房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

摘要：規(guī)模經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種現(xiàn)象，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要范疇。追求利潤(rùn)最大化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在市場(chǎng)上謀求占有率的提高和市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，才能使開(kāi)發(fā)成本降低。但是并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大越好，任何不顧市場(chǎng)狀況、企業(yè)狀況的盲目擴(kuò)張有百害而無(wú)一利。如何使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到最優(yōu)組合，是本文研究的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；途徑；支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金、人才規(guī)模。它表明開(kāi)發(fā)建設(shè)諸要素以及開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，既可用勞動(dòng)力、資金來(lái)劃分；也可用其完成的開(kāi)發(fā)量或正在開(kāi)發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個(gè)以上的要素同時(shí)作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求

1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下的最小開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎(chǔ)。起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時(shí)，不宜投入開(kāi)發(fā)，而開(kāi)發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時(shí)，則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身?xiàng)l件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開(kāi)發(fā)建設(shè)的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準(zhǔn)確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較為適當(dāng)；在小型城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況而定。為了確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開(kāi)發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過(guò)了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動(dòng)力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟(jì)效益將呈遞減趨勢(shì)。由于隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種社會(huì)化分工合作機(jī)制的建立，如前期有顧問(wèn)策劃公司、工程有招投標(biāo)的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營(yíng)銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒(méi)有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)消耗類指標(biāo)和效益指標(biāo)的對(duì)比分析，在盈虧平衡的基礎(chǔ)上不同規(guī)模方案進(jìn)行比較，確定企業(yè)最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計(jì)算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實(shí)際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實(shí)際規(guī)模時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過(guò)多方案的對(duì)比分析來(lái)確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計(jì)算同一年開(kāi)發(fā)建設(shè)成本與基建投資額之和來(lái)進(jìn)行?？傎M(fèi)用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)途徑

1．房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并是資本集中的有效手段。低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購(gòu)并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過(guò)購(gòu)并成本和購(gòu)并價(jià)格，或超過(guò)新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購(gòu)并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購(gòu)并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴(kuò)張，逐步增擴(kuò)股，增大股本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，并以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。橫向購(gòu)并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購(gòu)并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果；（3）縱向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。企業(yè)縱向購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐條件，否則，會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的誤區(qū)；（4）混合購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要獲得混合購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)（范圍經(jīng)濟(jì)）效果，構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開(kāi)發(fā)。然后通過(guò)土地招投標(biāo)市場(chǎng)，按照規(guī)劃片區(qū)由各開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開(kāi)發(fā)。較為成功的實(shí)例就是南京市開(kāi)發(fā)建設(shè)的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國(guó)土、規(guī)劃局等部門(mén)按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)式、居住小區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過(guò)一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國(guó)DEC公司總裁簡(jiǎn)?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀(jì)80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級(jí)和邊界，對(duì)于聯(lián)盟中的各方而言都十分機(jī)動(dòng)靈活。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)踐中，這優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過(guò)相互間的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入對(duì)方的地區(qū)市場(chǎng)。這在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍外地市場(chǎng)無(wú)疑具有十分重大的意義。

同時(shí)，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì)，在大型國(guó)有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐要素

從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財(cái)富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，同時(shí)也是各類房屋建筑不可缺的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)離不開(kāi)土地資源，而土地資源卻可以作為未被開(kāi)發(fā)的原始形態(tài)而獨(dú)立存在，可以說(shuō)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的萬(wàn)源之本，在我國(guó)，土地歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)的不同，購(gòu)得40~70年的土地使用權(quán)（依用地性質(zhì)不同而分），而土地使用權(quán)的一次性周期長(zhǎng)達(dá)40~70年，因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必須在其可預(yù)見(jiàn)的預(yù)見(jiàn)期里，充分貯備土地資源。如果沒(méi)有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)在很大程度上依賴于資金，通過(guò)資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進(jìn)行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要支撐條件。

3．企業(yè)家能力的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模以算術(shù)級(jí)數(shù)或幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)時(shí)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)橫向、縱向及混合購(gòu)并若干企業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)期，其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增加。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來(lái)看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源——土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán)，它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2．市場(chǎng)規(guī)模支撐。市場(chǎng)規(guī)模即市場(chǎng)需求量。市場(chǎng)需求量的大小是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明顯趨勢(shì)。但由于其受市場(chǎng)容量的限制，即受開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)人口因素影響。因此，并非開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬(wàn)人~100萬(wàn)人）一般不宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬(wàn)人~300萬(wàn)人）一般宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬(wàn)人）一般宜進(jìn)行特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬(wàn)m2~150萬(wàn)m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。

上述僅是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級(jí)地方政府而言，本著經(jīng)營(yíng)城市考慮，其開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)靥岣咭粋€(gè)檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場(chǎng)范圍支撐。市場(chǎng)范圍與市場(chǎng)規(guī)模是密切相關(guān)的。市場(chǎng)范圍大，市場(chǎng)規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場(chǎng)范圍小，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場(chǎng)范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房的銷售范圍，是一個(gè)市場(chǎng)空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用權(quán)得其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程而市場(chǎng)范圍擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大，也會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；途徑；支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金、人才規(guī)模。它表明開(kāi)發(fā)建設(shè)諸要素以及開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，既可用勞動(dòng)力、資金來(lái)劃分；也可用其完成的開(kāi)發(fā)量或正在開(kāi)發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個(gè)以上的要素同時(shí)作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求

1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下的最小開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎(chǔ)。起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時(shí)，不宜投入開(kāi)發(fā)，而開(kāi)發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時(shí)，則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身?xiàng)l件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開(kāi)發(fā)建設(shè)的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準(zhǔn)確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較為適當(dāng)；在小型城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況而定。為了確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開(kāi)發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過(guò)了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動(dòng)力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟(jì)效益將呈遞減趨勢(shì)。由于隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種社會(huì)化分工合作機(jī)制的建立，如前期有顧問(wèn)策劃公司、工程有招投標(biāo)的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營(yíng)銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒(méi)有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)消耗類指標(biāo)和效益指標(biāo)的對(duì)比分析，在盈虧平衡的基礎(chǔ)上不同規(guī)模方案進(jìn)行比較，確定企業(yè)最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計(jì)算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實(shí)際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實(shí)際規(guī)模時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過(guò)多方案的對(duì)比分析來(lái)確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計(jì)算同一年開(kāi)發(fā)建設(shè)成本與基建投資額之和來(lái)進(jìn)行?？傎M(fèi)用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)途徑

1．房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并是資本集中的有效手段。低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購(gòu)并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過(guò)購(gòu)并成本和購(gòu)并價(jià)格，或超過(guò)新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購(gòu)并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購(gòu)并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴(kuò)張，逐步增擴(kuò)股，增大股本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，并以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。橫向購(gòu)并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購(gòu)并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果；（3）縱向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。企業(yè)縱向購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐條件，否則，會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的誤區(qū)；（4）混合購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要獲得混合購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)（范圍經(jīng)濟(jì)）效果，構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開(kāi)發(fā)。然后通過(guò)土地招投標(biāo)市場(chǎng)，按照規(guī)劃片區(qū)由各開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開(kāi)發(fā)。較為成功的實(shí)例就是南京市開(kāi)發(fā)建設(shè)的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國(guó)土、規(guī)劃局等部門(mén)按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)式、居住小區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過(guò)一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國(guó)DEC公司總裁簡(jiǎn)?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀(jì)80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級(jí)和邊界，對(duì)于聯(lián)盟中的各方而言都十分機(jī)動(dòng)靈活。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)踐中，這優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過(guò)相互間的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入對(duì)方的地區(qū)市場(chǎng)。這在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍外地市場(chǎng)無(wú)疑具有十分重大的意義。

同時(shí)，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì)，在大型國(guó)有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐要素

從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財(cái)富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，同時(shí)也是各類房屋建筑不可缺的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)離不開(kāi)土地資源，而土地資源卻可以作為未被開(kāi)發(fā)的原始形態(tài)而獨(dú)立存在，可以說(shuō)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的萬(wàn)源之本，在我國(guó)，土地歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)的不同，購(gòu)得40~70年的土地使用權(quán)（依用地性質(zhì)不同而分），而土地使用權(quán)的一次性周期長(zhǎng)達(dá)40~70年，因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必須在其可預(yù)見(jiàn)的預(yù)見(jiàn)期里，充分貯備土地資源。如果沒(méi)有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)在很大程度上依賴于資金，通過(guò)資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進(jìn)行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要支撐條件。

3．企業(yè)家能力的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模以算術(shù)級(jí)數(shù)或幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)時(shí)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)橫向、縱向及混合購(gòu)并若干企業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)期，其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增加。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來(lái)看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源——土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán)，它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2．市場(chǎng)規(guī)模支撐。市場(chǎng)規(guī)模即市場(chǎng)需求量。市場(chǎng)需求量的大小是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明顯趨勢(shì)。但由于其受市場(chǎng)容量的限制，即受開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)人口因素影響。因此，并非開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬(wàn)人~100萬(wàn)人）一般不宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬(wàn)人~300萬(wàn)人）一般宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬(wàn)人）一般宜進(jìn)行特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬(wàn)m2~150萬(wàn)m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。

上述僅是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級(jí)地方政府而言，本著經(jīng)營(yíng)城市考慮，其開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)靥岣咭粋€(gè)檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場(chǎng)范圍支撐。市場(chǎng)范圍與市場(chǎng)規(guī)模是密切相關(guān)的。市場(chǎng)范圍大，市場(chǎng)規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場(chǎng)范圍小，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場(chǎng)范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房的銷售范圍，是一個(gè)市場(chǎng)空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用權(quán)得其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程而市場(chǎng)范圍擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大，也會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

此外，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展、對(duì)外開(kāi)放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍不盡相同。對(duì)外開(kāi)放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動(dòng)性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場(chǎng)范圍就越大。

4．產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差別。規(guī)模經(jīng)濟(jì)并非是適用于所有產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的概念。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益十分明顯；有些商品房的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益則不十分明顯，甚至不存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)性。

參考文獻(xiàn)：

1．喬梁．規(guī)模經(jīng)濟(jì)論．對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2000．

2．芮明杰．中國(guó)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇．復(fù)旦大學(xué)出版社，2000．

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；景觀設(shè)計(jì)；特點(diǎn)；趨勢(shì)；小品設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：TU972文章標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)不同場(chǎng)所的不同建筑功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)過(guò)程中還應(yīng)該綜合當(dāng)?shù)氐臍v史文化、地域特點(diǎn)、自然環(huán)境、人文因素等多方面的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)具有下述特點(diǎn)：

1.1、限制性特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有限制性特點(diǎn)，這是因?yàn)樵诰坝^設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，相關(guān)的指標(biāo)必須達(dá)到要求，比如說(shuō)綠化率指標(biāo)、消防登高面、車位指標(biāo)、消防車道、地面規(guī)劃等都需要達(dá)到要求，因此景觀設(shè)計(jì)具有限制性特點(diǎn)。

1.2、復(fù)雜性特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有復(fù)雜性特點(diǎn)，景觀設(shè)計(jì)需要綜合考慮到設(shè)計(jì)的條件、范圍以及室外管網(wǎng)等等，會(huì)存在許多交叉的界面，在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)就要有效的處理這些專業(yè)之間的關(guān)系，才能確保景觀設(shè)計(jì)的可行性，因此景觀設(shè)計(jì)具有復(fù)雜性特點(diǎn)。

1.3、針對(duì)性特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有針對(duì)性特點(diǎn)，這是因?yàn)榫坝^設(shè)計(jì)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的策劃、定位，并且要對(duì)開(kāi)放項(xiàng)目所針對(duì)的客戶全體以及建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行綜合性的考慮，之后進(jìn)行具有針對(duì)性的設(shè)計(jì)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)與客戶的要求以及項(xiàng)目的特點(diǎn)保持一致。因此景觀設(shè)計(jì)具有針對(duì)性特點(diǎn)。

1.4、獨(dú)特性特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)具有獨(dú)特性特點(diǎn)，這是因?yàn)樵谶M(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)需要根據(jù)不同的建筑空間、場(chǎng)地特點(diǎn)、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)出獨(dú)具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，因此景觀設(shè)計(jì)具有獨(dú)特性特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀的各階段設(shè)計(jì)

2.1、總體環(huán)境布局優(yōu)化階段

景觀設(shè)計(jì)在總體環(huán)境布局優(yōu)化階段需要對(duì)項(xiàng)目周圍的環(huán)境、地理?xiàng)l件、道路交通、建筑規(guī)劃的指標(biāo)等因素進(jìn)行分析。在前期的規(guī)劃階段就應(yīng)開(kāi)始從項(xiàng)目的景觀規(guī)劃的角度提出對(duì)總體環(huán)境布局的優(yōu)化策略，確保景觀設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格保持一致[1]。

2.2、概念方案設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該符合項(xiàng)目整體概念方案的要求。在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)之前應(yīng)該對(duì)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行考察并將其融合到景觀設(shè)計(jì)中，是指成為該項(xiàng)目的紅葉子。

2.3、方案設(shè)計(jì)階段

方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)在建筑空間關(guān)系以及整體布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，并確保其使用功能。設(shè)計(jì)過(guò)程中還需要協(xié)調(diào)好場(chǎng)地空間關(guān)系以及功能布置之間的關(guān)系[2]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展

3.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著專業(yè)化方向發(fā)展

設(shè)計(jì)過(guò)程中采用專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)流程進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中已經(jīng)逐步興起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀輔助設(shè)計(jì)并受到了人們的青睞。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)趨于專業(yè)化發(fā)展，比如說(shuō)智能系統(tǒng)的使用、室內(nèi)裝飾以及室外環(huán)境設(shè)計(jì)都采用了高科技的智能技術(shù)，使得建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。

3.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著綠色化的方向發(fā)展

為了迎合綠色環(huán)保的理念，建筑設(shè)計(jì)也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀小區(qū)的綠地率不斷提高，并且在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)完美結(jié)合，使得小區(qū)的綠化水平進(jìn)一步提高，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量大幅度提升[3]。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)在逐步滿足人們對(duì)一梯一戶的需求。

3.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著策劃設(shè)計(jì)的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)住不成單純的技術(shù)設(shè)計(jì)向策劃設(shè)計(jì)的方向發(fā)展開(kāi)來(lái)，也就是說(shuō)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)看做是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)過(guò)程，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求、迎合消費(fèi)者心理等方面進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)逐步走向市場(chǎng)化，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)充滿活力。

3.4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)向著精品化的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)采用更加精細(xì)化的設(shè)計(jì)手段。精品設(shè)計(jì)將是設(shè)計(jì)單位的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也將會(huì)帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)效益。精品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀的自身的價(jià)值，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)自身的價(jià)值，精品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)將會(huì)改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)方法

4.1、小品的規(guī)劃設(shè)計(jì)還應(yīng)該做到實(shí)用性、人性化、觀賞性的完美結(jié)合。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品的建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)不斷提高設(shè)計(jì)人員的責(zé)任意識(shí)，并要求合理的協(xié)調(diào)環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益三者之間的關(guān)系，最大限度的保護(hù)生態(tài)自然環(huán)境，并與當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕蜌v史背景有機(jī)結(jié)合起來(lái)。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。

4.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品的建筑設(shè)計(jì)不能局限于表面的美觀還應(yīng)該提升小品的文化內(nèi)涵。這就要在設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行巧妙的立意，并且應(yīng)賦予小品一定的文化內(nèi)涵，除此之外，還應(yīng)將小品的在園林的局部空間上營(yíng)造主體的美感。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與當(dāng)?shù)氐耐婺毓嘟Y(jié)合，不僅能夠體現(xiàn)地域文化特色還能提升園林的文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該選擇合適的材料，優(yōu)質(zhì)的材料能夠提升小品的品質(zhì)，還能做好整個(gè)園林景觀的陪襯，設(shè)計(jì)過(guò)程中還應(yīng)注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協(xié)調(diào)好，發(fā)揮最大最好的景觀效果。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)了各種各樣的建筑材料，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該盡可能的使用節(jié)能環(huán)保材料，并根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的節(jié)能環(huán)保材料。但是考慮到天然材料的價(jià)格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來(lái)迎合環(huán)境的美觀。除此之外，還應(yīng)盡量使用可回收利用的材料來(lái)降低對(duì)環(huán)境的污染，再者應(yīng)該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過(guò)程中容易腐蝕的材料。

4.4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小品建筑設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)性原則，根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案，確保小品的設(shè)計(jì)能夠彰顯其核心價(jià)值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進(jìn)行小品設(shè)計(jì)時(shí)考慮到小品的功能性要求，應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)理念。比如說(shuō)在進(jìn)行座椅的設(shè)計(jì)過(guò)程中，除了要保證座椅的設(shè)計(jì)風(fēng)格與園林景觀風(fēng)格相一致之外，還應(yīng)該根據(jù)座椅的位置進(jìn)行合理的調(diào)整，比如說(shuō)在廣場(chǎng)中的座椅可以設(shè)計(jì)為圓柱形的，應(yīng)確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應(yīng)該設(shè)計(jì)成寬大舒服，在樹(shù)林下的座椅可以提升其文化內(nèi)涵，設(shè)計(jì)成木制的或者是搖籃時(shí)的來(lái)滿足人們美的享受和心靈的體驗(yàn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

景觀設(shè)計(jì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有了園林般美好的意境，創(chuàng)造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)可以大幅度提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，成造出優(yōu)美的居住氛圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘇坤坪.淺談綠地的場(chǎng)地設(shè)計(jì)、雨水利用與景觀――結(jié)合廈門(mén)石塘立交橋綠地的景觀設(shè)計(jì)[J].建筑與文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產(chǎn)精品時(shí)代恒大旗下新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目金碧海岸花園的景觀設(shè)計(jì)接受專家評(píng)審[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2005,Z1:108.

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實(shí)踐

問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問(wèn)題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，促使他們生動(dòng)活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個(gè)專業(yè)的學(xué)生在3年的時(shí)間內(nèi)要修完30個(gè)學(xué)科，每個(gè)學(xué)科設(shè)置成16個(gè)問(wèn)題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門(mén)學(xué)科時(shí)就要解決這16個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期為16周，每周解決1個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期完成5個(gè)學(xué)科。通過(guò)實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門(mén)專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過(guò)該門(mén)課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門(mén)課程會(huì)安排在大一，作為各門(mén)專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時(shí)又涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)面臨大量的未知知識(shí)，從而使完成任務(wù)和項(xiàng)目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法，問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗(yàn)（即通過(guò)獲取直接經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽(tīng)別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗(yàn)的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問(wèn)題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評(píng)價(jià)。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時(shí)還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識(shí)傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識(shí)灌輸對(duì)象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過(guò)對(duì)新加坡共和理工學(xué)院?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問(wèn)題來(lái)統(tǒng)領(lǐng)該門(mén)課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃課時(shí)為72學(xué)時(shí)，筆者將該門(mén)課程設(shè)計(jì)成8個(gè)真實(shí)的問(wèn)題：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開(kāi)展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項(xiàng)工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何獲得開(kāi)發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對(duì)要解決的問(wèn)題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門(mén)課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性。

以問(wèn)題（2）為例，針對(duì)“政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時(shí)，提取最近或具有代表性的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策（如“國(guó)五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問(wèn)題時(shí)，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題中具體采用了哪些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)供給與需求、對(duì)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過(guò)分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時(shí)間，在本門(mén)課程開(kāi)始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過(guò)程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問(wèn)題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開(kāi)。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門(mén)課程的編排，一天解決一個(gè)問(wèn)題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的72個(gè)學(xué)時(shí)安排在9天，每周安排1天，每天解決1個(gè)問(wèn)題，1天作為機(jī)動(dòng)。

①第一階段，每一輪會(huì)議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，由教師召開(kāi)第一次會(huì)議，第一次會(huì)議主要解決的問(wèn)題為：教師問(wèn)題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會(huì)議時(shí)間一般為1小時(shí)。

會(huì)議一完，進(jìn)入自由討論時(shí)段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開(kāi)始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問(wèn)題的核心議題。自由討論時(shí)段一般為1～2小時(shí)。

以第二個(gè)問(wèn)題的教學(xué)開(kāi)展為例。教師在第一輪會(huì)議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問(wèn)題。準(zhǔn)備“國(guó)五條”或“國(guó)六條”方案，然后針對(duì)“國(guó)五條”問(wèn)題：“國(guó)五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策？這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問(wèn)題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問(wèn)題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會(huì)議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時(shí)間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開(kāi)學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來(lái)源于圖書(shū)館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問(wèn)題的相關(guān)資料，形成對(duì)問(wèn)題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場(chǎng)反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時(shí)，教師要隨時(shí)了解小組討論的動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決學(xué)生在該階段中的疑問(wèn)。

②第二階段，第二輪會(huì)議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會(huì)議。第二輪會(huì)議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問(wèn)題的方案。會(huì)議之后，進(jìn)入自由討論時(shí)段，該段時(shí)間為2～2.5小時(shí)。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問(wèn)題，閱讀和剖析資料，在取得共識(shí)的前提下，制定更精細(xì)的解決問(wèn)題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會(huì)議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過(guò)提問(wèn)了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評(píng)價(jià)。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評(píng)價(jià)。采用問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評(píng)價(jià)方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的特點(diǎn)，課程的評(píng)價(jià)方法為：小組成員互評(píng)占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報(bào)占15%，過(guò)程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)體會(huì)

1.實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)是一個(gè)先難后易的過(guò)程

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中實(shí)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問(wèn)題的解決中，前兩個(gè)問(wèn)題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程在大一開(kāi)設(shè)，學(xué)生對(duì)專業(yè)知識(shí)的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對(duì)該種情況，教師可在第二階段的會(huì)議中增加基本概念與知識(shí)的集中講解時(shí)間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個(gè)原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程而“搭便車”的情況。針對(duì)該種情況，教師對(duì)每個(gè)小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個(gè)問(wèn)題的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們?cè)谧灾鲗W(xué)習(xí)過(guò)程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對(duì)問(wèn)題（1）和問(wèn)題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識(shí)，同時(shí)通過(guò)前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個(gè)問(wèn)題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報(bào)后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見(jiàn)，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因?yàn)檎n堂的時(shí)間有限，學(xué)生對(duì)問(wèn)題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對(duì)問(wèn)題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過(guò)進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識(shí)量，形成更好的解答問(wèn)題的角度，這是對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問(wèn)題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對(duì)學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時(shí)的評(píng)價(jià)，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過(guò)實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問(wèn)題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問(wèn)題

1.收獲

在問(wèn)題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對(duì)基本概念的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要通過(guò)小組成員的討論，學(xué)生形成解決問(wèn)題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時(shí)，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問(wèn)題

（1）充足的信息資源。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過(guò)程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來(lái)滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時(shí)查閱資料的需要。特別是該門(mén)課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測(cè)、了解學(xué)生對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開(kāi)展討論與交流，通過(guò)對(duì)話幫助學(xué)生分析所面對(duì)的問(wèn)題，最終讓學(xué)生自主解決問(wèn)題。

在該門(mén)課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時(shí)解決在該過(guò)程中學(xué)生存在的問(wèn)題。同時(shí)，老師還要對(duì)課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級(jí)的學(xué)生人數(shù)不宜過(guò)多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過(guò)25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽(tīng)為主，而問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來(lái)適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無(wú)疑是最為缺乏的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭深.建構(gòu)主義：從結(jié)構(gòu)主義到后結(jié)構(gòu)主義的演變[J].佳木斯教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（4）.

[2]崔景貴.建構(gòu)主義教育觀述評(píng)[J].現(xiàn)代教育科學(xué)，2002（9）.

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生態(tài)足跡；生態(tài)承載力；生態(tài)赤字

Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.

Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit

中圖分類號(hào)：F293.3；X32.013文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受到全社會(huì)的廣泛關(guān)注，有關(guān)其可持續(xù)發(fā)展的研究非常多，但只有少數(shù)采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行定量研究，而大多數(shù)是定性的研究，由于生態(tài)足跡理論與分析方法具有簡(jiǎn)單易懂等特性并且直接與全球可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r相關(guān)聯(lián)，因此已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于不同尺度區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展測(cè)度及進(jìn)行水產(chǎn)養(yǎng)殖、旅游、交通|、淡水供應(yīng)、手機(jī)等相關(guān)領(lǐng)域生態(tài)足跡研究，但目前該方法鮮見(jiàn)應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

一、基本概念

1、生態(tài)足跡是于20世紀(jì)90年代初提出并發(fā)展起來(lái)的，其含義是指為了持續(xù)提供人類所需資源并吸收人類產(chǎn)生廢棄物而必需的生態(tài)生產(chǎn)性土地的總面積，其中生態(tài)生產(chǎn)性土地的用途是相互排斥的且主要為能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)足跡可以界定為持續(xù)提供某區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資源并吸收開(kāi)發(fā)期間產(chǎn)生廢棄物而必需的生態(tài)生產(chǎn)性土地的總面積。類似地，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)承載力界定為某區(qū)域范圍內(nèi)所能提供用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)生產(chǎn)性土地的面積。當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)足跡大于生態(tài)承載力時(shí)產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)赤字，表明該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于不可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；反之，則產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)盈余，處于可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)足跡

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)足跡受建筑面積及建筑類型的影響很大，因此為了便于計(jì)算分析并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)估算指標(biāo)相一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)足跡劃分為多層磚混生態(tài)足跡、多層框架生態(tài)足跡、小高層(14層以下)生態(tài)足跡和高層生態(tài)足跡等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還會(huì)產(chǎn)生大量的有害氣體、粉塵、噪音、振動(dòng)、污水、渣土、建筑垃圾等副產(chǎn)品，由于缺乏全面的綜合管理和有效的回收利用，這些副產(chǎn)品目前都應(yīng)被視為需要占用生態(tài)足跡的廢棄物。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性，本文僅計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生建筑垃圾的生態(tài)足跡。據(jù)估計(jì)，每平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生廢棄磚和水泥塊等建筑垃圾約60kg。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)承載力無(wú)法直接計(jì)算得到，計(jì)算所得區(qū)域生態(tài)承載力的一部分。因此，可通過(guò)適當(dāng)?shù)恼鬯阆禂?shù)對(duì)區(qū)域生態(tài)承載力進(jìn)行折算，以間接求得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)承載力。由于區(qū)域的土地面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積分別是該區(qū)域生態(tài)承載力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)承載力的物理空間占用和體現(xiàn)，故可將某區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積與該區(qū)域的土地面積之比作為折算系數(shù)。

二、住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重性

住宅開(kāi)發(fā)處于嚴(yán)重的生態(tài)赤字和不可持續(xù)狀態(tài)，其生態(tài)足跡與生態(tài)承載力之比接近116倍。雖然生態(tài)足跡分析方法的一個(gè)基本假設(shè)——生態(tài)生產(chǎn)性土地在空間上是互斥的存在缺陷并最終導(dǎo)致生態(tài)承載力的偏低估計(jì)和生態(tài)赤字的偏高估計(jì)，但若將住宅開(kāi)發(fā)時(shí)耗用的其它資源和排放的其它廢棄物占用的生態(tài)足跡全部算出并納入分析，住宅開(kāi)發(fā)的生態(tài)赤字仍將十分驚人。

另外，現(xiàn)在的住宅開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重生態(tài)赤字也與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍、人口密度大及其導(dǎo)致的住宅需求量大等原因有關(guān)．但絕對(duì)不能因此而停止住宅開(kāi)發(fā)，否則將無(wú)法滿足社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)增量住宅的需要．

為降低區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)赤字并促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)從以下方面人手：

1、提高其生態(tài)承載力．具體措施包括提高生態(tài)生產(chǎn)性土地的產(chǎn)量因子，改變高消費(fèi)的生產(chǎn)和生活方式，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，約束城市建設(shè)對(duì)生態(tài)空間的占用等。

2、降低其生態(tài)足跡．具體措施包括提高住宅開(kāi)發(fā)科技水平，建設(shè)生態(tài)住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的減量化、資源化、無(wú)害化等“三化”處理力度。

三、 結(jié)論

1、生態(tài)足跡分析方法可被用來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(包括住宅開(kāi)發(fā))生態(tài)足跡模型，并以此為基礎(chǔ)測(cè)度區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性。

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否關(guān)系到我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。房地產(chǎn)前期策劃對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力，解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；市場(chǎng)定位

Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.

Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的專業(yè)化服務(wù)體系應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目咨詢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等眾多領(lǐng)域。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)充滿機(jī)遇的時(shí)代。中國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項(xiàng)目，從項(xiàng)目到營(yíng)銷策略，策劃將變得越來(lái)越專業(yè)，越來(lái)越系統(tǒng)。

目前在我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務(wù)階段?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)與管理創(chuàng)新。

2.房地產(chǎn)前期策劃的作用

2.1使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

2.2使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

2.3能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關(guān)工作者就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

2.4能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。

3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問(wèn)題

3.1開(kāi)發(fā)商不重視。少數(shù)開(kāi)發(fā)商在前期策劃過(guò)程中不知投資分析為何物，對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)進(jìn)行投資決策，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。部分發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。

3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，教學(xué)和培訓(xùn)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時(shí)過(guò)細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)。

3.3市場(chǎng)調(diào)研缺乏準(zhǔn)確性，項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。對(duì)自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購(gòu)買力等調(diào)研不充分，分析不夠準(zhǔn)確，偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。同時(shí)由于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。最后從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。

4.解決房地產(chǎn)前期策劃問(wèn)題的主要途徑

4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)。了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際人才需要，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。

4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關(guān)措施。了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。

4.4要深入市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)客戶定位。了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶定位。

5.展望

隨著我國(guó)房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，行業(yè)會(huì)逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊(duì)伍將產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

【1】陳洪官.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的應(yīng)用研究[D].西安建筑科技大學(xué),2007年.

【2】鐘衛(wèi)英.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與投資的互動(dòng)研究[D].重慶大學(xué);2007年.

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；成本控制

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當(dāng)前，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具，提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡(jiǎn)稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元，這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

（三）政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。

2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過(guò)程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過(guò)大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

（二）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右，可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

（4）推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

（5）組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個(gè)供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，在最短的時(shí)間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價(jià)值，以贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

主要參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃; 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā); 聯(lián)系; 矛盾; 協(xié)調(diào)發(fā)展

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的聯(lián)系

1） 城市規(guī)劃的概念和意義。從大體上來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃是城市管理計(jì)劃中的重要組成，是一座城市進(jìn)行建設(shè)的重要依據(jù)，對(duì)城市的管理起到引導(dǎo)性的作用。城市的規(guī)劃研究在某種程度上可以影響一座城市未來(lái)的發(fā)展方向。與此同時(shí)，城市規(guī)劃起到了對(duì)城市布局進(jìn)行合理安排，對(duì)城市內(nèi)各項(xiàng)工程的施工改建進(jìn)行綜合部署的作用。總的來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃是城市管理過(guò)程中不可缺失的重要一環(huán)。2） 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，在土地上進(jìn)行合理建筑建設(shè)的行為。房地產(chǎn)得以開(kāi)發(fā)，是基于城市規(guī)劃要求基礎(chǔ)上的。在某種程度上可將二者歸結(jié)為城市建設(shè)過(guò)程中的不同階段。城市建設(shè)的第一步是進(jìn)行城市規(guī)劃，通過(guò)對(duì)土地利用率進(jìn)行調(diào)控，對(duì)城市市內(nèi)的空間布局，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都要做到完善的、有條理性的規(guī)劃。隨后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把城市規(guī)劃中的思想落實(shí)到實(shí)際中的過(guò)程，是把土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄖ倪^(guò)程。城市規(guī)劃是前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是過(guò)程。盡管處于城市建設(shè)的不同階段，但是二者的目的是相同的，都是為了城市的發(fā)展建設(shè)，將城市的服務(wù)質(zhì)量提高到一個(gè)新的高度。由此可見(jiàn)，二者之間的關(guān)系微妙，密不可分。

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的矛盾

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率不斷攀升，某些城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)建設(shè)部門(mén)的工作人員為了追求利益，致使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了對(duì)城市規(guī)劃的違背現(xiàn)象。這就使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間的和諧共存，共同發(fā)展產(chǎn)生了矛盾。具體現(xiàn)象如下：

1） 城市規(guī)劃的思想落后。當(dāng)下，我國(guó)的二線城市與三線城市的城市規(guī)劃仍多以偏理想化的方式進(jìn)行編制，在這種傳統(tǒng)的理想化的城市規(guī)劃上，無(wú)法完全體現(xiàn)出城市內(nèi)的動(dòng)態(tài)可操作性。過(guò)度的理想規(guī)劃致使城市規(guī)劃在操作過(guò)程中缺乏彈性，如若出現(xiàn)差錯(cuò)，工程將無(wú)法及時(shí)應(yīng)變。落后的城市規(guī)劃思想，會(huì)使城市建設(shè)缺乏透明度，降低整個(gè)城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)步空間，使得城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不能起到積極的合理作用，而是更多的起到制約作用。2） 對(duì)土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)。當(dāng)下的土地的地皮價(jià)值堪比黃金，將土地的價(jià)值發(fā)揮到最大化是正確的，但是過(guò)度的對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和將土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多開(kāi)發(fā)商為了追求利益，將兩種概念混淆。例如在居民樓的開(kāi)發(fā)改建過(guò)程中，為增加建筑密度以抬高出房率，增加賣房利潤(rùn)，將居民住宅間的間距不斷進(jìn)行壓縮，與城市規(guī)劃中的要求不符，致使居民室內(nèi)采光度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足日常生活，居民的居住的質(zhì)量由此下降。3） 土地的不合理開(kāi)發(fā)。在城市建筑開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于土地的結(jié)構(gòu)、位置、用途的不同，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的收益水平也不盡相同。有些土地并不適合進(jìn)行居民樓的建造，但由于種種原因依舊可以順利進(jìn)行居民樓的開(kāi)發(fā)。這種隨意進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為忽視了對(duì)土地進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)的要求，導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間出現(xiàn)裂痕。4） 對(duì)城市特色景觀的直接破壞。當(dāng)下社會(huì)，利益熏心。某些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了使土地的開(kāi)發(fā)成本可以降低，選擇不斷的提高建筑容積率; 樓房一座比一座高，間距一座比一座窄，這對(duì)城市的特色景觀建設(shè)造成了威脅和破壞。本該進(jìn)行綠化的空間不斷被水泥吞噬，應(yīng)該被保護(hù)的特色景觀和歷史建筑被強(qiáng)拆或被孤立，在現(xiàn)代化的城市中，不入流的不動(dòng)產(chǎn)變成了一直沉默守護(hù)古老文明的歷史建筑。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生均對(duì)城市的規(guī)劃造成了不同程度的障礙，致使城市的環(huán)境發(fā)展，文明發(fā)展受到限制。5）對(duì)公共服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市建設(shè)中不可忽視的重要組成部分，是城市的發(fā)展基礎(chǔ)。公共設(shè)施的存在為居民提供了完整的公共利益服務(wù)。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代社會(huì)，公共設(shè)施的投入高，回報(bào)少，因此很少有開(kāi)發(fā)商選擇進(jìn)行投資。只建房子，不建生活設(shè)施的現(xiàn)狀，為居民的生活帶來(lái)了很多不便。6） “圈地運(yùn)動(dòng)”現(xiàn)象。土地價(jià)值不斷攀升，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)趁機(jī)以各種名義圈占土地。這種現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃進(jìn)度，盡管國(guó)家有關(guān)部門(mén)已經(jīng)采取措施制止這種現(xiàn)象的發(fā)生，但是在短時(shí)間內(nèi)，解決這個(gè)問(wèn)題的難度還是很大。

3 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

1） 加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理力度。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，必須起到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)有的管制作用。城市規(guī)劃必須具備超前意識(shí)和彈性意識(shí)。只有具備這兩種意識(shí)，才能正面地影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的投資方向、投資策略，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到健康地發(fā)展。進(jìn)行規(guī)劃的城市，應(yīng)該從城市的實(shí)際情況出發(fā)，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基本前提，以各項(xiàng)法律為依據(jù)，使城市規(guī)劃自身具備的法律效力得以完全發(fā)揮。與此同時(shí)，必須加強(qiáng)規(guī)劃部門(mén)工作者的職能意識(shí)，承擔(dān)起城市規(guī)劃者應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。2） 開(kāi)發(fā)符合城市規(guī)劃的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是基于城市規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)城市建筑進(jìn)行建設(shè)或改建的過(guò)程。地產(chǎn)商要想取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)展空間，就要積極配合政府宏觀調(diào)控和市政部門(mén)的城市規(guī)劃，不能私自進(jìn)行違規(guī)操作。相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)肅的監(jiān)督，并對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位、配套項(xiàng)目、建筑風(fēng)格等方面給予合理的規(guī)劃建議，共同攜手實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃向城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變過(guò)程。3） 重視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。在建設(shè)現(xiàn)代城市的過(guò)程中，除了要重視其居住、游憩、工作、交通等基本功能外，還要考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求功能。在城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)合理布局之后，提高整個(gè)城市的運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)效率，促使城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展得到良好的運(yùn)作。這個(gè)過(guò)程需要規(guī)劃部門(mén)與地產(chǎn)商共同商榷合作，協(xié)同配合。4） 通過(guò)規(guī)劃與建設(shè)實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃應(yīng)該與城市的運(yùn)營(yíng)自覺(jué)的結(jié)合起來(lái)，以共同發(fā)展城市總體為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要緊隨城市規(guī)劃和發(fā)展的腳步，需要什么，就相應(yīng)的開(kāi)發(fā)什么。使項(xiàng)目可以符合城市的消費(fèi)欲求與發(fā)展需求，從而能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)國(guó)內(nèi)城市化建設(shè)發(fā)展過(guò)于迅猛，我國(guó)某些城市的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況。城市的發(fā)展想要具備可持續(xù)性，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的和諧、協(xié)調(diào)發(fā)展是保障城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。若想解決城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二者之間的矛盾與問(wèn)題，首先要了解城市規(guī)劃的重要性，了解城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系，抓住問(wèn)題的本質(zhì)原因，從而提出解決方案，找到二者之間的有效協(xié)調(diào)機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間和諧的、可持續(xù)的全面發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念范文

關(guān)鍵詞：旅游；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)模式；制約因素

1旅游房地產(chǎn)概念

在我國(guó)，對(duì)于旅游房地產(chǎn)并沒(méi)有較為官方的概念，一般來(lái)說(shuō)，其主要定義有兩種，第一種認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是以旅游為主而帶動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以進(jìn)一步補(bǔ)充旅游景點(diǎn)，這也是目前接受程度較高的模式；另一方面，一些人認(rèn)為旅游房地產(chǎn)主要以當(dāng)?shù)芈糜尉吧珵橹?，房地產(chǎn)只是一種輔助工具，因此旅游房地產(chǎn)也被稱為景觀房產(chǎn)。然而，不管是旅游還是房地產(chǎn)，片面理解這些概念都是不正確的，只有在深入而全面地理解房地產(chǎn)的功能與當(dāng)?shù)鼐包c(diǎn)的特色后，才能更好地體現(xiàn)與理解旅游房地產(chǎn)的價(jià)值[2]。

2我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制約因素

2.1外部影響因素

盡管旅游房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，但仍然存在許多制約其完善法制的因素，其中外部影響因素主要包括以下三種：1）國(guó)家宏觀政策。任何經(jīng)濟(jì)形體的發(fā)展都將受到相關(guān)政策的制約，特別是對(duì)于類似于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展。為了促進(jìn)這一行業(yè)發(fā)展的正規(guī)化，必須留意有關(guān)政策的變動(dòng)。2）旅游當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是制約該行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。一個(gè)地方可以借助于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但是，如果該地沒(méi)有良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，就無(wú)法吸引及刺激游客對(duì)于該地旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)，難以維持長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展[3]。3）交通不便也會(huì)大大降低人們對(duì)于當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)行業(yè)的熱情。旅游房地產(chǎn)發(fā)展必須具備良好的進(jìn)入條件，因此在進(jìn)行旅游項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置當(dāng)?shù)氐慕煌肪€。

2.2內(nèi)部影響因素

影響該行業(yè)發(fā)展的內(nèi)部因素主要包括以下三種：1）當(dāng)?shù)貙?duì)于旅游景觀項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)。旅游房地產(chǎn)行業(yè)的核心是旅游景觀，因此當(dāng)旅游景觀設(shè)計(jì)不能達(dá)到要求時(shí)，將大大降低自身吸引力。2）當(dāng)?shù)氐穆糜闻涮追?wù)的完善性。旅游配套服務(wù)主要包括住宿、飲食等，只有功能齊全、配套娛樂(lè)項(xiàng)目眾多的旅游房地產(chǎn)才擁有持續(xù)發(fā)展的空間。3）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體管理水平。要維持一個(gè)景觀的可觀賞性以及游客游覽的便捷性，需要制定一個(gè)完善的管理方案，以確保旅游房地產(chǎn)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。

3我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式改進(jìn)策略

3.1制定法規(guī)，加強(qiáng)管理

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持，同時(shí)企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理水平。對(duì)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，政府要統(tǒng)籌全局，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)當(dāng)?shù)氐奶厣?，制定符合?dāng)?shù)匕l(fā)展的旅游發(fā)展政策。對(duì)于旅游線路、旅游地區(qū)環(huán)境應(yīng)當(dāng)有硬性要求，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從事該行業(yè)的企業(yè)的管理，嚴(yán)格限制企業(yè)的從業(yè)資格。對(duì)于從事該行業(yè)人員也應(yīng)有嚴(yán)格的審查標(biāo)準(zhǔn)。防止企業(yè)盲目開(kāi)發(fā)，充分做好引導(dǎo)作用。

3.2科學(xué)配套，完善功能

旅游房地產(chǎn)的配套服務(wù)是否完善決定著旅游房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壽命。當(dāng)前，人們對(duì)于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的娛樂(lè)及觀賞性要求越來(lái)越高，因此必須確保旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理布局。同時(shí)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，防止過(guò)多的破壞性建設(shè)，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景區(qū)的完美融合，保護(hù)了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，同時(shí)也保證了其子行業(yè)的發(fā)展，豐富了旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3.3規(guī)劃先行，循序漸進(jìn)

環(huán)境是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基石，因此必須注重旅游產(chǎn)地的環(huán)境保護(hù)。在開(kāi)啟旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前，要綜合考慮可能影響當(dāng)?shù)丨h(huán)境的項(xiàng)目，盡量避免對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成毀滅性破壞。在建設(shè)完成后，要制定完善的環(huán)境保護(hù)策略，最大限度上維持當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境；要強(qiáng)調(diào)旅游景觀與生活以及生態(tài)文化的連接性，在設(shè)計(jì)時(shí)完美利用當(dāng)?shù)刈匀粭l件，合理規(guī)劃，最大限度上保留其原生態(tài)；以開(kāi)發(fā)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)，以環(huán)境保護(hù)營(yíng)造休閑空間，從而支持開(kāi)發(fā)更高級(jí)、更引人向往的旅游景點(diǎn)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的雙贏[4]。

3.4彰顯特色，提升品位

特色是一個(gè)地方的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力，只有擁有屬于自己的獨(dú)特魅力，才會(huì)吸引更多的目光，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，施工工藝等都應(yīng)最大限度地與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化相結(jié)合，深入挖掘當(dāng)?shù)氐牡奶厣⑵淙谌肼糜畏康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，才能得到大眾的認(rèn)可。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重當(dāng)?shù)厝宋奈幕陌l(fā)展，將社會(huì)文化逐漸滲透，在時(shí)間的感染下，將自然環(huán)境與人文環(huán)境達(dá)到一種相互交融、有機(jī)結(jié)合的境界，以給消費(fèi)者一個(gè)安全、便捷而且繽紛多彩的生活休閑環(huán)境[5]。

4結(jié)語(yǔ)

目前，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼。然而，不同的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有不同的優(yōu)勢(shì)，因此必須明確旅游房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的阻礙因素，并進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，合理管理，在地方政策的引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的雙贏。

參考文獻(xiàn)

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