不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

內(nèi)容提要： 不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)對(duì)世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動(dòng)產(chǎn)登記法。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計(jì)簡單粗糙，缺乏可操作性。現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不僅零散，而且存在不少錯(cuò)誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國剛剛出臺(tái)物權(quán)法，還沒有制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？傮w而言，物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定十分簡單，甚至對(duì)一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計(jì)簡單粗糙，缺乏可操作性。時(shí)至今日，除《物權(quán)法》的規(guī)定外，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律和行政法規(guī)之中；至于專門的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，主要有國家土地管理局的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章；此外還有各省、市、自治區(qū)、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規(guī)、規(guī)章、通知、決定、批復(fù)等?？傊?，由于沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，這就很容易出現(xiàn)了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規(guī)則中就難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾、不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則不僅不夠科學(xué)，甚至違法物權(quán)法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，這表明我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一些缺陷還將在經(jīng)歷較長一段時(shí)間才能逐步消除。本文分析了我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的諸多缺陷，以期對(duì)完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有所裨益。

一、基礎(chǔ)理論模糊不清

物權(quán)變動(dòng)在我們的日常生活中時(shí)常發(fā)生，但當(dāng)我們仔細(xì)地去思考其中的法學(xué)理論問題時(shí)，卻意外地發(fā)現(xiàn)看似簡單的事實(shí)背后，其隱含的法律理論卻錯(cuò)綜復(fù)雜。究其原因，主要是因?yàn)椋何餀?quán)變動(dòng)往往同時(shí)涉及物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，而債權(quán)往往是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)之原因，而物權(quán)發(fā)生變動(dòng)往往又是債權(quán)履行之結(jié)果。我們不難發(fā)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)其實(shí)并不純粹地屬于物權(quán)法的范疇，也不純粹地屬于債權(quán)法范疇，而是跨越兩大財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域而處于物權(quán)法與債權(quán)法的交叉口上。以此為基點(diǎn)，法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整的困難就會(huì)逐漸明晰：僅僅具有相對(duì)性的債權(quán)何以最終能夠?qū)е戮哂薪^對(duì)性的物權(quán)得以變動(dòng)？這個(gè)交叉口就自然而然地成為各國物權(quán)立法分道揚(yáng)鑣的起點(diǎn)。各國往往因?yàn)閳?jiān)持不同的基本理論而導(dǎo)致立法體例中的制度設(shè)計(jì)相距甚遠(yuǎn)，而學(xué)者間的觀點(diǎn)也往往針鋒相對(duì)，莫衷一是。

我國的物權(quán)立法究竟應(yīng)當(dāng)采用何種物權(quán)變動(dòng)模式，中國的學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了百家爭鳴的局面。首當(dāng)其沖的是對(duì)物權(quán)行為理論的認(rèn)識(shí)問題。對(duì)于應(yīng)否采用物權(quán)行為理論，有學(xué)者力主采用德國物權(quán)行為理論，認(rèn)為物權(quán)行為理論是可以解決我國目前物權(quán)法領(lǐng)域中爭論的科學(xué)理論，力主以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)建立“登記成立主義”的物權(quán)變動(dòng)模式；[1]另有學(xué)者則聲稱正我國的物權(quán)立法中無論如何不能把德國的物權(quán)行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對(duì)物權(quán)行為理論的陣營中，學(xué)者之間的意見也有重大分歧，對(duì)于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國的物權(quán)變動(dòng)模式，一部分學(xué)者主張采用“登記對(duì)抗主義”，另一部分學(xué)者則主張采“折中主義”。[3]此外，對(duì)于不同的變動(dòng)模式，用學(xué)者認(rèn)為在立法中可以多種登記模式并用，也有學(xué)者認(rèn)為，登記模式應(yīng)當(dāng)整齊劃一，多頭并用將導(dǎo)致操作上的困難。[4]這場學(xué)術(shù)爭論最終因物權(quán)法的出臺(tái)而暫時(shí)告一段落，物權(quán)法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，有效地解決了登記對(duì)抗主義缺乏公示的弊端，同時(shí)又避免了承認(rèn)物權(quán)行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實(shí)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種物權(quán)變動(dòng)模式能否在理論上可以自圓其說則另當(dāng)別論?！罢壑灾髁x”模式首先遇到的困難就是無法回應(yīng)物權(quán)行為理論的責(zé)難：債權(quán)行為僅對(duì)債權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人具有約束力，那么債權(quán)行為何以引起絕對(duì)權(quán)之變動(dòng)？這個(gè)問題可能會(huì)成為物權(quán)行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅(jiān)持“折衷主義”模式的學(xué)者可能會(huì)解釋說，僅憑債權(quán)行為本身并不能引起物權(quán)變動(dòng)，債權(quán)行為必須和登記結(jié)合在一起才可以引起物權(quán)變動(dòng)，所以物權(quán)變動(dòng)并不是純粹由債權(quán)行為所引起，正是因?yàn)榇嬖诘怯涍@種公示方式，所以才可以保護(hù)第三人的利益，物權(quán)變動(dòng)才可以因此而具備產(chǎn)生排他性效力的合理性基礎(chǔ)。這種解釋似乎可以跨越物權(quán)和債權(quán)之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產(chǎn)生的疑問是：登記的性質(zhì)是什么？顯然，登記并非債權(quán)行為的成立要件或生效要件，而是確定物權(quán)效力的關(guān)鍵因素。既然登記在引起物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應(yīng)當(dāng)是引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。法律事實(shí)，無非是事件和行為兩種形態(tài)，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識(shí)有關(guān)，不可能是事件。如果認(rèn)為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示？如果登記中存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，那么登記是否是物權(quán)行為？針對(duì)諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。

法學(xué)界之所以對(duì)登記制度的設(shè)計(jì)如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學(xué)界形成普遍認(rèn)可的基礎(chǔ)理論，基礎(chǔ)理論的模糊不清，自然會(huì)導(dǎo)致制度設(shè)計(jì)的混亂局面。[5]雖然中國的物權(quán)立法已經(jīng)確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權(quán)立法結(jié)束之后繼續(xù)深入進(jìn)行，甚至對(duì)于雙方均表示贊同的法律用語構(gòu)建的同一制度（例如物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的規(guī)定），不同的理論仍將對(duì)其內(nèi)涵作出不同的解說；司法機(jī)關(guān)援引同樣的法律條款，可能也會(huì)因?yàn)椴捎貌煌睦碚撝味胁煌呐袥Q結(jié)果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學(xué)理論基礎(chǔ)的工作遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

二、多頭管理，分級(jí)登記

物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但對(duì)于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個(gè)機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)尚不明確。預(yù)計(jì)我國目前“多頭管理、分級(jí)登記”的體制仍然要持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間才能夠逐步消除。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)分別屬于不同的政府職能部門進(jìn)行行政管理，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記也就相映地分散在不同的行政機(jī)關(guān)。[6]對(duì)于登記機(jī)關(guān)來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費(fèi)用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)緊張的局面，因此不同的行政機(jī)關(guān)在爭奪登記權(quán)限方面又有一定的利益驅(qū)動(dòng)。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，至少存在以下主要的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質(zhì)礦產(chǎn)管理部門、公證部門以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門。

登記機(jī)關(guān)不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內(nèi)部還存在級(jí)別的劃分，并進(jìn)行分級(jí)管理。例如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條就規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記?！笨h級(jí)以上人民政府就應(yīng)當(dāng)包括縣級(jí)人民政府、市級(jí)人民政府、省級(jí)人民政府和國務(wù)院。多個(gè)部門登記已經(jīng)令人眼花繚亂，而同一個(gè)部門又存在級(jí)別的劃分，這會(huì)使登記申請(qǐng)人在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時(shí)更加無所適從。

我國物權(quán)法第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級(jí)登記”的體制中確立一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺(tái)以后的重點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題。

三、政出多門，各自為政

既然“多頭管理”的體制無法在短期內(nèi)消除，那么“各自為政”的現(xiàn)象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農(nóng)村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動(dòng)產(chǎn)管理部門，而不同的登記部門往往又會(huì)制定出不同的登記規(guī)則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規(guī)則為例，分析這兩個(gè)登記規(guī)則就在登記種類、登記程序以及權(quán)利證書的效力這幾個(gè)方面存在著明顯差異：（1）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等形態(tài)。（2）根據(jù)《土地登記規(guī)則》初始登記與總登記是同一概念，但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內(nèi)涵有天壤之別。（3）《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中沒有地籍調(diào)查程序，而《土地登記規(guī)則》中沒有公告異議程序。（4）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記卡的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地證書，土地登記卡是當(dāng)事人享有權(quán)利的至關(guān)重要的合法性依據(jù)，而土地證書只是由權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬證書被認(rèn)為是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記機(jī)關(guān)的登記。

窺一斑而知全豹，通過比較這兩個(gè)登記規(guī)則之間幾點(diǎn)明顯的差異，我們就不難理解當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記中登記申請(qǐng)人無所適從的苦衷。物權(quán)法的出臺(tái)也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規(guī)則之間的差異，例如物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間的效力就有比較明確的規(guī)定，但就并不能結(jié)束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

四、登記范圍偏窄

物權(quán)法出臺(tái)以前，由于我國并沒有統(tǒng)一明確的物權(quán)體系，登記機(jī)關(guān)在確定登記對(duì)象時(shí)保持整齊劃一，尤其是他物權(quán)的形態(tài)曾一度出現(xiàn)“百家爭鳴”的景象。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，物權(quán)法定主義原則的確定和物權(quán)體系的建立已經(jīng)使不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍明朗化。不過我國不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產(chǎn)登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應(yīng)當(dāng)辦理登記外，至少還應(yīng)該把以下幾種情形納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理規(guī)約

在區(qū)分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對(duì)區(qū)分所有權(quán)人彼此間的利害關(guān)系予以調(diào)整，而訂立管理規(guī)約是達(dá)到有效管理的重要途徑。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人以書面形式成立的自治規(guī)則。管理規(guī)約系私權(quán)自治原則的體現(xiàn)，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體之最高自治規(guī)則。[8]為了充分發(fā)揮管理規(guī)約在維護(hù)社區(qū)公益方面的作用，保持公約得到持續(xù)有效的遵守是十分必要的，因此管理規(guī)約不僅對(duì)制定規(guī)約的當(dāng)事人具有約束力，而且對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規(guī)定，管理規(guī)約及其修改只有自不動(dòng)產(chǎn)卡片（fichier immobiliére）上公示時(shí)起才對(duì)共有人的特定權(quán)利繼受人具有對(duì)抗效力。[9]由于權(quán)利的繼受人并沒有參與規(guī)約的制定，而規(guī)約卻對(duì)其具有強(qiáng)制性的約束力，這就要求必須對(duì)管理規(guī)約進(jìn)行登記，使權(quán)利繼受人事先可以獲悉自己的權(quán)利狀態(tài)，以免其遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)。

（二）限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行政決定

如果一個(gè)行政決定限制了不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)將這個(gè)行政決定進(jìn)行公示。我國在不動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護(hù)頤和園、圓明園地區(qū)的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關(guān)于嚴(yán)格控制頤和園、圓明園地區(qū)建設(shè)工程的規(guī)定》，據(jù)此頤和園、圓明園地區(qū)內(nèi)的特定地帶應(yīng)按照二類建設(shè)控制地帶進(jìn)行管理，“地帶內(nèi)現(xiàn)有的平房應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險(xiǎn)建筑，應(yīng)創(chuàng)造條件按傳統(tǒng)四合院形式進(jìn)行改建，經(jīng)批準(zhǔn)改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％?！边@種行政性的規(guī)定對(duì)于該規(guī)定區(qū)域的現(xiàn)有權(quán)利人、權(quán)利繼受人的權(quán)利均有重大影響。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在該區(qū)域購買土地從事高層的房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果在取得土地使用權(quán)以后才知道該區(qū)域內(nèi)的建筑物高度不得超過3.3米，這對(duì)開發(fā)商而言無疑是一種不測之風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于此類行政決定應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制辦理登記。法國1955年1月4日不動(dòng)產(chǎn)公示法令第36條就規(guī)定，對(duì)于限制不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)行使的行政決定要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)公示。對(duì)于行政部門而言這種公示是強(qiáng)制性的，如果行政部門沒有進(jìn)行公示，那么它就要對(duì)因欠缺公示而受有損害的利害關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

（三）不動(dòng)產(chǎn)買回特約

不動(dòng)產(chǎn)的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，也就是說，當(dāng)事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據(jù)此出賣人可以在買回期限內(nèi)享有買回權(quán)。對(duì)于這種有買回特約的不動(dòng)產(chǎn)買賣，當(dāng)事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動(dòng)產(chǎn)買回特約的登記限制了買受人的處分權(quán)，可以保障出賣人買回不動(dòng)產(chǎn)。這種登記不僅有利于促進(jìn)當(dāng)事人在條件成就時(shí)進(jìn)行實(shí)際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，這對(duì)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、減少糾紛大有裨益。

（四）優(yōu)先購買權(quán)

在不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議中，所有權(quán)人可以作出保證，在他決定出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，給予一個(gè)指定的人以優(yōu)先購買權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就成為對(duì)所有權(quán)人處分權(quán)的限制。特定當(dāng)事人之間關(guān)于限制處分權(quán)的約定只有公示以后才對(duì)第三人具有約束力。如果優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)辦理了登記，那么就應(yīng)當(dāng)推定第三人知道該優(yōu)先購買權(quán)的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優(yōu)先購買權(quán)人的利益而與所有權(quán)人訂立買賣合同，那么第三人將會(huì)被認(rèn)定為具有惡意并要承擔(dān)法律責(zé)任，其不得主張公示公信原則之保護(hù)。

（五）關(guān)于相鄰關(guān)系的協(xié)議

不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸或限制，這是不動(dòng)產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)。[10]由于不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)，所以只要具備了法律規(guī)定的條件，那么這種權(quán)利和義務(wù)就在當(dāng)事人之間自動(dòng)產(chǎn)生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關(guān)系可以依法當(dāng)然產(chǎn)生，所有權(quán)人仍可以訂立有關(guān)行使相鄰關(guān)系的協(xié)議，例如，對(duì)地的通行權(quán)問題，相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人就可以在他們的協(xié)議中約定通往飛地的通道的具體地點(diǎn)以及通道的寬度等。由于這個(gè)協(xié)議并沒有創(chuàng)立新的權(quán)利義務(wù)，它只是將一個(gè)法定的權(quán)利義務(wù)得以通過約定的方式實(shí)現(xiàn)，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的訂立契約時(shí)，第三人能夠知悉這個(gè)協(xié)議的內(nèi)容是有好處的。如果當(dāng)事人自愿辦理登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以辦理公示。

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筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記不應(yīng)僅限于物權(quán)的變動(dòng)登記或限制登記，對(duì)于與物權(quán)有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強(qiáng)制登記外，我國還應(yīng)當(dāng)建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當(dāng)事人意愿的基礎(chǔ)上，允許當(dāng)事人自愿將某些信息進(jìn)行公示并賦予其相應(yīng)的法律效力?？傊谖磥淼牟粍?dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大登記的范圍以便加強(qiáng)登記在公示和維護(hù)交易安全方面的強(qiáng)大功能。

五、制度設(shè)計(jì)往往與登記不合

物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但物權(quán)法中的某些制度設(shè)計(jì)往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發(fā)揮。

（一）抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

物權(quán)法第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。顯然，立法者對(duì)抵押人的處分自由進(jìn)行了限制。問題的關(guān)鍵是，在設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押物的轉(zhuǎn)讓是否有必要征得抵押權(quán)人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權(quán)為前提。不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定有抵押權(quán)，僅僅表明不動(dòng)產(chǎn)上有物權(quán)之負(fù)擔(dān)，抵押物的所有權(quán)人并不喪失其所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。至于轉(zhuǎn)讓行為是否必須征得抵押權(quán)人之同意，這取決于轉(zhuǎn)讓行為對(duì)抵押權(quán)人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)是對(duì)物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權(quán)，正是基于物權(quán)的這種權(quán)利屬性，所有的物權(quán)均具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而抵押物的轉(zhuǎn)讓正是物權(quán)的追及效力所要解決的問題。所謂物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產(chǎn)登記抵押給乙，隨后甲又將該房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給丙。由于甲乙之間的抵押權(quán)登記在先，甲丙之間的轉(zhuǎn)讓登記在后，基于物權(quán)的追及效力，可以預(yù)見，如果乙的債權(quán)沒有獲得清償，盡管該房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給丙，但乙仍可以追及該房產(chǎn)，對(duì)該房產(chǎn)依照法定程序進(jìn)行拍賣并優(yōu)先獲得清償，同時(shí)由于抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記，丙在購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)已經(jīng)確切地知道不動(dòng)產(chǎn)上負(fù)有抵押權(quán)，這對(duì)丙而言也未造成不測之風(fēng)險(xiǎn)。既然抵押權(quán)具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利或利益，因此，抵押權(quán)人對(duì)抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強(qiáng)制性規(guī)定抵押物的轉(zhuǎn)讓必須征得抵押權(quán)人之同意，這種制度設(shè)計(jì)對(duì)抵押權(quán)人毫無實(shí)益，對(duì)抵押人卻多有不便。

（二）折價(jià)協(xié)議的撤銷

抵押權(quán)是以取得抵押物的交換價(jià)值從而使債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，因此抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于抵押物之交換價(jià)值。就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，《物權(quán)法》第195條第1款規(guī)定了折價(jià)、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權(quán)法》第195條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)?！庇纱丝梢?，如果抵押權(quán)人與抵押人達(dá)成了折價(jià)協(xié)議，那么折價(jià)就成為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機(jī)會(huì)。尤其需要注意的是，在抵押權(quán)人和其他人都希望取得抵押物的所有權(quán)時(shí)，這種制度實(shí)際上就等于賦予抵押權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，這種制度將因無法有效避免抵押物折價(jià)中的道德風(fēng)險(xiǎn)而可能導(dǎo)致利害關(guān)系人之間發(fā)生利益沖突。抵押權(quán)如何實(shí)行，并不僅涉及抵押權(quán)人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權(quán)人、普通債權(quán)人之利益同樣密切相關(guān)，尤其是我國采用抵押權(quán)順位升進(jìn)主義的情況下，抵押權(quán)人和抵押人更有可能利用優(yōu)先購買權(quán)損害后順位抵押權(quán)人之利益，例如，抵押物的實(shí)際價(jià)值較高，但第一順位的抵押權(quán)人和抵押人卻在協(xié)議折價(jià)時(shí)壓低抵押物價(jià)格，故意約定以較低之價(jià)格沖抵債務(wù)，這就難免使第二順位的抵押權(quán)人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權(quán)人提供一定的救濟(jì)措施。我國《物權(quán)法》提供的兩項(xiàng)救濟(jì)措施：第一，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格；第二，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，受害人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。不過，即使立法者做出了這種救濟(jì)性的規(guī)定，在實(shí)務(wù)中恐怕仍有一定的操作難度，因?yàn)榈盅何镏袌鰞r(jià)格如何判斷，難免會(huì)因?yàn)闆]有確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)而各置一詞。一旦發(fā)生這種爭議，受害人只有請(qǐng)求法院撤銷折價(jià)協(xié)議。即使受害人在一年內(nèi)提出了權(quán)利主張，而法院最終也撤銷了折價(jià)協(xié)議，但協(xié)議的撤銷既無法阻止抵押財(cái)產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)讓，也無法阻止價(jià)款的占有、使用?？梢娫噲D通過撤銷協(xié)議的方式保護(hù)其他債權(quán)人的利益，恐怕遠(yuǎn)水難解近渴。筆者認(rèn)為，就拍賣和折價(jià)比較而言，拍賣則具有較多的優(yōu)勢。由于拍賣程序比較嚴(yán)格，又具有公開性，通過竟價(jià)的方式往往可以獲得較高的銷售價(jià)格，尤其對(duì)后順位的抵押權(quán)人比較有利，又可以有效地避免道德風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于抵押權(quán)之實(shí)行，在立法上雖然不應(yīng)當(dāng)排除折價(jià)這種方式，但就拍賣和折價(jià)比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動(dòng)產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)當(dāng)盡可能避免采用折價(jià)方式，而以拍賣作為抵押權(quán)實(shí)行的第一選擇。

（三）預(yù)告登記后的再處分

在當(dāng)事人簽定房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議之后，直到辦理正式登記之前，這個(gè)期間往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時(shí)段。對(duì)于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔(dān)心就是是否能夠切實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)樗麩o法排除出賣人將不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給善意第三人的可能性，買受人保護(hù)自己的方式往往就是拖延支付價(jià)款的時(shí)間。對(duì)于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個(gè)時(shí)段，如何確保物權(quán)的切實(shí)移轉(zhuǎn)便成為制度設(shè)計(jì)的重中之重，于是預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。在具備法定條件的情況下辦理預(yù)告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發(fā)揮了登記的公示作用。預(yù)告登記限制了出賣人的處分權(quán)，明晰了物上負(fù)擔(dān)，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實(shí)際履行，確保了物權(quán)變動(dòng)的的實(shí)現(xiàn)。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！蔽覈餀?quán)法確立了預(yù)告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設(shè)計(jì)仍有檢討之余地。關(guān)鍵的問題是，第一，預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)的處分是否要經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意？第二，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為，是否就無法發(fā)生物權(quán)效力？

對(duì)于預(yù)告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細(xì)言之，第一，約束物權(quán)人之處分行為，促進(jìn)債權(quán)之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權(quán)變動(dòng)之實(shí)現(xiàn)；第三，保全登記申請(qǐng)人未來物權(quán)之優(yōu)先順位。從理論上講，經(jīng)過預(yù)告登記后，物權(quán)人并沒有喪失其物權(quán)人的主體地位，物權(quán)人仍對(duì)其物權(quán)享有處分權(quán)，況且預(yù)告登記實(shí)際上是一種防御性的保護(hù)措施，并未推進(jìn)為本登記。在不損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的前提下，物權(quán)人的再次處分行為應(yīng)當(dāng)具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權(quán)利人，如此而已。[12]假如不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人甲將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙并辦理了預(yù)告登記，隨后甲與丙又訂立了一個(gè)買賣合同，約定“如果乙不履行不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，那么該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給丙”，甲和丙又將第二個(gè)買賣辦理了第二順位的預(yù)告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預(yù)告登記所保護(hù)的物權(quán)，所以第二次處分行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)和保護(hù)。如果將預(yù)告登記的效力理解為“預(yù)告登記后，物權(quán)人就不得再次進(jìn)行處分”，這是偏頗的。當(dāng)再次處分無礙于先順位預(yù)告登記時(shí)，如果一味堅(jiān)持禁止處分的態(tài)度，在對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行涂消之前禁止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權(quán)人的機(jī)會(huì)成本和降低交易的效率，并無任何實(shí)益。因此筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人可以將不動(dòng)產(chǎn)再行處分，但應(yīng)根據(jù)其登記順位確定其效力之優(yōu)劣。在預(yù)告登記之間，應(yīng)根據(jù)其順位先后確定其權(quán)利之優(yōu)劣。

六、重視城市，忽視農(nóng)村

物權(quán)法不僅沒有消除不動(dòng)產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)差別，相反，物權(quán)法通過立法進(jìn)一步強(qiáng)化了這種差異性。例如，傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)在我國物權(quán)法中被區(qū)分為城市的“建設(shè)用地使用權(quán)”和農(nóng)村的“宅基地使用權(quán)”。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中的一個(gè)普遍存在的突出問題就是城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展不平衡。

（一）土地登記

當(dāng)前城市的土地登記工作相對(duì)比較完備，而在廣大的農(nóng)村地區(qū)的土地登記工作還相對(duì)比較薄弱。目前農(nóng)村的地籍調(diào)查仍以資源性的調(diào)查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，地形地物綜合程度較高，對(duì)土地權(quán)屬狀況調(diào)查不完整，調(diào)查資料不能滿足實(shí)現(xiàn)土地用途管制及產(chǎn)權(quán)管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據(jù)2001年全國地籍工作會(huì)議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發(fā)國有土地使用證2200萬本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的85％；集體土地使用證1.5億本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應(yīng)發(fā)數(shù)的28％。這些數(shù)據(jù)表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經(jīng)完成，而72%的集體土地所有權(quán)和32%的集體土地使用權(quán)沒有建立完善的登記制度。城鄉(xiāng)土地登記發(fā)展不平衡，至為明顯。[13]

（二）房屋登記

城市房屋的登記和農(nóng)村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設(shè)部公布了《關(guān)于城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》；1983年國務(wù)院了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，專章規(guī)定了城市私有房屋的所有權(quán)登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查工作，1987年建設(shè)部了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎(chǔ)上開展全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對(duì)城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作進(jìn)行了規(guī)范性的規(guī)定；1994年我國立法機(jī)關(guān)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第五章專門就房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理問題作了規(guī)定；1994年建設(shè)部施行了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1995年了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，1997年了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，1998年建設(shè)部又施行了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這些規(guī)章多涉及到城市房地產(chǎn)的預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還是一部專門的關(guān)于權(quán)屬登記的規(guī)章；2001年國家建設(shè)部還對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等規(guī)章進(jìn)行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市還頒布了地方性的房地產(chǎn)登記條例。與城市房屋登記情況相比，農(nóng)村房屋的登記就落后了許多。由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，房地產(chǎn)交易量較少，多數(shù)房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動(dòng)產(chǎn)交易市場。我國制定的有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律法規(guī)比較少，甚至相關(guān)的規(guī)章和地方性法規(guī)也比較少。[14]

我國之所以城鄉(xiāng)之間在不動(dòng)產(chǎn)登記方面出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，主要是因?yàn)檗r(nóng)村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規(guī)模的交易市場，而登記費(fèi)用在一定程度上會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。不過筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的地籍測量和登記是地籍整理的重要內(nèi)容。通過地籍整理，政府機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積、形狀、性質(zhì)、使用狀況以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等依照法定程序進(jìn)行測量并登記，據(jù)以繪制詳細(xì)的地籍圖冊(cè)，以確定各權(quán)利人之權(quán)利種類及范圍。完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是確認(rèn)和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)，目前中國廣大的農(nóng)村甚至還在繼續(xù)使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權(quán)利狀態(tài)就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會(huì)產(chǎn)生一定的制度缺陷，在農(nóng)村利用重復(fù)抵押騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物抵押的效力等問題也已經(jīng)在司法實(shí)踐中成為突出的問題，并日益成為審判機(jī)關(guān)的棘手案件。不動(dòng)產(chǎn)登記的困難是客觀的，但因?yàn)榍啡钡怯浰鶐淼呢?fù)面影響也是客觀的。在農(nóng)村不建立比較完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，恐難以適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)需要。

七、法律體系內(nèi)部不夠協(xié)調(diào)

一個(gè)國家的法律體系之間應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)“體系違反”的矛盾現(xiàn)象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致。我國當(dāng)前的登記制度中，法律規(guī)則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經(jīng)成為一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。筆者在此對(duì)一些明顯的現(xiàn)象舉例如下：

（一）破產(chǎn)登記

破產(chǎn)登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分而進(jìn)行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)，以保全利害關(guān)系人利益之實(shí)現(xiàn)。1986年12月我國了建國以來的第一部破產(chǎn)法《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對(duì)我國的破產(chǎn)立法又進(jìn)行了進(jìn)一步的補(bǔ)充和擴(kuò)展。2006年立法機(jī)關(guān)又通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》。根據(jù)2006年《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)由法院指定管理人接管、管理和處分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)；管理人可以轉(zhuǎn)讓土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，可以設(shè)定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。顯然，債務(wù)人已經(jīng)喪失了對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，禁止債務(wù)人繼續(xù)進(jìn)行有關(guān)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的任何行為，不僅債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效，甚至在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，如果債務(wù)人有無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易、對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等行為，管理人都有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷。[15]上述制度設(shè)計(jì)表明，企業(yè)破產(chǎn)對(duì)交易相對(duì)人而言有重大利害關(guān)系，法律的制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)使相對(duì)人在交易時(shí)充分了解企業(yè)的破產(chǎn)信息，向第三人及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，避免第三人因不了解企業(yè)的破產(chǎn)信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)破產(chǎn)登記也一字未提。筆者認(rèn)為，一旦企業(yè)宣告破產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)立即對(duì)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記，以加強(qiáng)對(duì)交易秩序的保護(hù)。

（二）租賃登記

租賃權(quán)的登記問題對(duì)于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突至關(guān)重要。根據(jù)民法理論，債權(quán)為相對(duì)權(quán)，本身并無排他之效力，債權(quán)人僅得對(duì)債務(wù)人主張權(quán)利，并無對(duì)第三人主張權(quán)利。根據(jù)這個(gè)原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，那么基于債的相對(duì)性理論以及物權(quán)的優(yōu)先性原則，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人并無約束力，新所有權(quán)人應(yīng)可以向承租人請(qǐng)求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規(guī)則導(dǎo)致租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經(jīng)濟(jì)比較困難，對(duì)其更需特別予以保護(hù)。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要?！薄ｋS著立法上確立“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃權(quán)遂有物權(quán)化之趨勢，租賃權(quán)本屬債權(quán)，但法律賦予租賃權(quán)具有物權(quán)之對(duì)抗效力，使承租人對(duì)于取得租賃物所有權(quán)或者其它物權(quán)之人，仍可主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。[16]我國1982年《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！边@一條可謂充分體現(xiàn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。1999年新《合同法》基本上延續(xù)了這一立法精神，該法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

買賣不破租賃的制度設(shè)計(jì)，其目的在于保護(hù)處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規(guī)則的同時(shí)，如何避免買受人遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)便成為一個(gè)至關(guān)重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續(xù)準(zhǔn)備入住之際才知道該房屋上存在一個(gè)長期20年的租賃合同，這對(duì)買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權(quán)人必須繼續(xù)履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權(quán)人與承租人惡意串通，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權(quán)人就難免要遭受道德風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，在買賣不破租賃的規(guī)則下，將租賃權(quán)公示對(duì)維護(hù)新所有權(quán)人的利益是至關(guān)重要的。

如果在立法上將租賃權(quán)認(rèn)定為債權(quán)，租賃權(quán)就不應(yīng)當(dāng)對(duì)新所有權(quán)人具有約束力，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣擊破租賃”規(guī)則，如果將租賃權(quán)予以物權(quán)化，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，但必須建立相映的公示制度，以保護(hù)新所有權(quán)人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規(guī)中經(jīng)常見到的是關(guān)于租賃權(quán)的登記備案制度。例如，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。” 《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案?！盵17]登記備案制度在一定程度上可以發(fā)揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權(quán)定性為物權(quán)，也沒有將登記備案制度視為物權(quán)的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權(quán)的成立要件、生效要件，也不是租賃權(quán)的對(duì)抗要件。在我國當(dāng)前的制度設(shè)計(jì)中，租賃權(quán)有物權(quán)之實(shí)，而無物權(quán)之名，更沒有按照物權(quán)建立健全的公示制度，尤其是對(duì)新所有權(quán)人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協(xié)調(diào)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序顯然是有害的。

（三）查封登記

財(cái)產(chǎn)保全，是保護(hù)利害關(guān)系人或當(dāng)事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護(hù)性措施。依照我國民事訴訟法的規(guī)定，這種保護(hù)性的措施包括訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全。在強(qiáng)制執(zhí)行措施中，也包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)等措施。毫無疑問，財(cái)產(chǎn)保全和強(qiáng)制執(zhí)行都有可能涉及到不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)我國的立法中并無關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)查封登記的明確規(guī)定。不過，我國最高人民法院的相關(guān)司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》的司法解釋中就規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)查封公示的問題，該司法解釋第41條規(guī)定：“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封?！?[18]由此可見，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封，措施主要有三個(gè)：一是向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。

一方面，查封可以起到財(cái)產(chǎn)保全的作用，通過限制被查封財(cái)產(chǎn)的處分有效防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損查封財(cái)產(chǎn)，損害債權(quán)人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執(zhí)行，在查封后，如果債務(wù)人屆時(shí)不履行債務(wù)，法院可以將被查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣，獲取該物的交換價(jià)值，清償債權(quán)人之債權(quán)。為了保證法院的權(quán)威性和查封目的的實(shí)現(xiàn)，法律賦予查封相當(dāng)?shù)姆尚Я?，不僅被查封財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人不得進(jìn)行任意處分，而且已被查封的財(cái)產(chǎn)其他法院不得進(jìn)行重復(fù)查封，已查封的財(cái)產(chǎn)在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個(gè)涉及當(dāng)事人利益的問題，它實(shí)際上還是一個(gè)涉及第三人保護(hù)、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對(duì)于查封的不動(dòng)產(chǎn)，必須予以有效的公示。

遺憾的是，我國立法、司法以及登記實(shí)務(wù)中對(duì)查封登記都沒有予以足夠的重視，有關(guān)的制度設(shè)計(jì)也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨(dú)作為查封措施的可能性。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發(fā)揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時(shí)，雖不能說毫無實(shí)效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對(duì)善意第三人的保護(hù)顯然有欠周延。根據(jù)司法解釋第41條，法院在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)查封時(shí)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。在實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在接到協(xié)助執(zhí)行通知以后，會(huì)對(duì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)作出暫緩登記的決定，這樣，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人已經(jīng)無法繼續(xù)對(duì)第三人進(jìn)行處分，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在采取強(qiáng)制措施時(shí)也很容易獲悉不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況，不會(huì)造成重復(fù)查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對(duì)比較可行。不過應(yīng)當(dāng)注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協(xié)助執(zhí)行通知，而不是登記措施?！凹任聪蛴嘘P(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認(rèn)為，如果法院已經(jīng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，就可以對(duì)抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機(jī)關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，該通知就可以向第三人產(chǎn)生對(duì)抗效力嗎？法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知，這只能表明法院已經(jīng)作出查封的決定并要求登記機(jī)關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發(fā)生對(duì)抗效力，第三人仍無法避免不測之風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)仍不免在一無所知的情況下重復(fù)扣押。認(rèn)為筆者，解決這個(gè)問題的最終出路在于通過立法建立不動(dòng)產(chǎn)的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規(guī)定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實(shí)務(wù)的需要。最高法院2004年的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》首次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查封登記進(jìn)行了司法解釋，在一定程度上彌補(bǔ)了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個(gè)司法解釋來進(jìn)行制度構(gòu)建，未免有些欠妥。

（四）信托登記

信托設(shè)立后，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就由委托人處轉(zhuǎn)移給受托人，但受托人所取得的只是信托財(cái)產(chǎn)的“名義所有權(quán)”，因?yàn)樾磐胸?cái)產(chǎn)最鮮明的特點(diǎn)就是它具有獨(dú)立性。我國《信托法》第16條規(guī)定：“信托財(cái)產(chǎn)與屬于受托人所有的財(cái)產(chǎn)（即固有財(cái)產(chǎn)）相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財(cái)產(chǎn)或者成為固有財(cái)產(chǎn)的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財(cái)產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。”更有甚者，我國《信托法》第17條規(guī)定除非有法定情形，信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行?；谛磐胸?cái)產(chǎn)的獨(dú)立性特點(diǎn)，如果不以一定方法將信托財(cái)產(chǎn)向不特定的第三人公開，第三人難免會(huì)遭受不測之風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規(guī)定了信托登記制度：“設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力?！?但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對(duì)信托登記的制度設(shè)計(jì)卻十分簡單粗糙，無論是《物權(quán)法》、《土地登記規(guī)則》還是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對(duì)信托登記都一字未提，以致于最終使這個(gè)對(duì)信托法律關(guān)系“生死悠關(guān)”的登記問題陷入了法律的灰色區(qū)域。

八、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)對(duì)世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。由于中國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未進(jìn)行深入的研究，致使國內(nèi)立法中不可避免出現(xiàn)了一些制度缺陷，現(xiàn)行的立法不僅零散，而且存在不少錯(cuò)誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)，但不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進(jìn)一步消除。我們不僅要繼續(xù)為我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尋找科學(xué)的理論基礎(chǔ)，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

注釋

[1]參見孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第156頁。

[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為》，載于梁慧星著：《民法學(xué)說判例與立法研究》，中國政法大學(xué)出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)——物權(quán)行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。

[3] 參見郭明瑞：《物權(quán)登記應(yīng)采用對(duì)抗效力的幾點(diǎn)理由》，載于《法學(xué)雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第48頁。

[4] 參見梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第447頁；

[5] 參見于海涌著：《絕對(duì)物權(quán)行為理論與物權(quán)法律制度研究》第一章“典型物權(quán)變動(dòng)模式的分析檢討”，北京大學(xué)出版社2006年版，第3頁以下。

[6] 1998年地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。

[7]《土地登記規(guī)則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規(guī)則，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。

[8] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。

[9] Alex Weill ， Droit Civil ， Les s？retés， la publicité foncière， Précis Dalloz， 1979， no 682.

[10] 法國民法典規(guī)定了法定地役權(quán)（servitude légale）和約定地役權(quán)（servitude conventionnelle），其法定地役權(quán)的內(nèi)涵與我國民法中的相鄰關(guān)系大致相當(dāng)。

[11] 王澤鑒：《民法物權(quán)（通則，所有權(quán)）》，北京：中國政法大學(xué)出版社2001年版，第62頁。

[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優(yōu)先與劣后。

[13] 參見《人民日?qǐng)?bào)》2001年11月24日全國地籍工作會(huì)議的資料。

[14] 例如：《成都市村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《濟(jì)南市村鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》。

[15] 鄒海林：《破產(chǎn)程序和破產(chǎn)法實(shí)體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。

[16] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第六冊(cè)），三民書局1994年版，第194頁。

[17]《土地登記規(guī)則》第30條規(guī)定：“有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?！钡@里的登記所針對(duì)的對(duì)象并非租賃權(quán)（債權(quán)），而是通過租賃方式取得的土地使用權(quán)（物權(quán)）。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

被告：南通市房產(chǎn)管理局。 法定代表人：陳西，局長。

第三人：南通仁發(fā)實(shí)業(yè)公司。 法定代表人：李先鋒，總經(jīng)理。

1992年，仁發(fā)公司與城西危房辦洽商購買胡家竹園商辦樓一、二、六層，并匯去購房款181萬元。是年秋，仁發(fā)公司與藍(lán)夢公司協(xié)商合辦餐飲娛樂場所。藍(lán)夢公司化去107萬元對(duì)該樓一、二層進(jìn)行裝璜，并開始對(duì)外營業(yè)。經(jīng)營不到一年，合作失敗。次年夏，雙方重新商定，該樓一、二層改由藍(lán)夢公司直接向城西危房辦購買，價(jià)格為110萬元。11月，城西危房辦按雙方約定的藍(lán)夢公司正式開出第04號(hào)房屋銷售發(fā)票101.53萬元和房屋建設(shè)費(fèi)發(fā)票2.9萬元。藍(lán)夢公司當(dāng)即付購房款80萬元。余款于1995年底結(jié)清。1994年5月，仁發(fā)公司背著藍(lán)夢公司以第04號(hào)房屋銷售發(fā)票遺失為由，要求城西危房辦重開第07、08號(hào)兩張房屋銷售發(fā)票，將購房單位改為仁發(fā)公司。10月，仁發(fā)公司趁藍(lán)夢公司總經(jīng)理人身自由受限制之機(jī)，藉此銷售發(fā)票向南通市房屋登記管理部門申領(lǐng)兩處房屋所有權(quán)證。房屋登記管理部門未經(jīng)公告程序，即給仁發(fā)公司頒發(fā)了第312512號(hào)房屋所有權(quán)證。1996年1月，仁發(fā)公司又到該房屋登記管理部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)，以此商辦樓一、二、六層設(shè)定抵押，向中國銀行南通分行貸款169萬元，貸款期限屆滿，仁發(fā)公司未能歸還本息，南通分行遂主張對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。法院判決南通分行在抵押房屋的折價(jià)款、拍賣變賣款中優(yōu)先受償。藍(lán)夢公司獲悉后便提起民事訴訟，要求法院確認(rèn)該商辦樓一、二層所有權(quán)歸其所有，后因故撤回起訴。1996年6月，藍(lán)夢提起本行政訴訟。 原告訴稱，1993年原告向仁發(fā)公司轉(zhuǎn)賣胡家竹園商辦樓一、二層，房款付清，該房屋實(shí)際交付并使用至今。仁發(fā)公司隱瞞真實(shí)情況向被告申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證。被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決撤銷第312512號(hào)房屋所有權(quán)證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權(quán)登記在自己的名下。 被告辯稱，仁發(fā)公司申領(lǐng)胡家竹園商辦樓一、二、六層房屋所有權(quán)證的資料齊全，其審核無誤，頒發(fā)給仁發(fā)公司的房屋所有權(quán)證于法有據(jù)，請(qǐng)求法院依法公斷。

「審判

崇川區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：藍(lán)夢公司與仁發(fā)公司雖有房屋轉(zhuǎn)售約定，但在仁發(fā)公司向房屋登記管理部門申領(lǐng)房屋所有權(quán)證時(shí)，尚未取得房屋所有權(quán)。被告依照第三人的書面申請(qǐng)和房屋開發(fā)商出具的購房人名稱與申請(qǐng)人一致的購房發(fā)票，為其辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記并頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，符合商品房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理的規(guī)定?，F(xiàn)藍(lán)夢公司要求法院判令撤銷被告頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第312512號(hào)房屋所有權(quán)證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權(quán)登記在自己的名下缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1999年9月29日作出判決如下： 一、維持南通市房產(chǎn)管理局頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第312512號(hào)房屋所有權(quán)證； 二、駁回原告藍(lán)夢公司要求申領(lǐng)胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權(quán)證的請(qǐng)求。

一審判決后，藍(lán)夢公司不服，上訴于南通市中級(jí)人民法院。

南通市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋銷售發(fā)票是取得房屋所有權(quán)的有效憑證。城西危房辦給藍(lán)夢公司出具的房屋銷售發(fā)票已確認(rèn)胡家竹園商辦樓一、二層的購房單位是藍(lán)夢公司。藍(lán)夢公司也依約付清房款，并從1993年實(shí)際占有、使用至今，藍(lán)夢公司擁有該房產(chǎn)所有權(quán)事實(shí)清楚，證據(jù)充分。對(duì)藍(lán)夢公司的合法權(quán)益依法應(yīng)予保護(hù)；仁發(fā)公司背著藍(lán)夢公司，采取欺騙手段，要求城西危房辦重新開出購房單位為仁發(fā)公司的銷售發(fā)票，并以此發(fā)票申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證，該行為屬虛報(bào)、瞞報(bào)房屋所有權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的行為；南通市房產(chǎn)管理局在查證屬實(shí)的事實(shí)面前拒絕注銷該房屋所有權(quán)證與法不合。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條、第三十五條和《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，該院于2000年3月3日作出如下判決： 一、撤銷南通市崇川區(qū)人民法院（1999）案行初字第17號(hào)行政判決書； 二、撤銷南通市房產(chǎn)管理局1994年10月12日頒發(fā)給仁發(fā)公司的通政房字第312512號(hào)房屋所有權(quán)證； 三、責(zé)令南通市房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起60日內(nèi)作出向藍(lán)夢公司頒發(fā)胡家竹園商辦樓一、二層房屋所有權(quán)證書的具體行政行為。

「評(píng)析

這是一起由房屋所有權(quán)登記行為引起，并多種法律關(guān)系交叉、重合在一起的行政案件。在案件審理中，從程序到實(shí)體萌發(fā)了多種觀點(diǎn)?，F(xiàn)從以下五個(gè)方面將本案所涉爭議逐一展開并略作剖析。

一、行政訴訟爭議的標(biāo)的是否為生效判決所羈束 爭議的訴訟標(biāo)的為生效的判決所羈束，行政訴訟應(yīng)當(dāng)不予受理，已受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。這是“一事不再理”法定原則的客觀要求，也是最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》的最新規(guī)定，對(duì)此無疑應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。有人認(rèn)為，本案中爭議的訴訟標(biāo)的已為民事審判中抵押權(quán)確認(rèn)有效判決的效力所羈束，南通分行取得優(yōu)先受償權(quán)，藍(lán)夢公司的起訴應(yīng)當(dāng)駁回。因而，本案爭議的訴訟標(biāo)的是否為生效的判決所羈束成為爭議的第一個(gè)焦點(diǎn)。理順法律關(guān)系是認(rèn)識(shí)這個(gè)問題的前提。本案客觀上存在多種法律關(guān)系，除了藍(lán)夢公司與仁發(fā)公司存在變更房屋買賣法律關(guān)系外，還存在以下一些法律關(guān)系：一是基于仁發(fā)公司的產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人之間建立的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系；二是基于仁發(fā)公司的抵押權(quán)登記申請(qǐng)，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人之間建立的房屋抵押登記法律關(guān)系；三是基于貸款合同而存在的仁發(fā)公司與南通支行間建立的貸款關(guān)系和貸款擔(dān)保法律關(guān)系。這幾種法律關(guān)系既各自獨(dú)立存在，又緊密聯(lián)系，互相影響，貸款擔(dān)保法律關(guān)系是建立在抵押登記法律關(guān)系基礎(chǔ)之上的，抵押登記法律關(guān)系又是建立在房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系基礎(chǔ)之上的，房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系則是建立在房屋所有權(quán)取得合法、有效的基礎(chǔ)上的。藍(lán)夢公司起訴房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)的登記行為侵權(quán)，試圖通過訴訟來變更原有的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系。如果藍(lán)夢公司的這種試圖成功，無疑會(huì)影響其他法律關(guān)系的效力，南通分行的優(yōu)先受償權(quán)則面臨危機(jī)。這就是本案法律關(guān)系互相關(guān)聯(lián)、相互影響的一面。貸款抵押擔(dān)保法律關(guān)系是否有效的訴訟是在仁發(fā)公司與南通分行間展開的，也是在抵押物所有權(quán)設(shè)定無爭議的前提下展開的。它所展示的是雙方在抵押擔(dān)保法律關(guān)系中的權(quán)利與義務(wù)。抵押權(quán)的效力是該訴訟的標(biāo)的。這種效力依附于債權(quán)，即使抵押物滅失，抵押權(quán)人失去的也只是抵押物權(quán)，債權(quán)并不喪失。這種效力優(yōu)先于沒有設(shè)定抵押權(quán)的其他債權(quán)，沒有設(shè)定抵押權(quán)的其他債權(quán)無疑應(yīng)受此生效判決所羈束。但這種優(yōu)先受償權(quán)能不能對(duì)抗他人主張抵押物的所有權(quán)呢？這就是法律關(guān)系之間各自獨(dú)立的一面。藍(lán)夢公司提起行政訴訟的訴訟標(biāo)的是房屋所有權(quán)的歸屬，而民事審判中的訴訟標(biāo)的為抵押物的效力，兩者不為同一。抵押權(quán)的效力無力羈束房屋所有權(quán)的歸屬。相反，倒是房屋所有權(quán)歸屬的生效判決，卻能制約抵押權(quán)的效力。如果房屋所有權(quán)的歸屬訴訟為抵押權(quán)有效判決的效力所羈束，那么，最終留給藍(lán)夢公司的司法救濟(jì)渠道只有一條，即向窮困潦倒的仁發(fā)公司索要購房款，名為救濟(jì)，實(shí)為畫餅充饑。行政訴訟法律意義上的“訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束”是法律的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性和權(quán)威性的客觀要求。這里的“羈束”，不應(yīng)是寬泛的羈束，而是特定的羈束；不應(yīng)是間接的羈束，而是直接的羈束；不應(yīng)是果對(duì)因的羈束，而是因?qū)牧b束。全面、客觀、公正地理解這一規(guī)定的內(nèi)涵，實(shí)為行政審判健康進(jìn)行的要旨。

二、抵押權(quán)人是否為本案適格的第三人 抵押權(quán)人是否為本案適格的第三人，成為爭議的第二個(gè)焦點(diǎn)。有人主張，在本案中應(yīng)確立抵押權(quán)人的第三人訴訟地位。其主要理由是房產(chǎn)更正登記之訴的處理結(jié)果可能與抵押權(quán)人有法律上的利害關(guān)系。在行政訴訟第三人的法學(xué)理論上，這是一個(gè)令人耳目一新的課題。它把行政訴訟的第三人從本訴的行政法律關(guān)系中當(dāng)事人擴(kuò)展到與本訴行政法律關(guān)系有關(guān)聯(lián)的其他法律關(guān)系中的當(dāng)事人。前文已經(jīng)講到本案所涉的其他法律關(guān)系比較多，但引起行政訴訟的行政法律關(guān)系，是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人之間建立的房屋所有權(quán)登記法律關(guān)系。房屋的實(shí)際所有權(quán)人對(duì)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的房屋所有權(quán)登記行為不服提起行政訴訟，已形式上取得房屋所有權(quán)人依法是適格的第三人。將此房屋所有權(quán)設(shè)定抵押，履行房屋抵押登記程序，這又是一種新的法律關(guān)系，即房屋抵押登記法律關(guān)系。如果房屋的實(shí)際所有權(quán)人認(rèn)為房屋抵押登記機(jī)關(guān)的抵押登記行為違法或侵權(quán)，那么此時(shí)此刻，抵押權(quán)人才是適格的第三人。 圍繞房屋登記管理行為這個(gè)圓心，還可以引發(fā)出除上面兩種法律關(guān)系以外的其他法律關(guān)系，如房屋租賃登記法律關(guān)系，房屋所有權(quán)變更登記法律關(guān)系。另外，在同一房地產(chǎn)抵押物上可以設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，也就存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)人。如果其中一種法律關(guān)系進(jìn)入訴訟，其他關(guān)聯(lián)法律關(guān)系的當(dāng)事人應(yīng)作為第三人的立論成立，那末，類似這種訴訟都有數(shù)量不等的第三人，行政訴訟很有可能變成“一攬子”訴訟。行政訴訟法意義上的第三人只能是與提起訴訟的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織。這里的利害關(guān)系是直接的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。抵押權(quán)人與提起訴訟的房屋所有權(quán)登記行為沒有形成直接的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因而，不是本案適格的第三人。

三、爭議的房屋所有權(quán)是否為藍(lán)夢公司所擁有 藍(lán)夢公司對(duì)訴爭房屋是否取得所有權(quán)是本案進(jìn)入實(shí)體審理階段中的首要議題。如果藍(lán)夢公司沒有取得房屋所有權(quán)，等待它的只能是裁定駁回起訴。有人認(rèn)為，藍(lán)夢公司并未取得房屋所有權(quán)，或者說仁發(fā)公司與藍(lán)夢公司的房屋變更買賣行為應(yīng)屬無效。

其主要理由是：（1）公有房屋買賣必須進(jìn)入房屋交易市場，并到房屋交易主管部門辦理公有房屋買賣審批手續(xù)。仁發(fā)公司與藍(lán)夢公司的房屋變更買賣行為是私下交易，沒有按規(guī)定辦理房屋買賣審批手續(xù)，程序不合法；（2）房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，承受者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，按雙方當(dāng)事人所簽訂的合同以及所確定的價(jià)格繳納契稅，納稅人持契稅完稅憑證和權(quán)屬變更方面的資料，辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證，房屋權(quán)屬登記部門不予辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。本案中，藍(lán)夢公司如果作為房屋買賣的承受人，未履行契稅行為，則缺少合法買賣的法定條件。不能說這一觀點(diǎn)站不住腳，因?yàn)槠鋬?nèi)容蓋出自法律規(guī)范的規(guī)定或要求?，F(xiàn)在我們需要探討的是另一個(gè)層面，即在房屋變更買賣手續(xù)不完善的情況下，該房屋買賣是否視為有效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》出臺(tái)前的城市房屋買賣，在買賣手續(xù)不完善的情況下，衡量房屋買賣行為有效的原則是自愿、契約、付款、實(shí)際使用的管理。最高人民法院1984年9月8日的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。直至1994年出臺(tái)的《城市公有房屋管理規(guī)定》中還規(guī)定，擅自買賣公房的，經(jīng)審查允許買賣的，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，繳納契稅，經(jīng)審查不允許買賣的，買賣合同無效。本案所涉房屋屬允許買賣范疇，仁發(fā)公司與藍(lán)夢公司有變更買方主體的約定，并征得賣方城西危房辦的同意，這種變更由當(dāng)事人的合意趨向合法，賣方正式向藍(lán)夢公司開具了房屋銷售發(fā)票，藍(lán)夢公司也已交付房款并實(shí)際使用和管理了該房屋。該起房屋買賣符合事實(shí)買賣的法定條件，也與合同法的范本原理不相悖，無疑應(yīng)當(dāng)肯定。而且，藍(lán)夢公司未能及時(shí)補(bǔ)辦、完善有關(guān)手續(xù)，履行契稅義務(wù)，客觀上是因?yàn)槠浞ǘù砣说娜松碜杂墒艿较拗啤Ｒ蚩陀^原因而使條件不能成就的，法律歷來是寬容的，執(zhí)法者不必苛求。

四、公信力原則是否為本案所適用 有人認(rèn)為，在沒有抵押權(quán)人利益的情況下，藍(lán)夢公司的權(quán)益應(yīng)當(dāng)給予保護(hù)。抵押物經(jīng)過抵押登記，完全符合受登記公信力保護(hù)的法律要件，現(xiàn)在抵押權(quán)人取得標(biāo)的物的限制物權(quán)，物權(quán)變動(dòng)已不可逆轉(zhuǎn)。物權(quán)法理論將第三人利益是否能夠得到保護(hù)系結(jié)在公示之上的公信力原則是物權(quán)法定原則內(nèi)容之一。物權(quán)變動(dòng)直接影響相對(duì)人及第三人利益，關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和交易安全，客觀上要求物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)采取一定方式公布于眾，使他人能清楚地認(rèn)識(shí)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容。因此，要發(fā)揮物權(quán)的排它作用，保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，必須設(shè)定物權(quán)的公示制度。無疑，這一制度將成為未來中國物權(quán)立法的一種選擇。但在目前，物權(quán)上的這種原則能否成為解決這一爭議所適用的原則呢？不少同志主張公信力原則在本案的適用，企圖使行政判決虛化，可謂公示情結(jié)。其實(shí)，筆者也十分推崇這一原則，因?yàn)楣臼枪那疤?，是使行為通向公正的必由之路。但主張公信力原則者必須認(rèn)識(shí)到本案中客觀上存在著兩個(gè)需要公信力保護(hù)的第三人，即抵押貸款擔(dān)保法律關(guān)系中的南通分行和房屋權(quán)屬登記法律關(guān)系中的藍(lán)夢公司。抵押權(quán)人需要公信力原則為其保障，房屋所有權(quán)人也需要公信力原則為其申張，豈能厚此薄彼？

縱然并非如此，但問題的提出和解決的不周延，必然要影響到命題的抗衡力。而且，運(yùn)用未來物權(quán)法上公信力原則來處理實(shí)踐中的案件未免操之過急：（1）作為處理民事法律關(guān)系基本依據(jù)的民法通則尚無物權(quán)概念，更談不上物權(quán)法定原則；（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記制度尚未在我國系統(tǒng)建立起來，雖然出現(xiàn)了類似“城市房屋權(quán)屬登記管理辦法”、“土地登記規(guī)則”、“城市房地產(chǎn)抵押登記辦法”等登記制度，但這還不是完全的民法物權(quán)法意義的登記制度，而是帶有濃厚的行政法色彩的制度，是以行政權(quán)干預(yù)或?qū)嵤┕芾頌槟康牡闹贫龋哂泄ㄉ系男Я?。?）就是在上述這些登記制度中，直接影響公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記的公示制度也沒有很好地建立起來。有的雖已建立，實(shí)踐中負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的部門卻不進(jìn)行公示（本案中的房屋所有權(quán)登記就沒有公示）。公示制度尚不健全。還不能滿足公信力的要求，公信力從何談起？（4）不動(dòng)產(chǎn)登記的官員素質(zhì)也不能適應(yīng)登記制度的要求。就本案來講，仁發(fā)公司以兩張購房發(fā)票，向房屋所有權(quán)登記部門申領(lǐng)兩處房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，而房屋所有權(quán)登記部門卻向仁發(fā)公司核發(fā)一張房屋所有權(quán)證，將兩處房產(chǎn)登記在一張房屋所有權(quán)證上，申請(qǐng)行為與登記行為不合一；房產(chǎn)評(píng)估所與房產(chǎn)權(quán)屬登記部門合為一體，缺少了必要的監(jiān)督機(jī)制；抵押資產(chǎn)評(píng)估是抵押登記的前提，房產(chǎn)評(píng)估所進(jìn)行評(píng)估須到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。評(píng)估資產(chǎn)中的一、二層為藍(lán)夢公司所經(jīng)營使用，評(píng)估報(bào)告中竟毫無反映，且對(duì)房屋的裝修、裝璜及附屬設(shè)施等的評(píng)估值僅20萬元，與實(shí)際明顯不符。這種評(píng)估質(zhì)量和登記作風(fēng)與無懈可擊的公信力制度形成強(qiáng)烈的反差。要使現(xiàn)行的登記制度滿足法律上公信力效力的要求，顯然是不可預(yù)期的祈盼和追求。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

    【法院裁判】

    南京市中級(jí)人民法院經(jīng)審理判決撤銷被告于2005年12月16日作出的油零售證書第點(diǎn)0004110號(hào)《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》。江蘇省高級(jí)人民法院經(jīng)審理,維持了南京市中級(jí)人民法院的一審判決。

    【幾點(diǎn)思考】

    本案被訴是一個(gè)變更行政許可行為,它應(yīng)原告申請(qǐng)變更行政許可事項(xiàng)而作出。爭議焦點(diǎn)在于:1.原告的起訴是否超過法定期限;2.被告作出的被訴2005年批準(zhǔn)證書上所審核的企業(yè)經(jīng)營范圍、企業(yè)名稱是否合法。

    一、起訴時(shí)間是否在法定期限內(nèi)是司法立案審查必經(jīng)程序。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第41條的規(guī)定,“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí),未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的,起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算,但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。復(fù)議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者法定起訴期限的,適用前款規(guī)定?！钡?2條規(guī)定,“公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的,其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的,人民法院不予受理。”我們認(rèn)為,除非被告提供的證據(jù)足以證明告知了原告訴權(quán)和起訴期限,否則,只要存在不確定因素,法院在認(rèn)定“知道”或“應(yīng)當(dāng)知道”訴權(quán)和起訴期限的基本事實(shí)上,就應(yīng)作出否定判斷。

    二、對(duì)行政機(jī)關(guān)在行政許可中履行審查職責(zé)的合法性的。

    在行政許可案件的訴訟過程中,許可實(shí)施機(jī)關(guān)在實(shí)施許可中應(yīng)該履行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查職責(zé),常成為個(gè)案的爭議焦點(diǎn)。所謂形式審查,是指行政機(jī)關(guān)僅對(duì)申請(qǐng)材料的形式要件是否具備進(jìn)行審查,即審查申請(qǐng)材料是否齊全、是否符合法定形式,但不對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查,則是指行政機(jī)關(guān)不僅要對(duì)申請(qǐng)材料的形式要件是否具備進(jìn)行審查,還要對(duì)申請(qǐng)材料的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是否符合條件進(jìn)行審查。

    本案涉及的是成品油經(jīng)營的變更許可行為,原告提出了申領(lǐng)成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書的申請(qǐng)并提交了相應(yīng)的申請(qǐng)材料。參照《江蘇省成品油市場管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》第十二條第(三)項(xiàng)第5目的規(guī)定,只要原告的該申請(qǐng)及提交的申請(qǐng)材料符合受理?xiàng)l件,就應(yīng)當(dāng)予以許可,因此本案中被告僅須履行形式審查義務(wù)即可。

    三、對(duì)行政機(jī)關(guān)行使行政許可權(quán)限的司法審查。

    任何權(quán)力的行使都有一個(gè)邊界,行政許可權(quán)當(dāng)然也不例外。概括地說,合法性無疑是行政許可權(quán)行使的界限,具體到個(gè)案,則表現(xiàn)方式各不相同。在本案中,成品油經(jīng)營行政許可權(quán)的行使不應(yīng)超越何種界限呢?

    首先,許可內(nèi)容不能超越申請(qǐng)。本案審理中原告認(rèn)為,被告對(duì)原告審核的經(jīng)營范圍不合法。原告向被告提交的申請(qǐng)是包括汽油在內(nèi)的成品油經(jīng)營許可,原告的遷建建設(shè)也是按照零售經(jīng)營汽油在內(nèi)的成品油條件建設(shè)的,所以原告的申請(qǐng)必然包括汽油在內(nèi)的成品油零售經(jīng)營。被告則認(rèn)為,原告依據(jù)原批準(zhǔn)證書提出遷建申請(qǐng),并只有通過遷建審批后方能施工,工程竣工后,原告具文要求驗(yàn)收并核發(fā)新的批準(zhǔn)證書,被告的領(lǐng)證審批依據(jù)是遷建審批中的審批意見,即涉案遷建批準(zhǔn)通知單,而該通知單正是依據(jù)原告自己的申請(qǐng)和原批準(zhǔn)證書作出,所以原告遷建前后都是水上加油點(diǎn),在未提出申請(qǐng)之前從來不具備汽油零售經(jīng)營資格,故被告的審批符合法定程序和要求。

    我們認(rèn)為,作為一項(xiàng)依申請(qǐng)的行政行為,行政許可權(quán)的行使應(yīng)針對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容而為。行政機(jī)關(guān)超越申請(qǐng)內(nèi)容所作的許可或者遺漏對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容作出處理,都可能造成合法性欠缺。從本案審查情況看,原告遷建前后都是水上加油點(diǎn),提交的材料都是有關(guān)遷建審批的材料,申請(qǐng)變更許可的事項(xiàng)中并未包括經(jīng)營范圍的變更,因此被告對(duì)經(jīng)營范圍的許可未予變更并不違法。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；問題；建議

在我國住建部頒布并實(shí)施的有關(guān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法中，明確界定了前期物業(yè)管理的概念及其責(zé)任，指出前期物業(yè)管理是在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。近些年來，我國大部分地區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，但在一些新建成的小區(qū)中，其前期物業(yè)管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會(huì)的關(guān)注。在此種形勢下，對(duì)前期物業(yè)管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對(duì)促進(jìn)后期物業(yè)管理工作的規(guī)范化，為業(yè)主的合法權(quán)益提供保障，有效減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾具有重要意義。

1前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與前期物業(yè)管理招投標(biāo),并在中標(biāo)后及時(shí)與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

（2）前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，人員的培訓(xùn)，各項(xiàng)規(guī)章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責(zé)，物業(yè)各區(qū)域的管理規(guī)定，住戶手冊(cè)等。

（3）物業(yè)交接與驗(yàn)收，前期物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位獲取以下資料：物業(yè)總平面圖以及配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等工程竣工驗(yàn)收資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件，物業(yè)使用說明，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和修護(hù)保修等技術(shù)資料。

（4）物業(yè)的日常管理，按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求進(jìn)行，包括業(yè)主的進(jìn)戶登記管理和裝修管理等。

2前期物業(yè)管理當(dāng)前存在的問題

2.1未能認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義

建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)為前期物業(yè)管理的起算點(diǎn)，倘若在建設(shè)過程中就選定了物業(yè)管理企業(yè)，那么就將前期介入包含在了前期物業(yè)管理當(dāng)中。這種做法實(shí)際上會(huì)模糊前期物業(yè)與前期介入這二者之間的區(qū)別。首先，此概念無法將前期物業(yè)的開始時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確界定，容易混淆前期物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中的顧問者與前期物業(yè)中的管理者這兩種身份，進(jìn)而對(duì)前期物業(yè)管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業(yè)主將物業(yè)管理企業(yè)等同于建設(shè)單位，將建設(shè)質(zhì)量的責(zé)任與服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任等同，進(jìn)而對(duì)建立良好的前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系產(chǎn)生不利的影響，同時(shí)也對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)的長期經(jīng)營產(chǎn)生阻礙作用。

2.2管理合同對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵犯

目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有自己的物業(yè)管理企業(yè)，有的通過操縱招投標(biāo)活動(dòng)，將開發(fā)項(xiàng)目交給自己的企業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為自己受開發(fā)商委派，不能真正為業(yè)主的利益著想。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)合謀，犧牲業(yè)主利益。比如在服務(wù)合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)用，私自擴(kuò)大物業(yè)公司的管理權(quán)限，為以后業(yè)主選聘自己的物業(yè)管理企業(yè)制造障礙等等。由于監(jiān)管不分，依附于開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)無法按照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)驗(yàn)收移交工作，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中存在的一些問題，為以后開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間的糾紛埋下隱患。

2.3沒有詳細(xì)規(guī)定前期物業(yè)管理的終止時(shí)間

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！睆闹锌梢钥闯?，前期物業(yè)管理終止的實(shí)質(zhì)，就是物業(yè)的控制權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到業(yè)主。換句話說，服務(wù)合同終止，并不一定導(dǎo)致前期物業(yè)管理終止，此時(shí)需要訂立新的服務(wù)合同。只要業(yè)主委員會(huì)沒有成立并聘選物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理就沒有終止。而在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)條文中，只對(duì)業(yè)主大會(huì)需在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立做出規(guī)定，并沒有明確發(fā)起人、建立方法以及行政部門如何指導(dǎo)等。在此情形下，建立業(yè)主大會(huì)便存在不小難度，倘若再不限制前期物業(yè)管理的期限，那么將給業(yè)主大會(huì)的成立制造更為嚴(yán)重的障礙。

2.4前期物業(yè)管理企業(yè)侵占小區(qū)公用部分時(shí)有發(fā)生

開發(fā)商在與前期物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收時(shí)，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目的共有部分、共有配套設(shè)施一并交付。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍：有的將小區(qū)公用的停車場地出租[1]，有的占用小區(qū)配套建設(shè)的業(yè)主活動(dòng)用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區(qū)公用部分做廣告等。

3解決前期物業(yè)管理問題的建議

3.1準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義

現(xiàn)階段，我國未能統(tǒng)一界定前期物業(yè)，并且存在一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而給前期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行、前期物業(yè)過渡為日常物業(yè)，以及各方當(dāng)事人履行義務(wù)及行使權(quán)力等造成了不利影響，因此，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理的含義就具有重要意義?？傮w來說，我們可將前期物業(yè)定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從接管驗(yàn)收當(dāng)天開始，直到業(yè)主與選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同，且合同生效時(shí)為止的一項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)。通過對(duì)前期物業(yè)的起止時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，從而對(duì)前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利及業(yè)務(wù)范圍有一個(gè)明確的了解[2]。

3.2加大監(jiān)督建設(shè)單位主導(dǎo)地位的力度

在前期物業(yè)中，建設(shè)單位占據(jù)了明顯優(yōu)勢。為順利開展前期物業(yè)管理提供保障，為將各方當(dāng)事人的法律地位進(jìn)行平衡，就需要限制建設(shè)單位的地位，以免對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴(yán)格審查建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)定，或是由行政部門直接制定出臨時(shí)的物業(yè)規(guī)定，再讓建設(shè)單位進(jìn)行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業(yè)企業(yè)的過程中來，或?qū)x聘活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

3.3促進(jìn)前期物業(yè)管理企業(yè)選聘制度的規(guī)范化

能否嚴(yán)格按照市場規(guī)律對(duì)前期物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選聘，會(huì)影響到前期物業(yè)的順利開展及其服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，具備完全獨(dú)立身份的前期物業(yè)企業(yè)也會(huì)對(duì)建設(shè)單位產(chǎn)生制約作用。因此，為了向前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立提供充分保障，可從以下幾個(gè)方面對(duì)選聘制度進(jìn)行規(guī)范：其一，將物業(yè)管理與房產(chǎn)開發(fā)分離開來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位與物業(yè)企業(yè)不可存在實(shí)質(zhì)上的任何聯(lián)系，尤其在特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)；其二，對(duì)前期物業(yè)企業(yè)選聘的招標(biāo)及投標(biāo)制度進(jìn)行規(guī)范化，對(duì)于前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，只有當(dāng)無人投標(biāo)時(shí)才可在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，采取相互協(xié)議的方法，同時(shí)還需進(jìn)行公示，接受來自業(yè)主（的全程監(jiān)督。

3.4對(duì)前期物業(yè)存在的時(shí)間及費(fèi)用進(jìn)行明確規(guī)定

出于自身利益考慮，當(dāng)沒有對(duì)時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)制性限制時(shí)，前期物業(yè)企業(yè)便會(huì)無限期地將管理工作延續(xù)下去，同時(shí)還會(huì)想方設(shè)法對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開進(jìn)行破壞；當(dāng)沒有限制前期物業(yè)的費(fèi)用時(shí)，此種現(xiàn)象還會(huì)加劇。此時(shí)，為有效避免發(fā)生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對(duì)前期物業(yè)的期限做出明確規(guī)定，例如兩年等，當(dāng)情況比較特殊時(shí)，可申請(qǐng)行政部門的批準(zhǔn)，適當(dāng)延長前期物業(yè)期限；其二，由物業(yè)所在地的物價(jià)部門結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，制定出科學(xué)合理的前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度，并公示出來，同時(shí)接受社會(huì)的監(jiān)督。并且，在確定該地具體的前期物業(yè)費(fèi)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)確保在此幅度范圍以內(nèi)。

3.5加強(qiáng)業(yè)主在前期物業(yè)管理中的參與

在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，開發(fā)商往往處于有利地位，如果把業(yè)主完全排除在外，就無法保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此政府職能部門應(yīng)該充分保證業(yè)主在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)，要求物業(yè)管理企業(yè)將前期物業(yè)的交接驗(yàn)收情況及時(shí)告知業(yè)主，以便對(duì)開發(fā)商的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會(huì)來源于社區(qū)居民的選舉，承擔(dān)了很多公共事務(wù)的管理職責(zé)，在目前國情下具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)[3]。而小區(qū)物業(yè)管理一旦出了問題，許多居民也習(xí)慣找居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解處理。因此，政府主管部門應(yīng)該吸收居民委員會(huì)參與以下活動(dòng)：前期物業(yè)管理招投標(biāo)，服務(wù)合同的制訂，業(yè)主臨時(shí)公約的制訂，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的成立及其活動(dòng)等。

4結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)模也不斷擴(kuò)大。前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理的開始階段及后期物業(yè)管理的前提，也面臨著物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)合同及管理費(fèi)用等諸多問題。在此種形勢下，就需要采取有效措施解決上述問題，進(jìn)而為促進(jìn)前期物業(yè)管理工作的順利開展，同時(shí)也為業(yè)主的合法權(quán)益提供充分保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉曉霞.物業(yè)服務(wù)高投訴原因及對(duì)策[J].中國房地產(chǎn),2009,12(3):79-80.

[2]郭慶祥,張偉,李晨光.我國前期物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策[J].商業(yè)時(shí)代,2012,6(26):116-117.

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

第一條為鼓勵(lì)外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人（以下簡稱外國投資者）來華從事創(chuàng)業(yè)投資，建立和完善中國的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》、《公司法》及其他相關(guān)的法律法規(guī)，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱外商投資創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)（以下簡稱創(chuàng)投企業(yè)）是指外國投資者或外國投資者與根據(jù)中國法律注冊(cè)成立的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織（以下簡稱中國投資者），根據(jù)本規(guī)定在中國境內(nèi)設(shè)立的以創(chuàng)業(yè)投資為經(jīng)營活動(dòng)的外商投資企業(yè)。

第三條本規(guī)定所稱創(chuàng)業(yè)投資是指主要向未上市高新技術(shù)企業(yè)（以下簡稱所投資企業(yè)）進(jìn)行股權(quán)投資，并為之提供創(chuàng)業(yè)管理服務(wù)，以期獲取資本增值收益的投資方式。

第四條創(chuàng)投企業(yè)可以采取非法人制組織形式，也可以采取公司制組織形式。

采取非法人制組織形式的創(chuàng)投企業(yè)（以下簡稱非法人制創(chuàng)投企業(yè)）的投資者對(duì)創(chuàng)投企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。非法人制創(chuàng)投企業(yè)的投資者也可以在創(chuàng)投企業(yè)合同中約定在非法人制創(chuàng)投企業(yè)資產(chǎn)不足以清償該債務(wù)時(shí)由第七條所述的必備投資者承擔(dān)連帶責(zé)任，其他投資者以其認(rèn)繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任。

采用公司制組織形式的創(chuàng)投企業(yè)（以下簡稱公司制創(chuàng)投企業(yè)）的投資者以其各自認(rèn)繳的出資額為限對(duì)創(chuàng)投企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。

第五條創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)遵守中國有關(guān)法律法規(guī)，符合外商投資產(chǎn)業(yè)政策，不得損害中國的社會(huì)公共利益。創(chuàng)投企業(yè)在中國境內(nèi)的正當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)及合法權(quán)益受中國法律的保護(hù)。

第二章設(shè)立與登記

第六條設(shè)立創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)具備下列條件：

（一）投資者人數(shù)在2人以上50以下；且應(yīng)至少擁有一個(gè)第七條所述的必備投資者；（二）非法人制創(chuàng)投企業(yè)投資者認(rèn)繳出資總額的最低限額為1000萬美元；公司制創(chuàng)投企業(yè)投資者認(rèn)繳資本總額的最低限額為500萬美元。除第七條所述必備投資者外，其他每個(gè)投資者的最低認(rèn)繳出資額不得低于100萬美元。外國投資者以可自由兌換的貨幣出資，中國投資者以人民幣出資；

（三）有明確的組織形式；

（四）有明確合法的投資方向；

（五）除了將本企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)授予一家創(chuàng)業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理的情形外，創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)有三名以上具備創(chuàng)業(yè)投資從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第七條必備投資者應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）以創(chuàng)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)；

（二）在申請(qǐng)前三年其管理的資本累計(jì)不低于1億美元，且其中至少5000萬美元已經(jīng)用于進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資。在必備投資者為中國投資者的情形下，本款業(yè)績要求為：在申請(qǐng)前三年其管理的資本累計(jì)不低于1億元人民幣，且其中至少5000萬元人民幣已經(jīng)用于進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資）；

（三）擁有3名以上具有3年以上創(chuàng)業(yè)投資從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人員；

（四）如果某一投資者的關(guān)聯(lián)實(shí)體滿足上述條件，則該投資者可以申請(qǐng)成為必備投資者。本款所稱關(guān)聯(lián)實(shí)體是指該投資者控制的某一實(shí)體、或控制該投資者的某一實(shí)體、或與該投資者共同受控于某一實(shí)體的另一實(shí)體。本款所稱控制是指控制方擁有被控制方超過50%的表決權(quán)；

（五）必備投資者及其上述關(guān)聯(lián)實(shí)體均應(yīng)未被所在國司法機(jī)關(guān)和其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)禁止從事創(chuàng)業(yè)投資或投資咨詢業(yè)務(wù)或以欺詐等原因進(jìn)行處罰；

（六）非法人制創(chuàng)投企業(yè)的必備投資者，對(duì)創(chuàng)投企業(yè)的認(rèn)繳出資及實(shí)際出資分別不低于投資者認(rèn)繳出資總額及實(shí)際出資總額的1%，且應(yīng)對(duì)創(chuàng)投企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；公司制創(chuàng)投企業(yè)的必備投資者，對(duì)創(chuàng)投企業(yè)的認(rèn)繳出資及實(shí)際出資分別不低于投資者認(rèn)繳出資總額及實(shí)際出資總額的30%。

第八條設(shè)立創(chuàng)投企業(yè)按以下程序辦理：

（一）投資者須向擬設(shè)立創(chuàng)投企業(yè)所在地省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門報(bào)送設(shè)立申請(qǐng)書及有關(guān)文件。

（二）省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門應(yīng)在收到全部上報(bào)材料后15天內(nèi)完成初審并上報(bào)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部（以下簡稱審批機(jī)構(gòu)）。

（三）審批機(jī)構(gòu)在收到全部上報(bào)材料之日起45天內(nèi)，經(jīng)商科學(xué)技術(shù)部同意后，做出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的書面決定。予以批準(zhǔn)的，發(fā)給《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。

（四）獲得批準(zhǔn)設(shè)立的創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)自收到審批機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》之日起一個(gè)月內(nèi)，持此證書向國家工商行政管理部門或所在地具有外商投資企業(yè)登記管理權(quán)的省級(jí)工商行政管理部門（以下簡稱登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記手續(xù)。

第九條申請(qǐng)?jiān)O(shè)立創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)報(bào)送以下文件：

（一）必備投資者簽署的設(shè)立申請(qǐng)書；

（二）投資各方簽署的創(chuàng)投企業(yè)合同及章程；

（三）必備投資者書面聲明（聲明內(nèi)容包括：投資者符合第七條規(guī)定的資格條件；所有提供的材料真實(shí)性；投資者將嚴(yán)格遵循本規(guī)定及中國其他有關(guān)法律法規(guī)的要求）；

（四）律師事務(wù)所出具的對(duì)必備投資者合法存在及其上述聲明已獲得有效授權(quán)和簽署的法律意見書；

（五）必備投資者的創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)說明、申請(qǐng)前三年其管理資本的說明、其已投資資本的說明，及其擁有的創(chuàng)業(yè)投資專業(yè)管理人員簡歷；

（六）投資者的注冊(cè)登記證明（復(fù)印件）、法定代表人證明（復(fù)印件）；

（七）名稱登記機(jī)關(guān)出具的創(chuàng)投企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（八）如果必備投資者的資格條件是依據(jù)第七條第（四）款的規(guī)定，則還應(yīng)報(bào)送其符合條件的關(guān)聯(lián)實(shí)體的相關(guān)材料；

（九）審批機(jī)構(gòu)要求的其他與申請(qǐng)?jiān)O(shè)立有關(guān)的文件。

第十條創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)在名稱中加注創(chuàng)業(yè)投資字樣。除創(chuàng)投企業(yè)外，其他外商投資企業(yè)不得在名稱中使用創(chuàng)業(yè)投資字樣。

第十一條申請(qǐng)?jiān)O(shè)立創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)報(bào)送下列文件,并對(duì)其真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)：

（一）創(chuàng)投企業(yè)董事長或聯(lián)合管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人簽署的設(shè)立登記申請(qǐng)書；

（二）合同、章程以及審批機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；

（三）投資者的合法開業(yè)證明或身份證明；

（四）投資者的資信證明；

（五）法定代表人的任職文件、身份證明和企業(yè)董事、經(jīng)理等人員的備案文件；

（六）企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（七）企業(yè)住所或營業(yè)場所證明。

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立非法人制創(chuàng)投企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)提交境外必備投資者的章程或合伙協(xié)議。企業(yè)投資者中含本規(guī)定第七條第四款規(guī)定的投資者的，還應(yīng)當(dāng)提交關(guān)聯(lián)實(shí)體為其出具的承擔(dān)出資連帶責(zé)任的擔(dān)保函。

以上文件應(yīng)使用中文。使用外文的，應(yīng)提供規(guī)范的中文譯本。

創(chuàng)投企業(yè)登記事項(xiàng)變更應(yīng)依法向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更登記。

第十二條經(jīng)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的公司制創(chuàng)投企業(yè)，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；經(jīng)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的非法人制創(chuàng)投企業(yè)，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》。

《營業(yè)執(zhí)照》應(yīng)載明非法人制創(chuàng)投企業(yè)投資者認(rèn)繳的出資總額和必備投資者名稱。

第三章出資及相關(guān)變更

第十三條非法人制創(chuàng)投企業(yè)的投資者的出資及相關(guān)變更應(yīng)符合如下規(guī)定：

（一）投資者可以根據(jù)創(chuàng)業(yè)投資進(jìn)度分期向創(chuàng)投企業(yè)注入認(rèn)繳出資，最長不得超過5年。各期投入資本額由創(chuàng)投企業(yè)根據(jù)創(chuàng)投企業(yè)合同及其與所投資企業(yè)簽定的協(xié)議自主制定。投資者應(yīng)在創(chuàng)投企業(yè)合同中約定投資者不如期出資的責(zé)任和相關(guān)措施；

（二）投資者在創(chuàng)投企業(yè)存續(xù)期內(nèi)一般不得減少其認(rèn)繳出資額。如果占出資額超過50%的投資者和必備投資者同意且創(chuàng)投企業(yè)不違反最低1000萬美元認(rèn)繳出資額的要求，經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，投資者可以減少其認(rèn)繳資本額（但投資者根據(jù)本條第（五）款規(guī)定減少其已投資的資本額或在創(chuàng)投企業(yè)投資期限屆滿后減少未使用的認(rèn)繳出資額不在此限）。在此情況下，投資者應(yīng)當(dāng)在創(chuàng)投企業(yè)合同中規(guī)定減少認(rèn)繳出資額的條件、程序和辦法；

（三）必備投資者在創(chuàng)投企業(yè)存續(xù)期內(nèi)不得從創(chuàng)投企業(yè)撤出。特殊情況下確需撤出的，應(yīng)獲得占總出資額超過50%的其他投資者同意，并應(yīng)將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓給符合第七條要求的新投資者，且應(yīng)當(dāng)相應(yīng)修改創(chuàng)投企業(yè)的合同和章程，并報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

其他投資者如轉(zhuǎn)讓其認(rèn)繳資本額或已投入資本額，須按創(chuàng)投企業(yè)合同的約定進(jìn)行，且受讓人應(yīng)符合本規(guī)定第六條的有關(guān)要求。投資各方應(yīng)相應(yīng)修改創(chuàng)投企業(yè)合同和章程，并報(bào)審批機(jī)構(gòu)備案。

（四）創(chuàng)投企業(yè)設(shè)立后，如果有新的投資者申請(qǐng)加入，須符合本規(guī)定和創(chuàng)投企業(yè)合同的約定，經(jīng)必備投資者同意，相應(yīng)修改創(chuàng)投企業(yè)合同和章程，并報(bào)審批機(jī)構(gòu)備案。

（五）創(chuàng)投企業(yè)出售或以其他方式處置其在所投資企業(yè)的利益而獲得的收入中相當(dāng)于其原出資額的部分，可以直接分配給投資各方。此類分配構(gòu)成投資者減少其已投資的資本額。創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)在創(chuàng)投企業(yè)合同中約定此類分配的具體辦法，并在向其投資者作出該等分配之前至少30天內(nèi)向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)和所在地外匯局提交一份要求相應(yīng)減少投資者已投入資本額的備案說明，同時(shí)證明創(chuàng)投企業(yè)投資者未到位的認(rèn)繳出資額及創(chuàng)投企業(yè)當(dāng)時(shí)擁有的其他資金至少相當(dāng)于創(chuàng)投企業(yè)當(dāng)時(shí)承擔(dān)的投資義務(wù)的要求。但該分配不應(yīng)成為創(chuàng)投企業(yè)對(duì)因其違反任何投資義務(wù)所產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求的抗辯理由。

第十四條非法人制創(chuàng)投企業(yè)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記時(shí)，上述規(guī)定中審批機(jī)關(guān)出具的相關(guān)備案證明可替代相應(yīng)的審批文件。

第十五條非法人制創(chuàng)投企業(yè)投資者根據(jù)創(chuàng)業(yè)投資進(jìn)度繳付出資后，應(yīng)持相關(guān)驗(yàn)資報(bào)告向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理出資備案手續(xù)。登記機(jī)關(guān)根據(jù)其實(shí)際出資狀況在其《營業(yè)執(zhí)照》出資額欄目后加注實(shí)繳出資額數(shù)目。

非法人制創(chuàng)投企業(yè)超過最長投資期限仍未繳付或繳清出資的，登記機(jī)關(guān)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定予以處罰。

第十六條公司制創(chuàng)投企業(yè)投資者的出資及相關(guān)變更按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第四章組織機(jī)構(gòu)

第十七條非法人制創(chuàng)投企業(yè)設(shè)聯(lián)合管理委員會(huì)。公司制創(chuàng)投企業(yè)設(shè)董事會(huì)。聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)的組成由投資者在創(chuàng)投企業(yè)合同及章程中予以約定。聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)代表投資者管理創(chuàng)投企業(yè)。

第十八條聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)創(chuàng)投企業(yè)的合同及章程中規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作，執(zhí)行聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)的投資決策。

第十九條經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全的民事行為能力；

（二）無犯罪記錄；

（三）無不良經(jīng)營記錄；

（四）應(yīng)具有創(chuàng)業(yè)投資業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且無違規(guī)操作記錄；

（五）審批機(jī)構(gòu)要求的與經(jīng)營管理資格有關(guān)的其他條件。

第二十條經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)定期向聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)報(bào)告以下事項(xiàng)：

（一）經(jīng)授權(quán)的重大投資活動(dòng)；

（二）中期、年度業(yè)績報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)；

（四）創(chuàng)投企業(yè)合同及章程中規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)。

第二十一條聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)可以不設(shè)立經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，而將該創(chuàng)投企業(yè)的日常經(jīng)營權(quán)授予一家創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)或另一家創(chuàng)投企業(yè)進(jìn)行管理。該創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)可以是內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)，也可以是外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)，或境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)。在此情形下，該創(chuàng)投企業(yè)與該創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)應(yīng)簽訂管理合同，約定創(chuàng)投企業(yè)和創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。該管理合同應(yīng)經(jīng)全體投資者同意并報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后方可生效。

第二十二條創(chuàng)投企業(yè)的投資者可以在創(chuàng)業(yè)投資合同中依據(jù)國際慣例約定內(nèi)部收益分配機(jī)制和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

第五章創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)

第二十三條受托管理創(chuàng)投企業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)應(yīng)具備下列條件：

（一）以受托管理創(chuàng)投企業(yè)的投資業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)；

（二）擁有三名以上具有三年以上創(chuàng)業(yè)投資從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人員；

（三）注冊(cè)資本或出資總額不低于100萬元人民幣或等值外匯；

（四）有完善的內(nèi)部控制制度。

第二十四條創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)可以采取公司制組織形式，也可以采取合伙制組織形式。

第二十五條同一創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)可以受托管理不同的創(chuàng)投企業(yè)。

第二十六條創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)應(yīng)定期向委托方的聯(lián)合管理委員會(huì)或董事會(huì)報(bào)告第二十條所列事項(xiàng)。

第二十七條設(shè)立外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)應(yīng)符合本規(guī)定第二十三條的條件，經(jīng)擬設(shè)立外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理公司所在地省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。審批機(jī)構(gòu)在收到全部上報(bào)材料之日起45天內(nèi)，做出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的書面決定。予以批準(zhǔn)的，發(fā)給《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。獲得批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)應(yīng)自收到審批機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》之日起一個(gè)月內(nèi)，持此證書向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記手續(xù)。

第二十八條申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理公司應(yīng)當(dāng)向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)報(bào)送以下文件：

（一）設(shè)立申請(qǐng)書；

（二）外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理公司合同及章程；

（三）投資者的注冊(cè)登記證明（復(fù)印件）、法定代表人證明（復(fù)印件）；

（四）審批機(jī)構(gòu)要求的其他與申請(qǐng)?jiān)O(shè)立有關(guān)的文件。

第二十九條外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)加注創(chuàng)業(yè)投資管理字樣。除外商投資創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)外，其他外商投資企業(yè)不得在名稱中使用創(chuàng)業(yè)投資管理字樣。

第三十條獲得批準(zhǔn)接受創(chuàng)投企業(yè)委托在華從事創(chuàng)業(yè)投資管理業(yè)務(wù)的境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自管理合同獲得批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理營業(yè)登記手續(xù)。

申請(qǐng)營業(yè)登記應(yīng)報(bào)送下列文件，并對(duì)其真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)：

（一）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)董事長或有權(quán)簽字人簽署的登記申請(qǐng)書；

（二）經(jīng)營管理合同及審批機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件；

（三）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)的章程或合伙協(xié)議；

（四）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)的合法開業(yè)證明；

（五）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)的資信證明；

（六）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)委派的中國項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的授權(quán)書、簡歷及身份證明；

（七）境外創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)在華營業(yè)場所證明。

以上文件應(yīng)使用中文。使用外文的，應(yīng)提供規(guī)范的中文譯本。

第六章經(jīng)營管理

第三十一條創(chuàng)投企業(yè)可以經(jīng)營以下業(yè)務(wù)：

（一）以全部自有資金進(jìn)行股權(quán)投資，具體投資方式包括新設(shè)企業(yè)、向已設(shè)立企業(yè)投資、接受已設(shè)立企業(yè)投資者股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及國家法律法規(guī)允許的其他方式；

（二）提供創(chuàng)業(yè)投資咨詢；

（三）為所投資企業(yè)提供管理咨詢；

（四）審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。

創(chuàng)投企業(yè)資金應(yīng)主要用于向所投資企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。

第三十二條創(chuàng)投企業(yè)不得從事下列活動(dòng)：

（一）在國家禁止外商投資的領(lǐng)域投資；

（二）直接或間接投資于上市交易的股票和企業(yè)債券，但所投資企業(yè)上市后，創(chuàng)投企業(yè)所持股份不在此列；

（三）直接或間接投資于非自用不動(dòng)產(chǎn)；

（四）貸款進(jìn)行投資；

（五）挪用非自有資金進(jìn)行投資；

（六）向他人提供貸款或擔(dān)保，但創(chuàng)投企業(yè)對(duì)所投資企業(yè)1年以上的企業(yè)債券和可以轉(zhuǎn)換為所投資企業(yè)股權(quán)的債券性質(zhì)的投資不在此列（本款規(guī)定并不涉及所投資企業(yè)能否發(fā)行該等債券）；

（七）法律、法規(guī)以及創(chuàng)投企業(yè)合同禁止從事的其他事項(xiàng)。

第三十三條投資者應(yīng)在創(chuàng)投企業(yè)合同中約定對(duì)外投資期限。

第三十四條創(chuàng)投企業(yè)主要從出售或以其他方式處置其在所投資企業(yè)的股權(quán)獲得收益。創(chuàng)投企業(yè)出售或以其他方式處置其在所投資企業(yè)的股權(quán)時(shí)，可以依法選擇適用的退出機(jī)制，包括：

（一）將其持有的所投資企業(yè)的部分股權(quán)或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者；

（二）與所投資企業(yè)簽訂股權(quán)回購協(xié)議，由所投資企業(yè)在一定條件下依法回購其所持有的股權(quán)；

（三）所投資企業(yè)在符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的上市條件時(shí)可以申請(qǐng)到境內(nèi)外證券市場上市。創(chuàng)投企業(yè)可以依法通過證券市場轉(zhuǎn)讓其擁有的所投資企業(yè)的股份；

（四）中國法律、行政法規(guī)允許的其他方式。

所投資企業(yè)向創(chuàng)投企業(yè)回購該創(chuàng)投企業(yè)所持股權(quán)的具體辦法由審批機(jī)構(gòu)會(huì)同登記機(jī)關(guān)另行制訂。

第三十五條創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國家稅法的規(guī)定依法申報(bào)納稅。對(duì)非法人制創(chuàng)投企業(yè)，可以由投資各方依照國家稅法的有關(guān)規(guī)定，分別申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；也可以由非法人制創(chuàng)投企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，依照稅法規(guī)定統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

非法人制創(chuàng)投企業(yè)企業(yè)所得稅的具體征收管理辦法由國家稅務(wù)總局另行頒布。

第三十六條創(chuàng)投企業(yè)中屬于外國投資者的利潤等收益匯出境外的，應(yīng)當(dāng)憑管理委員會(huì)或董事會(huì)的分配決議，由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告、外方投資者投資資金流入證明和驗(yàn)資報(bào)告、完稅證明和稅務(wù)申報(bào)單（享受減免稅優(yōu)惠的，應(yīng)提供稅務(wù)部門出具的減免稅證明文件），從其外匯帳戶中支付或者到外匯指定銀行購匯匯出。

外國投資者回收的對(duì)創(chuàng)投企業(yè)的出資可依法申購?fù)鈪R匯出。公司制創(chuàng)投企業(yè)開立和使用外匯帳戶、資本變動(dòng)及其他外匯收支事項(xiàng)，按照現(xiàn)行外匯管理規(guī)定辦理。非法人制創(chuàng)投企業(yè)外匯管理規(guī)定由國家外匯管理局另行制定。

第三十七條投資者應(yīng)在合同、章程中約定創(chuàng)投企業(yè)的經(jīng)營期限，一般不得超過12年。經(jīng)營期滿，經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以延期。

經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，創(chuàng)投企業(yè)可以提前解散，終止合同和章程。但是，如果非法人制創(chuàng)投企業(yè)的所有投資均已被出售或通過其他方式變賣，其債務(wù)亦已全部清償，且其剩余財(cái)產(chǎn)均已被分配給投資者，則毋需上述批準(zhǔn)即可進(jìn)入解散和終止程序，但該非法人制創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)在該等解散生效前至少30天內(nèi)向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)提交一份書面?zhèn)浒刚f明。

創(chuàng)投企業(yè)解散，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。

第三十八條創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)當(dāng)自清算結(jié)束之日起30日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記。

申請(qǐng)注銷登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件，并對(duì)其真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)：

（一）董事長或聯(lián)合管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人或清算組織負(fù)責(zé)人簽署的注銷登記申請(qǐng)書；

（二）董事會(huì)或聯(lián)合管理委員會(huì)的決議；

（三）清算報(bào)告；

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)出具的注銷登記證明；

（五）審批機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件或備案文件；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

經(jīng)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)注銷登記，創(chuàng)投企業(yè)終止。

非法人制創(chuàng)投企業(yè)必備投資者承擔(dān)的連帶責(zé)任不因非法人制創(chuàng)投企業(yè)的終止而豁免。

第七章審核與監(jiān)管

第三十九條創(chuàng)投企業(yè)境內(nèi)投資比照?qǐng)?zhí)行《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》和《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》的規(guī)定。

第四十條創(chuàng)投企業(yè)投資于任何鼓勵(lì)類和允許類的所投資企業(yè)，應(yīng)向所投資企業(yè)當(dāng)?shù)厥跈?quán)的外經(jīng)貿(mào)部門備案。當(dāng)?shù)厥跈?quán)的外經(jīng)貿(mào)部門應(yīng)在收到備案材料后15天內(nèi)完成備案審核手續(xù)并向所投資企業(yè)頒發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。所投資企業(yè)持外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記手續(xù)。登記機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律和行政法規(guī)規(guī)定決定準(zhǔn)予登記或不予登記。準(zhǔn)予登記的，頒發(fā)外商投資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

第四十一條創(chuàng)投企業(yè)投資于限制類的所投資企業(yè)，應(yīng)向所投資企業(yè)所在地省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門提出申請(qǐng)，并提供下列材料：

（一）創(chuàng)投企業(yè)關(guān)于投資資金充足的聲明；

（二）創(chuàng)投企業(yè)的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；

（三）創(chuàng)投企業(yè)（與所投資企業(yè)其他投資者）簽定的所投資企業(yè)合同與章程。

省級(jí)外經(jīng)貿(mào)主管部門接到上述申請(qǐng)之日起45日內(nèi)作出同意或不同意的書面批復(fù)。作出同意批復(fù)的，頒發(fā)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。所投資企業(yè)持該批復(fù)文件和外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。登記機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律和行政法規(guī)規(guī)定決定準(zhǔn)予登記或不予登記。準(zhǔn)予登記的，頒發(fā)外商投資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

第四十二條創(chuàng)投企業(yè)投資屬于服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域逐步開放的外商投資項(xiàng)目，按國家有關(guān)規(guī)定審批。

第四十三條創(chuàng)投企業(yè)增加或轉(zhuǎn)讓其在所投資企業(yè)投資等行為，按照第四十條、第四十一條和第四十二條規(guī)定的程序辦理。

第四十四條創(chuàng)投企業(yè)應(yīng)在履行完第四十條、第四十一條、第四十二條和第四十三條規(guī)定的程序之日起一個(gè)月內(nèi)向?qū)徟鷻C(jī)構(gòu)備案。

第四十五條創(chuàng)投企業(yè)還應(yīng)在每年3月份將上一年度的資金籌集和使用情況報(bào)審批機(jī)構(gòu)備案。

審批機(jī)構(gòu)在接到該備案材料起5個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)出具備案登記證明。該備案登記證明將作為創(chuàng)投企業(yè)參加聯(lián)合年檢的必備材料之一。凡未按上述規(guī)定備案的，審批機(jī)構(gòu)將商國務(wù)院有關(guān)部門后予以相應(yīng)處罰。

第四十六條創(chuàng)投企業(yè)的所投資企業(yè)注冊(cè)資本中，如果創(chuàng)投企業(yè)投資的比例中外國投資者的實(shí)際出資比例或與其他外國投資者聯(lián)合投資的比例總和不低于25%，則該所投資企業(yè)將享受外商投資企業(yè)有關(guān)優(yōu)惠待遇；如果創(chuàng)投企業(yè)投資的比例中外國投資者的實(shí)際出資比例或與其他外國投資者聯(lián)合投資的比例總和低于該所投資企業(yè)注冊(cè)資本的25%，則該所投資企業(yè)將不享受外商投資企業(yè)有關(guān)優(yōu)惠待遇。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記管理規(guī)定范文

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項(xiàng)包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養(yǎng)護(hù)和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動(dòng)場所；

6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任。

四、委托管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0。5%）＿＿＿＿平米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

7、對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

9、委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2．遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3．根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審義通過后，從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi)；

4．接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

5．對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

6．乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；

7．建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

8．負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

9．有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

10．在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔及有關(guān)資料；

11．開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

12．有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。

（二）確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，方可提成所收取管理費(fèi)的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風(fēng)險(xiǎn)抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經(jīng)濟(jì)損失；

（四）如由于乙方過錯(cuò)致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

八、獎(jiǎng)罰措施

（一）在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評(píng)為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。?、＿＿＿＿元（市）；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。

九、合同更改、補(bǔ)充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合為準(zhǔn)；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項(xiàng)

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具同等法律效力。

（四）雙方如對(duì)合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市住宅主管部門或區(qū)住管理部門調(diào)解，或由深圳中級(jí)人民法院裁決。

（五）

（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）：

時(shí)間：年月日

附：

住宅區(qū)業(yè)主公約

為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區(qū)情況

1．地點(diǎn)＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路；

2．總占地面積：＿＿＿＿平方米；

3．總建筑面積：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4．樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；其中：高層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套，多層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；

5．業(yè)主數(shù)量：＿＿＿＿個(gè)；

6．管委會(huì)財(cái)產(chǎn)：

（1）公用設(shè)施專用基金；＿＿＿＿元；

（2）物業(yè)管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委會(huì)＿＿＿＿平方米，物業(yè)管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商業(yè)用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7．公用設(shè)施及公共場所（地）狀況：

（1）道路：車行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）園林綠化地面積：＿＿＿＿平方米；

（3）教育設(shè)施：中學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；小學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；幼兒園＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（4）文體設(shè)施：文娛活動(dòng)中心＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；網(wǎng)球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；門球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；兒童游樂場所＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；

其他：

a、

b、

c、

（5）路燈＿＿＿＿盞；庭園燈＿＿＿＿盞；其他為燈：a、b、

（6）污水檢查井＿＿＿＿個(gè)，排污管＿＿＿＿米；雨水檢查井＿＿＿＿個(gè)雨水管＿＿＿＿米；化糞池＿＿＿＿座；明溝＿＿＿＿米；暗溝＿＿＿＿米；

（7）消防水泵頭接口＿＿＿＿個(gè)；

（8）停車場＿＿＿＿個(gè)，總占地面積＿＿＿＿平方米，車位＿＿＿＿個(gè)；

（9）綜合樓＿＿＿＿座，建設(shè)面積＿＿＿＿平方米，其中：a、b、

（10）肉菜市場＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（11）郵電局（所）＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（12）影劇院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（13）醫(yī)院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用設(shè)施和公共場所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)已工音樂會(huì)使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)尚未竣工或交會(huì)使作，預(yù)計(jì)＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交會(huì)使用。

8．其他事項(xiàng)：

（1）

（2）

（3）

二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式

1．業(yè)主大會(huì)的召集：

（1）第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，由區(qū)住宅理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會(huì)。

A．由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)（以下簡稱籌委會(huì)），籌委會(huì)可邀請(qǐng)市住宅主管部門及其他有關(guān)部門、單位的人員參加；

B．籌委會(huì)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會(huì)員候選人名單，并作發(fā)大會(huì)議程、資料準(zhǔn)備等工作；

C．籌委會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開十四天前的士大會(huì)召開日期、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式程序及籌委會(huì)候選人名單街頭住宅區(qū)內(nèi)公告''''

D．籌委會(huì)主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會(huì)，選出第一屆籌委會(huì)，完成大會(huì)各項(xiàng)議程；

E．第一屆籌委會(huì)產(chǎn)生后，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門核準(zhǔn)登記成立，依法行使各項(xiàng)權(quán)利；

F．住宅所有有投票權(quán)的已入住業(yè)主，均應(yīng)按籌委會(huì)公告要求，按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任；

G．各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會(huì)并參加投票表閃，將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。

（2）管委會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每個(gè)至少召開一次。

經(jīng)持有10%以上抽標(biāo)權(quán)的業(yè)主提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就所指明的目的如開業(yè)主大會(huì)。

管委會(huì)應(yīng)于如開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告。業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)主任主持，如管委會(huì)主任缺席，則由管委會(huì)副主任主持。

2．業(yè)主大會(huì)必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

3．業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到法定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上是出的一切事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等，則會(huì)議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4．大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設(shè)面積為一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。

5．在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主應(yīng)親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會(huì)議召開前一天或管委會(huì)主任批準(zhǔn)的時(shí)間內(nèi)，向管委會(huì)出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字。如業(yè)主為法人，則須蓋該法人公章。

6．業(yè)主可以一棟或數(shù)棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業(yè)主大會(huì)，并行使業(yè)主的其他物業(yè)管理權(quán)利。三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

（一）業(yè)主的權(quán)利

1．依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利；

2．依法合理使用房屋體公用設(shè)施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺(tái)、消防設(shè)備等）和住宅區(qū)公用設(shè)施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設(shè)施、停車場、單車房等）的權(quán)利；

3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造；

4．有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護(hù)；

5．有機(jī)根據(jù)房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的善，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出；

6．有權(quán)根據(jù)住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設(shè)施、停車場、連廊、自行車房（棚）等到住宅區(qū)公用設(shè)施及公共場所（地）的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；

7．有機(jī)要求物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)內(nèi)種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正；

8．有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)；

9．有權(quán)對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)管委會(huì)、和業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并在三日內(nèi)得到答復(fù)；

10．有權(quán)要求管委會(huì)和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅物業(yè)管理收支帳目；

11．有權(quán)對(duì)住宅區(qū)的牧業(yè)管理提出建議、意見或批評(píng)，右要求管委會(huì)對(duì)物管理公司的違反事同或有在規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰；

12．有權(quán)對(duì)同其他業(yè)主就某一議題要求管委會(huì)如集業(yè)主大會(huì)；

13．有權(quán)就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投拆提出意見與建議；

14．有權(quán)要求毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任，對(duì)方不維修的，要求物業(yè)管理公司代為維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

（二）業(yè)主的義務(wù)

1．在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓其名下物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；

2．在使用住宅區(qū)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（1）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（2）不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

（3）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；

（4）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；

（5）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

3．業(yè)主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并填寫裝修申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后方可施工，接受物業(yè)管理公司管理、監(jiān)督；

4．房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個(gè)閥門部分用戶負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；

5．凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)授權(quán)物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；

6．業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備；

7．在住宅區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

（1）踐踏、占用綠化地；

（2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（3）亂拋垃圾、雜物；

（4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（5）損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（6）聚眾喧鬧；

（7）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（8）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（9）排放有毒、有害物質(zhì)；

（10）經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（11）防礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所（地）；

（12）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。

8．對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證（牌）或有關(guān)證明后，在合理時(shí)間內(nèi)（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及共公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻撓；

9．按規(guī)定繳納應(yīng)支付的管理服務(wù)費(fèi)和住宅維修基金等；

10．業(yè)主應(yīng)同時(shí)遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定，并承諾接受管委會(huì)或物業(yè)理公司居此而進(jìn)行的管理及處罰：

（1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)牧業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則；

（2）深圳市公共衛(wèi)生條例；

（3）深圳市園林綠化管理?xiàng)l例；

（4）深圳市環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定；

（5）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例；

（6）深圳市消防管理暫行規(guī)定；

（7）深圳市人民政府關(guān)于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府關(guān)于禁止在特區(qū)內(nèi)銷售燃放煙花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅裝修管理規(guī)定；

（10）其他有關(guān)住宅區(qū)的業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。

11．業(yè)主應(yīng)承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關(guān)物的法律關(guān)系時(shí)，告知對(duì)方并要求對(duì)方遵守住宅牧業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關(guān)規(guī)定條款。

四、業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用

1．業(yè)主應(yīng)按月到和業(yè)管理公司繳納管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是：開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間，執(zhí)行市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；管委會(huì)成立后，由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂，并交業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。管理服務(wù)費(fèi)的用途：住宅區(qū)的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設(shè)施和公共場所（地）的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。

2．業(yè)主應(yīng)按月到物業(yè)管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標(biāo)準(zhǔn)是：0。5元/平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

3．業(yè)主如進(jìn)行室內(nèi)裝修，則應(yīng)在辦理申請(qǐng)手續(xù)時(shí)按有關(guān)規(guī)定繳納裝修押金，裝修完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4．業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。

5．業(yè)主使用本住宅區(qū)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、公共場所（地）時(shí)，應(yīng)按規(guī)定繳納費(fèi)用。

五、違約責(zé)任

1．違反業(yè)主義務(wù)中第2、6、7款規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權(quán)要求賠償。

2．業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，按其中有關(guān)規(guī)定處理。

3．業(yè)主如延期繳納應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)，住宅維修基金以及有關(guān)賠償款，罰款等費(fèi)用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由超過三個(gè)月不交的，物業(yè)管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4．業(yè)主無理拒絕，阻撓物業(yè)管理公司對(duì)房屋本體公用設(shè)施和區(qū)內(nèi)公共場所，公用設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及其他正常管理活動(dòng)，由此造成損失的，應(yīng)賠償損失。

六、其它事項(xiàng)

1．本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實(shí)填寫第一條"本住宅區(qū)情況"后印制，并在本住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。

2．本業(yè)主公約已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

3．業(yè)主大會(huì)可以依支根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況對(duì)本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

修改補(bǔ)充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸，否則區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤消。

4．本業(yè)主公約一式二份，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

業(yè)主（簽章）：物業(yè)管理公司（蓋章）：

簽約時(shí)間：代表：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

名下物業(yè)：住宅：＿＿＿＿棟＿＿＿＿房

商業(yè)用戶＿＿＿＿棟＿＿＿＿房（店、鋪）

其它：

附：

住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程

第一條＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管委會(huì)（以下簡稱本管委會(huì)）是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）的有關(guān)規(guī)定成立的代表本住宅區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門貪污核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。本管委會(huì)的一發(fā)合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

第二條本管委會(huì)接受審計(jì)署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。

第三條本管委會(huì)代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學(xué)、發(fā)主、合法管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護(hù)信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。

第二章管委會(huì)的產(chǎn)生及職權(quán)

第四條本管委會(huì)由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告作，接受業(yè)主大會(huì)和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。

第一屆管委會(huì)的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會(huì)，提出管委會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉通過。

第五條本管委會(huì)設(shè)委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執(zhí)行秘書＿名。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。

管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中先舉產(chǎn)生。

管委會(huì)執(zhí)行秘書由管委會(huì)聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人。

管委會(huì)主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第六條本管委會(huì)委使下列職權(quán)：

1．按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2．審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

3．采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同；

4．審查物業(yè)管理公司上年對(duì)本住宅區(qū)的管理計(jì)劃完成情況及其費(fèi)用決算報(bào)告；

5．審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

6．審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

7．監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作；

8．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議。

前款的第3、5、6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第七條本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支目，管委會(huì)應(yīng)每三個(gè)月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八條下列人員經(jīng)管委會(huì)決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后要獲得適當(dāng)津貼；

1．管委會(huì)主任；

2．管委會(huì)執(zhí)行秘書；

3．業(yè)主選舉的樓長；

4．管委會(huì)同意的其他人士。

第三章管委會(huì)會(huì)議

第九條管委會(huì)會(huì)議每兩個(gè)月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認(rèn)為有必要并書面呈述議題時(shí)，可召開管委會(huì)特別會(huì)議。

第十條管委會(huì)會(huì)議的如開提前七天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每們委員。員因事不能參加會(huì)議的，可以書面委托代表參加。

第十一條管委會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持

第十二條管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門，居民委員會(huì)，物業(yè)理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。

第十三條管委會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決，每一委中央電視臺(tái)有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人投決定性一票。

第十四條管委會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次開會(huì)的會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人署后存檔。

第四章管委會(huì)委員

第十五條本管委會(huì)委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)單數(shù)。管委會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔(dān)任管委會(huì)委員（以下簡稱聘請(qǐng)委員），其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請(qǐng)委員擔(dān)任管委會(huì)主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第十六條本管委會(huì)委員則熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和要的工作時(shí)間的成年人來擔(dān)任。

第十七條本管委會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條本管委會(huì)委員的撤換，減增由管委會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)票決定。

第十九條有下列情形的人士不得擔(dān)任管委會(huì)委員，已經(jīng)擔(dān)任的須停任委員由下次業(yè)主大會(huì)追認(rèn)：

1．已宣告破產(chǎn)；

2．因身體或精神上的疾病已喪失履行職責(zé)的能力；

3．未經(jīng)管委會(huì)同意無故在管委會(huì)會(huì)議中連續(xù)缺席三次以上；

4．以業(yè)主身份當(dāng)選為委員，但已不再是業(yè)主；

5．以書面形式向管委會(huì)提出辭呈；

6．有違法犯罪行為的；

7．業(yè)主大會(huì)已將其罷免的。

第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時(shí)，必須在停任或退任后半個(gè)內(nèi)將由其管理、保存的本管委會(huì)的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會(huì)的任何財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）移交給本管委會(huì)。

第二十一條本管委會(huì)委員的權(quán)利：

1．選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2．對(duì)本管委會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)；

3．參與本管委會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4．參加本管委會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)，

第二十二條本管委會(huì)委員的義務(wù)：

1．遵守本管委會(huì)章程；

2．執(zhí)行本管委會(huì)的決議，努力完成本管委會(huì)的工作；

3．積極參加本管委會(huì)組織的仁義和活動(dòng)；

4．向本管委會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。

第五章管委會(huì)日常經(jīng)費(fèi)收支與只公用房

第二十三條本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

第二十四條本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)會(huì)議；購置設(shè)備編印資料。購買書刊資料；國內(nèi)外交往；有關(guān)人員的津貼；日常辦公及其他項(xiàng)目的費(fèi)用等。經(jīng)費(fèi)收支帳目（不包括現(xiàn)金）由執(zhí)行秘書管理，每月臺(tái)票向管委會(huì)會(huì)議匯報(bào)，每年度向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)。

第二十五條本管委會(huì)的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購買的物業(yè)管理用房劃出。

第六章附則

第二十六條業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)本章程的決議和細(xì)則都是本章程的組成部分

第二十七條管委會(huì)的終止與解散：本管委會(huì)依照業(yè)主大會(huì)的決定或市社團(tuán)記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。

第二十八條本章程的解釋權(quán)屬管委會(huì)。

第二十九條本章程與有關(guān)法規(guī)不符時(shí)，按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第三十條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效。

附：

住戶手冊(cè)

一、前言

二、簡介

三、物業(yè)管理

四、管理費(fèi)用

五、設(shè)備及服務(wù)

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務(wù)

八、業(yè)主及用戶的其它責(zé)任

九、保安/安全

十、關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛(wèi)生管理細(xì)則

十四、保險(xiǎn)

十五、常用電話號(hào)碼

十六、結(jié)語

一、前言

為了便于業(yè)主/用戶進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況，管理公司編寫此住戶手冊(cè)，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊(cè)根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對(duì)業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。

二、小區(qū)簡介

小區(qū)占地公頃，總建筑面積平方米，綠化面積平方米，綠化率為。業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識(shí)、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個(gè)溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1．按照建設(shè)國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。

2．注意加強(qiáng)物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長久良好。

3．實(shí)行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

4．物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負(fù)責(zé)如下工作：

（1）管理：具有嚴(yán)格和管理制度，做到違者必罰，獎(jiǎng)罰分明。

（2）保安：小區(qū)有專門保安力量，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。

（3）清潔：保潔員定時(shí)清掃和清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運(yùn)采用塑料袋，以防垃圾清運(yùn)時(shí)再污染。

（4）綠化：負(fù)責(zé)小區(qū)綠化，四季維護(hù)樹木，花草，修剪花木，維護(hù)綠化景觀。

（5）車輛交通管理：對(duì)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。

（6）有償服務(wù)：代請(qǐng)保姆，代為購物，你訂機(jī)票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動(dòng)中心等生活服務(wù)系列。

（7）有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。

（8）設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業(yè)管理

1．管理公司

根據(jù)管理公約的條文，XX物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。

2．管理公司之代表權(quán)

管理公司有絕對(duì)的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問題。

3．公共地方及設(shè)施管理

管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負(fù)責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。

4．管理職員

為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請(qǐng)各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。

5．建議及投訴任何人士若對(duì)小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請(qǐng)以書面形式通知管理公司。

6．小區(qū)管理處辦公時(shí)間

小區(qū)管理處辦公時(shí)間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時(shí)以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。

管理公司電話（辦公時(shí)間）：XXX

管理處電話（二十四小時(shí)服務(wù)）：XXX

四、管理費(fèi)用

1．管理費(fèi)

管理費(fèi)乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計(jì)有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費(fèi)、公共地方之清潔費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)，法律及其他專業(yè)咨詢費(fèi)用、小區(qū)保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)及管理公司酬金等。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。

2．管理保證金及管理基金

各業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)用作為履約保證金。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當(dāng)管理基金不足時(shí)，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動(dòng)用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。

3．繳付管理費(fèi)

樓宇管理費(fèi)于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費(fèi)，管理公司有機(jī)根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費(fèi)用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)追討。

付款時(shí)間：

星期一至星期五08：30-20：30

星期六、星期日及假期09：00-17：30

付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。

4、管理費(fèi)盈虧

小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費(fèi)不足以應(yīng)付各項(xiàng)開支時(shí)，各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目，如有盈余，則將會(huì)撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。

管理帳項(xiàng)

5、管理帳項(xiàng)以實(shí)報(bào)實(shí)銷方式處理，收入及支出帳項(xiàng)將按時(shí)向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。

6、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負(fù)責(zé)該單位之管理費(fèi)用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，管理費(fèi)保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。

五、設(shè)備及服務(wù)

1．電力

各單位都已安裝獨(dú)立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進(jìn)行。

2．供水

小區(qū)24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時(shí)必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。

3．煤氣

小區(qū)24小時(shí)保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進(jìn)行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時(shí)與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。

4．電話

小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達(dá)各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請(qǐng)接駁及安裝電話。

5．電梯服務(wù)

小區(qū)各樓宇備有先進(jìn)的電梯，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。

6．公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時(shí)，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費(fèi)用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7．消防系統(tǒng)

小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運(yùn)作。

六、裝修管理

1．政府法規(guī)、公約條文

用戶在室內(nèi)進(jìn)行任何工程，必須事前確定該項(xiàng)工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，若所進(jìn)行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。

2．用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)政府部門申請(qǐng)，待申請(qǐng)批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險(xiǎn)后，方可開工。

3．裝修保證

（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對(duì)小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時(shí)作適當(dāng)處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。

（2）第三者保險(xiǎn)--為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程期間第三者保險(xiǎn)，金額方面由管理處視其單位及工程大小評(píng)定。

4．裝修規(guī)則

（1）提供足夠之保護(hù)防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對(duì)于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。

（2）裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)及賠償。

（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。

（4）施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時(shí)緊急應(yīng)用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進(jìn)行裝修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲(chǔ)存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

（7）不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶苑腊l(fā)生意外及有礙觀瞻。

（9）所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時(shí)必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。

（10）所有機(jī)器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗(yàn)始可放行。

（11）裝修承造高須對(duì)其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任，管公司概不負(fù)責(zé)任何損失或遺失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。

5、物業(yè)外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔(dān)所修正工程及管公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

6、裝修承造商

各用戶所聘的指定裝修承造商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負(fù)責(zé)所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時(shí)必須小心謹(jǐn)慎。

七、人往前期的特別服務(wù)

尊敬的業(yè)主：

歡迎您入住XX物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負(fù)責(zé)及管理的小區(qū)，并對(duì)您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。

為了便于您盡快、順利地進(jìn)駐小區(qū)，管理處開辦了裝飾、搬家業(yè)務(wù)，如您需要，請(qǐng)盡快與我公司聯(lián)系。

聯(lián)系電話：（裝飾）：XXX

聯(lián)系電話：（搬家）：XXX

八、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任

1、物業(yè)用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2、飼養(yǎng)寵物

住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3、噪音氣味

為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。