房地產(chǎn)行業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓(xùn)效果。第二個“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調(diào)研活動；第四個“W”When－－調(diào)研活動中各項事務(wù)的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項目。

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學團隊教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進行再次的修改，結(jié)合教學團隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴格按照自己的調(diào)查計劃進行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負責組織小組成員實際調(diào)查，教師團隊進行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實反應(yīng)市場實際的情況的，要進行補調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計學》系統(tǒng)的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統(tǒng)計軟件的操作和學習，對還未進行《統(tǒng)計學》系統(tǒng)學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調(diào)研報告。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房價居高不下已經(jīng)成為當今國內(nèi)社會最受關(guān)注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價的上升,房價預(yù)期高漲等等。本文首先通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)特點的分析,得出我國的房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場;然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)實情況,分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動機以及合謀的博弈過程;最后針對房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無法移動,因此,房地產(chǎn)不能形成全國性或世界性市場。其次,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費者購房更多選擇臨近區(qū)域,所以,一個地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競爭關(guān)系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無法根據(jù)自身的市場供求狀況及時流進流出,從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此,房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度,決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產(chǎn)市場,土地供給方只有一個——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個,形成需求的競爭。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產(chǎn)的每個項目都占據(jù)著一個獨特的位置。位置對房地產(chǎn)具有極端的重要性,房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外,還包含經(jīng)濟、社會、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同,使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤,或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產(chǎn)商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟、技術(shù)和信息等方面的經(jīng)濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式,構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實力,使得進入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性,使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外,房地產(chǎn)市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此,我國的房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場。

二、房地產(chǎn)商實行合謀的動機分析

(一)現(xiàn)實分析。在需求一定的前提下,假如房地產(chǎn)商之間競爭激烈,房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業(yè)的利潤空間,這樣的競爭是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的,因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面,如果企業(yè)是類似的,合謀企業(yè)共分利潤就十分容易,只要平均分配利潤即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大,合謀企業(yè)在如何分配利潤方面意見就不一致,從而導(dǎo)致合謀破裂。也就是說,合謀行為通常會在少數(shù)相類似的企業(yè)間容易達到,并得到維持;反之,如果企業(yè)在成本、市場力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營上的手段基本一致,成本構(gòu)成也十分相似,因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價格合謀。

在房地產(chǎn)行業(yè)中,所有的企業(yè)都將賣不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉,開發(fā)商的巨額投資就無法收回,這部分投資就會轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀?。巨額沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認識到,當同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個競爭者時,自己的行為對其他房地產(chǎn)商有相當大的影響,打價格戰(zhàn)可能會遭到報復(fù)。因此,房地產(chǎn)商需要互相比照定價,實現(xiàn)一種非正式的隱性價格合謀。

(二)理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中,假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況:古諾競爭、完全競爭、合謀?，F(xiàn)通過比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價格、利潤等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動機。

1、古諾競爭?，F(xiàn)假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)有兩

個寡頭企業(yè),其行為及相關(guān)條件為:①兩個寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的;②每個企業(yè)都根據(jù)對手的產(chǎn)量來確定自己的產(chǎn)量;③每個企業(yè)的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個寡頭企業(yè)都是在已知對方產(chǎn)量的情況下,各自確定能給自己帶來最大利潤的產(chǎn)量;⑤兩個企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個企業(yè)的產(chǎn)量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個企業(yè)的成本函數(shù);P=P(∑qi)表示價格是兩個企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù);πi表示第i個企業(yè)的利潤函數(shù)。

假設(shè)Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數(shù),c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優(yōu)化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產(chǎn)市場上兩個寡頭企業(yè)通過合謀如同一個壟斷企業(yè)一樣采取行動,以使兩個企業(yè)總得利潤最大。

我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量,π■表示總壟斷利潤。

假設(shè)C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤為■。

3.完全競爭。現(xiàn)假設(shè)兩個寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC,又因為完全競爭廠商存在P=MR,因此,完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC,即當寡頭企業(yè)的價格等于邊際成本時,各寡頭廠商的利潤最大。因為企業(yè)邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤可知,完全競爭時利潤為零;合謀時利潤最高;古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出,作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤最大化的驅(qū)使下,有強烈的合謀動機。

三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過程

假定市場中只有兩家房地產(chǎn)開發(fā)商,即開發(fā)商甲和開發(fā)商乙。如果兩家開發(fā)商合謀,則收益均為4;如果開發(fā)商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時,開發(fā)商甲收益為6,而開發(fā)商乙的收益為-2;如果兩開發(fā)商一開始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當開發(fā)商之間只進行一次博弈時,對開發(fā)商甲來說,如果開發(fā)商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時,“不合謀”是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開發(fā)商乙選擇“合謀”,則開發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開發(fā)商乙選擇“合謀”策略時,“不合謀”還是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類似的分析對于開發(fā)商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下,每個寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來進行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

再采用逆推法來分析開發(fā)商之間進行次數(shù)為n的有限次重復(fù)博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會再有重復(fù)博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會被報復(fù)或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發(fā)商會出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略,因此,每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說,在有限次重復(fù)博弈中,一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此,在有限次重復(fù)博弈中,占優(yōu)策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復(fù)博弈的情況下,房地產(chǎn)市場上合謀的每個寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境:每個寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局,即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

但是由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征,所以開發(fā)商之間的博弈可視為無限次重復(fù)博弈。于是,此時一方撕毀協(xié)議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中,假設(shè)開發(fā)商甲采取“不合謀”行為為它帶來的暫時收益為6,但開發(fā)商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來,開發(fā)商甲最終的損失必然超過“不合謀”的暫時收益。因此,在房地產(chǎn)市場的無限次重復(fù)博弈中,“不合謀”策略對誰都不是最優(yōu)的,(合謀,合謀)才是使整體利益最大的納什均衡。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負問題文獻回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負擔的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學者對我國房地產(chǎn)稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學；計稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實施方案，對改革過程中機構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負模型進行了一定的改進。

房地產(chǎn)稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）?，F(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法則進行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業(yè)稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應(yīng)該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率（t）這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個重要因素，可采用頭腦風暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據(jù)此確定各個因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，選取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、房地產(chǎn)銷售額增長率、房地產(chǎn)凈利潤增長率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率這五個指標來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產(chǎn)凈利潤增長率，房地產(chǎn)銷售額增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率，并計算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和《中國稅收統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)計算的2005年中國房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過對2005年我國房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負分布圖中大多數(shù)點都散亂的分布在C、D兩個區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負規(guī)劃并不科學，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國各省區(qū)的稅負點盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個區(qū)中出現(xiàn)黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點都出現(xiàn)在這兩個區(qū)域，這說明全國大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個點，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，如果稅負狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的。

參考文獻：

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：利率風險；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國利率市場化已經(jīng)全面實施，宏觀經(jīng)濟的過熱或低迷、國際金融市場利率的變動等都會引起國內(nèi)市場利率的大幅波動，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風險管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負債（ISL）是指在一定時期內(nèi)可重新定價的資產(chǎn)和負債，包括浮動利率資產(chǎn)和負債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負債時，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負債時，ISG<0，稱為負缺口，存在負缺口的銀行稱為負債敏感型。當利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負債時，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據(jù)對利率走勢的預(yù)測而有意識地留下正或負缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測利率的變動方向，在對利率走勢做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，利用利率變動來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當預(yù)測利率上升時，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過增加的負債利息支出，從而使凈利息收入增加。當預(yù)測利率下降時，則保持負缺口。

2.被動策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動性策略的關(guān)鍵問題在于利率預(yù)測的準確性上，如果利率走勢與預(yù)期相反或利率變動不如預(yù)測的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢預(yù)測準確，但如果利率實際變動幅度較小，則采用主動策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場利率的上升會導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負債的市場價值下降，且銀行資產(chǎn)和負債的期限越大，隨著市場利率上升時，其市場價值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來衡量資產(chǎn)負債的風險程度，持續(xù)期越長、利率風險越大。可以看出，利率變動對一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時，資產(chǎn)的持續(xù)期長于其負債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價值下降的幅度要大于負債的價值，因此銀行凈資產(chǎn)價值會下降。當利率下降時，情況相反。

2.利率(Y)變動的幅度。變動幅度越大，銀行承受的風險也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對于任何給定的利率變動，其凈值變化會越大，反之，其凈值變化會越小。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據(jù)對利率未來變化的預(yù)測做出的，保持適當?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動帶來的收益或減少損失。如果預(yù)測市場利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴大其負缺口，將缺口調(diào)整為負值，使未來資產(chǎn)價值的下降幅度小于負債價值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測市場利率將會下降，則可采取增加正缺口或減少負缺口的方法。

2.被動性策略指在保持銀行凈值的相對穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風險。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負債的持續(xù)期，無論利率如何變動，資產(chǎn)的收益與負債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風險。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負債，進行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負債價值不受利率變動的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點和缺陷

優(yōu)點有：第一，該管理方法簡便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時間段內(nèi)利率敏感性缺口正負及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風險大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對利率的變化有準確的預(yù)測；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競爭中銀行改變資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時，缺口管理要將資產(chǎn)負債按一定的時期加以劃分。劃分時期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時甚至出現(xiàn)完全錯誤的信息，將正缺口表示為負缺口，或?qū)⒇撊笨诒硎緸檎笨凇＠拭舾行匀笨诠芾砗鲆暳似跈?quán)性風險和基差風險。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點:（1）它對整個資產(chǎn)負債的利率風險提供了一個全面的衡量。持續(xù)期從長期角度觀察問題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項資產(chǎn)負債在未來的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時間價值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現(xiàn)實選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風險更適合我國商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風險管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來計算資產(chǎn)負債價值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動對利息收入的影響。隨著我國利率市場化的全面推進，商業(yè)銀行面臨的利率風險會越來越大，目前我國商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

參考文獻：

[1][美]米什金(李揚等譯)。貨幣銀行學[M].中國人民大學出版社，1998

[2]洛倫茲?格利茨(唐旭等譯)。金融工程學[M].經(jīng)濟科學出版社，1998

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會計信息；問題與對策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設(shè)計、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問題。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長過程中，會計信息的質(zhì)量和準確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計質(zhì)量的問題

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績信息等差異，在執(zhí)行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個房地產(chǎn)企業(yè)均會開發(fā)多個項目，其項目建設(shè)期的實際成本費用會大于預(yù)期費用；隨著地價的增長，后期項目建設(shè)成本遠高于前期建設(shè)費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產(chǎn)項目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項目體量和行業(yè)發(fā)展狀況，房產(chǎn)營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設(shè)備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷節(jié)點、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質(zhì)量的問題。

2.各期業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤波動較大，換句話來說，其財務(wù)報表不能準確的反映其財務(wù)狀況。證監(jiān)會為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實的反映其會計信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。

3.現(xiàn)金流信息披露不完全

房地產(chǎn)市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產(chǎn)銷售總量會呈現(xiàn)上升趨勢，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節(jié)點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動準備等各個環(huán)節(jié)都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)維持時間長，經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出與流入相對于其他企業(yè)具有更大的異步性。

三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策

近年來，為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，國家財政部與證監(jiān)會陸續(xù)出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產(chǎn)的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算、準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。

1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

會計準則是針對財務(wù)崗位職責和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務(wù)重，一個知名房地產(chǎn)項目的投建可能會促進周邊區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會計信息做定向規(guī)范，一是更能夠準確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的規(guī)范性，是保障房企正常運營的基礎(chǔ)。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算

很多房企財務(wù)部門執(zhí)行的是國家統(tǒng)一的財會標準，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報表，忽略了財務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內(nèi)部核算制度，它是真實反映企業(yè)會計信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。

3.準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息

準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息是改善會計信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。

四、總結(jié)語

近年來，我國會計制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產(chǎn)企業(yè)會計信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問題，應(yīng)從會計制度、行業(yè)準則、崗位職責等多方面加以規(guī)范，以達到改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的目的。

參考文獻：

[1]王輝，趙華豐；房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的探討.[D].中國市場；2013年40期.

[2]單志麗，周高明；投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)會計處理的影響.[J].魅力中國；2014年10期.

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時期后，的房地產(chǎn)市場進入了緩慢發(fā)展的時期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標都有所下降，對內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報告現(xiàn)實，針對2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢，政府部門進行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展勢頭較好，各項指標呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國經(jīng)濟高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項目設(shè)計、銷售理念、經(jīng)驗、建設(shè)成本控制等多個方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢不是很樂觀

當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學合理，個別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場持續(xù)應(yīng)該進一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風險不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之斷裂，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當?shù)胤績r直線下降。

三、完善當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實國家各項有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當?shù)亟?jīng)濟更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實體經(jīng)濟當中，同時讓投資者看到實體經(jīng)濟的重要性。經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實體產(chǎn)業(yè)，是提升社會經(jīng)濟和改善人民生活水平，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學的分配，那么就會導(dǎo)致出現(xiàn)一二級城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)?？梢哉f是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動、吸納游牧民等優(yōu)勢的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風險的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對房地產(chǎn)市場進行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。同時，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢。

結(jié)束語

在的城市化進程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

參考文獻：

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陽:西北農(nóng)林科技大學碩士學位論文,2014.

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沈陽建筑大學碩士學位論文,2011.

作者簡介：李濱（1970-），男，內(nèi)蒙古呼和浩特人，經(jīng)濟師，從事房地產(chǎn)登記工作研究。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

我們這個時代已經(jīng)快速進入互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)在當今社會不斷發(fā)展，深入到人們生活、工作等多方面，受其影響網(wǎng)絡(luò)推動經(jīng)濟，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟也在社會中起到越來越大的作用，人們通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)進行商業(yè)交易，節(jié)省了時間以及空間上的限制性，這樣一種新式的交易形式越來越被廣泛的應(yīng)用于各行各業(yè)各個領(lǐng)域，本文主要從網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展的特點進行探討，探討網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，同時提高對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的有效利用，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟利益的最大化。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟推動作用

一、什么是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟

在網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的時代，衍生出一種新的經(jīng)濟形式――網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟是依托計算網(wǎng)絡(luò)而生的新型的社會經(jīng)濟形式，信息化和全球化在經(jīng)濟全球化的推動下應(yīng)運而生，促使網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展壯大，成為信息化和全球化發(fā)展中的紐帶，影響著人們的生活、生產(chǎn)，無論是在生產(chǎn)關(guān)系還是生產(chǎn)力等方面都起到舉足輕重的作用。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟也稱作互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟，在生活中給人們的生活帶來便利，人們足不出戶即可享受到高效便捷的服務(wù)，這種新形式的經(jīng)濟體系不僅應(yīng)用于生活，同時在生a上也應(yīng)運而生，企業(yè)中運用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟不僅能提高生產(chǎn)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)技術(shù)，提升人員整體素質(zhì)，更能為企業(yè)帶來切實的經(jīng)濟效益，減少成本投入增加利潤空間?？偠灾W(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展正在不斷開發(fā)社會生產(chǎn)力潛在價值，從社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的角度來說提高大眾對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的認識度是非常必要的，認知提升才能帶動行動，使人們利用網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)經(jīng)濟價值，從中獲得切身利益。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟概述

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著深遠的影響，且地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域廣泛，能夠在很大程度上帶動較高的經(jīng)濟價值，對經(jīng)濟和社會的發(fā)展都有舉足輕重的意義。改革開放帶動著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各領(lǐng)域新興企業(yè)也迅速崛起，這其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的興起最為迅猛。我國經(jīng)濟體制的不斷發(fā)展和完善為房地產(chǎn)行業(yè)提供了便利支持，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭大增。因此傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代科技和經(jīng)濟進步的推動下已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的需求了，且傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)在運作中也存在也一些問題弊端，所以要想房地產(chǎn)經(jīng)濟得到良好穩(wěn)步健康的發(fā)展，改善傳統(tǒng)施工設(shè)備、施工技術(shù)以及施工人員的文化素養(yǎng)是當前首要任務(wù)。

三、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

經(jīng)濟全球化和信息化的普及推動著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，勢必會影響到地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的產(chǎn)生必然會對傳統(tǒng)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生沖擊，而且也影響到技術(shù)的創(chuàng)新，在生產(chǎn)力上可以提高勞動力的使用率，提高勞動效率。高速發(fā)展的創(chuàng)新技術(shù)能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并能提高勞動技術(shù)和建筑技術(shù)，能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)有更高的利潤空間。

1.對房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展逐漸受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的影響，在新型的經(jīng)濟發(fā)展社會，信息資源的質(zhì)量提升與整合都深深的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)代信息資源與房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源在一定程度上互相置換，經(jīng)濟學論文互相影響，同時傳統(tǒng)資源吸取現(xiàn)代信息資源的精華，彌補自身不足，這樣能夠有效的減少房地產(chǎn)發(fā)展受傳統(tǒng)的限制，從而加速房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，提升房地產(chǎn)發(fā)展的效率，因此無論是從生產(chǎn)力上還是發(fā)展空間上或是從相對獨立的傳統(tǒng)資源角度來說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展都在潛移默化的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟，并且起到積極的推動作用。

2.對房地產(chǎn)經(jīng)濟技術(shù)的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)中運用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟能夠使技術(shù)得到質(zhì)與量的提升，首先，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)結(jié)合先進的建筑設(shè)備使得地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中固有建筑設(shè)備和施工設(shè)備得到改善和提升，使技術(shù)更加先進、智能，提高工程質(zhì)量、優(yōu)化施工進度。同時在房屋管理上，物業(yè)管理利用智能設(shè)備能夠更有效便捷的進行管理，例如使用監(jiān)控設(shè)施不僅方便物業(yè)管理同時保障居民的安全。另一方面，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的應(yīng)用為房地產(chǎn)交易提供了便利，客戶與房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)交易的方式進行直接的交易，這樣的交易方式保證了交易的安全性同時提高了交易效率，所以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟密不可分，互相影響，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟同時又為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟提供發(fā)展平臺。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)依托產(chǎn)業(yè)多涉及面相對廣泛，與多方面的發(fā)展相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展上更是息息相關(guān)、互相影響，并不是獨立存在于社會經(jīng)濟中的，對于我國現(xiàn)有的國民經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，意義重大。雖然房地產(chǎn)行業(yè)興起的時間不長，然而在國家經(jīng)濟制度作用下發(fā)展速度卻很快，突飛猛進，這與國家的一些扶植政策是分不開的，資金上的大量投入保證了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健、快速發(fā)展。

四、結(jié)論

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟在不同層面都在積極的影響著房地產(chǎn)行業(yè)，無論是在地產(chǎn)技術(shù)、勞動人員的能力以及制度上的改善網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟都起著至關(guān)重要的作用，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的作用下，知識和信息對傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源的影響促使房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)潛力和前景得到更好開發(fā)，房地產(chǎn)資源的開發(fā)決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，有效的利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟和先進的現(xiàn)代化信息技術(shù)房地產(chǎn)行業(yè)分工細化、知識共享，使房地產(chǎn)資源得到有效利用。因此，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對地產(chǎn)經(jīng)濟的推動有著重要的意義，逐漸成為主流趨勢，引導(dǎo)傳統(tǒng)觀念，向新型經(jīng)濟形式邁進。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對如何改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美國住房抵押貸款市場巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機開始全面爆發(fā)，并蔓延到許多國家，引發(fā)了一場全球性的金融危機。作為世界新興經(jīng)濟大國的我國經(jīng)濟也深受其害，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟率先進入寒冬，住房價格下降，一些城市出現(xiàn)零交易。隨之而來可以預(yù)見的是，土地招拍掛流標，政府沒有財政收入，建筑企業(yè)倒閉，建筑工人失業(yè)，建筑鋼材等上游供應(yīng)企業(yè)銷售停滯，房屋裝潢和家具行業(yè)隨之進入蕭條之列，從而影響到整個國民經(jīng)濟的收入和社會的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)處于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的中間階段，是我國經(jīng)濟建設(shè)的支柱行業(yè)。面對金融危機，我國需要緊急出臺相關(guān)政策，以挽回低迷的房地產(chǎn)市場。根據(jù)日本的經(jīng)驗和研究，房地產(chǎn)稅收政策要比金融政策更容易和有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。因此，面對全球金融危機給我國經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來的諸多不利影響和負面沖擊，我們必須采取一定的房地產(chǎn)稅收改革政策，加以調(diào)控、加以引導(dǎo)，以扭轉(zhuǎn)不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機帶來的損失和影響。

1 金融危機對我國房地產(chǎn)的影響

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(shù)。伴隨著價格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2 房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟行為、調(diào)節(jié)國家財富分配的重要經(jīng)濟杠桿。房地產(chǎn)稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對漲價的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復(fù)雜性很難估計出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。

3 我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出的貢獻。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟失衡。因此，在當前環(huán)境下我國有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1） 居民購房優(yōu)惠收稅

在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2） 二手房營業(yè)稅實行差額收稅

現(xiàn)行的對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時期，繼續(xù)對二手房交易實行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時也有利于繁榮房地產(chǎn)市場，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務(wù)機關(guān)的公信力。因此，在金融危機的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學發(fā)展觀的稅收征管機制

不管經(jīng)濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的稅收征管機制，構(gòu)建符合經(jīng)濟發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

參考文獻

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第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

在企業(yè)的融資理論體系中，資本結(jié)構(gòu)理論是關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、綜合資本成本和企業(yè)價值三者之間關(guān)系的理論，是企業(yè)財務(wù)理論的核心內(nèi)容之一，也是企業(yè)融資決策的理論基礎(chǔ)。早期資本結(jié)構(gòu)理論包括凈收益觀點、凈營業(yè)收益觀點和傳統(tǒng)折中觀點，早期的資本結(jié)構(gòu)理論只是一些關(guān)于資本結(jié)構(gòu)理論的簡單認識，并沒有形成系統(tǒng)的資本結(jié)構(gòu)理論?，F(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論開創(chuàng)性的研究始于Modigliani和Miller于1958年發(fā)表的《資本成本、公司價值與投資理論》一文，該論文探討了公司資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系，創(chuàng)立了MM資本結(jié)構(gòu)理論，Modigliani和Miller也因此獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎。自MM理論創(chuàng)立后，幾乎所有的資本結(jié)構(gòu)相關(guān)研究都是對該理論基礎(chǔ)的延伸和發(fā)展。20 世紀七八十年代，財務(wù)管理學者又提出了成本理論、信號傳遞理論、優(yōu)選順序理論以及控制權(quán)理論等理論，這些理論共同構(gòu)成了現(xiàn)代企業(yè)融資基礎(chǔ)理論。

（一）MM理論 1958年，美國財務(wù)學教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結(jié)論為：在九項假設(shè)條件下，公司的價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。公司的價值取決于其實際資產(chǎn)，而不是債務(wù)和股權(quán)融資的市場價值。Modigliani和Miller通過嚴格的數(shù)學推導(dǎo)證明了MM理論基本觀點的兩個重要命題。命題I：無論公司是否進行債務(wù)融資，公司價值等于公司所有資產(chǎn)的預(yù)期收益額按適合該公司風險等級的必要報酬率折現(xiàn)后得到的現(xiàn)值，即公司價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。MM理論的基本觀點是在嚴格的假設(shè)條件下得到的，其中，最重要的假設(shè)之一是“公司在無稅收環(huán)境中經(jīng)營”，但在財務(wù)管理實務(wù)中，這一假設(shè)環(huán)境并不存在，因此，Modigliani和Miller對這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發(fā)表了《公司所得稅和資本成本：一項修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對公司資本結(jié)構(gòu)的影響，提出了MM理論修正觀點的兩個命題。命題I：有債務(wù)公司的價值等于同等風險下無債務(wù)公司的股權(quán)資本價值加上債務(wù)帶來的稅收優(yōu)惠，即公司價值與資本結(jié)構(gòu)相關(guān)；命題Ⅱ：有負債公司的綜合資本成本等于無負債公司的綜合資本成本加上風險報酬率，風險報酬率也資本結(jié)構(gòu)和所得稅稅率有關(guān)。MM理論的權(quán)衡理論認為公司的最佳資本結(jié)構(gòu)點是債務(wù)融資帶來的稅收優(yōu)惠和財務(wù)風險上升而導(dǎo)致的成本之間的平衡點。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系而提出資本結(jié)構(gòu)理論。Jensen和 Meekling（1976）認為，成本分為對股東的成本和對債權(quán)人的成本，其中，股東與經(jīng)理層的利益沖突導(dǎo)致的成本是外部股東成本，而債權(quán)人面臨的違約風險及破產(chǎn)成本等為債權(quán)成本。Jensen和Meekling認為，不同的資本結(jié)構(gòu)下，這兩種成本此消彼長，因此，公司最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)選擇在兩者之和最小的一個點。Jensen和Meekling的成本理論為資本結(jié)構(gòu)的激勵設(shè)計提供了理論基礎(chǔ)。此后，很多學者借助于成本理論，從利益沖突視角對資本結(jié)構(gòu)設(shè)計及優(yōu)化進行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權(quán)人之間的利益沖突，他認為，處于成長期和成熟期的企業(yè)由于其已往的良好聲譽可能更易于獲得低成本的債務(wù)融資，而處于初創(chuàng)期的企業(yè)由于沒有這種良好聲譽可能只能選擇股權(quán)融資或高成本的債務(wù)融資。

（三）優(yōu)選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結(jié)構(gòu)優(yōu)先順序理論。Myers和Majluf認為：在信息不對稱時，企業(yè)將盡量避免通過發(fā)行普通股或其他風險債券進行融資；為使內(nèi)部融資能滿足企業(yè)的融資需求，企業(yè)事先需要確定一個目標股利比率；在確保安全的前提下，企業(yè)才會通過外部融資解決其融資需求，而且會優(yōu)先選擇風險較低的證券。即在信息不對稱的條件下，企業(yè)偏好內(nèi)部融資，如果需要外部融資，則偏好債務(wù)融資，再選擇外部股權(quán)融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對該理論進行了發(fā)展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優(yōu)選順序融資理論。 Narayanan（1988）認為股票被高估的程度比負債大，因此，債務(wù)融資不會對股價產(chǎn)生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認為公司資本成本會導(dǎo)致新項目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動態(tài)的優(yōu)先順序融資理論，該理論認為管理層傾向于在企業(yè)有了好的市場業(yè)績后進行股權(quán)融資。

二、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)上市公司可以通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產(chǎn)負債率作為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資行為的指標。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計截至今年3月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率基本都在50%以上，資產(chǎn)負債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發(fā)展、ST重實、綠景地產(chǎn)、渝開發(fā)和S*ST天發(fā)等數(shù)家公司。在31家已披露信息的房地產(chǎn)上市公司中，上實發(fā)展的資產(chǎn)負債率最高，達到82%，保利地產(chǎn)、濱江集團、廣宇發(fā)展、華遠地產(chǎn)等幾家公司的資產(chǎn)負債率也超過70%，萬科A的資產(chǎn)負債率為67%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產(chǎn)上市公司的平均負債率為63.81%，而這個數(shù)據(jù)在2009年僅為59.92%。我國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財務(wù)風險集中 雖然目前我國房地產(chǎn)上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴格，股權(quán)融資存在著成本高、周期長等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產(chǎn)上市公司的主要選擇。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，而且還會拉高商業(yè)銀行乃至整個金融市場的金融風險水平。目前其他的融資方式，如房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等方式在我國的房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展水平有限，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新點所在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)融資效率低下，資源配置不合理 房地產(chǎn)企業(yè)融資后，并不是以優(yōu)化資源配置為導(dǎo)向來使用資金，市場上總是出現(xiàn)投資過熱或過冷的現(xiàn)象，高空置率和供不應(yīng)求的現(xiàn)象并存。房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產(chǎn)金融制度建設(shè)不完善，監(jiān)管與調(diào)控不力 由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，國家不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，但效果仍然不理想。

三、房地產(chǎn)上市公司融資改善路徑

針對我國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標 資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)融資決策的重要方面之一。房地產(chǎn)上市公司融資改善的首先要對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境進行分析，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略方向、投資項目、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和風險水平確定合理的目標資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標資本結(jié)構(gòu)并不是一成不變的，準確地講，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是動態(tài)資本結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)財務(wù)環(huán)境的適時變化。企業(yè)在選擇融資工具時，可以利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結(jié)構(gòu)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體資本結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是融資改善的必由之路。資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化包括兩個方面：一是股權(quán)資本和債權(quán)資本比例結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)上市公司在資本市場的再融資可以實現(xiàn)這兩個方面的優(yōu)化。通過再融資，可以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現(xiàn)相對減持，引入新的素質(zhì)較高的機構(gòu)投資者，進而實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，這樣也有利于上市公司資本結(jié)構(gòu)變動后管理績效的提高。從資本運用的目的來看，企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)發(fā)展所必需的資本，而不是到證券市場上“圈錢”，所以企業(yè)還應(yīng)樹立“項目導(dǎo)向型”的融資理念，企業(yè)募集到的資金應(yīng)投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略的項目，這樣才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創(chuàng)新融資方式 在發(fā)達國家，房地產(chǎn)融資方式很多，包括房地產(chǎn)投資基金、保險資金、養(yǎng)老基金、股票市場等，而這種融資方式的創(chuàng)新在我國比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在著一些困境，只有9家企業(yè)在海外上市，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還未上市，這說明，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資能力在整體上不夠強，因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新也很有必要性。房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券化作為融資創(chuàng)新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等融資方式，已經(jīng)在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國家政策的支持和企業(yè)融資創(chuàng)新意識的覺醒。

（四）完善證券市場制度 證券市場是我國資本市場的重要組成本部分，證券市場的健康發(fā)展是房地產(chǎn)上市公司融資理性發(fā)展的前提，因此，證券市場制度的創(chuàng)新和完善是企業(yè)融資優(yōu)化的制度前提和保證。首先在監(jiān)管上，我國可以借鑒發(fā)達國家證券監(jiān)管的經(jīng)驗，綜合運用政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管，重視行業(yè)自律，使證券市場監(jiān)管更有效。其次，證券監(jiān)管機構(gòu)也需要對證券市場制度進行和創(chuàng)新和完善，上文提到的發(fā)達國家房地產(chǎn)融資方式也可以引入我國，但需要證券監(jiān)管機構(gòu)對其運用加以指導(dǎo)。

房地產(chǎn)上市公司的融資并不僅僅是單個房地產(chǎn)企業(yè)的問題，也關(guān)系到整個房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場和政府監(jiān)管部門的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優(yōu)化。

參考文獻：

［1］陳洪海、夏洪勝：《中國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實證分析》，《特區(qū)經(jīng)濟》2006年第9期。