條件的改變不可能是價格預期形成的主要決定因素，對未來需求的變化才是價格預期形成的主要決定因素。由于房地產(chǎn)市場存在著大量的正反饋交易，即投資者根據(jù)資產(chǎn)過去價格的趨勢而不是其實際價格進行交易。因此，我們可以認為正反饋交易決定了房地產(chǎn)市場未來需求的變化。

從價值形態(tài)上看房地產(chǎn)可分為房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格。由于房產(chǎn)所使用的建筑材料和勞動具有同質(zhì)性，而地產(chǎn)所在的區(qū)位各不相同，具有異質(zhì)性特征，使得房地產(chǎn)價格的變化受土地價格的影響很大。土地作為一種稀缺資源，價格會隨著周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟的發(fā)展不斷上漲。因此，對其價格上漲的預期，是消費者判斷房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高極為重要的依據(jù)。在買漲不買跌的心理作用下，投資者的投資風險感覺降低而投資欲望高漲，消費者的感知風險上升心理壓力提高。

我們同時注意到，房地產(chǎn)市場的投資者普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效應”等心理現(xiàn)象，通俗地說就是追漲殺跌。所謂“羊群效應”是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理。市場參與者之間的相互模仿是導致市場整體供需劇烈波動的內(nèi)在原因。當個體無法理解經(jīng)濟的運行狀況時，他們往往會追隨其他人，形成羊群行為，令房地產(chǎn)市場不斷產(chǎn)生泡沫和非理性投機。

房地產(chǎn)市場普遍存在一種現(xiàn)象：消費者基本上是以外推預期判斷價格走勢，即價格預期的形成不僅與過去價格有關(guān)，而且受過去價格變動趨勢的影響很大。這是一種非理性預期，它極大地增加了消費者的可感知風險，是導致住宅價格上升的一個不可忽視的因素。

感知風險對價格的推動作用原理通常是：消費者看到房價一路走高，對房地產(chǎn)未來價格預期看漲，從而使其感知風險加劇，“價格還會再漲”“現(xiàn)在不買將來更買不起了”。消費者的感知風險又會使消費者對于有關(guān)房價上升的消息特別敏感，出現(xiàn)消息篩選即選擇性注意。不斷傳來的房價上漲的消息使消費者感知風險不斷加劇，直至達到消費者的承受極限。于是，出現(xiàn)了消費者為了消除感知風險而產(chǎn)生購買意圖，甚至采取購買行為。無論是購買意愿還是購買行為，都會對市場造成影響并加劇了市場上短期內(nèi)的供需矛盾，推動市場價格進一步上升。消費著對于市場的過度關(guān)注和市場上供需矛盾的加劇，是價格上升的直接原因。但是，價格上漲反過來又被認為證明了前期部分消費者關(guān)于價格上漲的預期是正確的，這加劇了沒有采取購買行為消費者的恐慌。于是，形成了“價格預期上漲——感知風險加劇——刺激其產(chǎn)生購買意圖——形成有效市場需求——加劇供需矛盾——拉動價格進一步上升——驗證前期輿論——感知風險進一步加劇”的怪圈。

同時，隨著價格上升，消費者對于價格的敏感度下降，前期認為不可接受的高價漸漸被消費者接受。一旦價格稍有回落，消費者會因為覺得價格便宜而刺激其形成購買欲望甚至形成購買行為，短期內(nèi)供需失衡必將拉動價格回升。于是，“價格不會降”的預期被再次證實，這就產(chǎn)生了房地產(chǎn)的需求剛性。

而虛假需求推動價格走高并沒有就此結(jié)束，一旦有人從房地產(chǎn)投機中獲利，受大眾傳媒的影響，就會有更多的人跟進。從眾行為會導致的集體的歇斯底里必然會偏離理的軌道。從而，非理性預期和從眾行為所形成“虛假需求”會導致價格與基礎(chǔ)價值的嚴重的背離。

3研究貢獻與局限

（1）貢獻。①進一步豐富了國內(nèi)消費者行為理論的實證研究，并填補了目前國內(nèi)對消費者購房感知風險研究的空自；②從多角度闡述了感知風險和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，有助于營銷人員更好地從消費者視角出發(fā)，更有針對性地制定營銷策略。

（2）局限。①本研究只對房地產(chǎn)市場感知風險與價格的關(guān)系進行了定性分析，缺乏量表和具體數(shù)據(jù)的支持；②沒有形成一個感知風險與價格的動態(tài)模型。

參考文獻

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［3］?@高海霞.感知風險在消費者購買決策中的應用研究［J］.商業(yè)研究,2004,(1).

［4］?@王德勝.消費者減少風險理論在市場營銷中的應用［J］.商業(yè)研究,2001,(10).

第7篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投機 虛擬經(jīng)濟

一、房地產(chǎn)投機與虛擬經(jīng)濟特征概述

1.房地產(chǎn)投機概述

房地產(chǎn)投機是指投資者以房地產(chǎn)為對象，通過買賣、租賃等手段，以期在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價格的變化或房地產(chǎn)的交易而牟取暴利的行為。

目前，我國住房消費還屬于奢侈消費。特別是對工薪階層的人們來說，一套住房要花上他們大半生的積蓄。住房價格依地區(qū)的不同而不同，特別是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，如北京、上海、廣州等城市房價均價甚至已經(jīng)達到每平方米過萬元。這就決定了房地產(chǎn)投機所需的資金是比較龐大的。由于房地產(chǎn)投機的出發(fā)點不是用于自身的住房消費，而是通過一定的合法手段如住房的轉(zhuǎn)售賺取差價進而獲得房地產(chǎn)(住房)收益(超額利潤)。因此，一般投機者持有房地產(chǎn)的期限會比較短。因為他們的目的僅僅是獲得房地產(chǎn)的收益，不是為了滿足自身的住房消費需要。所以他們通常在短期內(nèi)會選擇合適的時機，待價而沽，將手中持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手，使原有資金增值，為下一輪的投機積累資本。

2.虛擬經(jīng)濟的主要特征

所謂虛擬經(jīng)濟，是一種證券化資本的運動，是指資本以脫離實物形式的價值形態(tài)，以票據(jù)方式持有權(quán)益，按照特定的規(guī)律獨立運動以獲取價值增值所形成的經(jīng)濟活動。由于虛擬經(jīng)濟運動是以各種形式的金融產(chǎn)品為載體或介質(zhì)、以金融機構(gòu)為依托、以各類市場（包括貨幣市場、資本市場和外匯市場）為通道的，因此虛擬經(jīng)濟理論認為它是金融產(chǎn)品所有物的權(quán)益交易活動、各種金融市場及其制度、各種類型的金融機構(gòu)等構(gòu)成的。虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟相比有明顯不同的特征，如特殊的定價方式、高風險性與決策的非理性等等。

(1)特殊的定價方式――高虛擬性。虛擬經(jīng)濟的載體――股票、債券及其衍生物就其最基本的意義來說僅僅是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的契約，當這些契約被資本化即在證券二級市場買賣的時候，這些本來是契約關(guān)系的憑證就獲得了財富代表的性質(zhì)。它們毫無使用價值的本質(zhì)被掩蓋了，只有遇到金融危機或信用緊縮導致財富大幅度縮水的時候，人們才明顯感到它們的虛擬性質(zhì)。這種性質(zhì)造成了虛擬資產(chǎn)特殊的定價方式。

(2)高風險性與決策的非理性。影響虛擬資本價格的因素眾多，而這些因素毫無規(guī)律可循且無法預測。隨著金融創(chuàng)新的出現(xiàn)，虛擬經(jīng)濟的交易規(guī)模和交易品種不斷擴大，使虛擬經(jīng)濟的存在和發(fā)展變得更加復雜和難以駕馭，房地產(chǎn)預期因素也極其復雜，而一旦預期未能實現(xiàn)時，就將產(chǎn)生價格的非理性大幅波動，使其風險性增大。

二、基于投機行為的房地產(chǎn)虛擬特征分析

有人認為，構(gòu)成房地產(chǎn)的住宅樓、辦公樓等是看得見摸得著的，那么它們不應屬于“虛擬經(jīng)濟”范疇。他們認為，只有股票、債券等，才屬于虛擬經(jīng)濟。這種認識的錯誤在于，他們簡單地將“虛擬經(jīng)濟”與金融部門劃等號，似乎只有金融部門的活動才是虛擬經(jīng)濟活動。事實上，在現(xiàn)代經(jīng)濟中，房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品和資產(chǎn)，既是一種實物資產(chǎn)，同時也具有虛擬資產(chǎn)的特征。隨著投機行為數(shù)量增加，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一些特征，如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開發(fā)商開工量上升、市場交易量上升等。這些都表現(xiàn)出了在價格上漲時期的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一種明顯的虛擬經(jīng)濟特征。

1.在投機情況下，房地產(chǎn)價格越來越向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且發(fā)展速度不斷加快

有價證券、期貨、期權(quán)等虛擬資本是一種債權(quán)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的載體，它們的出現(xiàn)，可以使實物的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，并且在證券交易市場上給人們帶來高額的利潤。房地產(chǎn)的交易可以脫離實物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而表現(xiàn)為權(quán)屬證書的轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)權(quán)屬證書本身并沒有價值，但它依托房地產(chǎn)交易市場的循環(huán)運動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利，在滿足使用的同時，還具有獨特的投資價值，可以獲得財富的保值和增值，由于可以實現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離，所有者還可以通過對房屋的出租和經(jīng)營獲得收益。在房地產(chǎn)價格上漲過程中，特別是在泡沫發(fā)展過程中，越來越多的人會把房地產(chǎn)作為一種投資性資產(chǎn)看待。人們的購買行為是出于對未來價格上漲的預期，更多的投資者開始參與到房地產(chǎn)的購買中。這些房屋開始被空置下來，既不用來出租也不用來居住，只是等待在一個更高的價格時出售。在這種情況下，房地產(chǎn)市場的投機行為體現(xiàn)出了虛擬經(jīng)濟的一個最重要的表征，即價格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且發(fā)展速度不斷加快。投機行為成為一個普遍現(xiàn)象，并有多種的表現(xiàn)形式。投機行為存在的一個最基本的前提或基礎(chǔ)就是存在預期房地產(chǎn)價格向同一方向持續(xù)發(fā)展，并且變動速度高于信貸利率。從我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場來看，2003年～2007年初，市場表現(xiàn)出明顯的投機行為增多的特征，2000年～2OO2年上海房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升,并和均衡價格的發(fā)展基本一致。但在價格持續(xù)的上升中，人們開始預期價格會進一步上升。市場投機行為開始出現(xiàn)，價格迅速攀升?？梢哉J為2003年以后市場價格是由投機行為主導的。真正居住需求者產(chǎn)生了市場恐慌，惟恐價格進一步上升，把購房的時間提前；改善居住者同樣把購買行動提前，并在可能的情況下把舊房銷售的時間推遲；開發(fā)商則出現(xiàn)了虛假銷售現(xiàn)象；此時市場純投機者的數(shù)量也迅速增加。這樣市場的供需關(guān)系開始明顯不均衡,而市場價格在預期與投機行為的雙重作用下節(jié)節(jié)上升。

2.房地產(chǎn)投機中的羊群效應與正反饋交易現(xiàn)象

“羊群效應”是指由于受其他投資者采取某種投資策略的影響而采取相同的投資策略，因而發(fā)生極端反應的一種市場行為。一般說來，羊群效應是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理。

在不確定性與模糊性存在的環(huán)境中，人們通常表現(xiàn)出一些群體行為，如社會比較(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行為(herd behavior)等。社會比較理論認為在不存在客觀標準時，人們通常會將其決策同其他人的決策進行對比，然后決定取舍。投資者的從眾心理或群體行為常常弱化了信息和市場之間的聯(lián)系，從而影響資本品的價格。投資者具有從眾心理(羊群行為)在早期的經(jīng)濟理論就有論述。凱恩斯認為長期投資者不愿根據(jù)自己擁有的信息和觀點進行投資，其原因是怕被認為是輕率的和不符合常規(guī)的。羊群行為是一種模仿行為，常常是自發(fā)形成并表現(xiàn)為非理性的特征，它導致了意見和行動的傳染(contagion)。在羊群行為條件下，投機泡沫可以解釋為交易者之間互相傳染，從而使結(jié)算價格偏離基本價值，回報越高，投資者越愿意跟風，由于人們跟風不是對個人獲得信息所做出的反應，因而這種現(xiàn)象放大了價格的震蕩。

正反饋(positive feedback)交易理論是典型啟發(fā)的一種特殊情況，該理論認為，最初價格的上漲導致更高價格的上揚，或最初價格的下跌導致更低價格的下降，即通常所說的追漲殺跌。因為通過投資者需求的增加，最初價格上漲的結(jié)果又反饋到了更高的價格中，第二輪的價格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，因此，信息對資產(chǎn)價格的初始影響被放大。Shiller認為，投機泡沫的正反饋理論是指在市場價格巨幅上升時，它在投資者之間創(chuàng)造大量的成功神話，這些神話吸引潛在的投資者，他們天真地認為同樣的成功會降臨到他們頭上。反饋理論的一個普遍觀點是建立在適應性預期基礎(chǔ)上的，這種觀點認為發(fā)生反饋是由于過去的價格上漲產(chǎn)生了對價格進一步上漲的預期。反饋理論的另一種觀點認為，發(fā)生反饋是由于過去的價格上漲使投資者信心增加，通常認為這種反饋主要是對價格持續(xù)上漲模式的反應，而不是對價格突然上漲的反應。

房地產(chǎn)市場的虛擬特性決定了市場中存在羊群效應和正反饋效應。房地產(chǎn)具有區(qū)域性特征，供給很難在大范圍內(nèi)調(diào)劑，但是價格卻可以傳導。一個地區(qū)的價格攀升，另一個地區(qū)的投資者就會認為本地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升也是一種必然態(tài)勢。此外，房產(chǎn)總量有限，人們認定房地產(chǎn)是一種穩(wěn)妥的投資品，“有價有市”。房地產(chǎn)市場信息不完備，絕大部分投資者缺乏專業(yè)判斷，只能盲目跟風，房地產(chǎn)的火熱態(tài)勢也助推了羊群效應和正反饋效應，人們根據(jù)適應性預期預測房價的未來走勢，非理性的判斷導致缺乏理性的購買行為或投機行為。

3.買賣雙方信息的不對等是房地產(chǎn)投機所表現(xiàn)出來的另一個虛擬經(jīng)濟證據(jù)

在房地產(chǎn)市場中買者和賣者同時存在，交易者簽訂買賣合同的時間存在間隔，為房地產(chǎn)價格投機創(chuàng)造了機會。擁有房產(chǎn)的投資者預期房價很快將上升，他會以目前的市場價格購入一定量的房產(chǎn)，然后再將其原有的房產(chǎn)以上漲后的價格售出，從而獲得資產(chǎn)收益。在這期間如果判斷錯誤，他將蒙受損失。投資者之所以會采取這種投機方式，主要是因為他預期市場上擁有充足的需求。然而，在正反饋效應下投資者都采取這種投機方式，就會造成房地產(chǎn)市場上只存在買者，缺少賣者，從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種條件下追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格，最終形成房地產(chǎn)價格投機。

目前，我國沿海發(fā)達地區(qū)的居民收入普遍偏高，而內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟相對落后。這使得沿海發(fā)達地區(qū)的可支配收入明顯高于內(nèi)陸地區(qū)的居民。由于房地產(chǎn)價格受經(jīng)濟發(fā)展水平影響，具有明顯的區(qū)域性，內(nèi)陸地區(qū)的房價相對于沿海發(fā)達地區(qū)的房價偏低，這也給房地產(chǎn)投機者提供了有利的機會。比如，溫州炒房團的投機者往往一次性購買數(shù)套住房，有的甚至達到幾十套(以單元的形式購買)?？梢?，在經(jīng)濟承受力范圍內(nèi)，房地產(chǎn)投機者往往傾向于搶購多套房地產(chǎn)。如市場中的交易者對高檔房地產(chǎn)過分偏好，會打破市場供求均衡，使該檔次的房地產(chǎn)價格持續(xù)上升。由于高檔房地產(chǎn)一般都具有好的區(qū)位特征，地價會隨著人文環(huán)境和自然環(huán)境的變化逐漸上升。這些都將為購房者帶來資本繼續(xù)增值的樂觀預期，使交易者大量投資于高檔房地產(chǎn)，又會進一步推動房地產(chǎn)價格上漲，形成價格泡沫。高檔房地產(chǎn)價格上升又不是孤立的，它會帶動普通商品房價格的攀升，從而導致投機行為充斥于整個房地產(chǎn)市場。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)在我國目前雖然還是奢侈品，但它對于居民的安家置業(yè)來說又是必不可少的。因此，房地產(chǎn)投機市場是名副其實的“有價有市”的市場，這為高收益的房地產(chǎn)投機提供了可靠的來源；另一方面房地產(chǎn)投機的直接目的就是賺取超額利潤，以期獲得高收益的價差。這又為高收益的房地產(chǎn)投機提供了永續(xù)的內(nèi)在動力。兩種內(nèi)外因素的存在，使得高收益的房地產(chǎn)投機具有巨大的吸引力。

雖然，從經(jīng)濟學講適量的投機活動是必要的，如果沒有房地產(chǎn)的投機市場，所有的房子統(tǒng)統(tǒng)都在使用中，就會影響房地產(chǎn)市場的靈活性。房地產(chǎn)投機市場還能預示房地產(chǎn)價格的走向，引導資源更合理的配置。然而，過度投機是有害的，不僅浪費資源而且形成虛假的價格，誤導市場。在理想狀態(tài)下，投機市場由少數(shù)投機專家組成，他們有能力估計將來的價格走向。價格是由他們的引導作用決定的。但是市場上往往有許多普通人，為了投機賺錢，盲目地參與投機，結(jié)果價格不是由投機專家決定，而是由大規(guī)模的普通投機者形成。這時候的價格完全脫離供應和需求的關(guān)系，變成了大眾心理的指標。這種情況下，將進一步使房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化，從而進一步導致泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生。對此，目前許多專家、學者及政府管理部門都已經(jīng)深刻地體會到了這一危害，紛紛擺脫了實體經(jīng)濟的束縛，通過對虛擬經(jīng)濟的研究來尋找克服房地產(chǎn)投機的辦法。

參考文獻:

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第8篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國民經(jīng)濟；供求原理；對策

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-0000-01

一、前言

隨著改革開放進程的推進，中國的經(jīng)濟迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基本承載體和經(jīng)濟繁榮的基本支撐點，得到了快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品特殊的商品屬性及價格形成機制，整個市場的投機氛圍濃厚，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、房價上漲過快等現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)價格上漲的原因

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成績，但由于受高利潤的誘惑，一些地方政府對房地產(chǎn)高速增長目標過分追求，導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，形成了所謂的“房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟”。

（一）供需不平衡

房地產(chǎn)行業(yè)是較易出現(xiàn)價格泡沫的經(jīng)濟領(lǐng)域，這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特征決定的。房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地，而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的資源，其供給量難以隨需求的增加而增加。

（二）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響

城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產(chǎn)價格的重要指標。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于迅速增長中，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價格的上升。

（三）通貨膨脹的影響

根據(jù)近幾年國際上的部分國家和城市情況能看出，投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性。因此，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產(chǎn)生正面影響，通脹率越高，人們對房地產(chǎn)的投資就越多，房價上漲的也就越快。

以上引起房地產(chǎn)泡沫的原因表明，房地產(chǎn)市場的需求具有極大的不確定性，而供給較為穩(wěn)定，供給與需求在時間上易于錯位，可能同時出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾，總量矛盾容易導致價格大起大落，而結(jié)構(gòu)性矛盾則會引起房屋空置，這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

不斷上漲的房價和越演越烈的房地產(chǎn)泡沫將對中國的宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。房價不可能持續(xù)上升，泡沫也不可能越來越大，遲早有一天泡沫會破裂。

（一）抑制了居民的消費

房價上漲過快使得居民負擔過重的房貸，抑制了居民的消費。由于預期房價會繼續(xù)大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。

（二）貧富差距擴大

房價增長過快拉大了貧富差距，富人變得更富、窮人變得更窮。中國人的個人住房擁有率約為80%，大部分人通過購房使公有住房變成個人住房，還有許多窮人沒有自己的住房，窮人為了買房除了要背負房貸還要東拼西湊，這樣窮人會變得更窮。還有一些富人利用自己閑置的資金炒房使自己變得更富。這無疑會擴大貧富差距。

（三）威脅中國的宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定

泡沫破裂之后，受到?jīng)_擊的首先就是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。在房地產(chǎn)泡沫下，房地產(chǎn)投資既是宏觀經(jīng)濟增長的一個發(fā)動機，也是宏觀經(jīng)濟的晴雨表。通過資金鏈和對產(chǎn)品市場的影響，房地產(chǎn)價格的跌落將導致宏觀經(jīng)濟的“多米諾骨牌效應”，最終誘發(fā)宏觀經(jīng)濟衰退、通貨緊縮、投資驟減、需求下降、增長率降低等一系列嚴重后果。

四、緩解房價上漲的對策和建議

經(jīng)過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)泡沫形成的根本原因有兩個：一是土地的稀缺性和虛擬性。二是投機的從眾性。此外，相關(guān)數(shù)據(jù)的準確性和可靠性尚待提高，行業(yè)信息不夠健全、無法做到及時。為此，要防范與治理房地產(chǎn)泡沫，就要從根源入手，豐富投資選擇，規(guī)范土地制度，引導消費行為，健全房地產(chǎn)金融體系。同時，要增強市場是信息的流通，盡量避免群體性的非理。

（一）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系

房地產(chǎn)商品供求不平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是引發(fā)泡沫產(chǎn)生的催化劑。因此，要想規(guī)范房產(chǎn)市場秩序，關(guān)鍵要做到對產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，優(yōu)化升級。

（二）規(guī)范土地市場，加快

物腐蟲生，土地資源的稀缺性與價格的虛擬性是吹大房地產(chǎn)泡沫的重要原因。我國土地公有制這一特點，使得地方政府作為供應方在市場上占據(jù)了絕對壟斷地位。因此，要想抑制房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，就要加快土地制度改革速度，規(guī)范土地交易市場秩序，提高土地利用及管理效率。

（三）健全理性預警，引導理

由于房地產(chǎn)信息的不對稱，以及投資者的非理會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟局部過熱以及市場上泡沫問題的產(chǎn)生。可以想象，如果沒有充分、及時的數(shù)據(jù)與信息的支持，人們就很難正確判斷投資趨勢與風險程度，更無法做出理性的決策。

五、結(jié)語

目前中國迅速上漲起來的高房價和強勁泛起的房地產(chǎn)已成為社會最關(guān)注的熱點問題之一。房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產(chǎn)價格機制作用的必然結(jié)果，這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟學理論給予解釋?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫是市場機制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是，其結(jié)果又會導致社會福利損失，出現(xiàn)市場失靈。這些市場失靈現(xiàn)象的存在，都說明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預。但政府也是經(jīng)濟人，政府干預不是萬能的，政府失靈甚至比市場失靈還要可怕。因此，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場失靈又防范政府失靈，是有待進一步研究的課題。

參考文獻：

[1]崔新民.城市住宅價格的動力因素及其實證研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2005：36-37.

[2]沈悅.房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究[M].北京：中國水利水電出版社，知識產(chǎn)權(quán)出版社，2006，12.

第9篇：房地產(chǎn)價格策略分析范文

摘要：經(jīng)濟的運行具有周期性的特點，即繁榮與蕭條的交替，正視房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象，通過對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生影響的主要因素進行分析，吸取經(jīng)驗教訓，提出反周期策略，這不僅對我國房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義，而且有利于國民經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟；房地產(chǎn)；周期波動；政策

經(jīng)濟的周期波動是經(jīng)濟增長過程中伴隨的現(xiàn)象，這一客觀規(guī)律已被歷史發(fā)展進程所證明，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟也不可避免的遵循這一規(guī)律。“房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一種形式，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平圍繞趨勢增長線起伏的經(jīng)濟現(xiàn)象。在此過程中表現(xiàn)為擴張和收縮兩大階段和復蘇、繁榮、衰退、蕭條四大環(huán)節(jié)?！?/p>

1.城市房地產(chǎn)周期波動的原因分析

1.1 供需關(guān)系的變化

圖1房地產(chǎn)的供應與需求

1.1.1 市場供給的不足

在房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的期，人們對房屋的需求量不斷增加，房地產(chǎn)的價格也節(jié)節(jié)攀升。首先，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，對于各種建筑的需求量也越來越大。其次，群眾只能通過購買方式獲得房屋，開發(fā)商壟斷著房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)價格的制定的過程中占據(jù)主導地位。伴隨著人們的盲目從眾心理，社會各階層都開始計劃買房，這就進一步刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各種銀行以及投資機構(gòu)也對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心并對其投資，這就進一步拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

如圖1所示，在市場供求關(guān)系平衡的時候，房地產(chǎn)的供給量為Q0，對應的產(chǎn)品價格為P0。隨著對房屋需求的不斷增加，需求曲線由D變動到D1，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S移動到S1，則房地產(chǎn)價格可以保持不變。但是由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長的特點，其不能根據(jù)市場的變化作出迅速的改變，所以在供應量Q0與需求量D1的情況下，房地產(chǎn)價格保持較高的水平。

1.1.2 市場需求的下降

在房地產(chǎn)經(jīng)濟蕭條時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低潮期，人們對房屋的需求量不斷減少，房地產(chǎn)價格也跌入低谷。在房地產(chǎn)繁榮時期，房屋價格保持在較高水平，經(jīng)過一段時間發(fā)展，到達一個最高水平超過消費者所能接受的價位，消費者的欲望不斷減弱。在市場不景氣的時候，房地產(chǎn)商基于房地場開發(fā)周期長，投資成本大，而且金融機構(gòu)對未來收益的不樂觀的預測也導致投資數(shù)量的減少，而此時，消費者抱著觀望的態(tài)度，等待房地產(chǎn)價格的進一步下降。這就加速了房地產(chǎn)市場的衰退。

從圖1所示，在市場衰退時期，隨著對房屋需求的不斷減少，需求曲線由D1變動到D，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S1移動到S，則房地產(chǎn)價格可以保持不變，但是由于房地產(chǎn)在短期之內(nèi)缺乏彈性，所以實際供給曲線并沒有移動，供給水平仍保持在S1的水平上，這樣就導致了房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)價格由供應量Q0與D需求量曲線決定的P2價格上。

1.2 國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整

國家宏觀政策的方向與管制決定了房地產(chǎn)興衰的主要力量。在經(jīng)濟危機發(fā)生以后，中央在分析了當前國際情勢之后，準確地對經(jīng)濟走勢作出判斷，及時的調(diào)整發(fā)展策略，由從控制物價和通貨膨脹為主，迅速轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定經(jīng)濟和促進發(fā)展為主。國家采取寬松的貨幣政策和放寬具有抑制性購房的房地產(chǎn)信貸政策，包括下調(diào)利率，增加貨幣供應量來刺激消費者進行消費。為了“穩(wěn)定預期，保持景氣”，防止通貨膨脹，國家通過調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租賃住房等住房的供給，讓住房雙軌制落實到實處。通過出臺第二套房與第一套房不同的購買政策，抑制投資投機性需求，并且嚴格控制信貸風險，對開發(fā)貸款進行嚴格管理，以穩(wěn)定市場秩序，防止開發(fā)商囤地炒地。這些宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)的心衰起到重要的影響。

1.3 投資的波動

“投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)可能通過投資需求總量和結(jié)構(gòu)影響社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)，在長期內(nèi)可以通過所形成的供給總量結(jié)構(gòu)對社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規(guī)模要受到社會需求總量的約束?！痹诮?jīng)濟繁榮時期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注這個行業(yè)并且開始投資。各個銀行與投資機構(gòu)也對這一行業(yè)的前景有美好的預期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡發(fā)展造成大量的資本投入所產(chǎn)生的供給量遠遠超出了需求量，從而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)入蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨平緩，投資又開始抬頭，從而啟動了新一輪的經(jīng)濟增長。因而，我們可以看出投資波動對房地產(chǎn)的經(jīng)濟的波動具有重要的影響。

2.城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的對策研究

2.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系

“推動房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，重點調(diào)節(jié)以住宅為主的供求關(guān)系，確保房地產(chǎn)商品供給總量與結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)商品的有效需求與結(jié)構(gòu)實現(xiàn)動態(tài)平衡；在產(chǎn)業(yè)外部，重點注意房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的良性互動?！惫┣箨P(guān)系的調(diào)整應該以市場為準繩，只有這樣，才能最大限度的實現(xiàn)供給與需求的平衡。

2.2 建立科學的房地產(chǎn)檢測預警系統(tǒng)

2.2.1 及時預測報告房地產(chǎn)運行的波動趨勢

由于房地產(chǎn)市場信息的不對稱，房地產(chǎn)市場無法對經(jīng)濟市場的變化作出迅速的調(diào)整。通過及時報告房地產(chǎn)運行的趨勢，可以實現(xiàn)信息的溝通，房地產(chǎn)開發(fā)者對靈活、多變的市場狀況作出相應的調(diào)整。通過預測未來房地產(chǎn)運行趨勢，有利于減緩在房地產(chǎn)周期波動中產(chǎn)生的損失，并對周期的波動做好充足的準備。

2.2.2 房地產(chǎn)政策、行情的公開化

房屋居住問題關(guān)系著社會中的每個成員。將房地產(chǎn)的政策、行情公開化，透明化，這不僅是保障居民了解房地產(chǎn)市場信息，作出正確決策的有效途徑，也能夠讓房地產(chǎn)投資者更好的了解信息，迅速對市場作出回應。在各個地區(qū)，政府應因地制宜的將本地區(qū)的房地產(chǎn)信息公開化、透明化。工作人員對文化程度較低的人員進行政策的解釋，政府建立專門的咨詢電話，建立專門的網(wǎng)站，以便居民對政策及房地產(chǎn)項目的情況進行了解。實現(xiàn)民眾更好，更快，更準確的了解到房屋的相關(guān)信息，并對房地產(chǎn)項目進行有效的監(jiān)督。

2.3 完善房地產(chǎn)融資渠道

現(xiàn)今房地產(chǎn)融資方式的單一性，不利于形成公平的投資環(huán)境。因此，需要不斷完善融資渠道，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金；推進商業(yè)性銀行股份改革，政府從銀行的營運中抽身出來；適度的引入外資方式，達到鯰魚效益；避免地方保護主義或者過分優(yōu)惠外來資本，以此確保公平的資本環(huán)境。

2.4 調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

建立科學、合理的住房體系。我國臺灣學者張金鑒教授提出政府的六大職能之一便是服務職能。政府服務是典型的公共服務，通過收取國民的稅賦，用之于國民的福祉。調(diào)整好房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，首先政府應將“經(jīng)濟租用房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房”提升到公共物品的認識高度，盡可能的為辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接從市場中購買，中等收入家庭購買經(jīng)濟適用房。現(xiàn)階段，國家應大力加強經(jīng)濟適用房的建筑面積以緩解經(jīng)濟適用房供需緊張的矛盾同時抑制房地產(chǎn)的過分需求而避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

要防止房地產(chǎn)的周期波動，在深入把握我國的基本國情、房地產(chǎn)政策，把握我國房地產(chǎn)周期波動的客觀規(guī)律和形成機制的同時，注意供求關(guān)系的協(xié)調(diào)，構(gòu)建穩(wěn)定增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制與經(jīng)濟發(fā)展模式，并利用房地產(chǎn)周期波動的契機，促進行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。（作者單位：南京理工大學公共事務學院）

參考文獻：

[1]李思思.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動與對策研究[J].江西財經(jīng)大學.2003，4