房產(chǎn)投資利弊精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資利弊范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價值計量模式 成本計量模式 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較

(一)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

在會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會計準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應(yīng)該將其資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時候直接計入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會計準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當(dāng)期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會計準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對其賬面價值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.會計準(zhǔn)則規(guī)定

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計量模式進(jìn)行計量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進(jìn)行計量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。

3.會計處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計價。

五、投資性房地產(chǎn)處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計稅成本和相關(guān)稅費進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻(xiàn)：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社.

[2] 《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.

第2篇：房產(chǎn)投資利弊范文

為方便計算，《投資與理財》記者以二線城市西安的一套面積90平方米、目前市值135萬、房產(chǎn)證滿5年的住房為例為您解答。

房產(chǎn)不是想送就能送

自己的房子送給子女還要收費嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產(chǎn)的贈與人與受贈人之間訂立一份房屋贈與書。然后，贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證，于房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈與的公證。最后，到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。直系親屬間的贈與只需要繳納公證費、契稅和交易服務(wù)費，提供直系親屬證明可以免征營業(yè)稅和個人所得稅。在此需注意，經(jīng)濟(jì)適用房不能做贈與。

贈與過戶操作起來比較簡單，如果房產(chǎn)用于子女自己居住或出租，可以采取這種過戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈與就不太劃算了，因為贈與的房產(chǎn)交易時將產(chǎn)生20%的個人所得稅。

繼承也是不錯的選擇

繼承也可以達(dá)到房屋過戶的效果。一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費和工本費。一套135萬元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費，比起贈與過戶省下一萬多元。

事實上，繼承過戶是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行的，如果遺產(chǎn)人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過戶到其中一個人名下，其他子女必須申明放棄遺產(chǎn)才可執(zhí)行遺產(chǎn)過戶。而且，父母過世后辦理繼承房屋比較復(fù)雜，并且再次交易也會產(chǎn)生20%的個人所得稅。

買賣過戶也可以省下不少

很多人都難以想象，父母過戶給子女竟然可以通過買賣的方式。房子具體的成交價自行填報后提請財政局審批。一般地，人們總是希望交易價格越低越好，但如果填報的金額低得離譜，就會被財政局駁回。所以只要估價基本符合市場行情，一般都會通過審批的。如此操作的好處是自己申報交易價格可以避免評估房產(chǎn)這個環(huán)節(jié)，無須支付數(shù)千元的房產(chǎn)評估費了。

一番計算下來，父母通過買賣方式過戶給子女，雙方需要繳納費用共計34725元，比傳統(tǒng)贈與省下不少錢。此外，房屋再次出售時，子女通過買賣過戶的房產(chǎn)無須繳納20%的個人所得稅。

第3篇：房產(chǎn)投資利弊范文

當(dāng)前有一種聲音，建議物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)開始試運(yùn)行，這是頭痛醫(yī)腳的無稽之談。當(dāng)前市場過熱，主要是住宅投資和消費過熱，有些城市商業(yè)地產(chǎn)已處于供大于求的狀況，再征收房產(chǎn)稅，只能是雪上加霜，加劇空置，給國民經(jīng)濟(jì)造成更大浪費。同時，原本打算投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)商者也會轉(zhuǎn)向住宅，一定會加劇本已負(fù)荷過重的住宅需求。即使商業(yè)地產(chǎn)未飽和的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該是重點扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)的載體，是活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)、增加稅收、促進(jìn)就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，不論是規(guī)模還是檔次，不僅與發(fā)達(dá)國家相比差距較大，就是與快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化、大規(guī)模的住宅建設(shè)相比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。

稅收的目的是什么，是為了調(diào)整利益公平、為公共利益籌集資金，稅收應(yīng)該是具有長期性和穩(wěn)定性。我們可以看到，中國的稅收一直很穩(wěn)定，就說房產(chǎn)稅也是1986年頒布的，其他行業(yè)的稅收更是相當(dāng)穩(wěn)定了，唯獨針對房地產(chǎn)的調(diào)控稅收變化無窮，營業(yè)稅、所得稅、增值稅、契稅、印花稅，幾年來不斷地增增減減，從未停止過折騰，但市場最終反映是什么?在供需根本矛盾沒有解決之前，只能全部轉(zhuǎn)嫁給買房人頭上，僅僅是增加了購房成本，加重了購房人負(fù)擔(dān)而已。

稅收，牽一發(fā)動全身。

誰都知道物業(yè)稅應(yīng)該是解決分配與公平的長久之道，但說了幾年，實質(zhì)性工作進(jìn)展緩慢，最突出的就是住房檔案信息管理系統(tǒng)缺失，不僅有些城市本身不健全，全國也沒有完善的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，家底不明晰，每家有多少套房子分布在什么地方都捋不清，怎么收稅?還有，把全國城鎮(zhèn)100多億平方米、1億多套房子都估出個價來，讓業(yè)主認(rèn)可并主動交稅，難度可想而知。香港地區(qū)只有300多萬套房子，征收物業(yè)稅還經(jīng)歷了20多年才日益完善。

第4篇：房產(chǎn)投資利弊范文

黃金投資是近幾年才興起的一種新的理財方式，與股票相比風(fēng)險要低很多。收益方面很多人都認(rèn)為黃金投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上股票，其實不然，黃金投資的收益完全可以跟股票一較高下。

近兩年，股市紅火大賺，上證指數(shù)高位盤整，風(fēng)險明顯在增大。有理財專家分析說，今年的股市雖然漲幅很大，有人收益翻番，但如果從2001年開始考察，以指數(shù)波幅算，則上升28.8％，每年平均不過4.8％。同樣從2001年開始，黃金收益率卻保持了平均每年22.2％的收益率。炒黃金的收益長期來看并不比股市遜色多少，但黃金投資的風(fēng)險與股市的風(fēng)險卻是不能同日而語的，即其風(fēng)險小得多。

收益比較大擂臺

從一般情況看，個人的投資方向主要有房地產(chǎn)、儲蓄、有價證券和貴金屬。這些投資方式的利弊比較如下：

不動產(chǎn)

（價值變化）一般情況下變化微小，具體視投資環(huán)境而定

（流動性/變賣性）一般，但要看地點決定價格高低，而且欲高價出售要等待時機(jī)，急于出售可能微利和損失

（贏利性）視投資環(huán)境變化和極差地租而定

（維護(hù)成本）包括物業(yè)管理和維修費，交易稅金

儲蓄

（價值變化）受通脹高低影響較大

（流動性/變賣性）與現(xiàn)金等值

（贏利性）利息，其高低受通貨膨脹影響，通脹高，名義利息也高，通脹低，名義利息也低

（維護(hù)成本）許多國家開征儲蓄稅

有價證券

（價值變化）容易發(fā)生變化，種類多，主要是債券和股票，其價值受政治、宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策影響較大

（流動性/變賣性）高

（贏利性）債券贏利比較穩(wěn)定，股票贏利波動較大

（維護(hù)成本）在買賣時會有一定的交易成本，如稅收和手續(xù)費

黃金

（價值變化）價值變化微小

（流動性/變賣性）高

（贏利性）買賣實金盈利低，但風(fēng)險也低，炒作紙黃金（標(biāo)準(zhǔn)合約）相對盈利高，但風(fēng)險較大

（維護(hù)成本）實金的維護(hù)成本高，而紙黃金，如標(biāo)準(zhǔn)合約的維護(hù)成本低

除上述比較外，投資者還可以比照上述方式將黃金與其他投資對象進(jìn)行比較分析，如白銀、古玩、珠寶、名表之類，從中可以獲得一些有益啟發(fā)?？梢钥闯?，黃金具有價值穩(wěn)定、流動性高的優(yōu)點，是對付通貨膨脹的有效手段。如果對期貨市場以及黃金價格變化具有一定的基礎(chǔ)知識和專業(yè)分析能力，還可參與黃金期貨投資獲利。

阻擊通脹保衛(wèi)戰(zhàn)

一般來說，無論黃金價格如何變化，由于其內(nèi)在的價值比較高而具有一定的保值和較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。從長期看，具有抵御通貨膨脹的作用；房產(chǎn)從長期看，具有很大的實用性，如果購買時機(jī)、價格和地區(qū)比較合理，也有升值潛力；而儲蓄對應(yīng)對各種即時需求最為方便；股票贏利風(fēng)險性共存。這些投資的優(yōu)勢和作用，要根據(jù)各種目的、財力和投資知識而決定。

由北京奧組委授權(quán)，中國印鈔造幣總公司制造發(fā)行、中鈔國鼎投資有限公司總經(jīng)銷的“北京奧運(yùn)金”本色系列第四組“龍尾”奧運(yùn)金條即將在廣州中國銀行各網(wǎng)點上市，從11月8日起，正式開始接受預(yù)訂。

“北京奧運(yùn)金”是世界上第一套具有奧運(yùn)概念的紀(jì)念金條，據(jù)透露，其每組的含金量均為.9999，按重量分為50克、100克、500克和1000克四種規(guī)格，每組限量發(fā)行2008公斤。

中鈔國鼎此次推出的并不是龍的中間部分，而是將本應(yīng)留在最后發(fā)行的“龍尾”奧運(yùn)金條提前上市。據(jù)中鈔國鼎相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這是因為“北京奧運(yùn)金”的第一、二、三組產(chǎn)品上市后非常受歡迎，很多消費者都盼望能早日集齊全套產(chǎn)品，尤其期待“龍尾”奧運(yùn)金條的面市。為了滿足廣大消費者的需求，中鈔國鼎決定讓“龍尾”奧運(yùn)金條提前亮相。“龍尾”的出現(xiàn)有“神龍擺尾”的意思，而在中國祈福文化中，“神龍擺龍”有著“無往不利，財富盡收”的美好寓意，這同樣觸動了消費者的收藏?zé)崆椤?/p>

“北京奧運(yùn)金”本色系列系列，純度高達(dá).9999，價格定位合理，低于傳統(tǒng)的禮品金條，除了奧運(yùn)收藏價值外，還是很好的黃金投資類產(chǎn)品。股市的大熱帶動了房產(chǎn)、基金、期貨等一系列投資的熱潮。

與股市等其他投資渠道的動蕩相比，黃金投資要穩(wěn)定得多。就其收益來說，長線黃金投資并不比股市遜色多少，與市面上流行的黃金投資產(chǎn)品比較，收藏類實物金投資顯得更加穩(wěn)妥。

炒黃金七大特點：

一、金價波動大：根據(jù)國際黃金市場行情，按照國際慣例進(jìn)行報價。因受國際上各種政治、經(jīng)濟(jì)因素，以及各種突發(fā)事件的影響，金價經(jīng)常處于劇烈的波動之中，可以利用這差價進(jìn)行實盤黃金買賣。

二、交易服務(wù)時間長：每個公司結(jié)合不同的情況，經(jīng)營時間有所不同，最長為每天十八小時交易，涵蓋主要國際黃金市場交易時間。

三、資金結(jié)算時間短：當(dāng)日可進(jìn)行多次反向交易，提供更多投資機(jī)遇。

四、操作簡單：有無基礎(chǔ)均可，即看即會；比炒股更簡單，不用選股那么麻煩，全世界都在炒這種黃金，而且沒有莊家。

五、賺的多：黃金漲，您做多，賺；黃金跌，你做空，也賺?。ü善睗q才賺，跌則虧）

第5篇：房產(chǎn)投資利弊范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；社會公平；宏觀調(diào)控；監(jiān)管

  2011 年2 月，備受爭議的房產(chǎn)稅在重慶、上海開始征收。至此，關(guān)于房產(chǎn)稅的種種猜測畫上了句號。然而關(guān)于房產(chǎn)稅的影響從始至終就沒有停息過，對其功過利弊，見仁見智。支持者認(rèn)為，實施房產(chǎn)稅可以有效的抑制房價的過快上漲、擠壓房地產(chǎn)泡沫、實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，同時也有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小收入差距、實現(xiàn)社會公平。這也是國家推出房產(chǎn)稅的初衷，有的人甚至把他作為國家調(diào)控房市繼加息、限購之后的“最后一招”，是解決與規(guī)范房地產(chǎn)健康發(fā)展、維護(hù)民生的“治本之策”。

  那么，房產(chǎn)稅真果真是如有些人所說的那樣的“靈丹妙藥”？事實上任何事物都是矛盾的統(tǒng)一體，是一分為二的，房產(chǎn)稅的開征對經(jīng)濟(jì)的影響具有很大的不確定性，許多消極影響也是必須重視的。

  一、對房價和房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的消極影響

  一種觀點認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅在一定程度上增加了房產(chǎn)的保有成本，從而減少房屋的空置率，打擊與抑制對住房的投機(jī)性需求，穩(wěn)定了人們的預(yù)期，可以有效緩解供求矛盾，最終達(dá)到抑制房價上漲、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的均衡和健康發(fā)展之目的。在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，開征房地產(chǎn)稅對房價及房市也可能會產(chǎn)生消極影響。

  眾所周知，商品價格的取決于市場供求，是買賣雙方競爭的結(jié)果。我國房地產(chǎn)市場長期處于供不應(yīng)求的不均衡狀態(tài)。從今后的發(fā)展趨勢來看，這種供求矛盾有可能加劇。從需求角度來看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，作為生活水平重要標(biāo)志的住房，人們對其需求將日益增加。從當(dāng)前引發(fā)房價上漲的因素來看，對房屋的投資性需求也將有所增加。由于金融、資本市場不完善，投資渠道狹窄；儲蓄存款作為主要的投資方式，相對于高物價實際利率為負(fù)；而股市又是處于風(fēng)雨飄搖的狀態(tài)中，許多2007 年入市的資金現(xiàn)在仍未“解套”。房地產(chǎn)就目前來講是公認(rèn)的相對風(fēng)險較小而收益很高的“暴利行業(yè)”。正是在這種預(yù)期的驅(qū)使下，大量資本源源不斷的涌入到這個黑洞中，國家采取各種措施均未奏效就是鮮明的例證，各地“地王”頻現(xiàn)就是最好的說明。前期國家為應(yīng)對金融危機(jī)實施的相對寬松的貨幣政策，對拉動房地產(chǎn)的需求起到推波助瀾的作用。再從供給角度來看，按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論土地的供給是一定的，隨著城市化進(jìn)程的加快和國家嚴(yán)格控制土地的使用，城市可用地是絕對減少的。這樣，供不應(yīng)求的格局將更加突出。

  在這樣一種供求失衡的格局中，房地產(chǎn)稅的實行并不能有效解決這一對突出矛盾。首先它并不能有效抑制對房地產(chǎn)的需求，特別是有效打擊抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。以重慶房產(chǎn)稅征收方案為例看，當(dāng)前全國住房的市值以百萬億計，而所征收的房產(chǎn)稅款只有區(qū)區(qū)十億多，這樣的稅制對市場的調(diào)節(jié)作用是微乎其微的，對于一種“暴利”的投機(jī)更起不到任何的有效的制約。

  有人還擔(dān)心，此番政府開征房產(chǎn)稅又會成為開發(fā)商提高房價的借口。由于房產(chǎn)稅是在流通或者交易中征收的稅種，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于賣方市場、供求失衡的狀態(tài)下，發(fā)地產(chǎn)商會以提高價格的方式把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到普通民眾身上。這無疑會推高房價，加重普通購房者的負(fù)擔(dān)。還有部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家敏銳的看到，由于房產(chǎn)稅的實行，會推高房租價格。這對于當(dāng)前國家通過廉租住房解決房價上漲和低收入者住房的政策是相悖的。

  二、對社會公平可能產(chǎn)生的消極影響

  支持者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征作為一種社會收入再分配，有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距，從而實現(xiàn)社會公平。然而，這只看到了問題的一個方面，事實上，房產(chǎn)稅的開征最終也可能不利于社會的公平。

以上海房產(chǎn)稅征收方案為例，明顯的特點是只對增量征收，而不對存量征收，即只對新購住房征收房產(chǎn)稅，而不管在征收之前有幾套房、有多大面積。這樣的方式承認(rèn)了現(xiàn)有社會不公平的合理性，是對既得利益者的偏袒。許多學(xué)者指出，這是“對稅收公平原則的最大褻瀆”，是對新購房者的懲罰，根本無法降低住房的空置率。 

這勢必會迫使更多的購房者和投機(jī)者在政策實施前出現(xiàn)集中交易的行為，現(xiàn)實也證實了人們的這種擔(dān)心。

  宏觀政策的實施要兼顧經(jīng)濟(jì)效率與公平，但在不同時期又要有所側(cè)重。就目前來看，國家政策的導(dǎo)向是在保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，更加注重社會公平，也即在“把蛋糕做大”的同時力求“把蛋糕分好”。而

社會公平從一個側(cè)面來說就是要合理確定分配政策，處理好國家和居民的利益關(guān)系。在國民收入分配中長期存在的問題是過分注重國家，突出表現(xiàn)為國家財政收高于經(jīng)濟(jì)增長速度，而居民收入的增速則低于經(jīng)濟(jì)增長速度，這是社會分配不合理的一個方面表現(xiàn)，使得人民未能真正充分共享改革發(fā)展成果，人民生活水平的提高同經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致。國家為扭轉(zhuǎn)這一格局，采取種種措施在國民收入分配時提高居民收入所占的比重，剛出爐的“十二五”規(guī)劃提出由原來的“國強(qiáng)”到現(xiàn)在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下開征房產(chǎn)稅，無異于政府與民爭利，減少居民收入，使得本就已經(jīng)不合理的收入分配更加不公平。

  再從房產(chǎn)稅對收入差距的影響來看，能否真正有利于社會公平也是很值得懷疑的。正如《人民日報》（2011.01.17）撰文指出的，房產(chǎn)稅可能會誤傷中低收入家庭。主要是因為房產(chǎn)稅不同于個人所得稅和營業(yè)稅，不是依據(jù)個人的所得或營業(yè)額來征收，而是依據(jù)房屋估價這種不動產(chǎn)來繳納的。對于非營業(yè)性住房來講，不動產(chǎn)是不能直接變現(xiàn)的，這就需要人們用其他收入來繳納房產(chǎn)稅，這對于掙錢能力較弱的中低收入者來講無形之中增加了一筆不小的負(fù)擔(dān)，而對于掙錢能力較強(qiáng)的高收入者或者是可以賺取高額利潤的投機(jī)商而言影響則甚微，對于無房的中低收入者而言，這無疑是雪上加霜。這顯而易見是不利于縮小收入差距的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平把房產(chǎn)稅看作是“從民眾身上割肉”，不僅沒有法理依據(jù)，也有損社會公平，在監(jiān)管不到位的情況下，極易產(chǎn)生****。

  三、房產(chǎn)稅實施的相關(guān)配套措施尚未完善可能引發(fā)的社會問題

  一是關(guān)于房產(chǎn)稅的合法性問題。稅收具有法制性和固定性，“有稅必有法”，任何稅收征管及其變化，都要由國家立法機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法律，規(guī)范稅收行為以調(diào)整稅收關(guān)系，這樣稅收才具有合法性。而從目前來看，房產(chǎn)稅并未有一部真正有效力的、成文的法律規(guī)范加以調(diào)整與規(guī)范，即使是作為試點，也應(yīng)納入到法制的軌道，否則依法治國就會只成為一句口號。

  二是評估機(jī)制不健全，使得在房產(chǎn)稅在試行過程中實際操作受到了制約。稅基的確定對于稅收有非常重要的影響，因為它直接決定著納稅的多少、居民的切身利益。對于房產(chǎn)稅來講，涉及到對房產(chǎn)的估價、面積的測量等。而目前我國獨立的、富有資質(zhì)的評審機(jī)構(gòu)嚴(yán)重匱乏，從屬于政府的評審機(jī)構(gòu)作為利益相關(guān)方，會影響到評審結(jié)果的客觀公正性。普遍認(rèn)為的可行方案是依據(jù)市場價格估價，然而市場價格一方面經(jīng)常變化，另一方面又會由于區(qū)域差別大，操作起來困難重重。

  此外，由于缺乏必要的監(jiān)管和制度保證，這一措施的出臺又可能產(chǎn)生各種各樣的逃避稅行為。在實施房產(chǎn)稅的地方已經(jīng)出現(xiàn)了隱匿個人房產(chǎn)、虛假過戶和假離婚的事情，以期達(dá)到逃避稅行為，由此引發(fā)的社會問題也不少，而目前的法律制度又不能很好的解決這些問題。

  總之，對于房產(chǎn)稅實施的消極影響必須有全面而清醒的認(rèn)識。一方面要認(rèn)識到，隨著時代的發(fā)展，為解決民生、實現(xiàn)社會公平，對個人住宅開征房產(chǎn)稅是社會發(fā)展的必然，決不能因噎廢食，因為有困難和消極作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房產(chǎn)稅影響面廣、意義重大，必須審慎對待。要把握適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，采取正確的措施以趨利避害。這就需要國家完善相關(guān)的配套法律制度，加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)展生產(chǎn)，增加人民收入，通過試點不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，穩(wěn)步推進(jìn)，才能達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會和諧的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房產(chǎn)投資利弊范文

一畢業(yè)就來到北京工作，臨末了辭職，準(zhǔn)備離開這個城市，除了銀行賬戶上積攢了25萬元，快奔30歲的王文君仍然是孤身一個人。辭職后查看公積金賬戶，竟然躺著15萬元。從最初的什么都沒有，到現(xiàn)在將近40萬元存款，王文君不知道該何去何從。究竟是答應(yīng)母親要求，回老家山西工作去，然后相親結(jié)婚生子，還是繼續(xù)留在這個城市打拼？

“這個城市的壓力太大了，想要在北京擁有一套房子，即使不吃不喝，我?guī)资甓假I不起?！蓖跷木V苦說，“雖然我每月領(lǐng)著9000多元的薪資，但要在北京生活，最后能存下一半就算不錯了?！?/p>

目前，王文君已經(jīng)離職回家，吃住均和父母在一起，她打算休息一段時間再尋覓新的工作。以她現(xiàn)在的工作經(jīng)驗，在山西找份工作，可能只有4000元不到的月薪，但起碼不用租房就可以住大房，而且她還可以用存款給自己配輛小轎車當(dāng)嫁妝。北京的公積金政策是辭職時可以取出公積金余額，王文君打算把這15萬元取出來。

規(guī)劃需求

1.15萬元公積金和其余的25萬元存款該怎么打理？2.未來的路該如何選擇，是留在北京還是在老家山西發(fā)展？

楊潔

CFP國際金融理財師，招商銀行鉆石客戶高級理財顧問。

財務(wù)現(xiàn)狀分析：

王女士每月稅后工資9000元，每月固定支出4500元，由此算出每月家庭現(xiàn)金結(jié)余4500元。綜上，王女士個人每年累計收入減去每年累計支出，得到每年凈收入54000元。

現(xiàn)有資產(chǎn)15萬元公積金、25萬元存款，沒有房產(chǎn)和汽車。

王女士理財目標(biāo)：

王女士15萬元公積金和25萬元存款，理財目標(biāo)為準(zhǔn)備未來婚嫁金?；榧藿鸩煌诮逃鸷宛B(yǎng)老金有明確的需求時間，婚期具有不確定性，因此王女士的理財規(guī)劃需要保證一定的流動性?；榧藿鸱e累時間相對較短，不適宜配置投資期限長、收益不確定性高的資產(chǎn)，因此總體投資風(fēng)險等級評定為A3穩(wěn)健型。

建議王女士55%資產(chǎn)即22萬元配置定期存款、分紅型投資保險等固定收益類資產(chǎn)。30%資產(chǎn)即12萬元配置保本基金，投資期3年保證本金，同時能分享資本市場帶來的收益，如果王女士婚期提前，還可以隨時贖回。15%資產(chǎn)即6萬元投資銀行現(xiàn)金類理財產(chǎn)品，收益穩(wěn)定，可隨時贖回，滿足流動性需求。

王女士每月結(jié)余4500元，建議600元作保險配置，600元定投參與股票基金，分別投資于境內(nèi)A股大盤基金、境內(nèi)中小盤基金、海外債券基金。

不論留京還是返鄉(xiāng)，均需增加保險配置：

保險配置應(yīng)未雨綢繆，不論王女士留京工作，還是回山西老家發(fā)展，建議單身的王女士合理配置保險。單身人士保險需求順序為健康險、壽險和養(yǎng)老年金險。健康險建議王女士選擇有強(qiáng)制儲蓄和分紅功能的兩全型健康保險，以20萬保額為例，保障期間至60周歲，月繳保費500元，可以獲得20萬重大疾病和身故保障，一旦理賠，可豁免未繳納的剩余保費。如果保險期間內(nèi)沒有理賠，則可以起到積累養(yǎng)老金的作用，60歲滿期可以領(lǐng)取20萬元以及積累分紅作為補(bǔ)充養(yǎng)老金。壽險建議選擇成本較低的消費型終身壽險，100萬保額，月繳保費100元。王女士保險規(guī)劃總保費共計600元，占王女士月收入的10%以內(nèi)，不會增加額外負(fù)擔(dān)，提供相對充足的保障。對于王女士本人來說，可以緩解風(fēng)險來臨時的財務(wù)壓力，而對于王女士的父母來說，是一份家庭責(zé)任。

未來的路該如何選擇，是留在北京還是在老家山西發(fā)展？

對于王女士面臨的困惑，是繼續(xù)在北京工作，還是回山西老家發(fā)展，分為兩種情況分析：

方案一：留北京工作

對于王女士來說，如果留在北京工作，可以獲得更高的收入和更大的職業(yè)發(fā)展空間，擇偶選擇也相對更多一些。留在北京求職，以王女士的資歷按照原有單位稅后月薪9000元計，工資年增長率按平均水平10%計算，生活成本不變，未來3年可結(jié)余18萬。原有40萬元投資按照A3穩(wěn)健型客戶平均年化收益6%計算，3年收益8萬元。3年后總資產(chǎn)40+18+8=66萬元。目前首套房首付30%，以北京四環(huán)至五環(huán)住宅房屋均價4萬元每平方米，房屋面積50平方米，總價200萬元房產(chǎn)計算，首付60萬元，月還款6100元。王女士5年公積金賬戶積累15萬元，月均公積金為2500元左右，購房后可省下原房租，以2000元每月計算，共計2500+2000=4500元。綜上，王女士3年后總資產(chǎn)66萬元，可以支付購房首付款，每月只需從結(jié)余中拿出1600元，加上公積金和原房租，就可以支付月供，不影響原生活水平，即可擁有自己的房產(chǎn)。

如此看來，按照王女士的收入水平，在北京擁有自己的房產(chǎn)并不僅僅是夢想，合理進(jìn)行理財規(guī)劃就能夠輕松實現(xiàn)。此外，按照現(xiàn)行婚姻法規(guī)定，如果王女士在婚前買房，房產(chǎn)可以算做個人財產(chǎn)。而如果王女士覓得如意郎君，兩人共同承擔(dān)買房費用，則可以購買總價更高的房產(chǎn)，提高生活品質(zhì)。

方案二：回山西發(fā)展

王女士父母均在山西生活，婚前與父母共同生活，可以大大降低生活成本。如果王女士在山西工作，稅后月薪為4000元左右，除去基本生活費用2000元，每月結(jié)余2000元，每年結(jié)余2.4萬元，原有40萬投資按年化6%收益率計算，每年收益2.4萬元，因此王女士在山西老家生活，每年結(jié)余共計4.8萬元。王女士在山西老家生活，沒有購置房產(chǎn)的財務(wù)需求，主要需求為婚嫁購車，以20萬元家用小轎車為例，王女士可輕松購買。

綜上所述，王女士繼續(xù)留京工作或者回山西發(fā)展，只要通過合理的理財規(guī)劃，都能夠?qū)崿F(xiàn)階段性的人生財務(wù)目標(biāo)。這正是，單身生活品質(zhì)高，合理規(guī)劃是王道，相信專業(yè)理財師，我的未來不是夢。

張春兵

CFA，德意志銀行（中國）有限公司財富管理部副總裁。

一、財務(wù)現(xiàn)狀分析

王文君30歲，在北京打拼5年，積累了25萬元存款和15萬元公積金。由于北京生活成本和房價較高，現(xiàn)已回老家山西，目前待業(yè)在家。

資產(chǎn)負(fù)債情況比較簡單。

收支情況：暫無工資收入，跟父母居住無需支付房租，中西部地區(qū)物價相對便宜，每月基本日常開銷1500元。

二、需要考慮的問題

由于王小姐目前比較年輕并且單身，除了計劃在不久的將來購置一輛汽車當(dāng)嫁妝外，尚未確定具體目標(biāo)和中長期規(guī)劃。但從財務(wù)角度來衡量，實現(xiàn)財務(wù)自由是每個人的終極目標(biāo)，理財規(guī)劃越早開始越好。

王小姐雖然目前積累了一筆現(xiàn)金資產(chǎn)，但由于只做銀行存款，且無其他收入，顯然處于入不敷出狀態(tài)，非長久之計。支出已按最基本的來算，不能節(jié)流，看來只能開源。當(dāng)務(wù)之急是要盡快找到一份工作，其次做好40萬元的投資配置，增加投資性收入。

其他要改善的地方：

1.加入保險計劃，抵御不測風(fēng)險，險種至少包括重疾險和意外險，并隨著家庭和收入狀況的變化，再加入其他險種。這兩種保險都是消費型的，保費都不會太高，估計每月幾百元就夠了，但如發(fā)生意外，可以起到意想不到的效果，必不可少。具體可以咨詢專業(yè)的保險規(guī)劃師。

2.增加一部分教育投入，盡快確立自己未來職業(yè)發(fā)展方向，并對不斷提高職業(yè)技能和專業(yè)知識進(jìn)行必要的投入，投資自己，投資未來，為增加未來的收入盡早準(zhǔn)備。

這兩項每月投入應(yīng)該在1000元左右。

三、目前資產(chǎn)的合理配置

由于王小姐目前只做銀行存款，按現(xiàn)在2%左右的年利率，每年只有8000元左右的利息收入。鑒于王小姐隨時可能有購車計劃，以及需要留一部分資金用于日常開支，建議從40萬中拿出10萬元認(rèn)購貨幣基金。貨幣基金的特點是風(fēng)險非常低，流動性非常好，目前回報率在4%左右，是非常好的現(xiàn)金管理工具。

剩下30萬元可以做中長期的投資，并可以適當(dāng)投資一些有風(fēng)險的資產(chǎn)。

可以拿其中20萬買入5年期的國債。最近發(fā)行的5年期國債票面利率為5.32%。國債可以視為無風(fēng)險產(chǎn)品，由于該筆資金屬于閑散資金，沒有投資期限的限制，買入較長期限的國債既可以提高收益，又可以保證資產(chǎn)的安全。

還有10萬可以投資股市。雖然經(jīng)歷了7、8月份的股災(zāi)后，市場人氣低迷，估計未來一段時間不會再有像樣的行情出現(xiàn)。但是，仔細(xì)分析，目前A股市場分化比較嚴(yán)重，中小板和創(chuàng)業(yè)板股票經(jīng)歷大幅調(diào)整后，估值仍然偏高，以銀行為主的藍(lán)籌股估值相對比較合理，而且這類股票每年都有非常穩(wěn)定的分紅（銀行股每年股息率在3%以上）。在市場普遍低迷的時候，尋找有價值的、有足夠安全邊際的品種提前布局，等下輪牛市來臨時，一定能收獲不錯的成果。建議按照一年的時間周期，自己做一個股票定投計劃，選擇兩三只高分紅、低市盈率的藍(lán)籌股，每個月定期買入8000元股票，一年差不多正好投完10萬元。長線持有，耐心等待下一輪牛市的到來，相信若干年以后，這筆資產(chǎn)能提供最為豐厚的回報。長期來看，股票的投資收益會高于債券，保守估計收益率應(yīng)在8%左右。

四、調(diào)整后的財務(wù)分析

五、總結(jié)

經(jīng)過調(diào)整，王小姐的財務(wù)狀況可以得到明顯改善，并且能使自己的生活得到相當(dāng)?shù)谋Ｕ?，過上相對穩(wěn)定而安逸的生活。當(dāng)然隨著時間的推移、自身情況的變化，還要不斷對自己的財務(wù)規(guī)劃作相應(yīng)的調(diào)整。投資理財是一場馬拉松，長期的不斷的積小勝才能獲得大勝。相信經(jīng)過若干年的奮斗和積累，王小姐組建家庭，買房買車，實現(xiàn)一定程度上的財務(wù)自由，不是一件遙不可及的事情。從這個意義上來講，王小姐選擇離開北京，回老家發(fā)展，也不失為一個好的選擇。

第7篇：房產(chǎn)投資利弊范文

[關(guān)鍵詞]個人住房；房產(chǎn)稅；新福利經(jīng)濟(jì)學(xué)；?？怂剐?/p>

[中圖分類號]F293.31　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1002-736x(2012)04-0076-04

隨著重慶、上海對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的啟動，以及“十二五規(guī)劃”中把研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革作為財稅體制改革的重要內(nèi)容的事實來看，對個人住房征收房產(chǎn)稅已提上我國政府的決策日程。但目前對個人住房房產(chǎn)稅該不該征收、征收的利弊、以及如何征、何時全面開征等問題在理論上還有諸多爭論。本文從新福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析了我國開征個人住房房產(chǎn)稅利大于弊，長期看能增進(jìn)社會的總福利水平，屬于?？怂沟男矢倪M(jìn)。

一、個人住房房產(chǎn)稅改革的基本思路與目標(biāo)

通過對我國近期國務(wù)院、財政部、稅務(wù)總局以及發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等政府部門的文件進(jìn)行分析，并對社科院藍(lán)皮書十二五規(guī)劃建議、各位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的意見以及重慶上海房產(chǎn)稅試點改革的方案進(jìn)行研究，得出我國要推出的房產(chǎn)稅改革的基本思路與目標(biāo)有以下五點。

(一)房產(chǎn)稅改革是要對個人住房征收房產(chǎn)稅并進(jìn)行稅制設(shè)計

目前，我國無論是理論上探討的房產(chǎn)稅改革，還是實踐中試點的房產(chǎn)稅，實際上就是要對我國1986年9月15日由國務(wù)院頒布實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行改革。

首先要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍即對個人住房要征稅。原條例中規(guī)定要按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收財產(chǎn)持有稅。但房產(chǎn)稅征收范圍只包括城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋和出租房屋，而對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)(即個人住房)免稅；而現(xiàn)在要推出的新房產(chǎn)稅則是要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，即要對居民居住的個人住宅也要征收房產(chǎn)稅。

其次還要對住宅房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率、征收方法等方面進(jìn)行改革。如原條例中規(guī)定房產(chǎn)稅的計稅金額是按房產(chǎn)余值征稅，即按房產(chǎn)原值一次減除10～30％后的余值計算繳納；計稅標(biāo)準(zhǔn)年稅率為1.2％；對于房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的，稅率則為12％。而現(xiàn)在要進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革重點則是要對上述計稅依據(jù)進(jìn)行改革，要將原先按房產(chǎn)原值余值計稅改為按評估值也就是市場價值計稅，即應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。如上海試點方案就是暫以應(yīng)稅住房市場交易價格的70％計算繳納作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)的。

再次還要對住房房產(chǎn)稅的減免稅問題進(jìn)行稅制設(shè)計，要體現(xiàn)出對百姓基本居住需求的充分考慮以及對困難群體的特殊關(guān)照。如上海試點方案規(guī)定：對居民家庭新購房給予人均60平方米的住房面積(住房建筑面積)免稅。而重慶只是對主城的存量與增量的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5％～1.2％。

(二)個人住房房產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)持有(保有)環(huán)節(jié)的征稅

一般說來，房地產(chǎn)稅從廣義上講分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)。按我國目前來說，房地產(chǎn)稅在開發(fā)占有階段包括耕地占用稅；交易階段包括契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅；持有階段包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括持有階段的房產(chǎn)稅。而現(xiàn)在我國要推出的房產(chǎn)稅屬于狹義上的房地產(chǎn)持有(保有)環(huán)節(jié)的稅種。以后改革的方向是要把房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅合并，要改變原來“重流通，輕持有”的房地產(chǎn)稅收思路，推進(jìn)持有環(huán)節(jié)稅收；因為交易環(huán)節(jié)稅過重不利于二手房的交易，持有環(huán)節(jié)稅過輕，導(dǎo)致持有成本低，會使房產(chǎn)投機(jī)增多，不利于房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(三)房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，要起到調(diào)節(jié)社會財富的作用

房產(chǎn)稅是對居民個人所擁有的住房財產(chǎn)所征收的稅種是財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅的征稅目的一般都是為調(diào)節(jié)社會財富分配，扼制財產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，要體現(xiàn)社會分配的公正性：我國現(xiàn)行稅制由于缺少財產(chǎn)稅體系，難以實施對構(gòu)成貧富差距的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)——財產(chǎn)存量的調(diào)節(jié)，一旦對居民個人住房開征房產(chǎn)稅，則意味著政府握有了可對包括收入、消費、財產(chǎn)等多個環(huán)節(jié)實施稅收調(diào)節(jié)的相應(yīng)手段，這對于正處在轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的中國至關(guān)重要。住房房產(chǎn)稅的開征所增加的稅收收入要用于住房保障體系，用于提高社會福利與社會保障上，起到調(diào)節(jié)社會矛盾，造福于民的作用。

(四)改革的最終目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

征收個人住宅房產(chǎn)稅，當(dāng)前的主要目的是要遏制過多占有住房及其投機(jī)性炒房行為。征個人住房房產(chǎn)稅可增加住房的持有成本，從而引導(dǎo)居民合理的住房消費，居民需要根據(jù)收入理性地確定要買多少套房子，買多大面積的房子，對投資型購房者來說，必須重新權(quán)衡持有成本和未來收益間的關(guān)系。這樣就可減少住房資源的浪費，降低房屋的空置率；也有利于引導(dǎo)對土地資源的合理利用，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

(五)與國外的房產(chǎn)稅即物業(yè)稅不同

國外的房產(chǎn)稅在不同的國家名稱不一樣，有稱財產(chǎn)稅還有稱地產(chǎn)稅或物業(yè)稅的。物業(yè)稅的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，物業(yè)稅類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，都屬于財產(chǎn)稅；但在香港僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。一般來說，國外房產(chǎn)稅(即物業(yè)稅)則主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值也會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高，也就是說是按房產(chǎn)的市場交易價格征收的。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應(yīng)地，房產(chǎn)稅即物業(yè)稅也要提高。

我國重慶與上海推出的房產(chǎn)稅也是按房產(chǎn)的市場交易價格征收，繳納的稅值會隨著房屋價值的升高而提高。這樣的改革取向與國外的房產(chǎn)稅即物業(yè)稅非常相似，都是對房屋的保有環(huán)節(jié)的征收，都是財產(chǎn)稅，性質(zhì)基本一樣。但仍有差異。我國要推出的個人住宅房產(chǎn)稅沒有針對土地征收，只對地上建筑物一住宅房產(chǎn)征收。而物業(yè)稅本質(zhì)上還要對土地征稅；相比物業(yè)稅，房產(chǎn)稅更具可操作性。征收房產(chǎn)稅不需要立法，只需要通過修改原有條例，將個人住房納入征稅范圍即可。而物業(yè)稅則需要嚴(yán)格的立法程序；即意味著要取消土地增值稅與土地出讓金，需要把這些與房產(chǎn)稅并在一起，但由于我國居民只擁有70年的土地使用權(quán)，只能對地上建筑物房產(chǎn)

征稅。所以中國的房產(chǎn)稅改革方向并不是向國外的房產(chǎn)稅完全看齊，不等同于物業(yè)稅。

所以2009年以前我國理論上論述要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅制改革時提的都是物業(yè)稅，但從2010年5月在理論與實踐中就只提房產(chǎn)稅改革了。

二、開征個人住房房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)——能增進(jìn)社會總福利保障水平

上述的分析說明對個人住房征收房產(chǎn)稅既然屬于財產(chǎn)稅，其重要意義是要合理調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在城市住房方面的表現(xiàn)是富人對住宅投資投機(jī)，使房價越來越高，富人的財產(chǎn)即房產(chǎn)的價值也越來越大，而普通百姓則越來越買不起房，所以需要開征住宅房產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)。

(一)開征住房房產(chǎn)稅能使收益者的利益大于受損者的損失

按照新福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的代表人物卡爾多一希克斯的觀點(又稱希克斯改進(jìn))：假如某種變革可以使收益者的利益大于受損者的損失，那么總的利益增大了，那么這種變革就屬于“卡爾多一?？怂垢倪M(jìn)”，這種改革就是值得的。

因住宅房產(chǎn)稅是對超過基本居住需求的部分征稅，對一般居民沒有影響，只使那些投機(jī)性購房者的利益受損。而投機(jī)性購房者都是社會中的富人，他們畢竟是社會中的少數(shù)；而征稅增加地方收入后又可用于社會公共設(shè)施的建設(shè)與社會保障的完善，即把稅收用于保障房建設(shè)以及用于提高城市農(nóng)民工的社會保障，廣大的普通民眾是受益的；總體上有利于城市化的發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以改革符合福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本思想，屬于?？怂垢倪M(jìn)。

(二)開征住宅房產(chǎn)稅長期看溢出效應(yīng)大，可提升社會的總福利保障水平

新房產(chǎn)稅還有很大的溢出正效應(yīng)，因為開征新房產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)收入分配，避免社會財富過于集中在少數(shù)投資房產(chǎn)的富人手中，有利于縮小貧富差距。中國當(dāng)前貧富差距之大，早已為人所知。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國的基尼系數(shù)已經(jīng)超過0.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)0.4的警戒線。如果任由很多人把購房作為投機(jī)工具，就會導(dǎo)致整個社會投機(jī)盛行，價值觀錯亂，使誠實經(jīng)營、合法致富、艱苦奮斗等中華民族的傳統(tǒng)美德逐漸被拋棄，而浮躁、急功近利，拜金主義則會盛行；最終則會加劇社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。而且還會積累較高的金融風(fēng)險，形成房地產(chǎn)泡沫，最終可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給社會造成極大的損害。而開征個人住宅房產(chǎn)稅會會減少投機(jī)性囤房數(shù)量，使住房供給量增加；而且房產(chǎn)稅如再用于社會保障房的建設(shè)，這樣又會增加房屋的有效供給，這就會降低房價大幅上漲的概率；可以減輕通脹壓力，避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)和衰退；還可縮小居民的收入差距，縮小基尼系數(shù)，基尼系數(shù)也就是收入差距，它和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相關(guān)性很強(qiáng)，當(dāng)基尼系數(shù)縮小時，經(jīng)濟(jì)就會發(fā)展起來。經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森等認(rèn)為，解決公平問題本身就會帶來效率的提高：“為貧困家庭提供保健服務(wù)和充足食品的計劃將增進(jìn)生產(chǎn)率和效率”。勒納、米里斯、羅爾斯、新劍橋?qū)W派的代表羅賓遜夫人等也認(rèn)為，公平?jīng)Q定效率，收入分配不公平會導(dǎo)致機(jī)會的不公平，進(jìn)而導(dǎo)致收入并非與努力程度成正比，如此就會降低人們提高效率的積極性。

按照邊際消費傾向遞減的規(guī)律，收入越高的群體，他們的收入使用上用于消費的比例將下降。因此，只有打富濟(jì)貧，使窮人的收入相對提高，才會拉動消費，從而改變不合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，才可轉(zhuǎn)變中國主要依靠投資與出口拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)到主要依靠國內(nèi)的消費上，從而使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向健康軌道，從而使社會總福利水平得到提高，因為國民收入增長是福利水平提高的基礎(chǔ)與保證。

至于開征房產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，即減少社會福利方面并不明顯。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，增加稅收，會抑制消費，不利于經(jīng)濟(jì)增長。實際上也不盡然，當(dāng)把房產(chǎn)稅用于增加對道路、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施的支出時，則反而有利于改善居住環(huán)境，引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價值的增值，即房地產(chǎn)的外部性增值。這種情況就又會推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，從而有利于經(jīng)濟(jì)的增長。而且社科院的實證研究結(jié)果也表明，房產(chǎn)稅的開征不會抑制自住購房者的需求，也就是說房產(chǎn)稅的開征對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的消極影響十分有限。

總之，征收個人住宅房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)利益會大于征收的利益損失，是社會總福利的提升。而且從長期來說，房產(chǎn)稅改革會增加地方性收入，地方再用于擴(kuò)大農(nóng)民工的社會保障，推動市民化與城市化的進(jìn)程，使社會服務(wù)與公共設(shè)施更加完善，就會使房價升高，這就為城市的私人房產(chǎn)投資帶來巨大的盈利空間。一般說來，誰在城市擁有的房產(chǎn)面積大，他所能取得的這塊由公共資源所無償提供的蛋糕份額也就大。也就是說，這些房產(chǎn)多的富人享受到的城市福利與保障的面也會增大。

這些也符合卡爾多一?？怂沟男蕵?biāo)準(zhǔn)，即在社會資源配置過程中，如果那些從資源重新配置過程中獲得利益的人，只要其所增加的利益足以補(bǔ)償(并不要求實際補(bǔ)償)在同一資源重新配置過程中受到損失的人的利益，那么，這種資源配置就是有效率的。也就是說，判斷社會福利的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該從長期來觀察，只要政府的一項經(jīng)濟(jì)政策從長期來看能夠提高全社會的生產(chǎn)效率，盡管在短時間內(nèi)某些人會受損，但經(jīng)過較長時間以后，所有的人的境況都會由于社會生產(chǎn)率的提高而“自然而然地”獲得補(bǔ)償。?？怂沟难a(bǔ)償原則為“長期自然的補(bǔ)償原則”。以上論述說明房產(chǎn)稅改革可以提升整個社會的總福利與保障水平，屬于潛在的帕累托改進(jìn)，是?？怂沟男矢倪M(jìn)，應(yīng)該逐步向全國展開。

三、基于社會福利水平提升的角度對房產(chǎn)稅制度的設(shè)計與政策建議

房產(chǎn)稅稅收制度的設(shè)計，要充分體現(xiàn)和保障中低收人家庭普通住房的消費權(quán)益，適度調(diào)節(jié)富裕家庭的高端住房消費，能達(dá)到遏制投機(jī)炒房，增加地方收入，保障社會福利，調(diào)節(jié)社會貧富差距的政策取向。

(一)房產(chǎn)稅要擴(kuò)大試點城市繼而推廣至全國

現(xiàn)在看來試點城市房產(chǎn)稅改革運(yùn)行的效果不大，調(diào)控房價和培養(yǎng)地方稅源兩大重要功能并沒有實現(xiàn)，在實施房產(chǎn)稅后的今天，重慶與上海兩地房價依然高企，兩城市都是3個月稅款不足百萬，無論對于重慶還是上海都很難成為重要財源，與方案公布時重慶提出的每年征收1.5億稅款用于保障房建設(shè)的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。原因主要是上海、重慶的試點方案征稅面過小，稅率過低。我國房產(chǎn)稅要真正發(fā)揮應(yīng)有作用，需要在全國范圍內(nèi)加快實施并適度統(tǒng)一和加強(qiáng)。

(二)房產(chǎn)稅要從對增量征收轉(zhuǎn)向存量增量合并征收

現(xiàn)在兩個城市房產(chǎn)稅試點都幾乎沒有涉及存量房。上海只針對新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房征稅，而沒有對多占有社會資源的存量房征稅；重慶的方案盡管存量增量都征收，但其征收的對象也只是高檔商品房。只對新購房征稅不公平，只對新購房征收，把有房的人，尤其是投機(jī)客全部放

掉了，房產(chǎn)稅改革首先應(yīng)該“瞄準(zhǔn)”空置房，因為閑置房是資源的浪費，不符合建設(shè)節(jié)約型社會的要求，而且推高房價影響民生。

只對新購住房征收，不能實現(xiàn)城市公共管理所要求的效能和效率目標(biāo)；與此同時，也不能體現(xiàn)該項政策本身所要體現(xiàn)的公平性原則，應(yīng)存量和增量一起征。房產(chǎn)稅關(guān)注存量房才是正途，因為只有這樣才能保持稅收的公平性。

(三)房產(chǎn)稅要向全國所有縣級以上城市逐步推進(jìn)

不應(yīng)該只是個別城市實施，要保證房產(chǎn)稅能夠發(fā)揮抑制社會不合理住房需求的作用；應(yīng)該對所有享受政府公共服務(wù)的城市住房都開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅要逐步推進(jìn)。征收城市由主要城市覆蓋全國各地縣級以上城市，征收稅率要因地而異，縣城征稅要最后啟動，對農(nóng)村個人住房不征房產(chǎn)稅。

(四)征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”

普通住宅投機(jī)也是遏制的對象，因為，如任由把普通住宅進(jìn)行投機(jī)炒作，會讓普通人更買不起房，農(nóng)民工的市民化永遠(yuǎn)只是夢想，會延緩城市化進(jìn)程。影響社會的進(jìn)步和福利水平的提高。

(五)個人住房房產(chǎn)稅要實行累進(jìn)稅

房產(chǎn)稅是針對富人征收，絕不能讓擁有基本住房的人承擔(dān)這部分稅賦。房產(chǎn)稅要實現(xiàn)財富的再分配功能，就要實行累進(jìn)稅率，因為累進(jìn)稅是直接稅無法轉(zhuǎn)嫁。房產(chǎn)稅稅率要實行累進(jìn)稅率，即按照一定參照物(如人均居住面積或者房屋價值等)分段，逐級提高稅率。稅率要分幾個等級，房屋價值越大，房產(chǎn)稅率也應(yīng)越高。房產(chǎn)稅的征收宜從量從價綜合征收。住房越大、越豪華，房子價值越大，就要多承擔(dān)些稅賦。房產(chǎn)稅的計稅金額，應(yīng)為凡是當(dāng)年新購置的，都應(yīng)以購置金額為準(zhǔn)；對于存量房，要參照同城同類地區(qū)上一年房產(chǎn)交易平均價進(jìn)行估值，作為計稅金額。

(六)房產(chǎn)稅起征和免稅的規(guī)定，不應(yīng)以套為標(biāo)準(zhǔn)

因為“套”有大小貴賤之分，按套劃分是不合理的，也容易產(chǎn)生偷稅漏稅的空子(如假離婚)。應(yīng)該一律以人均面積為標(biāo)準(zhǔn)；人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)，計算面積時，一定要對一個家庭的多套住房面積累加，絕對不能按套數(shù)計征，否則有人就會通過假離婚、假分家等手段逃稅，這必然會帶來社會家庭關(guān)系的混亂。為了防止逃稅，可以采取先征后退的方法，對城市所有住房征稅，因為住房不可隱匿，任何房主都不能逃稅。然后，再退給每個家庭免征面積的稅額

(七)把個人住房房產(chǎn)稅培育成為地方政府的主體稅種

借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗，把此稅種交由地方政府掌握，把它培育成為地方政府的一個主體稅種。具體征收辦法理應(yīng)由地方政府自行決定，但考慮到中國目前土地公有，需要中央政府盡快研究出臺房產(chǎn)稅的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，包括房產(chǎn)稅使用的管理辦法，在此基礎(chǔ)上，留給地方政府一定的浮動空間。

地方政府要將房產(chǎn)稅籌集的財政收入公開、透明地向納稅人和社會公布，個人住宅房產(chǎn)稅所增加的稅收收入應(yīng)該用于住房保障體系，主要用之于公共租賃房等保障性住房建設(shè)、舊城拆遷改造、以及對拆遷戶與居住區(qū)配套環(huán)境的改善等項目的補(bǔ)償上。

(八)房屋評估應(yīng)推行“片區(qū)評估”，并加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)

第8篇：房產(chǎn)投資利弊范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革;房價;影響

0.前言

去年，重慶市和上海市分別頒布了對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法。開征房地產(chǎn)稅于我國房地產(chǎn)行業(yè)而言可以說是一次破天荒的改革。重慶和上海作為房產(chǎn)稅改革的試點城市，其所跨出的一步，是具有重要意義的。

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范是1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。其征稅范圍僅限于在我國境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，而對于城鄉(xiāng)居民用于居住的房屋則不征房產(chǎn)稅。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，制定于建立“社會主義有計劃的商品經(jīng)濟(jì)”時代的稅收規(guī)則，顯然在很多方面已無法適應(yīng)時代的需求。目前，很多家庭已經(jīng)擁有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不僅僅是每個人的安家之所，更多地成為了人們投資的目標(biāo)，成了一種保值增值的物品。在如此巨變之下，房產(chǎn)稅作為一種政府收入來源和調(diào)整房產(chǎn)市場的工具，勢必將作出一定改變。

1.兩市改革方案

重慶、上海兩地走在改革的前沿，但房地產(chǎn)改革方案不盡相同，各有側(cè)重。

從征稅范圍來看，重慶征稅對象范圍比上海要廣。重慶市首批納入征收對象的住房為：(1)個人擁有的獨棟商品住宅；(2)個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從稅率上看，重慶市的方案較之上海嚴(yán)厲許多。重慶最高稅率為1.2%，上海最高稅率暫定為0.6%。重慶，稅率設(shè)置更為細(xì)節(jié)化。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。而上海更傾向于一刀切的情形。上海征稅稅率最高暫定為0.6%，只是在應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4%。

從計稅依據(jù)而言，重慶的計稅依據(jù)則是房產(chǎn)交易價。上海方面主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

此外在對外地居民的政策、免稅面積計算等方面的制度設(shè)計兩地也各具特色，存在諸多不同。房產(chǎn)稅改革的第一步已邁開，重慶、上海兩市齊鼓當(dāng)先，但效果如何，還需等待市場和時間的考驗。

2.房產(chǎn)稅改革影響之我見

一項制度，不可能十全十美，其必然存在某些優(yōu)勢和弊端。因而我們需要以一中長遠(yuǎn)的、立足全局的眼光來看待它。從整體而言，筆者認(rèn)為開征房產(chǎn)稅對于國家、社會來說是利大于弊的。在此，筆者想從房產(chǎn)稅帶來的影響談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

第一，在制度構(gòu)建方面，開征房產(chǎn)稅有利于完善房產(chǎn)稅收體系。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》僅對生產(chǎn)經(jīng)營行住房征收稅款，房產(chǎn)稅主要集中于流通環(huán)節(jié)，對房屋保有環(huán)節(jié)上的征稅卻是一片空白。與之相反，國外立法在稅收分布結(jié)構(gòu)中，更注重在房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，納稅人在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)則相對較輕。房產(chǎn)稅的試點，實質(zhì)上是在建設(shè)與完善中國特設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的過程中，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)引入和建立直接稅（財產(chǎn)稅）的制度框架。

第二，對政府而言，房產(chǎn)稅將為地方政府提供一個穩(wěn)定的主要稅種，有利于改善地方政府財政狀況。地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改變城市面貌、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很大程度上都依賴于“土地財政”，通過土地出讓金獲得財政收入。地方政府有著一種“經(jīng)營城市”以提高地價的意愿和觀念。希望高房價，能夠帶來土地出讓金價格上漲。同時隨著地價的抬升，房價也不斷攀升。房產(chǎn)稅的征收，可以削弱“土地財政”在地方財政體系中的地位，為地方政府提供新的稅收來源，在一定程度上取代土地出讓金。

第三，對國家而言，有利于資源的合理利用，節(jié)約土地資源。在中國，各大城市的房屋閑置率非常高，由于“囤房”無成本，很多房屋自被購買之日起便閑置著。房產(chǎn)稅的開征，使很多房屋所有人不得不將房屋出租，以抵充稅收負(fù)擔(dān)。在使對住房有剛性需求的人群購房時不受房產(chǎn)稅的太多影響的同時，也一定程度上抑制了購房者在購房時對住房面積不必要的過分追求，使土地資源能夠得到充分合理的利用。

第四，對社會而言，有利于促進(jìn)社會分配公平，完善住房保障體系，保障民生。在兩地房產(chǎn)稅的改革中，設(shè)置了相應(yīng)的起征點：住房面積小的，不必繳稅，住房面積大的繳稅；房價超過本地房產(chǎn)均價過多的需要繳稅，房價低廉的無需繳稅。征收的房產(chǎn)稅將更多地用于建設(shè)保障性住房，保障低收入人群、買房困難的人群的住房需求。為改善民生推波助瀾。

第五、開征房產(chǎn)稅，有利于抑制投機(jī)行為，穩(wěn)定房價。改革后的房產(chǎn)稅，可以成為房價的穩(wěn)定器，房屋持有著的房屋持有成本將增加，尤其是持有大量空置房的房屋持有者，當(dāng)房屋所負(fù)擔(dān)的成本超過其預(yù)期所能得到的回報時，他們不得不權(quán)衡利弊，放棄“炒房”。

當(dāng)然，作為一項新的制度，房產(chǎn)稅的改革也存在很多不足和弊端，也可能產(chǎn)生某些不利影響。

一方面，購房者在購房之初已繳納了數(shù)十年的土地使用費，房屋購買的套數(shù)多、地段好、質(zhì)量高、價格貴，相應(yīng)的繳納的土地使用費也高。在此是否存在重復(fù)征稅的問題，是法律需要考慮的。

另一方面，房屋持有所增加的成本，很可能在房屋轉(zhuǎn)讓交易的過程中，這部分成本很可能連同交易成本一并轉(zhuǎn)移給下家。房產(chǎn)稅是否真的能成為房價的穩(wěn)定劑，抑或可能是房價的催化劑？

3.對房產(chǎn)稅改革的建議

房產(chǎn)稅的開征，并不意味著就能對房價問題“一劍封喉”，也不是地方政府財政收入問題的所謂“萬能藥”。房產(chǎn)稅，只能再其能力的范圍內(nèi)，對稅收制度體系和房地產(chǎn)市場起一定的調(diào)整完善作用。問題的解決，更多地需要各方面的措施共同發(fā)揮作用，需要配套措施的完備。

首先，相關(guān)立法進(jìn)程應(yīng)迎頭趕上。從立法上，闡明征收房產(chǎn)稅的法理依據(jù)，賦予房產(chǎn)稅征收合理性及合法性依據(jù)。并細(xì)化房產(chǎn)稅征收各項規(guī)則，增強(qiáng)其可操作性和針對性。國外許多國家均有相關(guān)成熟立法，可以作為借鑒。

其次，稅收的關(guān)鍵在于“取之于民，用之于”。房產(chǎn)稅所帶來的財政收入，大部分應(yīng)用于保障住房和提高福利。以美國為例，其房產(chǎn)稅的大額是學(xué)區(qū)稅，多用于支持本地公立教學(xué)系統(tǒng)，而美國公立教育是完全免費的，民眾在接收到福利的同時，對相對高額的房產(chǎn)稅也就沒有怨言了。

再次，應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督體系。對房產(chǎn)稅如何征收、房產(chǎn)如何評估、房產(chǎn)稅用于何處等均要系統(tǒng)地進(jìn)行監(jiān)督。保證房產(chǎn)稅取之有道、用之有道。讓人民群眾參與其中，不僅能保障政府的清正廉潔，也提高了人們對政策的熱情心。

4.結(jié)束語

重慶、上海兩市房產(chǎn)稅的改革起到了一個示范作用。房產(chǎn)稅涉及財稅體制完善，涉及廣大民眾利益，因此積極穩(wěn)妥地推進(jìn)是很有必要的?！科]

【參考文獻(xiàn)】

第9篇：房產(chǎn)投資利弊范文

內(nèi)容摘要：本文回顧了國外房產(chǎn)價格上漲對居民消費影響的三種理論傳導(dǎo)機(jī)制―財富效應(yīng)、抵押信貸效應(yīng)和購房支出壓力效應(yīng)，通過比較宏觀數(shù)據(jù)研究和微觀數(shù)據(jù)研究的差別來分析未來研究發(fā)展的走勢，整理了國外主要研究結(jié)論。在我國房地產(chǎn)市場起步晚、研究相對落后的背景下，對國內(nèi)現(xiàn)有研究成果進(jìn)行總結(jié)、評價，以期對今后的研究有所幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價格 消費 福利

國外理論研究

國外學(xué)者們關(guān)于房價對居民消費、福利的研究，已經(jīng)形成較為成熟的理論體系。消費數(shù)據(jù)具有直觀、易獲得性的特征，故成為較為常見的研究。福利具有間接、不易獲得的特征，需要在消費的基礎(chǔ)上構(gòu)建福利函數(shù)獲得，故在文獻(xiàn)研究中所占比例相對較少。

（一）房產(chǎn)價格對居民消費影響的傳導(dǎo)機(jī)制

房產(chǎn)價格對居民消費的影響可以歸結(jié)為三種機(jī)制：財富效應(yīng)、抵押信貸效應(yīng)和購房支出壓力效應(yīng)。

首先，通過“房產(chǎn)財富效應(yīng)”，房產(chǎn)價格上升，導(dǎo)致房產(chǎn)所有者消費增加。根據(jù)經(jīng)典“生命周期永久收入”消費理論，居民當(dāng)期消費取決于當(dāng)期收入與當(dāng)期財富的組合。對一般消費者而言，財富主要由金融資產(chǎn)（如儲蓄、股票與債券等）和住房資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。因而，當(dāng)房產(chǎn)價格上漲時，房產(chǎn)所有者的財富存量上升，將刺激當(dāng)期消費的增加。

許多學(xué)者對房地產(chǎn)財富效應(yīng)進(jìn)行了大量的實證研究，研究方法主要為兩種，一種是采用對數(shù)形式，估計房地產(chǎn)財富的消費彈性，另一種方法是采用差分形式，估計房地產(chǎn)財富的邊際消費傾向。部分學(xué)者利用宏觀數(shù)據(jù)證明財富效應(yīng)存在，Case、Quigley和Shille（即CQS，2005）研究美國各州在20世紀(jì)80到90年代的面板數(shù)據(jù)和14個國家25年的跨國面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財富效應(yīng)顯著存在，而且房產(chǎn)的邊際消費傾向高于金融資產(chǎn)的邊際消費傾向。當(dāng)然，也有學(xué)者對房產(chǎn)財富效應(yīng)持懷疑或否定態(tài)度。如Buiter（2009）指出房產(chǎn)并不只是一種財富，還是一種消費商品，因而房產(chǎn)財富效應(yīng)即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等（2009）認(rèn)為，CQS（2005）的研究忽視了房價與永久收入內(nèi)生地相關(guān)，從而導(dǎo)致估計結(jié)果的偏差。他們運(yùn)用CQS（2005）的數(shù)據(jù)重新進(jìn)行實證研究，得出了房產(chǎn)財富效應(yīng)不顯著且并不大于金融資產(chǎn)財富效應(yīng)的結(jié)論。但是，Calom iris并未否認(rèn)CQS（2005）發(fā)現(xiàn)的當(dāng)期住房資產(chǎn)增值和當(dāng)期消費上升的相關(guān)性，只是認(rèn)為造成這種狀況的原因可能是房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)而非房產(chǎn)財富效應(yīng)。

其次，房產(chǎn)價格通過房產(chǎn)抵押信貸渠道影響居民消費。相對于“房產(chǎn)財富效應(yīng)”問題的不休爭論，“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”卻為學(xué)界廣泛認(rèn)同，即房產(chǎn)價格上漲以后，房產(chǎn)所有者可以通過抵押自已的住宅獲得更多的貸款從而將增加消費。Iacov ie llo（2004）根據(jù)這一思路將房產(chǎn)價格引入總消費的歐拉方程，論證了房產(chǎn)價格變化是居民消費費波動的重要推動力，并運(yùn)用美國1986-2002年的季度數(shù)據(jù)給出了實證檢驗。

第三，房產(chǎn)價格通過“購房支出壓力效應(yīng)”影響消費。對于那些暫時租房者或潛在購房者來說，房產(chǎn)價格的提高迫使他們?yōu)橹Ц顿I房首付款而進(jìn)行更多的儲蓄，從而將擠出消費。Sheiner（1995）利用美國的微觀數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房價上升，使得年輕的租房者必須為未來購房儲備更多的積蓄，現(xiàn)有住房者增加的消費可能被潛在購房者增加的儲蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)日本的土地價格上漲時，計劃購買住房的租房者將提高儲蓄率。只是由于這部分人占租房者中的比例很低，住宅價格上漲的凈影響才提高了總體消費水平。

（二）宏、微觀數(shù)據(jù)研究及發(fā)展方向

國外文獻(xiàn)中常見的房價波動研究分為宏觀數(shù)據(jù)研究和微觀數(shù)據(jù)研究兩種，前者使用各國的宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)，多利用時間序列的相關(guān)計量方法進(jìn)行實證研究。后者使用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，多利用回歸方法進(jìn)行分析。兩種方法各有利弊。宏觀數(shù)據(jù)獲取方便，但是信息含量不夠大；家庭微觀數(shù)據(jù)信息量豐富，在揭示房地產(chǎn)財富效應(yīng)的微觀差異方面及對個體行為的有效檢驗方面，有著宏觀加總數(shù)據(jù)不可比擬的優(yōu)勢，但是獲取困難。

基于微觀數(shù)據(jù)研究的優(yōu)勢，越來越多的學(xué)者傾向于從家庭微觀數(shù)據(jù)研究入手獲得宏觀數(shù)據(jù)研究難以得到的信息。在克服微觀數(shù)據(jù)獲取困難這一難題方面，目前比較流行的解決方法是根據(jù)已知的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和數(shù)據(jù)，以經(jīng)濟(jì)人的效用最大化為前提，通過計算機(jī)模擬得出個人在已知條件下的生命周期消費、儲蓄和投資。計算機(jī)模擬逐漸形成了較為成熟的前提，如：住房作為一種特殊耐用品消費，與一般的消費有著巨大的差別。Fang Yang（2006）對住房消費和非住房消費曲線進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)非住房消費在生命周期內(nèi)為駝峰狀，而住房消費在生命初期逐步增長，在生命后期平緩下降。在構(gòu)建住房模型時，住房市場除了考慮自住外，還要考慮租房以及各種市場摩擦及沖擊。Pedro Silos（2005）驗證了研究住房擁有和財富分配時租房市場的必要性，Antonia Diaz and Maria Jose Luengo-Prado（2010）構(gòu)建了無限生命周期模型，發(fā)現(xiàn)引入持續(xù)收入沖擊、調(diào)整費用、非零首付、租房市場時，模擬的數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)更相符。

微觀數(shù)據(jù)研究在不斷發(fā)展中也獲得了很多有價值的結(jié)論。Engelhardt（1996）利用美國的微觀家庭數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，自有住房者對住房資產(chǎn)的收益沒有反應(yīng)，但是住房資產(chǎn)損失卻對消費產(chǎn)生了影響。作者分析原因可能是自有住房者的住房資產(chǎn)收益變現(xiàn)存在障礙或者是對住房價格上漲的持續(xù)性產(chǎn)生懷疑，即使不存在任何的變現(xiàn)障礙，考慮到遺贈給下一代的動機(jī)以及擁有自有住宅的非金錢效用等，自有住房者也可能沒有很強(qiáng)的動機(jī)去變現(xiàn)住房資產(chǎn)收益。Campbell 和Cocco（2007）運(yùn)用英國家庭支出調(diào)查的個別家庭數(shù)據(jù)研究住房價值變動對租房者和自有住房者消費的影響，發(fā)現(xiàn)在年老的自有住房者中，房價對消費在統(tǒng)計上有顯著的影響，而在年輕的租房者中則沒有顯著影響。

在計算機(jī)模擬基礎(chǔ)上的家庭微觀數(shù)據(jù)研究由于其蘊(yùn)含的巨大信息量，逐漸成為深入研究的一個重要方向。模擬技術(shù)在實踐中不斷得到完善，如Lazear and Michael（1980）在討論住房者消費時，將人口作為衡量家庭規(guī)模的外生變量引入來表示經(jīng)濟(jì)體的規(guī)模；Flavin and Nakagawa（2005） and Sinai and Souleles（2005）構(gòu)建了住房價格隨著地理位置不同發(fā)生變化的模型；Campbell and Cocco（2005）檢驗了住房者在固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款中的借貸抵押選擇。 （三）主要結(jié)論

房價對消費的影響。第一類是房地產(chǎn)價格上漲將增加居民消費。例如Poterba（1995）認(rèn)為房價上漲通過提高持有者信心推動消費增長；Engelhardt（1996）運(yùn)用PSID數(shù)據(jù)對房價增長與當(dāng)前有房者的消費之間的聯(lián)系進(jìn)行了直接檢驗，估計房地產(chǎn)財富效用存在，其邊際消費傾向大約為0.03；Case et al.（2001）研究發(fā)現(xiàn)美國等14國的房地產(chǎn)市場的財富效用顯著，而且比股票市場的要大；Boone（2002）驗證了G7國家存在較強(qiáng)的財富效用，并且近幾年逐漸增強(qiáng)。第二類是房地產(chǎn)價格上漲對消費影響不明顯。例如，Phang（2003）運(yùn)用新加坡的數(shù)據(jù)檢驗房價上升對消費的影響，發(fā)現(xiàn)不存在財富效應(yīng)或抵押效應(yīng)；Tan&Voss（2003）利用澳大利亞數(shù)據(jù)建模發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)不顯著。第三類是房地產(chǎn)價格上漲將抑制居民消費。這一結(jié)論在國外文獻(xiàn)中較少看到。

房價對福利的影響。Bajari，Patrick，C.Lanier Benkard，and John Krainer.（2005） 從一個較為簡單的市場入手，測量了自有房價格變動時消費者福利的變化。在一階最大化后，得出住房價格變動時社會各經(jīng)濟(jì)體福利發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是總量沒有變化。Weili Li and Rui Yao（2006）認(rèn)為不同年齡層次的人的福利變化不同，老年人、年輕人的福利變化比中年人敏感，社會總體的福利變化隨著人口比例的不同會發(fā)生變化。

國內(nèi)理論情況

我國在1998年實行住房市場改革，關(guān)于住房價格在市場中的波動研究始于20世紀(jì)90年代末，在21世紀(jì)初逐步增多。學(xué)者們從中國國情出發(fā)，其研究特色主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）突出實證研究，為宏觀調(diào)控提供依據(jù)

我國近十多年有關(guān)住房價格變動的研究十分重視實證分析，具體表現(xiàn)為強(qiáng)調(diào)將國外的主導(dǎo)理論應(yīng)用于我國國情的實踐。客觀的說有不少的研究成果對于分析住房價格增長的主要誘因、政府宏觀調(diào)控措施的實施提供了一定的科學(xué)決策依據(jù)，起到了一定的指導(dǎo)作用。如段忠東等（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)認(rèn)為房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間在長期內(nèi)存在互為因果關(guān)系。

（二）多宏觀數(shù)據(jù)分析，少微觀數(shù)據(jù)分析

國內(nèi)房價與福利的研究多利用全國總體宏觀數(shù)據(jù)，通過時間序列計量方法進(jìn)行實證分析，在研究方法、指標(biāo)選擇和數(shù)據(jù)使用上并不存在太大差異的情況下，最終得出的結(jié)論卻差異巨大。如：宋勃（2007）利用我國1998-2006年間房產(chǎn)價格和居民消費的季度數(shù)據(jù)，對二者的關(guān)系進(jìn)行實證研究，得出我國存在“房產(chǎn)財富效應(yīng)”的結(jié)論。但駱祚炎（2007）、劉旦（2008）分別利用1985-2004年和2000-2006年的時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，得出中國房產(chǎn)財富效應(yīng)微弱和不存在的結(jié)論。

究其原因，可能與樣本容量有限，導(dǎo)致所使用的計量方法得出的結(jié)果有偏差。Pierse和Snell（1995）的有關(guān)研究指出：修正的ADF單位根檢驗方法以及協(xié)整檢驗的E-G二步法，要求樣本容量必須充分大，若樣本容量偏小，則偏差會越大。在樣本數(shù)據(jù)有限的情況下，Johansen協(xié)整檢驗的勢很低，導(dǎo)致單個時序數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗的結(jié)果并不可靠。在建立誤差修正模型時，滯后項階數(shù)選擇是敏感的，我國的房地產(chǎn)市場化改革時間不長，有關(guān)房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)時序較短。因此，采用宏觀數(shù)據(jù)的單位根和協(xié)整檢驗方法來檢驗我國房地產(chǎn)財富與消費的關(guān)系是低效果的，結(jié)論可能會有偏差。

（三）多消費研究，少福利研究

由于消費數(shù)據(jù)具有直觀性，更容易獲取，國內(nèi)文獻(xiàn)關(guān)于住房價格波動的研究多局限于消費領(lǐng)域內(nèi)。在消費研究中，大多數(shù)學(xué)者研究了房價對消費的影響結(jié)果，少部分學(xué)者對產(chǎn)生這種結(jié)果的機(jī)理和原因進(jìn)行了理論分析。福利衡量具有間接性，不能直接獲得計算，需要構(gòu)建函數(shù)，故房價對福利的研究只能進(jìn)行理論分析。與國外相關(guān)文獻(xiàn)相比，我國國內(nèi)文獻(xiàn)的理論分析不夠深入，還需要進(jìn)一步的完善和發(fā)展。

（四）多結(jié)果分析，少機(jī)理分析

大多數(shù)學(xué)者研究了房價對消費的影響結(jié)果，卻很少對產(chǎn)生這種結(jié)果的機(jī)理和原因進(jìn)行詳細(xì)的分析，但隨著研究的深入，這一現(xiàn)象逐步得到了改善。高開仙、莫申生（2010）在《高房價與福利效用、財富效應(yīng)》中將掌握土地資源的政府理解為是一個具有自身效用函數(shù)的經(jīng)濟(jì)行為人，在對其效用函數(shù)及構(gòu)成變量分析后，嘗試就我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中因房價上漲所引起的財富效應(yīng)和社會福利效應(yīng)問題，進(jìn)行了機(jī)理性的探討。

研究建議

由于特定的歷史、文化原因，我國房地產(chǎn)市場研究起步晚，相關(guān)研究與國外水平有一定的差距，通過對內(nèi)外相關(guān)研究的比較，筆者認(rèn)為今后需要從兩個方面入手，進(jìn)行深入的研究：

構(gòu)建理論體系。國內(nèi)的研究多屬于理論層面進(jìn)行機(jī)理描述分析，尚顯粗淺，我們需要逐步深入，在實證的基礎(chǔ)上形成關(guān)于中國特色的理論體系。

引入現(xiàn)代科技手段。重視家庭微觀數(shù)據(jù)研究，在現(xiàn)有調(diào)查材料的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)國外的模擬計算，從個人效用最大化的角度出發(fā)，從定量的角度研究房價變動對居民福利的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.駱祚炎.基于流動性的城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)財富效應(yīng)分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2007(4)

2.高開仙，莫申生.高房價與福利效用、財富效應(yīng)[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010(2)