房地產(chǎn)的商業(yè)模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

第2篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

與此同時(shí)，對房地產(chǎn)的調(diào)控也日趨深入。2013年2月20日，主持召開國務(wù)院常務(wù)會議再出“國五條”抑制投機(jī)投資購房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次調(diào)控。

新型城鎮(zhèn)化帶來新機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化的龍頭是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導(dǎo)入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關(guān)系。

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級、新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和前提。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮(zhèn)化。要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然要依賴于土地這個(gè)核心的、先導(dǎo)的生產(chǎn)要素，依賴于房地產(chǎn)整合資源的平臺功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能。這就為房地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化找到了共贏的支點(diǎn)，也為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新指明了方向和路徑。這就是，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新必然與走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與產(chǎn)業(yè)升級、與新興服務(wù)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路徑，走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合的路徑。近年來，園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等的發(fā)展，已經(jīng)開始產(chǎn)生了與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新商業(yè)模式，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的主流。

新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)意義上的城市化有不同的內(nèi)涵。幾十年來，中國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展主要還是以政府為主導(dǎo)的，通過集中配置資源的方式，以土地財(cái)政為動力的，重心放在沿海地區(qū)和中心型城市的高速發(fā)展模式。這樣的發(fā)展經(jīng)濟(jì)啟動的初級階段是必要的，但是，高速發(fā)展模式導(dǎo)致的透支資源、污染環(huán)境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發(fā)展模式，而不是可持續(xù)的發(fā)展模式。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，本質(zhì)上是也并不僅僅是對房地產(chǎn)本身的調(diào)控，而是通過對房地產(chǎn)的調(diào)控，對中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的高速模式踩剎車。新型城鎮(zhèn)化，作為國家新戰(zhàn)略，就是要變高速發(fā)展為均衡發(fā)展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財(cái)政為可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政。這是一場深刻的制度性、結(jié)構(gòu)性改革。新型城鎮(zhèn)化，本質(zhì)上是人的城鎮(zhèn)化，當(dāng)然也必須以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以土地為平臺。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有人的城鎮(zhèn)化，而產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入、要升級、要發(fā)展，也必須依賴于土地制度的改革，促進(jìn)集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化，讓土地成為可流動的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，成為整合各類資源和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設(shè)土地的集約化利用、集體建設(shè)土地直接入市、對支持不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展采取區(qū)別化的用地政策，等等，都將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)。從這個(gè)意義上，更能深刻地體會“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認(rèn)識到房地產(chǎn)所具有的整合資源的平臺功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能的巨大價(jià)值。

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，就是要通過實(shí)現(xiàn)資源的均衡配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會的均衡發(fā)展。在地域廣闊、發(fā)展水平差異大的中國，實(shí)踐已經(jīng)證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實(shí)施，這個(gè)路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發(fā)揮市場在實(shí)現(xiàn)資源均衡配置、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的獨(dú)特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實(shí)踐，鼓勵(lì)市場的力量在新型城鎮(zhèn)化的過程中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新所形成的新商業(yè)模式，如園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等將發(fā)揮市場化均衡配置資源、推動產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展的重要作用，從而發(fā)揮出以市場化的方式推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的作用。

中小開發(fā)商迎來黃金期

隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度越來越高，中小房地產(chǎn)開發(fā)商受到的挑戰(zhàn)越來越大，越來越難以在傳統(tǒng)模式中生存；然而，在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，中小開發(fā)商卻面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇。中小開發(fā)商，尤其是民營開發(fā)商，完全可以發(fā)揮船小好調(diào)頭、創(chuàng)新能力強(qiáng)、地方資源結(jié)合度高等特點(diǎn)，結(jié)合自身的狀況進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，通過轉(zhuǎn)換思維方式，以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以房地產(chǎn)作為平臺，跨界整合資源，把政府作為最重要的客戶，發(fā)揮房地產(chǎn)的平臺功能和資產(chǎn)功能，做好服務(wù)和運(yùn)營，創(chuàng)造出各種房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的新模式，推動產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展；通過這樣的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，開發(fā)商完全可以成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的核心力量和有力推手，房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中完全可以發(fā)揮出更加重要的作用。

廣大的內(nèi)陸地區(qū)、大城市郊區(qū)及眾多中小城鎮(zhèn)，因其所處的位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，決定了這些區(qū)域在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、度假產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等方面的獨(dú)特發(fā)展優(yōu)勢，這些產(chǎn)業(yè)正是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵(lì)和支持，正處于發(fā)展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經(jīng)聯(lián)（全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟）中的很多企業(yè)家在這些領(lǐng)域做出了許許多多的探索和創(chuàng)新，總結(jié)了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，全經(jīng)聯(lián)也將這些案例建成了行業(yè)的實(shí)戰(zhàn)教學(xué)基地。這些一線的實(shí)踐和探索，有力地促進(jìn)了企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，推動了行業(yè)的轉(zhuǎn)型和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也成為行業(yè)寶貴的智庫。

可見，新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)造了巨大的機(jī)遇；房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，又為新型城鎮(zhèn)化注入了持續(xù)的動力，兩者相互促進(jìn)，形成良性的互動，對實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化――人的城鎮(zhèn)化具有非常重要的戰(zhàn)略意義。同時(shí)，也可以期待，在這一過程中，住宅產(chǎn)業(yè)也將迎來新一輪的發(fā)展春天。

告別傳統(tǒng)發(fā)展方式

本輪針對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，就是這些因素集中的和綜合的反應(yīng)。調(diào)控的本質(zhì)也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發(fā)展商和地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這反映出房地產(chǎn)的發(fā)展模式正在進(jìn)入一個(gè)新的轉(zhuǎn)折階段，也反映出中國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的轉(zhuǎn)折階段。

改革開放幾十年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化的進(jìn)程中扮演了重要角色，拉動了消費(fèi)，改善了民眾居住條件，并拉動五十多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率逐年快速提升；近幾年來，房地產(chǎn)甚至扮演了經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發(fā)展，這樣的發(fā)展方式越來越受到資源、環(huán)境、社會公平等因素日益增強(qiáng)的影響和制約，越來越不可持續(xù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展方式，是建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎(chǔ)上的，是一種粗放的、面包面粉式的發(fā)展方式，突出特點(diǎn)是：

一.建立在土地財(cái)政、集中配置資源的、城鄉(xiāng)二元土地制度分置基礎(chǔ)上的高速城市化模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)粗放的、面粉面包式的發(fā)展方式。這種城市化模式導(dǎo)致人口、資本向中心性大城市及沿海地區(qū)快速、集中性的聚集，導(dǎo)致了地方政府對土地財(cái)政的過度依賴，導(dǎo)致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導(dǎo)致這些地區(qū)房價(jià)持續(xù)、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續(xù)，這也正是新型城鎮(zhèn)化模式必須要破解的難題。

二.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致與城市、與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權(quán)，大多建造的是消費(fèi)型的商品住宅，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低，無法為城市創(chuàng)造持續(xù)增長的稅源，無法為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展創(chuàng)造更多的價(jià)值。

三.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致開發(fā)與運(yùn)營相分離，必然表現(xiàn)為高負(fù)債、高速度，必然導(dǎo)致土地利用率低、產(chǎn)品品質(zhì)差、資源消耗大，社區(qū)運(yùn)營與管理差，等等。

長期以來，這種發(fā)展方式積累了眾多問題，對資源、環(huán)境和社會公平等方面構(gòu)成嚴(yán)重威脅，目前已經(jīng)進(jìn)入了持續(xù)爆發(fā)的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長的質(zhì)疑和抵觸，行業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新勢在必行。而新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實(shí)施，也恰恰給房地產(chǎn)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)很好的環(huán)境和時(shí)機(jī)，

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)具有服務(wù)和金融雙重屬性，整合資源、服務(wù)運(yùn)營、金融支持是房地產(chǎn)的重要功能；房地產(chǎn)的價(jià)值是貫穿于土地運(yùn)營、項(xiàng)目開發(fā)、后期運(yùn)營三個(gè)階段、全壽命周期的價(jià)值。但這些年來，我們把房地產(chǎn)業(yè)簡單地認(rèn)為是商品住宅的開發(fā)與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產(chǎn)的本質(zhì)含義。當(dāng)然，這與中國發(fā)展的階段性有緊密關(guān)系，一方面我們要彌補(bǔ)幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發(fā)展城市化。在這樣的認(rèn)識中，房地產(chǎn)只有“房”，有“地”，而沒有“產(chǎn)”，沒有“產(chǎn)業(yè)”和“資產(chǎn)”的概念；房地產(chǎn)的本質(zhì)功能和價(jià)值，即為產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展服務(wù)的，整合資源、服務(wù)運(yùn)營、金融支持的功能與價(jià)值被嚴(yán)重忽視；而這些功能和價(jià)值，正是房地產(chǎn)在推動經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中最為重要的功能，是房地產(chǎn)最具動力也最可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值，現(xiàn)在是到了給房地產(chǎn)恢復(fù)其本義的時(shí)候了。

第3篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 遞延所得稅 處理 影響

一、以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)遞延所得稅的會計(jì)處理規(guī)范分析

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號-投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱IAS40）和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱CAS3）均規(guī)定，主體或企業(yè)可以采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。初始確認(rèn)后，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量其全部投資性房地產(chǎn)。以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的遞延所得稅影響，國際會計(jì)準(zhǔn)則和中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則均有詳細(xì)的規(guī)范。

《國際會計(jì)準(zhǔn)則第12號-所得稅會計(jì)》（以下簡稱IAS12）第51段指出，遞延所得稅負(fù)債和資產(chǎn)的計(jì)量，應(yīng)反映在資產(chǎn)負(fù)債表日從企業(yè)預(yù)期收回或清償那些引起暫時(shí)性差異的資產(chǎn)和負(fù)債賬面金額的方式中推算出的納稅結(jié)果?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18號-所得稅》（以下簡稱CAS18）指出，資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是指企業(yè)收回資產(chǎn)賬面價(jià)值過程中，計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照稅法規(guī)定可以自應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)利益中抵扣的金額。由于對投資性房地產(chǎn)的預(yù)期收回方式不同，所產(chǎn)生的遞延所得稅影響也不同。對于預(yù)期收回資產(chǎn)的方式，中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則沒有相關(guān)規(guī)定。國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則之《編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表的框架》指出，如果與資產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，則企業(yè)應(yīng)確認(rèn)該資產(chǎn)。通常這些未來經(jīng)濟(jì)利益將通過銷售、使用、或先使用后銷售而獲得?！秶H會計(jì)準(zhǔn)則第16號-不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備》（以下簡稱IAS16）第29段中指出，非折舊資產(chǎn)重估價(jià)（包括以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)）所產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債或資產(chǎn)，應(yīng)以通過銷售收回該資產(chǎn)賬面金額所產(chǎn)生的納稅結(jié)果為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量，而不論該資產(chǎn)賬面金額的計(jì)量基礎(chǔ)如何?？梢钥闯鯥AS16對于以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債或資產(chǎn)傾向于采用銷售方式來收回其經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而推算暫時(shí)性差異產(chǎn)生的納稅結(jié)果。IAS16亦指出如果一項(xiàng)資產(chǎn)確認(rèn)了折舊，則意味著應(yīng)提折舊資產(chǎn)賬面金額中的應(yīng)折舊金額部分預(yù)期將通過使用來收回，而殘值部分將通過銷售來收回。與此一致，諸如具有無限壽命的土地等非折舊資產(chǎn)的賬面金額將只有通過銷售而收回。IAS12指出，對預(yù)期收回方式的預(yù)測不應(yīng)建立在資產(chǎn)賬面金額的計(jì)量基礎(chǔ)上。例如，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值作為計(jì)量基礎(chǔ)，該計(jì)量基礎(chǔ)并不意味著資產(chǎn)的賬面金額預(yù)期將僅通過使用來收回，而是在最終處置時(shí)以殘值的方式收回。

綜上所述，一項(xiàng)資產(chǎn)的收回方式有銷售、使用或兩者結(jié)合的方式，即非折舊資產(chǎn)重估價(jià)（包括以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)中的建筑物）產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債或資產(chǎn)采用銷售方式來收回。具有無限壽命的土地（包括以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)中的土地）等非折舊資產(chǎn)的賬面金額也通過銷售而收回。而應(yīng)提折舊的投資性房地產(chǎn)通過使用來收回，其殘值部分將通過銷售來收回。

企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)可以通過使用（即收取租金）、出售或兩者相結(jié)合的方式收回其經(jīng)濟(jì)利益。對于預(yù)期收回方式不同，對遞延所得稅的影響也不相同，因此IAS12原則上要求，遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債預(yù)期收回或清償?shù)牟煌绞綖榛A(chǔ)，進(jìn)而推算遞延所得稅的影響。例如，管理層可能預(yù)期通過使用、銷售或使用和銷售相結(jié)合的方式收回一項(xiàng)資產(chǎn)。當(dāng)不同收回方式所產(chǎn)生的收益適用于不同的所得稅稅率或計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，管理層的不同預(yù)期將會影響遞延所得稅的計(jì)量。為了解決主體沒有具體時(shí)間及具體處置一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)計(jì)劃情況下如何計(jì)量遞延所得稅的問題，國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）了自2012年1月1日生效的《對國際會計(jì)準(zhǔn)則第12號的修改-以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的遞延所得稅會計(jì)處理》（以下簡稱IAS12修改），該修改在原IAS12的基礎(chǔ)上引入了一項(xiàng)例外性規(guī)定（可假定）即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)將假定完全通過出售方式收回，除非有其他可這一假定的證據(jù)存在，該假定也適用于業(yè)務(wù)合并中所取得的以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。IAS12修改同時(shí)指出可假定主要應(yīng)用于主體難以預(yù)計(jì)或只能主觀估計(jì)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值中將通過租金（即通過使用）收回以及出售收回的比例，尤其是在主體沒有具體時(shí)間及具體處置計(jì)劃之時(shí)的情況。

IAS12修改預(yù)計(jì)在無資本利得稅或資本利得稅稅率不同于所得稅稅率的地區(qū)（如中國香港）持有以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的所有主體均將受到重大影響。IAS12修改的運(yùn)用可能會大幅減少這些主體已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和負(fù)債，這也意味著在無資本利得稅的地區(qū)，當(dāng)完全出售的假定無法被時(shí)，相關(guān)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將無遞延所得稅影響。由于IAS12修改會對與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的遞延所得稅的確認(rèn)計(jì)量產(chǎn)生改變，管理層可能需要重新考慮其遞延所得稅資產(chǎn)的可收回性測試，并且需要考慮IAS12修改是否對主體已經(jīng)發(fā)生的業(yè)務(wù)合并產(chǎn)生影響。

二、IAS12修改對我國的影響分析

依據(jù)財(cái)政部的《中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則持續(xù)趨同的路線圖》（財(cái)會[2010]10號）文件規(guī)定，中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則需要實(shí)現(xiàn)與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的持續(xù)趨同，因此一般情況下國際會計(jì)準(zhǔn)則的任何修改都將會對我國會計(jì)準(zhǔn)則的修訂產(chǎn)生影響。筆者認(rèn)為國際會計(jì)準(zhǔn)則對12號的修改預(yù)計(jì)不會對我國準(zhǔn)則的修訂產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。首先國際會計(jì)準(zhǔn)則之所以引入一項(xiàng)例外規(guī)定，是因?yàn)镮ASB認(rèn)為在某些時(shí)候，主體將難以預(yù)計(jì)或只能主觀估計(jì)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值中將通過租金（即通過使用）收回以及出售收回的比例，這種困難在主體沒有具體時(shí)間及具體處置投資性房地產(chǎn)計(jì)劃之時(shí)尤為突出。這種情況主要是指主體對于資產(chǎn)的收回?zé)o具體計(jì)劃而難以估計(jì)收回方式，對于屬于投資性房地產(chǎn)中具有永久產(chǎn)權(quán)的土地，由于其經(jīng)濟(jì)利益僅能通過出售實(shí)現(xiàn)，因此上述假定將無法被，因而這個(gè)修改主要適用于擁有永久性產(chǎn)權(quán)的土地。中國相關(guān)法律及投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等，不存在永久性產(chǎn)權(quán)的土地，其經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期不僅僅通過出售方式實(shí)現(xiàn)，也可以預(yù)期通過使用的方式收回，這樣國際會計(jì)準(zhǔn)則中的“可假定”將可以被，因此我國針對現(xiàn)行準(zhǔn)則的修訂沒有必要引入以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)將假定完全通過出售收回這一例外規(guī)定。其次當(dāng)一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同收回方式所產(chǎn)生的收益適用于不同的所得稅稅率或計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，管理層的不同預(yù)期將會影響遞延所得稅的計(jì)量，但我國預(yù)期不存在投資性房地產(chǎn)的不同收回方式所產(chǎn)生的收益適用于不同所得稅稅率的情況。

雖然IAS12修改不會對我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但它可能會影響在香港上市的中國相關(guān)企業(yè)，例如假定在香港上市的中國A公司，2010年1月1日，持有成本為5000萬港元，自行開發(fā)的一項(xiàng)以租金和資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)。A公司將其作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理并以公允價(jià)值對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2010年12月31日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為5500萬港元，而稅務(wù)折余價(jià)值為4500萬港元。假定A公司并不具有可以隨時(shí)間推移而消耗該投資性房地產(chǎn)中含有實(shí)質(zhì)上的所有經(jīng)濟(jì)利益的商業(yè)模式。相反A公司將持有該投資性房地產(chǎn)以獲取租金和資本增值為目的，因此經(jīng)濟(jì)利益的相當(dāng)一部分可能通過在某一不可確定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行銷售而實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《香港特別行政法稅務(wù)條例》相關(guān)規(guī)定，香港公司所得稅為“利得稅”，并根據(jù)地域來源性原則征收，即當(dāng)公司業(yè)務(wù)在香港本地產(chǎn)生，企業(yè)需按利潤的16.5%繳稅。如果該投資性房地產(chǎn)以高于折余價(jià)值的價(jià)格出售，則之前申報(bào)的累計(jì)稅務(wù)折舊將被計(jì)入應(yīng)稅所得，而超出原始成本的銷售收入不予以計(jì)稅。若依據(jù)IAS 12規(guī)定，2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為5500萬港元，計(jì)稅基礎(chǔ)為4500萬港元，則應(yīng)納稅暫時(shí)性差異為1000萬港元，從而產(chǎn)生了165萬元的遞延所得稅負(fù)債。若依據(jù)IAS12修改的規(guī)定，由于A公司不具有可以隨時(shí)間推移而消耗該投資性房地產(chǎn)中含有實(shí)質(zhì)上的所有經(jīng)濟(jì)利益的商業(yè)模式，因此該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)通過銷售收回的假定將無法被，那么2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為5500萬港元，計(jì)稅基礎(chǔ)仍為4500萬港元，應(yīng)納稅暫時(shí)性差異為1000萬港元，超出原始成本的銷售收入（5500-5000=500）萬港元不予以計(jì)稅，因此A公司應(yīng)確認(rèn)82.5（500×16.5%）萬港元的遞延所得稅負(fù)債?？梢妵H會計(jì)準(zhǔn)則對12號的修改，對于在香港上市而又持有以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的中國企業(yè)，可能會產(chǎn)生一定的影響，IAS12修改可能會大幅度減少這些公司已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債。

參考文獻(xiàn)：

[1]Baolang Chen.《A practical guide to new IFRSs for 2011》（國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則實(shí)務(wù)指南―2010年變化）.普華永道中天會計(jì)師事務(wù)所，2011

第4篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

[關(guān)鍵詞] 旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(qū)(CSD)

[中圖分類號] F590.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者簡介] 劉 宇，北京大學(xué)政府管理學(xué)院在讀博士研究生，北京聯(lián)合大學(xué)旅游學(xué)院講師，研究方向?yàn)槁糜我?guī)劃與管理。 (北京 100871)

旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的、配套設(shè)施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運(yùn)會的重要配套設(shè)施，但面臨著會后如何經(jīng)營以保護(hù)生態(tài)環(huán)境及維持日常運(yùn)營的問題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運(yùn)營收益上自給自足，因此，奧運(yùn)賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設(shè)計(jì)是關(guān)乎其可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標(biāo)定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對其后續(xù)運(yùn)營中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了思索。

一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義及開發(fā)模式演進(jìn)

1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)對于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動作用。

對于旅游產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強(qiáng)了旅游經(jīng)濟(jì)的整體競爭力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴(kuò)張力的新興城市旅游產(chǎn)品。

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營上更加側(cè)重的是面向居住消費(fèi)者市場，為居住消費(fèi)者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對一般的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對日益激烈市場競爭的一種戰(zhàn)略性擴(kuò)張策略。

對于城市發(fā)展來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢，同時(shí)有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴(kuò)張的公共交通、水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，通過項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作和生態(tài)旅游環(huán)境的營造，構(gòu)建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團(tuán)式、開敞式的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房價(jià)居高不下等問題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要手段。

但應(yīng)注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠(yuǎn)郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱。經(jīng)驗(yàn)證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個(gè)城市。在這方面已有不少開發(fā)商欲在京津冀交界地帶開發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來。研究者們認(rèn)為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個(gè)階段。

最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開始綜合性、區(qū)域性開發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時(shí)代的到來及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營模式算起。華僑城通過旅游社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，成功地?cái)[脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復(fù)合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運(yùn)會的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與邊緣組團(tuán)之間的綠色屏障，對進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價(jià)值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：

1.解決賽后奧運(yùn)場館及設(shè)施閑置這一世界性問題。奧運(yùn)會的舉辦對一國經(jīng)濟(jì)的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運(yùn)”機(jī)遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運(yùn)效應(yīng)和作用，尤其是避免“后奧運(yùn)效應(yīng)”，爭取更大的發(fā)展空間，是包括中國在內(nèi)的任何一個(gè)奧運(yùn)會舉辦國家都會面臨的問題。

在賽后，作為2008年奧運(yùn)會的核心區(qū)域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運(yùn)營又應(yīng)該依靠何種經(jīng)營模式來予以維持?以大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營不失為一種思路。

2.改變旅游區(qū)“門票經(jīng)濟(jì)”的尷尬狀況。我國旅游景區(qū)的發(fā)展一直處于“門票經(jīng)濟(jì)”的困境，景區(qū)經(jīng)營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應(yīng)帶有一定的社會福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運(yùn)營及生態(tài)旅游環(huán)境保護(hù)可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價(jià)值及生態(tài)價(jià)值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運(yùn)營的商業(yè)空間，開發(fā)為主題性的大型旅游社區(qū)，則既實(shí)現(xiàn)了資源在一個(gè)更高層面上的配置，同時(shí)也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內(nèi)發(fā)揮輻射效應(yīng)。

3.整合奧運(yùn)圈內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建大型品質(zhì)社區(qū)。奧林匹克森林公園區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現(xiàn)象。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)既有高檔別墅區(qū)如亞運(yùn)新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產(chǎn)項(xiàng)目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時(shí)還有中低檔項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，如北苑家園、天通苑等。以奧林匹克森林公園為主題的大型旅游社區(qū)的構(gòu)建，將是一個(gè)利用城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的良好機(jī)遇整合、提升現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建北京又一品質(zhì)功能區(qū)的契機(jī)。

三、北京奧林匹克森林公園的開發(fā)定位：功能及主題的兼顧

1.我國公園的分類。我國目前尚無明確的國家標(biāo)準(zhǔn)對公園進(jìn)行分類，僅根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考國家建設(shè)部、林業(yè)部、國土資源部等相關(guān)部門的管理規(guī)定，按照功能及性質(zhì)對我國的公園作如下劃分：

城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態(tài)保護(hù)帶及本市居民日常休閑娛樂的活動場所及防災(zāi)避難場所，具有一定的社會公益事業(yè)性質(zhì)。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。

主題公園：因具有一定文化主題而創(chuàng)造出的人造景點(diǎn)，具有明顯的商業(yè)性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。

科學(xué)公園：以科普教育為主要功能的旅游景點(diǎn)，目的是保護(hù)自然和提高公民素質(zhì)，包括兩大類型：天然科學(xué)公園，如地質(zhì)公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學(xué)公園，如動物園、植物園、海洋水族館等。

和平公園：原來是戰(zhàn)爭發(fā)生地，為紀(jì)念戰(zhàn)爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護(hù)特殊的生態(tài)和文化，促進(jìn)和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區(qū)建立和平公園，北京市的中山公園等。

風(fēng)景名勝區(qū)：指風(fēng)景資源集中、環(huán)境優(yōu)美、具有一定規(guī)模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進(jìn)行科學(xué)文化活動的地域，國家級風(fēng)景區(qū)相當(dāng)于國外的國家公園。

2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質(zhì)。城市郊野公園是指位于城市近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態(tài)的綠色景觀區(qū)域，包括人為干擾程度小的傳統(tǒng)農(nóng)田、處于原始或次生狀態(tài)的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現(xiàn)代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。

《奧林匹克森林公園規(guī)劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運(yùn)會比賽需要的同時(shí)，還充分考慮了賽后利用，整個(gè)公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場所。

因此，應(yīng)該把奧林匹克森林公園認(rèn)為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會公益性質(zhì)，一般由政府供給公園維護(hù)的日常經(jīng)費(fèi)，并不依靠公園的門票等收入彌補(bǔ)成本支出。

3.對奧林匹克森林公園開發(fā)為大型旅游社區(qū)的主題定位：中央體育區(qū)。中央體育區(qū)是指主要由體育、商業(yè)、居住、休閑等職能設(shè)施所構(gòu)成，以綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能格局的優(yōu)化，涉及體育運(yùn)動、休閑娛樂及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，聚集規(guī)模宏大的居住群及其與其匹配的商貿(mào)休閑部落的體育商貿(mào)休閑居住中心。目前，這種新興的產(chǎn)業(yè)形式及城市功能分區(qū)，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發(fā)展，不僅為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也成為了城市中的新區(qū)。

奧林匹克森林公園賽后的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)運(yùn)動型、健康型的體育主題生活小區(qū)，既是北京大都市功能區(qū)的一種延伸，同時(shí)也是體育產(chǎn)業(yè)與城市功能有機(jī)融合的一種創(chuàng)新載體。

四、問題及后續(xù)思考

1.土地政策的限制。在我國城市發(fā)展的實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，導(dǎo)致宏觀層面對土地開發(fā)權(quán)的政策日益趨緊，也增加了旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)難度。另外，旅游項(xiàng)目立項(xiàng)及審批較之普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就借旅游之名行房地產(chǎn)之實(shí)，將低價(jià)征得的旅游用地違規(guī)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地，從中牟利，并導(dǎo)致許多違規(guī)行為的發(fā)生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，國家已經(jīng)實(shí)施了嚴(yán)格的土地管理制度，相關(guān)土地招標(biāo)及審批程序進(jìn)一步完善和規(guī)范，尤其是對于風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)開發(fā)已有嚴(yán)格的限制。因此，土地政策的變化將使以奧林匹克森林公園為題材的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)存在一定程度上的不確定性。

2.行業(yè)波動性的風(fēng)險(xiǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場急劇擴(kuò)張的宏觀背景下興起的，也受到了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)超出常規(guī)發(fā)展規(guī)律的市場泡沫的影響。實(shí)際上，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)中高端定位的特點(diǎn)使其面臨的消費(fèi)市場規(guī)模比較有限，一旦市場波動必然導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游住宅房地產(chǎn)模式必須慎重面對的問題。尤其在后奧運(yùn)階段，即奧運(yùn)會后的一段時(shí)間內(nèi)，由于受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)波動、旅游業(yè)不景氣等低谷效應(yīng)，因此，奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)同樣也會受到宏觀大環(huán)境的影響，存在著相當(dāng)程度上的市場風(fēng)險(xiǎn)。

3.開發(fā)運(yùn)營主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的運(yùn)營主體，應(yīng)是專業(yè)的城市運(yùn)營商，是指那些承政府之上、啟市場之下的土地一級開發(fā)商，他們在政府的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)下，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，通過開發(fā)大面積的土地來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國目前城市運(yùn)營商進(jìn)行開發(fā)的模式尚不成熟，由于兼?zhèn)溟_發(fā)商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業(yè)性質(zhì)在開發(fā)運(yùn)營中容易導(dǎo)致許多違規(guī)問題的出現(xiàn)。

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第5篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展問題 ；影響因素；發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對較短，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著經(jīng)營效率低下、管理水平落后缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)等問題，使中國的商業(yè)地產(chǎn)受到了嚴(yán)重的阻礙。因此，探討中國商業(yè)地產(chǎn)市場需求及其發(fā)展趨勢，對于促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機(jī)影響之外，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣受到了國家的宏觀調(diào)控，發(fā)展態(tài)勢難以預(yù)測，進(jìn)而長期以來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效率較低，商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡。目前大部分的開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候都缺少足夠的調(diào)研論證，沒有根據(jù)商業(yè)的類型而開發(fā)地產(chǎn)，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細(xì)致、科學(xué)的分析和研究，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困難的營運(yùn)狀況。近幾年在一些城市出現(xiàn)了購物中心、大百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場倒閉的現(xiàn)象，這對商業(yè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。受到全球金融危機(jī)影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成了避風(fēng)港，商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速增加，使得商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡進(jìn)一步加劇。商業(yè)地產(chǎn)存量逐年增加，造成商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)下降、租金下跌等嚴(yán)重后果，商業(yè)營業(yè)用房的空置率也不斷上升，造成開發(fā)商資金鏈緊張，這些都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產(chǎn)類公司在資本市場和在金融機(jī)構(gòu)的融資長期受住宅市場調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到影響。中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產(chǎn)生了在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營水平落后，發(fā)展缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重，招商建設(shè)與運(yùn)營管理并重。但目前中國有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價(jià)值。忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)混亂，管理落后缺乏服務(wù)意識，開發(fā)商不僅不能從商業(yè)地產(chǎn)中取得長期穩(wěn)定的收益，而且還陷入經(jīng)營困境。

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，然而由于缺乏科學(xué)的決策引導(dǎo)，很多商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營后并沒能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，也沒有刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還導(dǎo)致投資失誤資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

二、對商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素分析

1.國際金融危機(jī)和中國經(jīng)濟(jì)地位的提升對商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國的經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長必將促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不樂觀也會導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

中國經(jīng)濟(jì)的未來方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會有很大的利益的回報(bào)空間。

2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級將帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場信息。通過深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)、管理，及時(shí)地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對市場需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。

中國經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推動力。

四、總結(jié)

中國商業(yè)房地產(chǎn)目前和未來仍處會于快速發(fā)展階段，這一行業(yè)將吸引越來越多新的企業(yè)新的資金，而且國外著名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發(fā)現(xiàn)挖掘，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理方法與中國的實(shí)際情況相結(jié)合將產(chǎn)生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產(chǎn)權(quán)商鋪、泛商業(yè)地產(chǎn)投資等模式都需要我們?nèi)ミM(jìn)一步研究和探討。從長遠(yuǎn)來看，中國商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間和機(jī)會，但是我們也要注重差異化發(fā)展以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同城市和不同項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的深入分析研究，實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 齊曉齋.在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢[J].上海商業(yè)，2009，（4）.

[2] 劉波.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析[J].國土資源，2009，（5）.

第6篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+” 房地產(chǎn)金融 價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對措施

中圖分類號：F29923；F7246 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年來的熱門話題，其背后存在著的巨大的利益和發(fā)展?jié)撃?，使得越來越多的大學(xué)生傾向于選擇金融作為自己的專業(yè)，跨專業(yè)讀研的現(xiàn)象也日益增多。房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)，依賴著金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，無疑是市場上的一塊大蛋糕。隨著互聯(lián)網(wǎng)大會上“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的提出，包括健康、安全等領(lǐng)域已經(jīng)開始了兩者的合作，而房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合還不是很全面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尚未深入運(yùn)用到其中的各個(gè)環(huán)節(jié)。兩者結(jié)合有何優(yōu)勢？有何風(fēng)險(xiǎn)？如何結(jié)合？倘若能解決這些問題，密切合作，那么新型的房地產(chǎn)金融將更加具有優(yōu)越性。

一、世界互聯(lián)網(wǎng)大會與“互聯(lián)網(wǎng)+”

互聯(lián)網(wǎng)大會是國際間互聯(lián)網(wǎng)界人士的交流的渠道，對促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展有極大的作用。2014年，第一屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會在浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)召開。此后，總理認(rèn)識到了移動互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值，賦予了其全新的理解，在2015年初提出“互聯(lián)網(wǎng)+”概念。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是信息時(shí)代的一種形態(tài)，是隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)重要性的不斷提高而提出的較新的概念，其中的“+”是傳統(tǒng)行業(yè)的各行各業(yè)，包括第一、二、三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，“互聯(lián)網(wǎng)+”計(jì)劃是推動媒體進(jìn)行新一輪轉(zhuǎn)型的外在動力和必要途徑。

2016年，互聯(lián)網(wǎng)大會已經(jīng)第三次在烏鎮(zhèn)召開，“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念也逐漸被各個(gè)年齡層次的人所接受，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為人們生活中必不可少的一部分?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”行動計(jì)劃，不僅能夠在經(jīng)濟(jì)方面取得卓越的成效，例如：培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推進(jìn)商業(yè)模式的革新，還可以帶動個(gè)人思維模式變革與社會變革，這種思維變革帶來的效應(yīng)，將在國際、企業(yè)、社會組織和個(gè)人的日常生活延伸開來。

二、房地產(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)作為當(dāng)前社會的熱點(diǎn)話題，兩者結(jié)合會使得雙方的優(yōu)勢更加突出，貿(mào)易也能更上一層樓。目前房地產(chǎn)的市場前景廣闊，發(fā)展空間較大，但是一味單一地重復(fù)建樓售樓模式不可能長久。目前，部分城市已然出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)商投入了大量人力物力后發(fā)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有達(dá)成，更多的是無人問津的冷清場面。在近日舉辦的地產(chǎn)財(cái)富會上，與會的地產(chǎn)大佬和金融大佬們也都普遍認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)，只有與金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)抱團(tuán)搭伙，才能安然度過庫存大戰(zhàn)所帶來的危機(jī)。”那么，房地產(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合的優(yōu)勢、風(fēng)險(xiǎn)以及模式又是什么呢？

1.價(jià)值及優(yōu)勢

房地產(chǎn)的發(fā)展、利潤的獲得，不僅需要房地產(chǎn)商的敏銳的商業(yè)頭腦，良好的形象，感知并抓住機(jī)遇的能力，還需要一個(gè)銷售的渠道和廣闊的市場，如何在當(dāng)前市場上擴(kuò)大自己所占的份額是每個(gè)房地產(chǎn)商所需要考慮的問題。而通過“互聯(lián)網(wǎng)+”，兩者無疑可以相得益彰。首先，互聯(lián)網(wǎng)的顧客數(shù)量龐大。沒有人可以否認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)提供的是世界的平臺，也可以說，是目前為止最大的平臺，房地產(chǎn)金融可以憑借互聯(lián)網(wǎng)這一窗口，讓自己的產(chǎn)業(yè)被更多的人知道，從而擁有更大的市場份額，房地產(chǎn)金融的資訊也能及時(shí)地在互聯(lián)網(wǎng)上，以供更多的人了解，使得雙方的機(jī)會都增大。其次，互聯(lián)網(wǎng)交易成本低，且更具有安全性。房地產(chǎn)商在應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)大平臺時(shí)，不僅擴(kuò)大了自己的房產(chǎn)的受眾，也無需運(yùn)用較多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融資更加便捷和容易。并且，如果房地產(chǎn)金融能和互聯(lián)網(wǎng)保持密切合作，通過對房地產(chǎn)金融的促進(jìn)，使消費(fèi)者或者說投資者感受到智能升級、運(yùn)營升級和服務(wù)升級，才能吸引更多的投資，最終推動社會經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

2.風(fēng)險(xiǎn)

“互聯(lián)網(wǎng)+”并非單純地將互聯(lián)網(wǎng)視為企業(yè)信息系統(tǒng)的擴(kuò)展，其實(shí)質(zhì)是“跨界經(jīng)營”，將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)的虛擬經(jīng)濟(jì)相融合，在這個(gè)過程中，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和市場基礎(chǔ)造成“創(chuàng)造性破壞”。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和全球化深入，其所具有的隱蔽性和隔離機(jī)制也使得交易的風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。你不知道對方是誰，對方也不清楚你是誰，但我們?nèi)耘f可以在相隔幾千里的兩地完成交易。這種模式下，風(fēng)險(xiǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，市場上的競爭也會更加激烈，如果部分房地產(chǎn)商無法在合適的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，被市場淘汰的幾率將會增加甚至翻倍。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的影響力甚大，出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)也未可知，不僅會對房地產(chǎn)本身產(chǎn)生影響，也會對國內(nèi)外金融市場產(chǎn)生不可估量的后果。

3.應(yīng)對措施

房地產(chǎn)金融在合作發(fā)展的過程中要注重自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)營模式改變，在利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行宣傳的時(shí)候要明白其中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。明白自己所處的社會背景，在利潤上升時(shí)保持冷靜與理性，不要盲目跟風(fēng)，避免產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，以免導(dǎo)致更大、更深層次的經(jīng)濟(jì)蕭條。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該保持平穩(wěn)的增長速度，過高或過低，都難免會影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理增長是保障國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長的必要條件。因此，在深入雙方合作的同時(shí)，政府應(yīng)起到宏觀調(diào)控的作用，抑制因“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展使得房地產(chǎn)金融超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，影響到百姓的正常生活狀況，保證全民得益，而非部分得益。

同時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的狀況，在積極利用互聯(lián)網(wǎng)尋求廣闊投資渠道的同時(shí)，擦亮雙眼，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)商過度美化的宣傳而盲目跟風(fēng)。

三、結(jié)語

“互聯(lián)網(wǎng)+”是當(dāng)前社會發(fā)展的必然趨勢，其影響力巨大，帶來的優(yōu)勢也能夠讓所有人都為之振奮。目前，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)與多個(gè)項(xiàng)目掛鉤，包括健康、教育等熱門話題。不難預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將會出現(xiàn)并對傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營模式產(chǎn)生顛覆性影響。與此同時(shí)，高利潤必然存在高風(fēng)險(xiǎn)，所有的房地產(chǎn)商在享受其帶來便捷和利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持理性分析的能力，避免陷入困境?？偠灾?，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，我們應(yīng)該保持對房地產(chǎn)金融的樂觀，也不應(yīng)忘記風(fēng)險(xiǎn)，審慎地看待，才能合理地發(fā)展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)[J].中國房地產(chǎn)，2016（5）.

[2]蘇小九.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的十大創(chuàng)新方向[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（Z2）.

[3]葉海濤.淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對開發(fā)商的價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2016（1）.

[4]趙振.“互聯(lián)網(wǎng)+”跨界經(jīng)營：創(chuàng)造性破壞視角[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015（10）.

第7篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

6月26日，潘石屹的SOHO中國以35.73億元整售虹口SOHO，折合單價(jià)為每平方米5.1萬元人民幣，買家為新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國。7月4日，潘石屹對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業(yè)。

再一次“變卦”后，對于外界的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)稱，他認(rèn)為做生意的最基本原則是“低進(jìn)高出”。值得一提的是，他還認(rèn)為，如今互聯(lián)網(wǎng)共享精神是反房地產(chǎn)的。

三年來屢次“變卦”

售樓是潘石屹的本行，本不應(yīng)讓外界感到驚訝。不過，引起大家熱議的，是潘石屹一次又一次的“變卦”。

2012年，SOHO中國在業(yè)績會上宣布，逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)，開啟SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路。這被潘石屹認(rèn)為是SOHO中國的第三次轉(zhuǎn)型，前兩次轉(zhuǎn)型分別是早年公司從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中國改為“自持”模式后首次“變卦”，將位于上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股。當(dāng)時(shí)SOHO中國的官方回應(yīng)是發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。由于溢價(jià)僅為11.26億元，溢價(jià)率不足27.4%，外界認(rèn)為該次變卦是SOHO中國轉(zhuǎn)型后的無奈之舉。

2016年7月，SOHO中將公司旗下SOHO世紀(jì)廣場項(xiàng)目以32.2億元的價(jià)格整售給國華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。

2016年8月，潘石屹宣布將繼續(xù)出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場3個(gè)非核心項(xiàng)目。然而，在時(shí)隔半年后（2017年3月）的SOHO中國業(yè)績報(bào)告會上，潘石屹當(dāng)眾變卦，稱要暫緩銷售，并聲稱：“在資產(chǎn)荒時(shí)，我擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。”

3個(gè)月后，潘石屹毫無征兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售，并對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售，外界保守估值在105億元左右。

如果算上2014年以30.5億元出售凌空SOHO一半項(xiàng)目給攜程，以及2015年9月潘石屹將外灘地王股權(quán)以84.93億元轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，據(jù)記者估算，潘石屹自宣布轉(zhuǎn)型“包租公”以來，出售上述項(xiàng)目（光華路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未計(jì)算在內(nèi)）涉及資金約236億元。與此同時(shí)，據(jù)公開資料顯示，在此期間SOHO中國并未拿下新的地產(chǎn)。

已到資產(chǎn)處置高點(diǎn)？

“在價(jià)位低時(shí)進(jìn)貨，在價(jià)位高的時(shí)候就出貨，我們還是要永遠(yuǎn)遵循這個(gè)原則?，F(xiàn)在的價(jià)格比原來的價(jià)格翻了一番多，如果之前（價(jià)格低）時(shí)就拿房產(chǎn)到市場上銷售，不符合我們的原則?！边@是潘石屹對SOHO中國最近一系列“賣賣賣”行為最直接的解釋。

潘石屹認(rèn)為，衡量資產(chǎn)處置高點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是租金回報(bào)率。租金回報(bào)率和售價(jià)成反比關(guān)系，租金回報(bào)率越低，售價(jià)越高。

易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“我不認(rèn)同存在地產(chǎn)高位一說，租金回報(bào)率低確實(shí)是SOHO中國處置資產(chǎn)的一個(gè)原因，但更重要的是SOHO中國向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型希望持有更多現(xiàn)金?！?/p>

“只要現(xiàn)金流不斷，SOHO中國的轉(zhuǎn)型就是成功的?！迸耸僭颉吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

財(cái)報(bào)顯示， 雖然真正轉(zhuǎn)型后營業(yè)額持續(xù)下滑，但SOHO 中國2016年的租金收入已經(jīng)是4 年前的10 倍之多，且占到全部營業(yè)額的95.8%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 制約SOHO 中國租金收入進(jìn)一步提升的“天花板”已經(jīng)隱現(xiàn)。

以北京望京地區(qū)為例，據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，自2014年一季度以來，望京地區(qū)寫字樓的租金增幅緩慢，近4年來每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區(qū)寫字樓租金價(jià)格在8.29元/平方米/天。此外，由于新寫字樓盤不斷竣工，自2015年三季度開始，望京地區(qū)寫字樓空置率逐漸走高。

外界猜測，這可能是潘石屹愿意將2016年出租率高達(dá)95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享經(jīng)濟(jì)反房地產(chǎn)？

對外界關(guān)于其可能打算告別房地產(chǎn)開發(fā)商身份的猜測，潘石屹的回應(yīng)是：“一回半回還告別不了。”

按照潘石屹對外公布的計(jì)劃，處置辦公物業(yè)非?？捎^的一筆資金將全部用來發(fā)展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹視為SOHO中國轉(zhuǎn)型方向，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。但對于SOHO3Q的盈利數(shù)字，SOHO中國回應(yīng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者時(shí)稱，涉及商業(yè)機(jī)密，不便透露。

7月11日，共享辦公的鼻祖wework融資7.6億美元，估值已經(jīng)超過200億美元。據(jù)潘石屹透露，為了把SOHO3Q的價(jià)值體現(xiàn)出來，下個(gè)月SOHO3Q也會考慮融資。

為什么如此看好共享辦公？潘石屹認(rèn)為共享經(jīng)濟(jì)是中國房地產(chǎn)的未來，也是各行各業(yè)的未來。“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和人工智能時(shí)代的到來是反房地產(chǎn)的。所以我們現(xiàn)在就要通過學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能，進(jìn)一步了解這個(gè)時(shí)代最本質(zhì)的東西是什么?？萍嫉倪M(jìn)步讓全世界范圍內(nèi)各行各業(yè)的共享成為可能，房地產(chǎn)行業(yè)也可以把重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)模式，變成一個(gè)可以和大家分享資源的平臺?！迸耸偃绱苏f道。

第8篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

一直備受青睞的房地產(chǎn)眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會不久前相繼發(fā)文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)。

此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價(jià)迅速上漲，房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致各種投機(jī)行為異?；钴S。為響應(yīng)中央對樓市的去杠桿措施，規(guī)范金融杠桿，防范投機(jī)泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產(chǎn)場外配資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)眾籌涉及提供眾籌炒房業(yè)務(wù)，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點(diǎn)，在線上平臺集合大眾資金參與房產(chǎn)投資，規(guī)避房地產(chǎn)的高投資門檻，緩解了房產(chǎn)投資的一大“痛點(diǎn)”。 在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。

實(shí)際上，房地產(chǎn)眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動產(chǎn)項(xiàng)目，投資門檻只有100美元。

美國的房地產(chǎn)眾籌是作為房地產(chǎn)開發(fā)商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項(xiàng)目和投資人。它多是以股權(quán)和債權(quán)的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時(shí)，便自動擁有了產(chǎn)權(quán);債務(wù)型，通常對當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。

籌款人在不確定風(fēng)險(xiǎn)或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，往往會選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握或認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，往往傾向于選擇債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬科和搜房網(wǎng)推出國內(nèi)第一單房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，房地產(chǎn)眾籌才被正式引入國內(nèi)。

國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的興起，一方面得益于互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發(fā)展方式，使眾籌觸及到各個(gè)投資領(lǐng)域;另一方面，也從側(cè)面反映出國內(nèi)的“資產(chǎn)荒”：國內(nèi)流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報(bào)率持續(xù)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標(biāo)。

不過，國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展內(nèi)涵、商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)等方面，與海外的房地產(chǎn)眾籌存在巨大差異。

在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產(chǎn)眾籌被業(yè)界歸類為“營銷型房地產(chǎn)眾籌”。

隨著各類房地產(chǎn)眾籌平臺的成立，房地產(chǎn)眾籌模式推陳出新，如平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”、中籌網(wǎng)金等各種眾籌平臺涌現(xiàn)，各平臺的眾籌模式、交易結(jié)構(gòu)都各具特色，甚至同一平臺不同項(xiàng)目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還經(jīng)常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)這兩個(gè)條件，就可以打著“房地產(chǎn)眾籌”的旗號，其發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)漸行漸遠(yuǎn)。

例如，萬達(dá)集團(tuán)利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發(fā)起商業(yè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目――“穩(wěn)賺1號”。該項(xiàng)目是以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)向投資人融資，投資人獲取萬達(dá)廣場的收益權(quán)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實(shí)，“穩(wěn)賺1號”的實(shí)質(zhì)就是REITs的互聯(lián)網(wǎng)版本，只是這一交易結(jié)構(gòu)被披上了“房地產(chǎn)眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認(rèn)“穩(wěn)賺1號”的創(chuàng)新性，在目前的金融環(huán)境下，“穩(wěn)賺1號”對國內(nèi)REITs發(fā)展有一定的推動作用。

實(shí)際上，業(yè)界也不認(rèn)為“穩(wěn)賺1號”是房地產(chǎn)眾籌。根據(jù)眾籌家的《2015年度房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報(bào)告》，2015年中國房地產(chǎn)眾籌實(shí)際融資為6.52億元;中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年底，中國房地產(chǎn)眾籌資金累計(jì)為20億元。而“穩(wěn)賺1號”僅第1期的募資金額就達(dá)50億元，顯然，該項(xiàng)目并未被業(yè)界納入房地產(chǎn)眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對房地產(chǎn)高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產(chǎn)品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強(qiáng)，還是“眾籌”一詞無限地激發(fā)了國內(nèi)大眾的創(chuàng)新意識？

總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式復(fù)雜多變，開發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進(jìn)行炒作，投機(jī)者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，這導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機(jī)行為，加大了市場風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，多少是被“誤傷”。

事實(shí)上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展規(guī)模還很小。2015年，房地產(chǎn)眾籌成交金額不過20億元，這樣的規(guī)模只相當(dāng)于一線城市的一個(gè)住宅小區(qū)的市值，而中國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)規(guī)模是幾十萬億級別，取締房地產(chǎn)眾籌，對房地產(chǎn)市場的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

若認(rèn)可其發(fā)展，監(jiān)管層需要特別制定行業(yè)規(guī)則和指導(dǎo)政策，同時(shí)，為規(guī)范一個(gè)只有20億元體量行業(yè)的發(fā)展，還要耗費(fèi)一定的監(jiān)管成本。

這意味著，房地產(chǎn)眾籌的未來發(fā)展前景將完全取決于自身發(fā)展，只有不斷提升市場規(guī)模，擴(kuò)大行業(yè)影響力，才能保證行業(yè)的基本生存。

首先，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)回歸融資的本質(zhì)。只有在此基礎(chǔ)上對眾籌模式和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，降低融資成本，服務(wù)于開發(fā)商和購房者，房地產(chǎn)眾籌才能成為傳統(tǒng)融資渠道外的有益補(bǔ)充。

第9篇：房地產(chǎn)的商業(yè)模式范文

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速的背景

近年來，伴隨我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了較快發(fā)展，存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，有大量適宜做資產(chǎn)證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。特別是住房公積金貸款證券化與個(gè)人住房抵押貸款證券化是目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)，同時(shí)又與化解房地產(chǎn)庫存相關(guān)，今后會得到較快發(fā)展。在這一宏觀政策背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展快車道。

從行業(yè)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)由于投資金額大、投資周期長、市場流動性差等特點(diǎn)，一直存在著資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長期性之間的矛盾，此外，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信貸政策收緊，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。作為市場化的融資工具，房地產(chǎn)投資信托基金通過收購物業(yè)或合作經(jīng)營的模式，能夠盤活存量資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、減輕房企重型資產(chǎn)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。

從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有重資產(chǎn)和高杠桿的特點(diǎn)，房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高凈資產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)企業(yè)以資產(chǎn)融資可以有效克服銀行貸款的局限性，開辟新的公開、健康、透明、高效的融資渠道，建立除銀行、股票、債券市場融資外，信托、基金和REITs共同發(fā)展的多元化格局，最大化提高房地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值。

從成熟的國外經(jīng)驗(yàn)看，在美國，房地產(chǎn)融資渠道更加多樣化，商業(yè)貸款僅占美國商業(yè)地產(chǎn)融資總額的不到五成，REITs和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款市場等融資手段同樣齊頭并重。而在中國，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，商業(yè)貸款占融資渠道的70%左右。資產(chǎn)證券化是金融市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。有利于促進(jìn)貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場等市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于提高金融市場配置資源的效率。這對于建立多層次的房地產(chǎn)資本市場具有重要意義。資產(chǎn)證券化能更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，代表了房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢。

由于我國房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差且容易帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致目前較大的“去庫存”壓力。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有助于提高資金周轉(zhuǎn)速度。利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，能大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性，改善企業(yè)現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展?fàn)顩r

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，證監(jiān)會監(jiān)管的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）總發(fā)行量約為3124億元，銀監(jiān)會監(jiān)管的ABS總發(fā)行量約為8376億元。但超萬億的發(fā)行總量中，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量卻頗為有限。其中，個(gè)人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行總量僅為548億元，而銀監(jiān)會監(jiān)管的部分以524億元占據(jù)絕對優(yōu)勢。

目前，房地產(chǎn)證券化大致有幾種形式：一是標(biāo)準(zhǔn)REITs，以國內(nèi)酒店、寫字樓為基準(zhǔn)資產(chǎn)，如開元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是準(zhǔn)REITs，與私募REITs非常接近，以中信啟航和中信華夏云商為代表；三是其他形式實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)證券化，涉及租金收入、物業(yè)管理費(fèi)、停車場收入、酒店收入、門票收入等多種經(jīng)營性現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化。

受金融環(huán)境尚不健全等因素的影響，我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展相對遲緩，主要是在香港證券市場掛牌的REITs （見表1）。直到今年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國內(nèi)第一只真正意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金的出爐。實(shí)際上，在10多年前，國內(nèi)就有不少專家提出要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。最初，建設(shè)銀行、越秀房產(chǎn)信托基金均有所嘗試，但都屬于最初關(guān)注度高但很快又出現(xiàn)發(fā)展停滯的情況。2013年，國內(nèi)首只酒店地產(chǎn)REITs基金開元產(chǎn)業(yè)信托才實(shí)現(xiàn)在香港上市，這是中國內(nèi)地首只酒店地產(chǎn)基金上市。在開元酒店地產(chǎn)基金上市之后，業(yè)界即對其寄予厚望，認(rèn)為這將帶動更多的酒店地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)證券化。但事實(shí)并非如此。在開元酒店地產(chǎn)基金在香港上市之后，內(nèi)地地產(chǎn)基金的發(fā)展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日，央行與銀監(jiān)會共同《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2015年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。至此，REITs試點(diǎn)的開展才有了政策依據(jù)。

2015年6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報(bào)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊，其發(fā)行規(guī)模為30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權(quán)，另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣，投資者也可以在二級市場進(jìn)行交易，交易門檻為10000元。

另外，2015年6月份萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs產(chǎn)品，投資門檻為1000元，期限為7年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%，以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場項(xiàng)目。由于該產(chǎn)品認(rèn)購起步價(jià)只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計(jì)，這個(gè)眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個(gè)份額的限制。

這兩個(gè)案例被業(yè)界認(rèn)為是國內(nèi)REITs的破冰之旅，也意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級邁出了一大步，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級都將起到一定程度的促進(jìn)作用。樂觀的分析人士認(rèn)為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)在A股上市。

在房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩，以銷售帶動運(yùn)營的商業(yè)模式難以復(fù)制的情況下，上述房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的金融創(chuàng)新是有益的嘗試。據(jù)了解，萬達(dá)等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在等待著房地產(chǎn)投資信托基金的全面放開，等待著國內(nèi)市場REITs市場的成熟，以期通過資產(chǎn)證券化將重資產(chǎn)打包上市。