房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范文

一、選擇開發(fā)方式

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的建房方式來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)：

1.合作建房，稅法規(guī)定對于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產(chǎn)企業(yè)以合作建房的方式立項(xiàng)，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業(yè)稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負(fù)。

2.代建方式，稅法規(guī)定代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應(yīng)注意要滿足以下三個(gè)條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得墊付房屋建設(shè)資金；三是必須將建筑安裝企業(yè)開具的建筑安裝發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

需要注意的是在運(yùn)用開發(fā)方式進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要隨時(shí)關(guān)注國家稅務(wù)的政策變化，如在2006年以前很多房地產(chǎn)企業(yè)采用以房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！钡?006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)），新文件第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。這就堵住了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來避免繳納相應(yīng)的土地增值稅。所以要及時(shí)掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。

二、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策

國家對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售有免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。只要項(xiàng)目的增值額未超過允許扣除項(xiàng)目金額的20%，按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定可免征土地增值稅。這項(xiàng)優(yōu)惠政策也說明了國家對土地增值稅的政策導(dǎo)向是要開發(fā)商把增值額控制在合理的水平。企業(yè)應(yīng)充分利用這個(gè)優(yōu)惠政策，將增值額控制在這個(gè)范圍內(nèi)?？梢詮膬蓚€(gè)方面來控制增值額：一是控制扣除項(xiàng)目金額，要注意對發(fā)生的開發(fā)成本費(fèi)用一定要取得合法的稅務(wù)憑證，才能在計(jì)算扣除額時(shí)允許扣減。二是控制房屋銷售價(jià)格，并不是收入越多利潤越大，有時(shí)通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。可以通過事先測算，來制定最佳銷售價(jià)格。合理的定價(jià)才能使企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)利潤。

三、選擇銷售方式

1.開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅項(xiàng)目開發(fā)通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會(huì)高很多，而銷售價(jià)格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規(guī)定這部分要按高達(dá)60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉(zhuǎn)為用于出租的資產(chǎn)，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據(jù)是國家稅務(wù)總局了《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，自2008年1月1日起，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不用繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。國家稅務(wù)總局在2009年出臺(tái)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）也證實(shí)了這一點(diǎn)。

第2篇：房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范文

企業(yè)自查技巧與原則

如前所述。稽查局這次開展的企業(yè)自查最主要目的是完成稅款入庫任務(wù)。所以，如果責(zé)企業(yè)一不小心有欠稅了，或者說企業(yè)“高瞻遠(yuǎn)矚”故意留著一部分稅不交，那么筆者就要“恭喜”貴企業(yè)了。拿這些欠稅去交差，當(dāng)然金額不能太小，只要能收上欠稅，稽查局一般不會(huì)再找貴企業(yè)的“麻煩”。如果這部分欠稅已經(jīng)在征管部門掛號(hào)了，又能引起征管部門和稽查部門的相互博弈，到時(shí)候貴企業(yè)就是那個(gè)得利的“漁翁”。這樣說來，似乎是不照章納稅的倒還容易過關(guān)，或許有時(shí)候確實(shí)是這樣。當(dāng)然，我們并不鼓勵(lì)企業(yè)這種做法。

那么多少金額合適呢?這里沒有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)說有些地方稽查局內(nèi)部有不成文的規(guī)定，就是企業(yè)報(bào)的自查數(shù)一般不得少于該企業(yè)上一年度納稅總額的1.5％。1.5％的數(shù)字也符合統(tǒng)計(jì)學(xué)原理。2008年全國稅收收入完成54218億元，其中稽查局查補(bǔ)入庫的稅款是513億元，占O.94％，考慮到今年稽查任務(wù)增加了一倍，把比例提高到1.5％是有道理的。

當(dāng)然，大多數(shù)企業(yè)并不能“有幸”欠稅，若不是由于資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)一般也不會(huì)故意留著一塊稅不交，因?yàn)檫@樣會(huì)增加被加收滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。所以，絕大部分企業(yè)都要老老實(shí)實(shí)的自查。那么怎樣才能過關(guān)而不至于遭到稽查局的重點(diǎn)檢查呢?

首先，企業(yè)要重視此次稅務(wù)檢查。衡量自己在當(dāng)?shù)厮幍牡匚唬遣皇钱?dāng)?shù)氐募{稅大戶?是不是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的領(lǐng)頭羊?如果是，企業(yè)應(yīng)該明白自己毫無疑問已成為了稅務(wù)檢查的重點(diǎn)對象，稽查局會(huì)把優(yōu)勢力量集中于納稅大戶身上，因?yàn)閺闹攸c(diǎn)稅源企業(yè)挖稅遠(yuǎn)比從一般中小企業(yè)見效要快得多。沒有哪個(gè)企業(yè)敢說自己一點(diǎn)問題都沒有，即使請了中介幫助協(xié)查，仍不能高枕無憂，因此企業(yè)切不可輕視。

其次，企業(yè)應(yīng)先把能在會(huì)計(jì)報(bào)表上體現(xiàn)的稅款自查一遍。比如印花稅，現(xiàn)在很多省市采用了核定征收的方式，只要看財(cái)務(wù)報(bào)表的購銷金額就可以匡算出購銷合同印花稅的金額。實(shí)收資本和資本公積的增加會(huì)導(dǎo)致印花稅的產(chǎn)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的增加也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅納稅義務(wù)的發(fā)生。還有土地使用稅，2008年，很多地方都大幅度提高了單位稅額，稽查局借助稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管信息系統(tǒng)，或者直接從財(cái)務(wù)報(bào)表上就可以看出，企業(yè)所交的土地使用稅是否足額。這些表面上易計(jì)算檢查的稅款一定要報(bào)上去，這樣可以贏得稽查局的好感，起碼能給稽查局留下已經(jīng)在認(rèn)真自查的印象。

最后，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真對照自查提綱的內(nèi)容進(jìn)行自查。自查提綱是稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)以往對相關(guān)行業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行歸納總結(jié)出來的帶有普遍性的檢查提綱，對每一個(gè)納稅人的自查都有指導(dǎo)作用。值得注意的是，企業(yè)在自查時(shí)不能僅限于自查提綱的要求，還應(yīng)該跳出提綱，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來自查，這樣才能最大限度地規(guī)避稽查風(fēng)險(xiǎn)。

表面上的稅款報(bào)上去后，如果稽查局覺得還不滿意，或者尚未達(dá)到想要的數(shù)字，一般會(huì)給企業(yè)第二次自查的機(jī)會(huì)，這是最后的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)該多與稽查局的同志溝通，認(rèn)真把握機(jī)會(huì)再梳理一遍，看看還有什么地方疏漏了，以免留下后患。

重點(diǎn)行業(yè)自查要點(diǎn)

今年稅務(wù)檢查的重點(diǎn)行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝業(yè)、大型連鎖超市，下面就這三個(gè)行業(yè)應(yīng)注意的問題做一些提示。

一、房開企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品自用及銷售：

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)否繳納所得稅的問題，按規(guī)定，2008年以前的自用開發(fā)產(chǎn)品需要視同銷售繳納企業(yè)所得稅，2008年1月1日以后自用的開發(fā)產(chǎn)品不需要視同銷售繳納企業(yè)所得稅，這一點(diǎn)是不少房開企業(yè)容易忽視的問題。

房地產(chǎn)商無正當(dāng)理由，以明顯偏低的價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人，不僅要按市場價(jià)補(bǔ)交營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，還要負(fù)責(zé)代扣代繳股東所享受到的折扣的個(gè)人所得稅。

二、建筑安裝企業(yè)的營業(yè)稅計(jì)稅時(shí)點(diǎn)：

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2006年12月下發(fā)的財(cái)稅[2006]177號(hào)文件《關(guān)干建筑業(yè)營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定，“納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款(包括提供原材料、動(dòng)力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款)日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：合同未明確付款(同上)日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！钡珦?jù)筆者所知，目前大部分建筑安裝企業(yè)仍然是以開具發(fā)票的時(shí)點(diǎn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，或是以收到預(yù)付款為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。此文件的執(zhí)行時(shí)間是從2007年1月1日起。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合這次自查，調(diào)整納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

三、大型連鎖超市營業(yè)稅與增值稅的劃分：

作為企業(yè)，面臨的最尷尬問題也許就是國稅、地稅同時(shí)就一項(xiàng)業(yè)務(wù)擁有征稅權(quán)，企業(yè)兩邊都不敢得罪，而且萬一交錯(cuò)了地方，還會(huì)增加納稅成本。

超市的業(yè)務(wù)中最容易混淆的就是超市收取供應(yīng)商的返利和促銷費(fèi)、上架費(fèi)、進(jìn)場費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等各種費(fèi)用的劃分。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》(國稅發(fā)[2004]136號(hào))文件的規(guī)定，商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯(lián)系。且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入，例如進(jìn)場費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi)等，不屬于平銷返利，不沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，應(yīng)按營業(yè)稅的適用稅目稅率征收營業(yè)稅。對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算)的各種返還收入(即返利)，均應(yīng)按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，不征收營業(yè)稅。因此超市應(yīng)對照該文件的規(guī)定正確核算和劃分增值稅與營業(yè)稅，對于稅務(wù)機(jī)關(guān)的

不合理要求可以據(jù)理力爭。

易被忽略問題提示

一、價(jià)外費(fèi)用的納稅問題。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，其中價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，收取的價(jià)外費(fèi)用一般是計(jì)入往來賬或是直接沖減期間費(fèi)用。例如，建筑安裝企業(yè)收到提前竣工獎(jiǎng)一般是放在“營業(yè)外收入”中，而企業(yè)只就主營業(yè)務(wù)收入申報(bào)營業(yè)稅。但關(guān)于價(jià)外費(fèi)用的問題也有例外，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代政府部門收取的費(fèi)用，如果不將此費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中。且另外開具收據(jù)收取費(fèi)用的，可以不計(jì)入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。

二、專項(xiàng)用途財(cái)政性資金是否免稅。

舊法的規(guī)定是財(cái)政補(bǔ)貼要有財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下文規(guī)定可以免稅的才能享受免稅的待遇。新法改變了這一做法，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2009]87號(hào))文件的三項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)較容易滿足該文件所提出的條件，從而享受到稅收優(yōu)惠政策。

三、工資薪金稅前扣除新舊政策的差異。

舊的所得稅條例對工資薪金的稅前扣除實(shí)行工效掛鉤和計(jì)稅工資兩種辦法。新法的規(guī)定則寬泛得多，強(qiáng)調(diào)“合理性”的判斷。