不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

1引言

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的最主要問(wèn)題就是不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然身份屬性以及權(quán)利在登記簿當(dāng)中進(jìn)行記錄和公示。同時(shí)隨著現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)的覆蓋范圍變得越來(lái)越廣，所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作所面臨的問(wèn)題及影響因素也變得越來(lái)越多，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行深入研究及探討是需要進(jìn)行長(zhǎng)期工作的，逐漸對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身的權(quán)利歸屬等進(jìn)行進(jìn)一步確定，然后對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確規(guī)定。

2不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

2.1規(guī)章制度建設(shè)落后

基于我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展背景來(lái)看，和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的體制建設(shè)以及法律法規(guī)建設(shè)工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)價(jià)值的作用并沒(méi)有在實(shí)際工作中得到真正發(fā)揮。因?yàn)樵谶^(guò)去我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展的過(guò)程中，雖然面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機(jī)制等在實(shí)際工作中并沒(méi)有真正落實(shí)，所以導(dǎo)致許多工作沒(méi)有得到很好的約束，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當(dāng)前新時(shí)期發(fā)展背景下，需要就不動(dòng)產(chǎn)登記工作執(zhí)行過(guò)程中所產(chǎn)生的一些問(wèn)題進(jìn)行論述并且提出相關(guān)建議，使不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正向影響得到增加[1]。

2.2市場(chǎng)短期不利影響

對(duì)于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)講，雖然能夠覆蓋到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大多數(shù)企業(yè)，但也可能會(huì)導(dǎo)致自然人和一些以投資為目的的房產(chǎn)持有人在可能的條件下進(jìn)行拋售。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中產(chǎn)生不利影響因素的環(huán)節(jié)，大多數(shù)都集中在二手房交易環(huán)節(jié)中，所以如果想要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的不利因素進(jìn)行全方位解決，需要真正從政府角度出發(fā)對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行考慮，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的二手房交易規(guī)模非常大，所以只有在政府以及國(guó)家出頭的情況下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的調(diào)控。除此之外，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面覆蓋與普及過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的合規(guī)性以及宣傳工作是否實(shí)現(xiàn)全覆蓋這些問(wèn)題，如果僅依靠個(gè)別部門(mén)及機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，那么所取得的成效是比較微弱的，仍然需要由國(guó)家政府出面并且通過(guò)合理有效的措施進(jìn)行干預(yù)，這樣才能夠更好地使不動(dòng)產(chǎn)登記工作得到推廣。通過(guò)這樣的方式，從物權(quán)保護(hù)的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行深入探討及研究，更好地使房地產(chǎn)直接權(quán)益人的基本利益得到保障，并且將房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中存在的產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題進(jìn)行解決，使整個(gè)二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序變得更加有序。

3不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平提升建議

3.1不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當(dāng)前房屋不動(dòng)產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動(dòng)性特征，所以這就對(duì)房屋的所有權(quán)以及歸屬權(quán)利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎(chǔ)所開(kāi)展的分析過(guò)程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)本身同時(shí)還擁有明確的復(fù)雜性特征，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當(dāng)前的房產(chǎn)情況來(lái)看，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要目的是順應(yīng)國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控，針對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行有效的控制。對(duì)于二者來(lái)講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價(jià)格本身會(huì)受到房屋供求關(guān)系的直接影響。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)登記來(lái)講，主要目的也不僅僅是給房地產(chǎn)稅征收作準(zhǔn)備，同時(shí)還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動(dòng)產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點(diǎn)，那么不動(dòng)產(chǎn)合法登記過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)人本身的合法權(quán)利會(huì)受到極大程度的保障。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，核心的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行解決，在解決的過(guò)程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎(chǔ)上使房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來(lái)，降低當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動(dòng)產(chǎn)登記可以使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎(chǔ)的保障[2]。

3.2房屋買(mǎi)賣(mài)交易所受到的影響

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展過(guò)程中，工作目的不僅僅是使當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到更好的管控，同時(shí)也是為了能夠基于當(dāng)前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將各機(jī)構(gòu)以及各地區(qū)的房地產(chǎn)交易匯集到一起，形成一個(gè)統(tǒng)一性質(zhì)的信息管理登記平臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)交易以及登記和審批等各項(xiàng)流程進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而使工作能夠變得更加簡(jiǎn)單而且便捷，促使傳統(tǒng)低效率的申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)信息化以及網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作解讀的過(guò)程中，有很多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記工作只是單單針對(duì)當(dāng)前的存量房，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致許多在信息管理平臺(tái)上沒(méi)有進(jìn)行登記的購(gòu)房人員，在之后的購(gòu)房過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的消費(fèi)行為。所以現(xiàn)如今社會(huì)大眾本身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作更多的是持一種觀望的態(tài)度，同時(shí)就是在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的過(guò)程中，有很多擁有多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人會(huì)在工作開(kāi)始之前將房產(chǎn)進(jìn)行大量的拋售，這種大量房產(chǎn)的拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)造成一定影響，所以在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例所發(fā)揮的市場(chǎng)規(guī)范化作用會(huì)變得更加明顯。除此之外就是不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例，并不是簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控作為基本目標(biāo)，所以在短期之內(nèi)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。自從管理?xiàng)l例實(shí)施以來(lái)，主要目的是對(duì)現(xiàn)有的各不同機(jī)構(gòu)之間的資源進(jìn)行全方位的整合，然后對(duì)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，構(gòu)建一個(gè)全國(guó)性質(zhì)的信息化管理平臺(tái)。對(duì)于該條例來(lái)講，在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)于二手房市場(chǎng)會(huì)或多或少地產(chǎn)生一些影響，條例當(dāng)中并沒(méi)有要求針對(duì)個(gè)人名下的房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但卻可以根據(jù)房屋的地址對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行確定。所以在這一背景下，過(guò)去傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作存在的問(wèn)題以及弊端都能夠得到消除，但可能會(huì)導(dǎo)致的問(wèn)題就是房屋的大量拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性造成影響。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)講，作用發(fā)揮更多的是體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃以及規(guī)范這2個(gè)方面。

3.3不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的積極影響

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施的過(guò)程中，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也受到了極大程度的影響，而且這種影響是正向的，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作也產(chǎn)生了一定程度的促進(jìn)作用。在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化背景下，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)受到極大程度的影響，所以需要從不同的登記體系為出發(fā)點(diǎn)，使房地產(chǎn)管理工作水平及能力得到更好的提升，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠得到更好的推動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的過(guò)程中，信息可以在平臺(tái)上進(jìn)行高效的運(yùn)行，從而使房地產(chǎn)的全方位控制得到真正實(shí)現(xiàn)。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作來(lái)講，最主要的就是做到精準(zhǔn)調(diào)控，所以在這種透明化以及高速的信息流轉(zhuǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了透明化管理，使調(diào)控制度的發(fā)展得到了推進(jìn)。所以對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，在實(shí)施過(guò)程中可以使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作具有明顯的進(jìn)步及提升，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講可以讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中擁有更多的優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)也需要注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中需要考慮現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，并且就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展深入調(diào)查，這樣才能夠更好地找到符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)模式[3]。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)講，在實(shí)施過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到直接影響，同時(shí)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成一定程度的影響。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的過(guò)程中，要深入分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施現(xiàn)狀，并總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)基本國(guó)情進(jìn)行結(jié)合，通過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展的眼光，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善與創(chuàng)新。

【參考文獻(xiàn)】

【1】尹會(huì)生.不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究[J].中國(guó)高新區(qū),2018(12):271.

【2】吳沛晟.不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2017(30):68-69.

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

中圖分類(lèi)號(hào)：F270.7

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-268-02

在企業(yè)擁有的資源中，資產(chǎn)是其開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，因此尤為重要，必須予以高度重視。資產(chǎn)管理在企業(yè)管理中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，如果管理不善，就無(wú)法為企?I的發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和支撐。在我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)管理中仍然存在著一些問(wèn)題，有待進(jìn)一步加強(qiáng)研究，探索解決方案。

一、企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的主要問(wèn)題

1.企業(yè)未充分全面理解資產(chǎn)管理的內(nèi)涵。企業(yè)往往只關(guān)心資產(chǎn)購(gòu)置和使用價(jià)值。不注重資產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移和變化。比較注重資產(chǎn)總量的計(jì)算，不注重資產(chǎn)動(dòng)態(tài)價(jià)值管理。一提到資產(chǎn)馬上就講到儀器設(shè)備和物質(zhì)實(shí)物。把固定資產(chǎn)和資產(chǎn)概念混淆起來(lái)。而把流動(dòng)資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)丟掉了，認(rèn)為這些資產(chǎn)不在企業(yè)管理范圍之內(nèi)。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，企業(yè)已從單一的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)營(yíng)并重的單位。各單位不但有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，還衍生了多元化的經(jīng)營(yíng)部門(mén)。另外，隨著資產(chǎn)種類(lèi)增加、資產(chǎn)的資金來(lái)源也多元化，有企業(yè)調(diào)撥的國(guó)有資產(chǎn)，有科研資產(chǎn)、有形資產(chǎn)也有無(wú)形資產(chǎn)。

2.企業(yè)未建立資產(chǎn)管理制度。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不夠重視資產(chǎn)管理制度的建立，實(shí)際工作中資產(chǎn)管理容易出現(xiàn)脫節(jié)，造成財(cái)務(wù)部門(mén)、基建部門(mén)和使用部門(mén)之間的缺乏有效的相互銜接。如購(gòu)置資產(chǎn)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)財(cái)會(huì)部門(mén)入了賬而資產(chǎn)管理部門(mén)未入賬，拆除一項(xiàng)房產(chǎn)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)基建管理部門(mén)已注銷(xiāo)而財(cái)務(wù)部門(mén)未核銷(xiāo)。而有些物資使用部門(mén)在不通知財(cái)務(wù)部門(mén)的情況下擅自報(bào)廢固定資產(chǎn)，致使財(cái)務(wù)部門(mén)未作相應(yīng)賬戶處理和有些企業(yè)集團(tuán)下屬二級(jí)單位設(shè)備及房產(chǎn)調(diào)撥頻繁，造成固定資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)時(shí)常脫節(jié)“有賬無(wú)物或者有物無(wú)賬”等現(xiàn)象。

3.企業(yè)未重視產(chǎn)權(quán)證的辦理。由于歷史原因，有些國(guó)有企業(yè)容易忽視對(duì)產(chǎn)權(quán)證的辦理，認(rèn)為實(shí)際占用的不動(dòng)產(chǎn)就歸其所有，容易不重視產(chǎn)權(quán)的辦理。而沒(méi)有正式房產(chǎn)和土地證的不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)限制在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，比如向銀行融資、進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及辦理經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)。

4.企業(yè)未建立切實(shí)有效的租賃管理制度。有些具有幾十年歷史的國(guó)有企業(yè)，對(duì)于辦公用房、營(yíng)業(yè)用房及職工住房，集團(tuán)總部與下屬二級(jí)單位沒(méi)有建立統(tǒng)一的租賃管理制度，部分租賃價(jià)格偏低于市場(chǎng)價(jià)格。比如辦公用房和營(yíng)業(yè)用房，集團(tuán)總部與二級(jí)單位均有自己管理的資產(chǎn)部門(mén)，且租賃收入歸各自所有；部分出租的辦公和營(yíng)業(yè)用房其租賃價(jià)格參照評(píng)估公司的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（評(píng)估的公司評(píng)估的租賃價(jià)格經(jīng)常與市場(chǎng)價(jià)格不符）進(jìn)行出租，部門(mén)隨意定價(jià)進(jìn)行出租；對(duì)于職工住房，幾十年前的每月每平方米0.8元的價(jià)格，至今仍然沒(méi)有變化，且被分配的職工將住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理

1.建立有效的資產(chǎn)管理制度。企業(yè)在資產(chǎn)管理上起著舉足輕重的作用，各單位部門(mén)是資產(chǎn)的最終擁有者、使用者和受益者，也是資產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)者。各部門(mén)要承擔(dān)資產(chǎn)的管理職能，使用職能和維護(hù)保養(yǎng)職能。建立科學(xué)、完善的資產(chǎn)管理制度，是企業(yè)用好資產(chǎn)的前提和保證。讓資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，在資產(chǎn)管理上必須做到有章可循、有法可依，用規(guī)章制度規(guī)范資產(chǎn)管理，通過(guò)有效的管理將資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮巨大的能量。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理制度，增強(qiáng)資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。要建立專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，促進(jìn)財(cái)務(wù)、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)使用部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)。通過(guò)《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門(mén)的職能，進(jìn)一步明確各個(gè)部門(mén)的責(zé)任與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門(mén)的工作效率。

2.建立完善企業(yè)資產(chǎn)管理監(jiān)管制度。要不斷完善企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)部監(jiān)督體系，建立一套明確的資產(chǎn)清查機(jī)制。通過(guò)有效的監(jiān)督內(nèi)控，強(qiáng)化企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的管理。比如強(qiáng)化資產(chǎn)管理監(jiān)督。一是強(qiáng)化“三重一大”的監(jiān)管制度；二是強(qiáng)化企業(yè)部門(mén)管理監(jiān)督，通過(guò)企業(yè)各部門(mén)間相互監(jiān)督牽制，有效地避免了集體徇私舞弊，或者部門(mén)權(quán)力過(guò)大；三是強(qiáng)化資產(chǎn)管理崗位人員監(jiān)督和黨風(fēng)廉政建設(shè)的教育。對(duì)于較為關(guān)鍵的崗位實(shí)行輪崗制，并不定期督查，避免資產(chǎn)管理人員以權(quán)謀私。通過(guò)黨風(fēng)廉政宣傳教育讓資產(chǎn)管理人員做到廉潔自律。通過(guò)有效的內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制最大程度上保護(hù)資產(chǎn)安全。

3.建立健全資產(chǎn)處置流程。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理處置流程制度，增強(qiáng)資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。促進(jìn)財(cái)務(wù)、資產(chǎn)管理、基本建設(shè)部門(mén)和資產(chǎn)使用部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)。通過(guò)《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門(mén)的職能，進(jìn)一步明確各個(gè)部門(mén)的責(zé)任與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門(mén)的工作效率。

4.建立產(chǎn)權(quán)限時(shí)辦理制度。企業(yè)要根據(jù)歷史遺留原因?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)分為以下幾類(lèi)：一是對(duì)于歷史遺留的容易辦理的不動(dòng)產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員及時(shí)辦理；對(duì)于有些企業(yè)集團(tuán)二級(jí)公司的不動(dòng)產(chǎn)，要求做到“誰(shuí)使用，誰(shuí)辦理”的原則，同時(shí)由資產(chǎn)管理人員監(jiān)督各二級(jí)單位限時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)；二是對(duì)于歷史遺留的較難辦理的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于該部分不動(dòng)產(chǎn)需要根據(jù)其特殊情況，要求資產(chǎn)管理人員主動(dòng)與產(chǎn)權(quán)登記中心產(chǎn)權(quán)科人員溝通，分析存在的問(wèn)題及辦理產(chǎn)權(quán)尚缺的材料，并掌握相關(guān)政策后給予辦理；三是對(duì)于歷史遺留的無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，需要根據(jù)實(shí)際情況，做好資產(chǎn)管理部和財(cái)務(wù)部臺(tái)賬登記，并向上級(jí)政府部分匯報(bào)存在的問(wèn)題；四是對(duì)于竣工驗(yàn)收后的建設(shè)工程項(xiàng)目，要求建設(shè)工程項(xiàng)目部人員限時(shí)完成產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，并由資產(chǎn)管理人員做好督促；五是對(duì)于被拆遷的不動(dòng)產(chǎn)，拆除后要求資產(chǎn)管理人員做好不動(dòng)產(chǎn)的注銷(xiāo)及財(cái)務(wù)部的核銷(xiāo)；六是對(duì)于新安置的不動(dòng)產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員限時(shí)做好產(chǎn)權(quán)的辦理并登記。

5.建立切合實(shí)際的租賃管理制度。企業(yè)要根據(jù)自己公司實(shí)際情況，制定符合實(shí)際的租賃管理制度。對(duì)于辦公和營(yíng)業(yè)用房，無(wú)論是集團(tuán)資產(chǎn)管理部還是二級(jí)單位，都應(yīng)對(duì)租賃的房產(chǎn)由集團(tuán)資產(chǎn)部統(tǒng)一進(jìn)行登記備案，對(duì)于租賃的價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的行情進(jìn)行調(diào)整，并建立由監(jiān)察部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)共同監(jiān)督的租賃價(jià)格機(jī)制。對(duì)于職工住房，需要加強(qiáng)被分配職工的教育和管理，并建立相應(yīng)的職工住房租賃管理制度，適當(dāng)調(diào)整適合目前的租賃價(jià)格，以更好地管理職工用房。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；實(shí)施；商業(yè)銀行；經(jīng)營(yíng)管理

2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》，歷經(jīng)了13年的醞釀和修改，成為中國(guó)歷史上審議次數(shù)最多的一部法律，它的實(shí)施對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理具有十分重大的意義。《物權(quán)法》的實(shí)施在為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理提供更加有力的法律保障的同時(shí)也對(duì)商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理提出更高的要求。

一、《物權(quán)法》的實(shí)施為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理提供了法律保障

1.規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)，完善登記制度，明確登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，基本上將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)，把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)與行政管理機(jī)關(guān)的職能形成對(duì)應(yīng)關(guān)系，從而產(chǎn)生多頭登記的問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)人民銀行研究局的不完全統(tǒng)計(jì)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)抵押和有關(guān)權(quán)利質(zhì)押的登記部門(mén)，分散在15個(gè)部門(mén)中進(jìn)行。其中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門(mén)最為混亂，共有9個(gè)，而且這些登記部門(mén)相互之間，甚至同一部門(mén)內(nèi)部各地區(qū)之間，互不聯(lián)網(wǎng)，難以查詢[1]。因?yàn)榈怯浿贫炔煌晟?，還造成程序繁瑣，成本過(guò)高等問(wèn)題，而且對(duì)登記機(jī)關(guān)由于登記失誤造成的損失，難以索賠?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地原則，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記，從而減輕了抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，也方便銀行查閱、復(fù)制有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記資料。與《物權(quán)法》登記機(jī)構(gòu)采用實(shí)質(zhì)審查模式相對(duì)應(yīng)的是，在因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成錯(cuò)誤登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)必須對(duì)因此造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。這就為商業(yè)銀行進(jìn)行此類(lèi)索賠訴訟提供了有力的法律武器。

2.設(shè)定浮動(dòng)抵押，擴(kuò)大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間

實(shí)踐表明，現(xiàn)行《擔(dān)保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價(jià)值的流通性很好的財(cái)產(chǎn)如應(yīng)收賬款、存貨、保險(xiǎn)單等不能作為擔(dān)保物，融資擔(dān)保交易過(guò)分依賴于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，擔(dān)保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實(shí)上，沿海一些地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)在嘗試接受新的擔(dān)保物，比如存貨和應(yīng)收賬款。福州市商業(yè)銀行2005年就開(kāi)始探索存貨質(zhì)押，他們選擇容易變現(xiàn)的鋼材、棉花甚至海貨作為擔(dān)保物，實(shí)際上效果都比較好[2]。浮動(dòng)抵押是指企業(yè)以其全部資產(chǎn)包括現(xiàn)在和將來(lái)可以取得的全部資產(chǎn)為標(biāo)的設(shè)定抵押的一項(xiàng)新型擔(dān)保制度，其標(biāo)的物覆含范圍很廣。《物權(quán)法》明確規(guī)定將抵押權(quán)的標(biāo)的物限定為現(xiàn)有及將有的動(dòng)產(chǎn)，包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品。這種規(guī)定增加了各種市場(chǎng)主體獲取貸款的條件和機(jī)會(huì)，也增大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間，對(duì)于國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)戶的順利融資和發(fā)展壯大必將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

3.修正擔(dān)保實(shí)現(xiàn)規(guī)則，簡(jiǎn)化擔(dān)保實(shí)現(xiàn)程序，有利于商業(yè)銀行的資產(chǎn)保全

《物權(quán)法》明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的途徑為協(xié)議和訴訟。協(xié)商實(shí)行抵押權(quán)不是銀行提訟的前提，只要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件具備，銀行就可以不與抵押人進(jìn)行協(xié)商，而直接求助司法程序?！段餀?quán)法》第一百九十五條第二款規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。這是一個(gè)非訴程序，法院通過(guò)對(duì)抵押權(quán)登記等證據(jù)的審查，即可裁判實(shí)行抵押權(quán)，包括允許強(qiáng)制拍賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)[3]。這種非訴程序降低了商業(yè)銀行資產(chǎn)保全的成本，提高了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的效率。

4.增加質(zhì)押物范圍，拓寬擔(dān)保渠道，有利于商業(yè)銀行拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域

(1)應(yīng)收賬款出質(zhì)，解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。企業(yè)現(xiàn)有應(yīng)收賬款5.5億元，一般企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的20%-30%是應(yīng)收賬款。很多高科技企業(yè)和中小民營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)不多，廠房和辦公樓可以租用，機(jī)器設(shè)備大多為融資租賃，即使企業(yè)未來(lái)盈利可以預(yù)期，但因缺少有效貸款擔(dān)保，難以從商業(yè)銀行取得融資。在國(guó)外，應(yīng)收賬款作為擔(dān)保已經(jīng)是國(guó)際銀行業(yè)通用的擔(dān)保方式，應(yīng)收賬款通常有著比機(jī)器設(shè)備和知識(shí)產(chǎn)權(quán)更高的擔(dān)保價(jià)值。商業(yè)銀行通過(guò)應(yīng)收賬款作為擔(dān)保融資業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，在一定程度上可以降低貸款因過(guò)分依賴不動(dòng)產(chǎn)抵押方式而形成的金融風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，利潤(rùn)空間進(jìn)一步提升。商業(yè)銀行可以開(kāi)拓新的客戶群體，提高理財(cái)水平，創(chuàng)新信貸結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(2)設(shè)立最高額質(zhì)押，節(jié)省商業(yè)銀行的交易成本。最高額質(zhì)押權(quán)具有普通質(zhì)押權(quán)所不具有的功能，其創(chuàng)設(shè)的目的在于配合繼續(xù)易形態(tài)的需要，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)設(shè)對(duì)于銀行和質(zhì)押人來(lái)說(shuō)可以簡(jiǎn)化手續(xù)，滿足持續(xù)交易的需要，有利于促進(jìn)企業(yè)融資。商業(yè)銀行在最高額質(zhì)權(quán)的適用上，除質(zhì)押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)權(quán)人占有之外，其最高額質(zhì)權(quán)的確定、效力、作用等方面可參照《物權(quán)法》有關(guān)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。

(3)用依法可轉(zhuǎn)讓的基金份額設(shè)置質(zhì)押，擴(kuò)充投資人的融資擔(dān)保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財(cái)方式受到投資者的追捧?；鸱蓊~受益權(quán)質(zhì)押具備較強(qiáng)的流通性和可變現(xiàn)性，設(shè)定質(zhì)權(quán)和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)比較方便。用基金份額作為擔(dān)保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時(shí)保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)，另一方面也使銀行拓展了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

5.物保與人保并存情形下?lián)?quán)實(shí)現(xiàn)的順序問(wèn)題得到修正，體現(xiàn)意思自治，有利于商業(yè)銀行維護(hù)自身權(quán)益

人的擔(dān)保與物的擔(dān)保并存的情況下如何實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的問(wèn)題，《擔(dān)保法》所采取的保證人絕對(duì)優(yōu)待主義模式一直頗受爭(zhēng)議。《物權(quán)法》在此條上采取保證人絕對(duì)優(yōu)待主義和平等主義結(jié)合的模式，并充分尊重當(dāng)事人意思自治。第一，本條改變了《擔(dān)保法》“當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)”作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的條件，擴(kuò)大為“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意愿的尊重。商業(yè)銀行可以從保護(hù)債權(quán)的角度出發(fā)，在擔(dān)保合同中明確約定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件。其次，當(dāng)物保和人保并存時(shí)，當(dāng)事人可以約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的順序。商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況，通過(guò)對(duì)實(shí)現(xiàn)債權(quán)順序的約定，掌握未來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的主動(dòng)性。第三，在沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。商業(yè)銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，以維護(hù)自身權(quán)益。6.將物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，有助于商業(yè)銀行權(quán)益的保障

《擔(dān)保法》規(guī)定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權(quán)的變動(dòng)和擔(dān)保物權(quán)的變動(dòng)混為一談。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押的實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同不發(fā)生效力的情況，作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行就將面臨既不享有抵押權(quán)，又不能尋求合同法上權(quán)利救濟(jì)的局面。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在合同生效而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未成就的情況下，認(rèn)定合同有效，這樣雖然不能得到物權(quán)的保護(hù)，但是可以根據(jù)生效的抵押合同要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，保護(hù)合同當(dāng)事人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。同樣，在出質(zhì)人怠于交付質(zhì)押物或質(zhì)押權(quán)利憑證時(shí)，質(zhì)權(quán)人有權(quán)根據(jù)合同請(qǐng)求其交付并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，有助于商業(yè)銀行等質(zhì)權(quán)人權(quán)益的保障。

二、《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理提出更高的要求

1.商業(yè)銀行必須重視擔(dān)保物權(quán)訴訟時(shí)效的變化

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題》的解釋第12條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟結(jié)束后兩年行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。我國(guó)民法規(guī)定的普通訴訟時(shí)效為自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起2年。這就要求商業(yè)銀行在對(duì)主債務(wù)提訟的同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一規(guī)定比《擔(dān)保法》司法解釋減少兩年，不利于商業(yè)銀行銀行接受、處置抵債資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。今后商業(yè)銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期滿前，及時(shí)行使擔(dān)保物權(quán)，避免抵押權(quán)因期間屆滿而失效。

2.商業(yè)銀行接受異議期間的不動(dòng)產(chǎn)抵押，將面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

異議登記是真正權(quán)利人及利害關(guān)系人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時(shí)中斷登記簿的公信力，維護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益[4]。異議登記作為一種保護(hù)真正權(quán)利人和利害關(guān)系人利益的臨時(shí)性措施，對(duì)登記記載的權(quán)利人而言，異議登記可以暫時(shí)限制其按照登記簿記載的內(nèi)容去行使權(quán)利(將其處分行為規(guī)定為無(wú)效行為或效力待定行為)。申請(qǐng)人在異議登記十五日內(nèi)不的，異議登記失效。此規(guī)定雖然給予不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記情況下的權(quán)利救濟(jì)，但是相應(yīng)對(duì)銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對(duì)抵押物的物權(quán)歸屬進(jìn)行深入全面的調(diào)查，確保抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認(rèn)，則抵押不發(fā)生效力。因此銀行如發(fā)現(xiàn)抵押物處于異議登記期間，則不應(yīng)接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

3.商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確適用法律沖突規(guī)則

《物權(quán)法》頒布后，將會(huì)形成《民法通則》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。物權(quán)法一百七十八條規(guī)定，“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！皩?duì)這一條文，筆者理解為：《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》就同一事實(shí)和行為作出不同規(guī)定的，適用《物權(quán)法》；《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定，而《擔(dān)保法》及其司法解釋有明確規(guī)定的，依然應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋?！睹穹ㄍ▌t》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)規(guī)定較為籠統(tǒng)，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔(dān)保物權(quán)的具體解釋上與《物權(quán)法》不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。

筆者認(rèn)為：《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，不動(dòng)產(chǎn)的登記，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，物權(quán)保護(hù)等方面做出嚴(yán)格的規(guī)定，這些規(guī)定都與商業(yè)銀行的日常業(yè)務(wù)息息相關(guān)。作為銀行內(nèi)部控制的需要，須做到以下幾點(diǎn)：第一，根據(jù)法律規(guī)定，針對(duì)發(fā)生的變化，梳理現(xiàn)行的規(guī)章條文，與《物權(quán)法》的新規(guī)定一一對(duì)應(yīng)，調(diào)整相關(guān)規(guī)定，制定切實(shí)可行的措施，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，明確各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限，將法律新的規(guī)章制度科學(xué)合理的融入商業(yè)銀行的規(guī)章制度中。第二，加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)和掌握，研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，及時(shí)修改擔(dān)保業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的相關(guān)合同，避免因《物權(quán)法》實(shí)施中的新規(guī)定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)銀行健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]余欣.《物權(quán)法》破解金融困局[J].中國(guó)金融家，2007，(4)：26-28.

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：事業(yè)單位；后勤；管理

后勤管理是后勤服務(wù)和后勤補(bǔ)給的統(tǒng)稱(chēng)，對(duì)于一般事業(yè)單位，后勤管理的主要職能是對(duì)本單位的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和補(bǔ)給，主要工作包括后勤采購(gòu)、工作人員安排、不動(dòng)產(chǎn)配置、定制后勤計(jì)劃和補(bǔ)給服務(wù)等。由于后勤管理工作涉及的工作范圍廣泛、綜合性極強(qiáng)、工作內(nèi)容復(fù)雜瑣碎、其中包含的學(xué)科眾多、任務(wù)量大等特點(diǎn)，因此，要使事業(yè)單位的后勤管理充分發(fā)揮作用，必須科學(xué)地運(yùn)用相關(guān)手段和正確的管理方法，與時(shí)俱進(jìn)，積極探索在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，與本單位實(shí)際情況相符的后勤管理模式，做好后勤管理工作，才能使單位財(cái)產(chǎn)物盡其用，為事業(yè)單位各項(xiàng)工作的運(yùn)行提供有力保障，為事業(yè)單位的工作人員提供一個(gè)良好的工作環(huán)境使其可以更好地為單位創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

1事業(yè)單位后勤管理的重要性

后勤管理是事業(yè)單位這個(gè)大金字塔中最穩(wěn)固的根基，每個(gè)事業(yè)單位獨(dú)特的服務(wù)特色和職能都依賴后勤管理的穩(wěn)定保障。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，事業(yè)單位的規(guī)模不斷擴(kuò)大、業(yè)務(wù)不斷升級(jí)，單位不動(dòng)產(chǎn)也發(fā)生了規(guī)模性擴(kuò)大，后勤管理的重要性不斷凸顯，傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代形成的事業(yè)單位后勤管理制度已經(jīng)發(fā)生了很多不相適應(yīng)的情況，因此對(duì)已有的后勤管理制度進(jìn)行改革，使其與事業(yè)單位的發(fā)展相適應(yīng)，已成為了事關(guān)事業(yè)單位穩(wěn)定發(fā)展的重要課題。顯而易見(jiàn)，隨著社會(huì)發(fā)展和事業(yè)單位的改革進(jìn)步，單位的業(yè)務(wù)職能將越來(lái)越依賴后勤管理的支持，新型的事業(yè)單位后勤管理體制必須要與社會(huì)發(fā)展規(guī)律相適應(yīng)、與本單位實(shí)際需求相吻合、優(yōu)質(zhì)高效并且具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。事業(yè)單位作為政府成立和主持的面向社會(huì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其后勤管理任務(wù)也存在一定的特殊性。事業(yè)單位的后勤管理工作對(duì)象主要是單位的不動(dòng)產(chǎn)，主要目標(biāo)在于保障事業(yè)單位日常工作所需物資的合理調(diào)配安排，例如車(chē)輛保障、能源供應(yīng)、餐飲會(huì)務(wù)等，因此具有極強(qiáng)的保障性和基礎(chǔ)性。正是由于其基礎(chǔ)性，難點(diǎn)也隨之而來(lái)，后勤保障通常涉及的范圍十分廣泛，項(xiàng)目規(guī)模也十分龐大，任務(wù)繁重，實(shí)際管理起來(lái)十分復(fù)雜。只有做好后勤工作，才能使事業(yè)單位有效發(fā)揮其職能，使單位資產(chǎn)由正常運(yùn)轉(zhuǎn)而得到充分利用，使員工將精力完全集中在工作中，由此可見(jiàn)事業(yè)單位后勤管理對(duì)于單位的重要性不言而喻。

2事業(yè)單位后勤管理現(xiàn)狀

目前，事業(yè)單位的后勤管理工作主要圍繞其相關(guān)規(guī)章制度運(yùn)轉(zhuǎn)。事業(yè)單位的后勤管理制度是事業(yè)單位管理制度的重要組成部分，旨在對(duì)后勤管理人員進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，確保后勤管理人員在日常工作中按照規(guī)章制度辦事，從而確保后勤管理工作的正常開(kāi)展。但是，僅僅存在制度是不夠的，圍繞現(xiàn)有的管理制度，對(duì)目前事業(yè)單位后勤管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析如下。

2.1相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員對(duì)后勤管理制度的認(rèn)知不到位

由于在我國(guó)事業(yè)單位中的后勤管理系統(tǒng)中，工齡較長(zhǎng)、實(shí)際經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員所占比例較高，他們?cè)陂L(zhǎng)期的后勤管理工作崗位中摸索出了適合自身情況和崗位需求的工作流程，但這些工作流程不一定是科學(xué)合理的，并且他們思想觀念相對(duì)保守，認(rèn)識(shí)、接納新知識(shí)和技術(shù)的過(guò)程較慢，從而導(dǎo)致了事業(yè)單位后勤管理模式的保守和落后，對(duì)后勤管理的改革發(fā)展增加了一定挑戰(zhàn)。同時(shí)，在部分事業(yè)單位中，由于缺乏對(duì)后勤管理工作的重視，沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)的后勤管理團(tuán)隊(duì)，只是由部分其他部門(mén)人員兼職進(jìn)行后勤管理，而由于后勤管理工作的性質(zhì)特殊，兼職管理人員很難對(duì)各方面工作做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而降低了后勤管理的效率與能力。

2.2已有的后勤管理的規(guī)章制度需要進(jìn)一步健全和完善

由于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的不重視等原因，后勤管理部門(mén)的建設(shè)存在一定的忽視，造成了工作人員不按照規(guī)章制度辦事等行為，很多后勤管理工作無(wú)法科學(xué)開(kāi)展，工作流程混亂、無(wú)序，而又因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的監(jiān)管制度，許多工作人員常常只是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或是人情關(guān)系來(lái)調(diào)整本單位物資財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致了物資分配不符合本單位實(shí)際發(fā)展需求，阻礙了事業(yè)單位日常工作的順利開(kāi)展。

3事業(yè)單位后勤管理改革建議

提升事業(yè)單位后勤管理質(zhì)量的核心是提升服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)事業(yè)單位的工作實(shí)際，對(duì)事業(yè)單位后勤管理的改革提出了以下建議。

3.1提高工作人員的綜合素質(zhì)

首先，要擴(kuò)大事業(yè)單位內(nèi)部對(duì)后勤管理工作重要性的宣傳，使全體員工正確認(rèn)識(shí)后勤管理工作，從而認(rèn)真配合后勤管理人員對(duì)單位物資的合理調(diào)配，從而雙向保障事業(yè)單位日常工作的順利開(kāi)展。后勤管理部門(mén)要積極招募或調(diào)入年輕人員進(jìn)入系統(tǒng)，并定期組織培訓(xùn)，使他們快速跟上新時(shí)代后勤管理工作模式的潮流，從而推動(dòng)整個(gè)后勤管理部門(mén)對(duì)其工作流程的改革和創(chuàng)新。

3.2豐富工作人員的業(yè)余生活

由于后勤管理工作任務(wù)的繁重和數(shù)量龐大，后勤管理部門(mén)員工常常存在任務(wù)繁重、業(yè)余生活貧乏的狀況。因此，事業(yè)單位應(yīng)該定期舉辦文化活動(dòng)，例如舉辦運(yùn)動(dòng)會(huì)、創(chuàng)建閱覽室、增添運(yùn)動(dòng)設(shè)施等，來(lái)豐富員工的業(yè)余生活，讓員工有條件在閑暇之時(shí)放松后勤管理疲憊的神經(jīng)，盡可能地保證員工身心的愉快。同時(shí)，應(yīng)該把食品安全納入后勤管理的范疇中，保障單位食堂飯菜的安全和營(yíng)養(yǎng)，切忌一味追求物質(zhì)利益以導(dǎo)致后勤管理不健康發(fā)展。

3.3完善后勤管理相關(guān)制度規(guī)范

根據(jù)本單位的工作實(shí)際，對(duì)現(xiàn)有的后勤管理規(guī)章制度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和改革，設(shè)定在新的社會(huì)環(huán)境下符合事業(yè)單位發(fā)展需求的科學(xué)、合理、高效的后勤管理制度，從而規(guī)范后勤管理工作。同時(shí)，要建設(shè)專(zhuān)門(mén)的后勤管理團(tuán)隊(duì)，并將其編制入檔，部門(mén)人員必須根據(jù)規(guī)章制度開(kāi)展后勤管理工作，配合單位物資的調(diào)遣。為了保障新型后勤管理制度的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，必須明確監(jiān)管，對(duì)未按照規(guī)章制度的行為給予嚴(yán)肅處理。對(duì)于后勤所管理的單位財(cái)產(chǎn)和物資，每一項(xiàng)都應(yīng)該對(duì)去向和使用情況進(jìn)行落實(shí)和核查，避免現(xiàn)象。只有充分重視和利用后勤管理的監(jiān)管機(jī)制，才能牢牢地把握好事業(yè)單位的后勤管理工作，保證后勤管理的執(zhí)行力度和積極效應(yīng)。

作者:張 單位:江蘇省科學(xué)技術(shù)情報(bào)研究所

參考文獻(xiàn):

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第5篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

第一階段從1980－1987年，為無(wú)投資或忽視投資階段。保險(xiǎn)公司的資金基本上進(jìn)入了銀行，形成銀行存款；

第二階段從1987－1995年，為無(wú)序投資階段。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱，同時(shí)又無(wú)法可循，導(dǎo)致盲目投資，房地產(chǎn)、有價(jià)證券、信托、甚至借貸，無(wú)所不及，從而形成大量不良資產(chǎn)；

第三階段始于1995年10月，為逐步規(guī)范階段。1995年以來(lái)，《保險(xiǎn)法》、《中華人民共和國(guó)銀行法》等有關(guān)金融法律法規(guī)先后頒布，但由于限制過(guò)緊，加之1996年5月1日以來(lái)的七次利率調(diào)整，給保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的問(wèn)題，因而，政府曾多次調(diào)整保險(xiǎn)投資方式，1998年以來(lái)先后允許同業(yè)拆借、購(gòu)買(mǎi)中央企業(yè)AA十公司債券、保險(xiǎn)資金間接入市，并不斷調(diào)整入市比例，尤其是近期保監(jiān)會(huì)公布的把投資連接保險(xiǎn)的投資比例放寬至100％，為拓寬保險(xiǎn)投資渠道奠定了基礎(chǔ)。

基于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于起飛階段，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中投資工具有限、規(guī)范交易的制度及組織有待完善，對(duì)投資市場(chǎng)的監(jiān)控和引導(dǎo)乏力，保險(xiǎn)投資應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

首先，保險(xiǎn)公司的投資應(yīng)在遵循安全性原則的前提下達(dá)到盡可能多的盈利。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司是企業(yè)，在確保其資金運(yùn)用安全的條件下，要以盈利為目標(biāo)，從而保證資產(chǎn)的保值增值。這樣不僅有利于保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，而且有利于其賠償能力的增強(qiáng)。

其次，完善投資環(huán)境。一個(gè)完善的投資環(huán)境，應(yīng)包括有效的投資工具、公平的交易規(guī)則以及保證這種制度有效貫徹的組織，即投資工具的多樣化、交易規(guī)則的規(guī)范化、交易方式的靈活化、投資監(jiān)管的有效化，以保證保險(xiǎn)資金運(yùn)用的安全、有效和暢通。

一、完善投資工具

由于保險(xiǎn)投資涉及不動(dòng)產(chǎn)投資及金融市場(chǎng)的投資，因而投資工具包括不動(dòng)產(chǎn)投資和金融市場(chǎng)的金融工具。其中，金融市場(chǎng)的投資是保險(xiǎn)投資的主體，因而金融工具的完善至關(guān)重要。其投資工具包括：債券、股票、票據(jù)、貸款、存款、外匯。其中；票據(jù)屬于短期金融工具，分為匯票、支票和本票；債券和股票屬于中長(zhǎng)期金融工具，債券分為政府債券、金融債券和公司債券，政府債券分為公債券、國(guó)庫(kù)券和地方政府債券；股票，含普通股和優(yōu)先股。

金融市場(chǎng)的投資工具應(yīng)該是長(zhǎng)期、短期和不定期的結(jié)合體，安全性、盈利性和流動(dòng)性不同層次的匹配，以便不同投資者根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)選擇，可利用靈活多樣的投資工具，有利于保險(xiǎn)投資者的選擇，進(jìn)行投資組合，也有利于提高其變現(xiàn)能力。就總體而言，保險(xiǎn)公司應(yīng)根據(jù)金融市場(chǎng)的成熟程度以及自身業(yè)務(wù)的特點(diǎn)選擇投資工具。如在金融市場(chǎng)尚不成熟時(shí)，應(yīng)選擇流動(dòng)性強(qiáng)、安全性高的投資工具。但壽險(xiǎn)投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具，而不十分要求其流動(dòng)性。同時(shí)，應(yīng)建立與投資工具相配套的避險(xiǎn)工具，如期權(quán)交易、期貨交易，以防范和分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善涉及保險(xiǎn)投資的法規(guī)

投資法規(guī)的完善，在于建立保證投資市場(chǎng)公平、有效交易的法律法規(guī)和制度，如不動(dòng)產(chǎn)交易法、證券交易法、票據(jù)法、保險(xiǎn)法、擔(dān)保法等，保證市場(chǎng)交易有據(jù)可依。

理順投資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)系。法律的真正價(jià)值在于它的實(shí)施。為保證有關(guān)投資法律法規(guī)的有效實(shí)施，必須建立相應(yīng)的組織來(lái)保證。這些組織包括投資的行政主管部門(mén)以及配合行政主管部門(mén)實(shí)施的司法機(jī)構(gòu)，如投資主管部門(mén)、工商行政管理局、法院、仲裁機(jī)構(gòu)，并且保證這些組織的合理分工與協(xié)作，嚴(yán)格按照法律法規(guī)或規(guī)章辦事，切實(shí)保證投資法律法規(guī)和規(guī)章制度的有效實(shí)施，嚴(yán)禁任何組織或個(gè)人凌駕于祛律規(guī)章之上。

三、保險(xiǎn)投資方式多樣化

在保險(xiǎn)投資方式的選擇方面，基于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于騰飛階段，金融市場(chǎng)發(fā)育不全，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金缺乏，而這些產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率較高，應(yīng)允許抵押貸款或有區(qū)域選擇的不動(dòng)產(chǎn)投資；無(wú)限度的政府債券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴(yán)的股票與公司債券投資；長(zhǎng)期銀行存款在目前是必要的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，待我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育完善，則可轉(zhuǎn)向證券投資。

四、在放松投資方式的同時(shí)控制投資的比例

從政府監(jiān)管的角度看，在放松投資方式規(guī)定的同時(shí)，如允許投資于有價(jià)證券、不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款、銀行存款等，同時(shí)應(yīng)規(guī)定投資比例、前者是為了提高保險(xiǎn)投資的盈利能力，多種投資方式，為保險(xiǎn)公司提供可供選擇的靈活的投資工具，從而，為保險(xiǎn)公司提高投資回報(bào)率創(chuàng)造條件，當(dāng)然，也為理智的保險(xiǎn)公司投資者提高投資組合來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)提供選擇機(jī)會(huì)；后者則為控制投資風(fēng)險(xiǎn)提供條件。這一比例分為方式比例和主體比例，方式比例規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)比較大的投資方式所占總投資的比例，可有效控制有關(guān)高風(fēng)險(xiǎn)投資方式所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)主體比例可有效控制有關(guān)籌資主體所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而為控制投資風(fēng)險(xiǎn)提供條件。主體比例也應(yīng)按投資方式的風(fēng)險(xiǎn)情況分別對(duì)待，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的籌資主體、高風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，其比例應(yīng)低一些，如購(gòu)買(mǎi)同一公司股票不得超過(guò)投資的5％；購(gòu)買(mǎi)同一公司債券不得超過(guò)投資的5％；購(gòu)買(mǎi)同一公司的不動(dòng)產(chǎn)不得超過(guò)投資的3％；對(duì)每一公司的抵押貸款不得超過(guò)投資的3％；對(duì)于較安全的投資方式但存在一定風(fēng)險(xiǎn)的籌資主體，其比例便可高一些，如存款于每一銀行不得超過(guò)投資的10％。保險(xiǎn)投資必須強(qiáng)調(diào)盈利，提高保險(xiǎn)公司的償付能力。但由于某項(xiàng)投資報(bào)酬是該項(xiàng)投資所具風(fēng)險(xiǎn)的函數(shù)，如對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用不加以限制，勢(shì)必趨向風(fēng)險(xiǎn)較大的投資，以期獲得較大的報(bào)酬，而危及保險(xiǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。因?yàn)槊恳环N技資方式的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，一般而言，高盈利的投資方式伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，低風(fēng)險(xiǎn)的投資方式則伴隨著低盈利，顯然，全部用于盈利性高的投資方式，必將使保險(xiǎn)公司面臨著全面的高風(fēng)險(xiǎn)，使被保險(xiǎn)人有可能得不到應(yīng)有的保險(xiǎn)保障，也不利于保險(xiǎn)公司的生存和發(fā)展，因而，為了保證保險(xiǎn)投資的盈利性，同時(shí)控制高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)規(guī)定有關(guān)高風(fēng)險(xiǎn)投資方式所占的比例。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何工商或金融企業(yè)均有破產(chǎn)的可能性，無(wú)論采用風(fēng)險(xiǎn)大的亦或風(fēng)險(xiǎn)小的投資方式，保險(xiǎn)公司都會(huì)面臨著籌資主體對(duì)保險(xiǎn)投資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，因此為了控制每一籌資主體給保險(xiǎn)公司所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，必須規(guī)定投資于每一籌資主體的比例。新晨

五、壽險(xiǎn)和非壽險(xiǎn)的保險(xiǎn)投資應(yīng)有所區(qū)別

由于壽險(xiǎn)是長(zhǎng)期保險(xiǎn)，許多壽險(xiǎn)帶有儲(chǔ)蓄性，更強(qiáng)調(diào)安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流動(dòng)性較低的投資方式，如不動(dòng)產(chǎn)、貸款；非壽險(xiǎn)是短期保險(xiǎn)，要求流動(dòng)性強(qiáng)，不宜過(guò)多投資于不動(dòng)產(chǎn)投資，而應(yīng)投資于股票、存款。同時(shí)，從風(fēng)險(xiǎn)控制看，壽險(xiǎn)公司投資的比例在主體比例方面，應(yīng)嚴(yán)于非壽險(xiǎn)，因?yàn)閴垭U(xiǎn)期限長(zhǎng)、帶有儲(chǔ)蓄性，控制主體比例，便于保證保險(xiǎn)公司的償付能力，從而保護(hù)被保險(xiǎn)人的合法權(quán)益。

六、加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司償付能力的監(jiān)管

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

本承包協(xié)議根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本酒店有關(guān)規(guī)定，在雙方友好協(xié)商的原則下制訂，達(dá)成以下協(xié)議：

第一條、甲方將桐鄉(xiāng)商務(wù)會(huì)館餐飲部承包給乙方經(jīng)營(yíng)，承包期限為 年，從 年 月

日至從 年 月 日止。

第二條、每年的年承包金為人民幣 元整，付款方式為 。

第三條、雙方應(yīng)在 年 月 日前簽定正式協(xié)議，同時(shí)乙方向甲方支付第一年的租金（或第一季度） 萬(wàn)元整。

第四條、承包區(qū)域：包括桐鄉(xiāng)商務(wù)會(huì)館的廚房、包廂、餐飲大廳、桌椅等餐飲部現(xiàn)有用品。

第五條、乙方以桐鄉(xiāng)商務(wù)會(huì)館餐飲部的名義繼續(xù)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，甲方在XX年 月 日之前以桐鄉(xiāng)商務(wù)會(huì)館的名義形成的債權(quán)債務(wù)均由甲方承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。

第六條、乙方經(jīng)營(yíng)范圍不得超出餐飲范圍，同時(shí)不能和酒店經(jīng)營(yíng)或出租的項(xiàng)目有抵觸，若違反則視同違約。甲方有義務(wù)保障乙方的正常經(jīng)營(yíng)。乙方所有員工必須遵守本酒店各項(xiàng)規(guī)章制度。

第七條、甲方要求乙方在承包期內(nèi)應(yīng)遵章守法經(jīng)營(yíng)，不得從事非法經(jīng)營(yíng)。乙方應(yīng)確保房屋整體結(jié)構(gòu)完整，不得任意改造主體結(jié)構(gòu)，確保消防、治安、食品等安全。實(shí)行財(cái)產(chǎn)人身保險(xiǎn)，如出現(xiàn)人身傷亡和財(cái)產(chǎn)的意外事故均由乙方自負(fù)，與甲方無(wú)關(guān)。

第八條、乙方承包期內(nèi)餐飲部所有的相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，包括：稅費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、蒸汽費(fèi)、衛(wèi)生環(huán)保規(guī)費(fèi)等。需雙方分?jǐn)偟馁M(fèi)用按照商定比例分?jǐn)?。承包期?nèi)，乙方發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與甲方一律無(wú)關(guān)。

第九條、甲方已投資裝潢的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)及配套設(shè)備。附財(cái)產(chǎn)明細(xì)清單，甲乙雙方各執(zhí)一份。無(wú)償歸乙方使用，乙方有權(quán)對(duì)原有的裝潢進(jìn)行更新（但應(yīng)事先以書(shū)面形式通知甲方，并經(jīng)得甲方同意），乙方在承包期滿后,按使用狀態(tài)還給甲方。

第十條、甲方對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)提供一切便利。包括但不限于公章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商登記備案材料、年審年檢等經(jīng)營(yíng)所需材料。

第十一條、乙方承包期滿后不再續(xù)包，應(yīng)提前兩個(gè)月通知甲方。期滿后乙方仍需續(xù)包，在同等條件下乙方有優(yōu)先權(quán)。

第十二條、期滿后乙方不續(xù)包，乙方投資的動(dòng)產(chǎn)設(shè)備由乙方自行處理或與甲方協(xié)商折價(jià)給甲方，乙方所有的裝潢不動(dòng)產(chǎn)乙方不得拆除，無(wú)償保留。

第十三條、甲乙雙方在本協(xié)議簽訂生效后，雙方不得以任何理由終止協(xié)議履行。如有一方違反本協(xié)議的履行，須向另一方賠償經(jīng)濟(jì)損失，并支付違約金人民幣 元整。

第十四條：本協(xié)議如有未盡事宜，可由雙方商定后另行補(bǔ)充。

第十五條：特別約定：

1、本協(xié)議簽訂之日，乙方須向甲方支付 元承包保證金。

2、提供甲方員工的日常工作餐，每日4餐，（早餐、夜宵每人每餐2元，午晚餐每人每餐4元）；客用早餐每人6元，均以票據(jù)為準(zhǔn)。要求菜品花色樣式不斷更新，符合用餐人員要求，滿意率達(dá)到75%以上。

本意向書(shū)自雙方簽字蓋章后生效，此協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份。

發(fā)包方：桐鄉(xiāng)商務(wù)會(huì)館（蓋章） 承包方： （簽名）

身份證號(hào)碼：

代表： 承包方擔(dān)保人： （簽名）

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

一、上半年工作完成情況

1、完成xx公司轉(zhuǎn)房地產(chǎn)公司過(guò)戶資料整理錄入2000余份，前往不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中心完成一期高層分戶圖更改并蓋章，前往不動(dòng)產(chǎn)中心簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》306份，協(xié)調(diào)稅務(wù)窗口開(kāi)具完稅證明153份，繳納登記費(fèi)153戶，窗口受理153戶，協(xié)助繕證窗口繕證并領(lǐng)證153本；

2、整理完成一期房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)個(gè)人產(chǎn)權(quán)過(guò)戶資料500余份，辦理公對(duì)私轉(zhuǎn)個(gè)人簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》108份，合同備案72份，開(kāi)具房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格核定單54份，受理過(guò)戶手續(xù)54組，繕證54本，協(xié)助寧夏銀行辦理一期轉(zhuǎn)個(gè)人產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)21戶，協(xié)調(diào)寧夏銀行放款18筆，共計(jì)金額為432.7萬(wàn)元；

3、聯(lián)系不動(dòng)產(chǎn)中心權(quán)籍科完成二期聯(lián)排住宅房屋落宗手續(xù)，前往民政局地名辦更改二期聯(lián)排項(xiàng)目坐落命名手續(xù)，完成二期聯(lián)排住宅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽60份，合同備案15份，并辦理二期聯(lián)排住宅合同撤案手續(xù)1戶，與xx銀行完成二期聯(lián)排貸款業(yè)主的預(yù)告抵押登記辦理手續(xù)4戶，協(xié)調(diào)xx銀行放款4筆，共計(jì)金額為 310 萬(wàn)元；

4、根據(jù)公司會(huì)議要求，完成目標(biāo)責(zé)任制書(shū)簽訂，制定年度銷(xiāo)售計(jì)劃及月度銷(xiāo)售計(jì)劃；制定項(xiàng)目各節(jié)日節(jié)點(diǎn)宣傳方案并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批實(shí)施；制定商貿(mào)租賃合同和商貿(mào)樓網(wǎng)簽合同模板報(bào)法務(wù)部審核修改；完成1#、2#、3#商貿(mào)樓的業(yè)態(tài)布局分布；完成一期、二期銷(xiāo)售臺(tái)賬明細(xì)整理及轉(zhuǎn)個(gè)人產(chǎn)權(quán)明細(xì)臺(tái)賬錄入等。

4、及時(shí)了解匯總項(xiàng)目周邊競(jìng)品樓盤(pán)信息，完成項(xiàng)目的各節(jié)日截點(diǎn)的推廣宣傳及渠道拓展工作，通過(guò)元旦、春節(jié)前的流動(dòng)式宣傳，邀約xx、xx兩城區(qū)的核心中介公司合作洽談，以項(xiàng)目為中心輻射式打開(kāi)周邊市場(chǎng)，形成區(qū)域性優(yōu)勢(shì)，通過(guò)宣傳前后的客流量和成交量對(duì)比，可以肯定前一階段的推廣宣傳還是有一定效果；

5、完成一期、二期發(fā)票開(kāi)具審批工作并前往財(cái)務(wù)領(lǐng)取發(fā)票，完成各階段手續(xù)辦理的材料錄入及準(zhǔn)備工作及整理每周公章、法人章使用附件材料遞交集團(tuán)，協(xié)助xx辦理前期產(chǎn)權(quán)證資料整理及預(yù)告轉(zhuǎn)本位材料打??；

6、與xx銀行、中國(guó)銀行時(shí)時(shí)溝通一期貸款業(yè)主及公司貸款材料明細(xì)及放款情況，并起草股東會(huì)決議加蓋公章，完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項(xiàng)。

二、工作中存在的問(wèn)題及今后努力方向

工作中存在一些問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在:第一，由于房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域廣泛，線上線下業(yè)務(wù)在逐步更新完善，對(duì)部分業(yè)務(wù)的不熟悉，以致工作起來(lái)不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高；第二，有些工作還不夠過(guò)細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位；第三，自己的專(zhuān)業(yè)水平還不能完全勝任公司工作的要求。在接下來(lái)的工作中，應(yīng)認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，努力做到:第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識(shí)面，努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)工作常識(shí)，及時(shí)了解房地產(chǎn)政策及信息更新；第二，本著實(shí)事求是的原則，盡心盡責(zé)完成各項(xiàng)工作，努力完成月度、年度銷(xiāo)售及回款目標(biāo)；第三，自身工作作風(fēng)建設(shè)，團(tuán)結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的工作氛國(guó)；第四，遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，在本職崗位上發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

三、下半年計(jì)劃

1、依據(jù)2021年銷(xiāo)售情況和區(qū)域市場(chǎng)變化，自己計(jì)劃將工作重點(diǎn)放在重點(diǎn)類(lèi)客戶群；

2、結(jié)合下半年銷(xiāo)售及回款計(jì)劃，尋找實(shí)力客戶，以擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道，并做好銷(xiāo)售的宣傳造勢(shì)；

3、在做好日常業(yè)務(wù)的同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能及銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn)來(lái)完善自己的理論知識(shí)，提高自己的綜合素質(zhì)；

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；權(quán)屬登記；管理模式

房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是指是指房地產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行等地，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。主要是用來(lái)保障交易的安全和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本文主要就是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記現(xiàn)行的管理模式

我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地人民政府相關(guān)的行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記模式分為兩種登記模式。（一）房屋與土地權(quán)屬分別登記當(dāng)前我國(guó)大部分地區(qū).由兩個(gè)政府職能部門(mén)分管房屋與土地，并分別向房的權(quán)利人頒發(fā)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩個(gè)權(quán)利證書(shū)。（二）房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一登記在我國(guó)一些地區(qū)。由政府的某一職能部門(mén)對(duì)房屋與土地實(shí)施統(tǒng)一管理。我國(guó)房屋與土地權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢(shì)將是統(tǒng)一登記發(fā)證。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的主要任務(wù)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理主要就是為了確認(rèn)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，這是其最主要的任務(wù)。主要就是為了保證房地產(chǎn)權(quán)益人的合法利益。這樣的管理模式會(huì)涉及到所有的房地產(chǎn)權(quán)利人。也就是可以深入到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活。房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系到房地產(chǎn)的所有人、自然和和其他的組織。這是一種科學(xué)、先進(jìn)有效的管理辦法。它會(huì)對(duì)所有人的生產(chǎn)、生活帶來(lái)影響。因此房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理就十分重要，必須得按照構(gòu)國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)管理。一般房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的任務(wù)分為三個(gè)方面：

（一） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記、確權(quán)、發(fā)證工作

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍經(jīng)常性的主要就是權(quán)屬登記、確權(quán)、發(fā)證工作。在全市房地產(chǎn)總登記工作的基礎(chǔ)上，主要的任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更、他項(xiàng)權(quán)利等的登記、核實(shí)、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等的注銷(xiāo)工作。

（二）進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作

房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的需要，應(yīng)用測(cè)繪技術(shù)繪制出以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎(chǔ)，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋狀況、面積為重點(diǎn)的房地產(chǎn)圖。用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記等房地產(chǎn)管理的房地產(chǎn)圖，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審核后，方具有法律效力。審核后的房地產(chǎn)圖納入房地產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)測(cè)繪嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的測(cè)量技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化，及時(shí)進(jìn)行變更測(cè)量，使房地產(chǎn)圖和實(shí)際情況保持一致。

（三） 進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作

對(duì)現(xiàn)有房屋產(chǎn)籍資料的管理，針對(duì)資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個(gè)環(huán)節(jié)建立一整套制度，便于檔案的科學(xué)管理和方便查閱利用；在初始產(chǎn)籍的基礎(chǔ)上.根據(jù)產(chǎn)權(quán)管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更、房地產(chǎn)的變化情況，對(duì)產(chǎn)籍資料進(jìn)行不斷修正、補(bǔ)充和增籍、滅籍_[作，以保護(hù)產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確.使圖、檔、卡、冊(cè)與實(shí)際情況保持一致。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要類(lèi)型

按照《房屋登記辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要有以下兒種類(lèi)型：

（一）總登記，指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記.是產(chǎn)權(quán)登記中最基本的一種登記

（二）初始登記。指對(duì)新取得的土地使用權(quán)或新建的房屋所進(jìn)行的權(quán)屬登記。新建房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣]_后三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

（三）轉(zhuǎn)移登記。指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃拔、轉(zhuǎn)讓、分割、合并等原因而致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)情況時(shí)所進(jìn)行的登記。

（四）變更登記，指權(quán)利人名稱(chēng)變更或房屋發(fā)生翻建，房屋面積增加減少，部分拆除等情況時(shí)所進(jìn)行的登記。

（五）他項(xiàng)權(quán)利登記，指對(duì)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的情況所進(jìn)行的權(quán)屬登記。

（六）注銷(xiāo)登記，指發(fā)生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等情況

四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記特點(diǎn)

房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)涵和功能也顯現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：

（一）確權(quán)登記

房屋確權(quán)登記是指在法律中，是正規(guī)的經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、權(quán)屬調(diào)查等相應(yīng)的程序，確定了其產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。權(quán)登記的主要特征有：

1、登記的功能偏重行政管理

歷史上不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立即源于政府稅收和管理的需要。建國(guó)初期的房屋登記為清理產(chǎn)權(quán)、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序做出了貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，通過(guò)房地產(chǎn)登記建立了較為完整的資料信息，為地方政府了解、掌握房地產(chǎn)的利用情況、市場(chǎng)情況提供了重要的依據(jù)，也為城市化建設(shè)提供了基礎(chǔ)信息。同時(shí)，房屋登記也為政府收取相關(guān)稅費(fèi)發(fā)揮了重要作用。至《物權(quán)法》出臺(tái)前，相對(duì)于物權(quán)公示等功能，登記的行政管理功能顯得尤為突出。

2、帶有強(qiáng)制性登記色彩

登記作為行政確權(quán)被視為行政機(jī)關(guān)的管理手段，在《房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》中，都明確要求當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同（房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋抵押合同）生效后或者物權(quán)實(shí)際變動(dòng)后的特定期限內(nèi)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，否則可能受到相應(yīng)的處罰。在一些規(guī)定中，甚至將登記作為合同生效的要件。另外，地方性法規(guī)、規(guī)章制度規(guī)定了登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)主動(dòng)進(jìn)行登記的行為，對(duì)無(wú)主房屋登記機(jī)關(guān)可主動(dòng)將之登記為國(guó)有房屋，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤可依職權(quán)主動(dòng)進(jìn)行變更登記等等。這些規(guī)定都體現(xiàn)出了登記的強(qiáng)制性。

3、確權(quán)以實(shí)質(zhì)審查為前提

確權(quán)登記就意味著登記機(jī)構(gòu)必須保證登記內(nèi)容的真實(shí)性、合法性。一旦登記錯(cuò)誤就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí)登記機(jī)構(gòu)作為政府機(jī)構(gòu)，賦予當(dāng)事人以極強(qiáng)的依賴?yán)?，如果登記機(jī)構(gòu)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查.將會(huì)產(chǎn)生很多錯(cuò)誤，而這對(duì)于登記的公信力將會(huì)產(chǎn)生極大影響。因此對(duì)于申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不僅審查申請(qǐng)所必須具備的形式要件，還要審核不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。經(jīng)審查無(wú)誤后 方可予以登記發(fā)證。

（二）行政確認(rèn)

不動(dòng)產(chǎn)在《物權(quán)法》的出臺(tái)后有了新的意義。與《物權(quán)法》相配套的《房屋登記辦法》對(duì)房屋登記的效力、登記的機(jī)構(gòu)及職責(zé)、登記的程序、登記的類(lèi)型等做出了新的規(guī)定，明確將房屋登記定義為”房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。由此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)明確為”行政確認(rèn)”。行政確認(rèn)是行政主體對(duì)相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或者有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別、認(rèn)定、證明并予以宣告的具體行政行為。

總結(jié)：

終上所述，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，所以只能通過(guò)權(quán)屬登記了進(jìn)行房地汗的交易與買(mǎi)賣(mài)。權(quán)屬登記都是經(jīng)過(guò)政府機(jī)關(guān)部門(mén)的登記記錄，安全性是可以放心的。房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是為了保護(hù)房地產(chǎn)所有人的房屋安全與權(quán)益。權(quán)屬登記都是經(jīng)過(guò)政府機(jī)關(guān)部門(mén)的登記記錄，安全性是可以放心的。這樣對(duì)于房地產(chǎn)的交易就更加安全與方便。

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第9篇：不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：德國(guó) 房地產(chǎn)稅制 比較 借鑒

在當(dāng)前全球房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)格外引人注目。雖然我國(guó)與德國(guó)在經(jīng)濟(jì)制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過(guò)分析高效運(yùn)行的德國(guó)土地房地產(chǎn)稅制，在一定程度上可以為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革提供有益借鑒。

1 德國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

德國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國(guó)民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志，經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)尤其是國(guó)家的財(cái)政收入又是依靠稅收的強(qiáng)制性征收不同的稅種而實(shí)現(xiàn)的。而作為德國(guó)的主要稅種財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)交易稅和遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅。

1.1 土地稅

土地稅屬于直接稅，納稅義務(wù)人規(guī)定為土地所有者，對(duì)所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。此稅種名稱(chēng)雖設(shè)置為“土地稅”，實(shí)際上卻是政府向國(guó)內(nèi)存有地產(chǎn)，即土地及地面建筑物征稅。德國(guó)土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來(lái)源充裕。同時(shí)，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價(jià)值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評(píng)估法所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)土地的成交價(jià)格得出同類(lèi)土地的納稅價(jià)值，一年一繳。

1.2 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專(zhuān)門(mén)的《房產(chǎn)稅法》。長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進(jìn)居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時(shí)與其他類(lèi)型的土地買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)交易稅

不動(dòng)產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)也存有《不動(dòng)產(chǎn)交易稅法》。在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)的交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。不動(dòng)產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過(guò)此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作成本，壓縮投機(jī)者“低買(mǎi)高賣(mài)”的盈利空間。

1.4 遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅

納稅人為繼承人和受贈(zèng)人，以所繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)額扣除與之直接相關(guān)的項(xiàng)目后的凈額為課稅對(duì)象，扣除規(guī)定的項(xiàng)目主要包括債務(wù)、喪葬費(fèi)用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎(chǔ)扣除額。再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈(zèng)與人與被贈(zèng)予人的親疏關(guān)系實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高稅率達(dá)到70%。

德國(guó)為保障居民住房，還采取了相應(yīng)的措施保障國(guó)民住房供應(yīng)。首先，在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅征收以外，如果不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)在交易過(guò)程中獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。從2009年1月1日起，對(duì)投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國(guó)政府鼓通過(guò)其自有特殊合作建房機(jī)構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵(lì)居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對(duì)合作社的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等均實(shí)行較低稅率。通過(guò)合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應(yīng)體系，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。再次，德國(guó)政府對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì)，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼，為每個(gè)家庭提供穩(wěn)定房?jī)r(jià)的稅收保障，增強(qiáng)支付能力。最后，德國(guó)政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)定，并在各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，這些機(jī)構(gòu)提供的指導(dǎo)價(jià)具有較強(qiáng)的法律效力，所有的地產(chǎn)交易均有義務(wù)參照?qǐng)?zhí)行，使房?jī)r(jià)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。對(duì)不執(zhí)行者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

2 根據(jù)德國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問(wèn)題的基本判斷

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過(guò)幾十年來(lái)不斷完善，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗(yàn)比較完善的德國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系還是存在一些問(wèn)題：

2.1 征稅對(duì)象不完整，范圍比較狹窄

首先，房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象過(guò)于狹窄，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的效果。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍并沒(méi)有涉及農(nóng)村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對(duì)于征稅對(duì)象，國(guó)家對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性用房以及國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)用房等免征房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)沒(méi)有充分利用的林地、荒山實(shí)行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒(méi)有統(tǒng)一，對(duì)象也有差異，稅負(fù)公平的原則根本沒(méi)有得到體現(xiàn)。

2.2 計(jì)稅依據(jù)設(shè)立得不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅收的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。由于房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入呈反向增長(zhǎng)彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場(chǎng)上，土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)太低，減弱了稅收的調(diào)節(jié)能力。

2.3 輕保有、重流轉(zhuǎn)

我國(guó)目前房產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對(duì)于非營(yíng)業(yè)性用房免征使用稅。目前我國(guó)還存在一種現(xiàn)象，那就是全國(guó)空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國(guó)家電網(wǎng)公司對(duì)全國(guó)六百多個(gè)城市的進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全國(guó)共有6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達(dá)到90%了左右，這表明了我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的泛濫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了沖擊，這也說(shuō)明我國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的稅額過(guò)低，一直使住房空置率如此之高。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

2.4 房地產(chǎn)稅收的目標(biāo)繁多

我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅種具有不同的政策目標(biāo)，且每個(gè)稅種的政策目標(biāo)都專(zhuān)門(mén)化，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。

除了以上所述問(wèn)題之外，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在稅費(fèi)不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問(wèn)題。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)課稅稅種在法制上并不健全。

3 借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革的政策建議

3.1 優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系

3.1.1 開(kāi)通并增加保有階段的稅收

根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，需要依照統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。全部按價(jià)格征收，適度增加經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，減少非經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，從而促進(jìn)各個(gè)稅收負(fù)擔(dān)的合理分配。與此同時(shí)，配和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，例如實(shí)行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財(cái)政收入有所增加，那么我們要認(rèn)清其根本目的并不是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而是為了平衡地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)狀。維護(hù)稅負(fù)公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧。

3.1.2 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)

一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)收入分配不均的問(wèn)題十分的敏感，所得稅作為調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，比如營(yíng)業(yè)稅等，以此促進(jìn)存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負(fù)，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產(chǎn)稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺(tái)了綜合稅相關(guān)政策。對(duì)租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對(duì)于轉(zhuǎn)租私有住房所得則減半征收綜合稅。

3.1.3 適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅

當(dāng)前，國(guó)際上許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為成熟的國(guó)家和地區(qū)都已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征物業(yè)稅，我國(guó)也在部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。物業(yè)稅征收的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實(shí)際上是政府以其強(qiáng)制力，對(duì)房地產(chǎn)的所有者或使用者征收的用于補(bǔ)償政府提供公共物品和公共服務(wù)的費(fèi)用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以資產(chǎn)價(jià)值作為征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)，物業(yè)稅是保證地方財(cái)政穩(wěn)定的關(guān)鍵性因素。

物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種，可以合并房產(chǎn)稅等針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費(fèi)總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務(wù)物品和公共服務(wù)的利用程度，有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性來(lái)為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價(jià)值的提升打下良好基礎(chǔ)，以達(dá)到增加消費(fèi)力的目的。

3.2 完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)

3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基本法律

目前，我國(guó)稅制不統(tǒng)一，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管帶來(lái)了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律不健全有關(guān)。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒(méi)有內(nèi)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)外公民區(qū)別的新的房產(chǎn)稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。

3.2.2 規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系

房地產(chǎn)稅收法律制度的完善，重點(diǎn)在于規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系，我國(guó)法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對(duì)于有些稅種還沒(méi)有明確的法律說(shuō)明，所以需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅相關(guān)的各種規(guī)章制度及暫行條列進(jìn)行整理并適度調(diào)整，最終以法律的形式發(fā)文?？傊?，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的具體設(shè)置要充分符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)。

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