房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；電氣管理；方法

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

當(dāng)前是經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的時代，高層建筑數(shù)量不斷增加，而在房地產(chǎn)項目中，電氣工程是必不可少的，其對整個建筑來說，不僅影響著取暖，而且影響著電力以及照明等各個方面。房地產(chǎn)項目作為一個整體，其各個環(huán)節(jié)都是相互作用的，不管哪個環(huán)節(jié)存在問題都會對建筑物整體性能的有效發(fā)揮產(chǎn)生影響，通常來說，建筑電氣工程經(jīng)常出現(xiàn)的問題主要有設(shè)備損壞，電氣火災(zāi)，停電事故以及漏電傷人等，若未能及時采取一定的措施進(jìn)行處理，則會為以后的使用埋下安全隱患、并造成很大損失。因此，一定要在電氣施工方面進(jìn)行嚴(yán)格的管理。

房地產(chǎn)項目電氣設(shè)計質(zhì)量控制

1.設(shè)計配合不協(xié)調(diào)

各專業(yè)管道、線路相互碰撞、相互矛盾的問題已成了施工圖多發(fā)病，比比皆是，舉不勝舉。如地下層（含地下車庫）施工圖的設(shè)計中，審圖時都發(fā)現(xiàn)：給排水管道及通、排風(fēng)管道與照明燈具及電氣管道多處相碰；多個火災(zāi)探測器、照明燈具被通風(fēng)、排煙管道遮擋；只得修改設(shè)計后再行施工安裝。再如某住宅小區(qū)由于原設(shè)計給排水與電氣專業(yè)未能協(xié)調(diào)，工程竣工初驗時才發(fā)現(xiàn)幾乎每套居室內(nèi)空調(diào)器安裝處預(yù)留的排水管口及穿墻孔和空調(diào)電源插座分別設(shè)在外窗兩側(cè)的墻邊上，即空調(diào)安裝位置與插座不在同一處，插座無法使用，不得不返工重裝。因此在施工圖設(shè)計中、電氣專業(yè)要主動加強(qiáng)和水暖專業(yè)間溝通、對于相關(guān)內(nèi)容的專業(yè)設(shè)計要加強(qiáng)互相檢查，比如對于各專業(yè)的管線排布要通過管線綜合圖來發(fā)現(xiàn)管線碰撞、對于相同設(shè)備的設(shè)計各專業(yè)要核對參數(shù)是否匹配。

2.低壓配電線路截面設(shè)計的問題

由于民用建筑用電負(fù)荷絕大多數(shù)為單相負(fù)荷，三相負(fù)荷不平衡必然導(dǎo)致中線通過不平衡電流；隨著電腦及各種家用電器設(shè)備的發(fā)展與普及，低壓電網(wǎng)高次諧波污染日益加劇，3次及其奇倍數(shù)諧波均構(gòu)成中性電流。中線過電流并由此引發(fā)電氣火災(zāi)的現(xiàn)象也日漸增多。為此，相關(guān)設(shè)計規(guī)范已規(guī)定“三相四線或二相三線的配電線路中，當(dāng)用電負(fù)荷大部分為單相負(fù)荷時，其N線或PEN線截面不宜小于相線截面；以氣體放電燈為主要負(fù)荷的回路中，N線截面不應(yīng)小于相線截面……”，可見，民用建筑配電系統(tǒng)的干線，支干線及支線的導(dǎo)線截面原則上均應(yīng)選擇N線截面并與相線截面相同。然仍有為數(shù)不少的民用建筑配電設(shè)計中仍沿用80年代前曾采用過的作法，上述設(shè)備的配電回路選用的N線截面仍為相線的1/2～1/3。這也是最常見的電氣設(shè)計安全問題之一。

3.設(shè)計深度不夠

目前施工圖設(shè)計深度普遍達(dá)不到建設(shè)部《建設(shè)工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》要求的，主要是設(shè)計文件可實施性方面的缺陷，將直接導(dǎo)致施工安裝困難或錯誤，也可能導(dǎo)致可用性的欠缺。由于不按規(guī)定的深度進(jìn)行必要的計算與標(biāo)注、也往往造成設(shè)計文件本身出現(xiàn)原則錯誤而難于及時發(fā)現(xiàn)，將影響項目建成的使用功能。例如，按設(shè)計深度規(guī)定電力及照明系統(tǒng)圖及相應(yīng)設(shè)備材料表中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明選用的電氣設(shè)備及材料的型號、名稱、規(guī)格參數(shù)及數(shù)量。

三、做好電氣工程施工方面質(zhì)量控制

1.重視前期施工質(zhì)量控制

電氣工程項目實施前應(yīng)建立嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制, 明確各自責(zé)任、加大專業(yè)間的溝通及相關(guān)工序的會審。如大部分施工圖只在電氣圖中有防雷接地圖，缺少詳細(xì)的標(biāo)注與說明，土建施工圖中直接省略了說明與標(biāo)注。最為常見的是接地鋼筋網(wǎng)的連接點(diǎn)的錯、漏焊以及外引接地聯(lián)結(jié)點(diǎn)或檢測點(diǎn)預(yù)埋件的漏設(shè)，另外因土建和電氣專業(yè)圖紙矛盾導(dǎo)致剪力墻或柱內(nèi)主鋼筋調(diào)整、防雷引下線鋼筋錯接錯焊的情況經(jīng)常出現(xiàn)。按規(guī)定需要在電氣施工圖中將聯(lián)接點(diǎn)、預(yù)埋件詳細(xì)標(biāo)出，并對敷設(shè)方式及技術(shù)措施做詳細(xì)說明；有時需要在土建施工圖中對預(yù)埋件詳圖進(jìn)行必要的標(biāo)注與說明。

在工程實施前期，承包商一定要針對工程實際做出工程質(zhì)量管理策劃，其中要明確電氣工程關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵工序的控制辦法、要針對質(zhì)量通病提出有效的工程做法。建立質(zhì)量管理體系、責(zé)任到位、保證施工過程中的各個環(huán)節(jié), 各分部、分項工程均要全面實施到位管理。在實施全過程管理中要根據(jù)施工隊伍自身情況, 確定質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容。再結(jié)合質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容編寫施工組織設(shè)計, 制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻關(guān)措施, 明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量計劃和攻關(guān)措施中加強(qiáng)質(zhì)量檢查, 其結(jié)果要定量分析, 得出結(jié)論?！敖?jīng)驗”加總結(jié)并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”, 形成新的質(zhì)保措施；“問題”則要作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。

2.重視事中管理

安裝時各個工序之間務(wù)必要協(xié)調(diào)一致，以確保整個電氣工程能夠順利安裝。作為一名機(jī)電工程管理人員，要意識到電氣施工是非常重要的；作為管理人員，應(yīng)該合理安排工作，盡可能使所有專業(yè)人員都能協(xié)調(diào)工作、加強(qiáng)工序之間的交接檢查、采取措施確保工程質(zhì)量的合格。工程管理人員應(yīng)該認(rèn)真聽取別人對工作提出的意見以及措施，積極吸收采納良好的建議對基層操作人員進(jìn)行及時和到位的技術(shù)指導(dǎo)，使操作人員盡早掌握工程中的相關(guān)工藝及技術(shù)措施。協(xié)調(diào)好各專業(yè)施工，使工程各專業(yè)之間的工序合理有序進(jìn)行，以保證工程整體的順利進(jìn)展。

具體控制時需要注意：（1）安裝過程中的隱蔽工程，在隱蔽之前要做好元器件質(zhì)量檢查，合格后方才能開始下道工序。（2）安裝技術(shù)人員要時刻準(zhǔn)備檢查工作，為后面的施工減少返修次數(shù)，提高工序作業(yè)的質(zhì)量。（3）安裝時要選擇合適的材料，材料質(zhì)量檢查合格后投入使用。

另外，要嚴(yán)把電氣管材、線盒的質(zhì)量關(guān), 將不合格材料拒之于工程之外。如:鍍鋅鋼管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 鍍鋅層應(yīng)完好, PVC 管應(yīng)采用中型以上, 一般采用重型, 必須是阻燃型。每次進(jìn)材料都應(yīng)填報審表, 經(jīng)監(jiān)理審查同意后方能用于工程。為不影響結(jié)構(gòu), 保證保護(hù)層厚度, 預(yù)埋電線管不能敷設(shè)在鋼筋的外側(cè), 管路在同一處交叉不能超過三條, 線管不能并排綁扎在一起。管與管、管與盒連接應(yīng)牢固、緊密, 要防止堵塞, 綁扎必須牢固, 住宅部分的墻體上一般均有開關(guān)和插座, 墻體定位必須正確, 強(qiáng)弱電的線盒間距符合要求。澆筑混凝土?xí)r, 要求每臺輸送泵都有電工跟班, 及時處理被壓壞的線管、線盒。均壓環(huán)、避雷帶、防雷引下線等對建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接長度及質(zhì)量是否滿足規(guī)范及設(shè)計要求, 每處都要仔細(xì)檢查, 特別是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。由于柱子主筋調(diào)整, 防雷引下線容易錯焊、漏焊, 所以電氣工程師要提醒施工人員引起重視, 這也是監(jiān)理檢查內(nèi)容的重點(diǎn), 必須認(rèn)真檢查, 確保工程質(zhì)量。

3.事中要控制的幾個問題與方法

(1)對配電盤，電箱以及電柜進(jìn)行的管理：在對配電表，電箱以及電柜進(jìn)行安設(shè)時，有很多注意事項，既要明確安設(shè)位置，還要考慮內(nèi)部電線相互之間的連接是否科學(xué)以及美觀，只有將這些工作做到位，才能為電力系統(tǒng)的安全使用提供保障。關(guān)于電箱中的元件布置要以設(shè)計圖紙的具體結(jié)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行確定，至于對整個程序進(jìn)行的劃分，其線路界限務(wù)必要遵照相關(guān)圖紙進(jìn)行。不管是配電箱，還是電柜以及電屏，要確保其基礎(chǔ)型鋼以及金屬外殼都良好接地，并設(shè)置相關(guān)開啟門。配電盤線間，電柜以及線對地面的絕緣阻值，需要滿足以下要求，即饋電線路以及二次回路分別要大于0.5 MΩ以及1MΩ。電箱內(nèi)部電線的布置不僅要準(zhǔn)確而且要合理，禁止發(fā)生線路交叉等情況，線路連接務(wù)必要正確有效。（2）管件預(yù)埋處理：工作管理人員應(yīng)該對預(yù)埋件的埋設(shè)部位，型號規(guī)格、數(shù)量等進(jìn)行仔細(xì)核對，而且要對鋼管的腐蝕、管口處理、焊接進(jìn)行定期檢測。達(dá)到操作標(biāo)準(zhǔn)后才可以進(jìn)行下一步的工作流程。管道間的連接，彎曲半徑，彎扁度等要符合設(shè)計的相關(guān)規(guī)定。檢測設(shè)備的基礎(chǔ)和接地設(shè)備，接地網(wǎng)的施工質(zhì)量、形狀規(guī)格、埋設(shè)厚度、焊接質(zhì)量、鋼筋之間縫隙的處理等等。檢查接地網(wǎng)的連接電阻，如果不滿足設(shè)計要求，應(yīng)該及時采取措施進(jìn)行檢修和補(bǔ)救，所有項目檢查合格完畢后，才可以進(jìn)行下一步工作。（3）接地裝置管理：接地裝置應(yīng)該參照建筑工程低壓電氣的施工圖紙分布，接地電阻值也要與標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計要求相符合。埋設(shè)防雷接地的干線時，經(jīng)人行通道處埋地深度要在1m以上，同時在通道上方鋪設(shè)瀝青。接地模塊頂面埋深大于0．6m，接地模塊間距大于模塊長度的3～5倍，其埋設(shè)基坑通常是模塊外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在開挖深度中記錄好相關(guān)指標(biāo)。關(guān)于接地模塊，務(wù)必要保持水平或者是垂直，同時需要明確土層相互之間的接觸長度。此外關(guān)于接地模塊，要對其引線進(jìn)行集中處理，可以通過干線對接地模塊進(jìn)行并聯(lián)并焊接使之組成一個環(huán)路，不過需要注意的是，干線材質(zhì)應(yīng)該和接地模塊焊接處相同，最后關(guān)于鋼制，最好使用熱浸鍍鋅扁鋼，其中引出線至少要為2處。

4.做好事后質(zhì)量控制

成套配電設(shè)備在運(yùn)行過程中要確保電壓以及電流正常，相關(guān)檢測儀器質(zhì)量要合格?？蛰d運(yùn)行過程中，要做好溫度，電流，運(yùn)行時間以及電壓等各項數(shù)據(jù)的記錄，以滿足電氣工程有關(guān)規(guī)定。關(guān)于電動執(zhí)行器，其不管是指示還是動作方向，均要與裝置分布一致。此外燈具回路控制以及照明系統(tǒng)通電，務(wù)必要與回路以及配電箱保持一致，而且燈具以及開關(guān)應(yīng)依據(jù)順序相互對應(yīng)。公用建筑內(nèi)，其照明系統(tǒng)常規(guī)通電調(diào)試長達(dá)24h，而民用建筑僅需8h，全部燈具都處于開啟狀態(tài)，并且每隔兩小時需要進(jìn)行一次記錄，確保連續(xù)運(yùn)行沒有故障。結(jié)束調(diào)試后通常在24小時之內(nèi)是連續(xù)通電的，這樣是為了更好的驗收簽證。

“管理也是生產(chǎn)力”, 管理因素在事后質(zhì)量控制中同樣舉足輕重。建筑工程項目應(yīng)建立嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量責(zé)任制, 明確各自責(zé)任。施工后要進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)，如施工過程的各個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制, 各分部、分項工程均要全面實施到位管理。在實施全過程管理中要根據(jù)施工隊伍自身情況和工程的特點(diǎn)及質(zhì)量通病, 確定質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容。再結(jié)合質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容編寫施工組織設(shè)計, 制定具體的質(zhì)量保證計劃和攻關(guān)措施, 明確實施內(nèi)容、方法和效果。在實施質(zhì)量計劃和攻關(guān)措施中加強(qiáng)質(zhì)量檢查, 其結(jié)果要定量分析, 得出結(jié)論?！敖?jīng)驗”加總結(jié)并轉(zhuǎn)化成今后保證質(zhì)量的“標(biāo)準(zhǔn)”和“制度”, 形成新的質(zhì)保措施；“問題”則要作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。

四、結(jié)束語

簡而言之，電氣工程是房地產(chǎn)項目的一個關(guān)鍵組成部分，因而在施工時，要高度重視電氣工程，協(xié)調(diào)施工過程的各個環(huán)節(jié)，確保各個工序能實現(xiàn)預(yù)期的施工效果。

參考文獻(xiàn)

[1]賈志勇.高低壓電氣設(shè)備安裝的質(zhì)量控制要點(diǎn)[J].建筑電氣,2004,(5):43-45.

[2]倪金榮.建筑工程中低壓電氣安裝施工探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010,(1):292-293.

第2篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：質(zhì)量管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目；項目管理

工程建設(shè)過程是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中耗時最長，投資最大也是影響最大的一個階段。這一階段的質(zhì)量高低直接影響了最后項目成型的質(zhì)量，因此應(yīng)該把這一過程作為主要矛盾來抓。對施工過程進(jìn)行全面的質(zhì)量督察與控制。這其中包括了施工之前的各項準(zhǔn)備工作，施工過程中的控制以及各工程完工后對后期安裝及整體質(zhì)量的控制。

1.房地產(chǎn)項目施工前期管理

1.1審核有關(guān)技術(shù)檔、報告

這個過程是對整個的工程質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督、檢查的重要途徑。其中包括對分包單位的資質(zhì)證明檔的審查；對施工單位的開工申請書，施工計劃或者施工方案進(jìn)行審查。審查有關(guān)材料和構(gòu)配件質(zhì)量證明的檔，以及施工組織設(shè)計，反應(yīng)施工質(zhì)量的動態(tài)統(tǒng)計表格，工序交接記錄，有關(guān)設(shè)計變更等。以及工程的質(zhì)量缺陷報告或者事故處理報告等，力求對工程有一個全方位的認(rèn)識。

1.2制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃

制定實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團(tuán)隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

1.3做好質(zhì)量保證工作

質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強(qiáng)項目投資人、項目最終用戶對項目質(zhì)量的信心。 比如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴(yán)格實行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到透明公正；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對施工機(jī)械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

1.4現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查

主要有開工前的檢查；工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制；工序產(chǎn)品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項分部工程的檢查和對某些難度較大的關(guān)鍵部位的檢查。同時做好現(xiàn)場的質(zhì)量檢驗工作。檢測工程產(chǎn)品的各項數(shù)值和有關(guān)數(shù)據(jù)并將其與標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值進(jìn)行比較，對其質(zhì)量進(jìn)行評估。安排好合格的原材料等，同時對不符合的產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2.房地產(chǎn)項目施工事中質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目工程施工事中控制是指施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程控和過程偏差控制。它的主要內(nèi)容包括協(xié)調(diào)承包商單位完善工序，嚴(yán)格的工序檢查，重要工程部位的專業(yè)檢驗，已完成的分部分項工程的自檢驗收，審核設(shè)計變更途中等等多方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程式控制制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，運(yùn)用各種手段進(jìn)行控制，主要有以下方法：

2.1旁站監(jiān)督

這是一種常用的現(xiàn)場檢查形式，在施工的過程中安排專業(yè)人員到現(xiàn)場進(jìn)行施工過程的觀察監(jiān)督，在此過程中主要并及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的錯誤或者質(zhì)量隱患，隨時加以制止指正。在隱蔽工程的建設(shè)過程中旁站監(jiān)督顯得非常重要。

2.2進(jìn)行技術(shù)交底

做好技術(shù)交底記錄是保證施工質(zhì)量非常重要的措施之一。項目技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)的編制技術(shù)交底并經(jīng)項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。在施工前向承包方或作業(yè)方提供技術(shù)交底方案并存檔。明確施工方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)。

2.3測量控制

項目開工前編制測量控制方案，項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可實施。對相關(guān)部門提供的測量控制點(diǎn)應(yīng)做好復(fù)核工作，審批以后才可進(jìn)行測量放線，同時保存測量記錄。在施工時應(yīng)對設(shè)置的測量點(diǎn)進(jìn)行保護(hù)。注意施工過程中產(chǎn)生的偏差并及時糾正。

2.4計量控制

這是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的有一個重要的措施。包括施工時產(chǎn)生的投料計量、施工測量、監(jiān)理計量以及對項目、產(chǎn)品或過程的測試、檢驗、分析計量等等、計量控制的工作重點(diǎn)是：建立計量管理部門和配置計量人員；建立健全和完善計量管理的各項規(guī)章制度；同時嚴(yán)格的按規(guī)定控制計量器具的使用、保管、維修、檢驗等、保證計量過程的精確性。

2.5對監(jiān)理單位的控制

建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，建設(shè)單位要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé)，達(dá)到控制工質(zhì)量的目的。建設(shè)單位對監(jiān)理的控制主要通過監(jiān)理報告和現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督、檢查來實施。監(jiān)理工程師應(yīng)實行以單元工程為基礎(chǔ)，以工序控制為手段的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化管理，從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量。建設(shè)單位及時進(jìn)行現(xiàn)場勘察和施工資料抽查，積極參與工程質(zhì)量檢測，參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質(zhì)量評定與驗收，發(fā)現(xiàn)問題，由監(jiān)理單位督促施工單位限期整改，確保工程資料能夠反映工程建設(shè)的實際，杜絕事后補(bǔ)資料現(xiàn)象的發(fā)生。

2.6工序施工質(zhì)量的控制

施工過程是一系列相互聯(lián)系又相互制約的工序連接而成的，工序是人，材料，機(jī)器，施工方法和環(huán)境因素對工程質(zhì)量起綜合作用的過程。因此對施工過程的質(zhì)量控制必須精確到對相應(yīng)的每道工序的質(zhì)量控制。工序施工質(zhì)量控制主要有工序施工條件質(zhì)量控制和工序施工效果質(zhì)量控制兩個方面

工序施工條件是指從事工序活動各生產(chǎn)要素的質(zhì)量及生產(chǎn)環(huán)境的條件。在此過程中藥控制工序活動的各種投入要素質(zhì)量和環(huán)境條件質(zhì)量。此時的主要依據(jù)為設(shè)計質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)械設(shè)備性能標(biāo)準(zhǔn)。操作流程以及施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等等。

工序施工效果主要是工序產(chǎn)品的質(zhì)量特征和特性指標(biāo)。最終的目標(biāo)就是產(chǎn)品的質(zhì)量特征最終能否達(dá)到設(shè)計的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及驗收標(biāo)準(zhǔn)。

2.7指令檔

指令檔指的是運(yùn)用甲方指令控制權(quán)的具體形式，表達(dá)開發(fā)商對施工承包單位提出指示和要求的書面檔，用以向施工單位指出施工中存在的具體問題，提請施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用，在此過程中做好記錄便于日后的查閱調(diào)取。

2.8特殊過程式控制制

在施工過程中某些施工過程或工序施工質(zhì)量是不易察覺或者后期難以補(bǔ)救的。對于這一類的特殊工序在施工過程中應(yīng)該特別注意。特殊過程的質(zhì)量控制與管理是施工階段的重點(diǎn)，在項目計劃設(shè)定時對于特殊的工序應(yīng)進(jìn)行特別標(biāo)注并進(jìn)行強(qiáng)化控制。

通過以上可以看出，工程建設(shè)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所支出的比例最大，所占時間最長，對實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)的效益是非常重要的。在此過程中工程質(zhì)量管理和成本管理，進(jìn)度管理一樣具有同等重要的地位。無論開發(fā)人員還是建設(shè)人員都應(yīng)該持著負(fù)責(zé)的態(tài)度去對待質(zhì)量安全這一問題，真正的做到萬無一失，預(yù)防為主。

3.房地產(chǎn)項目的事后質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中除了施工過程式控制制外，在完工后的保護(hù)工作也是非常重要的。主要是進(jìn)行已完成施工的成品保護(hù)、質(zhì)量檢驗和不合格產(chǎn)品的處理，最終確保驗收房產(chǎn)的質(zhì)量的過程。

4.結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場對這個行業(yè)提出了更高的需求，房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場，增加自己的市場占有率，必須做好項目質(zhì)量控制管理。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目 質(zhì)量管理

近些年，房地產(chǎn)市場供求兩旺，投資與消費(fèi)齊飛，而房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也日趨白熱化，房地產(chǎn)項目質(zhì)量己逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。評價房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的優(yōu)劣，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前項目質(zhì)量控制中存在的缺點(diǎn)與不足，制定改進(jìn)計劃，提高企業(yè)項目質(zhì)量控制水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)待解決的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題

(一)項目市場定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目偏離了市場定位。

(二)規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設(shè)計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

(三)質(zhì)量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

(四)設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理控制的措施

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發(fā)項目前期工作成果質(zhì)量評審制度。通過質(zhì)量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關(guān)報告資料,均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?該成果才能提交給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家對該成果進(jìn)行評審與完善,形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

(二)設(shè)計階段的質(zhì)量控制

為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量,應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時,開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計,存在隱患或功能降低。

(三)施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”,因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。

1、開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制

項目施工過程中的質(zhì)量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

2、推行施工現(xiàn)場技術(shù)責(zé)任制

現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開工前,將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

3、堅持“三檢”制度

即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎(chǔ)上,請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的"三不放過"原則,認(rèn)真處理,防患于未然。

4、嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工

根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn),關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng),形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。

(四)工程驗收質(zhì)量管理

1、分項工程驗收

對于重要的分項工程,應(yīng)按照工程合同的質(zhì)量等級要求,根據(jù)該工程施工的實際情況,按照有關(guān)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。在驗收過程中,必須嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點(diǎn)數(shù),然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗收。

2、分部工程的驗收

在分項工程驗收的基礎(chǔ)上,根據(jù)各分項工程質(zhì)量驗收結(jié)果,按照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級,以確定能否驗收。

3、竣工驗收

在分項工程、分部工程質(zhì)量驗收的基礎(chǔ)上,通過對分項、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算,再結(jié)合直接反映單位工程結(jié)構(gòu)及使用功能的質(zhì)量保證資料、單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質(zhì)量是否合格,從而確定是否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級,進(jìn)而決定能否驗收。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)建設(shè)項目的質(zhì)量管理，是一項艱巨而復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)業(yè)來說，意義非常重大，是企業(yè)樹立形象的關(guān)鍵，是企業(yè)贏得市場的砝碼，也是對投資方和業(yè)主負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。建立和完善項目質(zhì)量管理體系，根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對策研究，確實保證項目建設(shè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報.2010.24.2.

第4篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；控制

Abstract: The project management of China's real estate development level is not high, many real estate development projects are of poor quality, others back, high vacancy rate problem. To solve these problems, the development of enterprises will be in the mode of management efforts, project management as an advanced, efficient management, and strengthen the management of real estate development projects.

Key words: real estate; development project; management; control

中圖分類號：O213.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理貫穿于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好項目全過程的質(zhì)量管理與控制是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要從項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工質(zhì)量管理、項目成本管理及風(fēng)險管理四個部分。探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理與控制。

1、加強(qiáng)項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

我國房地產(chǎn)項目普遍存在著缺乏前期調(diào)研和可行性研究的問題，因此，要全面優(yōu)化項目管理，就必須加強(qiáng)對項目開發(fā)的前期管理，包括規(guī)劃階段和設(shè)計階段。一個項目在開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資決策分析，將風(fēng)險控制在預(yù)期范圍內(nèi)，此外，在設(shè)計階段，要重視規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點(diǎn)，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更所造成的巨大浪費(fèi)，一方面，要結(jié)合實際，遵循預(yù)算、施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口，將意外風(fēng)險控制在預(yù)期之內(nèi)，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態(tài)一致，真正的將項目管理打造成一個動態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

2、開發(fā)項目的工程施工質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)是人們各項投資中所占比例最大的一項投資，人們對房屋的質(zhì)量和性價比考慮非常多，因此，合格的質(zhì)量是房地產(chǎn)業(yè)對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看不出任何質(zhì)量問題，但是隨著時間的推移，質(zhì)量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機(jī)械、施工等方面嚴(yán)格管理和控制，做到量化要求，保質(zhì)保量。于此同時，對商品房的其他基礎(chǔ)設(shè)施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復(fù)與解決，組建專門的售后項目管理隊伍，對物業(yè)及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進(jìn)行深入研究，從而為下一個房地產(chǎn)項目的決策和規(guī)劃提出可行性的意見。

無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是承包單位及項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。對一個建設(shè)項目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個，即進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、成本（投資），這三個目標(biāo)彼此之間有一定互斥性，難以同時達(dá)到最優(yōu)，其實施應(yīng)以項目整體最優(yōu)為目標(biāo)。

2.1工程進(jìn)度控制

工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

1）進(jìn)度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類：

第一類，客觀進(jìn)度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示

①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，通常用橫坐標(biāo)表示工作時間，縱標(biāo)表示工作內(nèi)容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。

第二類，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)理工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃?？傔M(jìn)度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

第三類，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

2）進(jìn)度計劃的監(jiān)測――防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動原因，保證工期按時完成。“進(jìn)度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現(xiàn)象，應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

2.1質(zhì)量控制

工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。

2）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關(guān)部門進(jìn)行檢查和驗收,并出具相應(yīng)的檢驗合格報告。

3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計量手段控制水灰比，確?；炷吝_(dá)到設(shè)計所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。現(xiàn)場工程師對工程質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，做好中間過程的質(zhì)量驗收工作，對檢查或驗收的結(jié)果形成文字記錄，歸類存檔。

3、全面完善項目成本管理與控制

3.1項目成本管理

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)基本已經(jīng)走出“泡沫”的春天，同行業(yè)要在競爭中立于不敗之地，價格是很重要的一個優(yōu)勢和籌碼。因此，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項目時必須做到全面完善項目的成本管理，要嚴(yán)格控制工程項目成本，首先，在項目規(guī)劃階段，做好項目的預(yù)測和評估工作，對其成本，銷售，利潤進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做到最低的成本，最優(yōu)的質(zhì)量，其次，在施工過程中，要引入競爭機(jī)制，做到投標(biāo)招標(biāo)的市場化。最后，要建立獎懲制度，無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力和整體經(jīng)濟(jì)效益及社會效益。

3.2項目成本控制

實施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。

1）直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費(fèi)的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。

2）間接費(fèi)用監(jiān)測分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的項目風(fēng)險管理與控制

因為房地產(chǎn)項目具有較長的開發(fā)周期，國家金融投資政策的變化，企業(yè)各種因素的變動都給企業(yè)帶來了一定的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理者必須制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案，通常應(yīng)急預(yù)案包括對風(fēng)險的描述、出現(xiàn)風(fēng)險的可能性、計劃假設(shè)的完成以及風(fēng)險的影響和適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。

4.1風(fēng)險管理

風(fēng)險管理的原則是對風(fēng)險作出正確的估計并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移（在房地產(chǎn)項目招標(biāo)時，應(yīng)與工程項目施工方、監(jiān)理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節(jié)點(diǎn)、工期延誤等應(yīng)承擔(dān)的損失進(jìn)行明確的約定，從而有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險）。風(fēng)險管理以風(fēng)險評估為依據(jù)，風(fēng)險評估有SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析、概率分析（決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對項目風(fēng)險作出評價。

4.1風(fēng)險控制

房地產(chǎn)項目設(shè)計與施工過程中，首先應(yīng)做好設(shè)計交底與圖紙會審工作，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，就項目的設(shè)計與施工進(jìn)行全程監(jiān)控，最后還應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計變更與工程現(xiàn)場簽證，以便有效控制工程造價。

第5篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

建筑施工工程中，質(zhì)量的好壞關(guān)系著人民的生命及財產(chǎn)安全。在質(zhì)量管理中，建設(shè)者要對工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把控，采取積極的措施提高工程質(zhì)量。只有確保良好的管理質(zhì)量，才能夠滿足人們的需求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量管理是建筑房地產(chǎn)中極其重要的一部分。如今，人們對建筑房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理提出了新的見解。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作要通過嚴(yán)格控制進(jìn)廠材料和成品，同時，要善于抓好結(jié)構(gòu)實體中的質(zhì)量管理項目。這樣才能夠檢測房地產(chǎn)開發(fā)項目的工作有是否符合試工計劃。此外，在工程項目的質(zhì)量管理中能夠發(fā)現(xiàn)不適合的儀器及設(shè)備，把不利于工程質(zhì)量的儀器和設(shè)備及時替換下來，以保證項目開展過程中的安全性。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程質(zhì)量管理極其重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量管理的方式

（一）進(jìn)場材料及成品的控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，質(zhì)量管理極其重要，而進(jìn)場材料及成品直接影響著工程質(zhì)量。因此，材料的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理中極其重要的環(huán)節(jié)。在選取材料時，房地產(chǎn)企業(yè)可以制定相關(guān)的制度嚴(yán)格把控原材料的采購，當(dāng)采購員在購買原材料的時，要經(jīng)過貨比三家，將混泥土、砂石等材料嚴(yán)格進(jìn)行比較，選擇優(yōu)質(zhì)的材料。同時，在現(xiàn)場取證時，負(fù)責(zé)人要能夠選取高質(zhì)量的材料，這樣才能夠從源頭把控質(zhì)量。當(dāng)建筑施工前，施工負(fù)責(zé)人要向質(zhì)量管理單位上交完整的材料。只有將進(jìn)場原料及成品的質(zhì)量把控好后，才能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開展。

（二）結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量的把控

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目中進(jìn)廠材料及成品控制之后，要對其結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量管理進(jìn)行嚴(yán)格把控。首先，建立一支高素質(zhì)的施工團(tuán)隊。只有將施工人員進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)，把握好每一個施工環(huán)節(jié)，把項目責(zé)任落實到人，制定項目質(zhì)量施工目標(biāo)，明確施工要求，才能夠促進(jìn)施工順利開展。這樣一來，所有的工作人員都能夠按照要求進(jìn)行工作，從而減少偷工減料的現(xiàn)象。其次，要對施工過程中的整個墻面進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量把控，當(dāng)施工過程中混泥土出現(xiàn)氧化時，要及時了解鋼筋承受的銹蝕情況，嚴(yán)格控制結(jié)構(gòu)實體，使其符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，從而嚴(yán)格把控項目成品的質(zhì)量。

（三）做好工程項目質(zhì)量監(jiān)督管理工作

1.使用質(zhì)量管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量管理需要各主體方共同參與，共同完成對整個工程項目地監(jiān)督。各主體方可以使用質(zhì)量管理管理體系，它不僅能夠為監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供良好的監(jiān)督管理方式，也能夠為責(zé)任方提供良好的質(zhì)量管理報告，使監(jiān)督方與責(zé)任方能夠共同監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的順利進(jìn)行。由于科技的不斷進(jìn)步，質(zhì)量管理系統(tǒng)中提供了質(zhì)量管理結(jié)果不合格的解決辦法，這樣有利于責(zé)任方對不合格的情況及時處理。促進(jìn)工程報告的填寫，從而監(jiān)督責(zé)任方履行職責(zé)，認(rèn)真做好對工程項目質(zhì)量的監(jiān)督。

2.做好現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督。施工現(xiàn)場是出現(xiàn)質(zhì)量管理問題較多的地方，對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，有利于施工質(zhì)量的提高。而施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理關(guān)鍵在于專業(yè)工程師是否有責(zé)任心，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用具有強(qiáng)烈責(zé)任心的員工對工程的全程進(jìn)行負(fù)責(zé)。此外，組建質(zhì)量管理隊伍，定期對質(zhì)量施工單位進(jìn)行質(zhì)量檢查，從而對施工單位進(jìn)行評分，由高分到低分進(jìn)行排列，對分?jǐn)?shù)較低的施工單位進(jìn)行懲罰，分?jǐn)?shù)較高的施工單位進(jìn)行獎勵，只有獎懲分明才能夠使施工質(zhì)量有所保障。

3.明確質(zhì)量管理的目標(biāo)。工序質(zhì)量、工程質(zhì)量、工作質(zhì)量是建筑工程項目質(zhì)量中包含的三個問題。在工程項目建設(shè)中目標(biāo)產(chǎn)品應(yīng)符合國家及行業(yè)規(guī)定，滿足客戶的需求。房地產(chǎn)企業(yè)主要是向客戶提供優(yōu)質(zhì)的房屋產(chǎn)品，使廣大客戶放心購買。另外，要學(xué)會換位思考，從客戶的角度出發(fā)，滿足客戶個性化的需求，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理就是生產(chǎn)讓客戶滿意的房屋產(chǎn)品。

三、結(jié)束語

當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，質(zhì)量管理的水平未能滿足項目實踐的需要。因此需要不斷提高質(zhì)量管理的發(fā)展速度，將建筑工程中的質(zhì)量管理加以重視，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量管理工作的有效開展，以解決建筑施工過程中的質(zhì)量問題。只有通過嚴(yán)格把控進(jìn)廠原料及成品的質(zhì)量，抓好結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量管理，做好房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)督工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量能夠滿足人們的需求。

參考文獻(xiàn)

[1]侯文康.淺談建筑材料質(zhì)量管理對建筑房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性[J].門窗，2016，（05）85-86.

[2]張翔.節(jié)能環(huán)保條件下建筑房地產(chǎn)開發(fā)項目材料質(zhì)量管理的重要性分析[J].江西建材，2015，（03）：281.

[3]孔寶劍.淺析房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理工作[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2015（14）.

第6篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)項目；質(zhì)量問題；質(zhì)量管理；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 前言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。同時人們對房屋的質(zhì)量要求越來越高。但是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量情況非常嚴(yán)峻，房屋存在的質(zhì)量問題還是不少，一定程度上造成資源的大量浪費(fèi)，影響了人民的生命財產(chǎn)安全。為此，房地產(chǎn)開發(fā)單位，要圍繞著質(zhì)量管理與控制，在進(jìn)行整個工程項目的管理過程中，要全面實施工程質(zhì)量管理與控制，解決好質(zhì)量問題。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問題原因分析

2.1 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的外部因素

1)監(jiān)理公司未實施有效監(jiān)管。2)施工單位質(zhì)保體系的不健全。3)設(shè)計施工圖紙質(zhì)量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責(zé)，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。

2.2 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素

1)工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足。2)設(shè)計工期過短。3)合同工序穿插，技術(shù)間歇無法保障，設(shè)計變更過多。4)招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位

房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個分項工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個檢驗批質(zhì)量不現(xiàn)實。針對上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:1)要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對不稱職的監(jiān)理公司和人員及時更換。2)要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。3)監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行，工程流程是否正確。4)定期組織質(zhì)量檢查和驗收，進(jìn)行質(zhì)量評定和獎罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施，提高工程質(zhì)量。5)對照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

3 優(yōu)化分戶驗收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進(jìn)行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門組織。當(dāng)前，我國每年因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下。

3.1 安全性質(zhì)量問題

1)樁基工程質(zhì)量問題。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。3)外墻構(gòu)件空鼓、開裂、脫落質(zhì)量問題。4)欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質(zhì)量問題。

在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問題的發(fā)生，必須加強(qiáng)過程控制。

3.2 功能性質(zhì)量問題

1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設(shè)備專業(yè)匹配沖突質(zhì)量問題。

功能性質(zhì)量問題經(jīng)返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質(zhì)量問題

1)內(nèi)墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設(shè)備成品保護(hù)。5)外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應(yīng)性質(zhì)量問題

1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題。4)客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督下，對工程進(jìn)行竣工驗收。然而，該驗收和業(yè)主接房驗收，由于對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同，所以，等到業(yè)主分戶驗收時，依然會提出很多質(zhì)量問題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來優(yōu)化分戶驗收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶驗收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門之間先溝通，請業(yè)主預(yù)驗收，提前挑毛病，然后再修補(bǔ)質(zhì)量問題，最終進(jìn)行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶驗收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

4 實例分析質(zhì)量管理與控制的重要性

4.1 由設(shè)計缺陷引起的工程質(zhì)量問題案例

某別墅項目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設(shè)計缺陷引起的質(zhì)量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護(hù)，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏。花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開邊，從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層，產(chǎn)生滲漏?；ǔ馗?、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計，花池長期積水會導(dǎo)致防水層失效，產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡。國家目前沒有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集，設(shè)計質(zhì)量完全依靠設(shè)計人員的經(jīng)驗。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求，往往留下嚴(yán)重的設(shè)計隱患。屋頂、露臺種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收。

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質(zhì)量問題案例

某住宅樓工程18層，業(yè)主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專業(yè)單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系，各施工單位獨(dú)立施工，總包單位對分包不進(jìn)行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導(dǎo)致工作面擁擠，成品保護(hù)工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質(zhì)量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范，而總包推諉門窗質(zhì)量與己無關(guān)。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費(fèi)用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統(tǒng)一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費(fèi)。在總包的統(tǒng)一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發(fā)生質(zhì)量問題，甲方追究總包責(zé)任、總包追究分包責(zé)任。這樣，工程管理有序，工程質(zhì)量責(zé)任明確。質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會大大降低。

4.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理

由此可見，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上，而首先應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計本身的合理性，還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。

國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫，其合約條款設(shè)計無法指導(dǎo)實際的工程管理。對實際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制，不利于甲方工程人員依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理，甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。

5 結(jié)束語

總之，房產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還與人民群眾息息相關(guān)。作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，必須重視工程質(zhì)量管理與控制工作，重視房屋的質(zhì)量問題，在問題處理上開發(fā)單位應(yīng)態(tài)度端正、處理積極，這樣才能為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展及開發(fā)單位質(zhì)量管理與控制工作的進(jìn)步有所幫助。

參考文獻(xiàn)

第7篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)領(lǐng)域；項目管理

0前言

項目管理是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的管理項目和內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r以及我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。因此，在日常工作過程中，相關(guān)工作者應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)項目管理的思考和研究。

1房地產(chǎn)項目管理概述

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，項目管理是最重要的管理內(nèi)容之一，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的影響。在實際的操作過程中，房地產(chǎn)的項目管理主要體現(xiàn)在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個方面的管理，就能夠確保房地產(chǎn)項目管理達(dá)到先進(jìn)的水平。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理最重要的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項目管理最重要的環(huán)節(jié)，在實際的操作過程中，只有確保質(zhì)量管理，才能夠使得進(jìn)度管理和成本管理變得有意義。所謂進(jìn)度管理，就是管理房地產(chǎn)項目的時間，提高房地產(chǎn)建設(shè)的效率，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，不斷優(yōu)化配置資源，使得用科學(xué)合理的資金量能夠建設(shè)出最佳的房屋建筑。在實際的操作過程中，成本控制主要體現(xiàn)在控制成本造價方面，房地產(chǎn)的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實際的操作過程中，不斷地減少工程造價而確保獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產(chǎn)項目管理的意義

2.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進(jìn)、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2.2項目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項目的進(jìn)度較慢 ，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費(fèi)用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3項目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

3房地產(chǎn)項目管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計單位

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計，因此，早期的勘察設(shè)計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾?、施工項目?jīng)理的個人素質(zhì)是否高超等。對于一個施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)椖抗こ淌┕ぞ哂写龠M(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。

3.3建立健全項目管理體系

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計使用標(biāo)準(zhǔn)而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎懲制度、加強(qiáng)對施工隊伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對于工程施工的具體情況進(jìn)行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。

4房地產(chǎn)項目管理的具體內(nèi)容

4.1加強(qiáng)項目合同的管理

在房地產(chǎn)項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4.2加強(qiáng)工程項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時的糾正。房地產(chǎn)項目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對工程項目的設(shè)計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對措施，以此來不斷提高項目工程質(zhì)量。在實際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)相同，對于各分項工程要加強(qiáng)專項管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

4.3注重房地產(chǎn)項目的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調(diào)查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠?qū)椖康木唧w實施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

結(jié)束語

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認(rèn)識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；成本管理

引言

工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者應(yīng)做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達(dá)成管理目的，并在此基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生產(chǎn)要素。在工程項目管理中，質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理是關(guān)鍵點(diǎn)。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進(jìn)行研究，其意義十分重大。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

使項目目標(biāo)在短時間內(nèi)實現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的根本目的，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項管理的基礎(chǔ)，通過對系統(tǒng)工程觀點(diǎn)、理論和方法的合理運(yùn)用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過程的管理系統(tǒng)[1]。房地產(chǎn)項目管理體系復(fù)雜程度較高，參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實踐經(jīng)驗和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供理論上的支持，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理由多個部分構(gòu)成，分別為質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進(jìn)度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點(diǎn)。只有平衡三者的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量。但就實際情況來看，處理三者關(guān)系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

21世紀(jì)以來，我國建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)成為了國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是市場經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行，使計劃經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制被打破，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢。但與此同時，建筑企業(yè)數(shù)量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經(jīng)營管理不當(dāng)?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，具體表現(xiàn)在以下方面：①房地產(chǎn)投資比例仍處在上升階段，在查閱統(tǒng)計數(shù)據(jù)后得知，截止到2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位不會在短時間內(nèi)發(fā)生動搖；②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)面積2.55億m2，同比增加40%以上。

2房地產(chǎn)項目的質(zhì)量進(jìn)度和成本管理

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理

通過上述分析可知，質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié)，如果質(zhì)量管理效果不佳，必然會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的效果。及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目施工過程中存在的質(zhì)量隱患，確保施工工藝與設(shè)計要求相符，并通過檢查和繪制施作業(yè)圖的方式，提升質(zhì)量管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，質(zhì)量體系如圖1所示。故建議項目部實施現(xiàn)場管理模式，促使管理人員樹立質(zhì)量管理意識，確保工程質(zhì)量與合同規(guī)定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質(zhì)量管理意識，與合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質(zhì)量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強(qiáng)對施工單位和監(jiān)理部門的審查，主要審查內(nèi)容為從業(yè)資質(zhì)，如果被審查對象不具備從業(yè)資質(zhì)，應(yīng)及時更換。（2）對設(shè)計圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行檢查，找出設(shè)計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內(nèi)容、影響工程質(zhì)量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設(shè)計部門保持密切的溝通和交流，借助設(shè)計變更、會議通知、技術(shù)核定單等手段，修正設(shè)計缺陷。（3）注重原材料和施工機(jī)械的質(zhì)量管理，在房地產(chǎn)項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費(fèi)用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標(biāo)是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費(fèi)用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好材料的復(fù)試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進(jìn)行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，在檢測過后得到復(fù)檢報告，并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機(jī)械，比如：塔吊、推土機(jī)、運(yùn)輸車和挖掘機(jī)等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工單位在使用機(jī)械前進(jìn)行復(fù)檢，并做好設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)。（4）在安全管理上，應(yīng)加強(qiáng)對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機(jī)具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽，同時在施工現(xiàn)場設(shè)置安全網(wǎng)和安全帶。四口是指樓梯口、預(yù)留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區(qū)域?qū)儆诎踩鹿矢甙l(fā)區(qū)域，需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)予以關(guān)注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。（5）做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下：①完善監(jiān)理職能，使全過程監(jiān)理成為可能；②加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，營造公平有序的監(jiān)理市場；③通過宣傳和培訓(xùn)的方式，對監(jiān)理人員素質(zhì)得到提升。

2.2項目進(jìn)度管理

項目進(jìn)度管理和質(zhì)量管理均會影響房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果，項目進(jìn)度管理效果無法得到保障，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時間，而進(jìn)度管理不當(dāng)會導(dǎo)致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)無法在合同規(guī)定期間內(nèi)保質(zhì)保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將進(jìn)度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進(jìn)度管理計劃。進(jìn)度管理計劃需要在工程設(shè)計開始前制定，將進(jìn)度目標(biāo)和要求作為依據(jù)，完成工程設(shè)計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進(jìn)度管理的質(zhì)量。值得注意的是，在總體進(jìn)度管理計劃制定完成后，還要通過調(diào)研和分析的方式，制定不同施工階段的進(jìn)度管理計劃，為工程建設(shè)提供指導(dǎo)。（2）確保進(jìn)度計劃的貫徹落實。在施工進(jìn)度計劃制定完成后，應(yīng)確保進(jìn)度計劃的貫徹落實，在進(jìn)度計劃通過審核后，將進(jìn)度管理責(zé)任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強(qiáng)檢查力度，找出建筑工程中影響施工進(jìn)度的問題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進(jìn)度管理屬于項目管理難點(diǎn)，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產(chǎn)項目部們應(yīng)做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題，對進(jìn)度管理方面的問題進(jìn)行預(yù)防性管理，以此來保證施工進(jìn)度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術(shù)因素、設(shè)備因素、自然環(huán)境因素以及社會環(huán)境因素均會影響進(jìn)度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴(yán)重，且涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對人為因素的管理，并在此基礎(chǔ)上分析其他影響因素，從而滿足進(jìn)度管理計劃的實施要求。

2.3成本管理

成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目密切相關(guān)，加強(qiáng)對成本的管理，有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于大型生產(chǎn)活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上，降低施工成本，增加施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。再加上資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計到諸多方面的環(huán)節(jié)，且每個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生費(fèi)用，分別為土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、成本管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及財務(wù)費(fèi)用。在查閱資料后得知，策劃、設(shè)計階段的成本管理屬于管理重點(diǎn)，但國內(nèi)房地產(chǎn)建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點(diǎn)，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理過程中，將策劃階段和設(shè)計階段的成本管理同樣作為管理重點(diǎn)，通過工程造價、預(yù)算管理等方式的應(yīng)用，充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢作用。

第9篇：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)項目；施工質(zhì)量控制；對策

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制的特點(diǎn)以及必要性

1. 房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制的特點(diǎn)

首先，影響工程質(zhì)量因素多。房地產(chǎn)立項設(shè)計、決策、施工以及施工方法、管理制度、人員素養(yǎng)等都會對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響；其次，質(zhì)量波動性大。房地產(chǎn)建設(shè)項目由于其條件性、復(fù)雜性高，并沒有固定的生產(chǎn)工藝以及完善的檢驗技術(shù)等，導(dǎo)致其質(zhì)量波動性方面比較大。此外，因為影響到房地產(chǎn)工程質(zhì)量的因素是多方面的，不管哪一個因素有問題，都會引起工程建設(shè)系統(tǒng)質(zhì)量上的差異；再次，質(zhì)量隱蔽性使得最后檢驗的局限性大。房地產(chǎn)項目在進(jìn)行施工的過程中，因為工序交接方面相對較多，如果不能及時檢查并發(fā)現(xiàn)隱藏在工程中的質(zhì)量問題，雖然最后其表面看上去較好，但是內(nèi)部就存在很大質(zhì)量隱患，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目在建設(shè)完工后出現(xiàn)返工的情況；最后，房地產(chǎn)施工質(zhì)量要受制于投資與施工進(jìn)度。房地產(chǎn)施工項目受到投資以及進(jìn)度方面的制約，一般來講，如果房地產(chǎn)投資大、進(jìn)度緩慢，房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量就能保證，反之，則不能保證。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目施工進(jìn)程中，需要科學(xué)處理好投資、質(zhì)量和進(jìn)度間的關(guān)系，使其能完成和諧統(tǒng)一。

2.房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制的必要性

房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制是為了達(dá)到房地產(chǎn)質(zhì)量基本要求，既確保房地產(chǎn)建設(shè)項目質(zhì)量符合工程合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，所采取的一系列的措施。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制為房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的重要組成部分，其強(qiáng)調(diào)滿足工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所采取的作業(yè)技術(shù)，根本目的是監(jiān)測質(zhì)量形成的整個過程中應(yīng)排除施工環(huán)節(jié)內(nèi)偏離質(zhì)量規(guī)范的情況，保證實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制經(jīng)過檢測房地產(chǎn)項目成果，來確定其與標(biāo)準(zhǔn)是否一致，與此同時，消除出現(xiàn)的不利后果。因此，房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制是非常必要的。

二、房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制對策

1.掌握房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制基本原則

（1）堅持質(zhì)量為重、用戶第一的原則。房地產(chǎn)項目為特殊商品，其使用期限為70年，與廣大人民群眾的生命財產(chǎn)安全密切相關(guān)。所以，房地產(chǎn)項目施工的整個過程中，要堅持質(zhì)量為重、用戶第一的原則。

（2）堅持預(yù)防為主、以人為本的原則。房地產(chǎn)項目強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，就是從事后針對質(zhì)量把關(guān)，逐漸轉(zhuǎn)向施工質(zhì)量事前、事中控制；從關(guān)心產(chǎn)品質(zhì)量檢測，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)ぷ髻|(zhì)量的檢測；從對施工工序中的質(zhì)量檢測轉(zhuǎn)為對中間產(chǎn)品質(zhì)量檢測上，這是保證房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的實效對策。此外，還應(yīng)該注重以人為本的原則。因為人為房地產(chǎn)項目質(zhì)量創(chuàng)造者，施工質(zhì)量控制堅持以人為本，就是將人當(dāng)成是控制重點(diǎn)，不斷調(diào)整人的行為，并積極調(diào)動人的積極性，激發(fā)創(chuàng)造性，加強(qiáng)使命感，將人的工作質(zhì)量作為確保房地產(chǎn)項目實現(xiàn)的保證。

（3）堅守職業(yè)道德規(guī)范原則。在處理房地產(chǎn)項目施工中出現(xiàn)的問題時，應(yīng)該以事實為依據(jù)，做到科學(xué)公正，堅持實事求是，做到以理服人，真正堅守職業(yè)道德規(guī)范。

2．切實抓好人的工作質(zhì)量，做好投入品質(zhì)量控制工作

工程質(zhì)量實際上是人創(chuàng)造的，這些參與工程建設(shè)的人員主要包含工程建設(shè)的指揮者、組織者與操作者。人的基本的思想理念、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任感、業(yè)務(wù)素質(zhì)等都會對工程質(zhì)量起到關(guān)鍵性作用。從相關(guān)的統(tǒng)計資料來看，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)項目施工中的安全事故是由于人的失誤所導(dǎo)致的。因此，做好房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制應(yīng)該做好人的工作，切實抓好人的工作質(zhì)量，避免失誤，還應(yīng)該切實調(diào)動人的創(chuàng)造性與積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)性作用，提升人的責(zé)任感與質(zhì)量關(guān)，確立質(zhì)量第一的理念，做好本職工作，確保人的高工作質(zhì)量能保證工程質(zhì)量。

房地產(chǎn)項目施工，都需要投入大量的半成品、原材料、成品、機(jī)器設(shè)備以及配件，使用不同的施工方法與施工技術(shù)，這些是形成房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量基礎(chǔ)。如果投入品質(zhì)量不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量也就會不達(dá)標(biāo)，因此，控制好投入品質(zhì)量，是保證工程質(zhì)量重要前提。所以，對投入工程中投入品的訂購、檢測、取樣、試驗等都需要進(jìn)行全面控制，從貨源組織、供貨商選取、使用認(rèn)證等多個環(huán)節(jié)，都需要層層把關(guān)；針對在施工中使用的施工計劃需要進(jìn)行全面論證，真正做到技術(shù)科學(xué)、工藝先進(jìn)，這樣能便于開展文明施工、真正提升施工工程質(zhì)量。

3.全面管控施工過程，嚴(yán)把各分項工程檢驗關(guān)

房地產(chǎn)施工項目是由多個分項、多個分部工程構(gòu)成的，為了確保房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量，實現(xiàn)整體優(yōu)化的根本目的，就應(yīng)該做好施工過程的空盒子，使得每一個具體的分項工程與分布工程能達(dá)到行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。還需要看到的是每一個分項工程、分部工程是經(jīng)由各項工序來完工的，從這里可以發(fā)現(xiàn)，工程質(zhì)量產(chǎn)生于施工工序內(nèi)。所以，為了保證建筑工程施工質(zhì)量就需要做好嚴(yán)格檢測，當(dāng)前面一道工序質(zhì)量沒有達(dá)標(biāo)時，堅決禁止進(jìn)入到下一道施工工序內(nèi)。只有這樣，每一道工序質(zhì)量符合相關(guān)要求，所有的工程項目質(zhì)量才能得到保障。

此外，還應(yīng)該嚴(yán)把各分項工程檢驗關(guān)。分項工程質(zhì)量等級為單位工程質(zhì)量等級評定、分部工程質(zhì)量等級評定基礎(chǔ)，但分項工程質(zhì)量不能達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，分部工程與分項工程是不能定為合格的；但分項工程質(zhì)量等級鑒定正確性，對分部工程和單位質(zhì)量等級評定可靠性與真實性將產(chǎn)生直接影響。所以，在開展房地產(chǎn)分項工程質(zhì)量檢測評定時，不僅要堅持相關(guān)的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格檢測，用數(shù)據(jù)來加以證實，避免出現(xiàn)判斷失誤的情況。

4.始終堅持預(yù)防為主的方針，控制系統(tǒng)性因素質(zhì)量變異

房地產(chǎn)項目施工應(yīng)該加持預(yù)防為主的方針，堅持防患于未然，將房地產(chǎn)施工項目中出現(xiàn)的問題控制在萌芽期，這實際上是現(xiàn)代管理理念。預(yù)防為主的方針就是強(qiáng)調(diào)對質(zhì)量產(chǎn)生影響的因素加以控制；對投入產(chǎn)品的實際質(zhì)量加以控制，從對質(zhì)量的管控到事后檢測把關(guān)，逐漸轉(zhuǎn)入對工程施工質(zhì)量進(jìn)行事前與事中控制；從對產(chǎn)品質(zhì)量檢測，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)ぷ髻|(zhì)量檢測以及對工序質(zhì)量、中間產(chǎn)品質(zhì)量檢測上，所有這些都是保證工程項目施工質(zhì)量的科學(xué)對策。

此外，還應(yīng)該控制系統(tǒng)性因素質(zhì)量變異。系統(tǒng)性因素是違反工程施工操作流程、使用不合格材料、混凝土不達(dá)標(biāo)、違反操作流程、機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)問題等，都會導(dǎo)致出現(xiàn)不合格產(chǎn)品或者是出現(xiàn)工程質(zhì)量問題。系統(tǒng)性因素的基本特點(diǎn)為很容易識別并消除的，其可以采用切實有效的手段加以避免；需要不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)質(zhì)量理念，提升工作質(zhì)量，做到科學(xué)施工，能有效預(yù)防系統(tǒng)性因素所導(dǎo)致的質(zhì)量變異問題。所以，做好房地產(chǎn)施工工程的質(zhì)量控制，就是將對質(zhì)量變異控制在偶然性因素內(nèi)。要切實杜絕由系統(tǒng)性因素所引發(fā)的質(zhì)量變異問題，避免造成房地產(chǎn)質(zhì)量事故。

5.做好房地產(chǎn)項目施工各個階段監(jiān)督控制

對于房地產(chǎn)項目施工工程項目管理人員來講，需要采取以下幾種方式來進(jìn)行監(jiān)督控制。一是，現(xiàn)場監(jiān)督。房地產(chǎn)項檢測人員在現(xiàn)場采用旁站與巡視等方式來進(jìn)行觀察、檢測以及監(jiān)督等施工過程，需要注意并發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故苗頭并影響質(zhì)量因素發(fā)展變化、潛存的隱患以及質(zhì)量問題等，做好和監(jiān)理單位等，及時和監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，并要求其在特定期限內(nèi)進(jìn)行整改，這樣便于加以控制。二是，測量監(jiān)督。測量就是建筑對象的方位、尺寸等進(jìn)行控制。在對房地產(chǎn)進(jìn)行正式施工期前對施工放線、高程控制開展檢測，進(jìn)行嚴(yán)格控制，對不合格者不能進(jìn)行施工。三是，試驗監(jiān)督。經(jīng)過對試驗期獲得試驗數(shù)據(jù)是識別，并確定材料與工程部分作為品質(zhì)根據(jù)。

三、結(jié)語

總之，對房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量進(jìn)行控制是非常必要的，在明確房地產(chǎn)項目施工特點(diǎn)基礎(chǔ)上，就應(yīng)該切實抓好人的工作質(zhì)量，做好投入品質(zhì)量控制工作，全面管控施工過程，嚴(yán)把各分項工程檢驗關(guān)，始終堅持預(yù)防為主的方針，控制系統(tǒng)性因素質(zhì)量變異，做好房地產(chǎn)項目施工各個階段監(jiān)督控制，以提升房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量控制水平。

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