房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本核算；成本組成；會(huì)計(jì)處理

通常來(lái)講，一個(gè)企業(yè)在完成一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，都需要對(duì)這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所要涉及到的所有成本開(kāi)支進(jìn)行核算，并通過(guò)會(huì)計(jì)手段進(jìn)行利潤(rùn)分析，以確定該經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的利潤(rùn)空間，從而制定合理的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，同樣需要在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行詳細(xì)核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，由于項(xiàng)目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)必須要格外注意一些必要的問(wèn)題。現(xiàn)筆者就以自身工作體會(huì)來(lái)對(duì)這幾點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要研究探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成問(wèn)題

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要是由哪些方面來(lái)組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來(lái)講，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其成本的開(kāi)支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用

這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會(huì)占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來(lái)城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開(kāi)銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤(rùn)空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開(kāi)發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過(guò)一定的方法進(jìn)行換算，來(lái)得出未來(lái)房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤(rùn)空間。

2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出

主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3.管理費(fèi)用和籌資成本

管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對(duì)于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算問(wèn)題

1.成本歸集對(duì)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問(wèn)題

對(duì)成片開(kāi)發(fā)土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來(lái)進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本通常只適用于成片土地開(kāi)發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來(lái)講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問(wèn)題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理

一般來(lái)講，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對(duì)象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開(kāi)發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.項(xiàng)目的竣工決算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成和項(xiàng)目決算?？梢酝ㄟ^(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部分：

1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問(wèn)題。

1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣．首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)成本；輔助核算；費(fèi)用分?jǐn)?；核算系統(tǒng)；方案深化

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的分析

1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷得到發(fā)展，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模形勢(shì)不斷得到深化。其辦公樓的租售價(jià)格及其商品房等的銷售價(jià)格都是日益提升的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)的整體成本問(wèn)題是非常重視的。作為一個(gè)合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人員，具備良好的職業(yè)素質(zhì)、工作能力是很重要的，這樣就有利于通過(guò)相關(guān)環(huán)節(jié)的深化應(yīng)用，進(jìn)行其房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算，促進(jìn)其整體房地產(chǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)的完善，實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)的綜合管理系統(tǒng)的健全，以滿足實(shí)際工作的需要，通過(guò)對(duì)其內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證其企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的健全促進(jìn)其房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

在進(jìn)行房地產(chǎn)的成本核算過(guò)程中，我們要進(jìn)行相關(guān)環(huán)節(jié)的深入應(yīng)用，我們必須要明確房地產(chǎn)的成本核算控制，與一般行業(yè)的成本核算模式存在差異，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，我們必須要根據(jù)其成本核算系統(tǒng)的內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)，展開(kāi)分析。與傳統(tǒng)的非房地產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算模式更加具備復(fù)雜性的特點(diǎn)，它主要分為兩種運(yùn)用形式，分別是發(fā)包形式及其自營(yíng)形式。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，我們要進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙環(huán)節(jié)的應(yīng)用，在建設(shè)過(guò)程中，我們要進(jìn)行相關(guān)施工方法及其施工組織的應(yīng)用其，確保其施工成本核算環(huán)節(jié)的穩(wěn)定發(fā)展。在此過(guò)程中，我們要進(jìn)行其定單成本法的應(yīng)用，確保其生產(chǎn)費(fèi)用環(huán)節(jié)等的規(guī)范，促進(jìn)其下序環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運(yùn)行。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較統(tǒng)一性的工程，它不僅僅是一種產(chǎn)品的概念，更是一種一體化銷售觀念的應(yīng)用。在實(shí)際房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作中，由于其存在完工的房地產(chǎn)及其正在建設(shè)的房地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)成本是針對(duì)于房地產(chǎn)整體運(yùn)作環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)的間接費(fèi)用環(huán)節(jié)的分?jǐn)偰Ｊ绞潜容^獨(dú)特的，所謂的間接費(fèi)用指的是企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品及其相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)的提供而產(chǎn)生的一系列的費(fèi)用。傳統(tǒng)的非、房地產(chǎn)類企業(yè)，其把間接費(fèi)用歸結(jié)為制造費(fèi)用環(huán)節(jié)里面，在一定時(shí)間內(nèi)按照相關(guān)規(guī)范方法進(jìn)行分配。其分配方法的應(yīng)用通過(guò)是對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的相關(guān)細(xì)節(jié)的應(yīng)用，保證其產(chǎn)品質(zhì)量的提升。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，其間接費(fèi)用環(huán)節(jié)是屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用環(huán)節(jié)的，其分配標(biāo)準(zhǔn)也是不同的。需要我們根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)作情況，進(jìn)行相關(guān)措施的應(yīng)用，保證其房地產(chǎn)內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全，以滿足實(shí)際工作環(huán)節(jié)的需要。劃清收益性支出與資本性支出是正確計(jì)算產(chǎn)品成本的重要界限。按現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，應(yīng)予資本化的借款范圍為專門借入的款項(xiàng)，不包括流動(dòng)資金借款等。按照這個(gè)規(guī)定，制造業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品成本中不含資本化利息費(fèi)用，而利息是在當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用利息，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入產(chǎn)品成本中，如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，計(jì)入當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用。企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的某些費(fèi)用不一定當(dāng)時(shí)就要支付，但按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，屬于當(dāng)期的費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期。

3.傳統(tǒng)企業(yè)在產(chǎn)品成本的核算環(huán)節(jié)中，將其直接材料成本、人工成本及其管理費(fèi)用、間接費(fèi)用等進(jìn)行相關(guān)環(huán)節(jié)的應(yīng)用。通過(guò)對(duì)其整體環(huán)節(jié)的應(yīng)用，進(jìn)行其標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傞g接費(fèi)用環(huán)節(jié)的規(guī)劃，確保其相關(guān)產(chǎn)品成本的有效計(jì)算。在產(chǎn)品的銷售過(guò)程中，通過(guò)對(duì)其結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品成本環(huán)節(jié)的規(guī)范，確保其成本核算系統(tǒng)的健全。確保房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化。在其成本的運(yùn)作管理過(guò)程中，除了要進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)偼?，還要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目成本環(huán)節(jié)的規(guī)范。然而在實(shí)際工作過(guò)程中，由于相關(guān)因素的影響，企業(yè)的相關(guān)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本具備一定的不確定性，這就難免導(dǎo)致了房地產(chǎn)施工工程的綜合效益的穩(wěn)定提升。在其運(yùn)作過(guò)程中，政府機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)政策的變化對(duì)其也是影響巨大的。比如其項(xiàng)目的動(dòng)遷，其發(fā)生一定的工程成本，在其動(dòng)遷環(huán)節(jié)中，如果出現(xiàn)了一些意外情況，政府會(huì)進(jìn)行動(dòng)遷費(fèi)用環(huán)節(jié)的控制。還有在對(duì)外景觀要求在項(xiàng)目完成后，政府為了統(tǒng)一規(guī)劃而要求開(kāi)發(fā)商增減某些景觀，也會(huì)相應(yīng)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。項(xiàng)目完工后預(yù)算和決算之間的差異，加上項(xiàng)目決算時(shí)間較長(zhǎng)，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)往往很難判斷差異數(shù)?？紤]到上述兩種情況影響成本的金額較大，一般通過(guò)預(yù)提費(fèi)用來(lái)處理，并在預(yù)提費(fèi)用中設(shè)置一個(gè)“不可預(yù)計(jì)費(fèi)”用來(lái)列置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中會(huì)發(fā)生一些其他不確定因素對(duì)成本的影響，如車庫(kù)、小區(qū)會(huì)所、人防工程的地下室等是單獨(dú)出售，還是和商品住宅或辦公樓一同出售，或者無(wú)償轉(zhuǎn)交給小區(qū)物業(yè)；多結(jié)構(gòu)、多品種的項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，土地成本的分?jǐn)偸前唇ㄖ娣e、占地面積還是工程概算面積來(lái)計(jì)算等都會(huì)對(duì)每個(gè)成本對(duì)象所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本影響較大。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特征及其相關(guān)要求的分析

為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益的提升，我們要進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算特征的深入了解，以促進(jìn)其房地產(chǎn)內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算模式相對(duì)于其他的企業(yè)具備一定的獨(dú)特性。由于其房地產(chǎn)本身工作性質(zhì)的影響，其房地產(chǎn)施工的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，需要的施工周期是比較短的，其企業(yè)運(yùn)作的重要關(guān)鍵是其成本核算模糊。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)管理過(guò)程中，其通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本科目?jī)?nèi)容的核算，促進(jìn)其核算開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)控制。通過(guò)對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)軟件、職能的應(yīng)用，確保其房地產(chǎn)成本管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)其成本系統(tǒng)的有效健全，推動(dòng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的有效控制。適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?？偛控?cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)的深化，我們要明確成本核算對(duì)象及其相關(guān)的成本項(xiàng)目環(huán)節(jié)。在其開(kāi)發(fā)成本的管理過(guò)程中，我們要進(jìn)行相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本核算對(duì)象的核算，保證期輔助核算環(huán)節(jié)的優(yōu)化。在此過(guò)程中，我們要進(jìn)行商品房項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)置的規(guī)范應(yīng)用，促進(jìn)其相關(guān)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目的單獨(dú)設(shè)置，確保其開(kāi)發(fā)成本核算管理系統(tǒng)的健全，滿足實(shí)際工作的需要。應(yīng)計(jì)入所規(guī)定的成本費(fèi)用明細(xì)科目；應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的輔助核算。開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目成本管理臺(tái)賬，以完整反映成本的發(fā)生過(guò)程?，F(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)先計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目，然后再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目。企業(yè)應(yīng)采用合理的方法核算配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工而相應(yīng)的配套設(shè)施尚未完工的，建議各企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，預(yù)先提取相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)，以較為準(zhǔn)確地反映成本。

三、關(guān)于其核算內(nèi)容的深入分析

1.為了促進(jìn)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，我們要進(jìn)行其企業(yè)成本核算內(nèi)容的分析。在其土地征用過(guò)程中，由于其相關(guān)開(kāi)發(fā)成本的應(yīng)用，導(dǎo)致了其科目核算系統(tǒng)的不健全的，為了保證這一環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運(yùn)行，我們要進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的核算模式深化。同對(duì)其相關(guān)環(huán)節(jié)的土地成本展開(kāi)分析，促進(jìn)其單獨(dú)項(xiàng)目主體對(duì)象的深化，通過(guò)對(duì)其項(xiàng)目主體內(nèi)容的深化，確保其虛擬開(kāi)發(fā)主體的實(shí)現(xiàn)。在此過(guò)程中，我們要進(jìn)行企業(yè)施工過(guò)程中的準(zhǔn)備工作，確保其設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、測(cè)量環(huán)節(jié)及其規(guī)范方案環(huán)節(jié)的優(yōu)化。確保其整體工程質(zhì)量效率的提升，以滿足工程的需要。在此過(guò)程中，我們也要對(duì)地質(zhì)勘測(cè)工作、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、測(cè)量環(huán)節(jié)等的的優(yōu)化，確保其工程的整體運(yùn)行質(zhì)量效率的提升，保證其內(nèi)部成本環(huán)節(jié)的有效控制。因土地征用和拆遷所支付的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓款、有關(guān)稅金和補(bǔ)償費(fèi)用等在“開(kāi)發(fā)成本——土地使用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目核算。對(duì)于整塊取地、分項(xiàng)分期開(kāi)發(fā)的土地，在尚未確定總體規(guī)劃之前土地成本先按照單獨(dú)項(xiàng)目主體，設(shè)立虛擬開(kāi)發(fā)主體，歸集核算土地成本、前期整體規(guī)劃、測(cè)量、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等支出進(jìn)行核算，設(shè)立“**地塊”之類的輔助項(xiàng)；在確定總體規(guī)劃時(shí)再按照各分期的土地面積占總土地面積的比例分?jǐn)倸w集的土地成本，按照各分期的建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)倸w集的前期費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)，甲供材料、工程款、監(jiān)理費(fèi)等的支付，不管哪種形式均要通過(guò)“應(yīng)付賬款”科目。

為了保證房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中的綜合效益的提升，我們要進(jìn)行其建筑單體室之外的配套工程成本的互動(dòng)。通過(guò)對(duì)其小區(qū)相關(guān)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，促進(jìn)其工程的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本環(huán)節(jié)的深化發(fā)展。促進(jìn)其相關(guān)物業(yè)設(shè)置、居民會(huì)等環(huán)節(jié)的應(yīng)用，確保其工程的整體成本環(huán)節(jié)的有效控制。為此我們要進(jìn)行相關(guān)公共配套的應(yīng)用，確保其公共配套環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化，以保證城市相關(guān)方案規(guī)范的有效要求，確保其公共配套設(shè)置的健全，促進(jìn)其相關(guān)環(huán)節(jié)的配套設(shè)置環(huán)節(jié)的優(yōu)化。在實(shí)際工程作業(yè)過(guò)程中，對(duì)于出現(xiàn)的一系列的配套設(shè)施的健全， 我們要先進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本的有效核算，實(shí)現(xiàn)其工程整體運(yùn)作質(zhì)量的提升。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，住宅小區(qū)圍墻內(nèi)的支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目，住宅小區(qū)圍墻外的支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)”科目，并均按某具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目輔助核算；對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——公共配套設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，歸集完成后再按具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目再進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2.為了滿足實(shí)際房地產(chǎn)工程的發(fā)展需要，我們要進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)，促進(jìn)其管理的不切當(dāng)行為的改善。通過(guò)對(duì)其相關(guān)輔助信息的深化應(yīng)用，保證其核算模式的健全，從而有利于科目核算配套設(shè)施系統(tǒng)的健全，促進(jìn)其各個(gè)環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)成本的有效控制，確保其配套設(shè)施系統(tǒng)的有效協(xié)調(diào)，以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在國(guó)家的房地產(chǎn)工作過(guò)程中，我們也要進(jìn)行施工成本環(huán)節(jié)的有效設(shè)置，確保其開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)及其供給配套設(shè)施的完善。滿足工程的需要。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。為什么要設(shè)置明細(xì)科目中的明細(xì)呢？因?yàn)橐粋€(gè)大的公共配套項(xiàng)目，它雖是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中的一個(gè)配套，但這個(gè)配套本身很大，較為復(fù)雜，涉及的內(nèi)容很多，本身也成為一個(gè)較大的項(xiàng)目，所以需要相當(dāng)多的明細(xì)科目來(lái)核算，以符合核算及管理上的需要。

在實(shí)際房地產(chǎn)工作的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的運(yùn)作過(guò)程中，由于工程相關(guān)因素的因素，導(dǎo)致了其開(kāi)發(fā)成本的管理環(huán)節(jié)的缺乏，為了保證開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目的有效應(yīng)用，我們要進(jìn)行相關(guān)施工管理體系的健全，確保其開(kāi)發(fā)間接費(fèi)系統(tǒng)的健全，確保其環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運(yùn)行?？蓪?duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目采用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目輔助核算。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行。

四、成本核算管理模式的深化應(yīng)用

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算模式的深化，我們要進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)程序的應(yīng)用，確保其成本核算基礎(chǔ)程序系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的有效協(xié)調(diào)，促進(jìn)其相關(guān)成本核算對(duì)象的測(cè)定，確保其滿足房地產(chǎn)工程的施工原則標(biāo)準(zhǔn)及其相關(guān)環(huán)節(jié)的施工特點(diǎn)。在此過(guò)程中，我們要進(jìn)行成本核算會(huì)計(jì)科目系統(tǒng)的健全，促進(jìn)其相關(guān)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及其歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用環(huán)節(jié)的有效控制。我們要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，進(jìn)行相關(guān)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證其各個(gè)環(huán)節(jié)的核算對(duì)象之間的有效協(xié)調(diào)，促進(jìn)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表環(huán)節(jié)的健全，確保其房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)成本的應(yīng)用。進(jìn)行其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不能開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)的深化，促進(jìn)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本及其未開(kāi)放產(chǎn)品成本的有效控制，確保其工程施工現(xiàn)象的健全。我們要按照工程的發(fā)展需要，也要進(jìn)行成本報(bào)表的編制，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算對(duì)象的確定原則，滿足成本計(jì)算的需要，便于成本費(fèi)用的歸集。利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算對(duì)象的確定方法：各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

在實(shí)際企業(yè)的成本核算過(guò)程中，由于其房地產(chǎn)運(yùn)作環(huán)境的不一致性，導(dǎo)致了一系列的成本核算對(duì)象的缺乏，其內(nèi)部核算結(jié)構(gòu)的不完善，通過(guò)對(duì)上述幾個(gè)環(huán)節(jié)的應(yīng)用，不難看出，房地產(chǎn)成本核算系統(tǒng)的綜合效益的提升，離不開(kāi)對(duì)其內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全，比如對(duì)其施工圖紙環(huán)節(jié)、成本核算環(huán)節(jié)等，需要我們根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行相關(guān)措施的應(yīng)用。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

摘要：成本核算有助于檢查成本計(jì)劃及成本降低計(jì)劃執(zhí)行情青況，揭示實(shí)際費(fèi)用脫離計(jì)劃的差異。它是在生產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面為實(shí)現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭(zhēng)的重要工具。它以計(jì)算工程成本的形式反映計(jì)劃支出與實(shí)際支出，指出各項(xiàng)目是否節(jié)約。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)步驟；核算模式

成本核算有助于檢查成本計(jì)劃及成本降低計(jì)劃執(zhí)行情況，揭示實(shí)際費(fèi)用脫離計(jì)劃的差異。它是在生產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面為實(shí)現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭(zhēng)的重要工具。它以計(jì)算工程成本的形式反映計(jì)劃支出與實(shí)際支出，指出各項(xiàng)目（原材料、工資、工地經(jīng)費(fèi)、全企業(yè)費(fèi)用，設(shè)備維護(hù)等）是否節(jié)約。

一、房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

1 .房地產(chǎn)全生命周期核算設(shè)計(jì)步驟

（1）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)并建立同質(zhì)工序作業(yè)。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開(kāi)發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因。成本動(dòng)因是一項(xiàng)作業(yè)產(chǎn)出的定量計(jì)算，確認(rèn)作業(yè)成本動(dòng)因也是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。

（3）確定各項(xiàng)成本動(dòng)因類型，登記錄入各項(xiàng)作業(yè)成本動(dòng)因的原始憑證名稱及來(lái)源，并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表

（4）匯集各項(xiàng)作業(yè)間接成本費(fèi)用，并分配記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本賬戶。

2.房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

（1）決策階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本核算模式

在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行決策投標(biāo)的時(shí)候，需要考慮到準(zhǔn)建地勢(shì)勘探、投標(biāo)費(fèi)用以及建筑實(shí)施過(guò)程費(fèi)用。首先要關(guān)注的是土地的費(fèi)用。房地產(chǎn)公司從政府手中拿到土地，需要交付相應(yīng)的出讓金以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察費(fèi)用。會(huì)計(jì)需要把責(zé)任、權(quán)力和利益三者相結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行項(xiàng)目的細(xì)分，而不是在消費(fèi)后僅僅把項(xiàng)目消費(fèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行賬面呈現(xiàn)。

對(duì)于不可預(yù)計(jì)費(fèi)用的核算，主要原因在下：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期一般都是比較長(zhǎng)。它不同于一般商品，有著嚴(yán)格區(qū)別的生產(chǎn)流程。它的過(guò)程從開(kāi)發(fā)到銷售到售后服務(wù)過(guò)程中涉及到的部門以及環(huán)節(jié)太多，而且這些環(huán)節(jié)都是軟性的、沒(méi)有明確地點(diǎn)或者時(shí)間來(lái)作為界限的，而且它牽涉資金是巨額的。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有著種種風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有，第一，土地風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素主要是政府規(guī)劃調(diào)整或者土地市場(chǎng)帶來(lái)的。第二，籌資風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)政策或者銀行貸款政策帶來(lái)的。第三，成本增加風(fēng)險(xiǎn)。成本增加風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)或者施工質(zhì)量帶來(lái)的成本增加。另外，由于房地產(chǎn)具有很高價(jià)值，公司一般都是采用預(yù)售和分期付款兩種方法來(lái)進(jìn)行結(jié)算，所以其結(jié)款方式與其他生產(chǎn)企業(yè)有所不同，其會(huì)計(jì)核算的收入確認(rèn)有著其特殊性。

（2）設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目工程成本核算模式

設(shè)計(jì)階段，是指對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行全盤(pán)計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃細(xì)則來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)項(xiàng)目預(yù)算和核算的設(shè)置。設(shè)計(jì)的第一步是勘察的細(xì)節(jié)費(fèi)用?？辈煸O(shè)計(jì)是工程建設(shè)的開(kāi)始環(huán)節(jié)。它的任務(wù)在于對(duì)即將開(kāi)始的工程進(jìn)行地域性以及工程發(fā)展性的研究。其次，設(shè)計(jì)費(fèi)用。為了加強(qiáng)工程的科學(xué)美觀，一定的科研費(fèi)用也要納入工程的核算中?？辈煨枰獜闹黧w工程、綠化景觀、安全設(shè)施三大系統(tǒng)等設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行。

（3）施工階段的項(xiàng)目成本核算模式

在施工階段要正確劃清各種成本的界限。用于組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，以及用于融資或者使用資金購(gòu)買物品而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，都屬項(xiàng)目期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。而如果用于購(gòu)建固定資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用，屬于資本性支出，應(yīng)計(jì)入長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值。但是這個(gè)固定資產(chǎn)在其使用損耗期間，它的損耗價(jià)值則應(yīng)分期計(jì)入成本或期間費(fèi)用中。

在核算工程成本，每項(xiàng)項(xiàng)目都需要進(jìn)行細(xì)致核對(duì)，以方便管理人員了解情況，達(dá)到成本管理的效果。因此，每期發(fā)生的費(fèi)用，都需要按照一定的原則、程序和方法進(jìn)行明細(xì)對(duì)賬。凡已經(jīng)被直接確定了的工程成本，應(yīng)應(yīng)該直接計(jì)入該項(xiàng)工程的耗費(fèi)；如果不能完整地計(jì)入某一項(xiàng)工程成本，就需要進(jìn)行合理的攤費(fèi)。當(dāng)然不能夠借攤費(fèi)的名義進(jìn)行成本超支、以盈補(bǔ)虧的違規(guī)行為。

（4）運(yùn)營(yíng)階段的成本核算模式構(gòu)建

房屋建成后需要進(jìn)行對(duì)房子的營(yíng)銷，而這個(gè)階段主要是人組織營(yíng)銷活動(dòng)的階段。人是房地產(chǎn)營(yíng)銷的決定性因素。人在房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中所起到的積極作用對(duì)于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在營(yíng)銷過(guò)程中是倦怠的，或者是安排混亂的，或者是沒(méi)有高明策略的，就會(huì)造成人工的浪費(fèi)以及材料的浪費(fèi)，甚至由于人的消極作用而導(dǎo)致該項(xiàng)目在市場(chǎng)的地位的降低的情況的產(chǎn)生，造成更大的損失。在運(yùn)營(yíng)階段，會(huì)計(jì)成本核算主要在于營(yíng)銷所產(chǎn)生的費(fèi)用以及監(jiān)督過(guò)程中材料以及設(shè)計(jì)變更狀況的材料運(yùn)用以及材料是否適宜于工程的需要。

（5）回收?qǐng)?bào)廢階段的成本核算模式

項(xiàng)目工程周期與會(huì)計(jì)核算期間的不一致性是經(jīng)常有的事情。往往在項(xiàng)目期末時(shí)，有些尾工還存在。因此，在回收?qǐng)?bào)廢階段核算工程成本時(shí)，還應(yīng)將各階段歸集的成本在已完階段項(xiàng)目和未完階段項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，從而計(jì)算出已完階段成本，以便與全階段預(yù)算成本對(duì)比，為考核全程成本超節(jié)、加強(qiáng)成本管理提供資料。

報(bào)廢回收階段的成本核算首先要正確進(jìn)行物資的計(jì)價(jià)和價(jià)值的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)物資的計(jì)價(jià)和價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)包括樣板房的計(jì)價(jià)、營(yíng)銷過(guò)程中采用的電子產(chǎn)品計(jì)價(jià)。項(xiàng)目成本是物化勞動(dòng)消耗以及活勞動(dòng)消耗的貨幣的表現(xiàn)方式。而項(xiàng)目過(guò)程中的物料會(huì)產(chǎn)生折舊或者為進(jìn)行修理而需要付出的處理費(fèi)等，因此，在報(bào)廢回收階段需要對(duì)這些物資進(jìn)行合理的計(jì)價(jià)以及結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)于樣本房可以進(jìn)行折價(jià)銷售而對(duì)于營(yíng)銷過(guò)程中可以退換的辦公物品特可以進(jìn)行折價(jià)轉(zhuǎn)讓。

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，其存在的主要問(wèn)題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開(kāi)發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開(kāi)發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開(kāi)發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開(kāi)發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配，沒(méi)有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營(yíng)管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，只能按生產(chǎn)周期核算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤(rùn)空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚(yú)。

2 存在問(wèn)題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒(méi)有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，照走過(guò)去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無(wú)可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過(guò)招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價(jià)，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式?？偟膩?lái)說(shuō)，償還貸款的方式分為一次全部?jī)斶€和若干次償還。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

②加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作，及時(shí)溝通信息，對(duì)故意不進(jìn)行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計(jì)人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設(shè)立內(nèi)

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

一是成本核算的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算的復(fù)雜性及核算的重復(fù)性。就核算的復(fù)雜性來(lái)講，房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)工程的資金投入很大，成本所涉及的內(nèi)容和計(jì)算過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜。首先，成本項(xiàng)目構(gòu)成復(fù)雜。房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)的成本包括“開(kāi)發(fā)成本“和“期間成本”。開(kāi)發(fā)成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。期間成本包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其次，成本核算過(guò)程復(fù)雜。其順序如下：（1）將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用歸集在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本”科目中，（2）將“開(kāi)發(fā)成本”合理計(jì)算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計(jì)算出“固定資產(chǎn)”（自用部分）和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，（4）將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”合理計(jì)算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般是以工程出包的方式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般進(jìn)行分期建設(shè)。有的房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)化整為零，將工程內(nèi)容零散出包，導(dǎo)致施工單位和施工合同的數(shù)量較多，工程款核算的量大而復(fù)雜。成本核算的重復(fù)性，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行兩次計(jì)算：其一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，決定了項(xiàng)目投資決策都必須具備一定的科學(xué)性和可行性，因而在項(xiàng)目的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財(cái)會(huì)人員需要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行初步的核算及估計(jì)。成本管理部門還要編制工程總預(yù)算。其二是在項(xiàng)目真正投入實(shí)施的過(guò)程中，相關(guān)財(cái)會(huì)人員需要隨著項(xiàng)目工程的推進(jìn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行及時(shí)核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》進(jìn)行真實(shí)、完整的會(huì)計(jì)核算，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按期、按成本項(xiàng)目進(jìn)行分類歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，再按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

二是收入核算的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來(lái)源，但是房屋銷售收入的確認(rèn)存在一定的特殊性。原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品具有周期長(zhǎng)、資金占用量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后通常采取先收款后交房的預(yù)售方式進(jìn)行銷售，交房時(shí)間一般是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之后?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)企業(yè)的商品銷售收入進(jìn)行了相關(guān)界定，將風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的把握還存在一定的差異。實(shí)際操作中，一般在預(yù)售房屋“完工”后確認(rèn)收入，“完工”的標(biāo)準(zhǔn)按以下三個(gè)條件中孰早的原則確定。原則一，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 原則二，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。原則三，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三是稅務(wù)處理的特殊性。依照我國(guó)稅法規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，凡采用預(yù)收款方式進(jìn)行的，納稅人收到預(yù)付款的同時(shí)其營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)繳）的納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收款金額進(jìn)行稅金的計(jì)算與繳納，但是不按照這部分預(yù)收款進(jìn)行稅金的計(jì)提，只是在“應(yīng)交稅金”賬戶借方中對(duì)已繳納的稅款進(jìn)行反映。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年末時(shí)將滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的銷售收入，按照相應(yīng)的配比原則進(jìn)行銷售稅金及附加的計(jì)提，然后由會(huì)計(jì)人員編制會(huì)計(jì)分錄，如此一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年所繳納的稅金通常不等于按照利潤(rùn)表中銷售收入進(jìn)行計(jì)提的稅金數(shù)額。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入和計(jì)稅成本方面與其他行業(yè)相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。（3）可以預(yù)提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。其二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

一、兩行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)存在差異

（一）施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) （1）成本核算對(duì)象具有單件性。施工企業(yè)的建筑安裝工程只能按照建設(shè)要求和單個(gè)圖紙組織單件生產(chǎn)，這也決定了其工程成本的核算應(yīng)實(shí)行分批（定單）法，將每一獨(dú)立編制施工圖預(yù)算的單位工程作為成本核算對(duì)象。（2）產(chǎn)成品和在產(chǎn)品的劃分具有特殊性。施工企業(yè)的建筑安裝產(chǎn)品，需要人為地劃分產(chǎn)成品和在產(chǎn)品，即將工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)算定額的工作內(nèi)容，不需要在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步施工，可據(jù)以進(jìn)行結(jié)算的分部分項(xiàng)工程，作為“已完工程”（即假定的“產(chǎn)成品”）；將已投料施工尚未完成預(yù)算定額規(guī)定的全部工序、內(nèi)容，暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行結(jié)算的分部分項(xiàng)工程，作為“未完工程”（即“在產(chǎn)品”）。這樣劃分，施工企業(yè)可以及時(shí)地對(duì)“已完工程”統(tǒng)計(jì)工程進(jìn)度，進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算，考核工程成本，計(jì)算財(cái)務(wù)成果。（3）工程價(jià)款的結(jié)算方式具有多樣性。施工企業(yè)建筑安裝工程施工周期較長(zhǎng)，資金占用量大，工程所需資金的供應(yīng)要達(dá)到合理解決的目的，可采用多種方式進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算。如竣工后一次結(jié)算；按工程形象進(jìn)度，劃分不同階段進(jìn)行結(jié)算；按月或季對(duì)已完分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算、竣工后清算等辦法。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) （1）籌集資金渠道的多元性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資數(shù)額大，必須采用多元化的籌資方式來(lái)籌集資金，方可滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。其籌資的形式與渠道主要有預(yù)收購(gòu)房訂金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開(kāi)發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券以及發(fā)行股票等方式。（2）資金占用形態(tài)的多元化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容極為廣泛，其資金在由貨幣資金轉(zhuǎn)化為成品資金的過(guò)程中，不僅表現(xiàn)為貨幣資金――儲(chǔ)備資金――在建資金（在產(chǎn)品資金）――成品資金依次直線運(yùn)動(dòng)，而且還具有多向平行運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，從而使開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金在生產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為多種不同的存在形態(tài)，且有多元化。（3）結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)營(yíng)的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面廣。要全面組織開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工、竣工驗(yàn)收和產(chǎn)品銷售五個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要同各方面單位的結(jié)算中心發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。在開(kāi)發(fā)、銷售時(shí)，一般又可以采用靈活多樣的銷售收款辦法，如預(yù)收購(gòu)房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與各方面之間的財(cái)務(wù)關(guān)系既重要又復(fù)雜。

二、兩行業(yè)成本核算存在差異

（一）兩行業(yè)成本分類及成本項(xiàng)目的構(gòu)成不同 （1）施工企業(yè)的工程成本按是否與工程直接相關(guān)，可分為直接成本和間接成本兩大類。工程成本按經(jīng)濟(jì)用途又可分為以下五個(gè)成本項(xiàng)目：人工費(fèi)；材料費(fèi)；機(jī)械使用費(fèi)；其它直接費(fèi)和間接費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本按其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類，可分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本等四類。開(kāi)發(fā)成本在核算上又將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用拆補(bǔ)費(fèi)用；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（二）兩行業(yè)成本核算設(shè)置賬戶不同 （1）施工企業(yè)在核算過(guò)程中，一般可設(shè)置下列兩個(gè)成本類賬戶：一是“工程施工”賬戶。施工企業(yè)發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用支出時(shí)，借記該賬戶；轉(zhuǎn)出已辦理工程價(jià)款結(jié)算的已完工程實(shí)際成本時(shí)，貸記該賬戶；尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在該賬戶的期末借方余額。該賬戶下設(shè)“合同成本”和“合同毛利”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)賬戶，“合同成本”還需按成本核算對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬，并按規(guī)定的成本項(xiàng)目分設(shè)專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。二是“機(jī)械作業(yè)”賬戶。企業(yè)進(jìn)行機(jī)械化作業(yè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生人工費(fèi)、燃料及動(dòng)力費(fèi)、折舊及修理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，借記該賬戶；企業(yè)（包括內(nèi)部獨(dú)立核算的施工單位、機(jī)械站、運(yùn)輸隊(duì)等）為本單位承包的工程進(jìn)行機(jī)械化施工和運(yùn)輸作業(yè)的成本，月末轉(zhuǎn)入承包工程成本時(shí)，貸記該賬戶。對(duì)外單位、專項(xiàng)工程等提供機(jī)械作業(yè)（包括運(yùn)輸設(shè)備）的成本，貸記該賬戶。該賬戶在月終全部結(jié)轉(zhuǎn)后，一般應(yīng)無(wú)余額。同時(shí)，該賬戶的明細(xì)賬按規(guī)定的成本項(xiàng)目分設(shè)專欄，進(jìn)行明細(xì)分類核算。

[例1]宏達(dá)建筑施工公司甲工區(qū)2013年度同時(shí)承建A工程和B工程。7月份該工區(qū)共領(lǐng)用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，發(fā)生應(yīng)付工程施工人員工資500000元，當(dāng)月施工實(shí)際耗用10000 個(gè)工日，其中A工程實(shí)際耗用7000個(gè)工日，B工程實(shí)際耗用3000個(gè)工日。則該公司這兩項(xiàng)工程領(lǐng)用原材料、工程人員人工費(fèi)分配的賬務(wù)處理如下：

（1）A工程、B工程領(lǐng)用原材料時(shí)

借：工程施工――合同成本（A工程） 1100000

――合同成本（B工程） 700000

貸：原材料 1800000

（2）工程施工人員人工費(fèi)分配

工程施工人員日平均工資=500000/10000 =50（元/工日）

則：A工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的工資額=7000×50=350000（元）

B工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的工資額=3000×50=150000（元）

借：工程施工――合同成本（A工程） 350000

――合同成本（B工程） 150000

貸：應(yīng)付職工薪酬 500000

[例2]宏達(dá)建筑施工公司甲工區(qū)2013年4月份自有施工機(jī)械（挖土機(jī)）發(fā)生如下費(fèi)用：人員工資5000元、耗用燃油48000元、支付水電費(fèi)27000元、計(jì)提折舊40000元，合計(jì)120000元。則宏達(dá)公司應(yīng)作出如下賬務(wù)處理：

借：機(jī)械作業(yè)――承包工程（挖土機(jī)） 120000

貸：應(yīng)付職工薪酬 5000

原材料 48000

銀行存款 27000

累計(jì)折舊 40000

承上例，上述挖土機(jī)為A、B兩工程共用，其使用情況為：A工程使用挖土機(jī)15臺(tái)班，B工程使用挖土機(jī)25臺(tái)班，宏達(dá)公司采用臺(tái)班分配法對(duì)挖土機(jī)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分配。則：

挖土機(jī)費(fèi)用分配率（臺(tái)班成本）=12000015+25 =3000（元/臺(tái)班）

A工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的挖土機(jī)費(fèi)用=15×3000=45000（元）

B工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的挖土機(jī)費(fèi)用=25×3000=75000（元）

賬務(wù)處理如下：

借：工程施工――合同成本（A工程） 45000

――合同成本（B工程） 75000

貸：機(jī)械作業(yè)――承包工程（挖土機(jī)） 120000

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，一般可設(shè)置以下兩個(gè)成本類賬戶：一是“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各成本核算對(duì)象發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，借記該賬戶；期末分配結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本時(shí)，貸記該賬戶；期末借方余額反映企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)設(shè)置土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)、代建工程開(kāi)發(fā)四個(gè)明細(xì)賬戶。二是“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位，在本期為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用（如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、水電費(fèi)等）時(shí)，借記該賬戶；期末分配結(jié)轉(zhuǎn)間接費(fèi)用時(shí)，貸記該賬戶，分配結(jié)轉(zhuǎn)后期末無(wú)余額。該賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位、部門設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

[例3]長(zhǎng)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2013年6月，開(kāi)發(fā)前進(jìn)路建設(shè)用地4500平方米。計(jì)劃30%部分（A區(qū)）作為商品性建設(shè)用地對(duì)外銷售，70%部分（B區(qū)）用于本企業(yè)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)用地。本月長(zhǎng)興公司發(fā)生的部分經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下，請(qǐng)為每筆業(yè)務(wù)作出賬務(wù)處理。

（1）用銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1280000元，其中A區(qū)384000元，B區(qū)896000元。

借：開(kāi)發(fā)成本――土地開(kāi)發(fā)――A區(qū)（土地征補(bǔ)費(fèi)）384000

――土地開(kāi)發(fā)――B區(qū)（土地征補(bǔ)費(fèi)）896000

貸：銀行存款 1280000

（2）用銀行存款支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)220000元，其中A區(qū)65000元，B區(qū)155000元。

借：開(kāi)發(fā)成本――土地開(kāi)發(fā)――A區(qū)（前期工程費(fèi)） 65000

――土地開(kāi)發(fā)――B區(qū)（前期工程費(fèi)）155000

貸：銀行存款 220000

（3）本月應(yīng)付現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資65000元，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)35000元，水電費(fèi)12000元。

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 112000

貸：應(yīng)付職工薪酬 65000

累計(jì)折舊 35000

應(yīng)付賬款 12000

（4）月末分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，A區(qū)負(fù)擔(dān)36000元，B區(qū)負(fù)擔(dān)76000元。

借：開(kāi)發(fā)成本――土地開(kāi)發(fā)區(qū)――A區(qū)（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）36000

――土地開(kāi)發(fā)區(qū)――B區(qū)（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用） 76000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 112000

三、兩行業(yè)營(yíng)業(yè)收入核算存在差異

（一）兩行業(yè)營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)方法或原則不同 （1）施工企業(yè)通過(guò)判斷建造合同的結(jié)果如能可靠地估計(jì)，則在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用完工百分比法確認(rèn)合同的收入與合同的費(fèi)用；如果判斷建造合同的結(jié)果不能可靠地估計(jì)，則須采用其它的方法來(lái)確認(rèn)合同的收入與合同的費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在滿足收入準(zhǔn)則規(guī)定的商品銷售收入五個(gè)條件的前提下，再結(jié)合本行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)來(lái)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的。

（二）兩行業(yè)營(yíng)業(yè)收入核算賬務(wù)處理不同 （1）施工企業(yè)采用完工百分比法，在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)、計(jì)量當(dāng)期合同的收入、費(fèi)用和毛利時(shí)，進(jìn)行如下賬務(wù)處理：借記“工程施工――合同毛利”，“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”；貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

[例4]前進(jìn)建筑施工公司簽訂一項(xiàng)建造合同，承建一座水電站，總金額為1000萬(wàn)元，工程已于2012年1月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2014年底完工。預(yù)計(jì)工程總成本為820萬(wàn)元，到2013年底，預(yù)計(jì)工程總成本已為830萬(wàn)元。2012年合同成本實(shí)際發(fā)生額為205萬(wàn)元，年末預(yù)計(jì)，要完成合同還需發(fā)生成本615萬(wàn)元；2013年合同成本實(shí)際發(fā)生額為390.50萬(wàn)元，本年末預(yù)計(jì)，要完成合同還需發(fā)生成本234.50萬(wàn)元。

按照上述資料，前進(jìn)建筑施工公司確認(rèn)第1年的合同收入、合同費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程及賬務(wù)處理如下：

因前進(jìn)建筑施工公司該建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計(jì)，故應(yīng)采用完工百分比法確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用。

第1年合同的完工進(jìn)度=205/（205+615）×100%=25%

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同收入=1000×25%=250（萬(wàn)元）

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同毛利=（1000-820）×25%=45（萬(wàn)元）

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同費(fèi)用=250-45=205（萬(wàn)元）

借：工程施工――合同毛利 450000

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2050000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2500000

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，根據(jù)簽訂的銷售合同結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)款時(shí)，賬務(wù)處理如下：借記：“銀行存款、應(yīng)收賬款”等，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入――土地轉(zhuǎn)讓收入（或商品房銷售收入）”。同時(shí)，根據(jù)收入與費(fèi)用配比的原則，需要結(jié)轉(zhuǎn)已售商品性建設(shè)場(chǎng)地、商品房等的銷售成本，作出如下賬務(wù)處理：借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本――土地開(kāi)發(fā)成本（或房屋開(kāi)發(fā)成本）”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――土地（或商品房）”

[例5]長(zhǎng)旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2013年8月12日對(duì)外出售已開(kāi)發(fā)完畢的某商品性建設(shè)場(chǎng)地，銷售價(jià)款1200000元，其中800000元已存入銀行，尚有400000元未收到。長(zhǎng)旺公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800000

應(yīng)收賬款――某單位 400000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入――土地轉(zhuǎn)讓收入 1200000

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本900000元。

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本――土地開(kāi)發(fā)成本 900000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――土地 900000

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、項(xiàng)目概述

煙臺(tái)奧林峰情小區(qū)是由中鑫富潤(rùn)投資集團(tuán)旗下的山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的，項(xiàng)目位置在煙臺(tái)市福山區(qū)福海路東側(cè)、縣府街北側(cè)、西山路東側(cè)、永達(dá)街南側(cè)所圍成的區(qū)域內(nèi)（原福山區(qū)城里村所在地），屬舊城區(qū)改造項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積90萬(wàn)平米。東南西北各設(shè)一個(gè)小區(qū)出口，中間規(guī)劃一條東西貫通的積金山商業(yè)文化街，小區(qū)四周毗鄰沿主干道區(qū)域兩層為商鋪5多層住宅，小區(qū)中央類橢園區(qū)域規(guī)劃建設(shè)12棟高層住宅，地下是二層貫通的停車場(chǎng)，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)86棟住宅，小區(qū)內(nèi)景觀美麗，隨處可見(jiàn)噴泉水系、亭臺(tái)小品，三季有花，四季常青，立體綠化美妙絕倫。該小區(qū)從2004年開(kāi)發(fā)建設(shè)，至今已建成十棟高層，六棟小高層，24棟多層住宅，目前正在建設(shè)7棟高層住宅、5棟多層住宅和6000㎡社區(qū)文體娛樂(lè)中心，總開(kāi)發(fā)面積近2/3，還有1/3面積尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，此時(shí)對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析與研究，很有必要，既能對(duì)本項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制提供有益借鑒，同時(shí)也能對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供借鑒。

二、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成

要對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制進(jìn)行研究，首先應(yīng)結(jié)合前人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的研究成果，對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，找出該項(xiàng)目成本控制的影響因素和存在的問(wèn)題。

根據(jù)羅玲對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的研究成果得知：房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）設(shè)計(jì)與審批成本；（3）工程建設(shè)與安裝成本；（4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理成本，詳見(jiàn)圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成示意圖：

圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成示意圖[1]

由于奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)是在原福山區(qū)城里村舊城改造的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以該項(xiàng)目的土地成本還包括舊房拆遷費(fèi)用；該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用還包括：貸款利息、銀行手續(xù)費(fèi)、融資租賃費(fèi)等，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，企業(yè)發(fā)生的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

三、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進(jìn)行分析后，結(jié)合本人對(duì)該項(xiàng)目成本控制的了解及本項(xiàng)目在工程管理中存在的問(wèn)題，現(xiàn)將本項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題匯總?cè)缦拢汗┍酒髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)和其他房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)成本控制時(shí)參考。

1、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加

目前本企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部相關(guān)人員年輕，缺乏現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)家規(guī)定的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)、實(shí)際建設(shè)程序和不同材質(zhì)的適用范圍和價(jià)位缺乏全面了解，只注重書(shū)本上的設(shè)計(jì)規(guī)范，提出的設(shè)計(jì)變更經(jīng)常與實(shí)際建設(shè)程序相矛盾，而且變更的材質(zhì)價(jià)位有所調(diào)增，導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加。

2、追加使用功能導(dǎo)致建設(shè)成本不斷提高

某分項(xiàng)工程建成后，為了增加新的使用功能，拆除已建好的分項(xiàng)工程，重新設(shè)計(jì)重新施工，并追加已建分項(xiàng)工程拆除工作的現(xiàn)場(chǎng)簽證，從而導(dǎo)致許多新成本的增加。

3、違背建設(shè)規(guī)律導(dǎo)致建設(shè)成本增加

在本小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，為了追求交房進(jìn)度，在地下管線還未完全下埋的情況下，就將路面做好，景觀綠化也都做好，隨后又挖開(kāi)路面，破壞景觀綠化重新下埋管線，對(duì)路面和景觀綠化重新施工，增加了建設(shè)成本。

4、成本控制手段落后，超支未能及時(shí)采取調(diào)控措施

本企業(yè)在成本調(diào)控方面只注重進(jìn)度款審核及施工決算，對(duì)建設(shè)過(guò)程出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證和索賠事件，雖能到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并了解真實(shí)情況，但沒(méi)有真正做到事前控制和事中預(yù)防的作用，由此造成的成本超支未能采取補(bǔ)救和調(diào)控措施，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。

5、未進(jìn)行成本指標(biāo)分解，不能調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性

本企業(yè)成本控制集中在“成本管理部”，沒(méi)有把整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本按部門進(jìn)行分解，不能調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和全體員工參與成本控制的積極性，全體員工參與企業(yè)管理成為一句空話，一些好的成本控制措施沒(méi)能及時(shí)得到采納，造成了企業(yè)不應(yīng)有的損失。

6、未建立計(jì)算機(jī)時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃和進(jìn)度費(fèi)用控制模型

目前山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在奧林峰情小區(qū)施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立計(jì)算機(jī)時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)度費(fèi)用定量模型，在進(jìn)度控制和費(fèi)用優(yōu)化方面多采用橫道圖法，信息量少，不能滿足90萬(wàn)平方小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制和成本管理的要求，不能及時(shí)準(zhǔn)確提供網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后的最佳成本量化指標(biāo)。

7、營(yíng)銷成本有待進(jìn)一步優(yōu)化

在宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷成本在不斷加大，主要表現(xiàn)在廣告費(fèi)用增加，銷售人員增加，銷售渠道增加，沒(méi)有引起既定消費(fèi)群體的有效關(guān)注，銷售業(yè)績(jī)受到明顯影響，加大了已建房屋庫(kù)存量，延長(zhǎng)了資金周轉(zhuǎn)期，加大了貸款利息支出，增加了企業(yè)管理成本。

四、奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制對(duì)策

通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成及成本控制中存在問(wèn)題的分析，現(xiàn)針?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的各個(gè)環(huán)節(jié)（包括成本預(yù)測(cè)，成本計(jì)劃，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和糾編措施（包括組織措施，管理措施，經(jīng)濟(jì)措施和技術(shù)措施，詳見(jiàn)圖2動(dòng)態(tài)控制的糾編措施）兩個(gè)方面，結(jié)合本人從事20多年建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制的對(duì)策如下：

圖2動(dòng)態(tài)控制的糾編措施[2]

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本動(dòng)態(tài)控制措施

1、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本預(yù)測(cè)

成本預(yù)測(cè)是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成信息和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況運(yùn)用專門方法對(duì)未來(lái)成本水平及其可能發(fā)展趨勢(shì)作出科學(xué)估計(jì)，尤其應(yīng)做好開(kāi)發(fā)前對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的估算。成本預(yù)測(cè)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本決策和成本計(jì)劃的依據(jù)，通過(guò)成本預(yù)測(cè)在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo)的前題下，選擇成本低，效益好的最佳成本方案，針對(duì)目標(biāo)成本形成過(guò)程的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見(jiàn)性。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期內(nèi)影響成本變化的各種因素進(jìn)行分析，比照近期已開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目或?qū)⒁旯さ拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本，預(yù)測(cè)這些因素對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的影響程度，算出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各成本構(gòu)成的單位成本或總成本。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本計(jì)劃

成本計(jì)劃是以貨幣形式編制的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、成本水平、成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書(shū)面方案，它是建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理責(zé)任制、開(kāi)展成本控制與核算的基礎(chǔ)，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低成本的指導(dǎo)文件，是設(shè)立成本目標(biāo)的依據(jù)。

編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)采用對(duì)比法因素分析法，對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測(cè)后確定的，成本計(jì)劃應(yīng)包括以下三類指標(biāo)：

（1）數(shù)量指標(biāo)：

①按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成匯總的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本指標(biāo)。

②按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成各分項(xiàng)匯總的計(jì)劃成本指標(biāo)。

（2）質(zhì)量指標(biāo)

①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算計(jì)劃降低率。

②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本計(jì)劃降低率。

（3）效益指標(biāo)

①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算計(jì)劃降低額=設(shè)計(jì)預(yù)算總成本-計(jì)劃總成本。

②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本計(jì)劃降低額=責(zé)任目標(biāo)總成本-計(jì)劃總成本。

3、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本控制

成本控制是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)影響開(kāi)發(fā)成本各因素加強(qiáng)管理，并采取各種有效措施，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各種費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi)，隨時(shí)檢查并嚴(yán)格審核各種支出是否符合預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之差，分析產(chǎn)生差異原因并及時(shí)采取有效措施，減少或消除各種浪費(fèi)現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制分為事前控制、事中（過(guò)程）控制和事后控制，成本控制主要依據(jù)合同文件和成本計(jì)劃。成本控制的動(dòng)態(tài)資料包括：進(jìn)度報(bào)告、設(shè)計(jì)變更和工程索賠。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制必須滿足下列要求：

①按成本計(jì)劃目標(biāo)值，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)過(guò)程各要素實(shí)際支出價(jià)格。

②嚴(yán)格控制各要素消耗定額，做好不可預(yù)見(jiàn)成本風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)控，包括編制應(yīng)急預(yù)案。

③嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更引起的成本增加。

④加強(qiáng)組織管理，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)考核制度，實(shí)行節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

⑤嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理制度，按規(guī)定權(quán)限和程序，對(duì)項(xiàng)目資金的使用和支付進(jìn)行審核、審批。

4、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本核算

成本核算包括兩個(gè)基本環(huán)節(jié)，一是按規(guī)定成本支出范圍對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行歸集；二是根據(jù)成本核算對(duì)象計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位成本。項(xiàng)目經(jīng)理部要建立業(yè)務(wù)核算臺(tái)帳和開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)帳戶，實(shí)行全過(guò)程開(kāi)發(fā)成本核算?，F(xiàn)場(chǎng)成本由項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行核算分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完全成本由企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)部門進(jìn)行核算分析。

5、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本分析

成本分析是在成本核算的基礎(chǔ)上對(duì)成本形式過(guò)程和影響成本升降因素進(jìn)行分析，找出進(jìn)一步降低成本的途徑，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它貫穿于成本管理全過(guò)程，利用各類成本信息（核算資料）與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本、預(yù)算成本及類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行比較，揭示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本變動(dòng)規(guī)律，此外還要分析各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，系統(tǒng)分析各類成本變動(dòng)因素，進(jìn)而檢查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的合理性，找出降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的途徑，分析是關(guān)鍵，糾偏是核心。

成本偏差分析應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和成本控制的需要分為局部成本偏差和累計(jì)成本偏差，應(yīng)采取定性與質(zhì)量相結(jié)合的方法進(jìn)行成本分析。

6、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成做好成本考核

在項(xiàng)目完成后對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本形成的實(shí)際指標(biāo)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和分析，評(píng)定各責(zé)任者對(duì)目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計(jì)劃完成情況，并給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，以此來(lái)調(diào)動(dòng)每位員工加強(qiáng)成本控制的積極性，達(dá)到降低成本、增加積累的目的。

成本考核的主要指標(biāo)包括成本降低額和成本降低率。

成本考核分為企業(yè)組織管理層考核和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理部考核，它是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策目標(biāo)和成本目標(biāo)責(zé)任制的重要手段和根本保證。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制糾偏措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)工作是建立建全成本控制管理體系，包括建立統(tǒng)一完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃，建立先進(jìn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工定額，建立系統(tǒng)的市場(chǎng)價(jià)格體系和物資采購(gòu)流程，建立各種成本要素的收集和使用保管制度，建立科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算體系、業(yè)務(wù)臺(tái)帳、成本報(bào)告等。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的組織措施

①建立建全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理體系。

②編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制計(jì)劃，分解各部門成本控制指標(biāo)。

③確定工作流程，實(shí)行程序化管理。

④強(qiáng)化動(dòng)態(tài)管理，實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本限量制度。

⑤實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)責(zé)任制，加大考核力度，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲措施。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的技術(shù)措施

①提出多個(gè)不同的開(kāi)發(fā)方案。

②進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和分析。

③確定實(shí)施方案、控制設(shè)計(jì)變更。

④建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，準(zhǔn)確計(jì)算網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后最佳成本組合。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的經(jīng)濟(jì)措施

①編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用計(jì)劃。

②分解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)目標(biāo)成本指標(biāo)。

③預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案。

④定期檢查核算各環(huán)節(jié)實(shí)際成本與計(jì)劃（目標(biāo)）成本的偏差，并采取有效措施糾編。

⑤依據(jù)成本目標(biāo)責(zé)任制嚴(yán)格考核，及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰金額。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的合同管理措施

①根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，選用合適本項(xiàng)目規(guī)模的合同結(jié)構(gòu)。

②認(rèn)真分析合同結(jié)構(gòu)，明確標(biāo)識(shí)合同履約過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定防范措施。

③密切關(guān)注合同約定的里程碑事件完成情況，及時(shí)提出索賠或反索賠報(bào)告。

五、結(jié)論

通過(guò)對(duì)奧林峰情小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成及影響因素的深入分析，提出該項(xiàng)目在成本控制中存在的七個(gè)問(wèn)題，結(jié)合本人20多年從事建設(shè)工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的各個(gè)環(huán)節(jié)和糾偏措施兩個(gè)方面，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的若干對(duì)策，為本企業(yè)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制中提供有益借鑒。

參考文獻(xiàn)

[1]羅玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理的研究[J].商業(yè)文化.2012.3

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范文

1.對(duì)成本科目的理解和運(yùn)用橫向不一致、前后不一貫；即使規(guī)定了統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目，但因每人的理解不一致也會(huì)造成科目運(yùn)用上的混亂，有時(shí)甚至同一個(gè)公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來(lái)查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。比如，建設(shè)工地發(fā)生的水電費(fèi)，有人在“開(kāi)發(fā)成本——建成成本”里反映、有人在“開(kāi)發(fā)成本——前期費(fèi)用——臨水臨電”中記錄，也有的通過(guò)“其他應(yīng)收款——***施工單位”進(jìn)行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。

2.未能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算與成本管控的有效結(jié)合馬克思曾說(shuō)過(guò)，會(huì)計(jì)的基本職能是反映和監(jiān)督。會(huì)計(jì)核算再及時(shí)、準(zhǔn)確、全面，也只是實(shí)現(xiàn)了其反映的功能，最多只是一個(gè)好的賬房先生，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、時(shí)代的進(jìn)步，光會(huì)核算遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)企業(yè)管理的需要。

3.盲目上馬ERP成本管控系統(tǒng)所謂ERP系統(tǒng)是指建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)。ERP系統(tǒng)集信息技術(shù)與先進(jìn)管理思想于一身，成為現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行模式，反映時(shí)代對(duì)企業(yè)合理調(diào)配資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基石。它對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。但是，這些系統(tǒng)只是管理的重要手段，實(shí)施ERP需要具備一定的前提，否則會(huì)陷入一管就死、一放就亂的境地。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)對(duì)策

1.合理設(shè)置成本核算級(jí)次及科目（1）科目的設(shè)置盡可能細(xì)化到每一類型的合同項(xiàng)目；（2）綜合考慮不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、期別、物業(yè)形態(tài)以及樓棟等因素；（3）不僅立足現(xiàn)在，更要放眼未來(lái)，在科目設(shè)置上也要留有余地；（4）集團(tuán)或集團(tuán)化管理的企業(yè)內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一核算科目；（5）會(huì)計(jì)核算科目不僅是會(huì)計(jì)人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項(xiàng)目的重要手段。通常到會(huì)計(jì)進(jìn)行成本核算時(shí)已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經(jīng)涉及這些成本項(xiàng)目，所以應(yīng)在涉及工程成本的部門統(tǒng)一使用成本科目，即除一級(jí)科目“開(kāi)發(fā)成本”之外的開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)科目可以作為公司內(nèi)部成本科目的統(tǒng)一代碼，可以從制訂合約規(guī)劃或目標(biāo)成本起開(kāi)始使用。

2.對(duì)會(huì)計(jì)科目的理解和運(yùn)用加以注釋，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)建議制訂成本核算操作指南或手冊(cè)，規(guī)范成本核算。為規(guī)范企業(yè)成本核算、確保成本核算的準(zhǔn)確性，一般較大規(guī)?；蚬芾肀容^規(guī)范的企業(yè)通常要求按照構(gòu)成產(chǎn)品成本的要素按一定的方法對(duì)產(chǎn)品成本進(jìn)行歸集和分配。與一般工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，有時(shí)土地是一次投入，但分成若干期開(kāi)發(fā)，且可能開(kāi)發(fā)的是不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，因?yàn)閷?duì)成本的歸集和分配方法進(jìn)行規(guī)劃和約定非常必要，既便于對(duì)項(xiàng)目的成本和稅收等進(jìn)行事先的測(cè)算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團(tuán)內(nèi)各公司操作上的不一致。

3.推行目標(biāo)成本管控隨著環(huán)境、市場(chǎng)等因素的復(fù)雜化，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因而“賣方市場(chǎng)”的特征尤為明顯，在在賣方市場(chǎng)中，企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)通常采用“成本加成”定價(jià)策略。企業(yè)要保持必要的利潤(rùn)，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價(jià)格減必要的利潤(rùn)，就是目標(biāo)成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)始，貫穿開(kāi)發(fā)的整個(gè)周期。通常開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位確定、施工圖確定后開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本就相對(duì)可控，除遇鋼材市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很大及方案顛覆性修改的情形外，開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目成本相對(duì)穩(wěn)定可控，因而，目標(biāo)成本的落實(shí)也具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。目標(biāo)成本也是財(cái)務(wù)部門審核各項(xiàng)工程合同簽訂、工程款支付及結(jié)算的重要依據(jù)和手段。

4.將目標(biāo)成本管控與成本核算有效結(jié)合為有效落實(shí)目標(biāo)成本管控體系、規(guī)范成本核算，故通常要求在各部門間使用統(tǒng)一的成本科目體系，成本科目不僅是會(huì)計(jì)核算的工具，也是各部門進(jìn)行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環(huán)節(jié)，作為合同審批的手續(xù)或流程，應(yīng)注明該成本項(xiàng)目的科目代碼、成本科目名稱、目標(biāo)成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個(gè)環(huán)節(jié)一目了然，既簡(jiǎn)便有可控。在審核工程款支付的環(huán)節(jié)，某具體合同已發(fā)生成本、已支付款項(xiàng)也清晰易查，便于核對(duì)和審核。

5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)很高，除按預(yù)售款或銷售收入的5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅（另有附加），還有按增值額30-60%計(jì)征的土地增值稅、和25%的企業(yè)所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構(gòu)成整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的極為重要的方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)不加以重視。因而各種稅收籌劃應(yīng)運(yùn)而生，而如何合理設(shè)置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實(shí)的重要手段，成本核算不僅是內(nèi)部管控的重要手段，也是各項(xiàng)稅收計(jì)算的依據(jù)和載體。因此、合理設(shè)置公共成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?、如何合理界定營(yíng)銷費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用都非常必要。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常有開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目之初首先搭建臨時(shí)建筑——售樓部，誠(chéng)然售樓部的開(kāi)發(fā)公司的門面、也是推銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現(xiàn)，對(duì)今后開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售具有重大的影響。但是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在報(bào)建時(shí)就以“售樓部”報(bào)建、會(huì)計(jì)核算時(shí)計(jì)入銷售費(fèi)用，實(shí)際上公司的設(shè)計(jì)部、工程部、開(kāi)發(fā)部等均在此售樓部辦公，這些部門的費(fèi)用可以列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、還是計(jì)入銷售費(fèi)用的最主要的影響在于在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)前者可以作為扣除項(xiàng)目，并享受20%的加計(jì)扣除，而后者不管實(shí)際發(fā)生多少都包括的扣除項(xiàng)目的5%開(kāi)發(fā)費(fèi)用中。