房產(chǎn)銷售制度精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)銷售制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售制度；完善；分析和闡述

1 前言

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)銷售制度也有著很大程度變革，而就目前來看，我國現(xiàn)在實行的房地產(chǎn)銷售制度主要為預(yù)售制度，這種制度是我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一種特殊產(chǎn)物，這種制度對于我國社會的不斷發(fā)展起到了很大的推動作用，并且能夠?qū)鴥?nèi)的房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮起到了關(guān)鍵性的作用。由此可見，房地產(chǎn)銷售制度就顯得尤為重要，但是在實行房地產(chǎn)銷售制度的時候依然存在著很多的問題，這就要求我們要及時的對出現(xiàn)的問題進行科學(xué)合理的解決，這樣才能夠促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的更好發(fā)展。

2 對于房地產(chǎn)銷售的具體含義

通常來說，房地產(chǎn)的銷售值指的就是對房地產(chǎn)進行銷售的具體過程，其中的步驟主要為尋找客戶、詢問洽談、處理意見、達成共識、售后服務(wù)等等，而在進行這些步驟的時候就是房地產(chǎn)的相關(guān)銷售人員與客戶之間的一種洽談的環(huán)節(jié)，通過這種環(huán)節(jié)使得客戶對商品房有了具體的了解，然后決定是否購買。在洽談期間，房地產(chǎn)的相關(guān)銷售人員還要對客戶的要求盡量的滿足，因為房地產(chǎn)商品的銷售不同于其他的商品，其具有固定性，價位又比較高，所以在對客戶進行商品房銷售的時候一定要嚴(yán)格的按照銷售制度進行。

3 我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷售制度出現(xiàn)的問題

3.1 對于房地產(chǎn)的銷售損害了客戶的自身利益，房地產(chǎn)自身資金不足

對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，其本質(zhì)屬于一種資金匱乏的行業(yè)，但是由于我國的房地產(chǎn)銷售制度為商品房的預(yù)售制度，這樣就使得購買商品房的消費者在房屋沒有完工的時候就先把房屋的定金，房屋的首付都交到了房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，這樣現(xiàn)象是我國目前普遍存在的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的發(fā)生就使得房地產(chǎn)開發(fā)商擁有充足的資金，從而使得購買房屋的消費者的自身利益無法得到根本的保證，因而使得購房消費者和貸款的銀行都承擔(dān)著巨大的資金風(fēng)險。這樣就使得房地產(chǎn)開發(fā)商運用購買房屋的消費者的資金來運行數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從而使得消費者和銀行的融資風(fēng)險變得越來越大。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)缺乏完善的銷售資金監(jiān)管的體系

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，對于商品房預(yù)售款的使用已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)銷售管理中最薄弱的一個環(huán)節(jié)，因此加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管就變得越來越重要。并且只有加強對我國房地產(chǎn)市場不斷的監(jiān)督和檢查，才能夠使得我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步快速的發(fā)展。而我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管的工作中，最重要的內(nèi)容就是對房地產(chǎn)企業(yè)資金去向的監(jiān)督檢查。但是，就目前來說，我國的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一個科學(xué)完善的房地產(chǎn)銷售資金監(jiān)管的體系，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行銷售資金管理的時候無章可循，這樣就很容易造成各種各樣的問題發(fā)生。近些年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)商對規(guī)模效益的盲目追求，把商品房的預(yù)收款進行隨意的挪用，這樣就嚴(yán)重的損害了房屋購買者的利益，進而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重大問題。

3.3 對于房地產(chǎn)商的管理不夠全面

目前來說，我國的相關(guān)管理機構(gòu)對于房地產(chǎn)商的管理缺乏全面化，管理機構(gòu)一般就只對房地產(chǎn)商的資金進行檢查和測試，并沒有對房地產(chǎn)商的信用進行檢查，這樣就嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。有些房地產(chǎn)商并沒有真正的做到講信用，但是其資質(zhì)符合預(yù)售商品房的條件，這樣就可以得到房屋的銷售許可，這樣有的房地產(chǎn)商就會利用這個條件銷售不合格的商品房，以此來牟取暴利。而對于購買房屋的消費者來說，對于房屋的質(zhì)量問題并不能進行實際的考察，就只憑房地產(chǎn)商的介紹而進行購買，這樣就嚴(yán)重的侵犯了消費者的合法權(quán)益，從而大大的增加了購買房屋的消費者購房資金的風(fēng)險性。

4 完善我國房地產(chǎn)銷售制度的具體策略

4.1 要不斷的完善我國房地產(chǎn)市場的管理機制

房地產(chǎn)的市場管理機構(gòu)為了能夠確保房地產(chǎn)市場的安全穩(wěn)定的運行和合理的競爭，要對房地產(chǎn)銷售商的管理制度進行合理的完善和嚴(yán)格的管理。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的日趨增加以及巨大的經(jīng)濟利益，使得越來越多的企業(yè)都投身到房地產(chǎn)的事業(yè)中，這樣就嚴(yán)重的導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的無序性。因此對于房地產(chǎn)市場而言，要明確企業(yè)進行房地產(chǎn)市場的條件，要對進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)進行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。只有不斷的完善我國房地產(chǎn)市場的管理機制，才能夠使得我國的房地產(chǎn)市場有序進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也合理合法。這樣才能夠有效的促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷進步和健康發(fā)展。

4.2 要不斷的完善我國房地產(chǎn)的信息公開透明化機制

對于一個國家的房地產(chǎn)事業(yè)來說，對于房地產(chǎn)信息的透明化能夠很大程度上的降低房地產(chǎn)的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的信用檔案進行公開化，將預(yù)售房屋的具體情況進行透明化，使得購買房屋的消費者更好的對房地產(chǎn)開發(fā)商的具體情況和銷售樓房的具體情況進行更好的了解。這樣就能使得消費者更好的進行購房，從而大大的降低了消費者購買房屋的資金風(fēng)險。除此之外，我國的相關(guān)監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和法律責(zé)任等問題要進行公開化，并且還要對房地產(chǎn)市場中的各個企業(yè)進行信用等級的合理劃分，只有達到了標(biāo)準(zhǔn)的信用等級，開發(fā)商才能進行合理的開發(fā)。這樣就能夠有效的預(yù)防了開發(fā)商為了牟取暴利而欺騙消費者的現(xiàn)象。

4.3 要不斷的完善商品房預(yù)售的資金監(jiān)管制度

對于商品房的預(yù)售資金實行監(jiān)管是商品房預(yù)售資金管理中的主要環(huán)節(jié)，而對商品房的預(yù)售資金進行監(jiān)管的相關(guān)部門來說，首先，一定要具有獨立性，進行監(jiān)管的機構(gòu)本身在經(jīng)濟效益上應(yīng)該具有相應(yīng)的獨立性，和被監(jiān)管的企業(yè)沒有利益關(guān)系，并且監(jiān)管機構(gòu)人員還要嚴(yán)格的履行自身的監(jiān)管職責(zé)。其次，因為商品房的預(yù)售涉及到很多的領(lǐng)域，因此這就要求在對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管的相關(guān)機構(gòu)人員一定要具備相應(yīng)的專業(yè)知識，并且還要掌握相關(guān)的法律知識，只有這樣才能夠更好的對商品房的預(yù)售資金進行更好的監(jiān)管工作。再次，對商品房銷售資金進行監(jiān)管的相關(guān)機構(gòu)人員一定要具備強烈的責(zé)任感，能夠?qū)M行監(jiān)管的工作承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

5 結(jié)束語

隨著我國改革開放的不斷深入，我國經(jīng)濟市場不斷的擴大，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)也有了更好的發(fā)展空間和發(fā)展條件。因此，我國的房地產(chǎn)事業(yè)要充分的利用我國經(jīng)濟市場提供的發(fā)展條件，不斷的進行完善和發(fā)展，這樣就使得我國的房地產(chǎn)銷售制度變得越來越重要。而我國的房地產(chǎn)銷售制度在實行的時候依然存在著很多的問題，只有不斷的對我國的房地產(chǎn)銷售制度進行完善和改良才能夠使得房地產(chǎn)事業(yè)不斷的發(fā)展和壯大，從而才能夠有效的保證銷售房屋的質(zhì)量和消費者的權(quán)益，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的在我國經(jīng)濟市場得以更好的發(fā)展。

參考文獻：

[1]梁冬梅，于平.完善我國房地產(chǎn)銷售制度的思考[J].經(jīng)濟縱橫，2011，12（2）：84-86.

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第2篇：房產(chǎn)銷售制度范文

摘要：本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)會計制度與稅收政策差異的分析，找出切入點，解決處理賬務(wù)管理和納稅管理在實際工作所遇到的問題。

關(guān)鍵詞 ：稅收;會計制度;分析;差異

一、扣費方式的差異

房地產(chǎn)投資不斷地在經(jīng)歷沉淀、發(fā)展、動蕩、基本定型等階段，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的復(fù)雜性、艱難性、多重困難性以及耗費周期長的性質(zhì)也被大家熟知。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性，國家出臺了許多相關(guān)政策去控制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與基礎(chǔ)建設(shè)，其中，相關(guān)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。在這項規(guī)定內(nèi)，房地產(chǎn)投資的廣義費用已被定型，其中牽連的繳稅方式也與會計制度不同。這項規(guī)定表明，房產(chǎn)的期間費用要與成本劃分開，期間費用應(yīng)當(dāng)期扣除，而成本則應(yīng)另當(dāng)處理。

期間費用包括廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等，成本則包含有配套設(shè)施費等，這些費用的產(chǎn)生在企業(yè)會計制度上與稅收政策的納入范圍是有差異的。就拿商品房來說，配套設(shè)施的費用在房地產(chǎn)成本輸出方面占據(jù)的位置較大的，通常都會優(yōu)先考慮建商品房。但往往商品房已售出，配套設(shè)施仍沒有建成，這就產(chǎn)生了時間差異，這段時間差異，使原已建成并且可售出的商品房所應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，無法進行實際成本的計算。稅法規(guī)定，成本費用的計算不可以僅靠預(yù)估就設(shè)定數(shù)據(jù)，必須符合實際。到目前為止，相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)在進行預(yù)提費用所得稅的清繳時，應(yīng)在會計制度上進行稅前調(diào)整，等到實際費用支出時，再進行扣減。而廣告費、招待費等，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需支出的費用之一，通常這筆費用都是房地產(chǎn)銷售完成后才能進行準(zhǔn)確計算的，這些期間費用，也必須根據(jù)實際情況實行預(yù)留控制，過后結(jié)算。當(dāng)期企業(yè)成本的總費用應(yīng)該根據(jù)實際銷售的面積和未售的單位面積的成本費用來確定。

房地產(chǎn)行業(yè)的會計制定明確指出，開發(fā)期間的借貸資金所產(chǎn)生的利息以間接費用的方式列入開發(fā)成品的成本費用，其他的費用支出，一律視為當(dāng)期的損益。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要求期間的費用和制度必須保持一致。開發(fā)期間的總成本也應(yīng)該列入期間費用，并根據(jù)實際銷售面積的所得費用分攤總銷售成本。

二、繳稅時間的差異

對于房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款銷售的收益，國家會計制度有明確的規(guī)定：采用分期付款或是預(yù)收款的方式進行銷售的，按實際交付商品的確認日期開始計算銷售收入；采用按揭方式進行銷售的，按銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬的當(dāng)天開始計算銷售收入；采用以房換房或以財產(chǎn)換房的方式進行銷售的，按房產(chǎn)證明或其他證明交付之日開始計算銷售收入。稅收政策明確規(guī)定了，只要房地產(chǎn)企業(yè)以以上任意一種方式進行房產(chǎn)銷售的，都要按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的計稅毛利率計算計稅毛利潤，按計稅毛利潤進行調(diào)整后計算繳納所得稅，會計制度規(guī)定企業(yè)必須等房產(chǎn)交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，因此產(chǎn)生時間性差異。

由于會計和稅收的功能不同，會計更多的強調(diào)真實、準(zhǔn)確、完整的反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，所以對于預(yù)售的房產(chǎn)在未交付之前，不確認收入和成本，以真實反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。但稅法不僅要調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，還有組織財政收入的功能，所以稅法從均衡財政收入的角度，對于一些開發(fā)周期長的項目如房地產(chǎn)預(yù)先規(guī)定了一個計稅方法，先按計稅毛利率計算繳納所得稅，待工程完工后再進行清算的制度。

三、利潤上無法保持一致

對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售商品房這一塊，在稅收法上有明確規(guī)定：采用預(yù)收款的方式進行銷售的，預(yù)收款到賬的當(dāng)天即為納稅義務(wù)生效的時間。這就意味著，在房產(chǎn)開發(fā)商收到預(yù)收賬款的那一天，就應(yīng)該開始計算營業(yè)稅，就應(yīng)該開始計算上文所說的預(yù)計利潤。

根據(jù)會計法規(guī)的規(guī)定，預(yù)收賬款是不確認收入的，不應(yīng)該繳納相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅。但稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的該類業(yè)務(wù)作了特別的要求，故雖然未確認收入，但其流轉(zhuǎn)稅也應(yīng)該繳納。那么就會形成這樣一種現(xiàn)象，企業(yè)繳納了營業(yè)稅及其附加后，將其掛在“應(yīng)交稅費”科目的借方，因為未確認收入，所以與之相配比的稅費也不能確認，就形成了特殊的應(yīng)交稅費借方倒掛現(xiàn)象。

大多房地產(chǎn)企業(yè)在房子還未竣工的時候就已經(jīng)開始進行預(yù)售了，在收入確認上并不符合會計制度的規(guī)定，會計對未完工的項目收入和實際成本支出也不予以結(jié)賬，所以無法準(zhǔn)確計算實際的會計利潤。但在稅法政策上卻并非如此，簡而言之，稅法政策規(guī)定在房產(chǎn)進行銷售（這次銷售包括一次性付清款項及按揭、分期付款等形式）并有金錢出入時，則應(yīng)該預(yù)測以后的利潤，其差距與會計制度可有上百萬之差。這些差異都是在房地產(chǎn)開發(fā)中需要注意的細節(jié)問題，一旦這些細節(jié)問題無法構(gòu)成一個條理清晰的框架，則會導(dǎo)致賬目混亂。

四、結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同

在會計制度上，所有預(yù)收賬款都歸為不確定收入。預(yù)收款指的是買房者在付清相關(guān)款項前，都必須按照合同上的約定進行分期付款，直至所有的費用付清，才能進行房子移交；售房者在買房者完全付清款項后進行交房，才能確認實際收入的銷售方式。在這種形式下，只有在收款方受到來自買方的全部款項時，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方無論賬款的數(shù)額有多大，都只能算是負債狀態(tài)，在這種負債狀態(tài)下，會計制度是不納入已收到成本的條目下的。經(jīng)營成本項目是反映房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)銷售、出租產(chǎn)品和結(jié)算工資方面的實際成本支出的主要經(jīng)營方式。會計制度在這一點上與稅收制度有較大的差異。

總體而言，會計制度算的是明賬，在賬目上計算起來比較簡潔，即一手交錢一手交貨。稅收制度計算出來的實際可售面積額和會計制度計算出來的實際成本存在著根本上的差異。

房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，根據(jù)稅收制度與會計制度進行計算的差異確實很大，以小細節(jié)小數(shù)目來算，動輒幾十萬，對于開發(fā)商而言，這都不是一筆小數(shù)目，對于會計從業(yè)人員而言，更需要小心謹慎，運用既符合會計制度又能接應(yīng)稅收制度的方法對房產(chǎn)所得稅進行一個整合運算，不能出任何紕漏。

五、結(jié)束語

通過分析，可以了解到，會計制度和稅法政策在關(guān)于房地產(chǎn)稅收上是有很大差別的，這種差別并不細微，少則幾十萬，多則上百萬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員不僅要處理好企業(yè)的財務(wù)賬單，對各類應(yīng)交的稅款也不能出現(xiàn)任何紕漏。只有這樣才可以保證會計和稅收問題不會出現(xiàn)太大的差異，降低企業(yè)的涉水成本。

參考文獻：

[1]童琴芬.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款的會計和稅務(wù)處理的探討[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2012,07(04):135-136.

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第3篇：房產(chǎn)銷售制度范文

時光轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一年2020年了，那么房地產(chǎn)銷售工作計劃該怎樣寫呢?下面就是小編給大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)銷售第二季度工作計劃范文，希望大家喜歡!

房地產(chǎn)銷售第二季度工作計劃范文(一)

經(jīng)過2020年兩個月的工作，我對房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解，同時也學(xué)到了很多東西，為了讓自己在新的一個階段中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結(jié)過去展望未來，根據(jù)自身的實際情況，特做出具體的計劃。

一、業(yè)務(wù)的精進

1、加強團體的力量

在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和某在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結(jié)，團結(jié)是我不斷成長的土壤。

2、熟識項目

銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學(xué)習(xí)，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。

3、樹立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學(xué)習(xí)，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。2020年我會不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標(biāo)!我會和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點開始，邁向成功!

房地產(chǎn)銷售第二季度工作計劃范文(二)

不知不覺，進入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門經(jīng)理之一?，F(xiàn)在2020第一季度將結(jié)束，我想在季度結(jié)束的時候?qū)懴铝说诙径鹊墓ぷ饔媱潯?/p>

轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一個季度了，生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認真學(xué)習(xí)。在此，我訂立了本季度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。

一、銷量指標(biāo)

上級下達的銷售任務(wù)某萬元，銷售目標(biāo)某萬元，季度某萬元

二、計劃擬定

1、年初擬定《年度銷售計劃》。

2、每月初擬定《月銷售計劃表》。

三、客戶分類

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)計劃。學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業(yè)務(wù)工作

以上，是我對2020年第二季度的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。我會更加努力、認真負責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，爭取更多的單，完善業(yè)務(wù)開展工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售第二季度工作計劃范文(三)

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練

在2020年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向

在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案

我在房產(chǎn)銷售工作重點是某公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實施切實有效的銷售方法

我將結(jié)合之前的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成

我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障

明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到1個新的高度。

房地產(chǎn)銷售第二季度工作計劃范文(四)

對于房地產(chǎn)銷售工作者來說某月份可供自己發(fā)揮的余地其實有很多，至少過去的銷售工作經(jīng)驗告訴自己需要提前考慮好相應(yīng)的要素才行，承蒙領(lǐng)導(dǎo)支持與同事信任的自己怎么能夠允許某月份就這樣平庸地度過呢?因此我制定了某月份的銷售工作計劃并希望獲得令人滿意的業(yè)績，如果做得不錯的話也能夠為自己的職業(yè)生涯積累一些不錯的工作經(jīng)驗。

當(dāng)前階段可以確定的便是對已有客戶信息的整理工作需要做好，由于過去拜訪客戶較為雜亂的緣故導(dǎo)致自己手上的資料并不算完整，因此在某月份自己需要對過去的客戶都打電話致以祝福并借機了解對方的狀況，事實上對于自己所在公司推出的新業(yè)務(wù)也可以借機推薦給對方了解一下，這樣在最后進行信息整理的時候就能夠確保自己所擁有的客戶資料都是真實有效的，屆時在銷售助理的幫助下也可以盡快制作出展示最新業(yè)務(wù)的ppt并對客戶進行登門拜訪，在經(jīng)過事先了解的情況下再去推銷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則有著很大的完成業(yè)績，而且事后自己也應(yīng)該做好相應(yīng)的記錄并回顧銷售過程中是否存在不妥的地方。

由于進行暑假工的學(xué)生都回到學(xué)校的緣故導(dǎo)致空閑了許多租房，因此在某月份自己的主要任務(wù)就是將這些閑置的房源給盡快推銷給新的租客，這樣的話就能夠有效地利用現(xiàn)有的資源為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的效益，只不過若是難以盡快將其處理掉的話也會因為房屋的空閑造成較大的浪費，因此我應(yīng)該通過自身掌握的宣傳手段將這部分房屋的信息給需要的客戶手中，若是完成這方面的任務(wù)也意味著自身的銷售能力和對房地產(chǎn)信息的認識提高了一個新的臺階。

對于客戶的想法也應(yīng)該要進行更深層次的探究才能夠明白對方的真實需求，因此自己在拜訪客戶的時候也要盡可能地打消對方的疑慮之心，至少現(xiàn)階段自己也應(yīng)該要擁有這方面的能力才能夠做好房地產(chǎn)工作，況且對我而言即便是讓客戶產(chǎn)生購房的意向也意味著自己離銷售業(yè)績的完成又前進了一步，而且自己也應(yīng)該要認識到房地產(chǎn)銷售工作不能一次性拿下客戶也是十分正常的事情。

第4篇：房產(chǎn)銷售制度范文

【關(guān)鍵詞】　會計核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計處理

從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理結(jié)構(gòu)來講，其在會計核算的業(yè)務(wù)處理上，尚未健全仍存在許多問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。因此，如何有效完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度，加強會計制度建設(shè)，早已成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作。以下筆者以房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)中納稅處理為例，分析目前房地產(chǎn)會計納稅核算中存在的主要問題，提出解決對策，以供參考。

1．房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面存在的問題

1.1在會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認差異

會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在著收入確認主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，企業(yè)的預(yù)售銷售，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)的預(yù)售許可證之后，就可以預(yù)售上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認收入的。待驗收工程和產(chǎn)品并辦完交接手續(xù)后，才能進行收入確認，由“預(yù)收賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。稅法上通常將預(yù)收款歸為“預(yù)售收入”，并按照稅法規(guī)定預(yù)計其預(yù)售毛利率計算預(yù)交所得稅。第二，企業(yè)的按揭銷售，只有在開發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來的按揭款時會計才確認收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是實際收到首付款之日起確認收入的實現(xiàn)，在銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬之日確認收入余款的實現(xiàn)。

1.2在附屬設(shè)施收入上存在的核算處理問題

企業(yè)沒有將停車位、地下室以及銷售閣樓等附屬設(shè)施的銷售計入收入中；沒收客戶違約金、購房放棄的訂購金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。

1.3在產(chǎn)品開發(fā)中所存在的收入核算問題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于贊助、捐贈、職工福利、獎勵、并分配給企業(yè)股東或是投資者等，均未進行納稅申報；進行舊城改造，搬遷戶接受到的補償房，償還面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到場頻完工后和收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用上存在的收入核算問題

違規(guī)發(fā)票入賬：舊版已經(jīng)作廢的發(fā)票、經(jīng)過涂改或是自行填開的發(fā)票等；開發(fā)成本未按照“工程結(jié)算單據(jù)”進行列支，而是按照預(yù)計和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施沒有單獨核算其成本，而將其直接計入企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。

成本劃分不明確，實行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費用的計算不夠規(guī)范，尚未竣工驗收完成的產(chǎn)品均并入了營業(yè)成本，提前并一次性列支應(yīng)由各期來分擔(dān)土地成本，沒有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程等分攤到獨立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費用的列支標(biāo)準(zhǔn)與范圍擴大，計稅的所得額。企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)宣傳費和招待費、廣告費的計算基數(shù)，計入企業(yè)的管理費用；完工前的開發(fā)產(chǎn)品借款利息，實行一次性的方式計入當(dāng)期損益。企業(yè)的各類明細的核算科目的未按照開發(fā)產(chǎn)品的對象進行設(shè)置。

2．強化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面的完善對策

2.1　加強房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對其進行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，便于稅務(wù)部門的檢查。并嚴(yán)格遵守預(yù)收款預(yù)繳制度，時繳納稅款。

2.2建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算

2.2.1明確企業(yè)核算范圍

房地產(chǎn)的銷售收入通常指自行開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售所得、銷售商品房所得的收入、配套設(shè)施的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產(chǎn)的開發(fā)按合同內(nèi)容進行的就屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中的回遷戶的拆遷面積內(nèi)所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、超出面積的房產(chǎn)款，均應(yīng)包含在“銷售收入”的核算范圍中，面積的房產(chǎn)款，也在“銷售收入”核算范圍內(nèi)，而自用房產(chǎn)出外，應(yīng)作固定資產(chǎn)核算。

2.2.2正確應(yīng)用收入確認標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售通常要簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、交付房款、簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同、驗收合格的工程、交付買方驗收合同并進行產(chǎn)權(quán)過戶四道程序。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗收的前后進行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險與報酬，不管款項是否收付，都不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認條件。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收、辦好移交手續(xù)之前，房地產(chǎn)預(yù)售款，僅能進行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認。僅當(dāng)客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；房屋竣工并驗收合格后，客戶確認了房屋的面積、結(jié)構(gòu)和付款方式之后，交易雙方完成移交手續(xù)；能夠可靠的計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營業(yè)務(wù)收入。

2.3健全預(yù)售方式下的房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅費的核算

對于尚未竣工的開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)預(yù)售所得因未符合企業(yè)收入的確認標(biāo)準(zhǔn)，因此，房地產(chǎn)預(yù)售款，不得確認收入，暫計入預(yù)收賬款的會計科目中；只有在開發(fā)產(chǎn)品竣工完成驗收完畢并辦理了移交手續(xù)，該項房地產(chǎn)銷售方得以實現(xiàn)，才可由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)化為“主營業(yè)務(wù)收入”。房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報時，應(yīng)借“應(yīng)交稅費”二級科目為“預(yù)交營業(yè)稅或城建稅或是印花稅”等會計科目，貸方的一級科目與借方相同，二級科目應(yīng)為“應(yīng)交營業(yè)稅”；進行收入的確認時，方可將這一部分應(yīng)負的稅費轉(zhuǎn)出，借方為“營業(yè)稅金及附加”，貸方則應(yīng)記為“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅”，只有這樣才可以實現(xiàn)企業(yè)收入與稅費的準(zhǔn)確配比，并做到對企業(yè)的實際經(jīng)營情況和報表項目的財務(wù)深化分析反映的恰當(dāng)性、公允性。

結(jié)束語

總之，我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，企業(yè)會計核算也并未完善。本文僅分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的納稅部分，并針對其中存在的問題提出了幾點解決措施。我們相信，在我國經(jīng)濟逐漸發(fā)展、會計制度與準(zhǔn)則的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也將逐漸規(guī)范、完善。

參考文獻

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第5篇：房產(chǎn)銷售制度范文

2014年的房地產(chǎn)市場整體低迷，房企危機感頓生，尤其是一些大型房企紛紛謀求“轉(zhuǎn)型”。其中，萬科選擇了轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，綠地加強了業(yè)務(wù)全球化和多元化的力度，恒大進軍了快速消費品及能源行業(yè)，萬達則做大文化旅游板塊，其他房企也都對原有的運營模式進行了調(diào)整。

2、互聯(lián)網(wǎng)思維

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科首先提出了用“互聯(lián)網(wǎng)思維”做房地產(chǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)思維的核心是重視用戶體驗和服務(wù)，但就目前來看，房企對互聯(lián)網(wǎng)思維的運用還是以營銷為主。大多數(shù)房企還是以“葉公好龍”的心態(tài)看待互聯(lián)網(wǎng)思維。

3、多元化

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率持續(xù)下滑，不少房企開始嘗試進軍其他行業(yè)，以尋找新的盈利點。和前幾年部分中小型房企一窩蜂進軍礦業(yè)、白酒業(yè)等不同的是，此番多元化的均為大中型房企，選擇的行業(yè)包括金融、文化、農(nóng)業(yè)、消費品等。

4、小股操盤

萬科提出小股操盤，是房企“去重就輕”進行“輕資產(chǎn)運行”的一種形式，即在合作項目中不控股，但負責(zé)操盤，作為小股東輸出運營和品牌，并拿到除股權(quán)收益外的管理費及超額利潤分配，以此提高凈資產(chǎn)收益率（ROE）。發(fā)達國家的房地產(chǎn)運行模式大多如此。

5、野蠻人

“門口的野蠻人”被用來形容那些不懷好意的收購者。部分房企股價較低，股權(quán)分散，因此成為了“野蠻人”的目標(biāo)。今年，金地、萬科、金融街等都遭遇了險資“野蠻人”，其中生命人壽成功獲得了金地的控制權(quán)。

6、合伙人

為了應(yīng)對“野蠻人”，房企推出了“合伙人”制度。萬科推出了員工持股的盈安合伙，并持續(xù)增持萬科股票，以增加管理層控制權(quán)，激勵員工。事實上，另一家龍頭房企綠地早已采用類似形式，2000年以來，職工持股會就一直是上海綠地集團的主要股東，混合制改革后成為第一大股東。

7、房產(chǎn)金融

2014年是房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合的一年，由于成交情況不理想，7折利率遲遲未能落地，房企為了刺激購房者需求，選擇和各類第三方機構(gòu)合作，推出各類圍繞訂金、首付、按揭、房款的信用貸款產(chǎn)品和理財類產(chǎn)品，如易居房金所、搜房天下貸、平安好房寶等。

8、房產(chǎn)電商

房產(chǎn)電商是房產(chǎn)電子商務(wù)的簡稱，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中以O(shè)2O（線上對線下）形式進行運作，泛指房產(chǎn)銷售以電商合作方的推廣平臺為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)營銷、活動營銷、整合營銷等營銷方式為手段，以房產(chǎn)銷售為目的，在法律許可范圍內(nèi)所進行的商務(wù)活動過程。在互聯(lián)網(wǎng)的廣泛影響下，2014年大有“無電商不營銷”之勢，而且模式也越來越多元化，除了樂居等電商主流模式外，還出現(xiàn)了房多多、好屋中國等連接二手中介進行一二手聯(lián)動的“地商”。

9、眾籌

今年出現(xiàn)的“房產(chǎn)眾籌”事實上是一種“偽眾籌”，是以營銷推廣為目的舉行的活動，大多只是在單個城市的單套房源，對于購房者的意義不大，主要用于吸引眼球和宣傳，真正的眾籌建房等還僅僅停留在想象中。

第6篇：房產(chǎn)銷售制度范文

一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發(fā)了1000份關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關(guān)涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。

（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉(zhuǎn)發(fā)了《修水縣地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設(shè)、土管等單位的相關(guān)責(zé)任，制定了加強房地產(chǎn)稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關(guān)部門聯(lián)席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協(xié)商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。一定要憑地稅機關(guān)開具的稅票及房地產(chǎn)銷售發(fā)票。三是加強與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房產(chǎn)交易和發(fā)放房產(chǎn)證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，以政府發(fā)文、會議紀(jì)要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產(chǎn)交易中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收審核崗，實地參與房地產(chǎn)計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協(xié)商，只要國土資源部門將用地通知書一下發(fā)給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時進行跟蹤介入，實現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實行土地增值稅的精細化管理

我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的每一個商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個小區(qū)的平面圖設(shè)立了房地產(chǎn)銷售明細帳、發(fā)票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項目進行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產(chǎn)稅收精細化管理的有效經(jīng)驗，找到了潛在稅源向現(xiàn)實稅收轉(zhuǎn)化的最佳著力點。

（四）、嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅預(yù)征及項目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報和發(fā)票開具環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審核納稅人取得的房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入是否按鋪面1、住房0.5預(yù)繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預(yù)征率進行調(diào)整后，我們嚴(yán)格按照文件的執(zhí)行時間，對各個房地產(chǎn)企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴(yán)格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進行了清算。

（五）、持之以恒地進行納稅評估工作

我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現(xiàn)象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅申報質(zhì)量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細組織，深入開展房地產(chǎn)稅收專項檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度

重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發(fā)成本、多轉(zhuǎn)銷售成本、多列產(chǎn)品銷售費用的現(xiàn)象。對檢查出來的問題，嚴(yán)格《征管法》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。20__年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過程中存在的問題

（一）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，在計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務(wù)人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，難以監(jiān)控。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相對較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結(jié)算。

（三）轉(zhuǎn)讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預(yù)收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓形式多樣、復(fù)雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應(yīng)納稅款帶來了很大的難度。

（四）稅務(wù)人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質(zhì)的特征，要求稅務(wù)人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財務(wù)會計知識，還要懂房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理知識，這對稅務(wù)人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。

三、加強土地增值稅管理的措施

（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰(zhàn)培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應(yīng)進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關(guān)財務(wù)會計知識進行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實行以票控稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋收取預(yù)收款時，須向購房者開具“房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款專用收據(jù)”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據(jù)索要機開“房地產(chǎn)業(yè)專用發(fā)票”；財政、房管部門看到專用發(fā)票，才給購房者辦理契稅證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

（三）摸清稅源、建立臺帳?；鶎佣悇?wù)部門應(yīng)通過每年的稅源普查，摸清土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監(jiān)控，確保不漏項目，對已開始預(yù)售及完工的樓房要進一步建立、健全發(fā)票開具明細帳及發(fā)票開具分戶帳。

第7篇：房產(chǎn)銷售制度范文

個人計劃，指的是一種可以使一個人的生活質(zhì)量得以提高，在人生路上走得更好的工具。那你知道怎么寫工作計劃嗎?下面就是小編給大家?guī)淼?022個人工作計劃范文5篇，希望能幫助到大家!

2022個人工作計劃范文1作為一名外科醫(yī)生，本著為病人服務(wù)，對醫(yī)院負責(zé)的態(tài)度，針對接下來的醫(yī)療工作，特制定工作計劃如下：

一、有效解決看病貴的問題

降低醫(yī)療費用，減少病人經(jīng)濟負擔(dān)，合理用藥是每一位醫(yī)生應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，通過加強科室管理，藥品比例大幅下降，在我院產(chǎn)生較大影響，使病人切實得到實惠，減輕病人經(jīng)濟負擔(dān)。藥物比例較去年繼續(xù)下降，達38%，低于醫(yī)院40%的比例規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行“一日清”制度，增加醫(yī)藥費的透明度。

二、強化以病人為中心、以質(zhì)量為核心的服務(wù)理念

做到這一點，要在提高醫(yī)療技術(shù)水平和服務(wù)態(tài)度上下功夫，誠懇認真的工作方式、細致耐心的思想交流，與病人交朋友，用病人的口為我們做正面宣傳。采取病人信息反饋制度，及時與出院病人進行溝通，使慕名而來的病人逐漸增加。在當(dāng)前醫(yī)療市場競爭日趨激烈的條件下，要加強對科室成員的形勢教育，增強職工的危機意識、競爭意識和責(zé)任意識，樹立面向社會、面向患者，主動找市場、找病人的新觀念。把一切以病人為中心的思想貫穿到科室的各項工作的全過程。激發(fā)科室成員積極向上的精神，增強科室的凝聚力。培育科室精神、樹立醫(yī)務(wù)工作者整體形象，即服務(wù)一流，技術(shù)精湛，愛崗敬業(yè)，文明服務(wù)的白衣天使形象。

三、合理用藥、合理收費，切實減輕病人經(jīng)濟負擔(dān)

合理用藥不僅表現(xiàn)在對癥用藥，還表現(xiàn)在藥物的合理應(yīng)用方面。不僅要加強對藥品各種知識的學(xué)習(xí)，特別是毒副作用的學(xué)習(xí)，還要經(jīng)常與藥劑科專家進行溝通，真正做到合理用藥。在不影響病人治療效果的前提下，精打細算，用最少的費用進行的醫(yī)療服務(wù)，這也是我們外科努力的方向。嚴(yán)格執(zhí)行一日清制度，耐心細致的解釋病人提出的問題，讓病人明明白白看病，明明白白花費。

四、開通__市第__醫(yī)院外科網(wǎng)站

為了增加科室透明度，我科要自費創(chuàng)辦__市第__醫(yī)院外科網(wǎng)站，并廣為宣傳，使病人來院前已經(jīng)對科室和自己的疾病有所了解，要取得一定的效果。

2022個人工作計劃范文2今年，我們本著"多溝通、多協(xié)調(diào)、主動主動、創(chuàng)造性地開展工作"的指導(dǎo)思想，發(fā)揚慧康人"精誠團結(jié)，求真務(wù)實"的工作作風(fēng)，全面開展新的一年的工作。

明年的工作中將主要做好以下幾項工作：

一、在部門管理上，建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊。

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。

二、在個人管理上，完善銷售制度，建立一套系統(tǒng)的管理措施。

銷售管理是20__年的工作重點。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁認識。強化銷售人員的執(zhí)行力，從而提高工作效率。

三、在員工質(zhì)量上，培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣。

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，銷售能力提高到一個新的檔次。

四、在銷售工作上，嘗試新的銷售模式。

把握好各個渠道資源，做好完善的跟蹤。同時開拓新的銷售渠道，利用好公司資源做好網(wǎng)上銷售與行銷之間的配合。

五、銷售目標(biāo)

20__年下達的銷售任務(wù)為基本要求，在具體工作中把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;完成各個時間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。我將帶領(lǐng)銷售部內(nèi)銷同仁竭盡全力完成目標(biāo)。

20__年我部門工作重心主要放在開拓市場，和團隊建設(shè)方面。當(dāng)下打好20__年公司銷售開門紅的任務(wù)迫在眉睫，我一定全力以赴。

我認為公司明年的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團隊的建設(shè)，個人的努力是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個優(yōu)良的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作習(xí)慣是我們工作的關(guān)鍵。

2022個人工作計劃范文3在已過去的20__年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準(zhǔn)備明年在中國經(jīng)濟復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20__年房地產(chǎn)銷售個人工作計劃。

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房產(chǎn)銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。

2022個人工作計劃范文4公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團隊的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。為了使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出__年工作計劃。

一、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。

二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。

三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識。

四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個新的檔次。

五、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點

根據(jù)今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。

2022個人工作計劃范文5時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一年了，新的一年是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作計劃，現(xiàn)將計劃制定如下：

一、銷量指標(biāo)：

上級下達的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標(biāo)35萬元，每個季度7.5萬元

二、計劃擬定：

1.年初擬定《房地產(chǎn)年度銷售計劃》

2.每月初擬定《房地產(chǎn)月銷售計劃表》

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1.熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2.制訂學(xué)習(xí)計劃。

學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3.在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。

對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

第8篇：房產(chǎn)銷售制度范文

引言

作為與房地產(chǎn)項目配套的地下停車位一般有兩類：一類是立項為附屬公共配套設(shè)施的民防工程，實際作為停車位使用；另一類是開發(fā)公司在立項、設(shè)計時就將其定位地下車位，具有最終的建筑面積測繪報告和產(chǎn)權(quán)初始登記證明，可以根據(jù)可售面積單獨取得所有權(quán)權(quán)證書，即俗稱的地下產(chǎn)權(quán)停車位。但地下停車位可售面積與地面商品房可售面積現(xiàn)實中又存在區(qū)別。因此不同權(quán)屬的地下停車位會計成本核算方式對企業(yè)最終利潤影響很大?，F(xiàn)本文就從地下停車位成本的會計核算角度進行探討。

一、地下民防工程作為停車位的會計成本核算

房地產(chǎn)項目中立項為附屬配套的地下民防工程，一般由開發(fā)商在開發(fā)項目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門。開發(fā)商再向人防工程管理部門繳納10-20年的使用費后返租民防工程給居民用作地下停車位，出售10-20年的使用權(quán)給業(yè)主。作為公共配套的民防工程所有權(quán)已不屬于開發(fā)商，其開發(fā)成本不單獨保留，而是分配到房地產(chǎn)項目總可售面積中。

二、單獨立項設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位的會計成本核算方式及利弊

房地產(chǎn)項目中單獨立項設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位，雖然也屬于配套設(shè)施的一部分，但作為可售面積與民防工程轉(zhuǎn)做的停車位有本質(zhì)區(qū)別，它與地上可售商品房面積共同構(gòu)成房地產(chǎn)項目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于：可售地下停車位沒有國有土地使用權(quán)分割證明，不能像地上可售商品房產(chǎn)一樣售后可領(lǐng)取國有土地使用證明，因此也就不能辦理抵押、質(zhì)押等手續(xù)。

1.不單獨核算可售地下車位的成本，分配至地上可售商品房面積。將可售地下車位作為公共配套設(shè)施成本由可售商品房承擔(dān)，實際上混淆了公共配套設(shè)施概念。作為公共配套設(shè)施應(yīng)該是非營利性的，由全體業(yè)主共同所有，免費提供給廣大業(yè)主使用；而可售車位作為一個營利性的開發(fā)產(chǎn)品類型，銷售行為未實現(xiàn)前產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。因此，作為可售面積的一部分，因按會計準(zhǔn)則制度相關(guān)規(guī)定需要對可售地下車位成本進行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影響可售商品房銷售利潤的準(zhǔn)確性。

2.將項目總開發(fā)成本在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配。這種核算方法操作簡單，但主要忽略了可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間的重大區(qū)別，即無法領(lǐng)取國有土地使用證書。將土地成本部分分配到可售地下車位，變相降低了可售商品房產(chǎn)的成本，增加了地下停車位的 成本，整體式地下車位因分攤面積多，成本增加更多，尤其在地王頻出的當(dāng)下。后果是造成可售車位收入與成本的倒掛，銷售虧損是不爭的事實。當(dāng)?shù)厣峡墒凵唐贩慨a(chǎn)銷售速度大于可售地下車位銷售速度，特別是可售商品房產(chǎn)售罄而留有可售地下車位的情形下，形成企業(yè)報表盈利提前而虧損在后，實際上提前多繳了稅金，當(dāng)企業(yè)無后續(xù)項目，虧損無法彌補時，不利于企業(yè)稅負的公平合理。

3.將項目總開發(fā)成本剔除土地成本后在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配，土地成本由地上可售商品房產(chǎn)承擔(dān)。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異，比第一種方法具有合理性，實際操作中注冊會計師審計時傾向于這種核算方法：地下產(chǎn)權(quán)車位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處，與第一種核算方法一樣，沒有考慮將總開發(fā)成本中除土地成本外其他與地下可售車位不太相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、?_發(fā)間接費等對地下可售車位成本的影響剔除，實際上也部分虛增了地下可售車位的成本，拉低了地面可售商品房產(chǎn)的成本，收入成本倒掛現(xiàn)象雖有所改觀，但未能完全消除。但如何全面有效判斷區(qū)分哪些與地下可售車位是否相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費等成本似沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，個人衡量的尺度不同， 人為判斷的因素較大。

4.按最終土建竣工造價審核報告確定的工程土建總成本， 在可售商品房產(chǎn)和可售地下車位中進行分配，可售地下車位僅歸集分配的土建成本和項目貸款的利息支出。前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費用等與可售地下車位的關(guān)聯(lián)性不是太密切，所以地下可售不承擔(dān)分配上述幾項的成本。項目貸款周期長，基本貫穿整個項目開發(fā)過程的始終，作為公共的成本費用應(yīng)由總可售面積承擔(dān)。這樣核算基本解決了地下可售車位收入成本倒掛的不合理現(xiàn)象。

第9篇：房產(chǎn)銷售制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)合理避稅避稅措施

一、引言

在房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，國家稅務(wù)機關(guān)都針對具體的開發(fā)流程而對各個涉稅環(huán)節(jié)進行征稅，包括房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、建筑階段、銷售階段以及保有階段等。也就是說，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有涉稅業(yè)務(wù)的發(fā)生，稅務(wù)機關(guān)必然有與之相適應(yīng)的稅種及稅率制度。在經(jīng)營過程中，人為的逃避應(yīng)該繳納的稅款或者是通過改變稅種及與其相適用的稅率的行為屬于偷稅，是一種違法行為，應(yīng)該杜絕發(fā)生。而這里提到的合理避稅，是指采用提前對涉稅業(yè)務(wù)進行設(shè)計，使得避稅業(yè)務(wù)發(fā)生在符合國家相關(guān)法律的范圍之內(nèi)，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益的一種經(jīng)營行為。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力越來越大，企業(yè)為了提高經(jīng)濟效益，采取合理的措施來進行避稅，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營方式一個發(fā)展方向。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中納稅情況分析

1、前期準(zhǔn)備階段的納稅

總的來說，開發(fā)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段所要繳納的稅種相對較少，在對土地所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓書不需要繳納印花稅，除了在獲得土地使用權(quán)時需要繳納土地征用稅及契約稅之外，在該階段企業(yè)可以根據(jù)自身具體的投資方式來對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和契稅等進行統(tǒng)一的籌劃。

2、施工階段的納稅

在這個階段，開發(fā)商通常采用將物業(yè)項目進行預(yù)售的方式來將資金回籠。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要繳納簽訂項目建設(shè)合同的印花稅、城市維護建設(shè)稅、建筑安裝營業(yè)稅和教育費附加稅，誠征土地稅，預(yù)售營業(yè)稅及企業(yè)所得稅等。

3、房產(chǎn)銷售及保有階段的納稅

在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應(yīng)繳納出讓土地使用權(quán)及不動產(chǎn)的營業(yè)稅、附屬的物業(yè)管理部門向外部提供物業(yè)管理時需要繳納的物業(yè)服務(wù)稅、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需要繳納的地產(chǎn)增值稅；獲得印花稅應(yīng)稅憑證而應(yīng)該繳納的印花稅；房產(chǎn)保有而應(yīng)較難的房產(chǎn)使用稅；房產(chǎn)銷售時企業(yè)的所得稅和其他稅種。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合理避稅的措施

1、適當(dāng)延遲納稅、爭取資金周轉(zhuǎn)時間

在大多數(shù)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常是通過采用將其所開發(fā)的產(chǎn)品進行預(yù)售的方式來進行經(jīng)營的。其中，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》中明確規(guī)定：“納稅人在對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，納稅人繳納稅款的時間應(yīng)該是起接受預(yù)收款的當(dāng)天?！倍?，對該年度應(yīng)該繳納的稅款額進行了詳細的規(guī)定，按照年度預(yù)收賬款的總額乘以相關(guān)的比率來繳納所得稅。得到項目完工，完成交付之后再按照實際的決算成本以及項目的總收入來對納稅金額進行核算與調(diào)整。

由于地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長，而且開發(fā)企業(yè)并不是在一個時間內(nèi)只進行一個項目，而是多個項目并列開工。這將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的資金壓力較大，造成資金缺口。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了應(yīng)付資金問題，往往就采用在預(yù)收賬款之后故意延遲繳稅的現(xiàn)象。經(jīng)常出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的土地和房屋都已經(jīng)交付完全了，但是預(yù)售賬款的稅收卻長期沒有繳納，相關(guān)的后續(xù)工作，包括項目竣工決算、成本的結(jié)轉(zhuǎn)等工作沒有完成，導(dǎo)致稅收計算出現(xiàn)問題。企業(yè)通過這種操作，延緩了其所得稅的繳納時間，對于緩解企業(yè)的資金壓力有積極作用。但是這種行為實際上是一種占用國家稅款為免息貸款使用的行為，從根本上來講是一種偷稅行為。一旦稅務(wù)機關(guān)進行稽查，很容易就會被發(fā)現(xiàn)。這時，企業(yè)就需要受到懲罰，繳納滯納金和罰款等。因此，企業(yè)在采取這種方式進行避稅時，要綜合的權(quán)衡獲得的利益與受到的處罰之間的利弊，最后在確保企業(yè)獲利的基礎(chǔ)上采取該中避稅措施。

2、豐富經(jīng)營種類，互攤費用

通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的活動不僅僅限于建筑業(yè)，同時還包括加工業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)以及租賃行業(yè)等。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般與各種經(jīng)營單位都存在著資金方面的往來。這時，企業(yè)就可以采用不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來進行納稅操作，而是采用相互之間的交叉付費的方式來進行，通過瞞報、漏報經(jīng)營項目的方式來少繳費用，這在稅收繳納方面可以稱作是偷稅行為。

企業(yè)可以合理的采用這種多項經(jīng)營的方式，達到節(jié)稅增效的目標(biāo)。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起內(nèi)部結(jié)構(gòu)等原因而出現(xiàn)滯銷時，開發(fā)企業(yè)可以將它作為商品來進行出租，將開發(fā)商品轉(zhuǎn)成出租開發(fā)的產(chǎn)品，這樣每月就可以從中提取出租利潤，將之計入到成本當(dāng)中，使得企業(yè)的庫存成本與實際成本相當(dāng)。通過這種增加成本、減少利潤的方式來達到降低稅收的目的。

3、合理設(shè)置，抵減收入

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采用將包銷、代銷房產(chǎn)的手續(xù)費直接從售樓預(yù)收款的收入中直接抵減，將從銷售商處直接獲得的售樓款凈額充當(dāng)需要計稅的營業(yè)額，達到少繳營業(yè)稅的目的，這也屬于一種偷稅行為。

但是，如果在銷售的過程中合理的利用銷售公司，也能夠達到合理避稅的目的。例如，當(dāng)所允許的扣除項目金額不大時，企業(yè)若不采用避稅措施，房地產(chǎn)公司的直接銷售額所對應(yīng)的稅率有可能達到、甚至超過20％的增值率。但是，如果采用將公司的銷售部門獨立出來，并設(shè)立一個單獨的銷售公司的方式，先將自己開發(fā)的房產(chǎn)賣給這家銷售公司，再由銷售公司將地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給客戶。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值率就可能得到有效的降低，從而實現(xiàn)避稅的目的。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行避稅增收的過程中，要分清楚避稅與偷稅之間的差別，確保企業(yè)的經(jīng)營管理走上合理避稅之路。在這個過程中要堅決避免出現(xiàn)偷稅行為，通過合理避稅來減少企業(yè)的稅負。

參考文獻：