房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對(duì)房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也越來(lái)越重視，因?yàn)橹挥刑岣吡朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理們才能更好的保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)及任務(wù)

2.1 設(shè)計(jì)流程管理

設(shè)計(jì)流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計(jì)劃之后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個(gè)最為主要的目的就是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個(gè)數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時(shí)還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時(shí)也將設(shè)計(jì)的具體思想灌輸給設(shè)計(jì)管理人員，也在這一過(guò)程中將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計(jì)過(guò)程中總體目標(biāo)的要求，將每一個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實(shí)到個(gè)人，這樣也便于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)每個(gè)過(guò)程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計(jì)流程的管理是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費(fèi)合理性，設(shè)計(jì)的過(guò)程中也不只是就有一套模式，因?yàn)槊恳粋€(gè)房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計(jì)方法，但是這些方法中有一點(diǎn)是相同的，就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中都會(huì)將整個(gè)流程細(xì)分成幾個(gè)部分，只有做好這項(xiàng)工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計(jì)的進(jìn)度對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因?yàn)樵陧?xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)的初期階段并沒有一個(gè)專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實(shí)行計(jì)劃管理，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體目標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行組織和管理，同時(shí)研究出一個(gè)最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計(jì)方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項(xiàng)重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過(guò)程也是十分重要的，而設(shè)計(jì)后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強(qiáng)的管理人員進(jìn)行審核，將實(shí)際的施工情況和計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比和分析，提出切實(shí)可行的解決方案，這樣才能切實(shí)的保障設(shè)計(jì)按時(shí)完成。

2.3 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對(duì)這一點(diǎn)沒有非常深刻的認(rèn)識(shí)，而對(duì)工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會(huì)，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計(jì)劃都付諸實(shí)踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒有非常完備的設(shè)計(jì)方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過(guò)程中，只有不斷將的加強(qiáng)質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)，在這一過(guò)程中要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)還要在施工之前做好施工圖紙的會(huì)審工作，防止因?yàn)槭┕D紙?jiān)O(shè)計(jì)的問(wèn)題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時(shí)還要在修改方案的過(guò)程中將成本控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對(duì)于一些實(shí)力相對(duì)比較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠渥陨砣狈芾砟芰?，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實(shí)際的工作中也無(wú)法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計(jì)工作中，這個(gè)時(shí)候就需要聘請(qǐng)一些經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)所有的設(shè)計(jì)部門都應(yīng)該加強(qiáng)管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個(gè)部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說(shuō)，滿足各部門的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對(duì)以下會(huì)計(jì)部、市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)部等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開展。

3.3 調(diào)動(dòng)積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)分成三個(gè)階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個(gè)階段形成文件時(shí)應(yīng)及時(shí)由造價(jià)控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計(jì)管理部門及時(shí)地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項(xiàng)中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而在機(jī)電系統(tǒng)選型時(shí)不僅要考慮到初期投資，還要考慮運(yùn)行成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 注重風(fēng)險(xiǎn)的把控

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短的話往往會(huì)造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無(wú)法深化等。在方案決策過(guò)程中對(duì)技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目公司有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計(jì)階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及面廣，開展起來(lái)有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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[2]徐龍建.房地產(chǎn)賬務(wù)的另類設(shè)計(jì)[J].互聯(lián)網(wǎng)周刊，2005（44）：82.

第2篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無(wú)法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過(guò)承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬(wàn)買一套住房，你必須對(duì)住戶的七十年(幾乎是一輩子!)負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之。“規(guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，作出幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴海”、“波羅的?！保B成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻，這就完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)!我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出幾十萬(wàn)元!誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。

現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)的各種問(wèn)題。如以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。

四、計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目的方便。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，如最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實(shí)用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過(guò)增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計(jì)更趨完善。

五，劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

一般來(lái)說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對(duì)的是使用者市場(chǎng)，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對(duì)的是開發(fā)商的市場(chǎng)，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計(jì)顧問(wèn)，在均衡開發(fā)項(xiàng)目與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點(diǎn)；開發(fā)商也是建筑師市場(chǎng)顧問(wèn)，在提供精確的市場(chǎng)化對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗(yàn)收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計(jì)不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計(jì)考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計(jì)水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價(jià)錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個(gè)人(業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)面交談)

八，發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點(diǎn)和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計(jì)的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計(jì)師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計(jì)成功與否，也關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計(jì)的前期階段，建筑師應(yīng)主動(dòng)和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個(gè)工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計(jì)在建設(shè)工程中不斷完善和落實(shí)。為減少建成與原設(shè)計(jì)的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖，了解不同工種的配合。這也是一個(gè)建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

九，策劃師與建筑師

第3篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設(shè)計(jì)

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1. 前言

房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計(jì)方案，同時(shí)給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來(lái)作為參考，甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，讓開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有個(gè)預(yù)先較為準(zhǔn)確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的非常時(shí)期，顯得尤為重要。

2.項(xiàng)目分析—洛陽(yáng)某項(xiàng)目

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)述

項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市，地塊東側(cè)道路紅線寬30米，南側(cè)道路紅線寬95米，西側(cè)道路紅線寬30米，北側(cè)道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過(guò)。地塊共分為三個(gè)小地塊，各項(xiàng)指標(biāo)如圖所示，其中1地塊和2地塊指標(biāo)可以平衡。

2.2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察

項(xiàng)目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答仯矫苄砸筝^高；地塊北側(cè)是洛陽(yáng)的母親河洛河，將來(lái)會(huì)改造成濕地公園。

2.3項(xiàng)目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時(shí)；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)

3.1 總平面設(shè)計(jì)

規(guī)劃布局注重中軸對(duì)稱和空間圍合，體現(xiàn)較強(qiáng)的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個(gè)組團(tuán)，為提高項(xiàng)目品質(zhì)，兩個(gè)組團(tuán)分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會(huì)所、泳池等設(shè)計(jì)。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個(gè)地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時(shí)結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過(guò)大堂進(jìn)入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮，商鋪去化率會(huì)相對(duì)較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營(yíng)造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計(jì)

建筑點(diǎn)板結(jié)合，組團(tuán)考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個(gè)地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營(yíng)造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯(cuò)落，通過(guò)起伏變化，達(dá)到較好的天際線效果。

整個(gè)園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進(jìn)來(lái)，避免高層建筑給人帶來(lái)的壓迫感，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)。

4.設(shè)計(jì)難點(diǎn)及建議

4.1 難點(diǎn)

項(xiàng)目規(guī)劃條件中對(duì)容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，在保證較好項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時(shí)以上，對(duì)南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項(xiàng)目地處相對(duì)較為偏僻，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對(duì)1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，為公司提供較為全面的參考，拍地時(shí)有個(gè)心里有底；建議營(yíng)銷公司等介入，做充足的市場(chǎng)調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對(duì)項(xiàng)目有個(gè)更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價(jià)值。

5.小結(jié)

第4篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長(zhǎng)且較為復(fù)雜

的工程，需要做好項(xiàng)目工程管理才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)和諧的統(tǒng)

一。本文分析了房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及其規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；規(guī)劃研究

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對(duì)建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)

行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅

僅能對(duì)建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對(duì)施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保

證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管

理與項(xiàng)目安全管理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，

提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效

促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房

地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3、在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)

控手段，不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量，也會(huì)延長(zhǎng)施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最

大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理要點(diǎn)

1、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該十分重視這一

重要環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保（持）證自己所開發(fā)的產(chǎn)品

適應(yīng)市場(chǎng)需要，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力,就必須具有超前意識(shí)。所謂超前意識(shí),就是

要從高起點(diǎn)起步,充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項(xiàng)目的合理布局、建設(shè)造型、建設(shè)材料的選用、室外環(huán)境的布置、

開發(fā)項(xiàng)目的安全舒適程度等多方面考慮。因?yàn)?一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè),需要

幾年的時(shí)間,但其使用周期卻長(zhǎng)達(dá)幾十年,甚至上百年。科學(xué)的發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、生活水平的提高,使購(gòu)房人對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產(chǎn),亦稱不動(dòng)產(chǎn),水電氣等配套設(shè)施、安全防范設(shè)施

設(shè)備、綠化布置方案、消防設(shè)施設(shè)備的配置、垃圾處理方式等諸多細(xì)節(jié)均要考慮

周全?？傊?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該請(qǐng)諸多方面的專家,當(dāng)然也應(yīng)該包

括物業(yè)管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國(guó)家

有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求等多方面,科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)出適合市場(chǎng)需求的合格項(xiàng)

目。

2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為

完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、

企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)

量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的

施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制

明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)

略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān),同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。

因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷

害,失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大,綜合開發(fā)績(jī)效降低。那么,如何

準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)?首先,要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析,要樹立開發(fā)項(xiàng)目

全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)

防成本,大力降低事故成本。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進(jìn)度計(jì)劃變

更、設(shè)計(jì)變更、工程項(xiàng)目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)

建立有關(guān)工程簽證的管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)和

分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕虛假不實(shí)的簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的準(zhǔn)確，

首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性；其次，對(duì)簽證的描述要求準(zhǔn)確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據(jù)，并且標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標(biāo)明幾何尺寸及附上簡(jiǎn)圖。對(duì)施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時(shí)間、地點(diǎn)、原始數(shù)據(jù)或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統(tǒng)地簽注工程造價(jià)和工程量。在簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，

審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額與有關(guān)規(guī)定，不得隨意變通。同時(shí)要加強(qiáng)預(yù)見性，和盡

量減少簽證發(fā)生。

三、規(guī)劃管理

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)

計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制

和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃

管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理

系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息

系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通

過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點(diǎn)：

1、開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中

輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚?/p>

的控制方式進(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2、規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中

自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向

GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)

慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這

些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用

AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、

地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃

設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以

使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

4、通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)

方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與

地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、

比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與規(guī)劃是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的

工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,

并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)

第5篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 建筑工程項(xiàng)目； 項(xiàng)目管理； 協(xié)調(diào)；平衡

中圖分類號(hào)：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問(wèn)題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

工程部門代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

3.1開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過(guò)的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 畢星，翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社，2002-12.

第6篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)

Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1.前言

為了推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、增加房地產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)、提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及減少投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和對(duì)工程管理的案例與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不斷地進(jìn)行總結(jié)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值[1]。首先，筆者意識(shí)到，工程設(shè)計(jì)的重要性顯而易見，一個(gè)科學(xué)合理的工程設(shè)計(jì)，不僅能縮短工程的工期，起到節(jié)約資金的作用，更能促進(jìn)該房地產(chǎn)的開發(fā)，起到良好的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，需要加強(qiáng)自身的設(shè)計(jì)管理和企業(yè)綜合素質(zhì)。

2.綜合項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理發(fā)展趨向

現(xiàn)階段的建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)，應(yīng)該充分人性化，設(shè)計(jì)時(shí)都應(yīng)該考慮貼近群眾、方便生活，不應(yīng)盲目追求建筑標(biāo)新立異從而忽略了其實(shí)用于民的本質(zhì)。于是，設(shè)計(jì)上追求以人為本，強(qiáng)調(diào)人與居住環(huán)境的和諧統(tǒng)一。對(duì)于住宅樓來(lái)說(shuō)，它是居民們的安家之所，是人們生活休息的場(chǎng)所，在設(shè)計(jì)時(shí)，雖然有不同戶型之分，房間大小與布局有別，但是都應(yīng)該注重各個(gè)戶型房間的寬敞明亮性。而對(duì)于辦公樓或?qū)懽謽?，其設(shè)計(jì)采用較高層高，簡(jiǎn)約明快的設(shè)計(jì)，不僅給上班族帶來(lái)工作環(huán)境的明朗開闊，更使人們?cè)诠ぷ髦幸欢ǔ潭染徑馄谛蓍e身心。

隨著人們對(duì)物質(zhì)精神生活要求的提高，各種樓宇房屋帶給人們的不只是一個(gè)棲息的休閑場(chǎng)所或者工作娛樂的場(chǎng)所，更要有人文色彩與貼近自然的景觀。這就要求設(shè)計(jì)中不是單一考量華麗與精致，更應(yīng)該貼合當(dāng)?shù)匚幕v史背景，或者使用者的個(gè)人需求等等，設(shè)計(jì)出一系列符合人們思維模式、適應(yīng)周邊環(huán)境的人文景觀。再者，對(duì)于商品房，現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)都越來(lái)越要求空間功能劃分的明顯與合理化，于是要求設(shè)計(jì)更明朗、適合。首先改過(guò)去因區(qū)分不合理造成的空間利用受阻等問(wèn)題，達(dá)到美觀同時(shí)更加實(shí)用與合理。再次，隨著大型住宅區(qū)的逐漸增多，住宅區(qū)周邊的配套設(shè)施也是關(guān)系到居民正常生活的一部分。因此，設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)把握這一點(diǎn)，將住宅區(qū)周邊可能出現(xiàn)的超市、醫(yī)院、學(xué)校、物業(yè)中心等配套設(shè)施加入規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，滿足居民正常生活的需要的同時(shí)，也便捷了生活，優(yōu)化了服務(wù)。

而之于寫字樓而言，其發(fā)展趨向更不僅是單一的辦公場(chǎng)所，更加趨向于綜合類型，辦公與休閑一體化，不僅有設(shè)計(jì)分明的各個(gè)辦公區(qū)域，更會(huì)有人們?cè)谵k公之余休閑的餐廳、咖啡館等。而商業(yè)樓就更需考慮其容納性與便捷性，滿足商鋪的宣傳與消費(fèi)者的舒適消費(fèi)心理。酒店設(shè)計(jì)則趨向于特色化、定位明確的趨勢(shì)，使不同的入住者滿足了其不同的心理，酒店也進(jìn)一步宣傳了自身文化與特色。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)人員應(yīng)該充分考量未來(lái)各類建筑的發(fā)展趨勢(shì)，觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，在設(shè)計(jì)中融入新工藝新理念等，不僅要注重提高樓宇的工程質(zhì)量，更要注重住宅實(shí)用性設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)施的建立，更加完善房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理

設(shè)計(jì)問(wèn)題主要是各種各樣的沖突，而設(shè)計(jì)過(guò)程中的沖突又是難以避免的，沖突必須被解決，被管理，因此設(shè)計(jì)管理應(yīng)運(yùn)而生，設(shè)計(jì)管理人員需要在理解并準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)意圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行沖突管理，從而達(dá)到使各方滿意的結(jié)果 [2]。

要注重設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量管理，即規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量管理和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。在規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量管理中，首先，必須重視房地產(chǎn)開發(fā)中與各個(gè)單位部門的相互合作，房地產(chǎn)開發(fā)并不是由施工企業(yè)建成相應(yīng)建筑物，而更需要建成后保持其供應(yīng)水電燃?xì)?、通訊網(wǎng)絡(luò)等生活必須功能正常實(shí)現(xiàn)，這就需要協(xié)調(diào)好與各合作單位的關(guān)系。例如，在居民住宅小區(qū)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)尤為關(guān)鍵，因?yàn)槠潢P(guān)系著居民們的生活是否便捷舒適，于是小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊配套設(shè)施的設(shè)置情況對(duì)居民的生活質(zhì)量有著很大的影響，這就要求設(shè)計(jì)中注重自然綠色的小區(qū)環(huán)境，針對(duì)小區(qū)或城市文化，建立其獨(dú)具人文特色的景觀，同時(shí)，住宅區(qū)內(nèi)各個(gè)部分功能的有效分工，區(qū)分出不同的區(qū)塊，方便居民的日常生活與文娛活動(dòng)。再者，保證住宅區(qū)內(nèi)的安全更為重要，這不僅需要小區(qū)安保人員的負(fù)責(zé)巡邏保衛(wèi)，更需要在設(shè)計(jì)規(guī)劃中，設(shè)計(jì)出一些能讓居民避險(xiǎn)的通道或設(shè)施。比如，各個(gè)住宅樓內(nèi)設(shè)有緊急出口，住宅樓內(nèi)各個(gè)通道安放有攝像頭，有工作人員二十四小時(shí)監(jiān)控，以便對(duì)意外情況早發(fā)現(xiàn)早行動(dòng)。

不僅僅是住宅區(qū)，其他類用途的建筑業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的引導(dǎo)作用。對(duì)于商業(yè)用樓，可針對(duì)其使用上的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)中加強(qiáng)各商鋪的區(qū)分性，同時(shí)也不能使通道過(guò)于繁多雜亂，造成顧客逛街購(gòu)物的不便。而對(duì)于酒店，也應(yīng)該針對(duì)每一個(gè)酒店的不同文化理念，設(shè)計(jì)出不同風(fēng)格的樓宇及樓層分隔，例如，一些酒店主打溫暖溫馨的環(huán)境，就應(yīng)該將設(shè)計(jì)緊貼“家”這個(gè)主題，樓層與環(huán)境應(yīng)該給人親切和諧的感覺。而某些酒店定位是接納商務(wù)人士與貴賓，就應(yīng)該采用高檔具有品位的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，是要求選取良好的設(shè)計(jì)方案，針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行合理創(chuàng)新的設(shè)計(jì)，使房屋內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)個(gè)各個(gè)空間合理利用。因此不僅要保證房屋建筑建構(gòu)穩(wěn)固，更要合理確定不同功能房間的面積，充分考慮使用者的方便與需求，與此同時(shí)，房屋樓宇外在精致，房間敞亮也的最終效果也不可忽視。

4. 設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

第7篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)與現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)因素

一般而言，開發(fā)商在開發(fā)某小區(qū)時(shí)，政府職能部門在前期設(shè)定有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件技術(shù)指標(biāo)，如：容積率、綠地率、規(guī)劃間距等指標(biāo)。因?yàn)樽非罄麧?rùn)最大化的考慮，開發(fā)商往往會(huì)在這些指標(biāo)上做一些手腳。這些指標(biāo)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境品質(zhì)、居住舒適度、升值潛力等都會(huì)有直接影響。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦竣工驗(yàn)收交付使用之后，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)就容易忽略這些指標(biāo)的影響。

在房地產(chǎn)估價(jià)中，基于各種條件限制，或者是房地產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人原因，一般只考慮到利用現(xiàn)狀和權(quán)屬狀況等因素，卻沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)和現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)。由于缺少信息平臺(tái)支撐，不能掌握到詳實(shí)準(zhǔn)確的資料，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃一致，是否受到過(guò)相關(guān)職能部門處罰后獲得后續(xù)辦理手續(xù)，項(xiàng)目的容積率是否超過(guò)指標(biāo)、規(guī)劃間距是否縮短、采光是否符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，配套設(shè)施是否齊全到位，這些都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體環(huán)境舒適程度的因素。

對(duì)于這些因素，一般業(yè)主不是很清楚，只是根據(jù)看到的現(xiàn)狀以及自身的感覺是否良好來(lái)評(píng)價(jià)房屋環(huán)境的優(yōu)劣程度，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師從專業(yè)角度深入分析估價(jià)對(duì)象各種技術(shù)指標(biāo)，以便能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目作出客觀分析。容積率、綠化率、規(guī)劃間距等指標(biāo)從表面上看似乎對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值沒有直接影響，但由于這些因素能夠決定整體項(xiàng)目的品質(zhì)，因此不可小覷，在估價(jià)對(duì)象分析中必須加以重視。

二、建筑節(jié)能因素

隨著社會(huì)發(fā)展和科技進(jìn)步，老百姓對(duì)住房的要求越來(lái)越高，國(guó)家也對(duì)民用建筑節(jié)能有嚴(yán)格規(guī)定。民用建筑節(jié)能是指民用建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過(guò)程中，通過(guò)采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物節(jié)能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水和通道系統(tǒng)的運(yùn)行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動(dòng)。

依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價(jià)師在撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)只是對(duì)地段和建筑物工程質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)等因素進(jìn)行描述和分析，沒有考慮到新建民用建筑已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，同時(shí)一些舊民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，對(duì)原建筑也進(jìn)行了節(jié)能改造。對(duì)建筑進(jìn)行節(jié)能改造，一方面符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，確保了結(jié)構(gòu)安全，優(yōu)化了建筑物使用功能；另一方面也延長(zhǎng)了建筑節(jié)能改造后建筑物的壽命周期。建設(shè)之初進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)或改造后具備了節(jié)能效果的建筑，在對(duì)其進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)其價(jià)值與其他建筑應(yīng)有所不同。

因此，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑節(jié)能因素進(jìn)行分析，并體現(xiàn)在評(píng)估結(jié)果的計(jì)算中。如果是對(duì)舊有建筑是否進(jìn)行節(jié)能改造進(jìn)行評(píng)估，則需要考慮建筑節(jié)能改造的必要性、可行性以及投入收益比，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)論證分析，以便更準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

三、小區(qū)配套設(shè)施因素

隨著我國(guó)城區(qū)住宅建設(shè)步伐的加快，為方便居民生活，大多數(shù)住宅小區(qū)的配套設(shè)施做到了與住宅同步建設(shè)、同步交付使用。但部分小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后、配套不完善的問(wèn)題則越來(lái)越突出，有的項(xiàng)目配套設(shè)施未能與住宅同步建設(shè)，有的項(xiàng)目配套設(shè)施建成后，被隨意改變使用性質(zhì)，給居民生活造成諸多不便，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。

房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施主要需考察以下兩點(diǎn)。

一是要考慮小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)配套設(shè)施是否完善，比如供水、供電、排水、燃?xì)?、通訊、郵政、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站）、消防、道路、人行步道、照明設(shè)施、園林綠化和社區(qū)居委會(huì)辦公室等。還要考察居民小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益是否統(tǒng)一，是否統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)的整體布局與功能配套，小區(qū)建設(shè)是否達(dá)到“綠化、亮化、美化”，配套設(shè)施是否使住宅小區(qū)的品位得以提升，應(yīng)綜合各種因素進(jìn)行分析。

二是建成后的小區(qū)，隨著時(shí)代的發(fā)展，配套設(shè)施是否滿足需要。例如，為解決小區(qū)停車問(wèn)題，可能需要對(duì)小區(qū)部分場(chǎng)地進(jìn)行改造，減少綠地面積和小區(qū)道路，或采用劃分停車位等措施方便業(yè)主停車。這樣做的結(jié)果，降低了小區(qū)的品位和居住舒適度，雖然解決了眼前的停車問(wèn)題，但是不能解決長(zhǎng)期的停車問(wèn)題。為了避免出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，很多新的住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就修建了能夠滿足較長(zhǎng)時(shí)期需求的地下車庫(kù)，大大地改善業(yè)主居住環(huán)境，提升了小區(qū)品位。類似于停車位等配套設(shè)施的完善程度，也是房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象分析時(shí)不可忽視的因素。

四、估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料的完整性

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、住宅市場(chǎng)供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等微觀因素。并且，不同的估價(jià)方法所需的資料是不盡相同的，在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡最大可能搜集到全面準(zhǔn)確的資料。

首先是要不斷豐富完善與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的宏觀資料，包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、人口數(shù)量、家庭規(guī)模等。雖然宏觀因素并不直接決定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，但對(duì)宏觀因素的正確分析和判斷，是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)和前提。

第8篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

文章對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念進(jìn)行了介紹，并對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系進(jìn)行了闡述，通過(guò)分析城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施進(jìn)行了探討。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念

1.城市規(guī)劃的概念

通過(guò)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實(shí)施和管理,一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)院和規(guī)劃管理局來(lái)完成。而它們是政府的職能部門,歸根結(jié)蒂規(guī)劃的權(quán)力集中在市政府。所以就其性質(zhì)而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結(jié)果要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。

2.房地產(chǎn)開發(fā)

是指按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其內(nèi)容包括:從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程峻工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)的形式有多種:按開發(fā)的對(duì)象(客體)而言,可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);按開發(fā)的主體而言,有獨(dú)資、合資、個(gè)人三種開發(fā)形式;按開發(fā)的區(qū)域劃分,有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)(舊城區(qū)更新改造)開發(fā);按開發(fā)的規(guī)模劃分,有單項(xiàng)開發(fā)和成片集中開發(fā)。無(wú)論哪種開發(fā)形式,房地產(chǎn)開發(fā)都是具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系城市規(guī)劃通過(guò)制定出相應(yīng)方案來(lái)對(duì)城市用地進(jìn)行合理有序的規(guī)劃控制，而房地產(chǎn)開發(fā)是用多種原料來(lái)把土地變成一個(gè)個(gè)房屋、建筑的過(guò)程，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，都是為城市服務(wù)、滿足人們需要。但是城市規(guī)劃是“領(lǐng)頭人”，它指導(dǎo)控制著房地產(chǎn)的開發(fā)，城市規(guī)劃所設(shè)計(jì)的方案都是為房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備的，是要房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以二者之間密不可分，并且相互聯(lián)系、相互作用著。房地產(chǎn)行業(yè)算是一種城市形態(tài)的行業(yè)，它的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業(yè)、城市化的迅速發(fā)展而發(fā)展的，所以城市的發(fā)展程度決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，基礎(chǔ)性也較差，與城市的發(fā)展不太協(xié)調(diào)。體現(xiàn)在長(zhǎng)期的滯后、短期的過(guò)熱，即使經(jīng)過(guò)了一些措施的調(diào)整，但還是存在著一些不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，如何才能讓城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成了人們最關(guān)注、最急切解決的問(wèn)題。

從實(shí)現(xiàn)方法來(lái)看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標(biāo)和方向,是一種目的行為;而房地產(chǎn)開發(fā)則是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟(jì)最快速的一種手段。因此可以說(shuō)二者之間的關(guān)系是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期、目的與手段、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設(shè)內(nèi)部矛盾相反相成的兩個(gè)方面。一般來(lái)說(shuō)宏觀、全局、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益應(yīng)擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無(wú)以達(dá)到長(zhǎng)期目標(biāo);沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)——符合科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得全社會(huì)的三大效益時(shí),政府則獲得最佳政績(jī),開發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。如果矛盾的兩方面只有斗爭(zhēng)性,缺乏同一性,就會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來(lái)麻煩,最終吃虧的是全體社會(huì),當(dāng)然也包括政府一部分人與開發(fā)商。

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與矛盾

1.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)規(guī)模過(guò)大，空置房過(guò)多。目前各大城市都在忙于新區(qū)開發(fā)、設(shè)大學(xué)城、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，使得各區(qū)的商品房數(shù)量急劇上升，同時(shí)由于基礎(chǔ)設(shè)施很難跟上以及房?jī)r(jià)的過(guò)高與消費(fèi)水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達(dá)15%，已達(dá)國(guó)際公認(rèn)的警戒線水平。

（二）房地產(chǎn)片面追求高額利潤(rùn)和容積率。房產(chǎn)開發(fā)商以底容積率獲取土地使用權(quán)后，通過(guò)各種渠道，再把容積率提高，加大開發(fā)強(qiáng)度，從中獲取高額利潤(rùn)。近年來(lái)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠從環(huán)境入手，營(yíng)造高水平的居住環(huán)境，取得了較好的綜合效益，但存在的問(wèn)題是過(guò)分注重整體風(fēng)貌上的高、大、洋和歐陸風(fēng)格，沒有地域環(huán)境入手，營(yíng)造適合本城市自然環(huán)境和文化環(huán)境。

2.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的矛盾 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，城市規(guī)劃部門同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著很大的價(jià)值差異，考慮的側(cè)重點(diǎn)是不同的，有時(shí)候雙方甚至?xí)纬赏耆膶?duì)立。房地產(chǎn)開發(fā)存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且利潤(rùn)非常的豐厚，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商所追求的就是收益的最大化，如果說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目沒有利潤(rùn)或者說(shuō)只有很少的利潤(rùn)，開發(fā)商是不會(huì)考慮去投資的，而相反的，如果說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會(huì)和環(huán)境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發(fā)商也在所不惜，城市規(guī)劃所要強(qiáng)調(diào)的是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境之間的協(xié)調(diào)和發(fā)展，如果說(shuō)它們之間發(fā)生矛盾，城市規(guī)劃部門通常會(huì)首先考慮到社會(huì)和環(huán)境的效益，而將經(jīng)濟(jì)效益放到最后一項(xiàng)考慮。這是由于雙方之間的價(jià)值觀不同，所以導(dǎo)致，城市規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，而最后的結(jié)果就是，政府為了不失去投資項(xiàng)目，不損害開發(fā)商的利益，最終被迫修改城市規(guī)劃方案，來(lái)滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。這樣的做法不但嚴(yán)重影響了政府對(duì)泛地產(chǎn)合理開發(fā)的引導(dǎo)作用，而且也迫使政府成為了開發(fā)商的利用工具。

五、城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益，那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系、使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得以穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展應(yīng)了在以下幾方面加強(qiáng)和改進(jìn)：

1.城市規(guī)劃必須有前瞻意識(shí)。一個(gè)城市成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發(fā)展的需要，成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)還能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資.方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)一定要符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益 ,而不顧社會(huì)效益。

3.最大限度地發(fā)揮規(guī)劃行政主管部門的主觀能動(dòng)性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由被動(dòng)變主動(dòng)。城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)貋?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更人的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合現(xiàn)劃要求，更好地吸引投資。

六、結(jié)束語(yǔ)

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該具有前瞻性，不能過(guò)分的考慮短期利益，同時(shí)保持與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)相同的步調(diào)，這樣才能有效的對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制控制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 代亞輝、韓斌等.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展.山西建筑.2012第6期

第9篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：Sketchup 房地產(chǎn) 應(yīng)用

1.Sketchup的特點(diǎn)

Sketchup軟件簡(jiǎn)單直觀，能準(zhǔn)確、方便、快捷的利用二維圖紙建立三維模型。該軟件不僅能提高專業(yè)設(shè)計(jì)人員的工作效率，對(duì)一般的非專業(yè)人員也很適用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中能將設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、現(xiàn)場(chǎng)施工等業(yè)務(wù)流程和建筑物本身信息集合起來(lái)，利用虛擬的三維建筑模型更加直觀、全面的研究建筑產(chǎn)品。本軟件的以下特性能很好的支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)：

1.1直觀性。近幾年來(lái)市場(chǎng)對(duì)建筑外觀的細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高，建筑外立面越來(lái)越復(fù)雜，以往的二維平面圖紙難以面面俱到。利用Sketchup作為三維建模平臺(tái)，以三維形式繪制、記錄、呈現(xiàn)建筑的空間模型，在虛擬狀態(tài)中直觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的反映建筑完成后的空間關(guān)系，使開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品完全可視化。

1.2信息重疊性。從房地產(chǎn)行業(yè)的特性看來(lái)，一方面房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程就是一個(gè)資源整合的過(guò)程，需要整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等市場(chǎng)資源，而這些資源需要一個(gè)能夠準(zhǔn)確傳遞產(chǎn)品信息的平臺(tái)。另一方面，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品需要多個(gè)專業(yè)的配合，尤其是近幾年來(lái)，由于電氣、空調(diào)、通信、安全、智能等技術(shù)在建設(shè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性呈幾何級(jí)數(shù)遞增，需要一個(gè)能將各專業(yè)信息重疊的平臺(tái)。

Sketchup能為房地產(chǎn)企業(yè)提供這樣的信息傳遞和重疊平臺(tái)。它能將建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、強(qiáng)弱電、通風(fēng)排煙、供暖甚至環(huán)境景觀、室內(nèi)外裝修等各專業(yè)設(shè)計(jì)信息重疊在一個(gè)三維模型中，向規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)銷售、物業(yè)管理等單位直觀的呈現(xiàn)和傳遞產(chǎn)品的三維信息。

1.3提高優(yōu)化可能性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程需要較多的參與方，鑒于參與各方人員本身的能力，利用現(xiàn)在的二維圖紙，根本無(wú)法完全掌握所有的產(chǎn)品信息，因此建筑產(chǎn)品的優(yōu)化只能局限在一個(gè)較小的范圍內(nèi)。

利用Sketchup建立的全信息建筑模型，跳過(guò)了二維圖紙想象三維空間這個(gè)較為專業(yè)的過(guò)程，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等管理環(huán)節(jié)提供了直觀的產(chǎn)品模型。各參與方通過(guò)研究這個(gè)模型，就可以提前暴露規(guī)劃設(shè)計(jì)中的“錯(cuò)漏碰缺”、施工中的困難、產(chǎn)品的使用缺陷等問(wèn)題，極大提高了優(yōu)化產(chǎn)品的可能性。

2. Sketchup在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中虛擬建筑的空間效果。

將CAD文件導(dǎo)入到Sketchup軟件中，按照導(dǎo)入的CAD圖形利用“推拉”等建模功能，結(jié)合“圖層”功能建立三維模型。過(guò)程見圖1。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)于不確定的細(xì)節(jié)，利用模型對(duì)比空間感，研究建筑產(chǎn)品，推敲設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。見圖2。

2.2為項(xiàng)目生產(chǎn)提供信息平臺(tái)

由于開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)院等各參與方的專業(yè)局限性和不同出發(fā)點(diǎn)，使得設(shè)計(jì)圖中的問(wèn)題無(wú)法在施工前完全解決，有些錯(cuò)誤只有在具體施工過(guò)程中甚至施工完成后才能暴露，而這些錯(cuò)誤造成的損失都要由開發(fā)企業(yè)商來(lái)承擔(dān)。

利用Sketchup在閱讀全套施工圖紙后依照施工過(guò)程建立建筑三維模型，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于施工過(guò)程的預(yù)先演練，圖紙中的“錯(cuò)漏碰缺”等問(wèn)題也會(huì)在這個(gè)預(yù)先演練過(guò)程中充分暴露，實(shí)現(xiàn)“施工過(guò)程預(yù)演”。在此，以一個(gè)獨(dú)棟建筑為例，演示施工過(guò)程預(yù)演，如圖3。

設(shè)計(jì)單位修改預(yù)演中暴露的問(wèn)題后調(diào)整三維模型，就能實(shí)現(xiàn) “產(chǎn)品虛擬呈現(xiàn)”。虛擬呈現(xiàn)的建筑產(chǎn)品能將各專業(yè)設(shè)計(jì)信息直觀表達(dá)，準(zhǔn)確傳遞設(shè)計(jì)圖的完整信息，便于項(xiàng)目開發(fā)參與各方發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化設(shè)計(jì)。如圖4。

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、建設(shè)施工、工程監(jiān)理甚至市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等參與各方需要一個(gè)共同的“信息平臺(tái)”，來(lái)組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)施工，直至產(chǎn)品銷售、業(yè)主收房等全過(guò)程的工作。傳統(tǒng)模式上，最全面、最直接的協(xié)調(diào)平臺(tái)是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。在現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生專業(yè)沖突，比如設(shè)計(jì)中的“錯(cuò)漏碰缺”，施工中各分包專業(yè)的“碰撞”，施工方對(duì)圖紙的錯(cuò)誤理解，銷售宣傳與產(chǎn)品的不一致，都會(huì)付出代價(jià)的，不是時(shí)間、就是金錢。

借助虛擬呈現(xiàn)的全信息建筑三維模型作為“信息平臺(tái)”，各參與方可以直觀的閱讀并檢查設(shè)計(jì)成果，提前找出 “錯(cuò)漏碰缺”、解決“碰撞”，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化，核實(shí)宣傳內(nèi)容。這種檢查和優(yōu)化方式，將最大化降低設(shè)計(jì)問(wèn)題造成的施工和銷售等方面的風(fēng)險(xiǎn)支出，讓“沒有意外的施工”成為可能。

2.3為市場(chǎng)營(yíng)銷提品信息載體。

在房地產(chǎn)的銷售中，優(yōu)秀的市場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)可以最大化發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，而這需要建立在全面、準(zhǔn)確的了解建筑產(chǎn)品信息的基礎(chǔ)上。傳統(tǒng)上主要是借助二維圖紙、效果圖、沙盤等來(lái)培訓(xùn)非專業(yè)工作人員，由于非專業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)障礙，并不能保證產(chǎn)品信息全面、準(zhǔn)確的傳遞。

借助虛擬呈現(xiàn)的全信息建筑三維模型，建筑產(chǎn)品的空間結(jié)構(gòu)、功能、布局一目了然。由于Sketchup的易于操作性，非專業(yè)人員在接受短期培訓(xùn)后，就能熟練運(yùn)用Sketchup進(jìn)一步熟悉培訓(xùn)內(nèi)容，全面了解項(xiàng)目產(chǎn)品，甚至進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品亮點(diǎn)。這個(gè)信息傳遞途徑，不但可以全面、準(zhǔn)確的傳遞建筑產(chǎn)品信息，還能避免銷售人員由于對(duì)產(chǎn)品的理解錯(cuò)誤而導(dǎo)致的合同糾紛。

如圖5，可以清晰地看出客廳墻體可以拆除，臥室的飄窗不能拆除以及室內(nèi)各個(gè)位置的高差等建筑產(chǎn)品信息。

3. 結(jié)語(yǔ)

在目前房地產(chǎn)開發(fā)中，現(xiàn)有的二維設(shè)計(jì)的不足，已被行業(yè)和市場(chǎng)所習(xí)慣，而是用三維建模帶來(lái)的收益和成本還未被良好的評(píng)估或未被市場(chǎng)所認(rèn)可。運(yùn)用Sketchup創(chuàng)建的全信息建筑三維模型，能在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中準(zhǔn)確傳遞每一個(gè)細(xì)節(jié)，從而可以真正地輔助各層次、各專業(yè)管理者進(jìn)行決策，隨著Sketchup軟件功能的不斷提升，它給房地產(chǎn)行業(yè)的管理手段所帶來(lái)的影響將是革命性的，應(yīng)用前景將十分廣闊。