房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

（一）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設階段稅務籌劃

開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務，又有裝修業(yè)務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足

房地產(chǎn)業(yè)內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識

要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟利益的驅動，即經(jīng)濟主體追求自身經(jīng)濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現(xiàn)零風險五個方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負擔。

4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經(jīng)濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現(xiàn)降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風險。本文認為，實現(xiàn)涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的運用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關規(guī)定，營業(yè)稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業(yè)應注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第3篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

一、稅務籌劃的含義

稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀30年代稅務籌劃就得到了法律的認可，稅務籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認為每一個人都有安排自己事業(yè)的權利，在法律的規(guī)定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認同和引用。隨著時間的推移，稅務籌劃現(xiàn)已發(fā)展成為了穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)。但在我國，對稅務籌劃的研究和學習只是近些年的事情。

稅務籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內，通過對自身的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒舆m當?shù)挠媱澓桶才?，在不妨礙正常經(jīng)營的前提下，盡可能地獲得“節(jié)稅”的稅收利益。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業(yè)的正常營運的前提下，根據(jù)國家的宏觀調控政策，通過合理的安排和精心的財務管理來達到“節(jié)稅”的目的，減少企業(yè)的成本，更大程度的提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

稅務籌劃是納稅人的一項基本權利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務成本策劃的必要性

1、國家宏觀調控的緊逼，使企業(yè)利潤縮水

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國家進行了宏觀調控，從2009年底國家開始陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調控政策，其直接目的是為了抑制房價的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。面對這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應對，要及時根據(jù)政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時作出稅收籌劃，就無法在第一時間應對改革、無法適應市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業(yè)及時進行合理的稅務籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業(yè)的管理，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。同時，合理地進行稅務籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財政收入，從而促進國家社會經(jīng)濟的發(fā)展，達到雙贏的效果。

2、稅收稅種范圍較廣，企業(yè)成本大

從我國當前的稅收體制看，關于房地產(chǎn)的稅種數(shù)量非常多，有土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅等。而這種現(xiàn)象在短期內是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業(yè)有苦難言。所以有的企業(yè)選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學合理的稅收籌劃來實現(xiàn)企業(yè)減少稅收的可能，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

3、房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場競爭激烈

由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，起初國家大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展。在國家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃發(fā)展，造成現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的局面。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，在全球化發(fā)展下，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展質量方面是差不多的，那么就只能通過企業(yè)自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務籌劃就是實現(xiàn)這一目的的最好方式之一。當然，企業(yè)也不能盲目地籌劃，要在專業(yè)人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計劃、有目標地進行籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務成本策劃策略

1、根據(jù)國家的政策采取合理的稅務籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)國家的相關稅收政策和優(yōu)惠政策，及時調整稅務籌劃，比如對重點稅種進行稅收籌劃。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負是土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。對這三種稅種進行合理有效籌劃，就可以減低企業(yè)的成本。比如在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業(yè)所得稅和營業(yè)稅也是相同的道理，根據(jù)稅種的具體要求，進行調整。當然，企業(yè)也要利用國家在某些方面的優(yōu)惠，盡量為自己謀取福利。

2、企業(yè)內部的合理管理

一個企業(yè)發(fā)展除了要有國家的支持外，最重要的是企業(yè)自身的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對稅收有相當?shù)牧私?。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根?jù)不同的稅收進行合理的調節(jié)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己企業(yè)的情況，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃，包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃這四個方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業(yè)務素質。稅務籌劃是非常專業(yè)的，所以要求稅收籌劃人員有專業(yè)素質和實際操作能力。但是現(xiàn)在企業(yè)在這一塊是相對薄弱的，所以企業(yè)要加快稅收籌劃人才隊伍的建設，加強稅收籌劃人員業(yè)務素質的培養(yǎng)，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質。

3、對項目全程稅務進行監(jiān)督管理

地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是一個全局性的工作，它貫穿于整個項目運行過程中，任何一個階段都需要進行稅務處理工作，因此，只要加強對稅務的監(jiān)督管理，才能有效控制稅收成本費用，從而為地產(chǎn)商謀取更多利潤。首先，在項目設立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個階段，企業(yè)要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發(fā)多房產(chǎn)等方式進行稅務籌劃。企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)濟情況制定選擇不同的建房方式，對自身進行會計核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴格控制成本費用，由于房地產(chǎn)成本費用支出形式多樣化，這就會增加企業(yè)的稅務負擔，因此，企業(yè)要簡化成本支出費用賬目。其次，在項目建設階段，企業(yè)要根據(jù)土地增值稅的市場情況，依據(jù)國家稅收政策，盡量增加扣除項目。這主要是通過增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等途徑，使商品房的質量進一步提升，增強企業(yè)的綜合競爭實力，從而對土地增值稅進行稅收籌劃，還可以對相關的借貸款利息進行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經(jīng)營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業(yè)負擔。最后，就是在項目銷售階段的稅收籌劃，企業(yè)可以根據(jù)不同的購買主體，采取不同的稅務籌劃方案，擴大企業(yè)稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時間來控制稅務支出成本。

4、做好稅收籌劃工作

在地產(chǎn)稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結果，要對每個要素進行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產(chǎn)企業(yè)都是實行入股制度，一個項目有很多單個股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產(chǎn)員工的整體福利。因此，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進資本市場的高速發(fā)展，逐步放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個人股東的現(xiàn)今股利還是需要交納稅務。在這種規(guī)定下，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業(yè)可以通過股票回購方法，將現(xiàn)今轉化為固定資產(chǎn)，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個人現(xiàn)今交納稅額。其次，企業(yè)還要改變薪酬分配方式，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關系著企業(yè)業(yè)務活動和員工福利，而這些都會影響企業(yè)資金周轉情況。如果在一定時間內，房屋銷售不出去，必然導致地產(chǎn)公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時發(fā)放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務籌劃工作的效率低下。所以，地產(chǎn)企業(yè)要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業(yè)可以將閑置的房屋賦予員工居住權，或者以降低價格出售給員工，通過這種方式來填補福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產(chǎn)企業(yè)的收入。

5、創(chuàng)新稅務成本籌劃體系

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的業(yè)務主要包括：競標購買土地使用權、向原材料生產(chǎn)企業(yè)購買建筑所需生產(chǎn)材料、選擇建造公司、與材料供應商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個生產(chǎn)銷售活動中，需要很多單位的協(xié)助來完成任務，如運輸公司、廣告公司以及綜合貿易公司等，與這些公司的合作都需要地產(chǎn)商為其承擔一定的稅務，而為了有效降低稅務數(shù)額，企業(yè)應該自行收購相關合作企業(yè)，以免稅股權方式收購，實現(xiàn)利益共同體，從而減輕自身的稅務負擔。企業(yè)收購后要重組內部結構，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大稅收利益。此外，企業(yè)還可以通過股權轉讓名義轉讓房產(chǎn)，它是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權轉讓越來越不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求，不能為企業(yè)減少應納土地增值稅。企業(yè)在進行股權轉讓時，要充分考慮其風險性，要發(fā)揮稅務人員的專業(yè)技能，合理規(guī)避企業(yè)稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業(yè)負擔，還會影響企業(yè)的信譽和形象，因此，要選擇合理時機進行股權轉讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。

6、加強對所得稅的會算管理

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實現(xiàn)之前是不會發(fā)生應稅所得的，于是便會推遲收入實現(xiàn)時間，企業(yè)可以充分利用這個時間來規(guī)避稅務。當前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產(chǎn)證辦理的時間要求不嚴格。于是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這種方式進行納稅籌劃，緩解個人所得稅，從而緩解企業(yè)資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時間，不失為一種有效的減輕稅務負擔的途徑。企業(yè)在經(jīng)營過程中，在銷售收入已經(jīng)屬實但是房屋還沒有交出的情況下，企業(yè)無法對項目成本進行核算，所以就可以合理推遲成本確定時間。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強，能真正給企業(yè)帶來實際效益，這是企業(yè)進行稅務籌劃的最初也是最終目的。

四、結語

雖然目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的打壓，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是當前和今后一段時期內的經(jīng)濟增長點，這一點是毋庸置疑的，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟增長中仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對國家和行業(yè)的壓力下，要認清形勢，及時地做好稅務籌劃的準備，降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟效益，提高企業(yè)的管理。同時，合理的稅務籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財政收入，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。

【參考文獻】

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第4篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

一、稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應用

（一）準備階段的稅務籌劃

（1）選擇恰當?shù)慕M織形式以及結構。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織結構主要包括子公司和分支結構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結構時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關聯(lián)等因素慎重選擇。

（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結構或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應根據(jù)自身當前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。

（3）選擇適當?shù)慕ㄔO項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。

（二）項目建設階段的企業(yè)稅務籌劃

（1）選擇合理的建設方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業(yè)稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產(chǎn)權屬并沒有發(fā)生轉移，所以，其無需繳納土地增值稅。

（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業(yè)務招待費”等限額扣除的成本費用，企業(yè)應盡可能將其控制在限額范圍內。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的實際經(jīng)營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。

（三）銷售階段企業(yè)的稅務籌劃

（1）確定最優(yōu)的銷售價格。房地產(chǎn)銷售價格直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。

（2）企業(yè)銷售收入的稅務籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業(yè)納稅額的目標。轉銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務籌劃風險。

（四）保有階段企業(yè)的稅務籌劃 當房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時，很多房地產(chǎn)公司都會選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營效益，進而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。

（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負壓力將大幅度降低。

（2）選擇適當?shù)臅嬚?。在投資性房地產(chǎn)的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業(yè)的歷史成本進行計量，在規(guī)定的年限內可做計提折舊處理。權益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因為，其可以將資產(chǎn)的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務籌劃的風險對策

（一）準備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對子公司的監(jiān)管，同時，分支機構一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業(yè)自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項目公司” 的傳統(tǒng)流程進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會因為出現(xiàn)了土地權屬轉移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據(jù)抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關的風險；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關注重點轉向了非金融機構，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結算利息費用充分利用起來，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負的任務。

（二）開發(fā)建設階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用歸集對企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在遵循稅法規(guī)定以及會計準則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進企業(yè)的資金供應鏈周轉正常。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計劃時，要對企業(yè)所得稅的轉回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時，要明確規(guī)定合同價款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風險的出現(xiàn)。

（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規(guī)定，合理進行銷售價格制定。在開發(fā)項目整體轉讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該對企業(yè)執(zhí)行的稅務籌劃方案是否真能達到節(jié)稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。

（四）保有階段 在這一階段內，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時進行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營活動。其在物業(yè)費、經(jīng)管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據(jù)，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉為“承包經(jīng)營”時，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應的營業(yè)執(zhí)照，并將這項經(jīng)營活動作為自身經(jīng)營范圍內的一部分，同時，將“經(jīng)營人”的角色賦予“承租人”，并對其經(jīng)營活動進行

三、實例應用

（一）對房地產(chǎn)的增值率進行適當控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴格遵循國家的相關稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務籌劃方案。其在實際的生產(chǎn)與經(jīng)營過程中，主要涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產(chǎn)公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產(chǎn)價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業(yè)的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應該以每平2110元銷售商品房。

（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務的稅務籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時，出于擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產(chǎn)企業(yè)當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應繳納營業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F(xiàn)對企業(yè)進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿企業(yè)，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應繳納營業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿企業(yè)每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。

參考文獻：

[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

關鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關稅收籌劃的理論，結合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動的特點，本文通過構造企業(yè)兼并重組間接轉讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉型升級，實施“機器換人”計劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術升級。

此時，A企業(yè)所在地政府引進了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質中介機構對該物業(yè)進行評估，評估值3000萬元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價格作為協(xié)議價格，相關稅負按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔，簽署購買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎，落實該物業(yè)轉讓過程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉讓合同，由A企業(yè)將該房屋過戶給B企業(yè)。

2.具體稅負計算

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅相關規(guī)定，單位銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額。A企業(yè)需要交納營業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業(yè)城市維護建設稅與教育費附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉讓合同，印花稅按產(chǎn)權轉移書具萬分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經(jīng)過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規(guī)定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關業(yè)務，僅考慮該業(yè)務對A企業(yè)帶來的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項業(yè)務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉讓合同，印花稅按產(chǎn)權轉移書具萬分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規(guī)操作，沒有很好的運用企業(yè)重組兼并的概念以及相關政策，結合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評估作價向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達成對H公司100%股權的轉讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營。

2.稅負概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過程中涉及的相關稅種見表1。

3.具體稅負計算

步驟一：

A企業(yè)設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。

步驟二：

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財稅[2002]191號文件規(guī)定：企業(yè)以不動產(chǎn)對外真實投資的，不征收營業(yè)稅。A企業(yè)營業(yè)稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財稅[2006]21號文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權轉讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業(yè)需要交納資金營業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因為上述行為可以在一個評估期內完成，因此H企業(yè)實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財稅[2002]191號文規(guī)定，用不動產(chǎn)在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。此過程免交營業(yè)稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因為涉及股權轉讓協(xié)議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬元資產(chǎn)收到對價為3000萬元，因此，A企業(yè)還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業(yè)的營業(yè)稅：清算減值過程，不視為營業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財稅[2015]37號文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉移到B企業(yè)名下。

四、方案對比分析

綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經(jīng)濟效益對比分析。

五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議

1.雖然經(jīng)濟效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。

2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當?shù)囟惥謾C關有一個充分的溝通：

第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經(jīng)營實質是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉”也存在理論爭議。

參考文獻：

[1]全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅰ）[M].北京：中國稅務出版社，2013.

[2]全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國稅務出版社，2013.

[3]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2000（3）.

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；企業(yè)所得稅；納稅實務

為了加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，國家稅務總局先后下發(fā)了國稅發(fā)[2009]91號文《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》和國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業(yè)在實際執(zhí)行這兩個法規(guī)時，一方面要保證法律法規(guī)的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現(xiàn)這兩個方面的統(tǒng)籌，筆者從以下方面進行探討：

一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理

準確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、合理籌劃的前提。

從時間上，土地增值稅以開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業(yè)所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產(chǎn)生預收賬款時進行預繳，當開發(fā)項目達到規(guī)定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規(guī)定時間完成清算工作；企業(yè)所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務的納稅調整金額，按規(guī)定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規(guī)定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現(xiàn)金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發(fā)生后進行清算，可以規(guī)避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規(guī)劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。

相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業(yè)所得稅匯算清繳一年一次的規(guī)定要求公司每年必須對企業(yè)所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發(fā)放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數(shù)，結合當?shù)仡A征毛利率的不同規(guī)定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業(yè)所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業(yè)所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據(jù)項目盈利情況，調節(jié)公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開發(fā)項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理

合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。

（一）完整記錄收入的發(fā)生

土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產(chǎn)權已經(jīng)發(fā)生轉移的（開具銷售發(fā)票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態(tài)的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發(fā)生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。

企業(yè)所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業(yè)所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發(fā)成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發(fā)成本和費用，保證所有成本和費用發(fā)生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產(chǎn)開發(fā)成本科目為大類，將分期內發(fā)生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現(xiàn)簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發(fā)生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關部門的合法憑據(jù)（加蓋部門公章）；（2）企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業(yè)支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規(guī)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據(jù)，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發(fā)生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發(fā)項目內獨立的、非營利的且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發(fā)間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發(fā)無直接關系的業(yè)務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。

分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節(jié)略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。

三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續(xù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發(fā)票的入賬金額就是預提成本。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業(yè)需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發(fā)票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業(yè)務成本?？梢哉f，分期總成本的確定，對于企業(yè)所得稅的計算起到關鍵作用。

土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經(jīng)取得可靠發(fā)票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額?？梢哉f，在企業(yè)準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發(fā)票，這恰恰和企業(yè)所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業(yè)所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數(shù)分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續(xù)銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發(fā)票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。

第7篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)　納稅　偷稅行為

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負責人對企業(yè)的稅收管理工作有準確、科學的認識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴重的企業(yè)，甚至會有滅頂之災降臨：總經(jīng)理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內部的每一個毛孔。情節(jié)嚴重的將追究其刑事責任。

二、納稅遵從，防范風險

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經(jīng)濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。

另外，稅務人員的業(yè)務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經(jīng)常被稅務部門當作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發(fā)生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。

三、稅務籌劃，減輕負擔

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業(yè)在政策調控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負，成為房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點。企業(yè)應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經(jīng)濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業(yè)的股東會、董事會及其領導下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實中，很多企業(yè)的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設計和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負擔較重。根據(jù)一項權威統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數(shù)”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風險。

五、結論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應該有這樣的認識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務風險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。

參考文獻：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟學分析.上海：上海財經(jīng)大學出版社，2009

[2]北京市地方稅務局數(shù)據(jù)資料.北京市地方稅務局，2010，04

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進行土地轉讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關規(guī)定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設哪種類型的房產(chǎn)都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向抵扣更多的稅費，降低企業(yè)的稅收負擔，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節(jié)稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規(guī)的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

（二）找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務籌劃和規(guī)避稅務風險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關規(guī)定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務發(fā)生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

（四）加強對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業(yè)對稅務發(fā)票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當而造成的票據(jù)缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎上進行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強稅務機關與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。

四、結語

第9篇：房地產(chǎn)業(yè)務稅務籌劃范文

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風險

在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風險。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業(yè)務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規(guī)避這些風險是當下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風險是怎樣的，如何規(guī)避這些風險。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述

營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負減少、業(yè)務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內稅，根據(jù)以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負的增加，經(jīng)研究機構測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負成本。消極影響主要體現(xiàn)于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進行的，而增值稅發(fā)票是工程結算時取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風險

(一)進項稅額扣除中的涉稅風險

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領域的增值稅發(fā)票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續(xù)費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務未做視同銷售處理的涉稅風險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險

價外費用的內容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務過程中發(fā)生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風險

國家相關文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積與房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現(xiàn)實中經(jīng)常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險防范措施

(一)強化票據(jù)管理，完善稅務籌劃

增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴格把關，嚴禁不合格票據(jù)報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農業(yè)相關的產(chǎn)品供應商合作，因為增值稅對農產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發(fā)票取得時間，減少票據(jù)時間延遲導致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內部會計人員培訓

以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業(yè)知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。

四、結語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規(guī)避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細以實踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

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[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營改增下的利好和風險預防[J].城市開發(fā)，2016(5)：36-37.