房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：，全國公務(wù)員共同天地

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到市房地資源局擬定的標準；

6、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；

7、已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；

8、已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的2000年版合同示范文本，且應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產(chǎn)座落地點、面積、四至范圍；

3、土地所有權(quán)性質(zhì)；

4、土地使用權(quán)獲得的方式和使用期限；

5、房地產(chǎn)的規(guī)劃和使用性質(zhì)；

6、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況；

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格（含㎡的單價及總面積價）、支付方式和期限；

8、房地產(chǎn)交付的日期；

9、違約責任；

10、爭議解決的方式；

11、轉(zhuǎn)讓當事人約定的其他事項；，全國公務(wù)員共同天地

12、附件1、2、3、4、5。

第2篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(四)以房地產(chǎn)抵債的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(六)成交價格及支付方式;

(七)房地產(chǎn)交付使用的時間;

(八)違約責任;

(九)雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的;

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

第十五條商品房預售按照建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其收費的項目和標準，必須經(jīng)有批準權(quán)的物價部門和建設(shè)行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第3篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

    為貫徹執(zhí)行《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，現(xiàn)對執(zhí)行中的若干問題再補充通知如下：

    1.凡在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)，均須報市房地產(chǎn)管理局審核批準。經(jīng)其他主管部門批準的評估機構(gòu)，在上述地域范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須向市房地產(chǎn)管理局登記備案，其評估人員需具備房地產(chǎn)評估知識，不具備的，須接受房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)培訓。

    2.1994年8月8日以前，對抵押房地產(chǎn)已進行評估、抵押權(quán)人對評估報告無異議的，均不再重新評估。

    3.凡應(yīng)依法繳納稅費或補交土地使用權(quán)出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其價格評估均須由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局所屬的評估機構(gòu)或市房地產(chǎn)管理局指定的評估機構(gòu)辦理。

    4.受托評估抵押房地產(chǎn)，評估機構(gòu)一般應(yīng)自委托人提交全部評估材料后七個工作日內(nèi)完成。

    5.抵押房地產(chǎn)的評估費，暫按國家物價局和國家國有資產(chǎn)管理局（1992）價費字625號《資產(chǎn)評估收費管理暫行規(guī)定》規(guī)定的收費標準（見附件）掌握。評估機構(gòu)不得自行提高收費標準。擅自提高的，市房地產(chǎn)市場管理處有權(quán)進行糾正。各房地產(chǎn)交易管理部門按規(guī)定收取2％的買賣過戶手續(xù)費的，均不得再另收評估費用。

    6.《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》實施前已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)，因故不能按規(guī)定期限補辦登記手續(xù)的，當事人雙方或一方應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門備案。

    7.抵押登記時，雙方當事人約定不對抵押房地產(chǎn)投保的，可不提交保險單復印件。

第4篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產(chǎn)市場，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產(chǎn)市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個方面：

首先，房屋租賃市場在整個房地產(chǎn)市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產(chǎn)市場就更需要租賃市場的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場上，以期實現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用。一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發(fā)展，也促進了房屋租賃市場的發(fā)展，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進了地方經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產(chǎn)市場全面發(fā)展尤為重要。加強房屋租賃管理應(yīng)從四個方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細則卻始終沒有配套出臺，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺有針對性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應(yīng)以市場租金價格水平為依據(jù)，在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強化對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權(quán)益不受損害。

第5篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、房地產(chǎn)管理主要任務(wù)

農(nóng)業(yè)部機關(guān)及直屬單位（以下簡稱：各單位）占有、使用的房地產(chǎn)是國有資產(chǎn)。各單位應(yīng)當嚴格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，建立健全各項規(guī)章制度；明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實施產(chǎn)權(quán)管理；保障房地產(chǎn)資源的安全與完整；推動房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用；對轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)實行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

（一）、明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。各單位對新建的辦公及業(yè)務(wù)用房，應(yīng)在竣工驗收后，及時辦理《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》，并按財務(wù)會計制度有關(guān)規(guī)定登記入賬。對現(xiàn)有單位占有使用，但尚未取得所有權(quán)證明的房屋和使用權(quán)證明的土地，應(yīng)在界定所有權(quán)、使用權(quán)的基礎(chǔ)上抓緊辦理所有權(quán)、使用權(quán)證明文件并登記入賬。

（二）、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)合作方的資質(zhì)應(yīng)當符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關(guān)要求。

（三）、加強房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時，應(yīng)嚴格遵照國家和本意見中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、嚴格房屋的報損、報廢管理。各單位應(yīng)參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法（試行）》（農(nóng)財發(fā)（2001）2號）中相關(guān)要求，開展房屋報損、報廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

（一）、責權(quán)明確、分級管理原則。堅持土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務(wù)會議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用應(yīng)當進行科學規(guī)劃，合理布局，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）、有序開發(fā)、加強調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用必須加強宏觀調(diào)控，嚴格執(zhí)行報批制度，實行有計劃的開發(fā)和利用，遵循經(jīng)濟規(guī)律，實現(xiàn)決策和運營的科學化。

三、房地產(chǎn)處置及轉(zhuǎn)作經(jīng)營的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，原則上不得轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用。如確需改變，其經(jīng)營項目要符合國家法律、法規(guī)和政策，并進行可行性論證，履行審批手續(xù)，嚴禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營性。

（二）、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營方式主要包括：1.利用空余房屋或場地出租；2.開展土地合作經(jīng)營；3.開展合資建房；4.舉辦經(jīng)濟實體等。

（三）、各單位對于轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)必須堅持有償、有期限的原則。

1.對于轉(zhuǎn)讓、出租的房地產(chǎn)，出租或轉(zhuǎn)讓單位應(yīng)當向承租方、受讓方收取合理的租金、轉(zhuǎn)讓費用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營的房地產(chǎn)，納入本單位的資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理，內(nèi)部經(jīng)營收入應(yīng)作為本單位的經(jīng)營收入進行核算。

3.對于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營實體的單位，應(yīng)按提供的國有資產(chǎn)額所占實體股權(quán)份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營時，原則上不得分離。經(jīng)營收益應(yīng)當同時包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個部分。

（五）各單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營必須嚴格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法（試行）》（農(nóng)財發(fā)[2001）2號）及本規(guī)定的有關(guān)要求進行申報和審核，同時還必須嚴格審查合作方資格，切實加強合同管理和監(jiān)督檢查。

（六）、各單位擬將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用前，應(yīng)當先向部財務(wù)司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)清單、本單位近期財務(wù)報表、項目可行性研究報告等，經(jīng)審查同意后，方可開展資產(chǎn)評估等工作。

（七）、各單位的房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核后，提交部黨組會或部常務(wù)會議審定。

房地產(chǎn)開發(fā)重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權(quán)或市場價值500萬元以上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值500萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價值500萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項；利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局（以下簡稱：各直屬墾區(qū)）特殊情況，其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權(quán)或市場價值2000萬元以上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價值2000萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項；利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項為房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項。

（八）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除贈與外，原則上應(yīng)采取招標或拍賣等方式進行，確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采取協(xié)議方式。

（九）各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟組織提供擔保。

（十）農(nóng)業(yè)部機關(guān)房地產(chǎn)委托機關(guān)服務(wù)局代管，需要進行處置和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用時，由機關(guān)服務(wù)局提出意見報部財務(wù)司審核，按上述有關(guān)規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評估管理

（—）、各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用等事項，應(yīng)按財政部《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財政部第14號令）規(guī)定進行資產(chǎn)評估，并辦理核準或備案手續(xù)。

1.需報國務(wù)院批準實施的重大房地產(chǎn)開發(fā)事項涉及的資產(chǎn)評估項目，無論金額多少，均需按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核并提交部黨組會或部常務(wù)會議審議同意后，報財政部核準。各直屬墾區(qū)的評估項目，在報部財務(wù)司前應(yīng)首先報部農(nóng)墾局，由部農(nóng)墾局提出初審意見。

2.除核準項目以外的其他房地產(chǎn)評估項目，實行分級備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財政部有關(guān)文件要求提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核后報財政部備案；直屬事業(yè)單位所屬單位的國有資產(chǎn)評估項目報部財務(wù)司審核備案；各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應(yīng)按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

（二）、辦理核準及備案手續(xù)需報送以下文件材料：

1.占有單位填報的《國有資產(chǎn)評估項目備案（核準）表》；

2.資產(chǎn)評估報告（評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔辦公樓（區(qū)）的物業(yè)管理）等形式。

第6篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

一、房地產(chǎn)租賃實行價格評估競價招租的必要性

關(guān)于競價招租，房地產(chǎn)管理局一直走在前列不斷探索，早在2006年10月，我們印發(fā)的《空余房地產(chǎn)租賃管理辦法》中就提出了要通過對空余房地產(chǎn)租賃價格評估競價招租的方式出租房地產(chǎn)，并于2008年5月正式印發(fā)了《空余房地產(chǎn)租賃競價招租實施辦法》。去年下半年，針對競價招租工作中出現(xiàn)的一些新情況新問題，又修訂完善并試行了《競價招租實施細則》，全面推開合理最高價評標定標辦法，探索構(gòu)建價格評估競價招租“三控三防”新機制，效果比較好。

空余房地產(chǎn)租賃價格評估競價招租總的出發(fā)點是公開、公平、公正，總的目的是力求空余房地產(chǎn)租賃效益合理化、最大化。具體講有三個目的，一是通過房地產(chǎn)價格評估，同時引入市場競爭機制，挖掘空余房地產(chǎn)的合理租賃價格和潛在經(jīng)濟效益；二是通過公平競爭，讓“有關(guān)系的”變成“沒關(guān)系”，“沒關(guān)系”的也不用去“找關(guān)系”；三是大范圍公開信息、遴選承租戶，可以讓資金實力強、經(jīng)營能力好和社會信譽度高的單位成為我們的合作伙伴，利于加強租后管理，確保項目順利實施。鑒于上述三個目的，價格評估競價招租可以采取公開競價和邀請競價兩種方式；同時，對業(yè)態(tài)相對獨有、品牌效益明顯、客觀制約較多的現(xiàn)有租賃項目，且原承租戶資金實力強、經(jīng)營能力好、講誠信守信用，招租單位可采取先價格評估再競爭談判的方式，在確保租賃效益有明顯提升的前提下（年租金不得低于評估價），經(jīng)批準后與原承租人續(xù)簽租賃合同。去年，我們有4個項目采取這種方式，不僅實現(xiàn)了租賃效益翻番，而且確保了平穩(wěn)過渡、無縫銜接。

二、價格評估合理最高價評標定標辦法的探索

影響房地產(chǎn)租賃價格的因素有很多，除了地理區(qū)位、租賃用途、租賃年限，還有承租戶的經(jīng)營能力、經(jīng)濟實力和經(jīng)營誠信等因素。所以《競價招租實施細則》中明確了關(guān)于合理最高價的評估計算方法，雖不能做到絕對的合理，但也是通過科學合理的房地產(chǎn)租賃價格評估辦法評估計算出來的，盡管做到相對合理。主要有以下三方面考慮：一是倡導了報高價不一定能中標的理念，進而引導投標人結(jié)合自己的實際情況，在充分評估論證的基礎(chǔ)上來報價。去年下半年，我們有1個競價招租項目，年租金評估價為350萬元，最高報價為410萬元，但評標結(jié)果卻是報價為406萬元的單位中標。對此，各投標人沒有任何疑義，完全理解和支持這種做法。二是體現(xiàn)了隨機性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人為因素干擾。合理最高價的計算依據(jù)是各投標人的有效報價，計算方法和相關(guān)系數(shù)是會前隨機抽取的，誰也無法掌控合理最高價。三是彰顯了相對合理的原則，借鑒房地產(chǎn)租賃價格評估和工程招投標合理低價中標的評標辦法，以項目租賃評估價格為基數(shù)來確定競價招租有效報價，再以有效報價計算合理最高價，既有競爭性、也有合理性。對此，在組織競價招租過程中，通過招標答疑等形式，把相關(guān)情況事先通報給各投標人，特別要參照統(tǒng)一制定的樣本編制招標文件，讓各投標人充分了解掌握評標原則、競價入圍價和合理最高價的確定方法，防止事后有誤解，甚至質(zhì)疑評標定標的公開透明。

三、下一步的創(chuàng)新思考和打算

第7篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。本文對我國REITs發(fā)展中存在的問題進行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財產(chǎn)的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。美國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關(guān)注。作為一種在發(fā)達國家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來看，我國REITs的發(fā)展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國還未制定針對房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機制

REITs在我國目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構(gòu)、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動占重要地位，稅務(wù)帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進一步完善和加強行業(yè)監(jiān)管。目前我國信托公司歸銀監(jiān)會監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會、國稅、地稅等相關(guān)部門，要促進REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國經(jīng)驗，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機構(gòu)，實行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標準化及流動性。產(chǎn)品的標準化及流動性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會化、標準化，解決產(chǎn)品上市流通問題，促進統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)和完善的信用擔保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟管理；房地產(chǎn)；商品房；預售；法律

商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預期性。因此，高度重視和正確解決商品房預售中的法律問題，對于保護購房人的購房熱情，維護購房人的合法權(quán)益，以及促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

1　商品房預售許可證制度

商品房預售實行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第十條明確規(guī)定：商品房預售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對商品房的預售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售商品，應(yīng)當符合下列條件：　1.1取得土地使用權(quán)證書

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。1.2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現(xiàn)象。

1.3　房地產(chǎn)主管部門進行監(jiān)督

按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護商品房預購人的合法權(quán)益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進行監(jiān)督。

1.4取得商品房預售許可證

向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案

2　商品房預售合同是否有效的確認

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應(yīng)當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應(yīng)確認其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應(yīng)當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在前預售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應(yīng)當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認商品房買賣合同有效。3　預購商品房的轉(zhuǎn)讓問題

由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認為預購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認為預購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

3.1　已付清購房款的預購商品房的轉(zhuǎn)讓

承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對開發(fā)商不再負有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。

3.2　未付清房款或按揭預購商品房的轉(zhuǎn)讓。

購房人不但享有合同權(quán)利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。

參考文獻

[1]　丁志平.關(guān)于商品房預售問題[J].調(diào)查與研究，2011（3）

第9篇：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商品房 ；預售；轉(zhuǎn)讓；立法；完善

一、商品房預售制度

房屋預售也稱商品房預售、樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預售轉(zhuǎn)讓制度

（一）商品房預售轉(zhuǎn)讓

預售商品房轉(zhuǎn)讓，即“期房轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預售法律關(guān)系中的預購人將購買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預購人將預售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）之間形成以原預售合同為內(nèi)容的商品房預售法律關(guān)系。①

（二）商品房預售轉(zhuǎn)讓行為屬性

預售商品房轉(zhuǎn)讓標的物是正在建設(shè)而尚未竣工的房屋，此時因完整的標的物還沒有存在，則于該標的物上不可能成立所有權(quán)。預售商品房轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認定，理論界對此觀點不一。

第一種觀點是物權(quán)轉(zhuǎn)讓說②，將預售房的期待權(quán)看做是一種特殊的物權(quán)。第二種觀點是合同之債，預售商品房轉(zhuǎn)讓僅為預售合同中的債權(quán)債務(wù)概括承受，主體變更，使第三人與預售人之間形成的新的民事法律關(guān)系。③預售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是何種性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，通說認為是第二種觀點。

三、我國預售商品房轉(zhuǎn)讓制度現(xiàn)狀

我國立法對預售商品房轉(zhuǎn)讓采取了謹慎態(tài)度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！敝笤?005年5月9日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知中有明確的規(guī)定?！兑庖姟肥恰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實施十年來國務(wù)院首次為預售商品房轉(zhuǎn)讓作明確意見。在過去國務(wù)院沒有作明確表態(tài)之前，預售商品的轉(zhuǎn)讓主要是由地方性法規(guī)在進行規(guī)制，各個地方對預售商品房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度各不相同，具體表現(xiàn)為以下三個方面④：

（一）禁止轉(zhuǎn)讓

2005年1月30日頒發(fā)的《溫州市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預售銷售和轉(zhuǎn)讓管理的意見》禁止預售商品房在取得產(chǎn)權(quán)前轉(zhuǎn)讓。 成都市也不允許預售商品房轉(zhuǎn)讓， 在《成都市關(guān)于加強商品房預售管理的通知》中規(guī)定，“已經(jīng)預售的商品房，預售人不得將其再轉(zhuǎn)讓給第三人或用于抵押和典當?！?/p>

（二）允許自由轉(zhuǎn)讓

《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第25條第1款規(guī)定，“預售的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓。”

（三）有條件轉(zhuǎn)讓

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》在第44條中規(guī) “預購人在預售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）、已付清預售商品房預售合同約定的總價款的預購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預購的商品房的，預購人與受讓人應(yīng)當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預售登記?！?/p>

四、我國預售商品房轉(zhuǎn)讓完善建議

（一）統(tǒng)一立法

我國目前對預售商品房轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定立法位階太低，關(guān)于這樣一個現(xiàn)實中普遍存在，有急需解決的問題，僅有效力相對較低的地方性法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)制。法律授權(quán)給國務(wù)院立法對預售商品房轉(zhuǎn)讓進行規(guī)制，但國務(wù)院至今未出臺相關(guān)規(guī)定。地方的做法不統(tǒng)一，既不利于樹立法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性和嚴肅性，也不利于商品房市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。國家應(yīng)盡快通過立法，對此類問題做出統(tǒng)一規(guī)定，促進房地產(chǎn)市場的培育。

（二）引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機備案程序⑤

引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機備案程序，建立商品房預售轉(zhuǎn)讓的登記備案制度。在大量發(fā)生商品房預售合同轉(zhuǎn)讓行為的今天，合同欺詐等行為也有上升趨勢。因此實行商品房預售轉(zhuǎn)讓合同的登記備案制度可以有效避免這種欺詐的風險。

（三）確立權(quán)利瑕疵擔保責任

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，預售商品房受讓人只能要求開發(fā)商承擔違約責任，卻無法向明顯存在過錯的預購人追償損失。鑒于此種立法漏洞的存在，有必要在完善預售商品房再轉(zhuǎn)讓法律制度時對預購人的權(quán)利瑕疵擔保責任做出明確規(guī)定。本文根據(jù)《合同法》中關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔保的規(guī)定，認為預售商品房再轉(zhuǎn)讓中預購人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任的構(gòu)成要件有以下三個方面：

1.預售商品房的權(quán)利瑕疵在預售商品房轉(zhuǎn)讓合同成立時已經(jīng)存在。對于再轉(zhuǎn)讓合同成立之后出現(xiàn)的權(quán)利瑕疵，不屬于預購人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任的范圍。

2.受讓人在簽訂預售商品房再轉(zhuǎn)讓合同時不知道所購預售商品房存在權(quán)利瑕疵。

3.預售商品房的權(quán)利瑕疵必須在開發(fā)商向受讓人交付房屋時仍然存在。

五、結(jié)語

預售商品房再轉(zhuǎn)讓行為對于控制房價有重要意義，不能再一味放任自由，急需對其作出統(tǒng)一的立法規(guī)定規(guī)制房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

注釋：

①陳耀東：《商品房買賣法律問題專論》，[M]，法律出版社，2004 年版，第62 頁。

②錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干理論問題研究》，[EB/OL]，來源于http：//.cn

③劉武元：《房地產(chǎn)交易法律問題專論》，[M]法律出版社2002 年版，第163 頁。