不動產(chǎn)測繪管理辦法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產(chǎn)測繪管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

1.房產(chǎn)測繪的產(chǎn)生與發(fā)展

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，各地由于房產(chǎn)面積糾紛不斷出現(xiàn)，對房產(chǎn)面積的測算提出更高的要求，房產(chǎn)測繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對當(dāng)時(shí)商品房銷售中的面積計(jì)算和公用面積分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}，建設(shè)部下發(fā)了《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（建住房〔1995〕517號），及時(shí)規(guī)范了相關(guān)問題的操作處理，維護(hù)了房產(chǎn)地產(chǎn)市場秩序和社會穩(wěn)定。2000年，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合制定了《房產(chǎn)測繪管理辦法》。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術(shù)素質(zhì)的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員和先進(jìn)的測繪儀器設(shè)備，房產(chǎn)測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實(shí)施，將給房產(chǎn)測繪工作帶來質(zhì)的變化和新的飛躍。

2.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

不動產(chǎn)測繪分為地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個(gè)子項(xiàng)。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

3.房產(chǎn)測繪適用的標(biāo)準(zhǔn)

目前房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設(shè)廳出臺了《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，以解決各地州市對《房產(chǎn)測量規(guī)范》理解不一致的情況。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房產(chǎn)測繪提出了新的要求

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺“四統(tǒng)一”。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計(jì)算、不動產(chǎn)測量報(bào)告的撰寫等。

二、房產(chǎn)測繪面臨的問題

1.房產(chǎn)測繪、面積管理

各地的房產(chǎn)測繪大多為住建（房產(chǎn)管理）部門的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，主要為房產(chǎn)管理服務(wù)。房產(chǎn)項(xiàng)目測繪分為預(yù)測繪、實(shí)測繪（竣工測繪）。房產(chǎn)預(yù)測繪報(bào)告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。主要用于辦理商品房預(yù)售許可，可以對商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預(yù)購商品房抵押管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行有效的管理。實(shí)測繪（竣工測繪）是建設(shè)工程項(xiàng)目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行實(shí)地測量，生成房產(chǎn)實(shí)測繪報(bào)告，由房產(chǎn)管理部門將預(yù)測繪數(shù)據(jù)和實(shí)測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關(guān)信息關(guān)聯(lián)到樓盤表中。房產(chǎn)測繪的主要程序和依據(jù)有：

（1）采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息；

（2）根據(jù)《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）按預(yù)測繪、實(shí)測繪要求，測算分?jǐn)偢鳟a(chǎn)權(quán)單元的面積；

（4）形成房產(chǎn)預(yù)測繪（實(shí)測繪）成果報(bào)告。

當(dāng)事人提交房產(chǎn)測繪成果資料后，由管理部門對符合規(guī)劃、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定的房產(chǎn)測繪成果資料予以備案，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。

2.不動產(chǎn)測量

根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計(jì)算、不動產(chǎn)測量報(bào)告的撰寫等。主要技術(shù)依據(jù)有：地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001）、房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/ T17986.1）。其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還包括《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標(biāo)準(zhǔn)編寫規(guī)則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產(chǎn)測量報(bào)告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對于建筑物類的不動產(chǎn)，是綜合了地籍測繪、房產(chǎn)測繪等方面的測量報(bào)告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動產(chǎn)登記服務(wù)。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。即原來由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產(chǎn)測繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時(shí)也要適應(yīng)不動產(chǎn)登記的需要。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后房產(chǎn)測繪工作的對策研究

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)不動產(chǎn)測繪知識

在目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產(chǎn)測量報(bào)告用于房產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記，可以由國土測繪、房產(chǎn)測繪的專業(yè)隊(duì)伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產(chǎn)測繪，再整合成不動產(chǎn)測量報(bào)告，也可以由一個(gè)測繪機(jī)構(gòu)獨(dú)自完成一份完整的不動產(chǎn)測量報(bào)告。對于專業(yè)性的房產(chǎn)測繪、國土測繪機(jī)構(gòu)來說，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)房產(chǎn)測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產(chǎn)測量所需要的技能，以應(yīng)對房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的需要。

2.統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)

按照國家測繪管理部門規(guī)定，各地應(yīng)適時(shí)建立與2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測量成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)。目前我市的國土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)，均獨(dú)自承擔(dān)所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復(fù)測繪，浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力資源。房產(chǎn)部門采用的是1954北京坐標(biāo)系，而國土部門采用的是1980西安坐標(biāo)系且目前已大部分轉(zhuǎn)換為2000國家大地坐標(biāo)系。為了保證坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標(biāo)系，以便房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的測繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫

根據(jù)《湖南省國土資源“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要》，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實(shí)現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設(shè)。我市已經(jīng)對于加強(qiáng)測繪地理信息工作達(dá)成一致，由市測繪管理部門負(fù)責(zé)建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理和維護(hù)，實(shí)現(xiàn)測繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測繪機(jī)構(gòu)共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復(fù)測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應(yīng)房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的需要

根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息后，根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》（JCJ/T246-2012）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）形成房產(chǎn)預(yù)測繪成果報(bào)告。房產(chǎn)測繪成果實(shí)行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪成果資料內(nèi)容和形式，應(yīng)符合房產(chǎn)管理部門備案要求。房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)測繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)。

5.加強(qiáng)控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產(chǎn)測繪向全面不動產(chǎn)測繪轉(zhuǎn)變

根據(jù)《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》，不動產(chǎn)測繪包括地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個(gè)子項(xiàng)。由于不動產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務(wù)于房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產(chǎn)單元代碼的編制工作

2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ/T246-2012），國土資源部頒布了《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001）?！斗课荽a編碼標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯?dāng)?shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼?！恫粍赢a(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。為滿足房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)出具適合房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)測繪報(bào)告書。

第2篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

內(nèi)容提要： 不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產(chǎn)登記法。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計(jì)簡單粗糙，缺乏可操作性?，F(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律不僅零散，而且存在不少錯(cuò)誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

我國剛剛出臺物權(quán)法，還沒有制定專門的不動產(chǎn)登記法?？傮w而言，物權(quán)法對于不動產(chǎn)登記的規(guī)定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計(jì)簡單粗糙，缺乏可操作性。時(shí)至今日，除《物權(quán)法》的規(guī)定外，我國的不動產(chǎn)登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律和行政法規(guī)之中；至于專門的不動產(chǎn)登記規(guī)則，主要有國家土地管理局的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章；此外還有各省、市、自治區(qū)、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規(guī)、規(guī)章、通知、決定、批復(fù)等?？傊?，由于沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，這就很容易出現(xiàn)了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規(guī)則中就難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾、不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則不僅不夠科學(xué)，甚至違法物權(quán)法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產(chǎn)登記法，這表明我國不動產(chǎn)登記制度中的一些缺陷還將在經(jīng)歷較長一段時(shí)間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產(chǎn)登記制度有所裨益。

一、基礎(chǔ)理論模糊不清

物權(quán)變動在我們的日常生活中時(shí)常發(fā)生，但當(dāng)我們仔細(xì)地去思考其中的法學(xué)理論問題時(shí)，卻意外地發(fā)現(xiàn)看似簡單的事實(shí)背后，其隱含的法律理論卻錯(cuò)綜復(fù)雜。究其原因，主要是因?yàn)椋何餀?quán)變動往往同時(shí)涉及物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，而債權(quán)往往是物權(quán)發(fā)生變動之原因，而物權(quán)發(fā)生變動往往又是債權(quán)履行之結(jié)果。我們不難發(fā)現(xiàn)物權(quán)變動其實(shí)并不純粹地屬于物權(quán)法的范疇，也不純粹地屬于債權(quán)法范疇，而是跨越兩大財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域而處于物權(quán)法與債權(quán)法的交叉口上。以此為基點(diǎn)，法律對物權(quán)變動進(jìn)行調(diào)整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權(quán)何以最終能夠?qū)е戮哂薪^對性的物權(quán)得以變動？這個(gè)交叉口就自然而然地成為各國物權(quán)立法分道揚(yáng)鑣的起點(diǎn)。各國往往因?yàn)閳?jiān)持不同的基本理論而導(dǎo)致立法體例中的制度設(shè)計(jì)相距甚遠(yuǎn)，而學(xué)者間的觀點(diǎn)也往往針鋒相對，莫衷一是。

我國的物權(quán)立法究竟應(yīng)當(dāng)采用何種物權(quán)變動模式，中國的學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了百家爭鳴的局面。首當(dāng)其沖的是對物權(quán)行為理論的認(rèn)識問題。對于應(yīng)否采用物權(quán)行為理論，有學(xué)者力主采用德國物權(quán)行為理論，認(rèn)為物權(quán)行為理論是可以解決我國目前物權(quán)法領(lǐng)域中爭論的科學(xué)理論，力主以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)建立“登記成立主義”的物權(quán)變動模式；[1]另有學(xué)者則聲稱正我國的物權(quán)立法中無論如何不能把德國的物權(quán)行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權(quán)行為理論的陣營中，學(xué)者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國的物權(quán)變動模式，一部分學(xué)者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學(xué)者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學(xué)者認(rèn)為在立法中可以多種登記模式并用，也有學(xué)者認(rèn)為，登記模式應(yīng)當(dāng)整齊劃一，多頭并用將導(dǎo)致操作上的困難。[4]這場學(xué)術(shù)爭論最終因物權(quán)法的出臺而暫時(shí)告一段落，物權(quán)法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權(quán)變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時(shí)又避免了承認(rèn)物權(quán)行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實(shí)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種物權(quán)變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當(dāng)別論。“折衷主義”模式首先遇到的困難就是無法回應(yīng)物權(quán)行為理論的責(zé)難：債權(quán)行為僅對債權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人具有約束力，那么債權(quán)行為何以引起絕對權(quán)之變動？這個(gè)問題可能會成為物權(quán)行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅(jiān)持“折衷主義”模式的學(xué)者可能會解釋說，僅憑債權(quán)行為本身并不能引起物權(quán)變動，債權(quán)行為必須和登記結(jié)合在一起才可以引起物權(quán)變動，所以物權(quán)變動并不是純粹由債權(quán)行為所引起，正是因?yàn)榇嬖诘怯涍@種公示方式，所以才可以保護(hù)第三人的利益，物權(quán)變動才可以因此而具備產(chǎn)生排他性效力的合理性基礎(chǔ)。這種解釋似乎可以跨越物權(quán)和債權(quán)之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產(chǎn)生的疑問是：登記的性質(zhì)是什么？顯然，登記并非債權(quán)行為的成立要件或生效要件，而是確定物權(quán)效力的關(guān)鍵因素。既然登記在引起物權(quán)變動中發(fā)揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應(yīng)當(dāng)是引起物權(quán)變動的法律事實(shí)。法律事實(shí)，無非是事件和行為兩種形態(tài)，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關(guān)，不可能是事件。如果認(rèn)為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權(quán)變動的意思表示？如果登記中存在關(guān)于物權(quán)變動的意思表示，那么登記是否是物權(quán)行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。

法學(xué)界之所以對登記制度的設(shè)計(jì)如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學(xué)界形成普遍認(rèn)可的基礎(chǔ)理論，基礎(chǔ)理論的模糊不清，自然會導(dǎo)致制度設(shè)計(jì)的混亂局面。[5]雖然中國的物權(quán)立法已經(jīng)確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關(guān)于物權(quán)變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權(quán)立法結(jié)束之后繼續(xù)深入進(jìn)行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構(gòu)建的同一制度（例如物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的規(guī)定），不同的理論仍將對其內(nèi)涵作出不同的解說；司法機(jī)關(guān)援引同樣的法律條款，可能也會因?yàn)椴捎貌煌睦碚撝味胁煌呐袥Q結(jié)果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學(xué)理論基礎(chǔ)的工作遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

二、多頭管理，分級登記

物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但對于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個(gè)機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)尚不明確。預(yù)計(jì)我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間才能夠逐步消除。目前我國不動產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產(chǎn)分別屬于不同的政府職能部門進(jìn)行行政管理，關(guān)于不動產(chǎn)的登記也就相映地分散在不同的行政機(jī)關(guān)。[6]對于登記機(jī)關(guān)來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費(fèi)用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)緊張的局面，因此不同的行政機(jī)關(guān)在爭奪登記權(quán)限方面又有一定的利益驅(qū)動。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，至少存在以下主要的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質(zhì)礦產(chǎn)管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規(guī)定的部門。

登記機(jī)關(guān)不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內(nèi)部還存在級別的劃分，并進(jìn)行分級管理。例如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條就規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記?！笨h級以上人民政府就應(yīng)當(dāng)包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務(wù)院。多個(gè)部門登記已經(jīng)令人眼花繚亂，而同一個(gè)部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時(shí)更加無所適從。

我國物權(quán)法第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺以后的重點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題。

三、政出多門，各自為政

既然“多頭管理”的體制無法在短期內(nèi)消除，那么“各自為政”的現(xiàn)象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農(nóng)村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產(chǎn)管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規(guī)則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規(guī)則為例，分析這兩個(gè)登記規(guī)則就在登記種類、登記程序以及權(quán)利證書的效力這幾個(gè)方面存在著明顯差異：（1）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等形態(tài)。（2）根據(jù)《土地登記規(guī)則》初始登記與總登記是同一概念，但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內(nèi)涵有天壤之別。（3）《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中沒有地籍調(diào)查程序，而《土地登記規(guī)則》中沒有公告異議程序。（4）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記卡的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地證書，土地登記卡是當(dāng)事人享有權(quán)利的至關(guān)重要的合法性依據(jù)，而土地證書只是由權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬證書被認(rèn)為是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記機(jī)關(guān)的登記。

窺一斑而知全豹，通過比較這兩個(gè)登記規(guī)則之間幾點(diǎn)明顯的差異，我們就不難理解當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權(quán)法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規(guī)則之間的差異，例如物權(quán)法對不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿之間的效力就有比較明確的規(guī)定，但就并不能結(jié)束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產(chǎn)登記法。

四、登記范圍偏窄

物權(quán)法出臺以前，由于我國并沒有統(tǒng)一明確的物權(quán)體系，登記機(jī)關(guān)在確定登記對象時(shí)保持整齊劃一，尤其是他物權(quán)的形態(tài)曾一度出現(xiàn)“百家爭鳴”的景象。隨著物權(quán)法的出臺，物權(quán)法定主義原則的確定和物權(quán)體系的建立已經(jīng)使不動產(chǎn)的登記范圍明朗化。不過我國不動產(chǎn)登記的一個(gè)重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產(chǎn)登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應(yīng)當(dāng)辦理登記外，至少還應(yīng)該把以下幾種情形納入不動產(chǎn)登記范圍。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理規(guī)約

在區(qū)分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區(qū)分所有權(quán)人彼此間的利害關(guān)系予以調(diào)整，而訂立管理規(guī)約是達(dá)到有效管理的重要途徑。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人以書面形式成立的自治規(guī)則。管理規(guī)約系私權(quán)自治原則的體現(xiàn)，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體之最高自治規(guī)則。[8]為了充分發(fā)揮管理規(guī)約在維護(hù)社區(qū)公益方面的作用，保持公約得到持續(xù)有效的遵守是十分必要的，因此管理規(guī)約不僅對制定規(guī)約的當(dāng)事人具有約束力，而且對于區(qū)分所有權(quán)人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規(guī)定，管理規(guī)約及其修改只有自不動產(chǎn)卡片（fichier immobiliére）上公示時(shí)起才對共有人的特定權(quán)利繼受人具有對抗效力。[9]由于權(quán)利的繼受人并沒有參與規(guī)約的制定，而規(guī)約卻對其具有強(qiáng)制性的約束力，這就要求必須對管理規(guī)約進(jìn)行登記，使權(quán)利繼受人事先可以獲悉自己的權(quán)利狀態(tài)，以免其遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)。

（二）限制不動產(chǎn)權(quán)利的行政決定

如果一個(gè)行政決定限制了不動產(chǎn)上的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)將這個(gè)行政決定進(jìn)行公示。我國在不動產(chǎn)登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護(hù)頤和園、圓明園地區(qū)的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關(guān)于嚴(yán)格控制頤和園、圓明園地區(qū)建設(shè)工程的規(guī)定》，據(jù)此頤和園、圓明園地區(qū)內(nèi)的特定地帶應(yīng)按照二類建設(shè)控制地帶進(jìn)行管理，“地帶內(nèi)現(xiàn)有的平房應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險(xiǎn)建筑，應(yīng)創(chuàng)造條件按傳統(tǒng)四合院形式進(jìn)行改建，經(jīng)批準(zhǔn)改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％。”這種行政性的規(guī)定對于該規(guī)定區(qū)域的現(xiàn)有權(quán)利人、權(quán)利繼受人的權(quán)利均有重大影響。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在該區(qū)域購買土地從事高層的房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果在取得土地使用權(quán)以后才知道該區(qū)域內(nèi)的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發(fā)商而言無疑是一種不測之風(fēng)險(xiǎn)，因此對于此類行政決定應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制辦理登記。法國1955年1月4日不動產(chǎn)公示法令第36條就規(guī)定，對于限制不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)行使的行政決定要在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)公示。對于行政部門而言這種公示是強(qiáng)制性的，如果行政部門沒有進(jìn)行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

（三）不動產(chǎn)買回特約

不動產(chǎn)的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產(chǎn)的權(quán)利，也就是說，當(dāng)事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產(chǎn)買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據(jù)此出賣人可以在買回期限內(nèi)享有買回權(quán)。對于這種有買回特約的不動產(chǎn)買賣，當(dāng)事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產(chǎn)買回特約的登記限制了買受人的處分權(quán)，可以保障出賣人買回不動產(chǎn)。這種登記不僅有利于促進(jìn)當(dāng)事人在條件成就時(shí)進(jìn)行實(shí)際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，這對增強(qiáng)不動產(chǎn)交易安全、減少糾紛大有裨益。

（四）優(yōu)先購買權(quán)

在不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議中，所有權(quán)人可以作出保證，在他決定出售不動產(chǎn)時(shí)，給予一個(gè)指定的人以優(yōu)先購買權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就成為對所有權(quán)人處分權(quán)的限制。特定當(dāng)事人之間關(guān)于限制處分權(quán)的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)辦理了登記，那么就應(yīng)當(dāng)推定第三人知道該優(yōu)先購買權(quán)的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優(yōu)先購買權(quán)人的利益而與所有權(quán)人訂立買賣合同，那么第三人將會被認(rèn)定為具有惡意并要承擔(dān)法律責(zé)任，其不得主張公示公信原則之保護(hù)。

（五）關(guān)于相鄰關(guān)系的協(xié)議

不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是不動產(chǎn)所有人或使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸或限制，這是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)。[10]由于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)，所以只要具備了法律規(guī)定的條件，那么這種權(quán)利和義務(wù)就在當(dāng)事人之間自動產(chǎn)生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關(guān)系可以依法當(dāng)然產(chǎn)生，所有權(quán)人仍可以訂立有關(guān)行使相鄰關(guān)系的協(xié)議，例如，對地的通行權(quán)問題，相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人就可以在他們的協(xié)議中約定通往飛地的通道的具體地點(diǎn)以及通道的寬度等。由于這個(gè)協(xié)議并沒有創(chuàng)立新的權(quán)利義務(wù)，它只是將一個(gè)法定的權(quán)利義務(wù)得以通過約定的方式實(shí)現(xiàn)，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產(chǎn)為標(biāo)的訂立契約時(shí)，第三人能夠知悉這個(gè)協(xié)議的內(nèi)容是有好處的。如果當(dāng)事人自愿辦理登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以辦理公示。

筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記不應(yīng)僅限于物權(quán)的變動登記或限制登記，對于與物權(quán)有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強(qiáng)制登記外，我國還應(yīng)當(dāng)建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當(dāng)事人意愿的基礎(chǔ)上，允許當(dāng)事人自愿將某些信息進(jìn)行公示并賦予其相應(yīng)的法律效力?？傊?，在未來的不動產(chǎn)登記法中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大登記的范圍以便加強(qiáng)登記在公示和維護(hù)交易安全方面的強(qiáng)大功能。

五、制度設(shè)計(jì)往往與登記不合

物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但物權(quán)法中的某些制度設(shè)計(jì)往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發(fā)揮。

（一）抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

物權(quán)法第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進(jìn)行了限制。問題的關(guān)鍵是，在設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押物的轉(zhuǎn)讓是否有必要征得抵押權(quán)人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權(quán)為前提。不動產(chǎn)上設(shè)定有抵押權(quán)，僅僅表明不動產(chǎn)上有物權(quán)之負(fù)擔(dān)，抵押物的所有權(quán)人并不喪失其所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。至于轉(zhuǎn)讓行為是否必須征得抵押權(quán)人之同意，這取決于轉(zhuǎn)讓行為對抵押權(quán)人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權(quán)，正是基于物權(quán)的這種權(quán)利屬性，所有的物權(quán)均具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而抵押物的轉(zhuǎn)讓正是物權(quán)的追及效力所要解決的問題。所謂物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產(chǎn)登記抵押給乙，隨后甲又將該房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給丙。由于甲乙之間的抵押權(quán)登記在先，甲丙之間的轉(zhuǎn)讓登記在后，基于物權(quán)的追及效力，可以預(yù)見，如果乙的債權(quán)沒有獲得清償，盡管該房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給丙，但乙仍可以追及該房產(chǎn)，對該房產(chǎn)依照法定程序進(jìn)行拍賣并優(yōu)先獲得清償，同時(shí)由于抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記，丙在購買不動產(chǎn)時(shí)已經(jīng)確切地知道不動產(chǎn)上負(fù)有抵押權(quán)，這對丙而言也未造成不測之風(fēng)險(xiǎn)。既然抵押權(quán)具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利或利益，因此，抵押權(quán)人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強(qiáng)制性規(guī)定抵押物的轉(zhuǎn)讓必須征得抵押權(quán)人之同意，這種制度設(shè)計(jì)對抵押權(quán)人毫無實(shí)益，對抵押人卻多有不便。

（二）折價(jià)協(xié)議的撤銷

抵押權(quán)是以取得抵押物的交換價(jià)值從而使債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，因此抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于抵押物之交換價(jià)值。就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，《物權(quán)法》第195條第1款規(guī)定了折價(jià)、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權(quán)法》第195條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)?！庇纱丝梢姡绻盅簷?quán)人與抵押人達(dá)成了折價(jià)協(xié)議，那么折價(jià)就成為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機(jī)會。尤其需要注意的是，在抵押權(quán)人和其他人都希望取得抵押物的所有權(quán)時(shí)，這種制度實(shí)際上就等于賦予抵押權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，這種制度將因無法有效避免抵押物折價(jià)中的道德風(fēng)險(xiǎn)而可能導(dǎo)致利害關(guān)系人之間發(fā)生利益沖突。抵押權(quán)如何實(shí)行，并不僅涉及抵押權(quán)人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權(quán)人、普通債權(quán)人之利益同樣密切相關(guān)，尤其是我國采用抵押權(quán)順位升進(jìn)主義的情況下，抵押權(quán)人和抵押人更有可能利用優(yōu)先購買權(quán)損害后順位抵押權(quán)人之利益，例如，抵押物的實(shí)際價(jià)值較高，但第一順位的抵押權(quán)人和抵押人卻在協(xié)議折價(jià)時(shí)壓低抵押物價(jià)格，故意約定以較低之價(jià)格沖抵債務(wù)，這就難免使第二順位的抵押權(quán)人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權(quán)人提供一定的救濟(jì)措施。我國《物權(quán)法》提供的兩項(xiàng)救濟(jì)措施：第一，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格；第二，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，受害人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。不過，即使立法者做出了這種救濟(jì)性的規(guī)定，在實(shí)務(wù)中恐怕仍有一定的操作難度，因?yàn)榈盅何镏袌鰞r(jià)格如何判斷，難免會因?yàn)闆]有確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)而各置一詞。一旦發(fā)生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價(jià)協(xié)議。即使受害人在一年內(nèi)提出了權(quán)利主張，而法院最終也撤銷了折價(jià)協(xié)議，但協(xié)議的撤銷既無法阻止抵押財(cái)產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)讓，也無法阻止價(jià)款的占有、使用?？梢娫噲D通過撤銷協(xié)議的方式保護(hù)其他債權(quán)人的利益，恐怕遠(yuǎn)水難解近渴。筆者認(rèn)為，就拍賣和折價(jià)比較而言，拍賣則具有較多的優(yōu)勢。由于拍賣程序比較嚴(yán)格，又具有公開性，通過竟價(jià)的方式往往可以獲得較高的銷售價(jià)格，尤其對后順位的抵押權(quán)人比較有利，又可以有效地避免道德風(fēng)險(xiǎn)。對于抵押權(quán)之實(shí)行，在立法上雖然不應(yīng)當(dāng)排除折價(jià)這種方式，但就拍賣和折價(jià)比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)當(dāng)盡可能避免采用折價(jià)方式，而以拍賣作為抵押權(quán)實(shí)行的第一選擇。

（三）預(yù)告登記后的再處分

在當(dāng)事人簽定房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議之后，直到辦理正式登記之前，這個(gè)期間往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時(shí)段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔(dān)心就是是否能夠切實(shí)取得不動產(chǎn)，因?yàn)樗麩o法排除出賣人將不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給善意第三人的可能性，買受人保護(hù)自己的方式往往就是拖延支付價(jià)款的時(shí)間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個(gè)時(shí)段，如何確保物權(quán)的切實(shí)移轉(zhuǎn)便成為制度設(shè)計(jì)的重中之重，于是預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。在具備法定條件的情況下辦理預(yù)告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發(fā)揮了登記的公示作用。預(yù)告登記限制了出賣人的處分權(quán)，明晰了物上負(fù)擔(dān)，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實(shí)際履行，確保了物權(quán)變動的的實(shí)現(xiàn)。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！蔽覈餀?quán)法確立了預(yù)告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設(shè)計(jì)仍有檢討之余地。關(guān)鍵的問題是，第一，預(yù)告登記后，不動產(chǎn)的處分是否要經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意？第二，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為，是否就無法發(fā)生物權(quán)效力？

對于預(yù)告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細(xì)言之，第一，約束物權(quán)人之處分行為，促進(jìn)債權(quán)之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權(quán)變動之實(shí)現(xiàn)；第三，保全登記申請人未來物權(quán)之優(yōu)先順位。從理論上講，經(jīng)過預(yù)告登記后，物權(quán)人并沒有喪失其物權(quán)人的主體地位，物權(quán)人仍對其物權(quán)享有處分權(quán)，況且預(yù)告登記實(shí)際上是一種防御性的保護(hù)措施，并未推進(jìn)為本登記。在不損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的前提下，物權(quán)人的再次處分行為應(yīng)當(dāng)具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權(quán)利人，如此而已。[12]假如不動產(chǎn)的所有權(quán)人甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙并辦理了預(yù)告登記，隨后甲與丙又訂立了一個(gè)買賣合同，約定“如果乙不履行不動產(chǎn)買賣合同，那么該不動產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給丙”，甲和丙又將第二個(gè)買賣辦理了第二順位的預(yù)告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預(yù)告登記所保護(hù)的物權(quán)，所以第二次處分行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)和保護(hù)。如果將預(yù)告登記的效力理解為“預(yù)告登記后，物權(quán)人就不得再次進(jìn)行處分”，這是偏頗的。當(dāng)再次處分無礙于先順位預(yù)告登記時(shí)，如果一味堅(jiān)持禁止處分的態(tài)度，在對預(yù)告登記進(jìn)行涂消之前禁止不動產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權(quán)人的機(jī)會成本和降低交易的效率，并無任何實(shí)益。因此筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)人可以將不動產(chǎn)再行處分，但應(yīng)根據(jù)其登記順位確定其效力之優(yōu)劣。在預(yù)告登記之間，應(yīng)根據(jù)其順位先后確定其權(quán)利之優(yōu)劣。

六、重視城市，忽視農(nóng)村

物權(quán)法不僅沒有消除不動產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)差別，相反，物權(quán)法通過立法進(jìn)一步強(qiáng)化了這種差異性。例如，傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)在我國物權(quán)法中被區(qū)分為城市的“建設(shè)用地使用權(quán)”和農(nóng)村的“宅基地使用權(quán)”。當(dāng)前不動產(chǎn)登記中的一個(gè)普遍存在的突出問題就是城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記工作發(fā)展不平衡。

（一）土地登記

當(dāng)前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農(nóng)村地區(qū)的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農(nóng)村的地籍調(diào)查仍以資源性的調(diào)查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，地形地物綜合程度較高，對土地權(quán)屬狀況調(diào)查不完整，調(diào)查資料不能滿足實(shí)現(xiàn)土地用途管制及產(chǎn)權(quán)管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據(jù)2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發(fā)國有土地使用證2200萬本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的85％；集體土地使用證1.5億本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應(yīng)發(fā)數(shù)的28％。這些數(shù)據(jù)表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經(jīng)完成，而72%的集體土地所有權(quán)和32%的集體土地使用權(quán)沒有建立完善的登記制度。城鄉(xiāng)土地登記發(fā)展不平衡，至為明顯。[13]

（二）房屋登記

城市房屋的登記和農(nóng)村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設(shè)部公布了《關(guān)于城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》；1983年國務(wù)院了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，專章規(guī)定了城市私有房屋的所有權(quán)登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查工作，1987年建設(shè)部了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎(chǔ)上開展全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作進(jìn)行了規(guī)范性的規(guī)定；1994年我國立法機(jī)關(guān)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第五章專門就房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理問題作了規(guī)定；1994年建設(shè)部施行了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1995年了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，1997年了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，1998年建設(shè)部又施行了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這些規(guī)章多涉及到城市房地產(chǎn)的預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還是一部專門的關(guān)于權(quán)屬登記的規(guī)章；2001年國家建設(shè)部還對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等規(guī)章進(jìn)行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市還頒布了地方性的房地產(chǎn)登記條例。與城市房屋登記情況相比，農(nóng)村房屋的登記就落后了許多。由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，房地產(chǎn)交易量較少，多數(shù)房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產(chǎn)交易市場。我國制定的有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律法規(guī)比較少，甚至相關(guān)的規(guī)章和地方性法規(guī)也比較少。[14]

我國之所以城鄉(xiāng)之間在不動產(chǎn)登記方面出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，主要是因?yàn)檗r(nóng)村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規(guī)模的交易市場，而登記費(fèi)用在一定程度上會增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。不過筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)的地籍測量和登記是地籍整理的重要內(nèi)容。通過地籍整理，政府機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)的坐落、面積、形狀、性質(zhì)、使用狀況以及不動產(chǎn)權(quán)利等依照法定程序進(jìn)行測量并登記，據(jù)以繪制詳細(xì)的地籍圖冊，以確定各權(quán)利人之權(quán)利種類及范圍。完善的不動產(chǎn)登記制度是確認(rèn)和保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)，目前中國廣大的農(nóng)村甚至還在繼續(xù)使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權(quán)利狀態(tài)就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產(chǎn)生一定的制度缺陷，在農(nóng)村利用重復(fù)抵押騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物抵押的效力等問題也已經(jīng)在司法實(shí)踐中成為突出的問題，并日益成為審判機(jī)關(guān)的棘手案件。不動產(chǎn)登記的困難是客觀的，但因?yàn)榍啡钡怯浰鶐淼呢?fù)面影響也是客觀的。在農(nóng)村不建立比較完善的不動產(chǎn)登記制度，恐難以適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)需要。

七、法律體系內(nèi)部不夠協(xié)調(diào)

一個(gè)國家的法律體系之間應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)“體系違反”的矛盾現(xiàn)象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致。我國當(dāng)前的登記制度中，法律規(guī)則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經(jīng)成為一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。筆者在此對一些明顯的現(xiàn)象舉例如下：

（一）破產(chǎn)登記

破產(chǎn)登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產(chǎn)的登記名義人對不動產(chǎn)進(jìn)行處分而進(jìn)行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產(chǎn)，以保全利害關(guān)系人利益之實(shí)現(xiàn)。1986年12月我國了建國以來的第一部破產(chǎn)法《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產(chǎn)立法又進(jìn)行了進(jìn)一步的補(bǔ)充和擴(kuò)展。2006年立法機(jī)關(guān)又通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》。根據(jù)2006年《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請后，應(yīng)當(dāng)由法院指定管理人接管、管理和處分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)；管理人可以轉(zhuǎn)讓土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益，可以設(shè)定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。顯然，債務(wù)人已經(jīng)喪失了對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，禁止債務(wù)人繼續(xù)進(jìn)行有關(guān)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的任何行為，不僅債務(wù)人對個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效，甚至在法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，如果債務(wù)人有無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易、對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等行為，管理人都有權(quán)請求法院予以撤銷。[15]上述制度設(shè)計(jì)表明，企業(yè)破產(chǎn)對交易相對人而言有重大利害關(guān)系，法律的制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)使相對人在交易時(shí)充分了解企業(yè)的破產(chǎn)信息，向第三人及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，避免第三人因不了解企業(yè)的破產(chǎn)信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》對破產(chǎn)登記也一字未提。筆者認(rèn)為，一旦企業(yè)宣告破產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)立即對企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記，以加強(qiáng)對交易秩序的保護(hù)。

（二）租賃登記

租賃權(quán)的登記問題對于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突至關(guān)重要。根據(jù)民法理論，債權(quán)為相對權(quán)，本身并無排他之效力，債權(quán)人僅得對債務(wù)人主張權(quán)利，并無對第三人主張權(quán)利。根據(jù)這個(gè)原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權(quán)的優(yōu)先性原則，租賃合同對新所有權(quán)人并無約束力，新所有權(quán)人應(yīng)可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規(guī)則導(dǎo)致租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經(jīng)濟(jì)比較困難，對其更需特別予以保護(hù)。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要。”。隨著立法上確立“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃權(quán)遂有物權(quán)化之趨勢，租賃權(quán)本屬債權(quán)，但法律賦予租賃權(quán)具有物權(quán)之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權(quán)或者其它物權(quán)之人，仍可主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。[16]我國1982年《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，租賃合同對財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！边@一條可謂充分體現(xiàn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。1999年新《合同法》基本上延續(xù)了這一立法精神，該法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

買賣不破租賃的制度設(shè)計(jì)，其目的在于保護(hù)處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規(guī)則的同時(shí)，如何避免買受人遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)便成為一個(gè)至關(guān)重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續(xù)準(zhǔn)備入住之際才知道該房屋上存在一個(gè)長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權(quán)人必須繼續(xù)履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權(quán)人與承租人惡意串通，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權(quán)人就難免要遭受道德風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，在買賣不破租賃的規(guī)則下，將租賃權(quán)公示對維護(hù)新所有權(quán)人的利益是至關(guān)重要的。

如果在立法上將租賃權(quán)認(rèn)定為債權(quán)，租賃權(quán)就不應(yīng)當(dāng)對新所有權(quán)人具有約束力，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣擊破租賃”規(guī)則，如果將租賃權(quán)予以物權(quán)化，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，但必須建立相映的公示制度，以保護(hù)新所有權(quán)人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規(guī)中經(jīng)常見到的是關(guān)于租賃權(quán)的登記備案制度。例如，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案。”[17]登記備案制度在一定程度上可以發(fā)揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權(quán)定性為物權(quán)，也沒有將登記備案制度視為物權(quán)的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權(quán)的成立要件、生效要件，也不是租賃權(quán)的對抗要件。在我國當(dāng)前的制度設(shè)計(jì)中，租賃權(quán)有物權(quán)之實(shí)，而無物權(quán)之名，更沒有按照物權(quán)建立健全的公示制度，尤其是對新所有權(quán)人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協(xié)調(diào)對不動產(chǎn)交易秩序顯然是有害的。

（三）查封登記

財(cái)產(chǎn)保全，是保護(hù)利害關(guān)系人或當(dāng)事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護(hù)性措施。依照我國民事訴訟法的規(guī)定，這種保護(hù)性的措施包括訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全。在強(qiáng)制執(zhí)行措施中，也包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被申請人的財(cái)產(chǎn)等措施。毫無疑問，財(cái)產(chǎn)保全和強(qiáng)制執(zhí)行都有可能涉及到不動產(chǎn)，當(dāng)我國的立法中并無關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的明確規(guī)定。不過，我國最高人民法院的相關(guān)司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》的司法解釋中就規(guī)定了動產(chǎn)、不動產(chǎn)查封公示的問題，該司法解釋第41條規(guī)定：“對有產(chǎn)權(quán)證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。” [18]由此可見，對于不動產(chǎn)的查封，措施主要有三個(gè)：一是向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。

一方面，查封可以起到財(cái)產(chǎn)保全的作用，通過限制被查封財(cái)產(chǎn)的處分有效防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損查封財(cái)產(chǎn)，損害債權(quán)人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執(zhí)行，在查封后，如果債務(wù)人屆時(shí)不履行債務(wù)，法院可以將被查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣，獲取該物的交換價(jià)值，清償債權(quán)人之債權(quán)。為了保證法院的權(quán)威性和查封目的的實(shí)現(xiàn)，法律賦予查封相當(dāng)?shù)姆尚ЯΓ粌H被查封財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人不得進(jìn)行任意處分，而且已被查封的財(cái)產(chǎn)其他法院不得進(jìn)行重復(fù)查封，已查封的財(cái)產(chǎn)在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個(gè)涉及當(dāng)事人利益的問題，它實(shí)際上還是一個(gè)涉及第三人保護(hù)、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產(chǎn)，必須予以有效的公示。

遺憾的是，我國立法、司法以及登記實(shí)務(wù)中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關(guān)的制度設(shè)計(jì)也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨(dú)作為查封措施的可能性。由于不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發(fā)揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時(shí)，雖不能說毫無實(shí)效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護(hù)顯然有欠周延。根據(jù)司法解釋第41條，法院在對不動產(chǎn)查封時(shí)，應(yīng)向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。在實(shí)務(wù)中，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在接到協(xié)助執(zhí)行通知以后，會對相關(guān)的不動產(chǎn)作出暫緩登記的決定，這樣，不動產(chǎn)的所有權(quán)人已經(jīng)無法繼續(xù)對第三人進(jìn)行處分，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在采取強(qiáng)制措施時(shí)也很容易獲悉不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，不會造成重復(fù)查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應(yīng)當(dāng)注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協(xié)助執(zhí)行通知，而不是登記措施?！凹任聪蛴嘘P(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認(rèn)為，如果法院已經(jīng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機(jī)關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，該通知就可以向第三人產(chǎn)生對抗效力嗎？法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知，這只能表明法院已經(jīng)作出查封的決定并要求登記機(jī)關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發(fā)生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)仍不免在一無所知的情況下重復(fù)扣押。認(rèn)為筆者，解決這個(gè)問題的最終出路在于通過立法建立不動產(chǎn)的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規(guī)定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實(shí)務(wù)的需要。最高法院2004年的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》首次對不動產(chǎn)的查封登記進(jìn)行了司法解釋，在一定程度上彌補(bǔ)了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個(gè)司法解釋來進(jìn)行制度構(gòu)建，未免有些欠妥。

（四）信托登記

信托設(shè)立后，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就由委托人處轉(zhuǎn)移給受托人，但受托人所取得的只是信托財(cái)產(chǎn)的“名義所有權(quán)”，因?yàn)樾磐胸?cái)產(chǎn)最鮮明的特點(diǎn)就是它具有獨(dú)立性。我國《信托法》第16條規(guī)定：“信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人所有的財(cái)產(chǎn)（即固有財(cái)產(chǎn)）相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財(cái)產(chǎn)或者成為固有財(cái)產(chǎn)的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)?！备猩跽撸覈缎磐蟹ā返?7條規(guī)定除非有法定情形，信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行?；谛磐胸?cái)產(chǎn)的獨(dú)立性特點(diǎn)，如果不以一定方法將信托財(cái)產(chǎn)向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規(guī)定了信托登記制度：“設(shè)立信托，對于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。” 但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設(shè)計(jì)卻十分簡單粗糙，無論是《物權(quán)法》、《土地登記規(guī)則》還是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個(gè)對信托法律關(guān)系“生死悠關(guān)”的登記問題陷入了法律的灰色區(qū)域。

八、結(jié)語

不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)均建立了不動產(chǎn)登記制度。由于中國對不動產(chǎn)登記制度尚未進(jìn)行深入的研究，致使國內(nèi)立法中不可避免出現(xiàn)了一些制度缺陷，現(xiàn)行的立法不僅零散，而且存在不少錯(cuò)誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權(quán)法已經(jīng)出臺，但不動產(chǎn)登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進(jìn)一步消除。我們不僅要繼續(xù)為我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尋找科學(xué)的理論基礎(chǔ)，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產(chǎn)登記法。

注釋

[1]參見孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第156頁。

[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為》，載于梁慧星著：《民法學(xué)說判例與立法研究》，中國政法大學(xué)出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權(quán)變動——物權(quán)行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。

[3] 參見郭明瑞：《物權(quán)登記應(yīng)采用對抗效力的幾點(diǎn)理由》，載于《法學(xué)雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第48頁。

[4] 參見梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；

[5] 參見于海涌著：《絕對物權(quán)行為理論與物權(quán)法律制度研究》第一章“典型物權(quán)變動模式的分析檢討”，北京大學(xué)出版社2006年版，第3頁以下。

[6] 1998年地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。

[7]《土地登記規(guī)則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規(guī)則，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。

[8] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。

[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.

[10] 法國民法典規(guī)定了法定地役權(quán)（servitude légale）和約定地役權(quán)（servitude conventionnelle），其法定地役權(quán)的內(nèi)涵與我國民法中的相鄰關(guān)系大致相當(dāng)。

[11] 王澤鑒：《民法物權(quán)（通則，所有權(quán)）》，北京：中國政法大學(xué)出版社2001年版，第62頁。

[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優(yōu)先與劣后。

[13] 參見《人民日報(bào)》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。

[14] 例如：《成都市村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《濟(jì)南市村鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》。

[15] 鄒海林：《破產(chǎn)程序和破產(chǎn)法實(shí)體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。

[16] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。

第3篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

內(nèi)容提要: 房屋所有權(quán)初始登記申請應(yīng)提交材料的范圍是嚴(yán)重困擾房地產(chǎn)登記實(shí)踐的一個(gè)問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權(quán)初始登記制度功能的正確認(rèn)識，也涉及行政法理論中的信賴保護(hù)原則在房屋所有權(quán)初始登記申請材料提交制度中的正確應(yīng)用。立法及實(shí)踐有必要在厘清這些問題的基礎(chǔ)上，重新審視我國房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍并妥善解決與此相關(guān)的一些法律問題。

房屋所有權(quán)初始登記（也稱建筑物、附著物所有權(quán)初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權(quán)而進(jìn)行的第一次登記。在房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，房屋所有權(quán)初始登記申請應(yīng)提交哪些申請材料是爭議頗大的一個(gè)問題。由于房屋所有權(quán)初始登記是進(jìn)行其他房地產(chǎn)登記的前提，只有在房屋所有權(quán)初始登記完成后，房屋的移轉(zhuǎn)登記、抵押登記等登記才能進(jìn)行，（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這一規(guī)定，地方立法及登記實(shí)務(wù)一般均將初始登記作為其他房地產(chǎn)登記的前提。比如，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第14條第1、2款規(guī)定，土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記的，與該房屋有關(guān)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記，但依據(jù)本條例規(guī)定申請預(yù)告登記的情形除外。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第36條規(guī)定，經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權(quán)初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權(quán)初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實(shí)務(wù)中，一系列與房屋開發(fā)、建設(shè)、交易等活動相關(guān)的行政管理行為，如建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收、建筑工程竣工結(jié)算、物業(yè)專項(xiàng)維修資金征收、房地產(chǎn)稅費(fèi)征收等，紛紛搭上房屋所有權(quán)初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關(guān)行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權(quán)初始登記，房屋交易的進(jìn)行便存在障礙。在房屋已交易（如預(yù)售）的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。

在法學(xué)研究領(lǐng)域，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與之相關(guān)的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實(shí)踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產(chǎn)生了極大的爭議，并引發(fā)了諸多社會矛盾和沖突。我們認(rèn)為，對此問題進(jìn)行研究，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的現(xiàn)行立法、實(shí)踐及問題

（一）有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的立法現(xiàn)狀

房屋所有權(quán)初始登記申請應(yīng)提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第11條規(guī)定：當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。觀乎這兩項(xiàng)法律規(guī)定，前者似乎明確了土地使用權(quán)證書為房屋所有權(quán)初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權(quán)證書無法確定房屋的物權(quán)狀況，是無法滿足房屋所有權(quán)初始登記要求的。這一規(guī)定更宜理解為原則性的規(guī)定，有賴于其他立法的具體化。后者的規(guī)定雖然比前者的規(guī)定略為具體，但依然是原則性的?！暗缺匾牧稀钡奶岱ū砻髟撘?guī)定是未詳盡的，其為一項(xiàng)彈性的規(guī)定，存在擴(kuò)展空間。

由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍問題，國務(wù)院部委的部門規(guī)章及地方法規(guī)的規(guī)定可謂五花八門。建設(shè)部《房屋登記辦法》第30條規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報(bào)告；（七）其他必要材料?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第25條規(guī)定房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五）竣工驗(yàn)收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報(bào)告；（八）根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件?！赌暇┦谐擎?zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第20條規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料有：（一）立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（二）國有土地使用證；（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）竣工驗(yàn)收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋測繪成果；（七）其他有關(guān)證件、證明。

在上述地方法規(guī)的規(guī)定之外，一些地方政府或房地產(chǎn)主管部門還常常以規(guī)范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權(quán)初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納證明、地下工程建設(shè)檔案移交證明、土地使用費(fèi)繳納證明等作為房屋所有權(quán)初始登記的申請材料。

綜觀上述情況，可以發(fā)現(xiàn)以下問題：首先，房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的規(guī)定并不明確，兩者也不一致；其次，建設(shè)部規(guī)章與地方立法均在國家立法之外，另外規(guī)定了許多房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料，如建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗(yàn)收文件等；再次，各地立法的規(guī)定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規(guī)的規(guī)定往往存在兜底條款，為擴(kuò)展房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍提供了可能。

（二）有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的現(xiàn)行立法沒有明確的問題

上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實(shí)務(wù)中造成了極大的困惑并引發(fā)了激烈的爭議，主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

1．房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提供要求有時(shí)候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時(shí)常因此而不勝其擾。

2．與房屋所有權(quán)初始登記相關(guān)的行政管理事項(xiàng)應(yīng)否均在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)中解決？許多行政管理機(jī)關(guān)認(rèn)為，房屋所有權(quán)初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環(huán)節(jié)解決與房屋開發(fā)、建設(shè)、交易等有關(guān)的行政管理事項(xiàng)是可行的、必需的?；谶@一思路，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍有不斷擴(kuò)大的趨勢，已造成房屋所有權(quán)初始登記管理不堪重負(fù)。

3．是否任一材料的缺乏都會實(shí)質(zhì)性地影響登記？在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預(yù)售）時(shí)，買受人基于對房地產(chǎn)主管部門作出的預(yù)售許可等行政行為的信賴，進(jìn)行了房地產(chǎn)交易，但卻由于房地產(chǎn)開發(fā)商欠缺某些房屋所有權(quán)初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權(quán)初始登記，最終無法辦理轉(zhuǎn)移登記、取得房地產(chǎn)權(quán)利證書。這一狀況顯然是不合理的。

關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規(guī)定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)在理論上未得到準(zhǔn)確界定而引發(fā)的。理論探討的不足導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍處于模糊狀態(tài)。其次，立法僅對房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定，但未允許在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預(yù)售）時(shí)，為保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，可作相應(yīng)的調(diào)整，這導(dǎo)致合法買受人的利益往往淹沒在不當(dāng)?shù)摹⒔y(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記申請材料提交過程中。

觀乎引發(fā)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料范圍問題的爭議的兩項(xiàng)原因，可以發(fā)現(xiàn)，第二個(gè)問題是第一個(gè)問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現(xiàn)形式，其解決必須以第一個(gè)問題的確定為基礎(chǔ)。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個(gè)問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉(zhuǎn)讓時(shí)），房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)問題進(jìn)行探討，并據(jù)此對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行分析、界定；在此基礎(chǔ)上，再討論第二個(gè)問題，也即在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，為保護(hù)合法買受人的利益，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)及范圍是否應(yīng)有所變化？房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提供要求是否應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？

二、未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)與范圍

（一）登記制度的功能—未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍應(yīng)由房屋所有權(quán)初始登記制度功能的發(fā)揮需要決定?！吧暾埲颂岢龅怯浬暾?，是財(cái)產(chǎn)初始登記程序的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是引起財(cái)產(chǎn)登記程序法律關(guān)系的重要法律事實(shí)，其直接后果是引起財(cái)產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生，即引起登記關(guān)系的發(fā)生；其最終目的則是為了使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利通過法律程序而得到法律的認(rèn)可?！盵1]也就是說，財(cái)產(chǎn)權(quán)初始登記申請是一項(xiàng)引起登記關(guān)系產(chǎn)生的法律事實(shí)，最終目的在于使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利通過法律程序而得到法律的認(rèn)可。房屋所有權(quán)初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規(guī)定的要件，可以作為合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利獲得法律的認(rèn)可。房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項(xiàng)已符合房屋所有權(quán)初始登記所應(yīng)具備的各項(xiàng)法律要件，最終使申請得到認(rèn)可并獲得登記。對于某一法律行為或某項(xiàng)法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設(shè)置僅是實(shí)現(xiàn)該行為或制度功能的途徑，是服務(wù)于制度功能的發(fā)揮需要的。房屋所有權(quán)初始登記制度當(dāng)然也是如此。故而，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料應(yīng)由房屋所有權(quán)初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)即為房屋所有權(quán)初始登記制度的功能。

（二）物權(quán)宣示—房屋所有權(quán)初始登記制度的基本功能

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)為房屋所有權(quán)初始登記制度的功能。據(jù)此，我們即可以從房屋所有權(quán)初始登記制度功能的厘清出發(fā)，對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行界定。

1．物權(quán)法視角下的房屋所有權(quán)初始登記制度的功能

房屋所有權(quán)初始登記為房地產(chǎn)登記的一個(gè)類型，房地產(chǎn)登記則是不動產(chǎn)登記的一種。所謂不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權(quán)登記，即不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的專門簿冊（不動產(chǎn)登記簿）上予以記載的事實(shí)[2]。

我國《物權(quán)法》并沒有對房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記進(jìn)行定義，僅在第9條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不生效力，但法律另有規(guī)定的除外。此外，其在第28至第31條中還規(guī)定了因法院判決、仲裁機(jī)關(guān)裁決、行政機(jī)關(guān)征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權(quán)變動的，自相關(guān)文件或行為生效時(shí)即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，無需進(jìn)行登記；但處分該物權(quán)時(shí)，若依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這些規(guī)定表明我國在不動產(chǎn)登記制度上采取了權(quán)利登記模式，并堅(jiān)持了設(shè)權(quán)登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設(shè)權(quán)登記，“乃創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權(quán)變動昭示于人之登記” [3]。根據(jù)設(shè)權(quán)登記主義，物權(quán)非因登記不能產(chǎn)生，而根據(jù)宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業(yè)已存在的物權(quán)，而不在于設(shè)立物權(quán)。

根據(jù)我國《物權(quán)法》的上述規(guī)定，可以推導(dǎo)出：作為不動產(chǎn)物權(quán)登記的一種形式，房地產(chǎn)登記同樣可分為兩種類別，其一為設(shè)權(quán)登記，其制度目的、功能在于記載并設(shè)立房地產(chǎn)物權(quán)（對于因法律行為而設(shè)立的物權(quán)而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產(chǎn)物權(quán)（對于因非法律行為而形成的物權(quán)而言）。鑒于房屋所有權(quán)初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經(jīng)處罰、補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)后應(yīng)視為合法，也可進(jìn)行初始登記）的房屋，該登記模式應(yīng)為宣示登記，故其制度功能便表現(xiàn)為記載、宣示業(yè)已存在的房屋物權(quán)，而不在于設(shè)立房屋物權(quán)。

2．基于房屋所有權(quán)初始登記的法律屬性對房屋所有權(quán)初始登記功能的認(rèn)識

在實(shí)務(wù)中，房屋所有權(quán)初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現(xiàn)狀，與理論及實(shí)踐對于房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當(dāng)認(rèn)識是密切相關(guān)的。房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性應(yīng)如何定位？房屋所有權(quán)初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權(quán)初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規(guī)范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規(guī)范嗎？其行政管理職能應(yīng)否受到限制？我們認(rèn)為，這些問題在理論認(rèn)識中是存在著重大誤區(qū)的，“我國許多法學(xué)家只把不動產(chǎn)物權(quán)登記當(dāng)作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實(shí)踐則在此認(rèn)識的基礎(chǔ)上，簡單地視房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權(quán)初始登記行為與其他相關(guān)行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權(quán)初始登記過多無關(guān)的行政管理功能，引發(fā)了實(shí)踐的混亂。對房屋所有權(quán)初始登記法律屬性問題的不同認(rèn)識會對房屋所有權(quán)初始登記制度功能的判斷產(chǎn)生重大影響，如房屋所有權(quán)初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關(guān)的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實(shí)踐中很多人的看法，也正是導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍不斷擴(kuò)大的重要根源。我們認(rèn)為，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎(chǔ)上進(jìn)行。唯有如此，從房屋所有權(quán)初始登記功能出發(fā)，探討、確定房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的思路對于實(shí)踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。

房地產(chǎn)登記行為的法律屬性與房地產(chǎn)登記制度的法律屬性是兩個(gè)不同層面上的問題，前者探討的是房地產(chǎn)登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產(chǎn)登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關(guān)聯(lián)，但并非等同關(guān)系。對于前者，一些學(xué)者認(rèn)為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準(zhǔn)確地說，登記行為是公法上的確認(rèn)行為[5]。對此，我們認(rèn)為，從房地產(chǎn)登記的運(yùn)作機(jī)制、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與申請者的相互地位與關(guān)系看，“登記只是一項(xiàng)獨(dú)立的國家行為”[2]131，確實(shí)屬于公法上的行為，這一結(jié)論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產(chǎn)登記當(dāng)成純粹的行政法問題，將房地產(chǎn)登記制度視為純粹的公法規(guī)范或行政法制度，就可能因過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)登記制度的行政管理功能因而引發(fā)謬誤。

就房地產(chǎn)登記制度的法律屬性問題，有人認(rèn)為，“登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)是行政機(jī)關(guān)，為了確保不動產(chǎn)交易的正當(dāng)性，它必須有所作為（如進(jìn)行審查），此種行為中蘊(yùn)涵了維持一般交易秩序和達(dá)到國家治理的目的，……。這個(gè)視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產(chǎn)登記制度具有公法屬性應(yīng)是不容置疑的。但在另一方面，房地產(chǎn)登記也具有私法屬性，“就財(cái)產(chǎn)登記法而言，與財(cái)產(chǎn)權(quán)因登記而產(chǎn)生的效力有關(guān)的法律制度，實(shí)際上與財(cái)產(chǎn)權(quán)自身的構(gòu)成和效力密切相關(guān)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的基本構(gòu)成，因此，顯然具有民事財(cái)產(chǎn)法（私法）的性質(zhì)”[1]12-13，這一點(diǎn)我們同樣不能漠視。由此而言，房地產(chǎn)登記制度應(yīng)是一項(xiàng)公法與私法屬性兼具的法律制度。

承認(rèn)房地產(chǎn)登記是一項(xiàng)公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產(chǎn)登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分。“將登記法界定為私法或者公法，將導(dǎo)致其功能目標(biāo)和制度設(shè)置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實(shí)際上，由于登記法與當(dāng)事人的私人利益、國家涉及不動產(chǎn)的公共利益緊密相關(guān)，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—?jiǎng)t要由立法者進(jìn)行選擇?！盵6]81比較大陸法系國家的立法，可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產(chǎn)法的重要組成部分的。例如，德國不動產(chǎn)法把不動產(chǎn)登記法作為它的程序法，而日本的不動產(chǎn)法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學(xué)出版社，1995:64．轉(zhuǎn)引自：孫憲忠．中國物權(quán)法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律依據(jù)，這是立法規(guī)定不動產(chǎn)登記制度的核心目的，而與不動產(chǎn)登記相關(guān)的公法管理規(guī)范更多地是服務(wù)于完成不動產(chǎn)物權(quán)登記所需要的程序及一些相關(guān)管理要求。這一制度模式體現(xiàn)了不動產(chǎn)物權(quán)登記制度更多地屬于私法規(guī)范，而不是公法規(guī)范，并且，與不動產(chǎn)物權(quán)登記相關(guān)的公法規(guī)范的規(guī)范目的也不在于公法管理本身，而在于服務(wù)登記行為的進(jìn)行，配合完成物權(quán)的設(shè)定或宣示。

綜上所述，房地產(chǎn)登記制度應(yīng)是以私法屬性為核心的規(guī)范，其中涉及的行政管理規(guī)范及行政管理行為應(yīng)以服務(wù)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定或房地產(chǎn)物權(quán)宣示功能為滿足，過多地賦予房地產(chǎn)登記制度與其自身功能無關(guān)的行政管理功能會背離房地產(chǎn)登記的制度屬性，造成房地產(chǎn)登記制度的功能錯(cuò)位及不堪重負(fù)，房地產(chǎn)登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發(fā)社會矛盾的產(chǎn)生。房屋所有權(quán)初始登記作為房地產(chǎn)登記的一種類型，同樣應(yīng)遵循這一要求。

根據(jù)上文關(guān)于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記制度的功能及房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記行為屬性、房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記制度屬性的探討，可以得出如下結(jié)論：房屋所有權(quán)初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)初始登記制度兼具民事規(guī)范及行政管理規(guī)范屬性，但其以民事規(guī)范及實(shí)現(xiàn)民事功能為主，行政管理規(guī)范則以服務(wù)于記載、宣示房地產(chǎn)所有權(quán)為限，過分強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)初始登記的行政管理功能是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權(quán)初始登記，其范圍的確定應(yīng)受房屋所有權(quán)初始登記功能所限定，超出房屋所有權(quán)初始登記制度功能，要求提交無關(guān)的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應(yīng)主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權(quán)神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當(dāng)事人的決定權(quán)和選擇權(quán)，盡可能限制國家對當(dāng)事人私事的干涉。”[6]81據(jù)此，目前的實(shí)踐過份強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)設(shè)置過多無關(guān)的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權(quán)初始登記的制度功能的。立法有必要以準(zhǔn)確界定的房屋所有權(quán)初始登記制度功能為核心標(biāo)準(zhǔn)，重新審視并合理確定未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。

最后，必須說明的是，上文的探討是針對實(shí)踐中房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍不適當(dāng)擴(kuò)大而進(jìn)行的，是從反面對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行界定、限定。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料應(yīng)具體包括哪些？還有必要從房屋所有權(quán)初始登記的制度功能出發(fā)進(jìn)行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進(jìn)行雙重界定、限定，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。

鑒于房屋所有權(quán)初始登記為不動產(chǎn)物權(quán)登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權(quán)，故房屋所有權(quán)初始登記的申請材料應(yīng)證明擬進(jìn)行房屋所有權(quán)初始登記的對象已具備物權(quán)（具體指房屋所有權(quán)）的設(shè)立要求。唯有如此，房屋所有權(quán)初始登記的要件才能得到充實(shí)，房屋所有權(quán)初始登記才能得以啟動并最終完成。根據(jù)物權(quán)法理論，物權(quán)“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋所有權(quán)的特征及一般法律權(quán)利的構(gòu)成要素理論（即權(quán)利由主體、客體、內(nèi)容三部分構(gòu)成[8]，我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)的設(shè)立，必須具備三個(gè)要素。其一，權(quán)利主體特定、明確?！拔餀?quán)法的本質(zhì)，在規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權(quán)的必要。其二，權(quán)利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設(shè)定物權(quán)。對于現(xiàn)代建筑物特別是區(qū)分所有建筑物而言，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性及使用上的獨(dú)立性，兩者缺一不可。（關(guān)于房屋特定化的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題，參見：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權(quán)利內(nèi)容合法，具體表現(xiàn)為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權(quán)主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權(quán)，支配者無法享有房屋物權(quán)人的法律地位。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請應(yīng)根據(jù)這些要求，提供相應(yīng)的證明材料，從而實(shí)現(xiàn)充實(shí)房屋所有權(quán)初始登記要件，完成房屋所有權(quán)初始登記的目的。

（三）基于登記功能考量的應(yīng)提交材料的范圍設(shè)計(jì)

1．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定原則

根據(jù)上文分析，我們認(rèn)為，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定應(yīng)遵循如下三個(gè)原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權(quán)（具體指房屋所有權(quán)）的設(shè)立要件；第二，申請材料的取舍應(yīng)以房屋所有權(quán)初始登記制度功能的實(shí)現(xiàn)為依據(jù)，并受其限制；第三，房屋所有權(quán)初始登記中涉及的行政管理職能應(yīng)以配合、服務(wù)房屋所有權(quán)的登記宣示為限。

2．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請的必備材料

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料應(yīng)當(dāng)包括且僅限于如下方面：

①申請文件。房屋所有權(quán)初始登記為依申請進(jìn)行的行政行為，應(yīng)由當(dāng)事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權(quán)內(nèi)容的重要依據(jù)。

②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權(quán)利主體的重要依據(jù)。

③房屋特定化的證明文件。根據(jù)前文所述，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性及使用上的獨(dú)立性，兩者缺一不可。據(jù)此，房屋特定化的證明文件應(yīng)包括：第一，房屋構(gòu)造上具有獨(dú)立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項(xiàng)的房地產(chǎn)測繪文件；第二，房屋使用上具有獨(dú)立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗(yàn)收證明文件。

對于房屋在構(gòu)造上具有獨(dú)立性的證明文件的范圍與提供要求，實(shí)務(wù)中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨(dú)立性的證明文件的范圍及提供要求，實(shí)踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。

④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設(shè)用地使用權(quán)證明文件，以表明建設(shè)用地使用權(quán)來源的合法性，主要包括土地使用權(quán)出讓合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件。

3若干存在爭議的房屋所有權(quán)初始登記申請材料

(1)建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件 在實(shí)務(wù)中，建筑工程竣工驗(yàn)收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面進(jìn)行的驗(yàn)收。此部分驗(yàn)收一般由相關(guān)行政主管部門依據(jù)各自職責(zé)分別進(jìn)行，再由建設(shè)主管部門統(tǒng)一審核并出具相應(yīng)的竣工驗(yàn)收證明文件。二是對建筑工程的建設(shè)是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行評價(jià)的竣工驗(yàn)收，一般稱建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收。第一部分竣工驗(yàn)收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨(dú)立性，可以投入使用，不會因質(zhì)量、消防等問題產(chǎn)生人身、財(cái)產(chǎn)危險(xiǎn)，也不會由于缺少電梯、燃?xì)狻⑺?、電等必需品而影響生產(chǎn)、生活的進(jìn)行。房屋物權(quán)有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標(biāo)準(zhǔn)，房屋才能進(jìn)行物權(quán)登記，才能設(shè)立房屋物權(quán)。實(shí)踐中有一些人認(rèn)為，即使房屋未能通過此類事項(xiàng)的竣工驗(yàn)收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權(quán)，也應(yīng)當(dāng)允許其進(jìn)行登記。我們認(rèn)為，這一種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。建筑材料等財(cái)產(chǎn)的物權(quán)不能等同于房屋物權(quán)，對建筑材料等財(cái)產(chǎn)擁有物權(quán)不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權(quán)是不同類型的物權(quán)，不能等同。故而，房屋的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面的竣工?yàn)收證明文件是房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的重要內(nèi)容。至于建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明文件，我們認(rèn)為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規(guī)劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規(guī)劃許可內(nèi)容完成了所有建設(shè)內(nèi)容，房屋的配套設(shè)施已完備，已具備使用上的獨(dú)立性。實(shí)務(wù)中，許多房地發(fā)開發(fā)商僅關(guān)心專有部分的建設(shè)，而不愿意承建甚至逃避建設(shè)學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、公共活動場所等配套設(shè)施，從而導(dǎo)致房屋無法取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明。有些人認(rèn)為，共用設(shè)施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨(dú)立性，因而不應(yīng)成為規(guī)劃竣工驗(yàn)收的障礙。對此，我們認(rèn)為，所謂房屋使用上的獨(dú)立性，又稱為“機(jī)能上之獨(dú)立性”或“經(jīng)濟(jì)上之獨(dú)立性”[10]，“于判斷時(shí)，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨(dú)立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機(jī)能如何及與整體房屋之關(guān)聯(lián)如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時(shí)發(fā)生偏差?！保▍⒁姡汉蚊鳂E．建筑物區(qū)分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學(xué)，1983．轉(zhuǎn)引自：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下的房屋而言，房屋使用上具有獨(dú)立性的判斷應(yīng)是特定的，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定為標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設(shè)施均是房屋使用功能得以發(fā)揮的重要構(gòu)成部分，任何一部分的缺失均會導(dǎo)致房屋使用價(jià)值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨(dú)立性，因而不能設(shè)立房屋物權(quán)。比如，土地使用權(quán)出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區(qū)，約定一戶配兩個(gè)車位，有獨(dú)立的學(xué)校，獨(dú)立的游泳池。但在開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)最終并未配建這些設(shè)施。在這一情形下，雖然根據(jù)一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨(dú)立使用，但從該宗地的土地使用權(quán)出讓合同的約定出發(fā)，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨(dú)立使用的要求，故而不應(yīng)取得建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明。否則，土地使用權(quán)出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權(quán)出讓合同的約定而進(jìn)行交易的買受人也必將受到損害。

綜上所述，建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面的?yàn)收及規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明文件均是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的重要內(nèi)容。

(2)建筑工程造價(jià)結(jié)算文件 實(shí)踐中，建筑工程造價(jià)結(jié)算文件的提供要求也是引發(fā)“辦證難”的一個(gè)重要原因。

將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，原因主要有兩點(diǎn)：其一，在一些地方的登記實(shí)踐中，該文件確定的工程造價(jià)是登記簿中登記價(jià)款的確定依據(jù)，并進(jìn)而成為初始登記環(huán)節(jié)有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)收依據(jù)；其二，提供此文件是我國法律及登記實(shí)踐不允許房地產(chǎn)進(jìn)行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價(jià)有非常重要的作用，決定著房地產(chǎn)抵押能在多大范圍內(nèi)進(jìn)行。

工程造價(jià)結(jié)算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)承建商與房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常存在工程款糾紛，故而房地產(chǎn)承建商時(shí)常將該文件作為向房地產(chǎn)開發(fā)商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權(quán)初始登記的辦理。

我們認(rèn)為，將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍是混淆不同行政管理關(guān)系的結(jié)果，實(shí)質(zhì)上是將征稅機(jī)關(guān)核定征稅標(biāo)的價(jià)值的職責(zé)轉(zhuǎn)嫁予登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)履行；另一方面，在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)承建商提供的工程結(jié)算價(jià)存在造假的可能，房地產(chǎn)開發(fā)商可能借此文件偷稅漏稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)以該文件為依據(jù)征收稅費(fèi)的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價(jià)結(jié)算文件作為登記價(jià)款的確定依據(jù)，并進(jìn)而作為初始登記環(huán)節(jié)有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)收依據(jù)的作法是錯(cuò)誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》已不再強(qiáng)調(diào)抵押權(quán)必須在抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)設(shè)定，并且抵押權(quán)設(shè)定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規(guī)定。這些制度設(shè)計(jì)表明《物權(quán)法》已傾向于采用順位制度取代《擔(dān)保法》規(guī)定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當(dāng)然，《物權(quán)法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔(dān)保法》關(guān)于“余額抵押”的規(guī)定。這一問題在實(shí)踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進(jìn)行明確。）根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)抵押可以不再根據(jù)登記價(jià)款確定抵押物的價(jià)值，抵押物的價(jià)格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據(jù)這些規(guī)定，結(jié)合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求及發(fā)達(dá)國家的立法經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，立法及實(shí)踐中允許超額抵押是必然的，是市場經(jīng)濟(jì)對民事立法的必然要求，登記實(shí)踐中要求提供建筑工程造價(jià)結(jié)算文件以確定登記價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)禁止超額抵押的作法也是不妥的。

(3)完稅證明 在不動產(chǎn)登記過程中征收有關(guān)稅費(fèi)是稅收征管的一種重要手段，這一觀點(diǎn)不僅僅是我國許多學(xué)者的看法，也是與國外一些學(xué)者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產(chǎn)登記實(shí)踐中，房地產(chǎn)登記發(fā)證的最后一個(gè)程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實(shí)質(zhì)上已成為房屋所有權(quán)初始登記及其他房地產(chǎn)登記的一項(xiàng)重要申請材料。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)交易過程中的征稅行為是由房地產(chǎn)交易活動引發(fā)的，納稅義務(wù)的產(chǎn)生是權(quán)利變動的一項(xiàng)法律后果，而非權(quán)利變動的前提或根據(jù)。根據(jù)本文關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記制度功能的分析，征稅手段不應(yīng)是房屋所有權(quán)初始登記制度的一項(xiàng)功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯(lián)系，故而，完稅證明不應(yīng)成為房屋所有權(quán)初始登記乃至其他房地產(chǎn)登記的申請材料。立法及實(shí)踐不能因房屋所有權(quán)初始登記具有物權(quán)宣示、保護(hù)功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應(yīng)在法律關(guān)系上與登記制度相切割。當(dāng)然，我們并不反對房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)代征相關(guān)交易稅，僅不應(yīng)將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權(quán)初始登記作為征稅的“抓手”。

(4)地價(jià)款繳納證明、立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價(jià)款繳納證明是土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證書的前提，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了土地使用權(quán)證書的，不應(yīng)再要求其提供地價(jià)款繳納證明。當(dāng)然，實(shí)踐中也存在土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證書，但未完全繳納地價(jià)款的情形（如允許分期繳納地價(jià)款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權(quán)的取得應(yīng)認(rèn)定尚存在瑕疵，不應(yīng)進(jìn)行初始登記，否則，可能會導(dǎo)致國家土地收益的流失。

立項(xiàng)文件實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)證明文件取得及其后一系列建設(shè)行為得以進(jìn)行的前提條件，而建設(shè)用地規(guī)劃許可證明則是建設(shè)工程規(guī)劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關(guān)文件所吸附，均不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應(yīng)是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權(quán)證明文件及房屋測繪報(bào)告等文件實(shí)現(xiàn)，即使缺乏門牌標(biāo)志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報(bào)告中的房屋編號進(jìn)行。）地下工程建設(shè)檔案移交證明、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權(quán)的記載、宣示無關(guān)，均不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應(yīng)循其他法律途徑實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍包括：房屋所有權(quán)初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權(quán)證明文件（不包括地價(jià)款繳納證明，但根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同約定允許分期繳納地價(jià)款的除外）；建筑工程規(guī)劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件（包括規(guī)劃、建筑質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面的竣工?yàn)收證明文件）；建筑工程測繪報(bào)告。立法對房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的列舉應(yīng)不設(shè)兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設(shè)、擴(kuò)充房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的不確定、混亂現(xiàn)象才可能得到徹底根治。

三、已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及相關(guān)法律問題

由于采取現(xiàn)售方式銷售的房地產(chǎn)已完成房屋所有權(quán)初始登記，已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書（即實(shí)務(wù)中所稱的“大房地產(chǎn)證”），其轉(zhuǎn)讓不涉及房屋所有權(quán)初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預(yù)售方式銷售的已批準(zhǔn)預(yù)售并已實(shí)際銷售的房屋。在實(shí)務(wù)中，許多已合法預(yù)售的房屋由于欠缺立法規(guī)定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權(quán)初始登記，最終無法辦理轉(zhuǎn)移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經(jīng)有權(quán)主管部門批準(zhǔn)預(yù)售，買受人支付了對價(jià)，最終卻無法取得房地產(chǎn)權(quán)利證書。大量的上訪問題便由此產(chǎn)生。

上文已述，合法買受人權(quán)益的保護(hù)未納入房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產(chǎn)生的原因。由于這一缺陷的存在，現(xiàn)行立法僅從政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系角度設(shè)計(jì)房屋所有權(quán)初始登記申請材料的提供制度，而未從保護(hù)合法買受人的利益出發(fā)，設(shè)置特殊的房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供制度或?qū)υ撝贫冗M(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?，由此?dǎo)致“小業(yè)主辦證難”問題在實(shí)踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現(xiàn)行立法的框架內(nèi)得到解決。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍與相關(guān)制度應(yīng)作如何調(diào)整，有必要引起立法機(jī)關(guān)的充分重視。

我們認(rèn)為，根據(jù)行政法理論中的信賴保護(hù)原則，“基于保護(hù)人民正當(dāng)權(quán)益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預(yù)期的行為、承諾、規(guī)則、‘慣例、狀態(tài)等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！盵12]另外，根據(jù)行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關(guān)規(guī)定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監(jiān)管職責(zé)的行政行為。行政許可機(jī)關(guān)應(yīng)履行對行政許可行為進(jìn)行監(jiān)督檢查（尤其是過程監(jiān)管，而非僅是結(jié)果監(jiān)管）的職責(zé)，及時(shí)采取措施，糾正不法行為，以保護(hù)社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應(yīng)獲得的法益，否則行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，預(yù)售許可證的取得是以已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產(chǎn)主管部門頒發(fā)房地產(chǎn)預(yù)售許可證的行為，意味著政府以其信用擔(dān)保預(yù)售房屋在土地權(quán)利、規(guī)劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預(yù)售許可證頒發(fā)后，相關(guān)主管部門應(yīng)對相關(guān)行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，如由于怠于履行監(jiān)管職責(zé)導(dǎo)致行政許可事項(xiàng)未得到遵守的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)對合法買受人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?；诖?，我們認(rèn)為，在已合法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在違規(guī)開發(fā)行為或其他瑕疵的情形下，現(xiàn)今房地產(chǎn)實(shí)踐依據(jù)立法統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權(quán)初始登記的作法，實(shí)質(zhì)上是將相關(guān)主管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔(dān)，是不妥當(dāng)?shù)?。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)行政許可未得到嚴(yán)格遵守的情形下，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與此相關(guān)的一些制度便應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以使善意買受人的信賴?yán)娴玫阶畲笙薅鹊谋Ｗo(hù)。

（一）地價(jià)款繳納證明文件

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書是取得預(yù)售許可證的當(dāng)然前提。據(jù)此，地價(jià)款繳納證明文件不應(yīng)是已合法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)初始登記的申請材料。在實(shí)踐中，有一些房地產(chǎn)開發(fā)商違反規(guī)劃許可文件加建房地產(chǎn)并拒絕繳納超建部分房地產(chǎn)的地價(jià)款，也有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)并未遵循上述規(guī)定，未完全繳納地價(jià)款。在此情形下，一些地方的房地產(chǎn)主管部門往往會要求房地產(chǎn)開發(fā)商繳納欠繳地價(jià)款，否則不予辦理房屋所有權(quán)初始登記，也不予辦理轉(zhuǎn)移登記。這一作法并不妥當(dāng)，應(yīng)予糾正。

（二）建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件

前文已述，各類建筑工程竣工驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)各異，目的也各不相同。我們認(rèn)為，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，有一些事項(xiàng)的驗(yàn)收可能會出于保護(hù)合法買受人權(quán)益的需要而必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但也有一些驗(yàn)收事項(xiàng)的目的在于證明房屋具備房屋所有權(quán)設(shè)立的基本要求，任何因素的發(fā)生也不應(yīng)促使其進(jìn)行調(diào)整。這一問題有進(jìn)行區(qū)分探討的必要。

1．關(guān)于建筑質(zhì)量、消防驗(yàn)收文件問題

由于建筑質(zhì)量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財(cái)產(chǎn)安全，針對這一類事項(xiàng)的驗(yàn)收要求應(yīng)具有普適性，不管房屋占有人是房地產(chǎn)開發(fā)商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定的要求。若這兩類事項(xiàng)無法通過竣工驗(yàn)收，房屋不應(yīng)投入使用，不應(yīng)進(jìn)行初始登記。我們認(rèn)為，建筑質(zhì)量驗(yàn)收文件、消防驗(yàn)收文件同樣應(yīng)是已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請材料的重要構(gòu)成部分。

2．關(guān)于電梯、燃?xì)?、水、電等方面的?yàn)收文件問題

由于此類驗(yàn)收一般不涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全問題，而僅影響房屋的使用價(jià)值或使用上的獨(dú)立性。從最大限度保護(hù)合法買受人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的角度出發(fā)，若這些事項(xiàng)的瑕疵未使房屋完全失去使用價(jià)值，則記載、宣示該房屋的物權(quán)并允許進(jìn)行交易，依然是有價(jià)值的，應(yīng)允許其辦理房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記。相關(guān)主管部門有必要改變現(xiàn)行僵化的管理模式（也即將驗(yàn)收結(jié)果簡單地區(qū)分為合格或不合格），靈活出具相應(yīng)的竣工驗(yàn)收文件（如對未符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)但未根本性地使房屋完全喪失使用價(jià)值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進(jìn)行某種形式的利用的驗(yàn)收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權(quán)。

3．關(guān)于建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件問題

在實(shí)務(wù)中，建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件的提供要求是引發(fā)“業(yè)主辦證難”社會矛盾的重要焦點(diǎn)。一些房屋在預(yù)售后，由于出現(xiàn)加建、改建、未按許可要求建設(shè)配套設(shè)施、改變房屋功能等違法行為，導(dǎo)致無法進(jìn)行初始登記及轉(zhuǎn)移登記，從而演化成“業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據(jù)上文所述的信賴保護(hù)原則及行政許可法理論，在規(guī)劃許可文件頒發(fā)后，因規(guī)劃主管部門監(jiān)管不嚴(yán)引發(fā)的后果不應(yīng)由合法買受人承擔(dān)；其次，既然合法買受人不承擔(dān)因規(guī)劃部門監(jiān)管不嚴(yán)引發(fā)的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應(yīng)視為合法建造的房屋。根據(jù)房屋所有權(quán)初始登記的制度功能，此時(shí)的房屋所有權(quán)初始登記僅起到記載并宣示物權(quán)的作用，而不在于創(chuàng)設(shè)物權(quán)。若房屋具備房屋物權(quán)的設(shè)立條件，合法買受人要求進(jìn)行房地產(chǎn)登記的，規(guī)劃主管部門負(fù)有出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件的義務(wù)，以協(xié)助買受人完成對其合法物權(quán)的登記宣示。

在實(shí)踐中，建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)有兩個(gè)問題亟需厘清、解決：

（1）一部分建筑工程專有部分違反規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，如加建、改建等，其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋能否進(jìn)行登記？對此，實(shí)踐的作法一般是整宗地內(nèi)的房屋均不能取得建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，所有業(yè)主均不能辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書。我們認(rèn)為，根據(jù)上文論述，此作法并不妥當(dāng)。規(guī)劃部門應(yīng)出具合法建筑部分的規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，配合買受人完成房屋物權(quán)的登記宣示。如果房地產(chǎn)開發(fā)商違反規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，并且違法建設(shè)的房地產(chǎn)與合法建設(shè)的房地產(chǎn)已不可能分開，房屋已不能按原有規(guī)劃文件進(jìn)行驗(yàn)收的，規(guī)劃主管部門甚至應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)狀出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，以保護(hù)合法買受人的利益。

(2)未按規(guī)劃許可文件要求建設(shè)共用設(shè)施、共用部分，導(dǎo)致該共用設(shè)施、共用部分無法通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收的，其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋能否進(jìn)行初始登記？我們認(rèn)為，共用部分或共用設(shè)施未通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收并不能否認(rèn)其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋仍然具有使用、交換價(jià)值，對該部分房屋物權(quán)的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現(xiàn)時(shí)，拒絕出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，由此導(dǎo)致由合法買受人承擔(dān)所有不利后果的作法是不妥的，規(guī)劃主管部門應(yīng)就合法建設(shè)的專有部分出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明文件，以保護(hù)合法買受人的利益。

（三）建筑工程規(guī)劃許可證明文件及施工許可證明文件

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證是預(yù)售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預(yù)售并已合法轉(zhuǎn)讓的情況下，這兩項(xiàng)許可文件證明的許可內(nèi)容如存在瑕疵的，不應(yīng)成為房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的障礙。

（四）其他文件

對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報(bào)告等文件，根據(jù)上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權(quán)初始登記的法律屬性及物權(quán)的設(shè)立要求決定的，是不可或缺的。但在實(shí)踐中，在開發(fā)企業(yè)潛逃、破產(chǎn)或因其他原因滅失的情形下，為保護(hù)善意買受人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，上述材料的提供要求同樣有調(diào)整、變通的需要，上述文件所證明的事項(xiàng)應(yīng)由相關(guān)主管部門根據(jù)有關(guān)許可文件、證明文件直接確定或委托相關(guān)機(jī)構(gòu)測繪確定。

總而言之，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，行政許可機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促被許可人履行相應(yīng)的義務(wù)。在行政許可內(nèi)容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護(hù)原則及行政許可法原理，行政主管部門應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。據(jù)此，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)行政許可未得到嚴(yán)格遵守的情形下，立法應(yīng)從保護(hù)合法買受人權(quán)益的角度出發(fā)，對房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與之相關(guān)的一些制度進(jìn)行調(diào)整，避免本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商及行政許可機(jī)關(guān)承擔(dān)的法律責(zé)任最終轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔(dān)。

四、結(jié)論

在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定及由此引發(fā)的一些爭議、矛盾實(shí)質(zhì)上是由于兩個(gè)問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍應(yīng)如何確定的問題；二是在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，為保護(hù)合法買受人的利益，相關(guān)制度應(yīng)否作適當(dāng)調(diào)整的問題。我們認(rèn)為，第一個(gè)問題的解決應(yīng)從房屋所有權(quán)初始登記制度的功能入手進(jìn)行探討，尋求相應(yīng)的答案。在這一過程中，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認(rèn)識是一個(gè)最關(guān)鍵的問題，該問題的厘清對第一個(gè)問題的解決至關(guān)重要。第二個(gè)問題則應(yīng)在第一個(gè)問題的基礎(chǔ)上，從行政法理論中的信賴保護(hù)原則及行政許可法原理出發(fā)，充分考慮合法買受人利益的保護(hù)要求，對一般情形下的房屋所有權(quán)初始登記申請材料提供制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。唯有如此，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍問題及與此相關(guān)的一些爭議才能最終得到妥善解決。

注釋:

[1]許明月，胡光志，等．財(cái)產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究[M]．北京：中國社會科學(xué)出版社，2002:80.

[2]孫憲忠．德國當(dāng)代物權(quán)法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]溫豐文．土地法[M]．臺中：洪記印刷有限公司，2005：152.

[4]孫憲忠．中國物權(quán)法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．論不動產(chǎn)登記[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，高潤恒，不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2005:81.

[7]鮑爾施蒂爾納．德國物權(quán)法：上冊[M]．張雙根，譯．北京：法律出版社，2004:12.

[8]龍衛(wèi)球．民法總論[M]．北京：中國法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中國物權(quán)法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

[10]陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.

第4篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；產(chǎn)權(quán)管理；測量

一、房產(chǎn)測繪的定位與管理

從房產(chǎn)測繪的目的和內(nèi)容方面看，房產(chǎn)測繪是測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要基礎(chǔ)工作，是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性都很強(qiáng)的工作。測繪成果一旦被房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核采用便作為登記機(jī)構(gòu)的行政行為，產(chǎn)生法律效力，所以房產(chǎn)測繪不屬中介經(jīng)營行為，而是一種法定測繪。

目前全國各地城市房產(chǎn)測繪管理工作大體分為三類:

1)行業(yè)壟斷類:

在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內(nèi)，權(quán)屬管理、測繪管理單位、房產(chǎn)測繪單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測繪工作由房產(chǎn)行政主管部門下屬的測繪單位壟斷，最具有代表性的是沈陽市。

2)行業(yè)半壟斷類:

房產(chǎn)測繪市場在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測繪單位間放開，系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測繪工作。具有代表性的是南京、廣州、重慶。

3)測繪市場化:

房產(chǎn)測繪市場完全市場化放開，地方房產(chǎn)行政管理部門設(shè)立房產(chǎn)測繪管理機(jī)構(gòu)，具有代表性的是北京、大連。

上述情況在實(shí)際運(yùn)行中各有利弊。行業(yè)壟斷，其弊端在于沒有競爭，容易導(dǎo)致服務(wù)意識淡化，降低工作效率，缺少監(jiān)管;其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門對測繪單位的管理上責(zé)權(quán)利清晰，測繪單位不會受到開發(fā)企業(yè)的影響。市場放開時(shí)，測繪機(jī)構(gòu)之間競爭激烈，相互壓價(jià)，成果質(zhì)量降低，管理上責(zé)權(quán)利不明確，房產(chǎn)測繪行政管理權(quán)在地方測繪主管部門，而相關(guān)責(zé)任由房產(chǎn)行政主管部門承擔(dān);測繪機(jī)構(gòu)受開發(fā)企業(yè)制約，給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此“測管分離”勢在必行。

“測管分離”并非市場化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)管理服務(wù)的宗旨，規(guī)范了房產(chǎn)測繪行為，確立了房產(chǎn)測繪的權(quán)威性，體現(xiàn)了“測管分離”的指導(dǎo)思想，有利于提高房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，又維護(hù)了房地產(chǎn)市場的正常秩序，避免了測繪人員流動性大，測繪機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)競爭，數(shù)據(jù)成果標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題，降低了交易權(quán)屬登記部門使用不規(guī)范的測繪成果導(dǎo)致的行政風(fēng)險(xiǎn)。南京是這方面做得較為成熟和規(guī)范的城市之一。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處根據(jù)建設(shè)部“測管分離”的精神，籌建了“南京市房產(chǎn)測繪管理辦公室”，負(fù)責(zé)建立南京市房產(chǎn)測繪市場管理制度，監(jiān)管房產(chǎn)測繪市場秩序，制定房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，檢查房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品質(zhì)量和協(xié)調(diào)處理房屋面積測算糾紛，引導(dǎo)房產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展，房產(chǎn)測繪管理辦公室制定了摘品房預(yù)售面積測算管理辦法》通過對全市房產(chǎn)測繪市場需求的調(diào)研，對不符合市場管理要求的測繪機(jī)構(gòu)堅(jiān)決取締，只保留兩家具備差錯(cuò)賠償能力和業(yè)務(wù)技術(shù)水平過硬的內(nèi)部測繪機(jī)構(gòu)，有效穩(wěn)定和控制了房產(chǎn)測繪市場的局面，既滿足了房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的需要，也為進(jìn)一步加強(qiáng)管理奠定了基礎(chǔ)。

二、房產(chǎn)測繪的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

2.1《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)內(nèi)容滯后

隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑形式日趨多樣化、復(fù)雜化，2000年頒布的國標(biāo)(房產(chǎn)測量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導(dǎo)性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關(guān)的辦法或規(guī)范以求解決實(shí)際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關(guān)的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。比如新出現(xiàn)的“復(fù)式結(jié)構(gòu)”“消防連廊”《規(guī)范》中無從查找，《規(guī)范》中一些條款模糊不清，會讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。(比如8.2.1K)“有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。可以理解為只要有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗均按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影計(jì)算全面積計(jì)算。但是8.2.2 B)中“獨(dú)立柱、單排柱的門廊……屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算”。同樣的有柱門廊，出現(xiàn)兩種結(jié)果?！兑?guī)范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件達(dá)成協(xié)議執(zhí)行，無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂！辈]有對其內(nèi)容給以詳細(xì)解釋，執(zhí)行起來很茫然。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已成為不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)力。業(yè)主所購買的套內(nèi)建筑面積為其個(gè)人專有，而樓梯間、設(shè)備用房等公共設(shè)施為業(yè)主共有，共有部位具有從屬性和不可分割性。業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利，還享有共用管理的權(quán)利，并對其共有部分的管理負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。若對建筑物內(nèi)共有的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不符合《物?quán)法》的精神。建議完善《規(guī)范》，更有效的指導(dǎo)房產(chǎn)測繪工作。

2.2《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測量規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門用于新建商品房預(yù)售、權(quán)屬登記的房屋建筑面積測算執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，而規(guī)劃部門和建筑設(shè)計(jì)單位計(jì)算房屋建筑面積執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，這兩個(gè)規(guī)范都是國家標(biāo)準(zhǔn)，具有同等的效力，但是在計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)上存在不同，雖然各自的側(cè)重點(diǎn)不一樣，可計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個(gè)不同的建筑面積。例如《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中“單層建筑物高度在2.20 m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積;高度不足2.20 m者應(yīng)計(jì)算1/2面積?！倍斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定層高2.20m以上(含2.20 m )的建筑物才能計(jì)算面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》中規(guī)定“建筑物的陽臺均應(yīng)按其投影的1/2計(jì)算面積;而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定挑廊、全封閉的陽臺按其水平投影計(jì)算全面積;未封閉的陽臺、挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計(jì)算。這兩種規(guī)范中還有很多類似的計(jì)算方式標(biāo)準(zhǔn)不一致的地方，由此造成管理上的混亂和矛盾，甚至在社會中產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

三、房產(chǎn)測繪中相關(guān)部門的協(xié)作

3.1建設(shè)工程規(guī)劃許可

我國城鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)單位持注明勘察設(shè)計(jì)證明的總平面圖、建筑設(shè)計(jì)平面、立面、剖面圖、基礎(chǔ)圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程的具體內(nèi)容和各項(xiàng)指標(biāo)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證通知書及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的內(nèi)容開發(fā)建設(shè)，所以建設(shè)工程規(guī)劃許可證，通知書及附圖成為受理房產(chǎn)測繪的要件之一。

建設(shè)工程規(guī)劃許可具體內(nèi)容應(yīng)該體現(xiàn)審批項(xiàng)目中房屋的層數(shù)、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對建設(shè)單位報(bào)審的建筑施工圖紙的確認(rèn)，這樣房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)才能準(zhǔn)確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數(shù)量，為產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測繪成果資料。如需變更的，也必須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)方可實(shí)施，規(guī)劃和實(shí)施建設(shè)工程竣工驗(yàn)收之前，規(guī)劃主管部門要對建設(shè)工程是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場審核對符合規(guī)劃許可內(nèi)容要求的核發(fā)規(guī)劃核實(shí)證明，對經(jīng)核實(shí)建設(shè)工程違反許可的，依法提出處理意見;經(jīng)規(guī)劃核實(shí)不合格的或未經(jīng)規(guī)劃核實(shí)的建設(shè)工程，不予出具竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)測繪部門看到建設(shè)單位提供的有效的竣工驗(yàn)收手續(xù)，就可以認(rèn)定該房屋符合建設(shè)工程規(guī)劃審批要求。

3.2司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，常常會遇到困難。因?yàn)榉慨a(chǎn)測繪工作既有技術(shù)性又有政策性，所出具的測繪成果資料為產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》及房產(chǎn)登記的相關(guān)要求，而實(shí)際工作中會遇到各種不同情況，使得房產(chǎn)測繪無法進(jìn)行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或?qū)⒛骋惶追课菖袥Q給多個(gè)產(chǎn)權(quán)人等，造成測繪業(yè)務(wù)無法進(jìn)行，如果部門之間協(xié)作配合，共同確定分?jǐn)偡桨负蜋?quán)屬界限，就會避免司法判決后無法進(jìn)行房產(chǎn)測繪的事情發(fā)生。

第5篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

檢查工作方案

 

為規(guī)范全省測繪地理信息市場秩序，促進(jìn)地理信息產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國測繪法》，按照《測繪資質(zhì)管理規(guī)定》和《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》（國測國發(fā)﹝2014﹞31號）、《測繪成果質(zhì)量監(jiān)督抽查管理辦法》（國測國發(fā)﹝2010﹞9號）、《2021年?。ㄖ校┲辈块T涉企行政執(zhí)法檢查計(jì)劃》的通知（遼司﹝2021﹞36號）、《遼寧省行政執(zhí)法全過程記錄實(shí)施辦法》（遼依法行政發(fā)﹝2019﹞2號）等規(guī)定，結(jié)合全省測繪工作實(shí)際，制定本工作方案。

一、工作目標(biāo)

通過測繪資質(zhì)巡查和測繪成果質(zhì)量監(jiān)督抽查，加強(qiáng)事中事后監(jiān)督管理，促進(jìn)測繪資質(zhì)單位依法從事測繪活動，提高測繪產(chǎn)品質(zhì)量，優(yōu)化全省測繪地理信息市場營商環(huán)境。

二、組織實(shí)施

省自然資源廳負(fù)責(zé)2021年全省測繪行政執(zhí)法檢查工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，廳國土測繪處負(fù)責(zé)組織實(shí)施。測繪資質(zhì)巡查工作由廳機(jī)關(guān)人員組成并開展，測繪成果質(zhì)量監(jiān)督抽查委托相關(guān)測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)具體開展。

各市自然資源局結(jié)合本地實(shí)際，配合省廳開展本行政區(qū)域范圍內(nèi)測繪行政執(zhí)法檢查工作。

各市執(zhí)法檢查工作根據(jù)屬地管理原則，由各市自然資源局組織實(shí)施，并于11月30日前將檢查結(jié)果報(bào)省廳備案。

三、檢查對象

1.通過隨機(jī)抽取方式，在全省甲、乙、丙、丁級測繪資質(zhì)單位范圍內(nèi)，抽取60家資質(zhì)單位進(jìn)行測繪資質(zhì)巡查，同時(shí)對其中20家單位進(jìn)行測繪質(zhì)量監(jiān)督抽查。

2.對2020年測繪質(zhì)量監(jiān)督抽查不合格2家單位進(jìn)行測繪質(zhì)量監(jiān)督復(fù)查。

    受檢單位詳情見附件1。

四、檢查時(shí)間和內(nèi)容

   （一）檢查時(shí)間

2020年6月中旬至10月底。

   （二）檢查內(nèi)容

檢查內(nèi)容包括測繪資質(zhì)符合情況、依法從事測繪活動情況和測繪成果質(zhì)量管理情況、測繪安全生產(chǎn)管理情況，檢查材料準(zhǔn)備清單見附件2。

    五、實(shí)施階段

   （一）自查自糾階段（5月21日－6月5日）

測繪資質(zhì)單位對照方案，對本單位的資質(zhì)條件、管理體系、成果質(zhì)量管理、測繪安全生產(chǎn)管理等情況進(jìn)行自查，對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)開展自糾。

   （二）現(xiàn)場檢查階段（6月7日－10月31日）

    檢查組采取聽取匯報(bào)、檢查相關(guān)資料及外業(yè)實(shí)地檢查等方式進(jìn)行。對存在嚴(yán)重問題需要整改的單位，檢查組將提出整改要求，責(zé)令限期整改，對存在違法違規(guī)行為的，將依法查處。

   （三）工作總結(jié)階段（11月1日—11月30日）

檢查組對檢查情況進(jìn)行匯總分析，撰寫工作報(bào)告，并適時(shí)在廳門戶網(wǎng)站上公布檢查結(jié)果。

六、檢查程序

依法實(shí)施行政執(zhí)法檢查行為全過程記錄，規(guī)范使用測繪行政執(zhí)法全過程記錄文書見附件3，此文件的發(fā)出視同已告知受檢單位以及檢查內(nèi)容、程序和有關(guān)事項(xiàng)。

1. 書面通知

現(xiàn)場檢查前3天，書面通知有關(guān)市級自然資源主管部門

及受檢單位，告知檢查時(shí)間、檢查人員及受檢單位配合要求。

2.召開首次會議

檢查開始前，省廳檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員參加的首次會議，介紹檢查目的意義，告知檢查內(nèi)容、程序、時(shí)間安排以及受檢單位權(quán)利和義務(wù)，填寫會議簽到表。

3.開展現(xiàn)場檢查

檢查組按照《測繪資質(zhì)管理規(guī)定》、《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》要求，對受檢單位測繪資質(zhì)符合情況進(jìn)行核實(shí)，填寫《測繪資質(zhì)巡查現(xiàn)場考核記錄表》；成果質(zhì)量檢查組按照技術(shù)方案規(guī)定，采取抽樣、檢驗(yàn)和質(zhì)量判定三個(gè)步驟開展檢驗(yàn)工作，根據(jù)需要，向被檢單位了解項(xiàng)目相關(guān)情況，填寫《測繪成果現(xiàn)場考核記錄表》。

4.召開末次會議

   檢查組召開由檢查人員、市級自然資源主管部門人員、受檢單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員參加的末次會議，反饋檢查情況，指出檢查中存在的問題，提出改進(jìn)意見和建議，歸還資料，填寫會議簽到表。

    5.結(jié)果認(rèn)定

各檢查組形成的現(xiàn)場檢查意見互查后，對檢查結(jié)果進(jìn)行評定及結(jié)果認(rèn)定，向被檢單位發(fā)出《測繪行政執(zhí)法查結(jié)果通知書》。

6.異議處理

   受檢單位對檢查結(jié)論有異議的，可以自收到檢驗(yàn)結(jié)論之日起十五個(gè)工作日內(nèi)向省廳國土測繪處提出書面異議，并抄送檢驗(yàn)單位，廳國土測繪處組織人員（原參與檢查人員不得參加）分析異議材料，必要時(shí)組織復(fù)檢，并于分析或復(fù)檢完成后十個(gè)工作日內(nèi)作出復(fù)驗(yàn)結(jié)論。逾期未提出異議的單位，視為認(rèn)可檢驗(yàn)結(jié)論。

    7.結(jié)果處理

    對檢查中不合格單位下達(dá)《測繪行政執(zhí)法整改通知書》，受檢單位依據(jù)整改通知書進(jìn)行整改，并提交整改報(bào)告。對整改后仍不合格的單位，將依照《測繪法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處理。

 六、工作要求

   （一）嚴(yán)格履職，恪守紀(jì)律。執(zhí)法人員要認(rèn)真貫徹中央八項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格遵守執(zhí)法程序，恪守廉潔紀(jì)律。檢查期間，不得接受受檢單位宴請、饋贈，不得參加受檢單位組織的娛樂或其他活動，不得向被檢單位提出與工作無關(guān)的要求。

（二）積極配合，促進(jìn)管理。此次監(jiān)督檢查結(jié)果將依法向社會公開，并將作為測繪單位信用等級評定的重要依據(jù)。各受檢單位要認(rèn)真做好準(zhǔn)備工作，如實(shí)提供有關(guān)文件、資料，并指定專人負(fù)責(zé)配合檢查工作。對故意隱瞞、拒絕和阻礙檢查工作正常進(jìn)行、受檢單位存在違反測繪法等行為，依據(jù)規(guī)定記入測繪地理信息信用管理系統(tǒng)。 

（三）認(rèn)真總結(jié)，健全機(jī)制。各資質(zhì)單位要通過此次監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)整改，完善管理手段，著力解決部分測繪資質(zhì)單位信息變更不及時(shí)、資質(zhì)條件虛假等問題，建立健全測繪地理信息市場監(jiān)管長效機(jī)制。

（四）毫不放松，防控疫情。全省測繪執(zhí)法檢查工作期間，各單位要認(rèn)真貫徹落實(shí)省委省政府部署要求，強(qiáng)化戰(zhàn)時(shí)思維，時(shí)刻繃緊疫情防控這根弦，毫不放松做好常態(tài)化疫情防控工作，嚴(yán)格落實(shí)佩戴口罩、入門登記、體溫檢測、辦公區(qū)域消毒等預(yù)防措施。

 

附件：1.2021年全省測繪行政執(zhí)法受檢單位一覽表

2.2021年全省測繪行政執(zhí)法受檢單位材料準(zhǔn)

備清單

3.測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書

 

 

 

 

附件1

2021年全省測繪行政執(zhí)法受檢單位一覽表

序號

單位名稱

資質(zhì)

等級

區(qū)域

受檢內(nèi)容

備注

1

中煤科工集團(tuán)沈陽設(shè)計(jì)研究院有限公司

甲級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

2

遼寧方大測繪科技有限責(zé)任公司

乙級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

3

遼寧省城鄉(xiāng)地理信息科技有限公司

乙級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

4

大連市勘察測繪研究院集團(tuán)有限公司

甲級

大連市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

5

遼寧佳泰土地勘測規(guī)劃有限公司

甲級

大連市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

6

大連富蘭德測繪有限公司

丙級

大連市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

7

遼寧省冶金地質(zhì)勘查局地質(zhì)勘查研究院

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

8

中國三冶集團(tuán)有限公司

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

9

鞍鋼附企設(shè)計(jì)勘察院

乙級

鞍山市

測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

2020年質(zhì)檢

不合格單位

10

遼寧佳成測繪科技服務(wù)有限公司

乙級

本溪市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

11

遼寧省第八地質(zhì)大隊(duì)

乙級

本溪市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

12

錦州市市政工程設(shè)計(jì)研究院有限公司

乙級

錦州市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

13

遼寧金土地自然資源勘測設(shè)計(jì)有限公司

乙級

朝陽市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

14

東港市城鄉(xiāng)測繪有限公司

乙級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

15

遼寧景華工程咨詢有限公司

甲級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

16

遼寧省有色地質(zhì)一〇六隊(duì)有限責(zé)任公司

乙級

鐵嶺市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

17

阜新天繪地理信息科技有限公司

丙級

阜新市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

18

綏中縣自然資源事務(wù)服務(wù)中心

乙級

葫蘆島市

測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

2020年質(zhì)檢

不合格單位

序號

單位名稱

資質(zhì)

等級

區(qū)域

受檢內(nèi)容

備注

19

葫蘆島博揚(yáng)測繪服務(wù)有限公司

丙級

葫蘆島市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

20

盤錦宏源勘測規(guī)劃評估有限公司

甲級

盤錦市

繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

21

龍捷（營口）測繪有限公司

丁級

營口市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

22

遼寧萬方測繪服務(wù)有限公司

乙級

遼陽市

測繪資質(zhì)巡查、測繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢查

 

23

遼寧創(chuàng)興規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司

乙級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

24

遼寧省宇竺科技有限公司

乙級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

25

沈陽龍?zhí)鞙y繪科技有限公司

乙級

沈陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

26

大連華信理化檢測中心有限公司

乙級

大連市

測繪資質(zhì)巡查

 

27

遼寧住建勘察測繪信息有限公司

乙級

大連市

測繪資質(zhì)巡查

 

28

大連鵬程工程勘測設(shè)計(jì)有限公司

乙級

大連市

測繪資質(zhì)巡查

 

29

大連昌晟測繪監(jiān)理有限公司

乙級

大連市

測繪資質(zhì)巡查

 

30

鞍山市嘉恒房屋面積測繪有限公司

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查

 

31

遼寧宏成測繪集團(tuán)有限公司

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查

 

32

鞍山市堃鵬勘測設(shè)計(jì)有限公司

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查

 

33

岫巖滿族自治縣華玉源地質(zhì)勘查有限公司

乙級

鞍山市

測繪資質(zhì)巡查

 

34

撫順市公路勘測設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司

丙級

撫順市

測繪資質(zhì)巡查

 

35

遼寧浩天測繪有限公司

丙級

撫順市

測繪資質(zhì)巡查

 

36

本溪乾地測繪有限公司

乙級

本溪市

測繪資質(zhì)巡查

 

 

37

本溪市平山區(qū)龍海測繪隊(duì)

乙級

本溪市

測繪資質(zhì)巡查

 

38

遼寧國地測繪有限公司

乙級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查

 

39

丹東市九三電腦有限公司

乙級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查

 

序號

單位名稱

資質(zhì)

等級

區(qū)域

受檢內(nèi)容

備注

40

遼寧潤澤工程咨詢有限公司

乙級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查

 

41

丹東金地巖土工程有限公司

乙級

丹東市

測繪資質(zhì)巡查

 

42

錦州市市政工程設(shè)計(jì)研究院有限公司

乙級

錦州市

測繪資質(zhì)巡查

 

43

錦州山水測繪科技有限責(zé)任公司

乙級

錦州市

測繪資質(zhì)巡查

 

44

錦州集思空間地理信息有限公司

丙位

錦州市

測繪資質(zhì)巡查

 

45

阜新賽維測繪技術(shù)有限公司

乙級

阜新市

測繪資質(zhì)巡查

 

46

阜新鑫金地測繪有限公司

乙級

阜新市

測繪資質(zhì)巡查

 

47

營口大地測繪科技咨詢有限公司

乙級

營口市

測繪資質(zhì)巡查

 

48

遼寧沿海欣欣檢測技術(shù)有限公司

丙級

營口市

測繪資質(zhì)巡查

 

49

遼寧鼎盛測繪有限公司

乙級

遼陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

50

遼寧聚進(jìn)科技有限公司

丙級

遼陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

51

遼寧宏圖天繪科技有限公司

乙級

鐵嶺市

測繪資質(zhì)巡查

 

52

遼寧廣通勘測有限公司

乙級

鐵嶺市

測繪資質(zhì)巡查

 

53

遼寧遠(yuǎn)見工程咨詢有限公司

丙級

鐵嶺市

測繪資質(zhì)巡查

 

54

朝陽市興源國土資源勘測有限公司

丙級

朝陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

55

朝陽中譽(yù)建設(shè)工程咨詢有限公司

丙級

朝陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

56

朝陽安居房產(chǎn)測繪有限公司

丙級

朝陽市

測繪資質(zhì)巡查

 

57

盤錦恒泰利工程檢測有限公司

丙級

盤錦市

測繪資質(zhì)巡查

 

58

盤錦市水利勘測設(shè)計(jì)有限公司

丙級

盤錦市

測繪資質(zhì)巡查

 

59

盤錦志恒新型材料科技有限公司

丙級

盤錦市

測繪資質(zhì)巡查

 

60

遼寧豪遠(yuǎn)土地開發(fā)整理有限公司

乙級

葫蘆島市

測繪資質(zhì)巡查

 

61

綏中縣恒睿不動產(chǎn)測繪有限公司

丙級

葫蘆島市

測繪資質(zhì)巡查

 

62

葫蘆島地信科技有限公司

丙級

葫蘆島市

測繪資質(zhì)巡查

 

 

附件2

2021年全省測繪行政執(zhí)法受檢單位材料準(zhǔn)備清單

（以下材料均需提供原件）

 

      一、測繪資質(zhì)符合情況

1.企事業(yè)單位法人證書、辦公場所證明；

2.質(zhì)量、保密、檔案、安全等內(nèi)部管理制度；

3.專業(yè)技術(shù)人員職稱證、畢業(yè)證、身份證、勞動合同

及社會保險(xiǎn)（提供現(xiàn)場檢查前三個(gè)月的繳納證明）；

4.儀器設(shè)備所有權(quán)證明；

5.質(zhì)量保證體系運(yùn)行材料。

二、依法從事測繪活動情況

1.2020年度測繪地理信息項(xiàng)目合同；

2.專業(yè)技術(shù)人員的測繪作業(yè)證；

3.安全生產(chǎn)情況（材料參照測繪安全生產(chǎn)檢查記錄表中內(nèi)容）。

三、測繪成果質(zhì)量管理情況

1.受檢項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)；

2.受檢項(xiàng)目最終成果檢查記錄；

3.受檢項(xiàng)目檢查報(bào)告；

4.受檢項(xiàng)目技術(shù)總結(jié)；

5.受檢項(xiàng)目生產(chǎn)期間使用的儀器設(shè)備的檢定證書。

 

 

 

 

 

附件3  

測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書(一)  

 

測繪行政執(zhí)法檢查通知書

           ：

根據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《遼寧省測繪條例》、《測繪資質(zhì)管理規(guī)定》、《測繪成果質(zhì)量監(jiān)督抽查管理辦法》和2021年全省測繪涉企執(zhí)法檢查工作安排，現(xiàn)決定于2021年    月    日前往你單位進(jìn)行測繪行政執(zhí)法檢查。

檢查組由                                     組成。請你單位知悉后，做好迎檢準(zhǔn)備并給予配合。

  特此通知 。

遼寧省自然資源廳

                               2021年  月  日

                                

                               簽 收 人： 

                               2021年  月  日

          

        （本文書一式兩份）

 

 

 

 

測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書（二）

測繪資質(zhì)巡查現(xiàn)場考核記錄表

 

單位名稱

 

資質(zhì)等級

 

所在城市

 

測繪資質(zhì)符合情況

序號

項(xiàng)目

檢查內(nèi)容

檢查方法

檢查情況

1

單位基本

情況

營業(yè)執(zhí)照、法人主體資格是否符合規(guī)定

核查營業(yè)執(zhí)照、法人證書

 

單位名稱、地址、法人變更情況

核查營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

 

2

專業(yè)技術(shù)人員情況

專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成情況

對照資質(zhì)系統(tǒng)信息，核查專業(yè)技術(shù)人員身份證、職稱證、畢業(yè)證、勞動合同、近期社保繳納憑證等

 

高級技術(shù)人員

中級技術(shù)人員

初級技術(shù)人員

 

 

 

身份證、職稱證、畢業(yè)證、勞動合同、社保證明等材料是否齊全

 

3

儀器設(shè)備

測繪儀器設(shè)備

對照資質(zhì)系統(tǒng)信息，核對儀器設(shè)備與購置發(fā)票、調(diào)撥單是否相符

儀器設(shè)備是否達(dá)標(biāo)

 

儀器發(fā)票、調(diào)撥單等所有權(quán)證明材料是否符合要求

設(shè)備發(fā)票等是否符合要求

 

4

辦公場所

辦公場所面積

對照房產(chǎn)證或租賃合同（查看原件）

 

5

測繪質(zhì)量體系

測繪質(zhì)量體系和制度是否健全

查看質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)情況、管理制度等

 

6

成果及檔案管理

測繪成果及資料檔案管理制度是否健全

查看檔案管理機(jī)構(gòu)情況、管理制度等。

 

7

測繪成果保密管理

生產(chǎn)、存儲、處理涉密測繪成果檔案的設(shè)備設(shè)施與條件，是否符合規(guī)定。

查看保密管理機(jī)構(gòu)情況和管理制度等，查看保密設(shè)施

 

依法從事測繪活動情況

（一）開展的測繪地理信息項(xiàng)目與資質(zhì)許可等級、范圍一致性情況

檢  查  內(nèi)  容

檢查

方法

檢  查  情  況

1、承擔(dān)的測繪項(xiàng)目是否超過資質(zhì)等級許可的范圍和限額

查  閱

合同等

 

 

2、承擔(dān)的測繪項(xiàng)目是否超過測繪資質(zhì)證書記載的業(yè)務(wù)范圍

 

（二）測繪作業(yè)證情況

檢  查  內(nèi)  容

檢查

方法

檢 查 情 況

外業(yè)技術(shù)人員是否按要求辦理測繪作業(yè)證

查閱

作業(yè)證

 

檢查結(jié)論

 

 

單位負(fù)責(zé)人

 

（簽字）

 

 

   年  月  日

檢查組

 

（簽字）

 

   

       年  月  日

 

 

 測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書（三）

測繪成果質(zhì)量現(xiàn)場考核記錄表

 

項(xiàng)目名稱：                         受檢單位： 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

檢查組（簽字）：                      被檢單位負(fù)責(zé)人（簽字）：                                           年   月   日                                     年   月   日

測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書（四）

測繪安全生產(chǎn)檢查記錄表

 

單位名稱

 

抽查人員

 

檢查內(nèi)容

檢查方法

檢查情況

一、安全生產(chǎn)責(zé)任制度情況

是否建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度

查閱資料

 

是否落實(shí)安全生產(chǎn)“一票否決”制

查閱資料

 

是否明確法定代表人和實(shí)際控制人同為安全生產(chǎn)第一責(zé)任人

查閱資料

 

是否明確安全生產(chǎn)管理組織機(jī)構(gòu)

查閱資料

 

是否按安全生產(chǎn)責(zé)任制度執(zhí)行

聽取匯報(bào)或詢問

 

二、安全生產(chǎn)宣傳教育情況

是否開展全員安全操作技能培訓(xùn)和安全生產(chǎn)教育

詢問

 

應(yīng)培訓(xùn)而未開展培訓(xùn)人數(shù)

聽取匯報(bào)或詢問

 

 

三、安全生產(chǎn)事故隱患排查與治理

是否開展隱患排查與否

詢問

 

隱患是否解決

現(xiàn)場察看或詢問

 

四、內(nèi)業(yè)安全管理情況

用電安全、辦公環(huán)境等方面的管理情況，電路設(shè)施是否符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)場察看

 

各類消防器材是否配備合理且齊全有效

現(xiàn)場察看

 

儀器設(shè)備、成果數(shù)據(jù)資料等方面的管理情況，是否采取有效措施確保設(shè)備、成果資料的安全

聽取匯報(bào)或詢問

 

是否開展內(nèi)業(yè)生產(chǎn)安全隱患排查，及時(shí)對各類隱患提出應(yīng)對解決措施

聽取匯報(bào)或詢問

 

五、外業(yè)安全生產(chǎn)管理情況

測區(qū)安全生產(chǎn)情況是否預(yù)研判，是否根據(jù)氣象條件合理安排工作任務(wù)，防止在暴雨、大風(fēng)等惡劣氣候下作業(yè)，并擬定具體安全措施

聽取匯報(bào)

 

是否設(shè)置作業(yè)小組安全員，且職責(zé)明確

聽取匯報(bào)、現(xiàn)場查看

 

是否加強(qiáng)安全基礎(chǔ)保障能力建設(shè)，根據(jù)作業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)生產(chǎn)交通、通訊、后勤保障、急救和勞動保護(hù)等裝備的配備 

聽取匯報(bào)、現(xiàn)場查看、詢問

 

是否對車輛、司乘人員，外業(yè)租住房屋，特別是民房，以及飲食、用電、成果數(shù)據(jù)資料等可能存在安全生產(chǎn)隱患的所有生產(chǎn)、管理環(huán)節(jié)進(jìn)行一次全面排查，是否及時(shí)消除安全生產(chǎn)隱患，確保安全生產(chǎn)

聽取匯報(bào)、現(xiàn)場查看、詢問

 

作業(yè)人員是否嚴(yán)格落實(shí)野外項(xiàng)目、設(shè)備使用安全規(guī)范

現(xiàn)場查看

 

六、應(yīng)急預(yù)案制定、演練情況

是否制定健全完善安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案，并定期開展應(yīng)急演練

詢問

 

是否針對發(fā)現(xiàn)的安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，采取切實(shí)可行的防范應(yīng)急措施

現(xiàn)場查看或詢問

 

檢 查 結(jié) 論

 

 

 

抽查單位負(fù)責(zé)人

（簽字蓋章）：                                

年   月   日

檢查組

（簽字）

年   月   日

測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書（五） 

 

       測繪行政執(zhí)法檢查結(jié)果通知書

                           ：

2021年    月   日，我廳執(zhí)法檢查組對你單位進(jìn)行了測繪行政執(zhí)法檢查，結(jié)果如下：

                                                                           

                                                                                                                                                       。

特此通知。

 

                              遼寧省自然資源廳

年   月   日

 

                   被檢單位負(fù)責(zé)人（簽字）：

年   月   日

（本文書一式兩份）

 

 

 

 

 

測繪行政執(zhí)法檢查全過程記錄文書（六）  

測繪行政執(zhí)法檢查整改通知書

                  ：

     經(jīng)廳執(zhí)法檢查組對你單位的測繪行政執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，你單位存在以下問題：

                                                                                                         

                                                                                                                                   

限你單位自收到本通知之日起    日內(nèi)進(jìn)行整改并將整改情況報(bào)送我廳。

特此通知。

                              遼寧省自然資源廳

年  月   日

                  被檢單位負(fù)責(zé)人（簽字）：

年  月   日

第6篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币簿褪钦f，業(yè)主只有擁有儲藏室的合法產(chǎn)權(quán)，才能依法享有對儲藏室的完全支配權(quán)和收益權(quán)。因此，要想弄清楚儲藏室的相關(guān)物業(yè)問題，首先必須界定儲藏室的所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，目前小區(qū)儲藏室在權(quán)屬界定上，大致可分為三類：

（一）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商即建設(shè)單位所有。該類儲藏室的主要特點(diǎn)：一是應(yīng)有政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發(fā)商（或建設(shè)單位）未將其建設(shè)成本平均分?jǐn)偟劫彿繕I(yè)主的商品住宅銷售成本之中，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)計(jì)要求；三是建成后開發(fā)商已對其進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)解釋，該類儲藏室屬于小區(qū)專有部分，產(chǎn)權(quán)人對其享有完全的支配權(quán)和收益權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體購房業(yè)主共有。該類儲藏室的主要特點(diǎn)：一是未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是已將所有建設(shè)成本分?jǐn)偟搅松唐纷≌匿N售成本之中；三是開發(fā)商無法獲得房產(chǎn)部門的產(chǎn)權(quán)登記；四是利用小區(qū)公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經(jīng)區(qū)隔改造而建。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，該類儲藏室的產(chǎn)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

（三）產(chǎn)權(quán)屬人防工程歸國家所有。《人民防空法》規(guī)定，人防工程屬國防資產(chǎn)歸國家所有。《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第3條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，居民住宅小區(qū)開發(fā)，建設(shè)單位均必須按一定比例籌資建設(shè)地下人防工程。目前，在一部分新舊小區(qū)中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構(gòu)的前提下，開發(fā)商或前期物管企業(yè)或業(yè)主大會（業(yè)主委員會）利用人防邊緣場地區(qū)隔建設(shè)地下儲藏室的現(xiàn)狀（暫不討論其建設(shè)的合法性）。

二、目前小區(qū)儲藏室物業(yè)權(quán)屬中存在的主要問題

(一)開發(fā)商將業(yè)主共有物業(yè)“贈送”給少數(shù)個(gè)人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發(fā)商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設(shè)成本往往已經(jīng)分?jǐn)偟搅嗽擁?xiàng)目所有住宅商品房的銷售價(jià)格之中，但并沒有計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。所以，從法律上講，開發(fā)商所“贈送”的建筑面積，應(yīng)是該項(xiàng)目購房業(yè)主的共有物業(yè)，但卻被開發(fā)商“送”給了少數(shù)業(yè)主享用，而自己則從抬高的房價(jià)中謀取暴利。

(二)開發(fā)商或前期物管企業(yè)擅自處置業(yè)主共有物業(yè)從中牟利。目前，許多開發(fā)商或前期物管企業(yè)，往往利用一般業(yè)主不了解建設(shè)規(guī)劃的特點(diǎn)，未經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，就擅自將本屬于全體業(yè)主共有的部分物業(yè)場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進(jìn)行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開發(fā)商利用二次銷售部分人防工程使用權(quán)之機(jī)非法牟利。由于開發(fā)商作為住宅商品房的生產(chǎn)者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續(xù)經(jīng)營管理的必要（仍必須承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任）和能力，因此在商品房開發(fā)成本核算中，一般開發(fā)商均會將其先期投資建設(shè)的民居地下人防工程資金，納入住宅開發(fā)的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價(jià)格中，已包括了人防地下工程建設(shè)資金（參見《南京市商品房作價(jià)辦法》），商品房賣出后，投資人其實(shí)已不再是開發(fā)商而是全體購房業(yè)主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發(fā)商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權(quán)銷售給具體業(yè)主的機(jī)會，將其二次銷售的全部收益據(jù)為己有，嚴(yán)重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。

三、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和收益分配的認(rèn)定

依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)前期一般執(zhí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級收取；業(yè)主大會成立后一般是在參照政府指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上由業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）與所聘物管企業(yè)以合同形式商定；小區(qū)的代收代辦服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場價(jià)，一般由物管企業(yè)向委托方收取，不得向業(yè)主收??；小區(qū)的特約服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場價(jià)，由物管企業(yè)與業(yè)主單獨(dú)簽訂協(xié)議收取。小區(qū)儲藏室從物業(yè)服務(wù)性質(zhì)看，應(yīng)該屬于公共服務(wù)類。由于目前的相關(guān)法律法規(guī)對儲藏室的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以何種形式、何種標(biāo)準(zhǔn)收取以及收益權(quán)歸屬沒有進(jìn)行細(xì)化和明確，這就引出了儲藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上的許多爭議和矛盾。但根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)，筆者以為有幾個(gè)原則還是可以堅(jiān)持和把握的。

（一）對產(chǎn)權(quán)儲藏室應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”既然不計(jì)入公攤面積，那么物管企業(yè)對此類區(qū)域提供的公共服務(wù)理所當(dāng)然應(yīng)該收取服務(wù)費(fèi)。

（二）產(chǎn)權(quán)儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不應(yīng)該高于住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設(shè)施，無論從其所處區(qū)域、用途、功能，還是從其建設(shè)成本、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)上講，與普通住宅都存在著很大的品質(zhì)上的差距，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求上也不可能高于住宅。因此，其物業(yè)管理公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然無任何理由高于住宅公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）未獲得產(chǎn)權(quán)證的非人防儲藏室業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)?！币虼?，凡是使用業(yè)主未獲得產(chǎn)權(quán)證的儲藏室是有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，即使該儲藏室有產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)證的持有人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

（四）業(yè)主共有物業(yè)儲藏室不應(yīng)再收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)包括了業(yè)主共有物業(yè)的所有區(qū)域，而業(yè)主共有物業(yè)儲藏室一般均是利用業(yè)主共有區(qū)域建設(shè)的，因此在業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，應(yīng)該已經(jīng)包含了此區(qū)域的服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)該再重復(fù)收費(fèi)。至于業(yè)主共有物業(yè)儲藏室向具體使用人收取的購買使用權(quán)收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應(yīng)按相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定納入業(yè)主共有物業(yè)的共有收益進(jìn)行分配。

（五）人防工程儲藏室物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收益應(yīng)歸全體購房業(yè)主。人防工程儲藏室（含停車位）計(jì)入的產(chǎn)權(quán)面積依照法律規(guī)定歸國家所有，并且按規(guī)定不得納入購房業(yè)主的公攤公用建筑面積計(jì)算（參見《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》），因此物業(yè)企業(yè)向擁有人防工程儲藏室真正實(shí)際使用權(quán)的少數(shù)業(yè)主收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業(yè)主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業(yè)管理服務(wù)收益，不應(yīng)該歸物業(yè)管理企業(yè)所有而應(yīng)歸小區(qū)全體購房業(yè)主。

四、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)管理收益監(jiān)管的幾點(diǎn)建議

（一）政府價(jià)格主管部門應(yīng)對小區(qū)銷售樓盤的物業(yè)成本進(jìn)行成本價(jià)備案監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前普通住宅商品房銷售執(zhí)行的是市場價(jià)，即房屋銷售的定價(jià)權(quán)由開發(fā)商自主決定。國家和地方政府價(jià)格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實(shí)價(jià)實(shí)行了備案監(jiān)管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發(fā)商是否有對購房業(yè)主后期的共有物業(yè)利益進(jìn)行侵害，如果不了解開發(fā)商住宅定價(jià)過程中的價(jià)格構(gòu)成，根本就無法判斷開發(fā)商是否對業(yè)主共有物業(yè)進(jìn)行了怎樣的成本分?jǐn)?，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價(jià)格昂貴又是涉及到百姓安居樂業(yè)必然追求的重大民生利益的商品，必須責(zé)成政府價(jià)格主管部門對開發(fā)商的商品房銷售價(jià)格成本構(gòu)成實(shí)行備案監(jiān)管，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，才能真正維護(hù)和保護(hù)廣大購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二）在現(xiàn)有的房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)備案監(jiān)管過程中，政府價(jià)格主管部門應(yīng)進(jìn)一步要求開發(fā)商公開更多的商品價(jià)格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產(chǎn)權(quán)易于混淆又最容易侵害到購房業(yè)主共有物業(yè)利益的附屬商品信息。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應(yīng)主動向業(yè)主公示房屋建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)資質(zhì)、規(guī)劃審批、預(yù)售許可證、銷售許可證、備案證明等相關(guān)定性資料，及時(shí)公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價(jià)、承租價(jià)和必須事先聲明或告知的相關(guān)購買（租賃）協(xié)議的主要內(nèi)容等信息，以徹底解決購房業(yè)主在與開發(fā)商進(jìn)行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第7篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

委托開發(fā)協(xié)議范文1

委托方：____________________（以下簡稱甲方）

地址：______________________

負(fù)責(zé)人：____________________

電話：______________________

傳真：______________________

聯(lián)系人：____________________

電話：______________________

受托方：____________________（以下簡稱乙方）

地址：______________________

負(fù)責(zé)人：____________________

電話：______________________

傳真：______________________

聯(lián)系人：____________________

電話：______________________

戶名：______________________

開戶銀行：__________________

賬號：______________________

簽訂日期：__________________

簽訂地點(diǎn)：__________________

甲乙雙方在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)多次認(rèn)真協(xié)商，就甲方委托乙方開發(fā)_______信息網(wǎng)上交流并負(fù)責(zé)網(wǎng)上交流的運(yùn)行管理工作，達(dá)成如下協(xié)議：

1.項(xiàng)目名稱：_______信息網(wǎng)上交流(以下簡稱信息網(wǎng))

1.1信息網(wǎng)應(yīng)具備的功能

1.1.1方便的數(shù)據(jù)錄入、查詢、統(tǒng)計(jì)和分析功能。

1.1.2固定欄目的數(shù)據(jù)具備導(dǎo)入excel表的功能。

1.1.3新聞檢索和功能。

1.2信息網(wǎng)的內(nèi)容

1.2.1固定欄目

成員單位設(shè)備管理技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(季報(bào)、年報(bào))，成員單位設(shè)備管理及技術(shù)改造動態(tài)，成員單位設(shè)備、備件調(diào)劑信息等。

1.2.2非固定欄目

國內(nèi)外設(shè)備管理的先進(jìn)方法及經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)外鋼鐵企業(yè)動態(tài)，技術(shù)改造動態(tài)，鋼鐵生產(chǎn)新工藝、新裝備、新產(chǎn)品信息，設(shè)備論壇(授權(quán))等。

1.3網(wǎng)上交流信息實(shí)行分級管理，采用加密技術(shù)對不同級別的內(nèi)容加以保密。

1.4網(wǎng)站穩(wěn)定運(yùn)行。

2.信息網(wǎng)的開發(fā)和運(yùn)行管理

2.1甲方委托乙方進(jìn)行設(shè)備管理信息網(wǎng)上交流的開發(fā)，乙方依托中聯(lián)鋼現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)條件和系統(tǒng)軟件進(jìn)行開發(fā)。

2.2信息網(wǎng)具有獨(dú)立的域名，使用中聯(lián)鋼的網(wǎng)絡(luò)平臺、加密服務(wù)器、后臺管理系統(tǒng)。

2.3信息網(wǎng)具有獨(dú)立的后臺管理員，后臺管理員的工作委托乙方管理，負(fù)責(zé)客戶的開通、權(quán)限、欄目保密等級的設(shè)定。

2.4信息網(wǎng)的日常管理工作由乙方指定專人負(fù)責(zé)管理，在業(yè)務(wù)上接受信息網(wǎng)秘書處的指導(dǎo) 。

3.雙方責(zé)任及義務(wù)

3.1甲方

3.1.1提出完整的網(wǎng)站內(nèi)容需求。

3.1.2提出主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目和格式。

3.1.3承擔(dān)軟件開發(fā)費(fèi)，每個(gè)成員單位陸千元，一次納;系統(tǒng)使用運(yùn)行費(fèi)(XX年及以后，每個(gè)成員單位每年肆千元)，由甲方成員單位按年度提前交納(即每年的12月份一次納下一年度的費(fèi)用)。

3.2乙方

3.2.1根據(jù)甲方需求承擔(dān)網(wǎng)站系統(tǒng)和系統(tǒng)軟件開發(fā)工作。

3.2.2在甲方的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)網(wǎng)站的運(yùn)行。

3.2.3保證網(wǎng)站的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和穩(wěn)定性，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份。其中，固定欄目數(shù)據(jù)定期轉(zhuǎn)成excel表，刻成光盤提供給甲方。

3.2.4保證甲方成員按設(shè)備管理信息網(wǎng)上交流管理辦法正常使用信息網(wǎng)。

3.2.5負(fù)責(zé)網(wǎng)站的日常運(yùn)行監(jiān)督管理,確保不違反國家相關(guān)法律、法規(guī)，不出現(xiàn)損害甲方成員單位名譽(yù)形象和其它容易引起法律糾紛的內(nèi)容。對網(wǎng)站內(nèi)容的監(jiān)控，乙方制訂具體細(xì)則，交甲方審定后實(shí)施。

4.權(quán)益

4.1乙方在軟件開發(fā)、網(wǎng)站運(yùn)行管理過程中涉及到的甲方技術(shù)資料、指標(biāo)數(shù)據(jù)等必須向第三方保密。

4.2乙方為甲方開發(fā)的普鋼一組設(shè)備信息交流網(wǎng)的版權(quán)、經(jīng)營權(quán)等各種權(quán)益屬甲方所有。

5. 協(xié)議修改權(quán)及終止

對本協(xié)議的任何修改，均必須甲乙雙方同意，經(jīng)書面確認(rèn)后方可進(jìn)行，本協(xié)議如需要修改，原則上一年可進(jìn)行一次;未經(jīng)雙方協(xié)商一致終止協(xié)議，終止協(xié)議方應(yīng)承擔(dān)對方因此所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

6. 不可抗力事件

由于不可抗力的原因致使本協(xié)議不能履行時(shí)，應(yīng)由不能履行協(xié)議一方提供公證部門的證明文件，可免除承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7. 仲裁

本協(xié)議受中華人民共和國的法律管轄，一切因協(xié)議引起的或與協(xié)議有關(guān)的爭議，如果可能，應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決，任何一方都可以提出仲裁。仲裁地點(diǎn)北京市。仲裁費(fèi)由敗訴方負(fù)擔(dān)。

8.附注

8.1本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。本協(xié)議自簽訂之日起生效。

8.2本協(xié)議有效期三年;有效期結(jié)束前兩個(gè)月內(nèi)雙方不提出終止，本協(xié)議有效期自動順延。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托開發(fā)協(xié)議范文2

甲方：

乙方：

為貫徹落實(shí) 精神，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方本著誠實(shí)信用、平等互利原則，經(jīng)協(xié)商一致，簽署本委托協(xié)議(以下簡稱本協(xié)議)。

第一條 土地一級開發(fā)的范圍

本協(xié)議所指的土地一級開發(fā)范圍： 區(qū)的開發(fā)用地。(詳見《 區(qū)控制性規(guī)劃》) 區(qū)土地一級開發(fā)的實(shí)施，須按照甲方制定的土地開發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。開發(fā)要遵循統(tǒng)一規(guī)劃、分區(qū)開發(fā)、分期實(shí)施的原則進(jìn)行。甲方有權(quán)對開發(fā)實(shí)施方案、開發(fā)的具體內(nèi)容和投資計(jì)劃作適當(dāng)調(diào)整。

第二條 土地一級開發(fā)的開發(fā)模式

甲方就上述開發(fā)范圍內(nèi)的征地批后實(shí)施、拆遷和市政配套項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)等以委托方式交由乙方實(shí)施。

土地一級開發(fā)的實(shí)施方式：

1、征地批后實(shí)施及拆遷：甲方與乙方共同委托區(qū)相關(guān)有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷，拆遷協(xié)議由甲方與乙方共同與拆遷單位簽訂，拆遷價(jià)格由甲方與拆遷單位確定。

2、市政設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)由甲方下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書，乙方委托第三方進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)完成后，由甲方組織對設(shè)計(jì)及投資概算進(jìn)行審查批準(zhǔn)。乙方按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)組織施工。重大設(shè)計(jì)變更(造成投資增加超過 萬以上)報(bào)甲方批準(zhǔn)。

第三條 土地一級開發(fā)的委托內(nèi)容

1、根據(jù)本委托協(xié)議辦理相關(guān)前期手續(xù);

2、實(shí)施征地批后實(shí)施工作;

3、實(shí)施拆遷工作;

4、完成地上物拆除、地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場地平整等工作;

5、組織市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目包括：道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項(xiàng)目、交管設(shè)施、路燈工程、教育文化、公益配套項(xiàng)目及市政府下達(dá)的其他項(xiàng)目。

6、甲方認(rèn)為其它可由受托人承擔(dān)的一級開發(fā)工作。

第四條 土地一級開發(fā)的總費(fèi)用

土地一級開發(fā)總費(fèi)用包括土地一級開發(fā)的直接成本、間接成本和甲方支付給乙方的土地一級開發(fā)的委托開發(fā)收益。土地一級開發(fā)總費(fèi)用的最終確認(rèn)以決算審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。

1、土地一級開發(fā)的直接成本包括：

⑴、一級開發(fā)工作的有關(guān)前期費(fèi)用，包括但不限于項(xiàng)目可研及實(shí)施方案的編制、勘查、測繪、釘樁、地上物評估、環(huán)評、交評等實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用;

⑵、征地批后實(shí)施、拆遷補(bǔ)償費(fèi);

⑶、土地整理、交付過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用;

⑷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用，主要包括從合同簽訂開始至合同完成止所發(fā)生的、與執(zhí)行合同有關(guān)的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，其中直接費(fèi)用包括：耗用的材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、機(jī)械使用費(fèi)及其他直接費(fèi)用;間接費(fèi)用包括：臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)用以及為組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用;

⑸、土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出;

2、土地一級開發(fā)的間接成本包括：

⑴、財(cái)務(wù)費(fèi)用;

⑵、管理費(fèi)，按直接開發(fā)成本的1%計(jì)算;

⑶、營業(yè)稅及附加。

3、委托開發(fā)收益暫按照土地一級開發(fā)直接成本的6%計(jì)算。今后若有調(diào)整，雙方另行協(xié)商。

4、下列情況引起成本費(fèi)用的增加部分，不作為實(shí)際開發(fā)成本，由乙方自行承擔(dān)：

⑴、各種集資、贊助、捐贈等費(fèi)用;

⑵、應(yīng)由乙方承擔(dān)的違約金、賠償金、罰金等經(jīng)濟(jì)賠償，以及因違法行為應(yīng)承擔(dān)的罰款等費(fèi)用;

⑶、乙方違反規(guī)劃要求、建設(shè)方案或設(shè)計(jì)圖紙?jiān)斐傻母恼M(fèi)用; ⑷、工程項(xiàng)目驗(yàn)收中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量等問題，乙方進(jìn)行整改所發(fā)生的費(fèi)用;

⑸、已減免征收的其他費(fèi)用;

⑹、其他未經(jīng)甲方認(rèn)可的費(fèi)用。

5、土地一級開發(fā)總費(fèi)用的結(jié)算與支付。

⑴為滿足財(cái)務(wù)日常核算的需要，土地一級開發(fā)總費(fèi)用(包括土地一級開發(fā)的直接成本、間接成本和土地一級開發(fā)的委托開發(fā)收益)的結(jié)算按照月末暫結(jié)算、年終預(yù)結(jié)算和審計(jì)最終決算三階段進(jìn)行。每月末甲、乙雙方財(cái)務(wù)暫以乙方實(shí)際支出的土地一級開發(fā)的直接成本和間接成本以及相應(yīng)的委托開發(fā)收益先行確認(rèn)產(chǎn)值;年末再根據(jù)乙方當(dāng)年實(shí)際支出的土地一級開發(fā)的直接成本和間接成本以及相應(yīng)的委托開發(fā)收益，經(jīng)甲方審核后并以工程產(chǎn)值確認(rèn)書的方式進(jìn)行預(yù)結(jié)算;工程竣工驗(yàn)收后再以土地一級開發(fā)總費(fèi)用的決算審計(jì)報(bào)告進(jìn)行最終的決算。

⑵工程預(yù)結(jié)算后，甲方在次年內(nèi)按不低于預(yù)結(jié)算工程產(chǎn)值的90%支付開發(fā)費(fèi)用，每季度的支付進(jìn)度不低于預(yù)結(jié)算工程產(chǎn)值的20%，在辦理工程項(xiàng)目竣工決算審計(jì)后的三個(gè)月內(nèi)全額將款項(xiàng)支付給乙方。

第五條 土地一級開發(fā)的驗(yàn)收

1、驗(yàn)收內(nèi)容

土地一級開發(fā)驗(yàn)收由甲方組織，分為土地整理驗(yàn)收和基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)建設(shè)驗(yàn)收兩種情況：

⑴、土地整理驗(yàn)收

乙方應(yīng)按照甲方指定的土地開發(fā)投資計(jì)劃分期實(shí)施分塊整理。場地方面要求宗地達(dá)到原自然狀況或自然地坪標(biāo)高，在宗地四周設(shè)臵圍墻(圍欄)，并使宗地達(dá)到三通一平(即具備施工車輛主要進(jìn)出道路的路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件)。

⑵、基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)建設(shè)驗(yàn)收

乙方應(yīng)按照甲方指定的基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)投資計(jì)劃分期實(shí)施建設(shè)，并達(dá)到竣工驗(yàn)收要求。乙方應(yīng)提供完備的竣工驗(yàn)收資料。

2、驗(yàn)收組織

乙方完成甲方確定的分期、分塊土地整理計(jì)劃達(dá)到驗(yàn)收條件，并提供完備的竣工驗(yàn)收資料后，應(yīng)向甲方提出相關(guān)驗(yàn)收申請，甲方在組織驗(yàn)收后應(yīng)出具驗(yàn)收合格證明或整改意見通知。

⑴、乙方提前15天向甲方提出驗(yàn)收申請，并備齊相關(guān)驗(yàn)收資料。甲方應(yīng)在收到申請和相關(guān)驗(yàn)收資料后15個(gè)工作日內(nèi)，組織竣工驗(yàn)收。并在驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)出具驗(yàn)收意見。

⑵、甲方在收到申請及齊備的竣工驗(yàn)收資料后30日內(nèi)不組織驗(yàn)收或不出具驗(yàn)收意見，將視為驗(yàn)收合格。

第六條 土地一級開發(fā)的監(jiān)管制度

1、重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)的審核制度。主要指包括而不限于甲方對征地批后實(shí)施方案、拆遷方案、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方案的審核和批準(zhǔn)。

2、資金的使用監(jiān)督制度。甲方有權(quán)對資金到位和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

3、定期報(bào)表制度。主要指乙方應(yīng)在土地一級開發(fā)的過程中完成定期報(bào)表的制作。包括一級開發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。

4、招標(biāo)參與制度。包括甲方參與項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評標(biāo)工作，并對招標(biāo)評標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督。

5、審計(jì)制度。在乙方項(xiàng)目實(shí)施過程中，由甲方委派審計(jì)單位進(jìn)行跟蹤審計(jì)，乙方有義務(wù)將合同支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等資料及時(shí)提供給審計(jì)單位。

第七條 甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負(fù)責(zé)制定土地一級開發(fā)分期進(jìn)度計(jì)劃，在實(shí)施過程中有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整。保證獲得土地一級開發(fā)實(shí)施的相關(guān)批準(zhǔn)文件。

2、確定分段土地整理實(shí)施目標(biāo)和市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃并在相應(yīng)工作完成后積極組織驗(yàn)收。

3、甲方有義務(wù)為乙方融資提供可能的便利條件，如：乙方融資所需要的新城區(qū)開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃、土地出讓情況等相應(yīng)的證明資料的提供以及貸款所需要信用擔(dān)保的提供、動產(chǎn)或不動產(chǎn)的抵押、應(yīng)收帳款的質(zhì)押等。

4、甲方有權(quán)對乙方實(shí)施的土地一級開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督，但監(jiān)督過程本身不應(yīng)影響開發(fā)進(jìn)度。

5、積極組織開發(fā)成本審計(jì)和確認(rèn)工作并及時(shí)或按約定向乙方支付土地一級開發(fā)費(fèi)用。

6、鑒于乙方承建的項(xiàng)目均為市政配套設(shè)施工程，因此甲方應(yīng)協(xié)助其辦理發(fā)票領(lǐng)用及稅收返還工作。

第八條 乙方的權(quán)利義務(wù)

1、乙方應(yīng)確保土地一級開發(fā)所需資金到位，同時(shí)依據(jù)開發(fā)進(jìn)度，制定資金使用計(jì)劃。

2、負(fù)責(zé)征地批后實(shí)施、拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施等土地一級開發(fā)具體工作的實(shí)施。

3、接受甲方對土地一級開發(fā)全過程的監(jiān)督管理。

4、按時(shí)提供工程驗(yàn)收和審計(jì)資料，并配合甲方做好驗(yàn)收和竣工審計(jì)工作。

5、乙方應(yīng)積極配合甲方工作，在領(lǐng)取發(fā)票后，對已結(jié)算價(jià)款中的委托開發(fā)收益部分向甲方開具發(fā)票，對已結(jié)算價(jià)款中的土地一級開發(fā)成本部分向甲方開具收據(jù)并根據(jù)需要向甲方提供施工單位開具的發(fā)票的復(fù)印件。

6、乙方應(yīng)及時(shí)辦理各工程項(xiàng)目的付款結(jié)算審核工作，一旦條件具備應(yīng)及時(shí)辦理工程項(xiàng)目竣工決算審計(jì)，并按照第四條的約定%作為雙方最終的結(jié)算金額，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工決算后，乙方應(yīng)向甲方進(jìn)行項(xiàng)目移交，并配合甲方向南京市建委進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)一步移交工作。

7、未經(jīng)甲方同意，乙方不得向第三方轉(zhuǎn)讓一級開發(fā)項(xiàng)目。

第九條 違約責(zé)任及解除條款

甲方未能按上述約定及時(shí)支付土地一級開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致土地一級開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施遲延的相關(guān)責(zé)任，并按照應(yīng)付未付款項(xiàng)每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。延遲付款逾期超過6個(gè)月的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

乙方未能按約定時(shí)間使資金足額到位，造成相關(guān)土地一級開發(fā)計(jì)劃遲延完成的，應(yīng)按照每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過6個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并追究乙方的違約責(zé)任。

第十條 協(xié)議的終止

1、如果出現(xiàn)如下情況之一，甲方有權(quán)終止本協(xié)議。

⑴、未經(jīng)甲方同意，乙方向第三方轉(zhuǎn)讓一級開發(fā)項(xiàng)目，或乙方的股東向第三方轉(zhuǎn)讓其在乙方公司所享有的股權(quán)的。

⑵、根據(jù)甲方開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，乙方投入的一級開發(fā)資金，不能及時(shí)到位，影響到項(xiàng)目按計(jì)劃完成的;

⑶、乙方進(jìn)行土地一級開發(fā)過程中，違反規(guī)劃條件和要求、不按原定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和施工圖實(shí)施，或者未經(jīng)甲方同意擅自修改設(shè)計(jì)方案，并且不能及時(shí)改正的;

⑷嚴(yán)重違反法律法規(guī)，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中發(fā)生重大安全等生產(chǎn)事故和情況，足以導(dǎo)致一級開發(fā)無法正常進(jìn)行的;

2、因乙方違約，甲方提出終止協(xié)議的，協(xié)議終止后，甲方收回土地一級開發(fā)權(quán)。雙方即根據(jù)實(shí)際完成投資情況，乙方在30天內(nèi)提供驗(yàn)收和審計(jì)資料，甲方在收到完整資料后組織驗(yàn)收并于收到完整資料后十五天內(nèi)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審計(jì)。并在委托審計(jì)機(jī)構(gòu)6個(gè)月內(nèi)付清扣除乙方應(yīng)付違約金及甲方相關(guān)損失后的土地一級開發(fā)費(fèi)用。

3、因甲方違約原因，乙方提出終止協(xié)議的，協(xié)議終止后，甲方收回土地一級開發(fā)權(quán)。乙方在30天內(nèi)提供驗(yàn)收和審計(jì)資料，甲方在收到完整資料后組織驗(yàn)收并于十五天內(nèi)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審計(jì)。并在委托審計(jì)機(jī)構(gòu)3個(gè)月內(nèi)付清土地一級開發(fā)費(fèi)用。

第十一條 其他

1、一級開發(fā)分期分段實(shí)施，雙方另立補(bǔ)充協(xié)議。

2、開發(fā)期內(nèi)，遇到政府政策調(diào)整，按政府政策調(diào)整后的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3、本協(xié)議未盡事宜，由協(xié)議各方另行商定。

4、本協(xié)議一式壹拾貳份，每方各執(zhí)陸份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托開發(fā)協(xié)議范文3

甲方(委托單位)：

地 址：

乙方(受托單位)：

乙方納稅人識別號：

地 址：

為加強(qiáng)普通發(fā)票管理，保障國家稅收收入，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下委托代開普通發(fā)票協(xié)議。

(一)鑒于甲乙雙方已經(jīng)簽訂委托代征稅款協(xié)議，甲方依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)委托乙方為其代征范圍內(nèi)納稅人代開普通發(fā)票。

(二)乙方代開普通發(fā)票時(shí)，應(yīng)遵守如下規(guī)定：

1. 代開范圍：

2.代開普通發(fā)票種類：上海市(國稅、地稅)通用機(jī)打發(fā)票。

3. 代開期限： 年 月 日 -- 年 月 日

(三)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1. 甲方應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、行政法規(guī)、規(guī)章關(guān)于委托代開發(fā)票的規(guī)定。有責(zé)任對乙方的代開普通發(fā)票工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

2. 因國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的廢止或修訂致使本協(xié)議失效或部分失效時(shí)，甲方負(fù)有及時(shí)通知乙方并要求終止或修改協(xié)議的責(zé)任。

(四)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1. 乙方應(yīng)安裝使用甲方所提供的專業(yè)市場發(fā)票開票軟件，為代征范圍內(nèi)納稅人代開普通發(fā)票，不得收取代征稅款之外的其他費(fèi)用。

2. 乙方為代征范圍內(nèi)納稅人代開發(fā)票時(shí)，應(yīng)建立代開發(fā)票臺帳，核對其核定銷售額與累計(jì)發(fā)票開具金額孰高，并按照相關(guān)規(guī)定解繳稅款。

3. 甲方應(yīng)及時(shí)向乙方提供代開普通發(fā)票必須的稅收票證。乙方應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的票證管理規(guī)定，領(lǐng)取、使用、保管、報(bào)繳有關(guān)憑證。

4.乙方應(yīng)按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的規(guī)定開具發(fā)票，嚴(yán)禁為代征范圍內(nèi)納稅人或他人違法代開普通發(fā)票。甲方有權(quán)隨時(shí)檢查乙方代開普通發(fā)票的情況。

(五)違約責(zé)任

1. 甲方違反本協(xié)議，乙方有權(quán)按照本協(xié)議或者有關(guān)法律規(guī)定要求甲方履行義務(wù)。

2. 乙方違反本協(xié)議，甲方有權(quán)按照本協(xié)議或者有關(guān)法律規(guī)定要求乙方履行義務(wù)，并可以根據(jù)實(shí)際情況選擇單方面終止協(xié)議。

3. 違法開具發(fā)票的，乙方應(yīng)按照《發(fā)票管理辦法》承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

(六)出現(xiàn)下列情況，協(xié)議終止：

1. 協(xié)議期滿;

2. 因國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定發(fā)生重大變化，需要終止協(xié)議的;

3. 甲方因某些原因撤銷主體資格的;

4. 乙方解散、注銷或者因其他原因撤銷主體資格的;

5. 乙方有弄虛作假、故意不履行義務(wù)、嚴(yán)重違反稅收法律法規(guī)的行為，或者出現(xiàn)其他嚴(yán)重違反協(xié)議的行為;

6. 協(xié)議雙方商定的其他終止協(xié)議的情形。

終止協(xié)議的，乙方應(yīng)向甲方繳銷票證并辦理終止委托代開發(fā)票手續(xù)。

(七)本協(xié)議未盡事宜，按照相關(guān)法律、法規(guī)及《委托代征稅款及代開發(fā)票管理暫行辦法(試行)》的相關(guān)規(guī)定處理。

(八)本協(xié)議有效期限為 年 月 日至 年 月 日。

(九)本協(xié)議書一式三份，甲方二份，乙方一份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

第8篇：不動產(chǎn)測繪管理辦法范文

買受人：_________________________________________________

說明

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制定。

2．簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。

3．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

4．簽訂合同前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。

5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。

6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。（）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。

7．雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。

8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

北京市商品房預(yù)售合同出賣人： _________________________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托銷售機(jī)構(gòu)： _______________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________

買受人：__________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________國籍：________________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】：________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

共11頁，當(dāng)前第1頁1234567891011

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________

【身份證】【護(hù)照】【】：___________________________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房（地名核準(zhǔn)名稱）（暫定名）為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第二條　預(yù)售依據(jù)

該商品房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號為：___________。

第三條　基本情況

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。

該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見附件一。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________。有______個(gè)陽臺，其中________個(gè)陽臺為封閉式，________個(gè)陽臺為非封閉式。

出賣人委托預(yù)測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是____________，其預(yù)測建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。

簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_______________。

（如：正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）

本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條　抵押情況共11頁，當(dāng)前第2頁1234567891011

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。

1．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；

2．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。

3．該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時(shí)選擇）____________________。

抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。

第五條　計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房價(jià)款。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房價(jià)款。

該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計(jì)算該商品房價(jià)款。

1．按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______（幣）______元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

2．按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________（幣）______元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

3．按照套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

4．按照__________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

具體約定見附件四。

本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。

所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。

第六條　付款方式及期限

買受人采取下列第____種方式付款。

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價(jià)款的_____％，其余價(jià)款可以向______________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4．其他方式。

具體付款方式及期限的約定見附件五。

第七條　出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條　規(guī)劃變更的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。

出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九條　設(shè)計(jì)變更的約定

（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。共11頁，當(dāng)前第3頁1234567891011

1．該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

2．供熱、采暖方式；

3．_______________________________________________________；

4．_______________________________________________________；

5．_______________________________________________________。

出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房價(jià)款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條　逾期付款責(zé)任

買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。

本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．___________________________________________________________。

第十一條　交付條件

（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在___年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、____、____、____、____、____

項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1．該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；

3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；

5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。（XX年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋適用）

6．_____________________________________________________；

7．_____________________________________________________。

第十二條　市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：

1．市政基礎(chǔ)設(shè)施：

（1）上水、下水：____年____月____日 達(dá)到_________________________；共11頁，當(dāng)前第4頁1234567891011

（2）電：____年____月____日 達(dá)到_________________________________；

（3）供暖 ：____年____月____日 達(dá)到______________________________；

（4）燃?xì)猓篲___年____月____日 達(dá)到_______________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

2．其他設(shè)施

（1）公共綠地：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（3）公共停車場 ：____年____月____日 達(dá)到________________________；

（4）幼兒園：____年____月____日 達(dá)到　___________________________；

（5）學(xué)校：____年____月____日 達(dá)到　_____________________________；

（6）會所：____年____月____日 達(dá)到　______________________________；

（7）購物中心：____年____月____日 達(dá)到　__________________________；

（8）體育設(shè)施：____年____月____日 達(dá)到　__________________________；

（9） ___________________________________________________________；

（10） __________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

第十三條　逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。

2．__________________________________________________________。

第十四條　面積差異處理共11頁，當(dāng)前第5頁1234567891011

該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)（以下簡稱實(shí)測面積）。實(shí)測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：

1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測套內(nèi)建筑面積－預(yù)測套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x　 100%

預(yù)測套內(nèi)建筑面積

2．根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測建筑面積結(jié)算房價(jià)款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測建筑面積－預(yù)測建筑面積

建筑面積誤差比= _____________________________________　 x　100%

預(yù)測建筑面積

3．雙方自行約定：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

第十五條　交接手續(xù)

（一）該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

（二）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁，當(dāng)前第6頁1234567891011

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：

1．出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。

2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

3．買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

第十六條　商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。

（二）出賣人和買受人約定如下：

1．該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

_____________________________________________________。

3．交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格，出賣人應(yīng)當(dāng)與買受人共同查驗(yàn)收房，發(fā)現(xiàn)有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

（1）出賣人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

__________________________________________________________。

（2）由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）__________________________________________________________。共11頁，當(dāng)前第7頁1234567891011

4．出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第______種方式處理：

（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________。

具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。

（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務(wù)。______________________________________________________。

第十七條　住宅保修責(zé)任

（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

第十八條　住宅節(jié)能措施

該商品房為住宅的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會、北京市建設(shè)委員會的《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（dbj01－602－XX）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條　使用承諾

買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第二十條　產(chǎn)權(quán)登記

（一）初始登記

出賣人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1．買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。

2．_____________________________________________________。

（二）轉(zhuǎn)移登記

1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

（1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________ 元人民幣（大寫）。

2．如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁，當(dāng)前第8頁1234567891011

（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。

（2）_________________________________________________________。

第二十一條　共有權(quán)益的約定

1．該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

3．______________________________________________________________；

4．______________________________________________________________。

第二十二條　附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第

種方式處理。

1．出賣人出賣該商品房時(shí)，該商品房附屬的____、____、____、

隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓

第二十三條　前期物業(yè)服務(wù)

（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號為：________________。

（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為__________/月·平方米（建筑面積）。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_________、_________、_________。

地上停車管理費(fèi)__________，地下停車管理費(fèi)__________。

（三）物業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1．按照年收取，買受人應(yīng)當(dāng)在每年的____月____日前繳費(fèi)。

2．按照半年收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

3．按照季收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見附件七。買受人已詳細(xì)閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

第二十四條　專項(xiàng)維修資金

買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金的，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

第二十五條　不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

第二十六條　爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

1．提交____________仲裁委員會仲裁。共11頁，當(dāng)前第9頁1234567891011

2．依法向人民法院起訴。

第二十七條　本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十八條　本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十九條　自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請預(yù)售登記的，買受人可以申請預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣人和買受人雙方共同申請。

出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________

【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________

【委托人】（簽章）：_____________【負(fù)責(zé)人】：__________________________

【委托銷售機(jī)構(gòu)】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________

簽訂時(shí)間：_________年_______月_____日 簽訂時(shí)間：_________年_______月______日

簽訂地點(diǎn)：___________________________ 簽訂地點(diǎn)：____________________________

附件一　房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）

附件二　共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

1．被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積。

2．參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

3．不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

附件三　該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定

附件四　計(jì)價(jià)方式與房價(jià)款的其他約定

附件五　付款方式及期限的約定

附件六　裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

1．采暖系統(tǒng)：

（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；

（2）分戶采暖：【燃?xì)鉅t】【電采暖】【 】_____________________________；

（3）采暖設(shè)備品牌：_______________________________________________。

2．保溫材料：

（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。

（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。

3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。

4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。

5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。

6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實(shí)木地板】【 】________。

7．門窗：共11頁，當(dāng)前第10頁1234567891011

（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；

（2）開啟方式為：_________________________________________________；

（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。

8．廚房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊敬纱u】【 】_________________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

（4）廚具：______________________________________________________。

9．衛(wèi)生間：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊就苛稀俊敬纱u】【 】__________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。

11．電梯：

（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；

（2）電梯速度：_____米/秒；

（3）電梯載重量：__________________________千克；

（4）_____________________________________________________________。

12．其他_____________________________________________________________

附件七　物業(yè)服務(wù)

（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格

四、業(yè)主臨時(shí)公約

五、其他約定

北京市建設(shè)委員會