房地產(chǎn)行業(yè)信用管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；信用缺失；解決途徑

引言

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比是最缺乏道德誠信的行業(yè)，被稱為“高利潤率、低信用度”的行業(yè)[1]。消費者對商品房的投訴頻率遠高于其他行業(yè)，2006年全國關于房屋的投訴達到23172件，2012年315晚會投訴總結數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)投訴已躍居各類投訴第一位，如何解決房地產(chǎn)行業(yè)失信行為，引導房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展已成為目前亟待解決的問題。

1.房地產(chǎn)行業(yè)存在的失信行為

1.1 營銷過程的失信行為

虛假廣告

我國房地產(chǎn)市場中，許多開發(fā)商歪曲利用觀眾或聽眾對電視等媒體的注意力，吸引眾多的投資者的“眼球”，在售房廣告上實施“注水”和“吹氣泡”，把不真實的信息當作真實信息傳遞給消費者，蓄意夸大或欺騙消費者。

合同欺詐

合同欺詐屬于房地產(chǎn)行業(yè)較普遍失信行為，消費者在簽訂購房合同時往往很難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同中設的“陷阱”，如房屋面積縮水、更改戶型圖等失信行為，也有的開發(fā)商雖然提供的是合同示范文本，但往往會在合同后面附自己編制的對自己有利的不公平條款，如交房時發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓等安全質量問題的通病，乙方同意不拒絕接房。

1.2 房開企業(yè)的短期行為

我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態(tài)度，信用意識不強。開發(fā)商為了節(jié)約成本而私自降低建設標準、使用不合格材料。此外，開發(fā)商為了追求最大利潤或最多的銷售額而亂開空頭支票，私自承諾了一些不打算兌現(xiàn)的“服務項目”。

1.3 預售制度缺陷引起的失信行為

付款與接房的不同時

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售制度是預售制，給房開企業(yè)的融投資帶來了極大便利，卻造成了房地產(chǎn)行業(yè)的諸多失信行為。消費者在簽訂合同或付款時不能立即接收房屋，因此在預售以后開發(fā)商可能不按設計施工、降低配套設施標準或造成房屋出現(xiàn)質量問題等失信行為。

政府對預售資金監(jiān)管不嚴

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為盲目追求規(guī)模效應，把預售房款挪作其他項目使用現(xiàn)象屢見不鮮，甚至在一些大城市還出現(xiàn)開發(fā)商將商品房進行再抵押后攜款逃逸的情況。對預售資金監(jiān)管不嚴進一步縱容了開發(fā)商的失信行，已成為擾亂房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴重問題。

缺乏信用管理

當前，我國對房開企業(yè)的管理，主要采取主管部門對開發(fā)商的資質進行年檢的做法，這種做法屬于事后監(jiān)督。因缺乏信用監(jiān)管，一些開發(fā)商曾經(jīng)的違法失信行為沒能得到評價與記錄，只要其符合預售商品房條件的仍能取得預售許可證，而他們曾經(jīng)的信用情況沒有成為其能否獲得預售許可證的約束條件。

信息的不對稱

由于消費者與開發(fā)商間存在信息不對稱，導致某些缺乏誠信的企業(yè)利用排號登記、內部認購到最后簽訂合同的時間差制造樓房緊缺的虛假氛圍，進而操控房屋的供求關系，人為囤積并抬高房價。同時，預售房屋這一制度使消費者買房時看不到現(xiàn)房，只能通過廣告、樣板房及房地產(chǎn)商提供的宣傳資料等獲得相關信息，而這些信息或多或少都存在虛假的成分。

1.4 房地產(chǎn)行業(yè)社會信用體系不完善導致的失信行為

國內只有對企業(yè)信用評價的研究，且基于狹隘的信用概念，廣義信用包含經(jīng)濟及社會和道德層面的含義，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價大多缺少系統(tǒng)性、綜合性，這些不足以全面評價一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會信用狀況，有的房開企業(yè)為了取得社會認可，增加開發(fā)機會，只重視信用評價中涉及到的指標，卻忽視社會和道德方面的指標建設，進而導致房地產(chǎn)行業(yè)失信行為的惡性循環(huán)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)失信行為解決途徑

2.1 建立和完善房地產(chǎn)市場信用法規(guī)體系

房地產(chǎn)領域要根據(jù)國家信用法規(guī)，結合房地產(chǎn)行業(yè)特點，頒布和實施相關的信用法規(guī)和條例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大執(zhí)法力度，嚴格執(zhí)法，嚴懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費用，以保障信用制度的建立和實施，建立和完善失信的懲罰機制。

2.2 建立失信懲戒和守信激勵機制，強化房地產(chǎn)信用體系建設

建立房地產(chǎn)信用體系，必須使失信成本大于守信成本，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經(jīng)濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內付出沉重的代價。在經(jīng)濟上，要加大經(jīng)濟處罰力度，使失信成本大大超過預期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業(yè)政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質升級等方面優(yōu)先考慮。

2.3 建立和完善我國房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)

加快建立房開企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案，公示企業(yè)信用情況，使守信企業(yè)和失信企業(yè)均大白于天下；統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺，使房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)信息商業(yè)化、社會化、市場化；行政主管部門和企業(yè)要及時報送有關信息變動情況，及時更新；公布投訴電話，為用戶提供企業(yè)信用查詢，接受社會各界的信用監(jiān)督；培養(yǎng)一批專業(yè)化的檔案管理人員。

2.4 強化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺

強化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機制。對于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息，應在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞。充分利用現(xiàn)代通信技術和計算機網(wǎng)絡資源的優(yōu)勢，以房地產(chǎn)電子政務系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，實現(xiàn)各級建設行政主管部門、協(xié)會網(wǎng)站的互通，構成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡，形成房地產(chǎn)信息與社會溝通的平臺。

2.5 推行行業(yè)協(xié)會，監(jiān)控失信行為

房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會除了履行服務、協(xié)調等職能外，重點是充實管理職能，制定行規(guī)、行約，加強自律管理，應著手于營造與規(guī)則想匹配的優(yōu)良環(huán)境氛圍，使更多的企業(yè)能加入到行業(yè)協(xié)會來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業(yè)局面。

2.6 加強企業(yè)信用文化建設，樹立企業(yè)信用品牌

當前企業(yè)要切實加強自身的信用建設，形成 “誠信為本”的經(jīng)營理念，強化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能樹立企業(yè)品牌。在我國經(jīng)濟轉型與市場經(jīng)濟體系逐步完善的階段，強調企業(yè)的誠信經(jīng)營尤為重要，廣大房地產(chǎn)企業(yè)要著眼長遠，克服“短期意識”，從典型案件中吸取教訓，同時認真學習業(yè)內先進企業(yè)的寶貴經(jīng)驗，舉一反三，牢固樹立誠信經(jīng)營理念，真正筑起自己的職業(yè)道德防線，將誠信二字入心、入腦、入行，努力打造企業(yè)誠信形象。

3.結束語

“誠信” 是中華民族的傳統(tǒng)美德。“誠”，是真心誠意；“信”是不欺、信用之意。誠信是一個社會經(jīng)濟、文化、歷史綜合作用的產(chǎn)物，是一個單位或個人是否成功、成熟的重要標志；誠信是企業(yè)從事一切經(jīng)濟活動的基礎和前提，更是企業(yè)進行經(jīng)營管理的內在要求。誠信的建立，不是一朝一夕的，它需要長期在規(guī)范的經(jīng)濟秩序中進行，進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)誠信建設，仍是我國面臨的一個沉甸甸的重要課題。

參考文獻：

[1]吳建華.誠信缺失[J]. 房地產(chǎn)導刊，2002（08） .

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

［關鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風險 規(guī)避

一、住房公積金貸款風險的表現(xiàn)形式

1.政策風險。政策風險主要是指國家相關政策給公積金貸款帶來的風險。由于國家相關政策調整使市場發(fā)生變化，影響某一行業(yè)的發(fā)展，從而使之與關聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風險，如國家為了宏觀調控的需要，在某一時期對房地產(chǎn)行業(yè)實行限制發(fā)展，導致按揭貸款項目停緩建，整體房價下跌，或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限，都會給個人住房貸款帶來還款風險。由于我國實行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場和競爭的影響。

2.法律風險。法律風險是指交易合同得不到到法律保護而導致?lián)p失的可能性。由于中國目前適用個人住房信貸專項法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難，同時，由于《個人住房擔保貸款管理辦法》、《擔保法》和《民法通則》等對抵押物的設置、抵押權的履行、抵押物價值的評估、作價及處置的規(guī)定操作性不強，難以直接用于實踐。因此，法律風險是目前我國發(fā)放住房信貸的突出風險。

3.通貨膨脹風險。通貨膨脹對投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實際購買力下降，同時投資者還要遭受資本價值降低的損失。目前我國的房價收入比遠遠超出世界銀行的限定指標，許多大中城市的房價已超出居民的實際購買力。同時，由于我國社會保障制度尚不健全，進一步降低了普通居民的預期凈收入，導致住房需求難以轉化為現(xiàn)實購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機構也會遭受損失。

4.房地產(chǎn)市場風險。我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風險通過貸款轉移到公積金管理中心。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成價格偏離其真實的價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)行業(yè)進入低谷時期，房地產(chǎn)價格將會下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅度縮水，這將會給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現(xiàn)嚴重的社會問題。

5.操作風險。操作風險是指公積金管理中心在處理個人住房貸款業(yè)務時操作失誤或決策不當而造成貸款損失的可能性。操作風險是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個環(huán)節(jié)上看，公積金管理中心在具體操作個人住房按揭貸款時，都不同程度地存在經(jīng)營管理風險，如貸前調查不到位、貸時審查不嚴格以及貸后檢查不及時等。

6.公積金借款人信用風險。由于公積金貸款的對象大部分為社會的中低收入職工，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展時期，由于企業(yè)改制和社會勞動用工制度的改革，一部分職工會因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因疾病災等意外事故導致喪失勞動能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學等突發(fā)事件發(fā)生大額費用支出，出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風險。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒有納入人民銀行個人征信系統(tǒng)管理，致使在審批時對個人信用記錄和負債情況無法準確掌握。

二、住房公積金貸款風險規(guī)避方法

1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴格貸款審核關。在辦理貸款過程中，應對借款人、擔保人、抵押人的資格以及質押物，抵押物的情況進行認真調查，嚴格審核，切實做好貸前調查工作。其次是實行“三級審批制度”。即“韌審、復審和簽批”。實行三級審批，一是可以細化審批過程，減少錯誤率；最后是審批人之間可以明確責任，相互監(jiān)督，強化管理。

2.構建貸款風險的政策化解機制。一是借鑒發(fā)達國家住房政策的經(jīng)驗，建立以政府為主導的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔保制度。。二是督促公積金管理機構按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關財務管理辦法的規(guī)定，在增值收入中按比例提足貸款風險準備金，并要求它嚴格程序及時核銷壞死賬。三是進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發(fā)育成長起來的情況下，由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業(yè)務，是一項現(xiàn)實可行的方式。

3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應該借鑒商業(yè)銀行的做法，適應市場變化，豐富貸款品種，設計多種還款方式，提高服務質量。特別是針對低收入家庭，在人民銀行規(guī)定的利率基礎上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風險，還應推出住房抵押貸款衍生業(yè)務，包括轉按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。

4.評定公積金借款人信用等級。我國對于個人的住房抵押貸款風險管理系統(tǒng)的開發(fā)與運用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫正式運行后，在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實現(xiàn)信用資源共享是大勢所趨。通過征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對化解住房公積金貸款風險意義重大，事半而功倍。同時如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務，原則上也不應再予貸款，信用管理制度對借款人按時歸還公積金貸款也有一定的促進作用。

5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質。首先，建立良好的信貸激勵與約束機制，使權利義務能夠對等，從制度上約束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營行為。在實踐中，有相當部分的貸款信用風險可在其萌芽時予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風險未在第一時間得到控制，錯過了控制風險的最好時機。其次，建立良好健康的信貸文化。對工作人員進行深入細致的法制教育、思想教育和紀律教育，堅持原則，抵制誘惑，廉潔從業(yè)，遵守各項規(guī)章制度，嚴格按規(guī)定程序辦事。

參考文獻：

[1] 沈向華.住房公積金貸款風險防范研究[D].2007,大連理工大學

[2] 關永宏.論住房公積金貸款存在的風險及其防范[J].山西師范大學報,2005,32(6):25-28

[3] 閃麗麗.住房公積金貸款風險的成因及對策[J].淮南職業(yè)技術學院學報,2005,5(4):66-68

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

[關鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務風險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點帶來的風險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風險

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟實力。當現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務危機，甚至會導致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟嚴重。國家為促進其協(xié)調發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調控政策收到了明顯效應。

1.5 財務風險管理意識不強

企業(yè)財務管理意識不強，加大了企業(yè)財務風險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風險主要是指受經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務危機。

2.2 內部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防控策略

3.1 完善財務風險控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎，關注現(xiàn)金預算的執(zhí)行狀況，通過預算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數(shù)和結構分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結構，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業(yè)經(jīng)營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養(yǎng)，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現(xiàn)代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據(jù)財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監(jiān)管制度，并加強執(zhí)行。

3.2 加強融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產(chǎn)企業(yè)應當順應國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財務風險防范

對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經(jīng)濟效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風險。

3.4 加強現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應創(chuàng)新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府

一、前言

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》及相關法律規(guī)定形成的一項專業(yè)性較強的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨立的對象，為實施產(chǎn)權管理和產(chǎn)權保護提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。

二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)

1、保障房產(chǎn)交易順利進行

通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據(jù)《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準”。不動產(chǎn)物權的歸屬和內容應以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權證書只是不動產(chǎn)登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)。限購令出臺以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马棥薄２拍艽韲夜芾矸康禺a(chǎn)在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。

2、維護房地產(chǎn)市場誠信經(jīng)營

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網(wǎng)上直接對房地產(chǎn)市場違規(guī)違紀行為進行投訴。

三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關檔案法規(guī)，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

2、加強檔案管理人員法律責任

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產(chǎn)權屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發(fā)生違法行政問題。

總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻：

1、肖愛娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權檔案管理探析[J].檔案時空，2007.

2、曾旺輝，黎永索.房地產(chǎn)檔案管理的問題及對策[J].全國商情（經(jīng)濟理論研究），2009，4.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；操作風險；對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風險概述及特征

由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質的特殊性，在現(xiàn)代復雜的信息社會中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風險。房地產(chǎn)信用風險和房地產(chǎn)市場風險是學術界長期以來研究的重點，但操作風險卻很少引起關注，房地產(chǎn)行業(yè)操作風險正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統(tǒng)，以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。所以房地產(chǎn)操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。

國內房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風險認識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風險理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務操作中的風險，或者誤解為操作性風險，更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內房地產(chǎn)業(yè)在操作風險管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協(xié)調統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風險大多內生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務活動，覆蓋面大，不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據(jù)操作風險定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風險存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統(tǒng)性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產(chǎn)操作風險與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風險的發(fā)生不會立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區(qū)域文化、素質不同的員工、特定的經(jīng)營機構，甚至是信件收發(fā)人員都有關系，具有很強的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風險歷史回顧

1988年4月，國務院批準海南建省辦特區(qū)。在新設省級經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟發(fā)展[1]。

2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目要待國家發(fā)改委正式批準《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當?shù)鼐用?、企業(yè)或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個方面的壓力：一是世界經(jīng)濟未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟發(fā)展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產(chǎn)市場營運主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統(tǒng)性風險問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風險問題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風險問題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機會選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴重，既給海南省長遠發(fā)展帶來了嚴重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風險。

（二）商業(yè)銀行的操作風險問題

這種操作風險主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風險問題

海南省房地產(chǎn)中介機構存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價賺錢。那些規(guī)模和實力較強，能夠引導市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現(xiàn)以下主

轉貼于 要違法違規(guī)行為：第一，公權私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經(jīng)濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發(fā)生為了保護和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經(jīng)濟特區(qū)基礎投資綜合補償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補償政策，出現(xiàn)補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發(fā)生暴利事件的事情時有發(fā)生。第四，稅費不合理。海南現(xiàn)實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因為城市規(guī)劃經(jīng)常變化，導致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導致土地浪費閑置現(xiàn)象嚴重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規(guī)劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發(fā)商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產(chǎn)操作風險，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）買房人操作風險問題

買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經(jīng)濟發(fā)展，居民就業(yè)機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風險控制策略分析

面對房地產(chǎn)業(yè)操作風險發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應根據(jù)自身的特點，對開發(fā)商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強政府部門操作風險規(guī)避

為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監(jiān)管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預警預報體系和有效的信息系統(tǒng)，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發(fā)生，使危機的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規(guī)劃不得建設，詳細規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅持用科學規(guī)劃引導商品房開發(fā)，用科學規(guī)劃規(guī)范商品房建設，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護市場秩序、提高監(jiān)管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設方面，使項目建設與生態(tài)環(huán)境保護相適應、相協(xié)調，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學發(fā)展新理念[4]。

（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點，從機會主義導向轉向戰(zhàn)略驅動導向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達到最大經(jīng)濟效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關系；旅游房地產(chǎn)項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業(yè)和市場的運作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產(chǎn)調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風險。

（三）加強銀行的操作風險控制

由于銀行業(yè)操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、保險監(jiān)督管理委員會和證券監(jiān)督管理委員會等監(jiān)管部門應各司其職，應對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強監(jiān)管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協(xié)調合作機制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風險事件進行監(jiān)控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產(chǎn)生風險的環(huán)節(jié)點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發(fā)生的業(yè)務部門不斷積累風險識別經(jīng)驗，進而提高對操作風險的防范和控制。

（四）避免中介服務所帶來的操作風險

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機構走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業(yè)人員的培訓，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產(chǎn)行政主管部門負責對本市房地產(chǎn)中介服務活動的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務管理的有關工作，讓房地產(chǎn)中介適應時展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時加強房地產(chǎn)中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內容。在中介企業(yè)內部形成誠信為本的文化氛圍，在企 業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。

（五）買房人規(guī)避操作風險之道

對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產(chǎn)投資是實現(xiàn)個人財產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產(chǎn)投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規(guī)避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動態(tài)，小心決策。同時，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規(guī)避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風險。

（六）未來房地產(chǎn)操作風險應對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個與民生密切相關的行業(yè)，需要實體經(jīng)濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟價值決定房產(chǎn)價值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風險，海南省房地產(chǎn)應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時海南省應結合建設國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟社會發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實現(xiàn)住宅建設節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，以保護良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。

參考文獻：

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[2]王文生.王曉胄.黃曉華.商業(yè)銀行支持海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6.

[3]吉洪.海南房地產(chǎn)貸款風險分析[J].海南金融，2006（6）:21-26.

[4]徐諾金.搞活海南省房地產(chǎn)市場要適當擴大政府干預[J].海南金融，1996（12）.

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 企業(yè)競爭力

隨著商品全球化的趨勢加深，國家之間的貿(mào)易往來越來越密切，房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于企業(yè)的短期效益，應當注重企業(yè)的長期發(fā)展。如何保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問題。只有做好資金管理，有效使用企業(yè)資金，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）管理者的觀念滯后

在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，管理者受到知識水平以及眼界的限制，往往停留在傳統(tǒng)的管理觀念上，認為自身的經(jīng)驗和能力能夠對企業(yè)的各方面管理工作進行有效規(guī)劃和控制[2]。他們往往認為現(xiàn)論和方法就是對傳統(tǒng)理論的再加工，具有較強的獨權意識，控制了企業(yè)各方面的決策權。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，此類現(xiàn)象尤為突出。管理者認為企業(yè)資金都是一些小數(shù)額的債權，不需要多加關注，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。

（二）缺乏相應的監(jiān)督機制，資金拖欠時間較長

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，資產(chǎn)相對也比較多，且結構設置復雜，多頭管理的問題比較突出，資金的管理更是存在較多的問題。許多銷售人員未能及時告知會計部門，導致銷售與會計核算相脫節(jié)。此外，部分管理人員受到自身專業(yè)素質的限制，加上其他管理工作繁重，未能及時對資金的回收進行核對，導致拖欠賬款較多，對企業(yè)的正常運作以及資金周轉造成了一定的影響。收款工作的不認真，加上部分客戶無力償還、不負責任的銷售人員沒有及時督促客戶將款項上繳等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在較大的困難，也使得資金拖欠時間過長，財務成本大大增加，房地產(chǎn)項目整體盈利水平受到影響。

（三）缺乏完善的內部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，內部控制機制的作用未能有效發(fā)揮，沒有做好銷售審批、回款入賬、定期對賬、超期催收等工作，導致資金拖欠時間延長。因此需要不斷完善內部控制，從根本上杜絕資金拖欠的現(xiàn)象發(fā)生。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有重視內部控制制度的完善，內部控制仍停留在形式上，沒有起到應有的作用，企業(yè)應當進行事前、事中、事后控制，從銷售到回款，再到售后服務，全面掌握產(chǎn)品相關情況，嚴格按照企業(yè)內部控制制度各項節(jié)點執(zhí)行。

（四）缺乏多元化的融資渠道

我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，資金主要靠以下方式取得，例如從銀行貸款、通過股權向股東融資以及利用企業(yè)本身的資金。上述方式中要求最高的是股權融資，一般來說使用這種方式融資的基本是大型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成上市，在中小房地產(chǎn)企業(yè)中較難實現(xiàn)，所以，通過銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)中最為普通應用的融資方式，由可看出融資渠道非常單一，這大大限制了企業(yè)的資金來源，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無法得到滿足。其次，在近年前國家的宏觀調控中，陸續(xù)出臺了諸多類似于限購令等法規(guī)，不少房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中可貸出的資金越來越少，根本不足以應付。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的應對措施

（一）樹立正確的風險意識，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴大市場占有率，需要為客戶提供其滿意的賒銷方案是提高企業(yè)銷售量的重要渠道。但房地產(chǎn)企業(yè)也要重視資金的回收管理工作，樹立正確的資金管理意識，認識到財務風險對企業(yè)發(fā)展造成的影響，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金儲備量，保障企業(yè)的正常運轉。如何完善企業(yè)資金管理制度，首先要從細化資金管理流程出發(fā)，即加強對資金全過程的分析與優(yōu)化，指定項目負責人進行資金管理，并要求負責人對資金的進度進行全面追蹤，及時有效的措施是保障企業(yè)流動資產(chǎn)、降低壞賬產(chǎn)生風險的重要措施。然后需要加強資金的監(jiān)督工作，對企業(yè)各項目的資金的變化以及回款金額進行及時匯報和入賬，管理層通過加強管理監(jiān)督通過一定的手段和方法進行催款，保障企業(yè)資金的安全性。對資金管理人員和銷售人員開展專業(yè)培訓，注重老賬的催款工作的有效開展，有助于提升資金的回款率，降低企業(yè)財務成本。

（二）完善信用制度

全面、科學的信用制度是降低壞賬風險的重要措施，企業(yè)要重視信用制度的建立，并制定相應的信用評價標準，采用信用分級制度，并給予一定的信用優(yōu)惠，從而完善企業(yè)的信用制度。首先需要確定相應的信用評價標準，企業(yè)信用評價標準主要是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、市場占有率以及過往應收款項記錄等方面進行全面的衡量，從而判斷企業(yè)的信用度。在實際管理過程中，企業(yè)首先需要側重于三個基本點：企業(yè)承擔風險的能力、客戶的經(jīng)營現(xiàn)狀以及發(fā)展前景。在評定客戶的信用等級之后，企業(yè)可以與銷售部門進行溝通，這主要是由于銷售部門對客戶的信譽作為了解。因此，銷售部門需要參與客戶信用等級的評定，對客戶的能力、資產(chǎn)等方面進行科學風險，從而確定給予客戶怎樣的優(yōu)惠政策。最后在信用管理中，企業(yè)在接受客戶訂單后，需要明確付款時間以及折扣額度等內容，從而最大限度的保障企業(yè)的債權，降低壞賬的產(chǎn)生。

（三）強化內部資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，市場占有率也較大，與其他企業(yè)相比，具有較多的融資渠道，其往往注重長期效益，加上企業(yè)產(chǎn)品和結構的多元化，具有特殊的競爭優(yōu)勢。但是隨著民間資本的壯大，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的涌入市場，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的沖擊，加上目前的房地產(chǎn)市場屬于買方市場，各房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格相差不大，加上部分房地產(chǎn)企業(yè)在新技術、新材料的應用中，不斷提高了市場占有率，使得普通房地產(chǎn)企業(yè)失去了傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，而房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品銷售量，有時不得不做出讓步，例如降低首付額度等。這使得房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量不斷增加，而回款速度又不嗉躉海增加了企業(yè)的負擔，并且有可能形成壞賬，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好項目可行性研究，在充分評估項目風險的基礎上，做好項目投資管理，避免缺乏周轉資金造成的負債增加，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的占有量，企業(yè)需要定期對資金使用情況進行調查，并通過財務報告了解企業(yè)資金情況，從而對各種項目的資金流動情況進行跟蹤管理，嚴格按照項目合同約定進度付款比例執(zhí)行，將項目管理人員與資金管理責任掛鉤，并制定相應的激勵制度，提高員工的工作積極性。

（四）融資方式多元化

我國房地產(chǎn)中目前還未形成完善的金融市場體系，比方說很多規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司的融資仍然只能通過銀行貸款獲得，極少一部分可滿足股權融資的要求。經(jīng)過調研發(fā)現(xiàn)，我國目前在銀行貸款的方式占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的75%，直接破壞了我國完善金融市場體系，帶給金融市場很多無法解決的問題可能。我國現(xiàn)有的政策對房地產(chǎn)金融市場的要求嚴謹性不足，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯露出融資方式多元化發(fā)展的形勢。但由于其無法持續(xù)性滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，因此多元化發(fā)展的空間尚有待提升，需要吸納先進的資金管理經(jīng)驗，打破固態(tài)的融資理念，促進房地產(chǎn)市場與證券市場的對接工作，以真正實現(xiàn)多元化融資的目標。

三、結束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的形式中，現(xiàn)金如同企業(yè)的血脈，貫穿每項經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額大，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內容，對企業(yè)的資金安全以及正常運營具有重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視資金管理，積極調整資金管理策略，使用更合理的資金運作方法，擯棄限制發(fā)展的傳統(tǒng)保守觀念，多元化開拓企業(yè)的融資渠道，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，才能夠實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

    在我國當前經(jīng)濟市場化進程中,金融總量開放度不斷提高,對外貿(mào)易迅速發(fā)展,特別是國際貿(mào)易條件的改善、進出口商品結構的升級、貿(mào)易部門經(jīng)濟效益的提高等,既是我國金融深化的結果,又反過來促進了資本流動和資源配置,推動了我國的貿(mào)易進一步深化。然而,我國的金融深化與外貿(mào)領域的市場化、國際化并不對稱,外貿(mào)領域的市場化、國際化水平較高,金融領域的市場化改革較慢,開放水平較低,這又在一定程度上阻礙了外貿(mào)發(fā)展。

    二、國際貿(mào)易融資業(yè)務的發(fā)展情況

    1.我國國際貿(mào)易融資業(yè)務發(fā)展受阻的原因。一是企業(yè)的認識不到位,我國新一輪匯率改革才剛剛起步,在匯改之前,許多企業(yè)還沒有意識到貿(mào)易金融的重要性,絕大多數(shù)中小企業(yè)尚不會以金融手段為貿(mào)易避險;二是企業(yè)的信用管理體系缺乏,大多數(shù)出口企業(yè)還沿用多年來形成的傳統(tǒng)交易方式,忽視對進口方資信的調查,加劇了出口企業(yè)的收款風險。三是社會信用體系不健全,一些虧損企業(yè)管理混亂,資信欠佳,常因資金短缺而利用押匯、打包貸款等融資手段套取銀行資金,甚至挪做他用。四是銀行內部問題,各大銀行雖然都有國際貿(mào)易融資業(yè)務,但缺乏有效的風險防范措施,在觀念、體制、流程、產(chǎn)品和人員還不適應該項業(yè)務的迅速發(fā)展,特別是缺乏復合型的高素質人員。

    2.各層面都在大力推進國際貿(mào)易融資業(yè)務的發(fā)展。近幾年各家銀行都加快了國際貿(mào)易融資業(yè)務市場的拓展力度。中國銀行2009年底的貿(mào)易融資余額約為240億美元,占市場份額的35%左右,其出口雙保理業(yè)務量超21億美元,居全球首位,旨在建設國際一流銀行,行先后獲得海內外權威媒體評選的“中國最佳貿(mào)易融資銀行”“、最佳國際業(yè)務”、“最佳貿(mào)易融資銀行”等獎項;建設銀行連續(xù)兩年獲得了《環(huán)球金融》雜志頒發(fā)的“最佳貿(mào)易融資銀行”獎,標志著建行在貿(mào)易融資產(chǎn)品創(chuàng)新、服務技術和風險控制走在了同業(yè)的前列。國家越來越重視貿(mào)易融資業(yè)務的發(fā)展:針對日益嚴峻的對外貿(mào)易形勢,2009年的“金融國九條”明確指出“改進外匯管理,大力推動貿(mào)易投資便利化。適當提高企業(yè)預收貨款結匯比例,方便企業(yè)特別是中小企業(yè)貿(mào)易融資”。

    3.國際貿(mào)易融資業(yè)務的畸形發(fā)展?；谄鋸V泛用途,國際貿(mào)易融資業(yè)務已成為各家銀行爭相發(fā)展的業(yè)務。但是,我國目前的經(jīng)濟發(fā)展,投資依舊占主導地位,即房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報導致了很多畸形的金融現(xiàn)象,特別是資金的投資預期回報率與房價的漲幅掛鉤度越來越高,經(jīng)營環(huán)境的惡化導致資金逐步由實體經(jīng)濟流入房地產(chǎn)市場。大多數(shù)企業(yè)和個人都在固定資產(chǎn)上過度投資,且其資金來源越來越依賴銀行融資,甚至民間融資。一些地方的金融環(huán)境過于寬松,以溫州為例,溫州的金融生態(tài)環(huán)境在國內一直名列前茅,過去的幾年里,國際貿(mào)易融資作為一種有效的融資途徑讓大量的貿(mào)易流通型企業(yè)獲得超過自身承受能力之外的大量資金和額度,幫助溫州的許多貿(mào)易型企業(yè)獲得了快速的發(fā)展。一家不到1000萬注冊資本的公司可以拿到近3個億的額度,且全部為擔保方式。只要有足夠的貿(mào)易業(yè)務的支撐,就可以拿到相應的融資需求,這就是國際貿(mào)易融資能夠突破企業(yè)自身限制的一個有利條件。也就是基于此,大量的企業(yè)不惜一切代價做大流量,做大貿(mào)易量。

    三、銀行如何有效發(fā)展國際貿(mào)易融資業(yè)務

    1.加強風險的防控能力。

    (1)適應業(yè)務定位的變化,樹立科學的風險經(jīng)營與管理理念。一是針對國際貿(mào)易金融發(fā)展規(guī)劃中的行業(yè)定位、客戶定位及產(chǎn)品定位,明確和細化業(yè)務準入標準,通過市場細分,有選擇地介入重點行業(yè)和目標客戶,使風險的控制目標不受經(jīng)營風險區(qū)間的變化而有所降低。二是實行適應國際貿(mào)易融資特點的授信規(guī)?？刂品椒?將評審工作的重心從風險識別逐步向風險評價過渡。三是加強與市場對接,建立有效的市場調研與溝通機制,并在此基礎上,有針對性地制定相關授信政策和調整評審標準,合理引導營銷取向。此外,不斷提高專評審人員在國際貿(mào)易融資方面的專業(yè)能力和水平,進而逐步形成“專家型”評審。

    (2)加強業(yè)務交流與培訓。加強與同業(yè)的廣泛交流,通過借鑒先進的風險理念及操作模式,結合自身實際,提升風險管控能力和水平。

    (3)加強貸后管理。建立風險監(jiān)控和評價體系,加強對市場的監(jiān)控。對大宗商品價格、行業(yè)景氣度等保持及時跟蹤。

    2.采取適應國際貿(mào)易融資特點的擔保方式。首先,針對國際貿(mào)易融資業(yè)務的特點,創(chuàng)新思維,制訂操作性較強的擔保方案。其次,充分引入第三方金融機構的信用,在一定程度上規(guī)避企業(yè)面臨的市場風險、信用風險和進口國的國家風險。第三,積極鼓勵出口企業(yè)投保出口信用險。

    3.結合市場實際和客戶需求。在發(fā)展國際貿(mào)易融資業(yè)務時,區(qū)分其目的是首要的。對于非融資需求的國際貿(mào)易融資業(yè)務,銀行承擔的風險較低,理應優(yōu)先發(fā)展。對于改善現(xiàn)金流的國際貿(mào)易融資業(yè)務,要根據(jù)企業(yè)的自身實力,并結合其上下游客戶的實力,進行選擇性發(fā)展。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

摘 要 在房地產(chǎn)市場持續(xù)調控的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理面臨諸多困難。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀入手，簡要分析了當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理中存在的問題．并提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的一些措施。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 問題 對策

2012年政府把“堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調控政策”作為當年的主要任務，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場正式進入嚴冬，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理核心的財務管理將面臨嚴峻考驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強自身的財務管理，來應對挑戰(zhàn)，渡過難關。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財務管理現(xiàn)狀和存在的主要問題

第一、資金周轉率下降，融資困難，財務風險加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現(xiàn)能力變差，資金周轉率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。

第二、財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出。財務停留在停留在記賬和編制財務報表等會計核算方面，出具的財務決算報告和財務報表適用于經(jīng)營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財務管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要經(jīng)濟業(yè)務中往往沒有財務人員的參與，財務管理事前和事中的預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。

第三、內部控制薄弱，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；二是費用開支標準混亂，不規(guī)范，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理，隨意性大。

第四、成本管控工作線條較粗，管理責任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態(tài)，財務成本控制的底線不明確，目標成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目發(fā)展、規(guī)劃設計、招標、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時進行財務成本的事前預測和事中控制，在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理，提高財務管理效率的措施

（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉

面對嚴峻的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和運用“開源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財務策略，做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財務危機。

一是資金的籌措管理方面，要加強企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進境外機構參股，這將使企業(yè)國內融資受困的情況下，依然有騰挪空間。

二是加速項目資金周轉，應盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現(xiàn)實狀況，將產(chǎn)品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應及時認虧，積極實行以價換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉讓的代價來換回整個企業(yè)資金鏈的安全。

三是加強企業(yè)現(xiàn)金管理，一是做好現(xiàn)金流量預算，測算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡，二是做好現(xiàn)金收支的動態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預算，明確責任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應收款項與應付款項的期限保持一致，防止企業(yè)過度預支資金。

四是認真研究當前房地產(chǎn)市場，審慎項目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。把握好項目開發(fā)節(jié)奏，在項目定位、戶型上下功夫，調整好開發(fā)項目類型和產(chǎn)品結構，謹慎布局，有效使用資金。

（二）完善財務管理系統(tǒng)，提高財務管控能力

一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應當統(tǒng)一會計核算制度，統(tǒng)一科學設置會計科目、制訂核算程序和規(guī)則，構建核算管理體系，以標準、統(tǒng)一的財務數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎，便于數(shù)據(jù)的對比、分析和考核。

二是建立資金管理中心，對項目資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內部調劑使用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。

三是要建立管理會計系統(tǒng),通過設立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務管理報告向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監(jiān)督機制。

四是加強財務制度建設，完善內部審計。房地產(chǎn)企業(yè)應當遵循針對性、操作性和強制性原則設立專門的財務管理機構，制定相應的財務管理制度，實行財務管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財務收支審計、經(jīng)濟效益審計、管理審計、內部控制評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等內部審計工作。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務管理水平。

（三）組織內部授權管理，實施財務控制

規(guī)范企業(yè)法人治理結構，在人員配置過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則，加強各經(jīng)濟職位的業(yè)務牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務授權制度,平衡各級管理人員的權力與責任,做到責權對等，明確規(guī)定各項公司業(yè)務的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。

（四）強化成本管理控制

推行全員成本管理體系，抓住項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)進行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風險；二是重視規(guī)劃設計工作，加強方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設計階段引入成本控制和成本優(yōu)化機制。通過設計方案招投標、限額設計、圖紙會審等來加強設計造價控制，根據(jù)項目定位和目標成本準確把握規(guī)劃設計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進度和設計變更簽證，嚴格材料、設備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結算，重點防止重復計算及收費，落實設計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務費用及稅務支出籌劃。

（五）推行全面預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上應建立以項目預算、資金預算為基礎的企業(yè)預算管理模式。項目預算是以開發(fā)項目作為預算對象,將發(fā)生的項目前期可行性研究、規(guī)劃設計、報建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃、稅金計劃等內容進行的整體預算。資金預算由開發(fā)企業(yè)在對各責任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作制定形成。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計劃編制、匯總和完善本責任中心的項目預算及資金預算。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。

參考資料：

[1]周彬彬.新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系的探討.財經(jīng)界.2010(2).

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關鍵詞：建筑業(yè) 應收賬款管理 完善

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)信用的推出，企業(yè)應收賬款數(shù)額的普遍增多，管理已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營活動中日益重要的問題。尤其是建筑企業(yè)，因其行業(yè)本身的特點，一方面搶占市場，需要大量的資金承攬項目，另一方面，建筑商拖欠工程款，占用企業(yè)大量的流動資金，如何加強應收帳款的管理成了企業(yè)生存發(fā)展的關鍵，積極有效的應收帳款管理可以有利于加強企業(yè)資金周轉，提高資金使用效率，防范經(jīng)營風險，維護投資者利益。

一、建筑業(yè)應收賬款管理存在的問題

我國建筑業(yè)應收賬款管理存在的問題，既有企業(yè)內部原因，也有外部因素的影響。

（一）盲目追求利潤，忽視現(xiàn)金流量

現(xiàn)代建筑業(yè)強調以產(chǎn)值最大化為經(jīng)營目標，但是一味的追求利潤最大化而忽視了企業(yè)的現(xiàn)金流量，大額應收帳款的存在，導致雖在帳面上反映的利潤很多，但應收帳款占了很大一部分，公司實際的現(xiàn)金流量卻很小，從而給公司造成資金周轉困難、壞帳損失等問題。甚至影響公司的持續(xù)生存與發(fā)展。

（二）應收帳款管理制度不完善

我國建筑企業(yè)對客戶的信用狀況調查不夠，導致應收賬款不斷增加。有時雖有調查，但評價信用政策制訂不合理，對所形成的應收帳款能否收回、收回多少沒有底數(shù)。另外，對企業(yè)應收賬款的賬齡沒有及時合理分析，大量陳賬、呆賬常年掛賬，造成企業(yè)資金周轉困難，同時對掛賬時間很長的應收賬款也沒有采取相應措施，以至于在債務人破產(chǎn)或死亡，收款憑證資料丟失或損失，或當事人離職情況不明等使應收賬款成為壞賬，這樣既增加了企業(yè)管理成本，也直接減少了企業(yè)的經(jīng)濟效益。有的企業(yè)財務部門與業(yè)務部門未及時進行核算，銷售與核算脫節(jié)，問題不能及時暴露。

（三）企業(yè)的管理者對應收賬款的管理缺乏重視

大部分建筑企業(yè)的負責人比較重視企業(yè)產(chǎn)值的增長，將負責人的工資薪酬與企業(yè)的產(chǎn)值掛鉤，對能否及時將應收賬款收回的問題考慮比較少，沒有將應收賬款的質量歸入相應項目績效考核過程中。由于對應收賬款管理的不夠重視，使得企業(yè)存在應收賬款管理責任劃分不明確，懲罰不分，導致存在應收賬款不能及時收回，壞賬率提高等問題，影響企業(yè)資金周轉，不利于企業(yè)快速健康的發(fā)展。另外，有些項目負責人對債權相關的知識比較欠缺，不能及時保護債權人的利益，出現(xiàn)應收賬款追溯實效等問題。甚至企業(yè)的管理者為了提高自己的工資薪酬等相關利益，違反會計準則，將一些不屬于應收賬款的項目也通過應收賬款科目進行核算，這些行為都會嚴重損害建筑業(yè)健康有序的發(fā)展。

（四）外部環(huán)境的影響

首先，建筑業(yè)市場競爭不規(guī)范。當前市場競爭日益激烈，施工企業(yè)數(shù)量不斷增加，出現(xiàn)供大于求的局面。為擴大自身企業(yè)市場份額，甚至出現(xiàn)了惡性競爭，在投標過程中，競相的通過壓低標價，出現(xiàn)了墊支數(shù)額的現(xiàn)象。越來越多的施工單位墊付資金來增強企業(yè)競爭力，造成企業(yè)間相互拖欠日益嚴重，再者，還有一些企業(yè)故意拖欠帳款，有錢也不還。

其次，國家宏觀經(jīng)濟的影響。國家為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的現(xiàn)狀，出臺了“限購令”的措施，抑制房價的不斷上漲，致使與房地產(chǎn)行業(yè)休戚相關的建筑業(yè)受到了明顯的影響，房地產(chǎn)樓盤大量存壓，使得開發(fā)商不能及時收回現(xiàn)金只能將部分資金轉嫁于建筑業(yè)，造成開發(fā)商大量拖欠工程款。

最后，社會信用管理體系不健全。市場經(jīng)濟不僅是一種法制，也是一種信用經(jīng)濟。目前我國的市場經(jīng)濟發(fā)展不夠成熟，市場的信用體系不完善，信用交易不夠發(fā)達，相關的法律法規(guī)制定不健全，對于應收賬款管理懲罰機制不靈活，使得社會上信用缺失的行為越來越泛濫。嚴重損害了建筑企業(yè)的利益。

二、對企業(yè)的影響

應收賬款管理缺乏對企業(yè)的危害主要有以下幾個方面：

（一）增加了公司的財務風險

高額的應收賬款直接影響企業(yè)的現(xiàn)金流入，引發(fā)財務危機。應收帳款數(shù)額越大，期限越長壞帳就越多，對公司造成的影響就越大。大量資金被拖欠，致使公司資金周轉困難，為維持正常生產(chǎn)，只能靠增加貸款，這就使企業(yè)背上沉重的貸款利息，潛伏著嚴重的財務風險，同時也是當前最大的潛虧風險，對利潤影響尤為深遠。

（二）降低了企業(yè)的資金使用效率

由于企業(yè)的物流與資金流不一致，出現(xiàn)了發(fā)出商品，開出銷售發(fā)票，貨款卻不能同步收回的局面。大量的流動資金沉淀于非生產(chǎn)環(huán)節(jié)，降低了資金的周轉速度，造成了經(jīng)營狀況良好，賬面狀況不錯的企業(yè)而出現(xiàn)資金匱乏的局面，企業(yè)經(jīng)營實際情況被掩蓋，影響了企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，無法實現(xiàn)既定的效益目標。

（三）夸大了企業(yè)的經(jīng)營成果

企業(yè)的賬上利潤的增加并不表示能如期實現(xiàn)現(xiàn)金流入，企業(yè)應收賬款的大量存在，虛增了賬面上的銷售收入，通過資產(chǎn)負債表反映的總資產(chǎn)的實質與形式不一致，使資產(chǎn)不實，加大風險，削弱了競爭力。在一定程度上夸大了企業(yè)經(jīng)營成果，增加了企業(yè)的風險成本。

三、加強建筑企業(yè)應收賬款控制與管理的措施

（一）加強應收賬款的管理

1.確定適當?shù)男庞脴藴省Ｐ庞脴藴适瞧髽I(yè)同意向客戶提供商業(yè)信用而提出的基本要求，通常以逾期的壞賬損失率作為判別標準。企業(yè)確定信用標準要力爭在增強市場競爭力，擴大銷售與降低違約風險、收賬費用這二者之間做出一個雙贏選擇。2.財務要形成定期的對帳制度，每隔三個月或半年就必須同經(jīng)銷商核對一次帳目。因此要制訂一套規(guī)范的、定期的對帳制度，避免雙方財務上的差距像滾雪球一樣越滾越大，而造成呆、死帳現(xiàn)象。3.對應收帳款進行帳齡分析，根據(jù)客戶所欠款的時間長短，分析收回的可能性，結合對客戶資信情況的調查，據(jù)了解企業(yè)資信政策，努力提高應收帳款收現(xiàn)率。4.建立壞帳準備金制度。施工企業(yè)要遵循穩(wěn)健性原則，建立完善的壞賬準備金制度，用積極的行動彌補壞賬損失。建筑企業(yè)要注重對應收賬款的定期嚴格檢查，認真分析每筆應收賬款具體的特征，包括應收賬款金額的大小、還款期限、債務人的信用狀況等因素，確定應收帳款收回的幾率，并預計可能產(chǎn)生的壞賬損失。在定期檢查過程中，建立完善的壞賬準備金制度，能夠有效降低企業(yè)發(fā)生的壞賬風險，用積極的行動來彌補相應的損失。

（二）制訂合理的信用政策

信用政策包括信用期、信用標準及折扣政策。信用期應注意淡旺季客戶量大小等因素。具體的說就是對大客戶給予較長的信用期，小客戶信用期則相對較短，旺季縮短信用期、淡季延長信用期。信用期太短，不足以吸引顧客，信用期太長，造成公司資金緊張。信用標準是企業(yè)授予客戶信用所需的最低標準，也是企業(yè)可接受風險提供的一個基本判別標準。如果客戶達不到信用標準，則不能享受最低的信用優(yōu)惠。制訂合理的折扣標準，較高的折扣標準，有利于刺激銷售量的增長，但同時，應收帳款的風險也越大。較低的信用政策，將會影響銷售量。所以企業(yè)在制訂信用標準時，必須進行比較與權衡，使風險在可控范圍之內，又使其發(fā)揮積極的作用。

（三）合理運用法律知識

企業(yè)的經(jīng)濟活動受到法律的約束，同時，法律也會維護企業(yè)的合法權益。所以，應收帳款的管理，離不開法律。首先，加強合同的管理，建筑施工企業(yè)要高度重視合同的管理，完善合同管理制度，加強過程控制，及時按合同收款進度向業(yè)主提交工程完成情況表及有關資料確保按合同進度及時收款。其次取得法律效力的書面文件，避免口頭承諾。對經(jīng)多方追索拒不付款，過期已久的客戶，應訴諸法律，請求償還?；蛘哌M行清算。

（四）不斷完善收帳政策

施工企業(yè)制訂收帳政策，首先要分析拖欠原因，對屬于工程質量問題的，應積極與業(yè)主聯(lián)系，盡早解決糾紛，盡早收款。對資信較好暫時形成拖欠的，應及時溝通。對于資金信不良的，應加緊催收。企業(yè)在制定收賬政策時，要在增加收賬費用與減少壞賬損失、減少應收賬款機會成本之間進行比較權衡，以前者小于后者為基本目標，掌握好寬嚴界限，擬定可取的收賬計劃。

（五）針對往年沒有及時收回的應收賬款，專門成立收款小組，有重點的開展收款工作

首先，是對正常請款應收帳款的處理。這類債務人主要是生產(chǎn)經(jīng)營正常的建筑單位，具備一定的償債能力。收款小組應與其加強聯(lián)系，向建筑方不斷的溝通協(xié)調催其盡快還款，特別是在重大的節(jié)日如春節(jié)、元旦時可收回的欠款能夠達到40%左右。對于生產(chǎn)經(jīng)營正常但償債能力較弱的企業(yè)也要加強協(xié)調，如果無法及時收回欠款，也要與企業(yè)簽訂還款協(xié)議，規(guī)定具體的還款金額、最遲的還款期限等，以便促進還款單位及時還貸的責任心。

其次，對于長期難以收回欠款的處理。主要是針對那些生產(chǎn)經(jīng)營不能正常進行的企業(yè)的應收賬款的清理。建筑企業(yè)可以利用法律，采取訴訟的方式，以強制的手段收回欠款。企業(yè)也可以采用靈活的追回方式，通過積極查找債務人企業(yè)的財務線索，申請法院將其凍結拍賣，或是使企業(yè)以物抵債等方式盡快收回應收賬款。

我國的市場經(jīng)濟機制不斷的發(fā)展，應收賬款管理在企業(yè)運營過程中的起著越來越大的作用。通過以上的措施來加強應收賬款管理，對企業(yè)的意義重大，能加快企業(yè)的資金流動，提高經(jīng)營效益，不斷增強企業(yè)的市場競爭力。同時能夠在社會上形成一種良好的風氣，社會群體會以誠信經(jīng)營為榮，提高整個社會的信用水平，使得企業(yè)應收賬款不能及時收回的狀況得到逐步改善，從而促進我國市場經(jīng)濟高效有序的運行。

參考文獻：

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