房地產(chǎn)項目考核管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

關鍵詞：優(yōu)化設計；房地產(chǎn)；工程建設投資；投資控制

中圖分類號：F810文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）08-0130-02

房地產(chǎn)建設項目投資控制是每個投資者所關心的重要內容之一。就工程項目建設而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項目建設的全過程。從目前的房地產(chǎn)投資控制來看，通過對房地產(chǎn)項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負責制的實行，投資規(guī)模得到了有效控制，像以前那種投資無底洞，工期馬拉松的現(xiàn)象已基本杜絕。設計階段通過限額設計，使設計概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制。施工階段通過招標投標和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應有的控制。但如何通過優(yōu)化設計來有效控制投資，尚未得到廣泛重視。

一、優(yōu)化設計對房地產(chǎn)建設投資的影響

（一）設計方案直接影響投資

房地產(chǎn)工程建設過程包括項目決策、項目設計和項目實施三大階段。進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術經(jīng)濟合理的設計，可降低工程造價。

（二）設計質量間接影響投資

據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)工程質量事故的眾多原因中，設計責任多數(shù)占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優(yōu)化設計，而出現(xiàn)功能設置不合理，影響正常使用；有的設計圖紙質量差，專業(yè)設計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。

（三）設計方案影響經(jīng)常性費用

優(yōu)化設計不僅影響房地產(chǎn)項目建設的一次性投資，而且還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關系，但通過優(yōu)化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產(chǎn)項目建設的全壽命費用最低。

二、優(yōu)化設計運作困難的成因

（一）政府主管部門對優(yōu)化設計監(jiān)控不力

長期以來，形成了一種設計對業(yè)主負責，設計質量由設計單位自行把關的觀念，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價，有的僅靠圖紙會審來發(fā)現(xiàn)一些簡單問題，只有等出現(xiàn)了大的技術問題才來追究責任，而方案的經(jīng)濟性則問及更少。另外，對設計市場管理不夠，越級、無證、掛靠設計時有發(fā)生，從而導致設計質量下降，加之由于設計工作的特殊性，不同的房地產(chǎn)項目有各自的特點，所以針對不同房地產(chǎn)項目優(yōu)化設計的成果缺乏明確的定性考核指標。

（二）業(yè)主要求優(yōu)化設計的意識不強

目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對設計環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位要讓利等，殊不知設計方案的優(yōu)化會帶來更大的節(jié)約；二是無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業(yè)主不知道誰能優(yōu)化到什么程度。有些房地產(chǎn)項目設計雖通過招投標，但此時方案不細，概算粗略，很難來綜合評定；三是業(yè)主由于專業(yè)知識上的限制，對設計方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義；四是有些業(yè)主經(jīng)濟實力雄厚擾，項目建設趕時髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求；五是有些業(yè)主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優(yōu)化設計的開展。

（三）優(yōu)化設計的開展缺乏必要的壓力和動力

由于目前的設計經(jīng)營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優(yōu)化設計失去壓力。由于現(xiàn)在的設計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設計質量的優(yōu)劣無關，導致對設計方案不認真進行經(jīng)濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優(yōu)化了設計方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設計的積極性。

（四）優(yōu)化設計運行的機制不夠完善

優(yōu)化設計的運行需有良好的機制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設計市場競爭機 制，設計招標未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護嚴重；二是價格機制扭曲，優(yōu)化不能優(yōu)價；三是法律法規(guī)機制薄弱。

三、搞好優(yōu)化設計的幾點建議

（一）主管部門應加強對優(yōu)化設計工作的監(jiān)控

為保證優(yōu)化設計工作的進行，開始可由政府主管部門來強制執(zhí)行，通過對設計成果進行全面審查后方可實施。作為《建設工程質量管理條例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已由建設部頒布施行，它的實施將對控制設計質量提供重要保證。但《辦法》規(guī)定的審查主要是針對設計單位的資質、設計收費、建設手續(xù)、規(guī)范的執(zhí)行情況、新材料新工藝的推廣應用等方面的內容，缺乏對方案的經(jīng)濟性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設主管部門在執(zhí)行《辦法》的同時，應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查。第二，應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設計市場，減少黑市設計。第三，利用主管部門的職能，總結推廣標準規(guī)范、標準設計、公布合理的技術經(jīng)濟指標及考核指標，為優(yōu)化設計的進行提供良好服務。

（二）加快設計監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設計工作的推行，僅靠政府監(jiān)控還不能滿足社會發(fā)展的要求，設計監(jiān)理已成為形勢所迫，業(yè)主所需。通過設計監(jiān)理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在搞好政府監(jiān)理的同時，一方面應盡快建立設計監(jiān)理單位資質的審批條件，加強設計監(jiān)理人才的培訓考核和注冊，制定設計監(jiān)理工作的責職、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設計監(jiān)理的廣度，為設計監(jiān)理的社會化的提供條件。

（三）建立必要的設計競爭機制

為保證設計市場的公平競爭，設計經(jīng)營也應采用招標投標，雖然早在80年代，國家計委和城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部就印發(fā)《工程設計招標投標暫行辦法》，90年代國家建設部印發(fā)了《城市建筑方案設計競選管理辦法》，新頒的《招標投標法》中也規(guī)定符合條件的項目的勘察設計必須招標，但實際招標項目的量一直很少，只占總項目的10%左右(不同的地區(qū)其比例可能有所不同)，即使采用招標的項目，其招標體系不完善評標方法不健全，缺乏公平競爭性，因此應完善設計招投標的相關環(huán)節(jié)。首先，應成立合法的設計招標機構；其次，各地方主管部門應建立相應的規(guī)定，符合條件的項目必須招標；第三，業(yè)主對擬建項目應有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標文件；第四，招標時應對投標單位的資質信譽等方面進行必要的資格審查；第五，應設立健全的評標機構合理的建設評標方法，以保證設計單位公平競爭，并限制業(yè)主在項目上的隨意性。

設計單位為提高競爭能力，在內部管理上應把設計質量同個人效益掛鉤，促使設計人員加強經(jīng)濟觀念，把技術與經(jīng)濟統(tǒng)一起來，改變以前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的現(xiàn)象，并通過室主任、總工程師與造價工程師層層把關，共同控制設計過程。

（四）完善相應的法律法規(guī)

優(yōu)化設計的推廣還應有一定的法律法規(guī)作為保證，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投標法》、《建筑工程質量管理條例》等在規(guī)范項目建設工作，但這些都是從項目建設的總體出發(fā)，對設計方面的規(guī)范不夠具體，因此為更好地監(jiān)督管理設計工作，還應建立和完善相應法律法規(guī)，如設計監(jiān)理、設計招投標、設計市場及價格管理等。

（五）注意優(yōu)化設計工作的綜合性

第2篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；施工階段；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01

房地產(chǎn)項目的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，即項目投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段、銷售階段乃至項目后期管理階段。雖然房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資決策階段、設計階段對項目節(jié)約成本，減少投資起到關鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。項目開發(fā)進入施工階段后，由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)基本確立了項目的建設成本，所以施工階段的主要任務是控制項目的額外支出，即嚴格把關項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生；合理制定計劃，確保按期交付工程，以達到及時銷售并回收資金的目的，減少項目開發(fā)的資金成本。如何對施工階段的成本進行有效的控制，筆者認為可以從以下幾個方面進行考慮：

一、標后施工組織設計的審定

房地產(chǎn)企業(yè)一般不怎么注重施工組織設計或施工方案，沒有對施工組織設計的經(jīng)濟性、可行性進行認真分析，監(jiān)理、工程部門對標后施工組織的審核大多流于形式，審核完后即束之高閣；可是在承包人提交的施工組織設計中往往會隱藏一些不合理的之處，在后續(xù)的施工及竣工結算中增加費用，這也是房地產(chǎn)成本控制中容易被忽略的地方。

標后施工組織設計的審定應注意以下幾個方面：

(1)基坑土方的開挖方式、工作面寬度及放坡系數(shù)應合理；(2)臨時設施的搭設點、材料的堆放點應提前考慮周全，以免影響后續(xù)工程的施工，造成臨時設施不得不重新搭設及材料的二次搬運；(3)合理安排總包、各專業(yè)分包之間的施工工序。

二、加強圖紙會審工作

由于目前房地產(chǎn)企業(yè)對設計工期要求普遍較緊，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、不合理的地方較多，對圖紙技術的合理性、施工的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟損失及工期延誤。

圖紙會審中部分應著重審查的范圍主要有：

(1)基坑開挖及基坑圍護可行性，基坑圍護設計圖中注明土方開挖順序是否科學、節(jié)約。(2)屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水及門窗防水做法是否可行。(3)土建與各專業(yè)的矛盾問題。(4)工程施工中的可行性問題。(5)室外管線走向及布置是否合理。(6)圖紙是否符合國家的規(guī)范要求。(7)圖紙中的設計是否經(jīng)濟合理。(8)圖紙是否有不明確的地方，如有應盡快明確。

三、加強項目開發(fā)計劃管理

項目開發(fā)計劃以項目開發(fā)的關鍵時間節(jié)點(開工、開盤、竣工、交房、結盤)為骨干，綜合項目開發(fā)的各專項計劃經(jīng)平衡、協(xié)調形成。

項目開發(fā)計劃制定不合理，容易導致項目進度延期、成本嚴重超支、質量問題層出不窮，最終導致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營業(yè)績和品牌形象嚴重受損。

計劃管理應避免出現(xiàn)的以下問題：

(1)計劃管理沒有一個組織上的保障。公司沒有專業(yè)的計劃管理部門統(tǒng)籌公司的計劃，而將計劃管理的職責放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少對開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務的了解，這些部門實際不能承擔有關計劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調等職責，只能淪為計劃的收集、匯總和期末按計劃考核評分的部門，計劃管理的效果不佳。

(2)缺乏保證計劃實行的制度、流程。缺乏計劃管理相應的制度、流程、操作指引和工作標準支撐，表現(xiàn)為計劃制定合理性不強、計劃變更隨意性大、變更頻繁。計劃的嚴肅性和權威性得不到保證。

(3)不尊重科學的規(guī)律。計劃中的每一個工作都有其合理的完成時間，而不能人為的進行壓縮。如強行壓縮導致最后的結果是既不能按期完成既定目標，又加大了成本的投入，計劃也就成了一紙空文。

(4)后續(xù)工程不計代價盲目趕工。在計劃實施過程中，往往前期計劃落后的情況，房地產(chǎn)公司為了完成計劃的總體目標，便“埋頭苦干”、“大干特干”，完全不考慮成本的增加及質量上的下降。

四、加強現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規(guī)律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。

如何有效控制現(xiàn)場簽證，應做到以下幾點：

(1)現(xiàn)場簽證單管理要執(zhí)行嚴格的規(guī)定，不在權限范圍之內的簽字一律無效，如對企業(yè)造成損失，追究越權簽字人的責任。(2)現(xiàn)場簽證單應及時辦理。對特殊情況，后補辦的現(xiàn)場簽證單，經(jīng)辦人員應有書面情況說明。(3)現(xiàn)場簽證單規(guī)定的時間內完成費用審核、確認工作，以保證動態(tài)成本的準確性。(4)現(xiàn)場簽證單完成簽證流程工作后應及時歸檔匯編，建立現(xiàn)場簽證單臺賬目錄。防止出現(xiàn)重復簽證的現(xiàn)象發(fā)生。(5)現(xiàn)場簽證單的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據(jù)。(6)現(xiàn)場簽證管理工作在各部門之間進行多級審核控制體系；各級在審核過程中應實事求是、認真仔細、意見明確，有關手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據(jù)權限規(guī)定務必齊全、有效。(7)簽證內容完成后，現(xiàn)場工程師應避免采用類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性字眼進行簽認，而必須實度實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、材料材質和規(guī)格、工日數(shù)、機械臺班等內容。

五、合同交底

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理水平不斷提高，合同條款越來越嚴謹、細致。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的總包合同少則幾十頁，多的上百頁。再加上有些項目監(jiān)理工程師、項目現(xiàn)場工程師未參與合同的談判、訂立工作，導致執(zhí)行合同的人員大多數(shù)情況下對合同具體內容理解不充分；在合同的履行過程中，容易造成因管理不當而造成不必要的損失。合同簽訂人員向合同執(zhí)行人員面對面進行合同交底，使合同執(zhí)行人員熟悉合同條文、合同總體分析結果、合同中的主要內容、各種規(guī)定、管理程序及各種行為的法律后果等；則可有效保證合同的正確履行和合同風險的防范。

合同交底應做好以下幾點的交底工作：

(1)具體的工程界面劃分，質量標準及規(guī)范，關鍵性工期節(jié)點及總工期要求等；(2)發(fā)包人、監(jiān)理承及承包人的權利與義務；(3)總分包配合的內容及要求；(4)發(fā)包人、承包人違約責任；(5)現(xiàn)場簽證、工程聯(lián)系單等單據(jù)的辦理要求；(6)甲供材料的種類及管理辦法；(7)合同進度款的支付；(8)竣工驗收要求及竣工資料編制移交。

六、結束語

房地產(chǎn)項目開發(fā)施工階段的成本控制具有重要的意義，房地產(chǎn)公司應從組織、制度上保證以上五個方面的工作得到有效推進，盡量節(jié)約公司的成本，以便提高公司的盈利水平。

第3篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

一、市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

根據(jù)《市人民政府關于印發(fā)市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南政發(fā)〔〕137號）精神，市地稅局于年7月下發(fā)了《市地方稅務局市財政局關于貫徹落實市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南地稅發(fā)[]174號）。目前市對建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)的這種管理方式，符合了市政府關于稅收屬地管理的規(guī)定，利于協(xié)調與政府和財政的關系；方便了納稅人實行集中申報，不需在不同的城區(qū)多頭申報，也優(yōu)化了納稅服務；基本避免企業(yè)到不同城區(qū)進行重復注冊，虛增戶數(shù)現(xiàn)象；同時在注冊地集中申報有利于對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)實行征管檔案一戶式管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計，至年3月止，市（含市轄縣）登記在冊的建筑安裝企業(yè)2，339戶，房地產(chǎn)企業(yè)1，269戶。*年建筑安裝行業(yè)征收入庫營業(yè)稅59，782萬元，占全局營業(yè)稅收入的23.96%；房地產(chǎn)行業(yè)征收入庫營業(yè)稅94，339萬元，占全局營業(yè)稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從年1月1日起，我市市區(qū)范圍內房地產(chǎn)項目和建筑安裝工程項目的地方稅收，實行按項目進行征收管理。具體規(guī)定為:

1.年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目（不含外來施工企業(yè)項目），各地方稅收仍由企業(yè)注冊地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入注冊地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制。

2．年1月1日以后新批準及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目，一律由戶籍主管稅務機關負責（以下簡稱征收稅務機關）征收管理，其營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、土地增值稅，稅款分稅種和分預算級次分別繳入項目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），其他地方稅收統(tǒng)一申報繳入戶籍地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制。

對市區(qū)范圍內年1月1日起新批準及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目和建筑安裝工程項目，申報時必須按項目填寫報送《營業(yè)稅納稅申報表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），申報多個項目的，應按不同城區(qū)（開發(fā)區(qū)）分別填列申報。

3．外來施工企業(yè)：外來施工項目的稅收，除所得稅按照自治區(qū)地方稅務局《建筑安裝企業(yè)外出經(jīng)營活動稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發(fā)〔〕209號）進行征收管理外，其他地方稅收由項目所在地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入項目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應的財政體制，向項目所在地主管稅務機關申請代開發(fā)票。

（二）管理辦法

目前我市對房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目的稅收實行“三級”監(jiān)控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目管理辦公室。主要負責對各征收管理單位的稅源監(jiān)控的業(yè)務輔導、檢查監(jiān)督和工作協(xié)調及軟件開發(fā)和推廣應用、優(yōu)化系統(tǒng)管理等工作，定期統(tǒng)計、分析和通報有關房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理的有關情況，根據(jù)工作的實際情況建立健全各項管理制度；定期從政府有關部門取得屬自治區(qū)級、市級核發(fā)《建設工程施工許可證》的準建項目信息，在5個工作日內傳遞到各城區(qū)（開發(fā)）局，同時，加強與各城區(qū)（開發(fā)）的聯(lián)系，配合協(xié)助開展有關稅源監(jiān)控的管理工作。

2.各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）主管地稅局。主要負責對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源管理的具體工作。組織、指導稅收管理員對房地產(chǎn)、建筑安裝項目的信息采集、審核、錄入的管理和對稅源監(jiān)督、檢查等管理工作的監(jiān)控和考核，利用計算機管理系統(tǒng)軟件，定期查詢、統(tǒng)計和分析房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)的項目開況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實地進行抽查審核，確保對房地產(chǎn)、建筑安裝項目稅源管理工作落到實處。

3.稅收管理員。主要負責對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)項目稅源的日常管理工作，了解掌握企業(yè)的“項目開發(fā)”情況，對房地產(chǎn)項目的樓盤建設、銷售、建筑安裝項目工程進展及應繳、已繳稅款等情況進行動態(tài)跟蹤管理和監(jiān)控，及時將項目信息采集、審核、錄入計算機管理系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享和動態(tài)監(jiān)控管理；對列入稅源監(jiān)控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫；對房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源監(jiān)控的有關信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理信息化建設現(xiàn)狀

目前，市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目也初步納入了稅務信息系統(tǒng)信息化管理，雖然《信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，但市地稅局在房地產(chǎn)、建筑安裝項目的信息化建設方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設備方面，目前市地稅局已經(jīng)擁有3臺小型主機，市局與各城區(qū)局、縣局已經(jīng)實現(xiàn)2兆光纖網(wǎng)絡的數(shù)據(jù)集中，并且市的所有城區(qū)局已經(jīng)實現(xiàn)了人手一臺計算機，縣局的主要分局也基本實現(xiàn)了人手一臺計算機，這就為局升級、改造現(xiàn)有房地產(chǎn)建筑項目信息管理系統(tǒng)或引進、移植外省地稅局先進的信息管理系統(tǒng)奠定了物質基礎。

二、市建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理存在的主要問題：

(一)注冊地主管稅務機關征管模式執(zhí)行一年多來，解決了納稅評估、納稅申報、發(fā)票領購多頭管理的問題，但在注冊地稅務機關集中申報方式，對企業(yè)注冊地主管稅務機關來說，對項目地不歸其管轄的稅收只負責開票但不入其城區(qū)金庫，且對項目不進行管理，不利于注冊地主管稅務機監(jiān)控和掌握工程的進度，管理的主動性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業(yè)稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業(yè)的稅收在地方稅收中尤其是的第二產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，以市為例（包括六縣），近幾年來，建筑安裝業(yè)稅收在整個稅收收入中比例在20%以上，在第二產(chǎn)業(yè)地方稅收收入比重中所占的比重更是高達50%以上。在現(xiàn)行的財稅管理體制下，出現(xiàn)部分地區(qū)為確保自已全年財政收入、投資計劃任務的順利完成，給各部門各單位下達了協(xié)稅計劃任務，造成各地區(qū)、各部門為了各自的利益相互爭稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現(xiàn)象。建筑安裝企業(yè)乘稅收征管秩序混亂之機，一方面利用各地的稅收優(yōu)惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優(yōu)惠,跨地區(qū)掛靠進行稅務注冊登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時間較長，稅款征收的額度較大，一些單位和個人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負不公平和稅款的流失。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理信息化建設存在的問題

隨著《信息系統(tǒng)》的推廣應用，市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項目也初步納入了信息化管理，但《信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，僅能滿足項目開工、竣工、納稅申報情況的基礎管理，還不能通過網(wǎng)絡監(jiān)控功能，實現(xiàn)機構所在地與勞務發(fā)生地主管稅務機關之間信息管理一體化；不能解決發(fā)票信息與納稅申報中稅票信息、發(fā)票信息與納稅申報表的納稅信息、納稅申報表和財務報表、建筑企業(yè)發(fā)票信息與建設單位發(fā)票信息，以及總局擬實行的“雙向申報”方式中，勞務地與機構地稅務機關申報表的審核比對功能；不能及時有效地掌握工程項目的開工、竣工、改建、停緩建、工程進度、付款進度，以及轉分包情況，實現(xiàn)對工程項目的全過程、全方位的監(jiān)控。

（四）外出經(jīng)營管理不規(guī)范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業(yè)大都異地承包施工，新征管法雖規(guī)定了外出施工業(yè)戶的報驗、登記和按期申報制度，但建安企業(yè)施工時真正能辦理的卻寥寥無幾，等工程決算后再開票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經(jīng)營戶的登記、報驗、申報制度缺乏體制保證。稅務機關可以通過工商信息交換得到本地固定經(jīng)營業(yè)戶的有關登記信息，但對異地經(jīng)營情況只能靠納稅人自覺辦理報驗登記、申報，稅務部門異地的實地核查又難以操作，外地工程項目漏征漏管情形時有發(fā)生。

（五）由于適用房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的《營業(yè)稅納稅申報表》內容多，填寫復雜，有部分納稅人認為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)納稅人填寫、報送的《營業(yè)稅納稅申報表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），填寫效果不理想。

（六）目前市地稅局尚不能和房產(chǎn)、土地、建設規(guī)劃等部門實施聯(lián)網(wǎng)，建立信息共享平臺。

三、加強建筑安裝工程企業(yè)稅收管理的建議

針對當前建筑安裝工程企業(yè)稅收征管中存在的主要問題以及結合市地稅局*年7月對*地方稅務局房地產(chǎn)、建筑安裝項目稅政管理及征管信息化建設考察學習情況，現(xiàn)就如何提高征管水平，加強征管力度，促進稅收收入提高，提出幾點建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實現(xiàn)對房地產(chǎn)、建筑安裝項目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動產(chǎn)所在地和勞務發(fā)生地原則，由各個城區(qū)（開發(fā)區(qū)）局對其行政（經(jīng)濟）區(qū)域內的房地產(chǎn)、建筑安裝項目實施稅收征管。在當前房地產(chǎn)建筑安裝項目稅收管理日趨紛繁復雜的形勢下，信息技術對稅務管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進就必需全面實施科技興稅，加快推進項目信息化建設步伐，加速地稅房地產(chǎn)建筑安裝項目信息化的發(fā)展，縮小與國內先進省份在房地產(chǎn)建筑安裝項目信息化建設方面的差距，增強稅務管理的科技手段。改變過去建筑業(yè)各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達到了陽光作業(yè)的目的。

（二）依托信息化手段，研發(fā)建筑安裝業(yè)相關管理軟件。利用信息化手段加強建筑安裝業(yè)管理勢在必行。目前對建安行業(yè)的屬地工程項目管理臺賬，從嚴格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務部門對工程項目信息掌握非常有限，不同地區(qū)的稅務部門之間，以及稅務部門與規(guī)劃、建設等相關部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎比較薄弱。開發(fā)建筑安裝業(yè)管理軟件，通過采集納稅申報信息、工程項目信息及規(guī)劃、建設等相關部門提供的工程項目信息，對建筑安裝施工企業(yè)的涉稅事項進行信息共享，實現(xiàn)數(shù)據(jù)大集中，達到有效監(jiān)控。特別是有利于施工企業(yè)機構所在地稅務部門與勞務發(fā)生地稅務部門建立信息交流，對跨地區(qū)經(jīng)營的納稅人實行有效監(jiān)控。同時通過電腦實行數(shù)據(jù)稽核比對制度，即按季將建設單位的工程款支付、發(fā)票收取等情況與施工建安企業(yè)的發(fā)票開具、申報納稅情況（通過信息系統(tǒng)查詢）進行稽核比對，判斷施工建安企業(yè)應繳稅費申報是否準確、及時、足額，以加強建設工程項目稅源控管。通過人機結合的綜合管理模式，全面加強和規(guī)范建筑安裝業(yè)稅收征管，很大程度上防止外來施工企業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

在考察學習中我們發(fā)現(xiàn)，福建省地稅局建筑業(yè)的稅收信息系統(tǒng)，非常直觀且貼近市地稅局征管實際，其先進性和實用性及其強大的功能和涵蓋力是無可比擬的，因此從現(xiàn)實的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進福建省成熟成功的軟件系統(tǒng)，這樣可以事半功倍。如果引進和改良福建省地稅局的《建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)》，建議在整個系統(tǒng)的引進、移植過程中，盡可能的考慮其整體性，除依照地稅管理信息要求必須作適應性調整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動。同時考慮在整個項目實施過程中引入監(jiān)理機制，以確保項目實施的質量和效率。

第4篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

認真分析歷年房地產(chǎn)項目施工工地發(fā)生的安全事故，我們會發(fā)現(xiàn)導致事故發(fā)生一般主要有以下幾方面因素：

一、房地產(chǎn)施工事故發(fā)生的主要因素

1.心存僥幸，總認為事故離自己很遠。某些管理人員對于曾經(jīng)發(fā)生的安全事故不以為然，不總結分析，也不從中吸取教訓、引以為戒，明知故犯現(xiàn)象嚴重。

按習慣辦事，缺乏隨機應變的創(chuàng)新思維。某些管理人員和施工人員工作缺乏安全意識，盲目相信以往的經(jīng)驗，認為自己水平過硬，保準出不了問題。因此，無法保障生產(chǎn)的靈活性和安全性。

2.缺乏安全責任感，對規(guī)章制度滿不在乎。有相當一部分人沒有在思想深處真正認識到安全工作的重要性。部分以掛靠形式進場的施工隊伍、非法分包和轉包以及肢解發(fā)包引入的施工隊伍素質低下，缺乏專業(yè)管理能力。

3.各項安全生產(chǎn)規(guī)章制度不健全或與現(xiàn)場管理需求脫節(jié)，難以貫徹執(zhí)行。為數(shù)不少的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立一套較為健全的安全管理規(guī)章，現(xiàn)場主要依靠管理人員的經(jīng)驗管理，缺乏完整的管理體系；有些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全規(guī)章制度更新緩慢，部分條款陳舊而不能適應新的環(huán)境變化，甚至有些安全規(guī)章制度紙上談兵，缺乏針對性，無法應用到實際操作中。所有這些，都導致規(guī)章制度難以具體化執(zhí)行，難以為安全生產(chǎn)起到指導和監(jiān)督作用，以致造成房地產(chǎn)生產(chǎn)某些環(huán)節(jié)“制度形同虛設”的尷尬局面。

4.安全培訓不到位，安全投入不足，規(guī)章制度執(zhí)行不徹底。再完善的安全生產(chǎn)制度，如果不能得以良好的執(zhí)行，都將淪為一紙空文。在對以往安全事故原因分析中，我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：許多施工單位安全規(guī)章制度不健全，新工人進場的“三級安全教育”流于形式，工序施工前的安全技術交底基本缺失，這些因素都會導致安全規(guī)章制度不能全面貫徹執(zhí)行。

5.管理授權不清晰，出現(xiàn)部門職能重疊或管理盲區(qū)現(xiàn)象。有些公司在職能劃分時重疊現(xiàn)象較嚴重，出現(xiàn)部門職能相互交叉、多頭領導等問題，因此安全責任制在實踐中不是非常完善。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)中存在對未來趨勢把握不準，規(guī)劃不足等問題，這樣在后期容易出現(xiàn)很多意想不到的狀況。因此，安全預防措施無法跟上事情的發(fā)展變化節(jié)奏。

從上述幾點可見，安全工作具有復雜性和不可預見性。那么，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何更加有效地加強對施工現(xiàn)場的安全監(jiān)管？筆者認為主要應從八個方面著手抓起，可簡要歸納為“五化”（目標化、制度化、技術化、常態(tài)化、標準化）和“三保證”（組織機構保證、安全投入保證、管理人員保證）。

二、安全管理的“五化”

1.安全管理目標化。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部，企業(yè)與部門、部門與員工自上而下層層簽訂年度安全目標責任書，將安全指標分解落實，并與績效工資掛鉤考核。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位，主要在施工合同中對安全責任進行分解落實，要求各施工單位在項目施工組織設計階段明確安全生產(chǎn)、文明施工及環(huán)境管理的目標，且將這個總目標細化到項目施工的各個階段。房地產(chǎn)公司現(xiàn)場項目部還要監(jiān)督各施工單位與勞務分包隊伍簽訂安全生產(chǎn)責任書、環(huán)境保護責任書，并加以監(jiān)督檢查，確保管理目標能夠落到實處。

2.安全管理制度化。以筆者所在的集團公司為例，為強化對各項目施工現(xiàn)場的安全監(jiān)管，實現(xiàn)整個集團公司安全管理統(tǒng)一化、規(guī)范化，我們在充分了解各下屬公司管理實際基礎上，組織專人編寫了安全生產(chǎn)責任制度、安全生產(chǎn)教育培訓制度、安全生產(chǎn)檢查制度、安全生產(chǎn)會議制度、安全技術措施制度、安全技術管理和安全技術交底制度、安全生產(chǎn)費用保障制度、安全生產(chǎn)獎懲制度、安全生產(chǎn)管理人員持證上崗制度、特殊工種持證上崗制度、機械安全管理制度、安全評分制度、治安消防安全管理制度、驗收制度、文明施工管理辦法、環(huán)境保護管理制度、事故報告制度、安全操作規(guī)程、民工宿舍掛牌住宿制度、防護用品管理制度等20多項專項管理制度，為提升現(xiàn)場安全監(jiān)管水平奠定了良好的基礎，保證了整個安全監(jiān)管過程“有章可循、有法可依”。

3.安全管理技術化。以筆者所在的集團公司為例，為在安全管理上突出 “技術化”這一特點，實現(xiàn)安全防護措施的有效性，我們組織各公司專業(yè)人員編制了《安全施工組織設計》、《基坑支護與降水工程方案》、《腳手架工程專項施工方案》、《臨時用電安全方案》、《夏季施工安全方案》、《起重吊裝施工組織設計》、《箱梁支架現(xiàn)澆安全專項方案》、《事故預防監(jiān)控和應急預案》、《消防應急救援預案》、《高處墜落應急救援預案》、《高壓線區(qū)域施工應急預案》、《職業(yè)健康和安全管理計劃》、《環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》、《廢棄物污染防治管理辦法》等專項安全方案，供現(xiàn)場項目部對各施工單位統(tǒng)一要求，規(guī)范監(jiān)管。

第5篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

【關鍵詞】縣域經(jīng)濟；房地產(chǎn)市場；投機需求

近年來，縣域房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展和完善，剛性需求旺盛，但同時房價出現(xiàn)了過快上漲、投機資本涌入等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨著諸多機遇和挑戰(zhàn)。本文結合湖北省谷城縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在問題，探討縣域房地產(chǎn)的發(fā)展對策。2010年湖北省谷城縣總人口57.83萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值107.9億元，全社會固定資產(chǎn)投資36.99億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9578元，縣域經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，縣域房地產(chǎn)市場有較好的代表性。

一、谷城縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)起步晚，發(fā)展快

谷城縣大規(guī)模的房地產(chǎn)開潮始于2005年前后，起步較晚。經(jīng)過5年的迅速發(fā)展已經(jīng)形成一定規(guī)模，但市場還不成熟。2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.02億元，施工面積28萬平方米，掛牌成交土地14塊。從2009年起房地產(chǎn)市場進入快車道，土地成交價格不斷攀升。在經(jīng)濟危機背景下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火熱，新推房源在短短幾個月內便一售而空，其中投機需求占到30%左右。二手房市場持續(xù)升溫，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面積94729.66，2010年成交865套，面積為134450，同比分別上漲43.9%和41.9%。[1]

（二）需求旺盛，以改善性購房為主

受訪群體中年齡在25-35歲的人數(shù)占44%，家庭月收入在2000元以上的人數(shù)占65%，有36%的人計劃在1-5年內購房。在計劃購房群體中，返鄉(xiāng)農民工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)個體經(jīng)營者占了57%，其次為外地投資者。在購房因素調查中，占最大比例的是改善居住條件和為子女購房，分別占37%和33%。城鎮(zhèn)化和居民收入水平的提高使得縣域住房的需求逐漸加大?，F(xiàn)在部分城鎮(zhèn)居民購房觀念逐漸從“居住型”向“改善型”轉變，已不滿足僅僅解決居住問題，尤其是中高收入者以舊換新、以小換大的現(xiàn)象普遍存在。[2]縣域新開發(fā)住宅類房地產(chǎn)項目出現(xiàn)開發(fā)戶型面積越來越大的趨勢。在走訪的在售樓盤中，120-140戶型最受購房者青睞。

（三）房價總體不高，但持續(xù)上漲

2008年谷城縣商品房均價為1300元/，2010年為2300元/，漲幅達77%，像盛世中華城等個別樓盤均價已達到2800元/。據(jù)房產(chǎn)局介紹，預計在3年內谷城縣房價將達到4500元/。雖然總體房價相對于大中城市不高，但房價上漲迅猛，自2009年以來平均每月上漲30-100元/不等。房價推高有土地成本上漲的原因也有建筑材料、勞務工資等要素價格上漲的原因。就土地成本來說，2009年商業(yè)和居住用地均價為500元/，2010年為619元/。根據(jù)實際施工地點有關負責人介紹，勞工費諸如瓦工的實際平均工資在120元/天左右，且持續(xù)上漲。這與當前專業(yè)技工的市場短缺有著直接聯(lián)系。

（四）廉租房和保障房建設力度不斷加大

2010年廉租房和保障房建設施工面積占總施工面積的10%-15%，同比增長18%。其中廉租房新建房源140套，保障房為200套。廉租房租金為0.7元/，廉租房補助資金為每15每人補助4元。所供廉租保障房采取搖號制度，由社區(qū)和政府監(jiān)督。谷城縣通過土地劃撥，減免行政事業(yè)性收費，政府承擔小區(qū)外基礎設施建設，控制開發(fā)貸款利率，落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用房建設成本。同時加大廉租房建設資金投入力度，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，增加廉租房供應，力爭3-5年內解決最低收入家庭中的無房戶住房困難，改善破產(chǎn)改制國有企業(yè)職工和棚戶區(qū)居民住房條件，妥善安置拆遷戶。

（五）公平競爭的良好氛圍正在形成

2009年以來谷城縣房管局根據(jù)上級有關政策，結合谷城縣實際，進一步加強商品房預售管理，對商品房預售實行合同備案管理。在此基礎上，制訂了谷城縣預售款監(jiān)管制度和預售款監(jiān)管文本。同時，重點對有無開發(fā)資質，是否按規(guī)定預售，售樓部是否“五證”上墻等經(jīng)常性進行檢查，進一步規(guī)范了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。

二、谷城縣房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）戶型和住房開發(fā)結構不合理

開發(fā)商為了提高土地利用率和降低建設成本，盲目追求利潤，商品房的開發(fā)檔次越來越高，在建房源中，100以上的戶型占到70%，小戶型商品房供應不足。不少居民的購房能力相對于較高的商品房價格存在一定的差距，導致商品住宅的結構性供求失衡。少數(shù)規(guī)劃的商品住房優(yōu)質地塊土地出讓存在著地價非理性上漲的可能。由于經(jīng)濟適用房、廉租住房等保障性住房的地方建設資金不到位，致使供應量較少，部分低收入家庭只能“望房興嘆”。

（二）外地資本和房企涌入，加大形成泡沫的風險

2007年下半年開始，我國政府出臺了一系列調整房地產(chǎn)市場的政策，導致全國大中城市房地產(chǎn)市場低迷，國房景氣指數(shù)下滑。而處于內地的縣市級房地產(chǎn)市場由于剛剛起步，受之影響很小，于是，很多開發(fā)企業(yè)把眼光瞄準了谷城縣這樣的縣級市場。中天地產(chǎn)、谷泰公司、天潤公司、冠興公司、匯東公司等外地房地產(chǎn)開發(fā)公司都是在樣的背景下進入谷城縣房地產(chǎn)開發(fā)市場的。此外，來自江西、溫州等地區(qū)的投資者紛紛來谷城置業(yè)，加大了房地產(chǎn)市場資金流動性。2010年調控力度加大，各銀行已停止向房企貸款，同時取消二套房貸，提高首付比例，一定程度上緩解了房價上漲壓力，但大中城市的投資性資本被迫轉向縣城，進而形成房價上漲的新動力，加大了形成房價泡沫的風險。

（三）部分本地房企運作不規(guī)范

截止到2010年，谷城縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共20家。部分本地房產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范，多為家族企業(yè)，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)能力，資金實力差。2010年國家加大調控，銀行貸款緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資難的問題。其次，縣域房地產(chǎn)企業(yè)還存在未取得許可證進行開發(fā)的擅自外建、預售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為。部分開發(fā)企業(yè)還存在違規(guī)收取定金、廣告不實、承諾不兌現(xiàn)、買賣合同填寫不規(guī)范等問題。在本次問卷調查中，有30%的人認為開發(fā)商存在廣告虛假，21%人稱房屋面積縮水，18%的人反映配套設施不到位。

（四）城鎮(zhèn)規(guī)劃和項目水平有待提高

縣城私人建房依然存在，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內商品化程度不高，弱化了房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)、小區(qū)建設等，給房地產(chǎn)市場帶來一定影響。單位的開發(fā)仍然存在，多數(shù)住宅布局及風格大同小異，沒有形成地域特色，不利于提高城市品位，改善居住環(huán)境?？h域房地產(chǎn)項目開發(fā)整體水平不高，房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模還不大，文化、教育等配套設施不完善，還存在硬件設施差、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。

（五）購房消費的擠出效應抑制了居民的其他消費

因房價上漲導致抑制居民其他消費的趨勢越來越明顯，很多低收入家庭迫于房價上漲的壓力，減少日常支出而增加儲蓄。在購房付款方式的調查中，有37%的人選擇家庭儲蓄付款，而銀行按揭貸才占30%。家庭月收入在2000元以下的人占到了35%，在42%暫不購買房子的人中有52%的人無力購買，可接受2500元/以下的房價人數(shù)占85%。以面積為130，售價在2300元/的商品房計算，除去通貨膨脹因素，一個月收入在2500元的家庭，房價收入比為10，處在高位運行。

三、促進縣域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關建議

（一）改善房地產(chǎn)供給結構，健全住房保障制度

切實落實好《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等相關配套性文件，公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息，把工程質量管理納入住房保障工作考核、約談和問責范圍，努力實現(xiàn)十二五規(guī)劃中的保障房建設目標。政府要通過各種措施，如土地行政劃撥，稅收減免、利潤限制等，從各種渠道、調動各種財政資源來增加對經(jīng)濟適用房和廉租屋建設的投資；同時鼓勵引導開發(fā)商應根據(jù)當?shù)鼐用竦木幼顩r和收入水平，確定合適的開發(fā)項目，要多建“小戶型”普通商品住房，以滿足不同層次居民特別是廣大中低收入居民的購房需求。

（二）加大宏觀調控力度，嚴格監(jiān)管投機資金流入

在本次調查對象中，有60%的人認為房地產(chǎn)調控效果不明顯，房價將保持現(xiàn)狀或上漲，只有10%的人認為房價將下跌，還有30%的人無法確定房價走勢?？梢姡用駥Ψ績r調控持懷疑態(tài)度。政府應加大商品房建設調控力度，嚴格土地審批和監(jiān)管制度，防止開發(fā)商囤積土地和捂盤惜售。在稅收、資金支持、過戶登記等方面采取相應措施，加強對炒買炒賣商品房行為的政策干預力度。同時防止外地投機資本過熱流動，嚴格控制二套房貸，提高首付比例，抑制部分投機需求。對普通購房戶在首付比例、房貸利率等方面保持政策相對穩(wěn)定，支持普通居民的合理購房需求。[3]充分發(fā)揮縣人大的立法監(jiān)督作用，建立健全地方法律法規(guī)，地方政府在各級法律、行政法規(guī)的框架下，嚴格執(zhí)法，以法律手段規(guī)范縣域房地產(chǎn)的開發(fā)和管理。

（三）科學制定發(fā)展規(guī)劃，做好縣域房地產(chǎn)需求預測

發(fā)展縣域房地產(chǎn)應制定科學、合理的開發(fā)計劃。開發(fā)過程要做到先規(guī)劃、后開發(fā)，使住宅、商業(yè)用房開發(fā)和公共設施建設合理布局、協(xié)調發(fā)展。[4]要確保房地產(chǎn)開發(fā)的向導性，根據(jù)城市功能布局安排各類開發(fā)項目，優(yōu)先考慮經(jīng)濟適用房、普通商品房、房屋拆遷房等項目用地。縣政府要結合當?shù)氐膶嶋H情況，以縣城城鎮(zhèn)人口發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度、城鎮(zhèn)人口住房現(xiàn)狀及發(fā)展目標，縣域經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿?、城?zhèn)居民收入消費水平等為主要依據(jù)，對縣域房地產(chǎn)需求做出合理預測，確定合理的縣域房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度，實現(xiàn)縣域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]谷城縣房產(chǎn)局.谷城縣2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計[R].2011,1.

[2]中國人民銀行郴州市中心支行課題組.對郴州市縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的調查[J].金融經(jīng)濟,2010(14):131-132.

[3]包新俊,黃志雄.當前縣域房地產(chǎn)市場運行需要關注的幾個問題[J].甘肅金融,2010(3):72.

[4]孔凡文,于淼,才旭.如何促進遼寧省縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展[J].遼寧經(jīng)濟,2010(2):19.

作者簡介：

第6篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

關鍵詞：全面預算管理特點問題 實施

全面預算管理是指在企業(yè)戰(zhàn)略目標的指導下，為合理利用企業(yè)資源，全面提高企業(yè)管理水平和經(jīng)營效益，通過預算編制、執(zhí)行、控制、考評與激勵等一系列活動，而對企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務等作出的預算安排。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇和國家宏觀調控的持續(xù)，無論是企業(yè)內部資源配置或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)轉變觀念，改變原來粗放的經(jīng)營管理模式，實施全面預算管理，從提高經(jīng)營管理上挖掘新的利潤增長點，彌補價格波動及滯銷帶來的不利影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

1、以項目部或項目公司為運作主體

當前，我國在財政稅收上對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施屬地化管理，一般均要求開發(fā)主體即納稅主體注冊地與所開發(fā)的土地在同一行政區(qū)劃內，而房地產(chǎn)企業(yè)各個項目的土地往往不會在同一行政區(qū)劃內，所以需要為各項目單獨設立項目部或項目公司，實施具體房產(chǎn)項目的開發(fā)。逐步形成了以母公司為指導、項目部或項目公司為主體的運作模式。

2、項目建設周期長，投資風險較大

房地產(chǎn)一個項目少則一兩年，多者三五年，開發(fā)周期比較長，投入資金多。建設期內國家財政金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、建材價格、居民消費等各項因素的變化都將影響到房產(chǎn)品成本和銷售市場，不確定因素多，投資風險比較大。

3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾

傳統(tǒng)預算管理體系主要是在實施持續(xù)作業(yè)、強化支出控制等理論基礎上構建的。即工業(yè)企業(yè)一般采取“以銷定產(chǎn)”的策略，商業(yè)企業(yè)采取“根據(jù)市場組織貨源”的策略，限定庫存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目一經(jīng)確定，必須隨工程進度支付工程款，支出呈現(xiàn)剛性特征，收入則要視銷售形勢，不能得以保證，呈現(xiàn)出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。

4、 利潤表體現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量之間存在較大差異

一般房地產(chǎn)企業(yè)都采取預售方式，根據(jù)企業(yè)會計準則收入確認的五個條件，預售收入不能在現(xiàn)金流入當時確認收入，需在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認銷售收入。同時，由于會計報告期與項目開發(fā)周期不一致，使得某一報告期利潤表體現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量之間存在著時間性差異，利潤表虧損，現(xiàn)金流量可能充裕，利潤表盈利，現(xiàn)金流量不一定盈余，甚至有可能出現(xiàn)嚴重現(xiàn)金短缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預算與項目預算脫節(jié)，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標

年度預算是將一個會計年度作為預算年度，項目預算是將一個完整的項目周期作為預算年度。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往跨越兩個以上的會計年度，所以年度預算的時間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發(fā)項目全部經(jīng)營過程及成果的解釋?，F(xiàn)行預算管理往往側重年度預算，輕項目預算，常把項目可行性報告或項目概算作為項目預算，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預算管理組織體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項目部或項目公司為開發(fā)主體，工程采用項目出包方式，承包單位出具項目預算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預算，在預算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個強有力的預算管理體系，充分發(fā)揮預算管理的作用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)堅持以利潤為核心的預算管理模式

目前，跨期經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)預算管理按照傳統(tǒng)預算管理的要求，在利潤表所表現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量不符的情況下，仍然堅持以目標利潤為核心的預算管理模式。這種預算管理模式的最大缺陷在于，不能及時反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當前現(xiàn)金為王的市場形勢下，利潤表反映的企業(yè)抗風險能力會失真。

4、基礎數(shù)據(jù)相對分散，預算管理實施結果不理想

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散，歷史各項目所面對的市場有較大的差異性，所以基礎信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結算遠遠突破設計概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預算指標與實際執(zhí)行情況差異較大，導致預算管理實施結果不理想。

5、房地產(chǎn)企業(yè)在預算編制、預算控制和預算考核過程中，以財務部門為核心，不利于實施全面預算管理

全面預算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預算管理由財務部門編制，預算由財務部門加以控制和監(jiān)督，又以財務部門提供的數(shù)據(jù)作為預算考核的依據(jù)。這種以財務部門為核心的預算管理模式不利于調動全員積極性，難以實施對全員、全過程的全面預算管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的建立與實施

房地產(chǎn)企業(yè)應加強戰(zhàn)略研究，分析市場機遇和風險，制定整體和各項目的收益目標，形成以集團戰(zhàn)略目標為導向的全面預算管理。制定全面預算管理辦法，明確預算管理體制及各預算執(zhí)行單位的職責權限，加強預算編制、預算執(zhí)行、預算分析控制和預算考核工作。并著重點注意以下方面。

1、全面、科學把握全面預算的完整內涵

可能很多人會認為：預算主要是財務指標的測算，預算編制主要是財務部門的事，與其他部門和各項目關系不大；更有甚者認為預算管理不利于調動職工的創(chuàng)造性。這些認識都是對全面預算的誤解和歪曲。西方一些跨國集團給預算下的定義是：預算不是會計師為會計目的準備的會計工具，而是為確保集團戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的組織手段。全面預算管理涵蓋了企業(yè)全員、全部業(yè)務、全過程，需要全員參與。因此，企業(yè)高層管理者應充分認識到預算管理的重要性，在企業(yè)內部營造有利于預算管理的環(huán)境，組織全員積極參與。

2、建立健全適合房地產(chǎn)行業(yè)的預算管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中，部分項目管理范疇在企業(yè)內部管理層級之外，而且工作復雜、專業(yè)性強，對預算管理層級及預算管理人員要求比較高。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)構建以總包單位預算為基點、項目公司預算為支撐、母公司預算為主體的全面預算工作體系。首先，以母公司預算為主體，以項目部或項目公司預算為支撐能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運作的特點既涵蓋了具體項目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)；其次，把總包單位預算納入房地產(chǎn)企業(yè)預算范圍，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開發(fā)總成本50%的工程款項游離于全面預算管理之外。

3、不斷完善成本和費用標準的建設

根據(jù)企業(yè)集團管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目及費用標準體系，作為項目成本、費用預算的依據(jù)，指導項目的預算工作。注重已開發(fā)項目成本數(shù)據(jù)的積累，完善各項費用定額標準，同時，在標準執(zhí)行的過程中，不斷改進、完善并逐步形成企業(yè)的成本、費用定額標準體系。

4. 改進預算編制方法

（1）引進現(xiàn)金流量為核心的預算管理模式。以現(xiàn)金流量為核心的預算管理模式主要是依據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量預算進行預算管理的一種模式?，F(xiàn)金流量是這一預算管理模式下預算管理工作的起點和關鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調控的持續(xù)和深入，國內房地產(chǎn)行業(yè)壓力倍增，房地產(chǎn)企業(yè)必需建立“現(xiàn)金為王”的觀念，確立以現(xiàn)金管理為核心的預算管理模式顯得尤為重要和緊迫。

（2）調整預算周期

傳統(tǒng)的預算以一個會計年度作為預算周期，注重的是短期效應。作為房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到項目的實際開發(fā)周期，在編制年度預算的同時，為緩解資金壓力，保證各項目正常進展，保證后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，一方面要按年、季、月編制資金預算；另一方面根據(jù)工程預算、工程進度和合同約定的工程款付款方式，結合項目開發(fā)周期，編制分年度的中長期預算。

（3）加強部門之間的合作，收集數(shù)據(jù)，提高預算準確度

“信息不對稱”和“預算強調”是產(chǎn)生預算松弛的主要原因。在強調預算的前提下，降低預算松弛，提高預算準確度，首先要解決“信息不對稱”的問題。這就要求企業(yè)提高對各項信息的敏感度，加強對各項信息的收集和整理，充實信息數(shù)據(jù)庫。同時要求各職能部門根據(jù)其工作職能，分工協(xié)作，共同努力，編制部門預算及其負責的專項預算，提高預算的準確度。

5、 將預算管理納入企業(yè)文化范疇，提高對預算管理的認識

企業(yè)文化引導企業(yè)員工以價值觀為導向的行為取向，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎。目前，國內企業(yè)都充分認識到創(chuàng)建企業(yè)文化的必要性，都在規(guī)范企業(yè)價值觀文化。企業(yè)價值觀文化從其根本來講，就是建立以企業(yè)為核心的價值觀念，實現(xiàn)企業(yè)內部各利益群體的價值統(tǒng)一。而預算控制就是要求各利益群體，包括個人、部門、項目公司積極主動地參與預算，解決利益沖突。加強預算管理需要企業(yè)文化的支持，而企業(yè)文化的建立則更有利于加強預算管理。因此，建議企業(yè)將預算管理的內容納入企業(yè)文化范圍，提高對預算管理的認識。

全面預算管理在實施初期，可能暫時性的降低效率、遭遇來自各方的阻力，這就需要企業(yè)最高層領導的重視與推動，需要全員、全業(yè)務以及全過程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過反復多次的宣貫機制予以保證。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理是一個系統(tǒng)工程，是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應結合企業(yè)自身特點，形成適合本企業(yè)的全面預算管理制度，真正達到整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的目的。

參考資料：《全面預算管理》 （李明）

第7篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設對于防范房地產(chǎn)金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風險之法律規(guī)制

(1)設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領取他項權證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發(fā)商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發(fā)商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡，搞好內外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風險之法律規(guī)制

(1)盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發(fā)生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風險轉移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現(xiàn)轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

第8篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

此前另有報道對華遠地產(chǎn)近年來的發(fā)展頗不以為然，稱“任志強混成一流大嘴，華遠地產(chǎn)淪為二流公司”，認為華遠地產(chǎn)增長乏力，在地產(chǎn)界的排名慘不忍睹。

這是一個很有意思的話題。華遠地產(chǎn)的年度ROE保持穩(wěn)定，但資金周轉速度卻遜于萬科，而快速開發(fā)能力也是房地產(chǎn)企業(yè)的衡量標準之一。

部分財務指標優(yōu)于萬科

對價值投資者來說，成長性并不是特別重要——巴菲特曾列出他收購企業(yè)的六條標準，其中并沒有對成長性的要求，卻要求“在少量舉債或不舉債時，公司的凈資產(chǎn)收益狀況良好。”而少量舉債或不舉債，則是出于企業(yè)財務安全方面的考慮。這就是說，在評價企業(yè)經(jīng)營績效方面，任志強和巴菲特頗有相同之處。

從具體的財務數(shù)據(jù)來看，任志強說的都是實情——自2008年上市以來，華遠地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率指標一直在20%以上，在過去5年中，有4年高于萬科。2008年至2012年間，華遠地產(chǎn)的加權平均凈資產(chǎn)收益率分別為28.91%、21.39%、21.34%、20.94%和20.53%，而萬科分別為13.24%、15.37%、17.79%、19.83%和21.45%。

在安全性方面，以凈負債率指標來衡量，在5年中，有2年華遠地產(chǎn)的凈負債率還低于萬科。2008年至2012年，華遠地產(chǎn)分別為40.6%、6.0%、55.4%、70.1%和-22.1%，而萬科則分別為33.1%、19.7%、17.5%、23.8%和23.5%。

我曾在《萬科：“冬天”該如何過？》一文中以其他兩個指標將華遠地產(chǎn)和萬科做過比較。2013年9月30日，華遠地產(chǎn)貨幣資金占資產(chǎn)的比例為12.78%，高于萬科（8.04%）；三季度末（應付票據(jù)+應付賬款）/前三季度銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金這個指標，華遠地產(chǎn)為11.95%，低于萬科（57.53%）。由此來看，華遠的“棉衣”要比萬科厚得多。

規(guī)模稍嫌小

那么，華遠地產(chǎn)是比萬科更好的投資對象么？

巴菲特收購企業(yè)的第一條標準是——大公司（至少有5000萬美元的稅后利潤）。華遠地產(chǎn)2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）為5.41億元，已經(jīng)達到了巴菲特的要求。不過，因為所處的行業(yè)特殊，這樣的規(guī)模還是稍嫌小了一些——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)周期往往超過一年，如果規(guī)模不夠大，則年報部分數(shù)據(jù)可能會有較大的波動。

圖1和圖2中顯示，與萬科相比，華遠地產(chǎn)歷年來銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金和營業(yè)收入起伏較大。前文的比較則顯示，華遠地產(chǎn)的凈負債率也是如此，波動較大。

再來看具體的業(yè)務數(shù)據(jù)，華遠地產(chǎn)2009年竣工面積為零，2009年、2011年新增土地儲備面積為零，這種極端的現(xiàn)象在萬科身上就不可能發(fā)生。

刻意追求年度凈資產(chǎn)收益率

與現(xiàn)金流、營業(yè)收入以及凈負債率等指標的大幅波動不同，華遠地產(chǎn)每年的凈資產(chǎn)收益率卻變動不大，尤其是2009年至2012年。

經(jīng)過分析，我認為這有可能是華遠地產(chǎn)刻意追求該指標的結果。2008年10月28日制定的《華遠地產(chǎn)股份有限公司獎勵基金管理辦法》中有如下規(guī)定：

1.年度加權凈資產(chǎn)收益率

2.10%≤年度加權凈資產(chǎn)收益率

3.12%≤年度加權凈資產(chǎn)收益率

4.15%≤年度加權凈資產(chǎn)收益率

5.年度加權凈資產(chǎn)收益率≥20%時，以當年度歸屬于母公司股東的凈利潤的10%計提獎勵基金。

我其實比較贊成上市公司注重凈資產(chǎn)收益率的薪酬制度，因為那往往意味著注重對投資者的回報。然而，執(zhí)行這樣的薪酬制度對華遠地產(chǎn)來說有一個很大的問題，那就是年度間業(yè)務的波動過大。

例如，在2008年年報中，華遠地產(chǎn)預測2009年“全年無竣工項目” ，事實也正如其所預測的那樣。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入要同時滿足兩個條件——已售出，已竣工。這意味著，如無意外，華遠地產(chǎn)2009年的營業(yè)收入只能來自此前已竣工樓盤中未銷售的部分，問題是，按2008年年報，年末公司的開發(fā)產(chǎn)品只有1.51億元——“開發(fā)產(chǎn)品”，其實相當于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。

華遠地產(chǎn)2009年最終實現(xiàn)了11.60億元的營業(yè)收入，雖說同比下降了48.59%，但總算讓凈資產(chǎn)收益率達到了20%。

與11.60億元的營業(yè)收入相對應，華遠地產(chǎn)2009年的營業(yè)成本為5.59億元，遠高于上年末開發(fā)產(chǎn)品1.51億元的余額。察看財務報表附注——存貨（開發(fā)產(chǎn)品），可以發(fā)現(xiàn)這是因為此前年度已竣工的兩個項目在當年又增加了不少金額，這種事情，2009年以后再沒有發(fā)生過。

或許是預計到2009年凈資產(chǎn)收益率達到20%有一定的難度，華遠地產(chǎn)2008年現(xiàn)金分紅的力度相當大，派息率高達48%。而此后的2009年至2011年，派息率則分別為23%、24%和27%。

2012年度，華遠地產(chǎn)的現(xiàn)金分紅力度前所未有地小，派息率僅為15%。這其中肯定有2013年計劃開、復工面積增長較大和要增加土地儲備方面的原因，但我猜測如果不是因為年末有足夠多的開發(fā)產(chǎn)品和預收款項，怕是公司管理層也很難有底氣這樣做。2012年末，華遠地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品無論是從絕對金額還是占存貨的比例上來看，都是歷年來最多的（見表2）。與此同時，公司的預收款項也創(chuàng)出歷史最高水平，且超出了當年確認的營業(yè)收入（見表4）。

全力提高企業(yè)競爭力為宜

與華遠地產(chǎn)相比，萬科歷年年末開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比例要低上很多，這體現(xiàn)出全力追求“快速周轉”的經(jīng)營戰(zhàn)略，而快速開發(fā)能力也成為其企業(yè)競爭力之一。

華遠地產(chǎn)也意識到了這一點，在其2010年年報中有這樣一段話：

通過與優(yōu)秀的同行業(yè)公司相比較，我們也注意到公司雖然在凈資產(chǎn)收益率上處于領先地位，但在資金周轉速度上還有一定差距。差距就是潛力，公司將通過調整經(jīng)營策略，提高公司執(zhí)行力，進一步優(yōu)化公司管理，加快項目開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期，從而提高公司資金周轉速度，提高公司投資回報。

第9篇：房地產(chǎn)項目考核管理辦法范文

正如我們已經(jīng)看到的那樣，報業(yè)各種經(jīng)營活動近年來廣泛出現(xiàn)在人們的視野中，種類也是五花八門，從傳統(tǒng)的廣告、發(fā)行，到進軍房地產(chǎn)、旅游，甚至借殼上市，到處都有它們的身影。事實上報業(yè)經(jīng)營分為報紙經(jīng)營和報紙以外經(jīng)營即多種經(jīng)營。與報紙經(jīng)營不同，報業(yè)多種經(jīng)營的外延是無限的，它是報紙經(jīng)營的補充和延伸，是報業(yè)新的經(jīng)濟增長點。

但長期以來，國內報業(yè)經(jīng)營方式過于單一，一直是以廣告、發(fā)行、印刷三大產(chǎn)業(yè)作為其主業(yè)，特別是廣告收入，更是報業(yè)經(jīng)濟的重中之重。但是近些年來，隨著廣告市場的增長趨于平穩(wěn)，報業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。進入2005年后，在國家宏觀調控下，國民經(jīng)濟結構性的調整使得汽車、房地產(chǎn)等企業(yè)利潤受到嚴重擠壓，特別是國家對醫(yī)療、醫(yī)藥、保健品廣告加大限制力度，再加上2008年底爆發(fā)的世界金融危機，這些都對報業(yè)的廣告投放帶來很大影響。此外中國加入WTO后，為應對國外媒體的沖擊，報業(yè)在幾年的緩沖期內必須要加快發(fā)展，迅速壯大實力，擴大規(guī)模。要不然，拿現(xiàn)有這些弱小的媒體與跨國的傳媒“巨人”相爭，無異于“以卵擊石”。

在上述背景下，報業(yè)經(jīng)濟要想保持較高的增長速度，一方面要在主業(yè)特別是廣告增收方面下工夫，進一步挖掘潛力；另一方面就必須尋找新的經(jīng)濟增長點，加陜報業(yè)發(fā)展，走多元化發(fā)展的戰(zhàn)略格局。

俗話說“不要將雞蛋裝在一個籃子里”，多種經(jīng)營能規(guī)避風險。報社開展多種經(jīng)營具有許多先天優(yōu)勢：一是信息優(yōu)勢。報社是信息的集散地，這是任何―個企業(yè)所不具備的。二是信譽優(yōu)勢。大多數(shù)報紙在公眾中具有良好的形象和信譽。它們通過多年來樹立的良好公信力，使得所組織的各種經(jīng)營活動能很快得到廣大消費者認可。三是智力優(yōu)勢。新聞界由于自身的工作特色，培養(yǎng)了一批具有創(chuàng)造性思維、宏觀思維、超前思維能力的人。這些思維方式運用到創(chuàng)辦實業(yè)中去，結合得好，會沖破傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展的許多常規(guī)，理出新的經(jīng)營思路，取得事半功倍的效果。四是資源優(yōu)勢。報社具有良好的公共關系，交際廣，聯(lián)系面寬，有利于各種工作的開展。五是宣傳優(yōu)勢。報社擁有自己的廣告媒體，又可節(jié)省一大筆市場開發(fā)、宣傳的成本。

國內報業(yè)緣何不敢大膽開展多種經(jīng)營?報業(yè)投資如何實現(xiàn)多元化呢?最關鍵的一點是，既要有敢于開拓的創(chuàng)新精神、實事求是的科學態(tài)度，又要有一套適合本報社科學管理的運行機制。這兩者的關系處理不好，不僅不能促進報社事業(yè)的發(fā)展，反而會給報社帶來包袱。要樹立經(jīng)營意識

報社的隊伍以報人為主，多數(shù)人對經(jīng)營工作，尤其是對市場經(jīng)濟條件下經(jīng)營工作的特殊性了解甚微，所以對激烈競爭中一些千變萬化的經(jīng)營策略就缺乏深刻的理解，往往用辦報的習慣思維方式去看待經(jīng)營工作，這就可能影響到對經(jīng)營工作分析的科學性和決策的正確性。實踐證明，要搞好報業(yè)經(jīng)營，要用企業(yè)家的思維方式研究報業(yè)經(jīng)營，用市場經(jīng)濟的觀點，對待報業(yè)經(jīng)營工作。同時還要擺正兩個關系：―是擺正辦報和經(jīng)營的關系。辦好報紙和搞好經(jīng)營就像車的兩個輪子，缺一不可。二是擺正主業(yè)與非主業(yè)經(jīng)營的關系。報業(yè)主業(yè)經(jīng)營是非主業(yè)經(jīng)營的基礎，非主業(yè)經(jīng)營是主業(yè)經(jīng)營的延伸。

吸納優(yōu)秀經(jīng)營管理人才

報業(yè)要發(fā)展多種經(jīng)營，必須要有一個好的平臺。以往報業(yè)開展多種經(jīng)營往往只是從其內部挑選一兩個人來負責項目的運作，很少有成立專門的機構或公司對項目進行調研、論證和監(jiān)督管理，這樣往往導致因負責人員的專業(yè)能力不足而導致經(jīng)營的失敗?，F(xiàn)今在多種經(jīng)營方面運作好的報業(yè)集團一般都有成立投資部或投資公司等專門的機構來負責集團的多元化業(yè)務拓展。因此報業(yè)在開展多種經(jīng)營上組建、完善投資部或投資公司建制，搭建資本運作平臺十分必要。投資機構的人員構成，可以一方面由報社向社會公開招聘，甚至在投資公司內實行職業(yè)經(jīng)理人制度，負責項目的運作；另一方面也可以從報社內部選拔。這些人員必須具備較豐富市場運作經(jīng)驗，必須熟悉投融資運作的規(guī)程，這樣才能較好地完成收集投融資訊息，制定集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行項目拓展、儲備，提供管理咨詢等工作。浙江日報報業(yè)集團在這方面就提供了很好的范例，他們在投資房地產(chǎn)項目時大膽從社會上引進高素質的優(yōu)秀人才，突破體制約束實行職業(yè)經(jīng)理人制度，讓管理層享有股份，通過股權激勵等方式最大限度調動管理層的主觀能動性，取得了顯著的成效，該集團在山東、福建等的房地產(chǎn)投資項目中的投資回報率都超過了100％，特別是福建的房地產(chǎn)項目，創(chuàng)造了國內報業(yè)多元投資收益的紀錄。

進行科學民主的投資決策

報業(yè)涉足多種經(jīng)營，作出重大投資決策必須通過科學民主的決策程序，這樣才能將投資的風險盡量降到最低。報業(yè)投資機構既要面向社會廣泛收集各種投融資訊息，也要加強對本報業(yè)集團或報社內部情況的調研，從中甄別出可以利用的項目作為儲備；根據(jù)本單位報業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃要求，選擇與報業(yè)關聯(lián)度較高、具有比較優(yōu)勢的項目進行充分調研和論證，在外部環(huán)境(政策法規(guī)允許、合作意向出現(xiàn))趨向成熟的過程中，把握市場動向，尋找合適的機會適時推出項目，提高項目開發(fā)的成功率。同時項目開發(fā)還要導人科學的激勵機制、約束機制。規(guī)范、完善的項目管理制度和科學的激勵機制和約束機制直接關系著項目的績效與成敗。對此可以采取以下措施：加強項目管理制度的建設，包括對具體操作各項目單位的授權管理辦法、預算管理辦法、目標責任制考核管理辦法等等的建立和完善；對有條件的經(jīng)營實體采取股份制形式，對主要負責人可以采取實行年薪制、期權、利潤分成等。通過一定的科學、民主程序，才能克服以往拍腦袋、憑經(jīng)驗、一人說了算的決策陋習，避免投資的不負責任行為和腐敗行為，最大限度地減少投資決策失誤。

通過資本運作高層次推進多元戰(zhàn)略

20世紀90年代后期悄然興起的第二次多元化經(jīng)營浪潮，許多報社都是從相關行業(yè)入手，最終成了贏家。

因此，報社在進行多元化戰(zhàn)略選擇時應依托原有的基礎，逐步穩(wěn)妥地拓展，先圍繞原有產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然后逐步涉足其他產(chǎn)業(yè)。傳媒業(yè)是一個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)，從國內外的經(jīng)驗來看，跨行業(yè)、跨媒體、跨地域傳媒集團的形成和迅速擴張主要是以資本運作的方式來實現(xiàn)的，對我國報業(yè)集團來說，僅僅依靠自身積累建立起綜合實力強大的傳媒集團，幾乎是天方夜譚，必須利用資本市場加速擴張。