房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
一、第二次經(jīng)濟(jì)普查中房地產(chǎn)投資
情況分析
根據(jù)第二次經(jīng)濟(jì)普查所獲得的數(shù)據(jù)資料， 2008年，全國房地產(chǎn)投資總量為30580億元，較2007年增長5300億元；同比增長20.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅較2007年回落了近10個(gè)百分點(diǎn)。從占GDP比重來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值為7174億元，占GDP比重5.2%。
從第一次經(jīng)濟(jì)普查到第二次經(jīng)濟(jì)普查，房地產(chǎn)投資分別由2004年的13158.3億元增加到30580億元，5年翻了近3倍。其投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了從1998年住房制度改革以來的第二個(gè)房地產(chǎn)投資高峰期，其基本特征是2005、2006年兩年受調(diào)控影響最為明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所緊縮。但到2007年，調(diào)控政策有所松動，投資水平又全面恢復(fù)到宏觀調(diào)控之前。而2008年，受世界金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)投資增速又有所下降。
二、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系
近年來，隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用也在不斷提高。目前理論界主要采用直接計(jì)算法和投資乘數(shù)法兩種定量方法來考察房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。但由于第一種方法測算時(shí)只考慮由固定資產(chǎn)投資形成的固定資本形成總額對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)，沒有考慮投資品行業(yè)收入增加所推動的一系列次級消費(fèi)的增加。投入產(chǎn)出投資乘數(shù)法較好地彌補(bǔ)了直接計(jì)算法這一缺陷。所以，本報(bào)告利用投資乘數(shù)法對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的定量關(guān)系進(jìn)行測算。
投資乘數(shù)是現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的重要概念，它是指某一變量增加一單位數(shù)量（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應(yīng)而最終使另一變量變化的倍數(shù)。國民經(jīng)濟(jì)乘數(shù)法是當(dāng)今國際上廣泛使用的一種定量分析方法。為此，我們也可以把乘數(shù)概念引入投入產(chǎn)出分析中。具體地說，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)某一部門增加一單位最終需求（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應(yīng)而最終使各部門某一指標(biāo)（如產(chǎn)出、收入、就業(yè)等）變化的倍數(shù)。利用投入產(chǎn)出表和其他統(tǒng)計(jì)資料，可計(jì)算出多項(xiàng)內(nèi)容的分部門乘數(shù)，已成為宏觀經(jīng)濟(jì)分析的有力工具。
我們運(yùn)用EVIEWS軟件，按照投資乘數(shù)法測算出了房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，結(jié)果顯示：房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的初始效應(yīng)為0.833811，其直接效應(yīng)為0.063225，故間接貢獻(xiàn)和引致消費(fèi)貢獻(xiàn)大約是1.063742。
這表明，第一，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的初始效應(yīng)反映了增加一單位房地產(chǎn)投資，所產(chǎn)生的基本的收入量。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的初始效應(yīng)為0.833811，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的初始效應(yīng)。從此角度分析，房地產(chǎn)投資較其他行業(yè)而言，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度較大。
第二，房地產(chǎn)投資的直接效應(yīng)為0.063225，說明房地產(chǎn)部門增加投資所帶動產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是依靠投資拉動的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性和分散性，當(dāng)部門每增加單位投資時(shí)，當(dāng)期內(nèi)部效益額的增加有限，故房地產(chǎn)投資的直接效應(yīng)比較低。
第三，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)較大，為1.063742，大于房地產(chǎn)投資的初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和。故房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)中，由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的其他產(chǎn)業(yè)投資、居住消費(fèi)和建筑裝飾品、耐用消費(fèi)品的消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)大于其本身對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)，故房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的間接拉動作用是房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。
并且，通過測算，結(jié)果顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，而且2007年我國房地產(chǎn)投資乘數(shù)為1.96078。房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用，房地產(chǎn)投資大規(guī)模增加，在推動經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮了明顯作用，貢獻(xiàn)率不斷提高。其中既有由房地產(chǎn)開發(fā)投資本身所產(chǎn)生的直接貢獻(xiàn)，也有通過對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)所產(chǎn)生的間接貢獻(xiàn)。
同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增長確實(shí)有助于經(jīng)濟(jì)增長，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)。況且，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)并不能完全歸功于房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)產(chǎn)業(yè)。另外，與房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例相比，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)率目前仍然較小，統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例一直沒有超過5%?？傊?，整體來看，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用較大，乘數(shù)效應(yīng)大致有1.96078左右。如果考慮到購房后對家電、家具等消費(fèi)的刺激效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用還要更大。
三、房地產(chǎn)投資與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長中不可或缺的一部分。其中，房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)就是具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和環(huán)向關(guān)聯(lián)。
產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要分三類，前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和環(huán)向關(guān)聯(lián)。其中，前向關(guān)聯(lián)是指通過供給聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。后向關(guān)聯(lián)是指通過需求聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。環(huán)向關(guān)聯(lián)指各產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成了產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)環(huán)。
本報(bào)告利用投入產(chǎn)出模型來分析房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。通過利用投入產(chǎn)出模型和數(shù)學(xué)方法，我們分別測算了房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和房地產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)系數(shù)。
（一）前向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果
從前向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中的14個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，平均值0.003699以上。在這14個(gè)行業(yè)中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的向前關(guān)聯(lián)度排名第一，關(guān)聯(lián)值遠(yuǎn)高于其他行業(yè)以及42個(gè)行業(yè)向前關(guān)聯(lián)度平均值，說明房地產(chǎn)投資對該行業(yè)的向前帶動作用很大；對金融業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的向前影響小于租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)但明顯高于其他行業(yè)；對房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等9個(gè)行業(yè)向前關(guān)聯(lián)值也明顯高于42個(gè)行業(yè)向前關(guān)聯(lián)度平均值，表明房地產(chǎn)投資對這些行業(yè)的向前帶動作用也明顯高于其他行業(yè)。
（二）后向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果
從后向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中的13個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，平均值0.006027以上。在這13個(gè)行業(yè)中居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等4個(gè)行業(yè)向后關(guān)聯(lián)度分別為：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超過了0.02，明顯高于其他行業(yè)，說明房地產(chǎn)投資對這4個(gè)行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)影響最大；其次是文化、體育和娛樂業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，郵政業(yè)等4個(gè)行業(yè)，它們的向后關(guān)聯(lián)度雖然低于前面4個(gè)行業(yè)，但仍然超過42個(gè)行業(yè)平均值的2倍，表明房地產(chǎn)投資對這4個(gè)行業(yè)的向后影響仍然較大；綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)和教育等5個(gè)行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)值低于前面8個(gè)行業(yè)，但高于其29個(gè)行業(yè)，也就說雖然房地產(chǎn)投資對這5個(gè)行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)影響小于前面8個(gè)行業(yè)，但是相對其他29個(gè)行業(yè)影響還是會大很多。
（三）房地產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)系數(shù)測算
第2篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
內(nèi)容摘要：本篇論文主要介紹房地產(chǎn)業(yè)，共分為四大部分：一，房地產(chǎn)的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產(chǎn)的影響四，總結(jié)及建議。其中重點(diǎn)研究對象為人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內(nèi)房價(jià)2，外資走向3，國內(nèi)購買力4，過度升值的影響
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房價(jià)、購買力等
一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的旺盛和各界對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。
我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國實(shí)行住房改革以來，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越高，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
表11995-2004年GDP、全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長率情況
年份GDP全社會固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長率固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
圖11995-2004GDP增長率、固定資產(chǎn)增長率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率
圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重
由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。
二、匯率波動情況
影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。
表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
圖3:美元兌人民幣匯率制
人民幣升值主要有以下兩方面原因：
1.外在的升值壓力。
近些年來，中國經(jīng)濟(jì)增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創(chuàng)出新高，與此同時(shí)美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國此舉的真實(shí)動機(jī)都是希望中國承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。
2.內(nèi)在的升值要求。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，隨著國家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長的階段，中國經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競爭能力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，國家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢。
由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國開始實(shí)行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。
三、人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響
下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房價(jià)波動表，由此表也可以看出全國平均房價(jià)呈上升趨勢。
圖41991-2004全國平均房價(jià)
1．國內(nèi)房價(jià)
人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房價(jià)也隨之會出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的降低，使人們對房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)最終上漲（如圖5所示）
圖5國內(nèi)房價(jià)供求分析圖
2．外資走向
人民幣升值，外國投資者投資中國資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的動力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會吸引外資投資中國房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時(shí)也可以得出市場預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產(chǎn)市場。
3．購買力變化
擠出購買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
擠出內(nèi)資，我國目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內(nèi)資的大規(guī)?！皵D出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場也不例外。
4．過度升值的影響
人民幣適當(dāng)?shù)纳?，匯率穩(wěn)步下降，對房地產(chǎn)來說是有益的，且會帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會使中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。
圖6SwanModel
然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房價(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價(jià)下降，會給房地產(chǎn)市場帶來前所未有的震動，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。
四、總結(jié)
匯率的降低即人民幣升值使房價(jià)上漲并且拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長，使資本大量流入，擠出購買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過程中要注意過度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。
從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，是長期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對波動。未來房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。
參考文獻(xiàn)：
[1].李凱《中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005
[2].牛鳳瑞《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005
第3篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【一】
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》liuxue86.com
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢及機(jī)會
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【二】
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。
近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【三】
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【四】
可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施
(一)常見誤區(qū)
1.一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
如果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行分析研究過程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應(yīng)對措施
1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動力。
2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價(jià)工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項(xiàng)目后評價(jià)指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)合理取舍。
(二)堅(jiān)持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計(jì)算、經(jīng)濟(jì)評價(jià)流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導(dǎo)作用。
五、結(jié)語
總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪?qiáng)企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【五】
一、完善文本內(nèi)容。本報(bào)告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。
二、增加相關(guān)圖紙。本報(bào)告中沒有任何圖紙來表述報(bào)告中內(nèi)容，項(xiàng)目可研報(bào)告，一定要附項(xiàng)目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，也可知道設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項(xiàng)目外有日照影響，是否滿足國家強(qiáng)制性條文。
三、完善相關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)。文中設(shè)計(jì)依據(jù)有些已經(jīng)過時(shí)，應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項(xiàng)目的本地性。
四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項(xiàng)目用地權(quán)屬情況。
五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲撮_發(fā)區(qū)域不對，該項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強(qiáng)。
六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報(bào)告中，項(xiàng)目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個(gè)，超出婁底實(shí)際價(jià)格，目前一般為8萬/個(gè);工程量中，土石方應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項(xiàng)目工期表達(dá)方式。項(xiàng)目工期改為采用以月為單位計(jì)算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團(tuán)購，時(shí)間前后不一致。
八、完善對項(xiàng)目開發(fā)條件的描述。本報(bào)告中，項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對性地對項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項(xiàng)目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。
九、工程管線設(shè)計(jì)應(yīng)深化。該報(bào)告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設(shè)兩個(gè)專變配電室，共設(shè)4臺高壓開關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報(bào)告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
第4篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資市場
，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。
近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。
一、房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景
當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識地產(chǎn)融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時(shí)地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。
1、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)
從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7%。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計(jì)劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。
具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價(jià)格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認(rèn)為，政府的緊縮政策將在一段時(shí)間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。
2、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險(xiǎn)
除了配合宏觀調(diào)控政策而實(shí)施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個(gè)重要意義就在于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》（央行房地產(chǎn)金融分析小組，2005）這兩份研究報(bào)告，目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)：
第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相符合的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞，這是導(dǎo)致近年來金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。
通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營機(jī)制等更加積極的方式來進(jìn)行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時(shí)機(jī)對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。
結(jié)合國內(nèi)金融市場改革的發(fā)展進(jìn)程以及國際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認(rèn)為這種嚴(yán)格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當(dāng)局在限制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也將有意識地積極推動建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。
（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營重心向金融運(yùn)作傾斜。
1、市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高
由于存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來越高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)暴利也將終結(jié)，素質(zhì)低、實(shí)力差和經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，事實(shí)上，這種全國性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠(yuǎn)。
伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機(jī)構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無法滿足企業(yè)擴(kuò)張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計(jì)劃、收購上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴(kuò)張的同時(shí)竭力規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，通過諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴(kuò)大股權(quán)融資比例等，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變
隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。
行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個(gè)必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會是一種金融運(yùn)作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運(yùn)作并具有深厚的行業(yè)運(yùn)作背景的開發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動產(chǎn)投資基金管理人，與此相對應(yīng)的是投資商和不動產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運(yùn)作技巧方面的競爭。
綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動房地產(chǎn)融資市場再造的決定性力量。未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。二、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征
監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。
（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局
2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金②。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。
（二）多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。
盡管仍存在障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進(jìn)行探索式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。
資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計(jì)劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。
此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個(gè)融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個(gè)必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅(jiān)期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全
盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個(gè)資金信托計(jì)劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項(xiàng)目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項(xiàng)目，有的企業(yè)鋌而走險(xiǎn)借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多。監(jiān)管當(dāng)局在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，卻忽略了構(gòu)建一個(gè)適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。
三、 房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢
通過深入細(xì)致的市場，并諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，我們認(rèn)為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進(jìn)行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價(jià)，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。
根據(jù)前文的研究，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：
（一）融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。
（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全
房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個(gè)方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場中。
（三）資產(chǎn)證券化積極推進(jìn)
資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機(jī)構(gòu)共同參與完成。
（四）金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮
房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計(jì)劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，通常融資主體都會面臨利率風(fēng)險(xiǎn)、期限配比風(fēng)險(xiǎn)③，有時(shí)還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險(xiǎn)。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。
綜上所述，房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。：
1. 央行房地產(chǎn)小組，《2004房地產(chǎn)金融報(bào)告》，2005.8
2. 央行局課題組，《中國房地產(chǎn)業(yè)和金融的支持》，《金融時(shí)報(bào)》，2004.3
3.張紅，《房地產(chǎn)學(xué)講義》，清華大學(xué)出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地產(chǎn)融資新解》，中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005.2
5.特瑞斯·M·克勞瑞特［美］，《房地產(chǎn)金融：原理和實(shí)踐》，經(jīng)濟(jì)出版社，2004.12
第5篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
新開工商品房面積過大
商品房價(jià)格偏高
供需結(jié)構(gòu)矛盾較為突出
開發(fā)商貸款增速過快，金融風(fēng)險(xiǎn)加大
在剛剛出版的《2005年：中國首都發(fā)展報(bào)告》中，發(fā)表了北京市統(tǒng)計(jì)局鄭新的《北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間的分析》。報(bào)告指出，1997年以來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期。在全社會完成投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占的比重越來越大，已成為固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中最大、也是最活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展的同時(shí)也存在一些隱憂和矛盾。因此，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展面臨一些問題。
開工規(guī)模過大
1998年來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資額不斷攀升。2003年房地產(chǎn)開發(fā)在施工面積達(dá)9070萬平方米，其中新開工商品房面積3434萬平方米，在全國分別位居第三和第六位。全市房地產(chǎn)投資總額達(dá)到1202.5億元，占全社會完成投資的55.7%，比1997年提高了21.3個(gè)百分點(diǎn)。而2003年上海的這一比例約為三分之一左右；2003年廣州市的生產(chǎn)總值與北京基本相等，而房地產(chǎn)開發(fā)投資不足北京的一半。
結(jié)構(gòu)矛盾突出
從供需價(jià)位結(jié)構(gòu)看，2003年，售價(jià)在商品住宅平均售價(jià)4456元/平方米以上的住宅銷售面積占全部銷售面積的45%，而在崗職工中平均工資線以上的人員僅占37.8%.從地域分布來看，中低收入者主要依靠公共交通出行，但面向中低收入階層的售價(jià)在4000元以下的中低價(jià)位房屋主要位于四環(huán)路以外甚至五環(huán)以外的區(qū)域。從市場結(jié)構(gòu)看，美國等西方國家每年上市銷售的住房中，舊房占80%多，新房不到20%，而北京市住房交易中新房占75%，適合中低收入居民購買的存量房只占25%。
商品房價(jià)格較高
房價(jià)是房地產(chǎn)市場的晴雨表，價(jià)格過高一直困擾著北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年北京市商品房平均售價(jià)為4737元/平方米，商品住宅的平均售價(jià)為4456元/平方米，基本與2002年持平，在全國省會城市中仍居較高水平。2003年，住宅平均售價(jià)除上海以每平方米4989元高出北京外，其余大城市均在3000元/平方米以下。同期北京城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13882元，以目前人均使用面積18.67平方米、戶均3口人計(jì)算，家庭建筑面積為75平方米；2003年平均房價(jià)4456元計(jì)算，收入房價(jià)比為1∶8，處于較高水平。由于，普通家庭不可能將所有收入用于住房消費(fèi)，所以，目前房屋售價(jià)超出了普通居民的購買水平。
金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注
2003年，全國固定資產(chǎn)投資增長了26.7%，其中房地產(chǎn)投資增長了29.7%。2003年6月，央行出臺了121號文件，嚴(yán)格商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件。
目前，房地產(chǎn)信貸基金業(yè)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的主要資金來源仍是銀行資金。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金約占全部到位資金的10.3%，直接來自國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的貸款比上年增長了53.3%，因此，一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的波動，金融運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會隨之加大。
第6篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
日前，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金買下位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)一塊土地，面積約2.4萬平方米，投資約13億元人民幣，開發(fā)超高層辦公樓及多層商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)南方日報(bào)報(bào)道，1月份，摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目永新城。眼下，摩根士丹利從基金投資者轉(zhuǎn)向直接開發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)，折射出目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)巨變：內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不斷繃緊，以港資地產(chǎn)企業(yè)、國外私募基金為主的境外資金紛紛乘機(jī)購買股份、收購?fù)恋?，大有開疆拓土之勢。
1月19日，香港聯(lián)交所上市公司九龍建業(yè)公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目或物業(yè)。
1月31日，香港上市公司恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗公開表示，2007年計(jì)劃斥資100億港元，在內(nèi)地增加約80萬平方米的土地儲備。
2月上旬，就在市場預(yù)計(jì)將有更多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施出臺之際，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)手，以22億港元購得上海普陀區(qū)一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達(dá)36億港元。
一向以娛樂產(chǎn)業(yè)聞名的英皇集團(tuán)(國際)有限公司近來也在不同場合公開宣布，將加大在內(nèi)地的房地產(chǎn)投入。
在香港地產(chǎn)企業(yè)加速收購內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，海外基金收購國內(nèi)地產(chǎn)公司股權(quán)也在放量。
1月30日，美國私募基金華平集團(tuán)出資3000萬美元，收購上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25％的股權(quán)，以進(jìn)入內(nèi)地樓市。
2月9日，美林國際等海外基金認(rèn)購地產(chǎn)公司上海置業(yè)本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在瀋陽及無錫的新城項(xiàng)目。
2月17日，荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金(ING基金)收購深圳地產(chǎn)企業(yè)金地集團(tuán)一下屬公司49％的股權(quán)。
ING基金為全球知名的房地產(chǎn)基金，2006年8月曾以1.88億元人民幣購得金地天津公司5l％的股權(quán)以及48％的收益權(quán)，還獲得上海房地產(chǎn)企業(yè)前三強(qiáng)――復(fù)地集團(tuán)在上海虹口區(qū)正在銷售的一項(xiàng)綜合項(xiàng)目的股份，并與聯(lián)想集團(tuán)下屬的融科智地公司合資開發(fā)湖南長沙的兩個(gè)住宅項(xiàng)目。
非獨(dú)上海復(fù)地，如今，世貿(mào)房地產(chǎn)、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、陽光100等國內(nèi)多家知名房企均已有國際私募股權(quán)基金投資。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長51.9％。這一趨勢2007年仍在繼續(xù)。
進(jìn)行中的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響：一方面投資有所降溫，行業(yè)內(nèi)洗牌加劇，集中度在提高；另一方面，外資乘機(jī)開疆拓土，在國內(nèi)高端地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)愈來愈強(qiáng)。
根本原因在于高回報(bào)
近來，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購之所以明顯加速，原因有二：一是新土地稅費(fèi)政策等系列調(diào)控措施引發(fā)了中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“拋地”，使得客觀上外資有盤可接；二是人民幣升值、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)使得外資收購有利可圖。
1月31日，就在土地增值稅清算開始執(zhí)行的前一天，新世界數(shù)碼集團(tuán)對外宣布，由于土地增值稅清算對市場帶來不明朗因素，公司決定出售兩塊在杭州的土地以套現(xiàn)。眼下到上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)企業(yè)在明顯增多。
境外資金加速收購內(nèi)地地產(chǎn)的根本原因還在于高回報(bào)。德意志銀行旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)RREEF日前報(bào)告指出，中國住宅項(xiàng)目的毛利率高達(dá)20％―30％，未來表現(xiàn)可能超過美國。
寫字樓的投資回報(bào)更誘人?？鐕飿I(yè)顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的報(bào)告顯示,2006年全球?qū)懽謽峭顿Y收益率，北京和上海以8％并列首位，高于紐約、芝加哥、多倫多等地1個(gè)多百分點(diǎn)，而巴黎、悉尼、中國香港等城市收益率只有4％―5％。
以恒隆地產(chǎn)為例，2006年年報(bào)顯示，其在上海的物業(yè)租金收入上升25％，達(dá)4.28億港元。目前它在內(nèi)地的項(xiàng)目至少有9個(gè)，還有6至7個(gè)項(xiàng)目在商討中。恒隆大舉開疆拓土的動因在于，“過往業(yè)績已經(jīng)表明，今日所有土地儲備，都將成為明日獲利源泉。”
第7篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 REITs 公司型
我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。
房地產(chǎn)投資基金概述
基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。
國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。
在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。
日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923 年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。 日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。
我國房地產(chǎn)投資基金的障礙
現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。
專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策
健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80 %，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20 %”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達(dá)14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，如保險(xiǎn)公司、社保基金、養(yǎng)老基金、民營投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。
拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
參考文獻(xiàn)
第8篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。
國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析
美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。
在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。
日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個(gè)法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個(gè)最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義
完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。
我國房地產(chǎn)投資基金的障礙
現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。
專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。
我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策
健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達(dá)14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，如保險(xiǎn)公司、社?；稹B(yǎng)老基金、民營投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。
拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
參考文獻(xiàn)：
1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報(bào)告[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004
第9篇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文
美股近期強(qiáng)勢上漲，截至美東時(shí)間3月6日16：00，道瓊斯指數(shù)創(chuàng)出歷史最高點(diǎn)位，刷新收盤與盤中最高點(diǎn)兩項(xiàng)紀(jì)錄。美聯(lián)儲3月7日公布最新的經(jīng)濟(jì)狀況報(bào)告表示，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇帶動了經(jīng)濟(jì)溫和的增長。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續(xù)走強(qiáng)。對于國內(nèi)投資者而言，借道鵬華美國房地產(chǎn)基金分享美國房地產(chǎn)收益不失為一個(gè)良好的選擇。
據(jù)了解，鵬華美國房地產(chǎn)是國內(nèi)首只創(chuàng)新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產(chǎn)的QDII基金。受益于美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，鵬華美國房地產(chǎn)取得了良好的表現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產(chǎn)基金近三個(gè)月上漲7.87%，近一年凈值增長率達(dá)9.66%，遠(yuǎn)高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。
分析人士認(rèn)為，美國商務(wù)部2月26日的數(shù)據(jù)顯示，美國新建住房年率化銷售量達(dá)到金融危機(jī)開始之前以來的最高值，這與近期陸續(xù)的多項(xiàng)房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告一同，繼續(xù)證實(shí)了美國房地產(chǎn)業(yè)正加速復(fù)蘇的勢頭。同時(shí)，這些數(shù)據(jù)也表明，在制造業(yè)漸漸失去進(jìn)一步擴(kuò)張的動力的狀況下，房地產(chǎn)業(yè)正在接過接力棒，成為推動美國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇并增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>
國金證券在研報(bào)中表示，今年1月美國5年來首次實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政盈余，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步映證美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。從目前的市場環(huán)境以及投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好看，美股繼續(xù)保持強(qiáng)勢的概率較大?？偟膩碚f，在QDII基金配置上目前依然建議繼續(xù)采取穩(wěn)健配置策略，重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)收益配比較好的美股QDII的投資機(jī)會。
鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜表示，房地產(chǎn)仍將是2013年美國復(fù)蘇行情中最重要的題材，高可見度的業(yè)績表現(xiàn)、平穩(wěn)的估值水平以及宏觀風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放將有利于REITs繼續(xù)創(chuàng)造良好的投資回報(bào)。一方面，持續(xù)寬松的貨幣政策將繼續(xù)支撐風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的需求仍將繼續(xù)增加，而主要地區(qū)的供應(yīng)量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項(xiàng)目開發(fā)和收購；物業(yè)租金和企業(yè)盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時(shí)間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)。
