房地產(chǎn)開發(fā)的分類精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

一、年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：

年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：

房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。

5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。

2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費(fèi)增長明顯。

3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，銷售壓力逐漸加大：

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價成本率法，就是始終按計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；效益提升；方法

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

當(dāng)前受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析

目前，受我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個環(huán)節(jié)的管理的效益，這對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長期的工程，具有開發(fā)周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風(fēng)險較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個環(huán)節(jié)都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險的措施

在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險，如何規(guī)避這些風(fēng)險就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險，這種風(fēng)險就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險降到最低。對于規(guī)避風(fēng)險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險，都由施工方來承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。

（二）、加強(qiáng)對于項(xiàng)目成本的控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量

質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對于施工風(fēng)險規(guī)避的因素、同時還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2].王輝; 陳暉 .房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理研究 .[J]. 住宅產(chǎn)業(yè) .2010年第08期

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》；課程目標(biāo)；課程體系

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0250-02

隨著中國城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)一線高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場需求增加。為此，國內(nèi)不少高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場需要的房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才的一個專業(yè)方向，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 課程是其中一門非常重要的專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個層面的工作，對于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.課程地位不明確，教學(xué)重點(diǎn)不突出?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》作為一門專業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程涉及開發(fā)過程的建設(shè)階段管理，與《工程項(xiàng)目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程中開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷與《房地產(chǎn)市場營銷》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過程中重點(diǎn)不突出問題。

2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動地接受知識，對習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實(shí)際應(yīng)用問題卻無法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動性作用突出。

3.實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》是一門應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際解決問題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》教學(xué)過程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識夠用，感性認(rèn)識不足。因此，探討實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。

二、解決思路

1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點(diǎn)，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實(shí)用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿足學(xué)生就業(yè)和社會需要?；A(chǔ)理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實(shí)踐知識，而且還具備一個房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。

2.建立基于“工作過程系統(tǒng)化”的課程體系開發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主線安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營劃分為房地產(chǎn)市場分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報建、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理七個學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實(shí)際的方式開展學(xué)習(xí)，真正掌握實(shí)際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動、行動導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁）

（上接250頁）

3.強(qiáng)化課程設(shè)計(jì)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實(shí)踐教學(xué)中，使“實(shí)踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個實(shí)踐教學(xué)過程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點(diǎn)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地。如可以提供更多的機(jī)會讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作過程，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報告、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的營銷策劃工作等，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識，以強(qiáng)化學(xué)生綜合運(yùn)用知識能力、策劃能力、市場開發(fā)能力、文獻(xiàn)檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析能力的培養(yǎng)。

4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運(yùn)用項(xiàng)目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項(xiàng)任務(wù)的同時提高相關(guān)技能；同時配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問題、解決問題的能力。如我校準(zhǔn)備建設(shè)一個水利培訓(xùn)樓，具體的項(xiàng)目方案還在探討中。針對這一項(xiàng)目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計(jì)一個可行性研究報告，將理論知識用于實(shí)踐，避免單一的理論講授為主，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。

著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》這門課程的改革任重道遠(yuǎn)。在教學(xué)過程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實(shí)踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進(jìn)，同時應(yīng)掌握中國房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充教材以外的知識，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專業(yè)知識于實(shí)踐，適應(yīng)市場的需要。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 趙陽.“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”課程教學(xué)方法改革[J].中國冶金教育，2010，(4):47-48.

[3] 周群英，等.房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)高職人才培養(yǎng)模式研究[J].陜西教育學(xué)院學(xué)報，2008，(11):13-18.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的方法

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險自留和非計(jì)劃性風(fēng)險自留。計(jì)劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險。非計(jì)劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計(jì)劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報，2006，（3）.

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞：舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

中圖分類號：F253文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動

舊城改造能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)又能夠?yàn)榕f城改造提供動力和資金。對舊城的改造能夠盤活城市土地，影響城市土地的結(jié)構(gòu)。但是由于舊城具有交通條件差、建筑物過多、人口數(shù)量密集、市政管線布置雜亂等特點(diǎn)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的難度，提升開發(fā)的成本。政府具有城市土地規(guī)劃和城市建設(shè)用地的調(diào)控方法，是城市的管理者，所以在舊城開發(fā)過程中可以適當(dāng)?shù)臏p小市政方面的負(fù)擔(dān)。在對舊城開發(fā)中開發(fā)商要懂得合理利用舊城的優(yōu)勢，充分挖掘舊城中潛在的歷史文化和商業(yè)資源，創(chuàng)建有特色的舊城開發(fā)項(xiàng)目。

舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資實(shí)際上也是對未來社會的需求進(jìn)行預(yù)測生產(chǎn)適應(yīng)未來發(fā)展的商品。在項(xiàng)目開發(fā)中開發(fā)企業(yè)需要量力而行，選擇適當(dāng)?shù)恼撸訌?qiáng)對項(xiàng)目管理的力度，正確對待在開發(fā)過程中的風(fēng)險問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險防范的目標(biāo)。

二、舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險分析

1. 項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策就是投資者通過研究地方政治、金融、經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展趨勢，綜合考慮市場的供需要求和收益水平對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性和必要性進(jìn)行技術(shù)分析，比較、評判各種擬定方案，并做出決策的過程。下面我們從以下幾點(diǎn)來分析風(fēng)險因素：

1.1經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

（1）舊城改造中的低價風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必不可少的就是條件就是土地，土地價格的變化會直接導(dǎo)致開發(fā)成本的變化，所以低價風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要風(fēng)險類型。土地價格上漲或?qū)е鲁杀旧?，房產(chǎn)最后銷售的價格也會上升，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（2）舊城改造中的財務(wù)風(fēng)險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要投資的金額很大，而且開發(fā)的時間長，存在很多的不確定因素，也潛伏著較大的風(fēng)險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本就是資金密集型行業(yè)，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府經(jīng)濟(jì)宏觀控制等經(jīng)濟(jì)上的變動都會影響到舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。像是通貨膨脹、資金變現(xiàn)、稅率變化這些資金的變化會給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動帶來很大的沖擊。

（3）舊城改造中市場供求風(fēng)險。房地產(chǎn)供給和市場需求雙方面的不確定性會造成房地產(chǎn)開發(fā)商收益也具有不確定性。房產(chǎn)市場中供求風(fēng)險是直接風(fēng)險之一，也能直接作用到房產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)市場受到供求關(guān)系的影響較大，所以開發(fā)商需要承擔(dān)的供求風(fēng)險也較大，但是一般只要當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展，那么對房地產(chǎn)的需要不會發(fā)展很大的波動，降低供求風(fēng)險。

2、政策環(huán)境風(fēng)險

一些政策因素對房地產(chǎn)有很大的影響，掌握好政策才能把握房地產(chǎn)市場的形式變化政府出臺的政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目有著全局性的影響，比如不同的金融政策、稅收政策、住房政策、城市規(guī)劃、土地管理等各種政策都對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營活動有著不同程度的影響。在還沒有的得到完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響更是十分突出。另外國家出臺的相關(guān)政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有決定性作用。目前我國正在推行第三方產(chǎn)業(yè)政策，這對房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有一定的促進(jìn)作用。

2.2項(xiàng)目籌備階段的風(fēng)險

1.產(chǎn)品定位風(fēng)險

在之前的投資決策階段，投資者就已經(jīng)對開發(fā)項(xiàng)目的整體定位進(jìn)行確定了，在籌備階段就是不斷細(xì)致化這個定位，比如明確該產(chǎn)品的整體上的建筑風(fēng)格、在建筑中采用什么樣的材料、主要的銷售對象等，在這個細(xì)化產(chǎn)品定位的過程中就是對該項(xiàng)目的投資成本和主要面對的客戶群體進(jìn)行確定。如果對于產(chǎn)品沒有合理的定位可能，造成產(chǎn)品的滯銷。對產(chǎn)品的定位風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，是決定投資者投資項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵因素。

2.前期手續(xù)風(fēng)險

產(chǎn)生項(xiàng)目前期手續(xù)風(fēng)險主要有兩方面的因素，第一是不斷在完善更新的政策法規(guī)；第二是在手續(xù)辦理過程中，經(jīng)辦人員辦理的方式存在差異。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展非常迅速，房價一直處于上升趨勢，國家為了控制住不斷升高的房價，加大了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了很多新的政策，開發(fā)商想要得到土地的使用權(quán)，必須按照相關(guān)法律政策進(jìn)行審核。再就是面對相同的法規(guī)政策，由于經(jīng)辦人員不同，在辦理的程序上也會有變化。在面對前期的手續(xù)風(fēng)險時，在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃時就要給自己的利益留有退路以便不時之需，如果開發(fā)商沒有全面的考慮，當(dāng)政府的政策和規(guī)定出現(xiàn)了變動，會對整個開發(fā)項(xiàng)目帶來影響。

3.項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險

1.合同風(fēng)險

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，開發(fā)商需要和多個相關(guān)企業(yè)簽訂合同，比如施工合同、承包合同、運(yùn)輸合同等。在合同內(nèi)容上不科學(xué)和不規(guī)范很容易造成日后的各種糾紛，造成利益相關(guān)方的損失。在項(xiàng)目建設(shè)中一般由兩種類型的合同，一種是固定總價合同，一種是固定單價合同。合同風(fēng)險也有兩種情況一種是合同內(nèi)容上沒有科學(xué)性和規(guī)范性，敘述的文字也是模糊不清，有些內(nèi)容甚至違背了法律。二是風(fēng)險承擔(dān)問題。

2.工期拖延風(fēng)險

由于在施工階段時間上損失導(dǎo)致最后工期拖延。工期延長一般會造成錯過房子銷售的最好時期，而且由于工期延長會增加很多費(fèi)用的開支，提升成本。一般常見的工期延遲有一下三種原因：第一施工中的失誤；第二，沒有對項(xiàng)目施工的條件和特點(diǎn)進(jìn)行正確的估計(jì)；第三很多不可預(yù)料的事情發(fā)生。

3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

開發(fā)商最后獲得投資效果的前提就是房地產(chǎn)的質(zhì)量，這樣才能讓顧客有想購買的欲望，也是吸引顧客的必要條件規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工規(guī)范都是影響項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素。

四、 舊城改造類房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的思考與建議

1. 制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)急方案

在出現(xiàn)緊急情況下，相關(guān)部門要有針對性的處理方案。所謂的分類管理不是單獨(dú)管理，各個部門的之間的信息要是互通的，處理緊急情況時，部門之前要相互支持、相互協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的問題制定出對應(yīng)的監(jiān)測計(jì)劃和監(jiān)測系統(tǒng)，獲得準(zhǔn)確的監(jiān)測數(shù)據(jù)，并讓相關(guān)專業(yè)人員對數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析和評價。

2.構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須構(gòu)建一個預(yù)防風(fēng)險的管理系統(tǒng)，在企業(yè)面對還尚未成形的潛在風(fēng)險和開始出現(xiàn)威脅的情形下能夠及時的判斷風(fēng)險的來源，分析出風(fēng)險的構(gòu)成，設(shè)計(jì)好風(fēng)險應(yīng)對辦法，將風(fēng)險危險系數(shù)降低到最小，從而有效提升經(jīng)濟(jì)效益。

舊城改造項(xiàng)目在建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險管理系統(tǒng)還具有預(yù)測系統(tǒng)、預(yù)警信息系統(tǒng)、預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)以及預(yù)控對策系統(tǒng)等，當(dāng)有風(fēng)險威脅到項(xiàng)目時預(yù)警部門就能迅速做出反應(yīng)，對緊急事件進(jìn)行處理，處理結(jié)果會自動的上傳到預(yù)警信息系統(tǒng)，是的信息數(shù)據(jù)更加具有條理性、易操作性等。系統(tǒng)中的預(yù)警對策庫，集合了各種危機(jī)情形下的應(yīng)急對策，一旦預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出警報，會根據(jù)出現(xiàn)問題的類型自動選擇處理的對策，對風(fēng)險起到很好的防范作用。

結(jié)束語：分析舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的成因，能夠制定對應(yīng)的預(yù)防措施，降低風(fēng)險系數(shù)，保證開發(fā)的效率和效果。開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行全方位的風(fēng)險管理措施，主動的去控制風(fēng)險，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系資金密集型企業(yè)，其負(fù)債融資具有不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)。并且現(xiàn)階段國家正在加大力度實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺了一系列政策進(jìn)行控制房價。在這樣的大環(huán)境下本文研究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題及如何合理地進(jìn)行負(fù)債融資提出了相應(yīng)的對策，來提升公司的治理效用。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，公眾對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的急速增長，住房問題一直備受關(guān)注，國家順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展趨勢出臺了一系列的宏觀調(diào)控，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成長起來。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)，具有投資回收期較長、資金周轉(zhuǎn)速度較慢、財務(wù)風(fēng)險較大等特點(diǎn)。因此只能借助于有效的融資手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能有效持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比財務(wù)杠桿比例較高，資產(chǎn)負(fù)債率僅低于金融企業(yè)，償債能力弱?；谏鲜鰡栴}，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需解決房地產(chǎn)融資中的負(fù)債融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要深入地挖掘自身負(fù)債融資比例、負(fù)債融資效果、負(fù)債融資風(fēng)險等現(xiàn)狀，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一個低成本的融資渠道和安全可靠的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的良好的平臺。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資存在的問題分析

1.對銀行貸款資金依賴過度

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的嚴(yán)重依賴，因此其資金來源的分析顯得極為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金按來源可分為國內(nèi)銀行貸款、國外資金、自籌資金以及其他資金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要由自籌資金、國內(nèi)貸款和其他資金這三大塊供給。利用外資所占比例很小。

由于國家對貸款審批資格的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)不良信貸不斷出現(xiàn)，直接的國內(nèi)貸款已經(jīng)不是最主要的來源，尤其是國家為穩(wěn)固房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其自有資金比例要求提高到35%以后，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想盡辦法套取銀行貸款轉(zhuǎn)化為自有資金部分。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的自籌資金直接或間接的來源于銀行貸款。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的上升，同時使財務(wù)風(fēng)險明顯加大，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資發(fā)展不完善

房地產(chǎn)債券發(fā)行難度很大，包括發(fā)行平臺不完善以及發(fā)行條件限制嚴(yán)格等。房地產(chǎn)債券是未來房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的一條重要的，也是最理想的渠道，但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少通過發(fā)行債券來募集資金。房地產(chǎn)債券按期固定地收回本金和利息，較一般債券收益很更高，而比股票具有更高的穩(wěn)定性和流動性。所以，在國外成熟房地產(chǎn)市場中，債券無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資的最優(yōu)選擇，但我國債券融資目前發(fā)展還相當(dāng)不完善。

3.債權(quán)人治理機(jī)制作用發(fā)揮受到限制

負(fù)債融資對企業(yè)的治理機(jī)制較其他融資方式相比具有很大的優(yōu)勢。但在我國金融市場信息披露機(jī)制不健全。在債權(quán)人監(jiān)督企業(yè)會計(jì)信息公布時，公司法暫只是規(guī)定在發(fā)生重大變更事件時，企業(yè)才有義務(wù)在規(guī)定時間內(nèi)通知債權(quán)人變更信息。這一規(guī)定太過模糊且效用不是很大，債權(quán)人很難發(fā)揮積極作用，處于非常被動的位置，。

目前破產(chǎn)法不夠完善。破產(chǎn)法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在破產(chǎn)清算時，清算由大股東的政府機(jī)構(gòu)指導(dǎo)實(shí)施，而主導(dǎo)權(quán)不在債權(quán)人手中，債權(quán)人的約束力弱化，很難有效地發(fā)揮監(jiān)督約束作用。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)不良信息而不愿意公開時，此時把控制權(quán)轉(zhuǎn)移到債權(quán)人手中而實(shí)施約束就顯得尤為重要了。但是，當(dāng)前我國的破產(chǎn)法對這一塊的約束并沒有很強(qiáng)效力，致使無法及時有效的發(fā)揮債權(quán)人的積極作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債融資優(yōu)化政策

1.調(diào)整貸款負(fù)債結(jié)構(gòu)

銀行貸款無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前最重要也是最應(yīng)該合理安排負(fù)債融資的來源。這種融資方式的優(yōu)勢長時期都不會改變，那么我們應(yīng)該合理安排在銀行貸款中的主要各部分。

長期負(fù)債相對于短期負(fù)債來說較為穩(wěn)定，將來較長時期內(nèi)才用償還，可以作為準(zhǔn)資本來投資、經(jīng)營，并且一定程度上可以提高企業(yè)價值。而且長期負(fù)債面臨較小的流動性不足風(fēng)險，短期內(nèi)償債壓力不是特別大，對市場出現(xiàn)的各種不穩(wěn)定因素的應(yīng)對具有緩沖時間。因此，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)長期負(fù)債融資的應(yīng)用。

在企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)上，萬科與保利兩大房地產(chǎn)上市公司龍頭存在著明顯的不同。保利的資產(chǎn)負(fù)債率偏高于萬科，其中長期負(fù)債占有較大的比重；而萬科則相反，短期負(fù)債占有較大比重。保利的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對來說很大程度上減輕了短期償債壓力，加快了資金流轉(zhuǎn)，使得保利的資金回籠效果相對明顯，因此這種負(fù)債結(jié)構(gòu)值得房地產(chǎn)行業(yè)借鑒。

2.選擇合理負(fù)債融資結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)金融政策不斷出臺的背景下，選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道極其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根結(jié)合企業(yè)的不同發(fā)展階段，改變傳統(tǒng)負(fù)債融資方式和渠道，改變以銀行為單一渠道的舊格局， 實(shí)施多元化的融資組合，形成以銀行信貸、債券發(fā)行及房地產(chǎn)信托為主的多層次的負(fù)債融資體系，以分散單一融資帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目若不相同，則對融資的要求也不相同，每個獨(dú)立地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完全照搬照抄別的企業(yè)的模式。因此企業(yè)在選擇采取哪種融資渠道或組合時，應(yīng)對各種融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行比較， 通過對各種方案進(jìn)行深入分析設(shè)計(jì)出各種不同的融資組合方案，以選擇最佳的最適合企業(yè)的負(fù)債融資模式。

3.強(qiáng)化債權(quán)約束監(jiān)督機(jī)制

目前我國應(yīng)加強(qiáng)銀行和其他債權(quán)人債權(quán)的約束力在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的過程中充分發(fā)揮監(jiān)督和約束作用，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層合理運(yùn)用債務(wù)資金。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

第一條為推進(jìn)房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)，構(gòu)建誠實(shí)守信的市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價，是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其主要經(jīng)營管理人員誠信度、市場行為的綜合評價。

第三條本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合信用評價。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價堅(jiān)持依法、公開、公平、公正的原則，實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、信息共享、權(quán)威、合理獎懲的運(yùn)作方式。

第五條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)管理、工商行政管理、地方稅務(wù)、物價監(jiān)督管理、、人民防空、人力資源和社會保障、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生、統(tǒng)計(jì)、民政、公安消防等部門和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管局，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價的參評部門，按照各自職責(zé)，配合做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作。

第二章評價指標(biāo)和信用等級

第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價指標(biāo)包括社會評價指標(biāo)和行業(yè)評價指標(biāo)。

本辦法所稱社會評價指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會義務(wù)、承擔(dān)社會責(zé)任、保持社會穩(wěn)定等情況的指標(biāo)。主要包括繳納政府稅費(fèi)、工程質(zhì)量安全、水電熱氣等項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套、支付工程款及情況等指標(biāo)。

本辦法所稱行業(yè)評價指標(biāo)，是指能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和遵守行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等情況的指標(biāo)。主要包括辦理建審手續(xù)、銀行的信用評級、開發(fā)資質(zhì)、守法守規(guī)及獎勵表彰情況等指標(biāo)。

第七條評價指標(biāo)內(nèi)容包括下列方面：

(一)用地行為評價指標(biāo)。主要包括：辦理用地審批及土地使用、土地出讓金繳納、配合土地市場監(jiān)管等情況。

(二)規(guī)劃行為評價指標(biāo)。主要包括：辦理規(guī)劃審批、配合規(guī)劃執(zhí)行監(jiān)管等情況。

(三)建設(shè)行為評價指標(biāo)。主要包括：辦理建設(shè)審批、配套費(fèi)繳納、配合建設(shè)市場監(jiān)管、廉租住房和公共租賃住房配建、工程質(zhì)量安全等情況。

(四)營銷行為評價指標(biāo)。主要包括：辦理預(yù)(銷)售審批、配合預(yù)(銷)售行為監(jiān)管等情況。

(五)其他評價指標(biāo)。主要包括：注冊資金、開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營、依法納稅、前期物業(yè)管理、節(jié)能環(huán)保、消防安全、衛(wèi)生法規(guī)執(zhí)行、住宅交付使用、銀行信用、表彰獎勵、群眾投訴等情況。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價由高分到低分分為綠牌企業(yè)、藍(lán)牌企業(yè)、黃牌企業(yè)、紅牌企業(yè)四個等級。

企業(yè)信用等級按照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：

(一)綠牌企業(yè)為信用優(yōu)秀企業(yè)，即分?jǐn)?shù)高于110分，基準(zhǔn)分減分不超過5分的企業(yè)；

(二)藍(lán)牌企業(yè)為信用良好企業(yè)，即分?jǐn)?shù)100至109分，基準(zhǔn)分減分不超過10分的企業(yè)；

(三)黃牌企業(yè)為信用一般企業(yè)，即分?jǐn)?shù)70至99分的企業(yè)；

(四)紅牌企業(yè)為信用較差企業(yè)，即分?jǐn)?shù)低于70分的企業(yè)。

企業(yè)信用等級根據(jù)評價分值變化情況動態(tài)調(diào)整。

第九條社會評價指標(biāo)和行業(yè)評價指標(biāo)的具體內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，并向社會公布。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，實(shí)行一票否決：

（一）超過限繳期限未繳納土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的；

（二）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的;

（三）發(fā)生重大質(zhì)量事故的;

（四）偷、逃、抗稅,逃、廢銀行債務(wù)造成銀行信貸資金損失的；

（五）引起異常、越級、群體上訪，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，經(jīng)核實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重侵害群眾利益行為，造成惡劣社會影響的；

（六）未按規(guī)定移交社區(qū)配建公益用房的；

（七）規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的；

（八）未按照規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)、拒不整改的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)一票否決情形的，綜合信用評價指標(biāo)總分一次性降為0分。

第十一條實(shí)行企業(yè)信用修復(fù)制度，鼓勵企業(yè)對存在的問題主動進(jìn)行整改。整改結(jié)果經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格出具證明，由城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門認(rèn)定后，記入企業(yè)信用檔案，取消原扣分。

第三章評價程序

第十二條市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站作為統(tǒng)一工作平臺，建立網(wǎng)絡(luò)評價數(shù)據(jù)庫和企業(yè)信用檔案。同時將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價結(jié)果對外公示，并在新聞媒體上公告。

第十三條各參評部門依據(jù)職能分工，依托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站，開展企業(yè)信用評價工作。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價按照下列程序進(jìn)行：

(一)信息采集。企業(yè)基本信用信息由企業(yè)通過統(tǒng)計(jì)報表、信用檔案、年度財務(wù)報表和審計(jì)報告等方式上報，經(jīng)主管部門審核后，錄入網(wǎng)絡(luò)評價數(shù)據(jù)庫。各參評部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自負(fù)責(zé)的綜合信用評價項(xiàng)目，及時將有關(guān)情況錄入數(shù)據(jù)庫，形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用數(shù)據(jù)。

(二)即時評價。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)評價數(shù)據(jù)庫的企業(yè)信用信息由系統(tǒng)自動生成企業(yè)綜合信用評價總分，實(shí)現(xiàn)即時評價。評價結(jié)果及企業(yè)信用等級隨時通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站向社會公布。

(三)年度排名。每年年底按照企業(yè)綜合信用評價總分由高到低順序進(jìn)行企業(yè)年度綜合信用預(yù)排名，并在指定網(wǎng)站和媒體上向社會公示，公示期為7天，綜合社會各方面反饋意見后最終確定企業(yè)年度排名，并將排名結(jié)果記入企業(yè)信用檔案，向社會公布。

第四章綜合管理

第十五條有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將企業(yè)綜合信用評價結(jié)果作為土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌，項(xiàng)目招投標(biāo)，行政審批，日常監(jiān)管，評先選優(yōu)的重要參考依據(jù)，建立相應(yīng)守信激勵和失信懲戒機(jī)制，對企業(yè)實(shí)行綜合分類管理。

第十六條獲得信用等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照下列規(guī)定進(jìn)行綜合分類管理：

(一)綠牌企業(yè)，在日常管理中，免予常規(guī)檢查、可獲資質(zhì)年檢免審，符合晉級條件的，經(jīng)企業(yè)申請，可優(yōu)先晉升資質(zhì)等級；對參加開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌的資格予以免審。

(二)藍(lán)牌企業(yè)，可進(jìn)行正常開發(fā)經(jīng)營活動，對其不作重點(diǎn)監(jiān)管。

(三)黃牌企業(yè)，予以警告，責(zé)令限期整改，整改期內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管，不得申報資質(zhì)升級、參加政府組織的各項(xiàng)評優(yōu)活動；在開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)，土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌中嚴(yán)格審核資格，整改不徹底，不能提供由相關(guān)部門出具的已完成整改證明的不允許參加開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)和土地出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌。

(四)紅牌企業(yè),列入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，整改期間凍結(jié)其各項(xiàng)審批手續(xù)，不予審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不允許參加土地出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌及各種開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)；三年內(nèi)不得晉升更高等級的開發(fā)資質(zhì)，情節(jié)嚴(yán)重的，建議由有關(guān)部門依法降低資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。

第十七條建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員信用檔案管理制度。

紅牌企業(yè)的法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員的不良記錄檔案，存留期3年。存留期內(nèi)不得到在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。企業(yè)因存在嚴(yán)重不良行為被清出開發(fā)市場、吊銷開發(fā)資質(zhì)的，企業(yè)法人代表、總經(jīng)理及直接責(zé)任人員的有關(guān)情況記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營管理人員的不良記錄檔案，存留期5年。存留期內(nèi)不允許到在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的其他企業(yè)擔(dān)任同類職務(wù)。

從業(yè)人員信用檔案在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息網(wǎng)站上對外公開，供公眾查詢。

第十八條中、省直，外埠在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加本市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價。評價排名情況同時通報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門。

第十九條建立信用評價工作監(jiān)督制度。成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評審委員會，成員由各參評部門組成。評審委員會負(fù)責(zé)對各部門的評價和打分情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二十條建立受評企業(yè)申訴受理制度。受評企業(yè)對評價內(nèi)容、程序或結(jié)果持有異議的，可向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評審委員會提出書面申訴，由評審委員會指定相應(yīng)部門依據(jù)本辦法及相關(guān)法律法規(guī)對申訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)、處理和答復(fù)。

第二十一條建立重大事項(xiàng)跟蹤問效制度。對限期整改項(xiàng)目，由市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門進(jìn)行抽檢，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期改正；對社會反映強(qiáng)烈的問題，由有關(guān)部門查明情況，責(zé)令責(zé)任單位限期改正，整改情況由評審委員會。

第二十二條參評部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得、、，違者依照有關(guān)規(guī)定處理。

第五章附則

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營；影響因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中圖分類號[F235.91]

一、概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)商品從開發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值，滿足社會對房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟(jì)活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國人民大學(xué)出版社，2004。][1]?，F(xiàn)代化的經(jīng)營意識、新型的管理思想是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)確定正確的戰(zhàn)略和策略，進(jìn)行高效優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及物業(yè)管理等經(jīng)營管理活動的重要保證。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動中無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素研究》，建筑管理現(xiàn)代化，2005年4月。][2]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)

房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。

1、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營難度較大，這是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)價值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，增大了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強(qiáng)，無疑也增加了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的難度和復(fù)雜性。

2、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大，這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。房地產(chǎn)資金投放量大，風(fēng)險性也大。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。

3、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的政策性強(qiáng)，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀調(diào)空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中關(guān)鍵價值活動的基礎(chǔ)上，本文將深入研究現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的因素，即影響房地產(chǎn)市場因素，影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的因素。

二、影響房地產(chǎn)市場因素

（一）對國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國民生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、“三資”企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規(guī)模與利率水平）等。

1、人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境

市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

2、政府政策環(huán)境

政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

3、利率變化

這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優(yōu)惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優(yōu)惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產(chǎn)市場起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數(shù)中等以下收入群體住房矛盾開始凸現(xiàn)。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產(chǎn)生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。

（二）對城市發(fā)展?fàn)顩r分析

與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會有所差別。包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施和城市的經(jīng)濟(jì)、社會、資源、環(huán)境對項(xiàng)目的影響等。

1、區(qū)域發(fā)展

2008年的奧運(yùn)會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產(chǎn)生重大的影響，對這些區(qū)域的房地產(chǎn)有較大的帶動作用。

在城市的建設(shè)當(dāng)中，特別是住宅在80%的比重的建設(shè)當(dāng)中，大量住宅的建設(shè)，人就集中在城市郊區(qū)的地區(qū)，由于土地供應(yīng)的限制。在其他的非住宅地產(chǎn)方面，商務(wù)地產(chǎn)隨著城市中心商務(wù)地區(qū)的崛起，商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展。

2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施