不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1995]549號

該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下營業(yè)稅的稅收處理問題。具體內(nèi)容如下：

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

2、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

江蘇省地稅局的文件實(shí)際說明了兩個(gè)問題：第1是對國稅函發(fā)[1995]549號文對于拆遷安置稅務(wù)處理規(guī)定的進(jìn)1步確認(rèn)。由于該文件是國家稅務(wù)總局1995年對江蘇身國家稅務(wù)局的答復(fù)，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對這個(gè)文件的適用問題在實(shí)務(wù)中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個(gè)問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋均屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[2007]768號

這個(gè)文件是值得我們重點(diǎn)關(guān)注和探討的。

1、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關(guān)注的是兩個(gè)層次：

第1是實(shí)施拆遷的單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟(jì)利益肯定屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)征收營業(yè)稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進(jìn)行了進(jìn)1步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，這里就涉及到營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問題，對于這個(gè)問題我們認(rèn)為仍按國稅函發(fā)[1995]549號進(jìn)行處理，這里就不再詳細(xì)表述了。

第2個(gè)問題就是我們在實(shí)務(wù)中1直關(guān)注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問題。因?yàn)椋绻麩o論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，從表現(xiàn)形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個(gè)和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或?qū)⒆约旱姆课萃蝗私粨Q新的房屋時(shí)，在營業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設(shè)被拆遷戶對原有房屋用于所有權(quán)）所獲得的貨幣或房屋的實(shí)物補(bǔ)償，是否也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，1直是實(shí)務(wù)中爭議的1個(gè)焦點(diǎn)。國稅函[2007]768號文對這個(gè)問題并沒有給予非常直接的答復(fù)，只是提出了兩個(gè)意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補(bǔ)償住房時(shí)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件的規(guī)定確定該住房的購買時(shí)間。

這里，首先明確了1點(diǎn)，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無疑問這個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個(gè)就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問題。對于這個(gè)問題，我們在案例的難點(diǎn)探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償?shù)牧鬓D(zhuǎn)稅處理問題在實(shí)務(wù)中仍是1個(gè)有爭議的問題。

為給大家的后續(xù)探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關(guān)于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務(wù)處理辦法的文件規(guī)定提供給大家：、

（1）《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發(fā)[1999]140號請示悉。關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

1、關(guān)于開發(fā)商以土地或房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的征稅問題

對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第105條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第105條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。

2、關(guān)于被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償收入不征稅問題

為支持城市改造建設(shè)，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局同意，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。

（2）《廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號

現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)請示省局，我局補(bǔ)充如下，請1并貫徹執(zhí)行。1、文中第1點(diǎn)所稱“同類住宅房屋成本價(jià)”是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)。

對于等面積補(bǔ)償補(bǔ)償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。但對這個(gè)成本價(jià)的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵1點(diǎn)是地價(jià)是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實(shí)務(wù)中爭議的1個(gè)焦點(diǎn)。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋，這個(gè)成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)，即是建造成本，不含地價(jià)。

（3）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號：

1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個(gè)人，以下同）的稅收政策

（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個(gè)人，以下同）實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（1）在現(xiàn)房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價(jià)款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

（2）拆遷人與被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對因償還房面積超過原房面積而收取的結(jié)算價(jià)款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

這個(gè)文件有兩點(diǎn)問題需要大家注意，1個(gè)是對于被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業(yè)稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差的征稅問題是1個(gè)值得大家關(guān)注的問題。對于結(jié)構(gòu)價(jià)差，我們可以舉1個(gè)例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結(jié)構(gòu)，價(jià)值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應(yīng)拆遷單位支付1個(gè)結(jié)算價(jià)差，這個(gè)價(jià)差就是結(jié)構(gòu)價(jià)差。當(dāng)然，對于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差的營業(yè)稅征稅問題，渝地稅發(fā)[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認(rèn)為，根據(jù)國稅函[2007]768號的文件精神，這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差征收營業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。

企業(yè)所得稅

對于拆遷費(fèi)的企業(yè)所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規(guī)定。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號文中只是提到了開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。即拆遷費(fèi)是作為開發(fā)直接費(fèi)進(jìn)入開發(fā)成本的成本。

從拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇?，貨幣補(bǔ)償，所得稅的計(jì)稅成本的確認(rèn)最簡單。按實(shí)施支付的貨幣補(bǔ)償款確認(rèn)直接成本。難點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下的補(bǔ)償問題，對于這些問題如何進(jìn)行所得稅處理，我們在案例中將結(jié)合所得稅的立法原則、其他相關(guān)規(guī)定以及會計(jì)處理方法進(jìn)行詳細(xì)講述。

個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補(bǔ)償基本都是按照各地根據(jù)國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模瑢?shí)務(wù)中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續(xù)的案例教學(xué)中，我們就不再圍繞這個(gè)問題進(jìn)行探討了。

土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。

第2篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅務(wù)處理

近年來，公司收到拆遷補(bǔ)償?shù)臅?jì)處理在公司財(cái)務(wù)處理經(jīng)常會遇到的問題之一，但以往只有一些地方財(cái)政部門的地方性文件而缺乏全國統(tǒng)一的處理規(guī)定，致使實(shí)務(wù)中做法不一致的問題相當(dāng)普遍。作者本文就拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉及的稅務(wù)問題處理作簡單探析。

一、對營業(yè)稅的處理

截至目前，對搬遷補(bǔ)償費(fèi)是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務(wù)文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項(xiàng)內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務(wù)總局于1997年的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號），該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅（有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅）。近年來，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定了一些搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號）規(guī)定：（一）拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。（二）被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。1、被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營業(yè)稅。2、被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

二、增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文為準(zhǔn)。在實(shí)務(wù)中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批文。如果尚未收到批文，則應(yīng)視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計(jì)提應(yīng)交土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅的處理

1、搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理

截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下：

企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。

企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。實(shí)務(wù)中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執(zhí)行的。

2、搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

第3篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：外資架構(gòu)公司、并購、上市公司、稅務(wù)處理、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.前言

2005年，商務(wù)部、證監(jiān)會、國家稅務(wù)總局、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局五部委聯(lián)合頒布《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》，對外資公司并購中國A股上市公司的實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行了規(guī)范指導(dǎo)，使得外資對于A股上市公司的興趣日增，并購行為的實(shí)施頻率日漸提升。由此，在實(shí)際操作過程中，所涉及的審批、稅務(wù)等一系列問題均對企業(yè)行為產(chǎn)生了重要的影響。本文試圖從具體實(shí)際案例出發(fā)，對外資并購上市公司這種企業(yè)重組行為中所涉及到的監(jiān)管審批、稅務(wù)處理及其選擇等問題進(jìn)行研究討論，通過對不同方式的異同比較以尋求在實(shí)際操作中對企業(yè)而言相對較為有利的處理方式。

2.研究案例情況概要

本文所研究的對象是在實(shí)際中所遇到的案例：一家民營企業(yè)（以下簡稱“A企業(yè)”），此前擬在納斯達(dá)克上市，原本已經(jīng)建立起海外上市的架構(gòu)，但因世界經(jīng)濟(jì)金融局勢動蕩，未能成功發(fā)行，撤回了IPO申請。為了實(shí)現(xiàn)融資目的，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展，實(shí)際控制人擬采用并購國內(nèi)上市公司的方式，將該塊資產(chǎn)在境內(nèi)A股市場上市。該系列資產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬結(jié)構(gòu)如下：實(shí)際控制人（中國公民身份）持有一家在英屬維京群島注冊的公司（以下簡稱“BVI公司”）股權(quán)，又通過該BVI公司控制一家注冊于中國香港的投資公司（以下簡稱“香港公司”），香港公司再在中國大陸投資設(shè)立了一家合資企業(yè)（以下簡稱“合資企業(yè)”），合資企業(yè)享有外商投資企業(yè)稅收減免的待遇，并進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營生產(chǎn)。由于管理有方，技術(shù)領(lǐng)先，該合資企業(yè)發(fā)展迅速，盈利能力相當(dāng)可觀。考慮到企業(yè)發(fā)展需要及目前的實(shí)際情況，實(shí)際控制人在權(quán)衡各方因素后，決定采用借殼上市的方式登陸A股市場。在參考了目前A股市場常見的幾種借殼方式之后，筆者考慮了以下的幾種操作方案：

3.不同操作方案分析

首先為簡化問題起見，在此假設(shè)以上所有權(quán)結(jié)構(gòu)中均無少數(shù)股東存在，即各級控制關(guān)系中，均為上級公司100%持有下級公司股權(quán)。

其次，無論何種方式，均需取得中國證監(jiān)會審批通過，故審批事項(xiàng)中，只考慮除去證監(jiān)會之外的其他有關(guān)監(jiān)管部門的審批。

最后，由于我國大陸的監(jiān)管法律體系規(guī)范性仍有缺失，即在不同部門、不同時(shí)期之間的規(guī)范性文件也有可能出現(xiàn)沖突情況，筆者認(rèn)為如在實(shí)務(wù)操作中遇到這類情況，均應(yīng)以實(shí)際情況為準(zhǔn)，在此不多解釋。

3.1換股

（1）具體方式：

上市公司向香港公司（合資企業(yè)控股股東）發(fā)行股份購買合資企業(yè)股權(quán)，重組完成后，香港公司成為上市公司控股股東，合資企業(yè)成為上市公司子公司。

（2）審批事項(xiàng)：

由《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》第二條：“辦法適用于外國投資者（以下簡稱投資者）對已完成股權(quán)分置改革的上市公司和股權(quán)分置改革后新上市公司通過具有一定規(guī)模的中長期戰(zhàn)略性并購?fù)顿Y（以下簡稱戰(zhàn)略投資），取得該公司A股股份的行為”和第三條：“經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)，投資者可以根據(jù)本辦法對上市公司進(jìn)行戰(zhàn)略投資”的規(guī)定可知，換股方式適用于本辦法，需要得到中國證監(jiān)會以及商務(wù)部的批準(zhǔn)。

（3）審批事項(xiàng)：

根據(jù)《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》第六條：“境外實(shí)有資產(chǎn)總額不低于1億美元或管理的境外實(shí)有資產(chǎn)總額不低于5億美元；或其母公司境外實(shí)有資產(chǎn)總額不低于1億美元或管理的境外實(shí)有資產(chǎn)總額不低于5億美元”的規(guī)定，要求外資公司作為上市公司戰(zhàn)略投資者必須擁有數(shù)量可觀的實(shí)體資產(chǎn)，這無疑是設(shè)立了一道準(zhǔn)入門檻。筆者認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定主要是對返程投資在境內(nèi)市場發(fā)行上市做出了限制，如果企業(yè)存在這樣的情形則需要特別注意。

（4）稅收問題：

在換股這種方式中，由于不涉及具體的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其所涉及的稅收主要是所得稅和印花稅，不涉及契稅、營業(yè)稅和增值稅。其中所得稅可以依據(jù)特殊稅務(wù)性處理，即免稅重組。

根據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定》：“外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，轉(zhuǎn)讓其擁有的企業(yè)的股權(quán)或股份所取得的收益，應(yīng)依照稅法及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納或扣繳所得稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益或損失是指，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)減除股權(quán)成本價(jià)后的差額。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)是指，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所收取的包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益等形式的金額”和《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》：“收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定”可知，該換股行為可適用于特殊性稅務(wù)處理。

稅務(wù)處理在企業(yè)重組過程中是一個(gè)相當(dāng)重要的問題，如果不進(jìn)行合理的籌劃則有可能為企業(yè)帶來巨大的稅務(wù)成本。我國現(xiàn)行規(guī)定中對特殊性稅務(wù)處理的范圍、方式均有明確說明，企業(yè)對此須有明確的認(rèn)識，努力爭取特殊性稅務(wù)處理以延后所得稅支出，改善企業(yè)現(xiàn)金流。

3.2吸收合并：

（1）具體方式

上市公司吸收合并合資企業(yè)，原合資企業(yè)注銷。吸收合并從本質(zhì)而言也是一種換股的方式，與前述換股方式的不同主要在于借殼上市時(shí)非公開發(fā)行股份對象的人數(shù)規(guī)定有所不同，吸收合并可以不受10名對象的上限限制。

（2）審批事項(xiàng)：

根據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第七條：“合并的公司至少有一家為股份有限公司的，由中華人民共和國對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部(以下簡稱外經(jīng)貿(mào)部)審批”，則該種行為也需要得到商務(wù)部的批準(zhǔn)。

（3）稅收問題：

由于吸收合并也是一種換股方式，所以其稅務(wù)問題和換股方式中所遇到的問題相同，在此不作多述。

3.3資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

（1）具體方式：

上市公司發(fā)行股份收購合資企業(yè)資產(chǎn)，合資企業(yè)存續(xù)并成為上市公司的控股股東。

（2）審批事項(xiàng)：

由于發(fā)行資產(chǎn)方式不同于前述的換股和吸收合并等股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在此需要具體分析其所可能產(chǎn)生的問題，首先是這種方式是否適用《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》以及《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》的管理范疇？筆者認(rèn)為，由于合資企業(yè)本身屬于中國居民企業(yè)，并非外國投資者，其管理應(yīng)優(yōu)先適用關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立的相關(guān)規(guī)定和關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的相關(guān)規(guī)定，由此便不屬于前述規(guī)定管理范疇。

其次，在原《關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定》第6條中規(guī)定：“外商投資企業(yè)境內(nèi)投資,其累計(jì)投資額不得超過自身凈資產(chǎn)的50%”。那么本案例中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是否受到該條規(guī)定限制？能否以全部資產(chǎn)作為對價(jià)支付上市公司發(fā)行新股價(jià)格呢？筆者認(rèn)為，在新《公司法》頒布后，從法理上而言，外商投資企業(yè)由于是在中國國內(nèi)注冊，其境內(nèi)再投資已經(jīng)與內(nèi)資企業(yè)同等對待，并不存在以上的硬性規(guī)定，即合資企業(yè)可以以其全部凈資產(chǎn)額出資購買上市公司股權(quán)。

3.4稅收問題：

由于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其所涉及的稅務(wù)處理較為復(fù)雜，筆者對此進(jìn)行了分類分析，具體如下：

（1）所得稅：適用免稅重組特殊稅務(wù)處理：

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》：企業(yè)取得的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益或損失，應(yīng)依照稅法及其實(shí)施細(xì)則及有關(guān)規(guī)定，計(jì)入其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定”的規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在滿足以上條件的情況下，可適用特殊性稅務(wù)處理。在該案例中，由于合資企業(yè)將全部資產(chǎn)均轉(zhuǎn)讓于上市公司，由此符合該項(xiàng)規(guī)定，可以適用于特殊性稅務(wù)處理。

（2）增值稅

關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的增值稅，在《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅問題的公告》中明確表示：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。由此可見，在本案例中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式不涉及增值稅。但是特別要注意的是資產(chǎn)重組和整體轉(zhuǎn)讓的概念，根據(jù)不同企業(yè)可能有所不同，需要在實(shí)際情況中區(qū)別對待，以免增加交易稅費(fèi)成本。

（3）營業(yè)稅

另外，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，如果被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)涉及不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，目標(biāo)公司應(yīng)繳納營業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額（即目標(biāo)公司銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用），稅率為5%。但另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復(fù)》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》：整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅和增值稅的規(guī)定，在該案例中合資企業(yè)轉(zhuǎn)讓其全部資產(chǎn)應(yīng)可視為整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，也不涉及營業(yè)稅的問題。同樣，這里也需要注意的是整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的概念，在本案例中，可認(rèn)為無需考慮營業(yè)稅的問題。

（4）契稅

在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式中，還存在交易契稅的問題：如果資產(chǎn)并購涉及不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓方應(yīng)繳納契稅，稅率幅度為3%～5%，具體稅率取決于具體地方稅務(wù)主管部門的規(guī)定，也就是說該部分稅費(fèi)成本存在一定的可變性，但基本沒有免除的空間。

4.結(jié)束語

對企業(yè)而言，所考慮的是如何在現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)則的框架下快速實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)，同時(shí)又盡可能低地降低交易成本，而交易方式的選擇對此有重大影響，不可不審慎考慮。

本文通過對以上幾種方式的分析研究，可以得出初步的結(jié)論如下：換股和吸收合并方式均需要商務(wù)部審批，對企業(yè)而言時(shí)間周期較長，不確定性較多；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式需要涉及稅收的問題，但實(shí)際分析以后發(fā)現(xiàn)如果適用于整體轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的判定，那么綜合的稅費(fèi)成本并不多，仍在可以接受范圍之內(nèi)，在某些情況下不失為一種可行方案。

參考文獻(xiàn)

[1]《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復(fù)》，國家稅務(wù)總局，國稅函〔2002〕420號

第4篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托制度；信托；REITs；投資

一、REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托，也即Real Estate Investments trust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個(gè)概念，1960年美國國會頒布的《國內(nèi)稅法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得設(shè)立REITs成為可能，法典在此基礎(chǔ)上給予其以優(yōu)惠的稅收待遇。房地產(chǎn)投資信托制度在以往被稱為不動產(chǎn)投資信托，是指一種采取公司、信托或者協(xié)會的組織形式。它集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。然而在我國多將其稱為房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨(dú)特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取與經(jīng)營。這一點(diǎn)與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實(shí)體應(yīng)當(dāng)繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個(gè)人所得稅。這樣就避免了對REITs和個(gè)人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現(xiàn)在只能從房地產(chǎn)投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產(chǎn)過于積極地投入到市場風(fēng)險(xiǎn)之中去，進(jìn)而對小投資者穩(wěn)定收入提供保障。

在實(shí)踐中，REITs往往會與一個(gè)與其相似的概念相混淆，那就是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）。房地產(chǎn)投資信托是在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則之下，不特定多數(shù)人的資金聚集，由專門知識技能的人負(fù)責(zé)運(yùn)行的貸款投資。這類投資運(yùn)用于房地產(chǎn)買賣管理或者是抵押權(quán)貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區(qū)分REITs與REAT的實(shí)益在于，它們所受法律規(guī)束不同：REITs通常會受到專門立法的調(diào)整，而REAT往往只有信托法規(guī)范。因此有必要指出，這是兩個(gè)完全不同的產(chǎn)品。

二、REITs在我國的現(xiàn)狀

中國的REITs可以追溯到上世紀(jì)80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時(shí)期，“一法兩規(guī)”開始實(shí)施，在經(jīng)過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機(jī)會。信托公司在央行121號文件發(fā)出之后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃。在這樣的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品出現(xiàn)并積極發(fā)展。我國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，整體上來說，有以下的一些特點(diǎn)。

首先，在產(chǎn)品的構(gòu)成條件上，中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的規(guī)定，而這些規(guī)定對房地產(chǎn)信托計(jì)劃的投資方向、資產(chǎn)組合以及收入構(gòu)成等方面都沒有具體地規(guī)定。這一點(diǎn)與美國的房地產(chǎn)投資信托在投資方向、資產(chǎn)組合等方面都有著嚴(yán)格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規(guī)模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結(jié)合我國REITs實(shí)踐來看，我國REITs產(chǎn)品往往體現(xiàn)出期限短、規(guī)模小的特點(diǎn)。這與美國產(chǎn)品有著很大不同，美國的REITs產(chǎn)品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發(fā)揮著長期融資的作用。我國雖然也規(guī)定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實(shí)踐中，目前中國一般的REITs產(chǎn)品多為1～3年期，很難說發(fā)揮了中長期融資功用。此外，規(guī)模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現(xiàn)障礙，在有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)方面不盡如人意。再次，在組織結(jié)構(gòu)上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產(chǎn)投資信托全部采取信托型。信托型的最大優(yōu)勢就在于它在保護(hù)投資者資產(chǎn)和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財(cái)產(chǎn)取得了相對獨(dú)立性，這就擺脫了其他資產(chǎn)或者管理業(yè)績的影響。如果某房地產(chǎn)置于了信托計(jì)劃之下，那么只要該房地產(chǎn)存在，信托計(jì)劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因?yàn)榉康禺a(chǎn)管理公司破產(chǎn)或者信托機(jī)構(gòu)倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發(fā)展階段，選擇穩(wěn)定性較強(qiáng)的REITs組織結(jié)構(gòu)類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發(fā)展。但是也有必要指出，我國應(yīng)當(dāng)在已有的信托管理經(jīng)驗(yàn)上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產(chǎn)品的銷售方面，由于監(jiān)管政策的限制，我國的信托機(jī)構(gòu)不可以開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，異地經(jīng)營也受到限制，多數(shù)信托機(jī)構(gòu)重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機(jī)構(gòu)自己所擁有的營銷網(wǎng)點(diǎn)十分微薄，銷售網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢并不明顯。

三、我國對REITs的立法現(xiàn)狀及其存在問題

我國現(xiàn)階段并沒有具體針對REITs的立法規(guī)制，只是在大體上形成了“一法二規(guī)”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領(lǐng)域的基本法律規(guī)范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規(guī)”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，這兩部規(guī)定都是由銀監(jiān)會在2007年出臺的。

以上可以說是我國關(guān)于REITs的全部立法項(xiàng)目，不論在理論探討過程中，還是在實(shí)踐操作運(yùn)行中，這些法律規(guī)制都不可謂完善。

首先，我國相關(guān)立法并不健全。需要澄清的是，房地產(chǎn)投資信托在性質(zhì)上更接近于投資基金，對于它的調(diào)控，除了專項(xiàng)法律外，還需協(xié)助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發(fā)揮著不可替代的作用。但是從我國現(xiàn)階段立法來看，《基金法》嚴(yán)格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。

其次，我國現(xiàn)有的基金大多是契約型。基金的設(shè)立和運(yùn)作，有賴于契約的規(guī)定。由于契約不可苛求完備，其在權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)等方面的不足之處，需要法規(guī)的詳備規(guī)定來補(bǔ)位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細(xì)則和實(shí)施規(guī)則，都沒有很好的發(fā)揮到法律補(bǔ)位的作用，對于權(quán)責(zé)安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補(bǔ)救。在內(nèi)容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實(shí)際上的調(diào)整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權(quán)利義務(wù)規(guī)定也有失公允，這種失當(dāng)安排往往使得了基金管理人較于他者處于優(yōu)勢地位，不利于監(jiān)管。整體來說，“一法兩規(guī)”的相繼頒布，雖然為信托業(yè)和信托公司的發(fā)展提供了必要的法律保障，但是由于相關(guān)法律法規(guī)的不配套和實(shí)施細(xì)則的不健全，REITs如要獲得相關(guān)的法律依據(jù)還是很困難的。

除此以外，從我國現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，這樣一來信托機(jī)構(gòu)很容易成為法定壟斷的中間機(jī)構(gòu)，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理REITs的可能性。

另外，還有學(xué)者指出，現(xiàn)行“二規(guī)”實(shí)際上是取代2007年以前的“二規(guī)”的新二規(guī)，雖然新規(guī)定有助于投資信托計(jì)劃的規(guī)模擴(kuò)張，也有利于流動性較強(qiáng)的REITs的開展，但即便是我國現(xiàn)有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規(guī)定使得我國信托公司推行信托計(jì)劃始終被限定在非公開發(fā)行的范圍之內(nèi)，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實(shí)現(xiàn)其變現(xiàn)性、流通性強(qiáng)的特點(diǎn)。

四、完善我國REITs建設(shè)

完善我國REITs建設(shè)，需要在有關(guān)組織形式、設(shè)立條件、稅收法制以及運(yùn)作模式上對現(xiàn)在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關(guān)組織形式方面，前文已經(jīng)有所述及。相對于公司型組織形式，我國應(yīng)當(dāng)在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優(yōu)勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產(chǎn)隔離功能，能夠切實(shí)保護(hù)投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設(shè)立、組織和運(yùn)行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。

在設(shè)立條件方面，我國立法可參考美國法的規(guī)定，對REITs的設(shè)立規(guī)定法定條件。可以借鑒美國法的“百人規(guī)則”限定REITs所享受優(yōu)惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數(shù)富有者積累財(cái)富的工具，應(yīng)當(dāng)對一個(gè)納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風(fēng)險(xiǎn)回避的考慮，我國REITs的設(shè)立條件還應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔(dān)債務(wù)，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產(chǎn)為其他債務(wù)提供擔(dān)保；其三，不得投資于任何承擔(dān)無限責(zé)任的產(chǎn)業(yè)。

在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業(yè)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，尤其是在重復(fù)征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當(dāng)調(diào)整。在REITs中，多方當(dāng)事人關(guān)系復(fù)雜，而且因?yàn)楫?dāng)事人多為法人，其復(fù)雜度又有提高。在這種情況下，最佳的辦法是獨(dú)立設(shè)立特別稅收規(guī)則，在稅種、納稅人、納稅辦法等方面做出符合實(shí)際的規(guī)定。稅收政策應(yīng)當(dāng)在中國經(jīng)濟(jì)語境下的角色的作用后作出稅收上的謹(jǐn)慎調(diào)整，尤其是應(yīng)當(dāng)在重復(fù)征稅上面盡量做到單一征收。

有關(guān)REITs的期限問題，中國目前大部分信托產(chǎn)品年限在1～3年。期限較短，不能夠有效發(fā)揮中長期融資作用。我國立法上應(yīng)當(dāng)對REITs的運(yùn)作期限作出適當(dāng)?shù)难娱L規(guī)定，借此也在一定程度上解決風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的問題。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李新天，閭梓睿．《論我國房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）困境及出路》．載《中國商法年刊》．北京大學(xué)出版社，2008（399）

[2]李智．《房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論》．載《河北法學(xué)》．2007（9）

[3]李安民．《中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較》．載《學(xué)術(shù)研究》．2005（3）

[4]王輝．《發(fā)展和完善我國房地產(chǎn)投資信托的思考》．載《社會科學(xué)家》．2008（10）

[5]何正榮．《不動產(chǎn)投資信托（REITs）的全球化趨勢》．載《社會科學(xué)輯刊》．2006（3）

第5篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

［關(guān)鍵詞］臺灣；農(nóng)地政策；變遷

［中圖分類號］F33／37；D93／97［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1672－2426（2009）03－0044－03

如何解決農(nóng)村土地問題是我國大陸地區(qū)與臺灣地區(qū)都十分關(guān)注的問題。黨的十七屆三中全會再次將完善農(nóng)村土地政策問題列入議事日程。在海峽東岸的我國臺灣地區(qū)從上個(gè)世紀(jì)50年代以來，對農(nóng)村土地制度采取的歷次變革措施，所要解決的問題與大陸改革開放以來所遇到的以土地為核心的“三農(nóng)”問題具有相似之處，筆者認(rèn)為，分析研究臺灣地區(qū)近60年來對農(nóng)村土地的政策變革情況，探究其中的規(guī)律，對大陸改進(jìn)和完善農(nóng)村土地承包制度具有現(xiàn)實(shí)的積極作用。

一、以農(nóng)地農(nóng)有的政策穩(wěn)定社會

20世紀(jì)40年代末至50年代初，退踞臺灣的當(dāng)局吸取在大陸失敗的教訓(xùn)，為緩解社會矛盾，鞏固政權(quán)，在臺灣實(shí)施了第一次。這次改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地農(nóng)有，“耕者有其田”，采取的主要政策措施有：

1．“公地放領(lǐng)”。1951年6月4日臺灣當(dāng)局通過頒布《臺灣省放領(lǐng)公有耕地扶植自耕農(nóng)實(shí)施辦法》，把光復(fù)時(shí)從日本財(cái)閥手中沒收歸公有的農(nóng)地，賣給無地或少地的農(nóng)民耕種。根據(jù)該項(xiàng)制度安排，不僅原則規(guī)定凡符合條件的農(nóng)民均可以通過貸款方式向政府購買公有耕地，而且為了確保貧苦農(nóng)民能夠買得起耕地，還根據(jù)貧苦農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)承受力，規(guī)定所出售的公地地價(jià)按照同類耕地年收獲量的2．5倍估算，而后分10年平均攤還，所攤繳的地價(jià)金額與每年應(yīng)交的田賦同時(shí)交付，交付額以不超過一般佃農(nóng)地租的37．5％為限［1］。通過這一制度措施，全省合計(jì)放領(lǐng)耕地138957公頃，約占耕地總面積的16％，受領(lǐng)農(nóng)戶286287戶，約占農(nóng)戶總數(shù)的33％，每戶平均獲得0．485hm2。

2．平均地權(quán)。在實(shí)施“公地放領(lǐng)”政策的同時(shí)，臺灣當(dāng)局還推行了平均地權(quán)的措施。根據(jù)1953年1月26日的《實(shí)施耕者有其田條例》，和隨后于1953年4月23日頒布與其配套的《實(shí)施耕者有其田條例臺灣省施行細(xì)則》的規(guī)定，凡地主出租的水田超出3hm2的，旱地超出6hm2的，超出部分全部由當(dāng)局收購，收購價(jià)格參照公地放領(lǐng)，以單位面積耕地上年收獲量的2．5倍計(jì)算。當(dāng)局所支付的地價(jià)款，70％為實(shí)物債券，30％為公營事業(yè)股票［2］。這一措施不僅可將部分地租轉(zhuǎn)化為工商資本，而且也有效地遏制了土地集中，達(dá)到平均土地的目的。

3．“三七五減租”。1949年3月1日臺灣省行政會議宣布實(shí)行三七五減租，4月14日頒布《臺灣省私有耕地租用辦法》及實(shí)施細(xì)則，4月19日頒布《臺灣省私有地租佃管理?xiàng)l例》?！叭呶鍦p租”是指在不廢除原有租佃制度或不去劇烈地改變他們現(xiàn)狀的前提下，將地租降至全年主要作物收獲量的37．5％之內(nèi)。“三七五減租”減輕了佃農(nóng)負(fù)擔(dān)，但也受到地主的抵制，1950年臺灣地區(qū)出現(xiàn)了一股“撤佃風(fēng)”，在這種情況下 1951年5月，臺灣當(dāng)局通過了一項(xiàng)減租法案，即《農(nóng)業(yè)地租減至37．5％的法案》，并于同年6月份頒布實(shí)行，同時(shí)，又在當(dāng)年6月7日公布了《耕地三七五減租條例》。這就使“三七五減租”政策法律化，使其得以依法繼續(xù)推行。該條例對耕地減租依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、主要農(nóng)作物含義、耕地租佃委員會、耕地租約期限、訂立要求、續(xù)訂、終止、減免條件、法律責(zé)任等作了具體規(guī)定。從而鞏固了改革的成果，安定了佃權(quán)，緩解了社會矛盾。

以上三項(xiàng)措施，用和平、漸進(jìn)的贖買方式推進(jìn)“耕者有其田”政策，照顧到廣大缺地少地的農(nóng)民的訴求和地主的利益，方法比較平穩(wěn)。通過，不僅使傳統(tǒng)租佃制下的小農(nóng)制轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代自耕小農(nóng)制，自耕農(nóng)與佃農(nóng)的比重從1949年的36：39，到1960年變?yōu)?4：15，一個(gè)由同質(zhì)的小土地所有者組成的平均化的農(nóng)業(yè)社會在此基礎(chǔ)上得以建立，而且將部分農(nóng)業(yè)剩余資本引導(dǎo)轉(zhuǎn)向工商企業(yè)。這次“農(nóng)民獲地，地主得利”，獲得自有耕地的農(nóng)民生產(chǎn)積極性空前的提高，1951年臺灣地區(qū)稻米產(chǎn)量達(dá)到1485000噸恢復(fù)到戰(zhàn)前最高水平較1938年增產(chǎn)了83000噸［3］。社會矛盾逐漸趨緩，達(dá)到了預(yù)期的目的。

臺灣地區(qū)第一次推行的“耕者有其田”與大陸50年代初以及改革開放之初開始推行的農(nóng)村土地承包責(zé)任制盡管手段和方法有所不同，但具有類似的社會功效，其直接目的是解決農(nóng)民的吃飯問題，根本目的在于緩解社會矛盾，維護(hù)變革時(shí)期的社會穩(wěn)定。

二、以農(nóng)地農(nóng)用政策適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)之需

臺灣地貌多丘陵，地勢高低不平，耕地零散細(xì)碎，本來就不利于機(jī)械化耕作，加上第一次人為地將有限的土地分配給眾多耕種者，更造成了土地劃分過于狹小、零碎和分散，限制了農(nóng)業(yè)機(jī)械的運(yùn)用和農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營。為適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，臺灣當(dāng)局于20世紀(jì)70年代末調(diào)整政策，推行以重劃土地，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境為主要內(nèi)容的第二次。

1．以“農(nóng)地農(nóng)有”替代“農(nóng)地農(nóng)用”政策。進(jìn)入70年代以后，伴隨著工業(yè)化和城市化的進(jìn)展，由于“比較效益”過低，臺灣大量的農(nóng)村青壯年勞動力流入城市，農(nóng)村出現(xiàn)了人口老齡化、勞動力短缺和十分普遍的農(nóng)民兼業(yè)等現(xiàn)象，農(nóng)業(yè)發(fā)展基本處于停滯不前的狀況。為此，臺灣當(dāng)局不再固守“耕者有其田”的政策，而將“農(nóng)地農(nóng)有”政策改為“農(nóng)地農(nóng)用”，取消了對耕作者持有耕地?cái)?shù)量的上限。這一政策的推行，使分散的農(nóng)地在不改變農(nóng)業(yè)用途的前提下，通過自發(fā)調(diào)節(jié)，適當(dāng)?shù)叵蜣r(nóng)業(yè)專業(yè)經(jīng)營者集中，保證了臺灣農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模不因?yàn)樵摰貐^(qū)人口的增加而縮小，每個(gè)農(nóng)業(yè)勞動者經(jīng)營的土地規(guī)模也從1952年的0．57 hm2上升至1996年的1．03hm2［4］。

2．重劃農(nóng)地。在將“農(nóng)地農(nóng)有”政策改為“農(nóng)地農(nóng)用”，取消耕地持有上限量的同時(shí)，針對第一次后，所出現(xiàn)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)不利于農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的新問題，臺灣當(dāng)局于1980年12月和1982年3月又先后出臺了《農(nóng)地重劃條例》和《農(nóng)地重劃實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定：重劃區(qū)域內(nèi)共用道路、水路、排灌工程等建設(shè)費(fèi)用全部由“政府”承擔(dān)，其余非共用工程費(fèi)用由“政府”負(fù)擔(dān)2／3，農(nóng)民負(fù)擔(dān)1／3。至1996年全島共完成耕地重劃37．8萬公頃，占耕地總面積43．4％［5］。農(nóng)地重劃使農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施得以完善，耕地布局趨于合理，從而使臺灣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益提高了30％［6］。

此次農(nóng)地制度改革與第一次的社會環(huán)境、改革的目地不盡相同，它是在社會比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，為提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，提高農(nóng)民收入而實(shí)施的改革。因此，這次改革將農(nóng)地重劃與興修水利等工程、推行農(nóng)業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)、共同經(jīng)營和興辦合作農(nóng)場等結(jié)合起來。通過這次改革，幫助農(nóng)民擴(kuò)大了農(nóng)場規(guī)模，使從事農(nóng)業(yè)勞動者依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提高收入成為可能，為完善農(nóng)田基本建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化提供了制度保障。

近年來，大陸地區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)高漲、城市化的進(jìn)展，同樣遇到由于農(nóng)業(yè)“比較效益”過低，大量農(nóng)村青壯年勞動力流往城市，農(nóng)村出現(xiàn)人口老齡化、勞動力短缺和農(nóng)民棄耕、農(nóng)田拋荒以及下大型農(nóng)業(yè)基本建設(shè)工程難以組織實(shí)施的矛盾問題［7］。大陸眼下完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的嘗試可否借鑒臺灣的經(jīng)驗(yàn)？筆者認(rèn)為，答案是肯定的。

三、強(qiáng)化農(nóng)田管理，以盡地利

1．確立農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)的決策地位。進(jìn)入工商社會后，臺灣農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷降低，非農(nóng)業(yè)用地侵蝕農(nóng)村土地的現(xiàn)象日顯突出。為了保護(hù)良田，妥善解決非農(nóng)用地與農(nóng)業(yè)用地的矛盾，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和其他各項(xiàng)社會事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，臺灣當(dāng)局于1973年制定頒布了《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》。鑒于農(nóng)業(yè)地位的重要性，該《條例》規(guī)定耕地及其他依法供農(nóng)業(yè)使用的土地，在劃定或變更為非農(nóng)業(yè)使用時(shí)，應(yīng)事先獲得農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

2．分等級管理農(nóng)田，嚴(yán)格控制建設(shè)用地。為防止濫占農(nóng)田，臺灣當(dāng)局對農(nóng)地實(shí)行分類保護(hù)，將農(nóng)地分為若干等級，規(guī)定1至8等田地為上等農(nóng)地，9至12等田地為中等農(nóng)地，13等以下田地為低等農(nóng)地。對上等農(nóng)地，除自建農(nóng)舍外不準(zhǔn)建筑，并且不得變更使用；9至12等農(nóng)田，除報(bào)經(jīng)核準(zhǔn)為工廠用地、學(xué)?；蚱渌苍O(shè)施用地外，一律暫停核準(zhǔn)變更為一般建地，并強(qiáng)調(diào)不得破壞灌溉及排水系統(tǒng)；已實(shí)施重劃的農(nóng)田，暫不準(zhǔn)變?yōu)榻ǖ?；業(yè)經(jīng)編定為工業(yè)用地，使用良田過多而尚未開發(fā)者，應(yīng)逐案調(diào)查，恢復(fù)為農(nóng)業(yè)用地［8］。

1973年10月15日臺“內(nèi)政部”頒布《限制建（筑用）地?cái)U(kuò)展辦法》，規(guī)定：對規(guī)劃為工業(yè)用地的土地應(yīng)積極開發(fā)使用，減少工廠零星設(shè)立，以免影響鄰近農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境。都市計(jì)劃范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)，除農(nóng)舍外，依法禁建。建設(shè)用地區(qū)域未開發(fā)前，農(nóng)田仍予保留［9］。

對于農(nóng)民自建農(nóng)舍，臺“內(nèi)政部”還于1973年12月24日實(shí)施《都市計(jì)劃以外地區(qū)建筑物管理辦法》，規(guī)定農(nóng)舍起造人應(yīng)為自耕農(nóng)，其建筑總樓地板面積不得超過495平方米，其建筑面積不得超過耕地面積的10％，高度不得超過三層樓并不得超過10．5m，最大基層建筑面積不得超過330m2［10］，以防止建筑業(yè)者與農(nóng)民串通，以興建農(nóng)舍為名，從事不動產(chǎn)投機(jī)行為，占用農(nóng)地，破壞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境。

3．有序釋出，防止炒作。20世紀(jì)90年代初期，針對產(chǎn)業(yè)界認(rèn)為工業(yè)用地取得不易，地價(jià)偏高，“農(nóng)委會”認(rèn)為農(nóng)業(yè)收益偏低，挫傷農(nóng)民的務(wù)農(nóng)意愿，農(nóng)地利用漸趨粗放，及加入WTO農(nóng)業(yè)品市場將大幅開放，進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品的種類及數(shù)量將顯著增加，農(nóng)業(yè)對土地的壓力降低等情況，臺灣當(dāng)局于1993年8月批準(zhǔn)《臺灣農(nóng)地釋出方案》，規(guī)定：農(nóng)地應(yīng)經(jīng)整體規(guī)劃后才能變更使用，并且必須配置適當(dāng)公共、環(huán)保及隔離綠帶或隔離設(shè)施；農(nóng)地變更所得利益，應(yīng)繳納回饋金，以消除變更使用的暴利及農(nóng)地炒作；經(jīng)同意變更的農(nóng)地，其內(nèi)部公共設(shè)施由開發(fā)者負(fù)擔(dān)，區(qū)外公共設(shè)施由開發(fā)者與地方政府協(xié)議負(fù)擔(dān)。1996年11月《國土綜合開發(fā)計(jì)劃（1987－2000）》進(jìn)行了全面修訂確立了農(nóng)地保護(hù)政策的新理念，將農(nóng)地發(fā)展引入市場經(jīng)濟(jì)，以市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制來經(jīng)營農(nóng)地，從而達(dá)到有效保護(hù)農(nóng)地的目的。

進(jìn)入本世紀(jì)后臺灣當(dāng)局又對《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》進(jìn)行了五次修訂，將“農(nóng)地農(nóng)有、農(nóng)地農(nóng)用”調(diào)整為“放寬農(nóng)地農(nóng)有、落實(shí)農(nóng)地農(nóng)用”政策。對農(nóng)地主要有5點(diǎn)修正：一是將現(xiàn)行依法供農(nóng)業(yè)使用的土地重新劃分，以便于管理。二是對不同農(nóng)地采取不同的管理方式，使地盡其力。三是調(diào)整農(nóng)地農(nóng)有，放寬農(nóng)地經(jīng)營者資格，允許非自耕農(nóng)購買農(nóng)地。四是制定獎懲辦法，防止農(nóng)地炒作。五是凍結(jié)“耕地三七五減租條例”，建立合理的耕地租賃制度。

此階段的農(nóng)地制度改革，主要針對的問題有兩個(gè)方面：其一是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)用地的需求矛盾問題；其二是重振農(nóng)民務(wù)農(nóng)積極性問題。上述措施，不再消極地強(qiáng)調(diào)農(nóng)戶對耕地的所有，而是順應(yīng)市場的需求，允許非自耕農(nóng)購買農(nóng)地，但是強(qiáng)調(diào)不論是自耕農(nóng)還是非自耕農(nóng)都不得改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，這就為資本介入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有效利用耕地，減少棄耕拋荒量開辟了一條道路，同時(shí)強(qiáng)化了土地利用的規(guī)劃性，統(tǒng)籌兼顧耕地保護(hù)和城鄉(xiāng)建設(shè)對土地的需求，使城鄉(xiāng)各業(yè)建設(shè)有序地發(fā)展，促進(jìn)了社會轉(zhuǎn)型時(shí)期的各項(xiàng)事業(yè)。

四、啟示

綜觀臺灣農(nóng)地制度變遷，不難看出其基本脈絡(luò)，第一次通過滿足廣大農(nóng)民對土地的期望，以促使社會穩(wěn)定；第二次在不觸動農(nóng)民對土地所有的前提下，重新平整土地為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)奠定基礎(chǔ)；第三次土地政策變革，以強(qiáng)化農(nóng)地使用的規(guī)劃調(diào)整，既保護(hù)良田、打造精細(xì)農(nóng)業(yè)，又有序釋出土地，滿足非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛。

其措施特點(diǎn)如下：

第一，注意發(fā)揮農(nóng)民自治的作用。比如，在農(nóng)地重劃灣組織重劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民推選產(chǎn)生協(xié)進(jìn)會委員，征詢農(nóng)民關(guān)于農(nóng)地重劃的意愿，公告計(jì)劃書，土地分配草圖公聽會、分配結(jié)果公告、參與管理維護(hù)等。由于農(nóng)民是制度變革的利益相關(guān)者，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，其直接參與不僅可以增加新設(shè)制度相關(guān)規(guī)范的可操作性，而且還便于得到農(nóng)民群眾的擁護(hù)和執(zhí)行。

第二，尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，適時(shí)調(diào)整農(nóng)村土地政策。上述臺灣農(nóng)地制度變遷的基本脈絡(luò)可以看出，歷次政策調(diào)整都在于為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展開辟道路，都是為了農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的利益服務(wù)的。

第三，以法律的形式加以保障。每一次的變革都制定頒布了相關(guān)的法律法規(guī)，發(fā)揮法律的引導(dǎo)性、規(guī)范性等社會作用，以增強(qiáng)改革措施的公信力、權(quán)威性、嚴(yán)肅性。數(shù)十年來，制定了以《土地法》為主干的包括《土地征收條例》、《土地征收條例施行細(xì)則》、《土地登記規(guī)則》、《地價(jià)調(diào)查估計(jì)規(guī)則》、《不動產(chǎn)估價(jià)技術(shù)改造》、《平均地權(quán)條例》、《平均地權(quán)條例施行細(xì)則》、《農(nóng)村社區(qū)土地重劃條例施行細(xì)則》、《農(nóng)地重劃條例》、《農(nóng)地重劃條例施行細(xì)則》、《土地稅法》、《土地稅法施行細(xì)則》、《增繳地價(jià)稅抵繳土地增值稅辦法》、《土地稅法減免規(guī)則》、《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例》、《農(nóng)業(yè)發(fā)展條例施行細(xì)則》、《山坡地保育利用條例》、《山坡地保育利用條例施行細(xì)則》等一整套法律法規(guī)體系，明確了各項(xiàng)工作的管制機(jī)關(guān)、土地使用強(qiáng)度、使用地的變更程序、處罰措施等，為社會經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

筆者認(rèn)為，我國大陸屬于世界上人均耕地較少的地區(qū)在目前農(nóng)村土地承包責(zé)任制條件基礎(chǔ)上，要解決農(nóng)業(yè)比較效益低下問題，可以在不改變農(nóng)地用途的前提下，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)從有效杜絕土地撂荒、棄耕現(xiàn)象入手，在這方面，臺灣的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

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第6篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

[關(guān)鍵詞]利息 稅收 法規(guī)政策 風(fēng)險(xiǎn)

最近,某市地稅稽查局安排稽查人員對××公司上年度涉稅情況進(jìn)行日?；?檢查發(fā)現(xiàn)該公司往來賬戶中“應(yīng)付未付利息”(剔除銀行借款利息部分)年末余額達(dá)千萬元。帶著疑問,檢查人員做進(jìn)一步調(diào)查核實(shí),了解到,該公司受全球經(jīng)融危機(jī)的影響,出口產(chǎn)品滯銷,資金周轉(zhuǎn)困難,2008年12月,經(jīng)董事會研究,決定向公司內(nèi)部和社會個(gè)人籌資。借款協(xié)議約定:公司按照略高于同期銀行利率水平向個(gè)人借款三年,到期還本付息。自2009年底開始,該公司按照約定的借款利率逐年計(jì)算預(yù)提利息,列入財(cái)務(wù)費(fèi)用,同時(shí),將應(yīng)付利息計(jì)入個(gè)人往來賬戶。在借款期間,公司按實(shí)際支付的利息依法扣繳了個(gè)人所得稅。檢查結(jié)束,稽查局?jǐn)M對該公司作出補(bǔ)繳營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加和加收滯納金、處以罰款的決定。該公司認(rèn)為,扣繳個(gè)人所得稅應(yīng)該是在支付個(gè)人利息所得時(shí)扣繳,預(yù)提尚未支付的利息可以暫時(shí)不扣繳,因此,對稽查局的擬處理處罰決定存有疑義,一時(shí)難以接受。

該案集中反映一點(diǎn):由于公司財(cái)務(wù)人員對支付個(gè)人借款利息涉稅法規(guī)政策不了解,向稽查局提出的不服處理處罰理由又不充分,公司將面臨因受稅務(wù)處理處罰而遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。下面,筆者就該案有關(guān)涉稅法規(guī)政策問題予以解析,旨在為企業(yè)財(cái)務(wù)人員從容應(yīng)對稅務(wù)檢查及處理,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒和幫助。

一、企業(yè)支付個(gè)人借款利息應(yīng)履行個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)時(shí)間的規(guī)定

《合同法》第二百零五條規(guī)定:“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,借款期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付;借款期間一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付,剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付”。又根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第三十五條的規(guī)定,“扣繳義務(wù)人在向個(gè)人支付應(yīng)稅款項(xiàng)時(shí),應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定代扣稅款,按時(shí)繳庫,并專項(xiàng)記載備查。前款所說的支付,包括現(xiàn)金支付、匯撥支付、轉(zhuǎn)賬支付和以有價(jià)證券、實(shí)物以及其他形式的支付”。同時(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于利息、股息、紅利所得征稅問題的通知》(國稅函〔1997〕656號)對此進(jìn)行了明確,即:“扣繳義務(wù)人將屬于納稅義務(wù)人應(yīng)得的利息、股息、紅利收入,通過扣繳義務(wù)人的往來會計(jì)科目分配到個(gè)人名下,收入所有人有權(quán)隨時(shí)提取,在這種情況下,扣繳義務(wù)人將利息、股息、紅利所得分配到個(gè)人名下時(shí),即應(yīng)認(rèn)為所得的支付”。由此可見,該公司約定支付利息時(shí)間已到,被借款人可以隨時(shí)提取利息,不管是否支付,都應(yīng)依法履行扣繳義務(wù)。

二、企業(yè)支付個(gè)人借款利息應(yīng)履行營業(yè)稅扣繳義務(wù)的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,資金借貸屬于金融保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)范籌。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第一款規(guī)定:“條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn),是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為(以下簡稱應(yīng)稅行為)。但單位或個(gè)體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù),不包括在內(nèi)”。另外,《營業(yè)稅暫行條例》第十一條關(guān)于營業(yè)稅扣繳義務(wù)人的規(guī)定是“中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的,以其境內(nèi)人為扣繳義務(wù)人;在境內(nèi)沒有人的,以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人”。和“國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”。該公司是否有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加扣繳義務(wù),在國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門沒有作出具體規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人之前,關(guān)鍵要看被借款人身份,即我們通常所說的外國人。

三、應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅免于加收滯納金的特殊規(guī)定

《征管法》第五十二條規(guī)定:“因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任,致使納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的,稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以要求納稅人、扣繳義務(wù)人補(bǔ)繳稅款,但是不得加收滯納金”。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于行政機(jī)關(guān)應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函[2004]1199號)中明確指出:按照《稅收征管法》規(guī)定的原則,扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款,無論適用修訂前還是修訂后的《稅收征管法》,均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。因?yàn)闇{金是納稅人、扣繳義務(wù)人因占用國家稅款所做的補(bǔ)償,扣繳義務(wù)人未扣繳稅款則不存在占用的問題,而納稅人在未知的前提下也不應(yīng)當(dāng)加收滯納金。同樣,應(yīng)扣未扣其他稅種也同等適用此理。顯而易見,該公司雖存在應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅問題,但已扣繳稅款全部入庫,因而對應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅可以免于加收滯納金。

四、扣繳義務(wù)人適用稅務(wù)行政處罰的規(guī)定

《征管法》第六十四條第一款規(guī)定:“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款”。第六十九條規(guī)定:“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款,對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。很顯然,《征管法》在對扣繳義務(wù)人行政處罰規(guī)定上十分明確,就該公司而言,無論適用那一條款,稅務(wù)部門都有充足理由作出解釋。但是,一種情況另外,如果公司連續(xù)幾年接受稅務(wù)部門的檢查,應(yīng)付未付利息長期掛賬,但稅務(wù)部門作出的檢查結(jié)論從未涉及該事項(xiàng),或者經(jīng)咨詢得到稅務(wù)人員作出不必扣繳的回復(fù)意見,就可以從《征管法》第五十二條規(guī)定中尋求法律救濟(jì),免受處罰。《征管法實(shí)施細(xì)則》第八十條明確規(guī)定:“稅收征管法第五十二條所稱稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任,是指稅務(wù)機(jī)關(guān)適用稅收法律、行政法規(guī)不當(dāng)或者執(zhí)法行為違法”。此規(guī)定包含兩層含義:一是適用法律、行政法規(guī)不當(dāng);二是稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為違法。所謂適用不當(dāng),是指稅務(wù)機(jī)關(guān)在應(yīng)用稅收法律、行政法規(guī)時(shí),對應(yīng)該應(yīng)用此項(xiàng)規(guī)定的卻應(yīng)用了彼項(xiàng)規(guī)定,或者雖然應(yīng)用了此項(xiàng)規(guī)定,但是在使用時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤,導(dǎo)致納稅人少繳稅款。所謂執(zhí)法行為違法,是指稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法時(shí)不規(guī)范,在執(zhí)法程序上、執(zhí)法權(quán)限上、執(zhí)法主體上發(fā)生了錯(cuò)誤,甚至導(dǎo)致無效執(zhí)法行為的發(fā)生。如果存在稅務(wù)部門責(zé)任的話,連滯納金都不能加收,亦不能罰款。

值得注意的是,對于因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任不向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金和處以罰款的規(guī)定,僅適用于個(gè)人所得稅這一稅種。

五、企業(yè)支付個(gè)人借款利息其他涉稅法規(guī)政策規(guī)定

企業(yè)向個(gè)人支付借款利息除涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加法規(guī)政策外,還涉及到企業(yè)所得稅、稅務(wù)發(fā)票管理等有關(guān)政策規(guī)定,因此財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)處理同時(shí)要注意以下幾點(diǎn):

(1)企業(yè)與個(gè)人之間的借貸活動必須是真實(shí)、合法、有效的,并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為,否則計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)不能扣除。

(2)企業(yè)與個(gè)人之間應(yīng)簽訂借款合同,無合同的,支付的利息不予認(rèn)可。

(3)借入款項(xiàng)應(yīng)于賬內(nèi)載明債權(quán)人的真實(shí)姓名和地址,其利息支出才能準(zhǔn)予認(rèn)定。

(4)利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的,其超過部分利息在計(jì)算企業(yè)所得稅扣除時(shí)不予認(rèn)定。

(5)一方面借入款項(xiàng)支付利息,一方面貸出款項(xiàng),如不收取利息,或收取利息低于所支出利息者,對于相當(dāng)于該貸出款項(xiàng)支付利息或其差額,將被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為非營業(yè)所需且是不合理的支出而被調(diào)整剔除。

(6)應(yīng)取得合法有效憑證。支付企業(yè)以外個(gè)人借款利息要索取正規(guī)稅務(wù)發(fā)票,否則將被稅務(wù)機(jī)關(guān)以違反發(fā)票管理辦法為由處以相當(dāng)于支付金額應(yīng)稅稅款一倍以下的罰款。

(7)稅前扣除的借款合同應(yīng)符合《合同法》的相關(guān)要求,即借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除,利息預(yù)先在本金中扣除的,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。

第7篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

論文關(guān)鍵詞:知識產(chǎn)權(quán);權(quán)利質(zhì)押;中小企業(yè);融資

論文摘要:中小企業(yè)尤其是科技型中小企業(yè)融資難是一個(gè)普遍存在的難題?？萍夹椭行∑髽I(yè)一般都是依托某個(gè)知識產(chǎn)權(quán)建立起來的,一般有無形資產(chǎn)但缺少有形資產(chǎn)。在我國現(xiàn)有的金融體制下,以無形資產(chǎn)做擔(dān)保在銀行進(jìn)行抵押貸款基本是行不通的。因此,積極探討將知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押引入信貸實(shí)踐,為企業(yè)融資開辟新途徑,具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資的概念

現(xiàn)代《民法通則》認(rèn)為,質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其財(cái)產(chǎn)移交由債權(quán)人占有,以其作為債權(quán)擔(dān)保的擔(dān)保方式。質(zhì)押的本質(zhì)特征在于轉(zhuǎn)移占有,這是區(qū)分質(zhì)押與抵押的根本標(biāo)準(zhǔn)。在1995年的《擔(dān)保法》中,質(zhì)押被確立為一種擔(dān)保方式,并規(guī)定了動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩個(gè)質(zhì)押種類。

權(quán)利質(zhì)押是指以特定權(quán)利作為擔(dān)保物的質(zhì)押形式。作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的只能是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以外的具有交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)。知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押是權(quán)利質(zhì)押的一種形式,我國《擔(dān)保法》第79條規(guī)定:“以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的,出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同,并向管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效?！敝R產(chǎn)權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保物權(quán)的一種重要形式,在現(xiàn)代社會中發(fā)揮著越來越重要的作用,它不僅是知識產(chǎn)權(quán)自身價(jià)值的體現(xiàn),同時(shí),從整個(gè)擔(dān)保與融資市場上來看,它還具有擔(dān)保價(jià)值與融資價(jià)值。

二、我國知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款現(xiàn)狀及制約因素

多年以來,為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,扶持技術(shù)含量高、經(jīng)濟(jì)效益好的知識產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,促進(jìn)先進(jìn)技術(shù)的實(shí)施轉(zhuǎn)化,一些地方紛紛出臺了知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理辦法、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款操作辦法,有關(guān)部門還制定了《專利權(quán)質(zhì)押合同登記管理暫行辦法》、《商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押登記程序》、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記管理暫行辦法》等,專門調(diào)整知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押登記管理,增強(qiáng)《擔(dān)保法》規(guī)定的知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的可操作性。但由于知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款受其本身的特點(diǎn)和現(xiàn)行法律、政策和體制的制約,還遠(yuǎn)未能成為一種重要融資手段。

(一)知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押立法體系不完善

一是目前我國知識產(chǎn)權(quán)制度對知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)尚不完善,存在知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬爭議和權(quán)利的不穩(wěn)定性。同時(shí),由于我國知識產(chǎn)權(quán)登記制度原因,存在知識產(chǎn)權(quán)實(shí)際權(quán)利人的權(quán)益不確定性。

二是我國知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理方面的法律法規(guī)僅僅有《擔(dān)保法》及三部主要知識產(chǎn)權(quán)分支部門法,而關(guān)于專利權(quán)質(zhì)押、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押的具體操作規(guī)則,主要是一些部門規(guī)章或地方的管理辦法。這些管理辦法大都僅具有操作的程序性規(guī)定,對于知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押如何進(jìn)行法律保護(hù)則少有涉及。

三是《擔(dān)保法》對知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押特征的界定一定程度上限制了擔(dān)保實(shí)踐的發(fā)展?！稉?dān)保法》規(guī)定,“依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)”可以質(zhì)押,但我國的知識產(chǎn)權(quán)法并無允許使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的明確規(guī)定,也不可能在同一知識產(chǎn)權(quán)上設(shè)置多個(gè)質(zhì)押。這個(gè)重大限制使得一些頗有價(jià)值的知識產(chǎn)權(quán)的所有者無法借此獲得多個(gè)融資渠道。

(二)知識產(chǎn)權(quán)登記制度不完善

知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押設(shè)定方面規(guī)定了幾個(gè)不同的登記機(jī)關(guān),如商標(biāo)專用權(quán)出質(zhì)的登記機(jī)關(guān)為國家工商行政管理局商標(biāo)局,專利權(quán)出質(zhì)的登記機(jī)關(guān)為中國知識產(chǎn)權(quán)局,著作權(quán)出質(zhì)的登記機(jī)關(guān)為國家版權(quán)局,商號權(quán)出質(zhì)的登記機(jī)關(guān)為工商行政管理部門等等。各登記機(jī)關(guān)所的登記程序內(nèi)容不相一致,其登記期限和費(fèi)用也各不相同。如果出質(zhì)人以兩項(xiàng)以上的知識產(chǎn)權(quán)共同出質(zhì),其登記機(jī)關(guān)更為復(fù)雜。從成本與效率的角度來考慮,這種登記制度會加重質(zhì)權(quán)設(shè)立的成本,降低質(zhì)權(quán)設(shè)立的效率。

(三)知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押評估難,不利于信貸操作

知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押最重要的環(huán)節(jié)是價(jià)值評估。自上個(gè)世紀(jì)90年代中期開始,知識產(chǎn)權(quán)評估在我國逐漸活躍,通過資產(chǎn)評估確認(rèn)知識產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,從而促進(jìn)知識產(chǎn)權(quán)交易,保障知識產(chǎn)權(quán)所有人和投資者的合法利益。但目前我國還缺乏完善的知識產(chǎn)權(quán)評估制度,我國雖然制定了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,但其可操作性較弱,特別是專利技術(shù)、專有技術(shù)、商標(biāo)及版權(quán)等各類知識產(chǎn)權(quán)也沒有各自具體的評估準(zhǔn)則。知識產(chǎn)權(quán)作為一種無形資產(chǎn),其價(jià)值評估是一個(gè)復(fù)雜的技術(shù)問題,需要經(jīng)過市場調(diào)查、市場分析、市場預(yù)測等程序,才有可能使得知識產(chǎn)權(quán)評估趨于大致準(zhǔn)確。此外,我國在無形資產(chǎn)評估方面,還存在著評估人才缺乏、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、權(quán)威評估機(jī)構(gòu)不多、評估市場混亂等缺陷。因此,如何建立科學(xué)規(guī)范的知識產(chǎn)權(quán)評估體系,顯然已經(jīng)成為知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押管理工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。

(四)銀行對出質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)不易控制,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防范難

傳統(tǒng)的銀行貸款要求借款方提供第三方擔(dān)保或有形資產(chǎn)擔(dān)保,而知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資往往只能以未來預(yù)期現(xiàn)金流作為擔(dān)保,不確定性較強(qiáng),銀行明顯感到貸款風(fēng)險(xiǎn)與收益不對稱。此外,在具體的知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押運(yùn)用中,出質(zhì)人出于自身利益考慮,經(jīng)常會出現(xiàn)有償、無償轉(zhuǎn)讓,許可他人使用其商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán),勢必導(dǎo)致知識產(chǎn)權(quán)價(jià)值下降,質(zhì)權(quán)價(jià)值的下降必然損害貸款銀行的利益,不利于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。而且,貸款銀行也很難了解質(zhì)權(quán)人的包括轉(zhuǎn)讓、許可在內(nèi)的大量日常經(jīng)營行為。

(五)用于質(zhì)押的知識產(chǎn)權(quán)處置難,影響銀行信貸的積極性

銀行發(fā)放不動產(chǎn)質(zhì)押貸款積極性較高,一個(gè)重要原因就是在其所對應(yīng)的債權(quán)逾期時(shí),能夠通過拍賣等形式較便利地獲得及時(shí)足額的補(bǔ)償。與不動產(chǎn)抵押相比,知識產(chǎn)權(quán)的流動性相對較差,質(zhì)押物處置起來相當(dāng)困難。目前,國內(nèi)知識產(chǎn)權(quán)意識還比較薄弱,知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場不大,評估和轉(zhuǎn)讓程序復(fù)雜嚴(yán)格,都會耗費(fèi)銀行較多的人力、物力和財(cái)力成本,處置成本過高。

三、發(fā)展知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的政策建議

(一)進(jìn)一步健全知識產(chǎn)權(quán)法規(guī)和知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押信貸制度

一是健全知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度。重點(diǎn)是要建設(shè)有利于科技型企業(yè)成長的大環(huán)境,嚴(yán)格知識產(chǎn)權(quán)評定,提高知識產(chǎn)權(quán)的質(zhì)量,切實(shí)加大知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度。簡化登記手續(xù),允許質(zhì)押雙方當(dāng)事人在知識產(chǎn)權(quán)部門的地方分支機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)押手續(xù)。二是建議中國人民銀行、銀監(jiān)會會同國家知識產(chǎn)權(quán)局有關(guān)部門牽頭制訂知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的信貸指引或操作規(guī)程及實(shí)施細(xì)則。建議商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理等部門加強(qiáng)對知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的研究,在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下試點(diǎn)推進(jìn)。

(二)完善知識產(chǎn)權(quán)的評估、交易、公示等配套服務(wù)

一是知識產(chǎn)權(quán)局應(yīng)積極會同有關(guān)部門積極向商業(yè)銀行推薦專利產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目,協(xié)助商業(yè)銀行完成專利評估、專利質(zhì)押合同登記等專利質(zhì)押貸款流程中的程序,做好專利維權(quán)方面的服務(wù)?鴉二是通過建立高效率的知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺,建立知識產(chǎn)權(quán)成果交易新機(jī)制,完善技術(shù)轉(zhuǎn)移所需相應(yīng)配套的服務(wù)?鴉三是設(shè)立統(tǒng)一的知識產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)及規(guī)范的質(zhì)押登記查詢系統(tǒng),統(tǒng)一登記公示程序,合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？梢匝芯吭谌嗣胥y行征信系統(tǒng)中增加相關(guān)質(zhì)押物權(quán)證編號及評估價(jià)值等信息的可行性,為商業(yè)銀行開展專利質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)提供良好的環(huán)境?鴉四是建立專門或?qū)I(yè)的仲裁機(jī)構(gòu),以便解決相關(guān)各當(dāng)事方出現(xiàn)的糾紛,最大限度地保護(hù)相關(guān)各方的利益。

(三)多方聯(lián)動,構(gòu)建多樣化的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

一是金融機(jī)構(gòu)要建立符合無形資產(chǎn)質(zhì)押貸款的信貸管理機(jī)制,準(zhǔn)確評估風(fēng)險(xiǎn),選好項(xiàng)目以及對貸后質(zhì)押品的動態(tài)監(jiān)測。二是政府有關(guān)部門要依托科技發(fā)展基金,建立企業(yè)自主創(chuàng)新的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和擔(dān)保基金,按市場化運(yùn)作,為發(fā)展前景良好的企業(yè)提供貸款貼息,給擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的科技企業(yè)作前期啟動補(bǔ)助資金。三是鼓勵(lì)民間設(shè)立投資風(fēng)險(xiǎn)基金,讓民間資金更多地流入技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域,提高整個(gè)社會創(chuàng)造自主知識產(chǎn)權(quán)、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的意識及能力。四是盡早成立專門服務(wù)于無形資產(chǎn)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu),既可以由政府財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)和科技企業(yè)共同出資創(chuàng)立科技企業(yè)貸款擔(dān)?；?還可以鼓勵(lì)由企業(yè)聯(lián)合投資成立會員擔(dān)保機(jī)構(gòu),發(fā)揮聯(lián)保作用,鼓勵(lì)各類商業(yè)銀行增加對企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新活動的信貸支持,以引導(dǎo)和帶動金融業(yè)加大對技術(shù)創(chuàng)新的支持。五是人民銀行分支機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款發(fā)放情況及貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn),積極跟蹤、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)對商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和窗口指導(dǎo)。

(四)大力推動金融工具創(chuàng)新

對重大科技專項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)行證券化,綜合運(yùn)用票據(jù)貼現(xiàn)、稅款返還擔(dān)保、保單、債券等有價(jià)證券抵押,進(jìn)出口押匯與知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款相結(jié)合的多種融資手段形式,進(jìn)一步強(qiáng)化金融服務(wù)工具創(chuàng)新,同時(shí)為中小科技企業(yè)提供從結(jié)算到開戶、簽證等多方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第8篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

    范淑蓮:農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)成立的初衷是為了在一定程度上有力地解決三農(nóng)大額信貸資金“融資難”的問題,但由于信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)設(shè)立要求的注冊資本金較大,一般在1000萬元以上,在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)民間資本一般沒有足夠的資金實(shí)力注冊成立,只能由政府財(cái)政出資成立,使得農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的數(shù)量一直保持在較低的水平。這一方面造成信貸擔(dān)保覆蓋面較小,擔(dān)保需求滿足率較低;另一方面也容易造成擔(dān)保收費(fèi)的“獨(dú)家買賣”定價(jià)過高的問題。并且,由財(cái)政出資成立的農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)也主要為政府扶持的微小企業(yè)融資提供擔(dān)保,對于那些人數(shù)眾多的農(nóng)戶、商戶及個(gè)體規(guī)模戶大額信貸需求的擔(dān)保卻往往不能給予滿足,使這部分貸戶的信貸擔(dān)保淪為“被遺忘的角落”。

    記者:隨著《物權(quán)法》的出臺,土地、林權(quán)、農(nóng)機(jī)具等都列入了信貸抵押的范圍,農(nóng)村可用于抵押的物品大大增加?？墒?為什么農(nóng)村抵押擔(dān)保難的情況依然如此突出呢?

    劉志平:《物權(quán)法》的出臺確實(shí)使農(nóng)村可用于抵押的物品大大增加了。但是,由于缺乏必要的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程,沒有形成農(nóng)村資產(chǎn)的評估、登記、交易、抵押等配套機(jī)制,在實(shí)際的農(nóng)村信貸擔(dān)保過程中,以上物品的擔(dān)保抵押仍舊阻礙重重,實(shí)際操作起來并不容易。

    究其原因,主要涉及三個(gè)方面:一是缺乏政府確權(quán)登記權(quán)威機(jī)構(gòu),也沒有專業(yè)的評估機(jī)構(gòu),沒有成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估中心,農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)無法在相關(guān)機(jī)構(gòu)取得登記,再加上目前農(nóng)村集體土地和林權(quán)的確權(quán)和登記工作起步不久,不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利主體不明、界線模糊、面積不準(zhǔn)的現(xiàn)象大量存在,很多資產(chǎn)因所有權(quán)、使用權(quán)不明而不能實(shí)現(xiàn)抵押。同時(shí),目前尚無專業(yè)土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機(jī)具等價(jià)值的評估機(jī)構(gòu)和評估人員,沒有相對獨(dú)立的評估價(jià)值作參照,實(shí)際價(jià)值難以合理確定,評估價(jià)值往往低于實(shí)際價(jià)值,農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機(jī)具的實(shí)際價(jià)值,影響了發(fā)放貸款額度的確定。二是缺乏農(nóng)村信貸擔(dān)保服務(wù)中介機(jī)構(gòu),沒有成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心,農(nóng)村產(chǎn)權(quán)不能自由流轉(zhuǎn),一旦貸戶出現(xiàn)貸款違約,農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)很難處置抵押的土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)機(jī)具等農(nóng)村產(chǎn)權(quán),較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的積極性。三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記成本較高,涉及環(huán)節(jié)較多,手續(xù)比較繁瑣,也影響了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的推廣和應(yīng)用。

    記者:多年來,國家政策一直鼓勵(lì)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸擔(dān)保形式創(chuàng)新,可實(shí)踐中農(nóng)村信貸人員確實(shí)存在著創(chuàng)新動力(310328,基金吧)不足的情況。那么,究竟是哪些因素影響甚至限制了農(nóng)村信貸擔(dān)保形式的創(chuàng)新呢?

    范淑蓮:當(dāng)前的信貸管理考核機(jī)制是一個(gè)很大的制約因素。目前農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)主要是農(nóng)行縣支行、農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)、郵政儲蓄銀行縣支行等少數(shù)幾家,對于信貸擔(dān)保形式過度依賴不動產(chǎn)抵押,創(chuàng)新理念不強(qiáng)。

    首先,農(nóng)行縣支行前幾年由于經(jīng)營戰(zhàn)略的“棄鄉(xiāng)入城”,對農(nóng)村很少發(fā)放貸款,也就很少涉及農(nóng)村信貸擔(dān)保。近幾年雖然貸款向農(nóng)村有了一定的傾斜,但由于其信貸管理的垂直化管理,除惠農(nóng)卡(額度在5萬元以下)能自主發(fā)放外,其它貸款的審查、審批權(quán)基本上都上收到市分行、省分行了,這很大程度上挫傷了基層縣支行發(fā)放農(nóng)村信貸的動力,也限制了農(nóng)村信貸擔(dān)保形式創(chuàng)新的動力。

    其次,農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)雖然在農(nóng)村信貸的發(fā)放上占有絕對的優(yōu)勢,但由于近幾年貸款發(fā)放實(shí)行終身責(zé)任追究制,信貸管理考核比較苛刻,為求風(fēng)險(xiǎn)最小化,農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)的信貸人員都愿意發(fā)放保險(xiǎn)系數(shù)較高的貸款,而對于有一定爭議、處置較難、且價(jià)值不好確定的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔(dān)保抵押貸款基本上沒有積極性,這也在一定程度上限制了農(nóng)村信貸擔(dān)保形式創(chuàng)新的動力。

    再次,郵政儲蓄銀行對于新開辦的信貸業(yè)務(wù)更是力求做到風(fēng)險(xiǎn)為“零”,大都將擔(dān)保抵押物定格在房產(chǎn)上,對于農(nóng)村其它產(chǎn)權(quán)擔(dān)保抵押基本上不敢“染指”,不敢進(jìn)行大膽創(chuàng)新。

    記者:一直以來,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)被認(rèn)為是農(nóng)村信貸擔(dān)保的最后一道屏障。但從其近幾年的發(fā)展?fàn)顩r看卻不盡如人意,原因何在?您認(rèn)為今后怎樣才能推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的快速發(fā)展?

    劉志平:這幾年,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)固步自封,未能研發(fā)出適合三農(nóng)發(fā)展的險(xiǎn)種,政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展緩慢,商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)還比較缺位。雖然也先后推出了幾款如生豬保險(xiǎn)等險(xiǎn)種,但并不能適應(yīng)當(dāng)前三農(nóng)發(fā)展的實(shí)際需要,不能根據(jù)三農(nóng)的實(shí)際量身定做出多款農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品,無法適應(yīng)農(nóng)村需要。當(dāng)然農(nóng)業(yè)作為一種弱質(zhì)產(chǎn)業(yè),投資利潤率低,回收周期長,受自然和市場的雙重影響大,風(fēng)險(xiǎn)比較高,且農(nóng)民還缺乏必要的保險(xiǎn)意識,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)并不能給保險(xiǎn)企業(yè)帶來豐厚的收益。因此,目前我國政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展仍處于初始階段,商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)更是缺位。這也意味著兩類保險(xiǎn)今后都有非常大的發(fā)展空間。

    加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展,我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在發(fā)揮好政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)帶動作用的基礎(chǔ)上,鼓勵(lì)商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展。一是政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要加大對農(nóng)業(yè)及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的調(diào)查研究,加大業(yè)務(wù)品種的研發(fā)力度,推出適合農(nóng)業(yè)需要的保險(xiǎn)產(chǎn)品,積極發(fā)展種植業(yè)、林業(yè)、家禽、淡水養(yǎng)殖和地方特色農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的保險(xiǎn),為農(nóng)村信貸擔(dān)保提供堅(jiān)強(qiáng)后盾。二是商業(yè)性保險(xiǎn)也要擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會責(zé)任,在充分借鑒政策性保險(xiǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,積極推進(jìn)商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的開發(fā)應(yīng)用,使商業(yè)性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)成為政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的補(bǔ)充,進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村信貸擔(dān)保工作的發(fā)展。

    記者:說到底,大力推動農(nóng)村信貸抵押擔(dān)保創(chuàng)新,將是走出農(nóng)村抵押擔(dān)保困境的重要出路。請問在這方面有沒有更具體的意見與建議?

    范淑蓮:首先,政府應(yīng)充分認(rèn)識到農(nóng)村信貸擔(dān)保的重要性,加大對農(nóng)村信貸擔(dān)保的財(cái)政支持力度,靠寬松、良好的環(huán)境推動農(nóng)村信貸擔(dān)保的創(chuàng)新發(fā)展。實(shí)際上,大部分信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的推出都是由政府組織牽頭,制定規(guī)則。

    其次,有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)從各個(gè)方面支持農(nóng)村信貸擔(dān)保工作的發(fā)展,提供各種有利的條件推動農(nóng)村信貸擔(dān)保的創(chuàng)新發(fā)展。我認(rèn)為,當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)盡早構(gòu)建多層次的農(nóng)村信貸擔(dān)保服務(wù)體系,推進(jìn)農(nóng)村信用體系建設(shè),改善服務(wù)環(huán)境,為農(nóng)村信貸擔(dān)保提供優(yōu)質(zhì)的社會服務(wù)。

    一是盡快成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心,形成交易市場和交易機(jī)制。二是成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估中心,統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn),對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的價(jià)值給出一個(gè)比較公正合理、借貸雙方都滿意的價(jià)值,以便于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款提供擔(dān)保抵押之用。三是成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)中心,對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)做出權(quán)屬明確的、度量準(zhǔn)確的、界限明晰的、具有權(quán)威的登記,并頒發(fā)相關(guān)證書,以進(jìn)一步方便農(nóng)村信貸擔(dān)保抵押用。四是加快推進(jìn)農(nóng)村信用體系建設(shè),擴(kuò)大農(nóng)村地區(qū)的誠信宣傳和誠信教育。

    劉志平:改善農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)信貸管理體制,優(yōu)化信貸考核機(jī)制,是增強(qiáng)農(nóng)村信貸擔(dān)保創(chuàng)新發(fā)展的內(nèi)生動力。在這方面,主要涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)均應(yīng)有所改進(jìn):一是農(nóng)行應(yīng)適當(dāng)下放貸款審批權(quán)限,進(jìn)一步加大三農(nóng)事業(yè)部的推行力度。二是農(nóng)村信用社(農(nóng)村商業(yè)銀行)也要改善對信貸的考核管理辦法,在加大對信貸責(zé)任追究的基礎(chǔ)上,規(guī)定各種免責(zé)條款,實(shí)行盡職免責(zé)、失職追責(zé),增強(qiáng)信貸員投放貸款的積極性,從而推動農(nóng)村信貸擔(dān)保的創(chuàng)新發(fā)展。三是郵政儲蓄銀行要加快融入農(nóng)村信貸市場,摒棄過度依賴不動產(chǎn)抵押的經(jīng)營理念,不要緊盯農(nóng)村房產(chǎn)等不動產(chǎn),而應(yīng)放寬眼界,推出各種擔(dān)保的農(nóng)村信貸產(chǎn)品,探索農(nóng)村信貸擔(dān)保的新途徑。

    編者按

    在我國,農(nóng)村抵押擔(dān)保中一直存在著抵押物范圍過窄、抵押登記混亂、抵押權(quán)行使受到諸多限制等問題。對此,銀監(jiān)會主席尚福林在2012年農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作會議上重點(diǎn)指出,農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)要大力推進(jìn)抵押擔(dān)保創(chuàng)新,在現(xiàn)行法律框架內(nèi)探索擴(kuò)大農(nóng)村抵押擔(dān)保物范圍。

第9篇：不動產(chǎn)管理辦法實(shí)施細(xì)則范文

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預(yù)售。從財(cái)務(wù)上講，預(yù)售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購房業(yè)主，同時(shí)隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計(jì)算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能將銷售收入與銷售成本對比，計(jì)算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計(jì)做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時(shí)以“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計(jì)策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計(jì)師應(yīng)憑借專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計(jì)策略和方法。

1、從管理當(dāng)局的誠信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊會計(jì)師應(yīng)首先對管理當(dāng)局的誠信度和能力進(jìn)行評價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊會計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計(jì)師可以根據(jù)會計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊會計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊會計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊會計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購房合同進(jìn)行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對；最后，注冊會計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價(jià)與同地段類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計(jì)師可以根據(jù)會計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊會計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計(jì)科目審計(jì)，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊會計(jì)師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。