房地產(chǎn)土地增值稅征收政策精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)土地增值稅征收政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

中央政府多方博弈的實(shí)質(zhì)

土地增值稅設(shè)置強(qiáng)化征管與房地產(chǎn)過(guò)熱密不可分。

土地增值稅屬于地方稅種，不同于對(duì)普通商品征收的增值稅，歸于特種稅之列，實(shí)行累進(jìn)稅制，自1994年起開(kāi)征。但該稅種設(shè)置以來(lái)，并沒(méi)得到真正意義的貫徹，所以并不為普通大眾所熟知。

這次強(qiáng)化土地增值稅清算，所依據(jù)的是財(cái)政部1993年出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例》和在1995年出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額。

這一時(shí)期出臺(tái)土地增值稅背景有二：一是住房制度改革伊始，維護(hù)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序乃大勢(shì)所趨；二是1993年出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱，土地資源開(kāi)始資本化，投機(jī)現(xiàn)象頻繁發(fā)生，遏制投機(jī)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定所必需。

然而，就在國(guó)家稅務(wù)總局緊鑼密鼓準(zhǔn)備實(shí)施政策時(shí)，市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟。為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，財(cái)政部出臺(tái)政策，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。到2002年，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，做好土地增值稅征收又?jǐn)[在了各級(jí)政府和稅務(wù)部門案頭，稅務(wù)總局批駁了土地增值稅停征的不實(shí)之辭，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，提出對(duì)已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)減預(yù)征率，這為各地低水平預(yù)征留出了余地。

盡管各地從2001年起陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收，但大部分地區(qū)僅按預(yù)(銷)售商品房收入1%～3%的比例進(jìn)行預(yù)征，更多地區(qū)通行1%，其額度微不足道。一些開(kāi)發(fā)商采取各種拖延辦法遲遲不進(jìn)行清算。截至2006年，全國(guó)征收土地增值稅231.3億元，僅占當(dāng)年全國(guó)總稅收3.76萬(wàn)億的6%。

當(dāng)中央政府連續(xù)出臺(tái)的一系列政策不能很好奏效時(shí)，針對(duì)土地增值稅中存在的預(yù)征額比例過(guò)低、清算不及時(shí)出手，也就在情理之中。顯然，土地增值稅的強(qiáng)化征管，就是要在宏觀經(jīng)濟(jì)較好的態(tài)勢(shì)下針對(duì)房地產(chǎn)持久升溫所采取的治本之策。

一些地方政府由于財(cái)政收入不足，在財(cái)政支出壓力和地方利益誘導(dǎo)雙重作用下，把房地產(chǎn)作為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。中央政府力圖加強(qiáng)土地增值稅的征管，為地方政府的收入增加提供重要的、合理合法的財(cái)源，減少土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的非正常渠道獲得的收入部分，希冀地方政府與中央政府協(xié)調(diào)一致，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，進(jìn)而維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)的良好態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將儲(chǔ)備大量土地作為謀取暴利的慣，通過(guò)時(shí)間的推移獲取土地升值的巨大收益，不僅使稀缺的土地資源閑置浪費(fèi)，而且擾亂市場(chǎng)秩序。高額土地增值稅的存在，理論上可以使開(kāi)發(fā)商在儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略上重新考量，土地儲(chǔ)備占用大量資金是否值得，這恰恰是土地增值稅的嚴(yán)征意義所在。土地增值稅不僅是力圖對(duì)房地產(chǎn)商的“暴利”行為說(shuō)“不”，壓縮其非正常獲利空間，而且也要對(duì)投機(jī)者進(jìn)行限制，降低瘋狂炒作行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，以此“擠壓”房地產(chǎn)的泡沫，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。此外，中央政府通過(guò)稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，也是促進(jìn)社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

警惕分利集團(tuán)的強(qiáng)化

去年央行連續(xù)兩次提高存貸款利率，三次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，房地產(chǎn)商已經(jīng)感受到資金緊張，土地增值稅的嚴(yán)征，無(wú)異于給其本已繃緊的資金鏈條再加把力，一些開(kāi)發(fā)商還來(lái)不及考慮利潤(rùn)的下降，就要籌集大量資金以應(yīng)付繳納增值稅。據(jù)說(shuō)，萬(wàn)科從2004年起就開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004～2006三年，萬(wàn)科提留的準(zhǔn)備金從4000萬(wàn)提高到9000萬(wàn)，再提高到3個(gè)億。

以前為了避免遭遇土地增值稅清算帶來(lái)的成本增加，本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。根據(jù)此次國(guó)稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項(xiàng)目結(jié)束后再清算納稅的方式，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，將按分期項(xiàng)目清算，同時(shí)，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，也將進(jìn)行土地增值稅清算。已經(jīng)符合清算條件的，需要從2月份開(kāi)始清算。

這無(wú)疑將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入大的調(diào)整，一些小開(kāi)發(fā)商可能由于資金鏈條的斷裂而被大企業(yè)吞并，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌在所難免，行業(yè)壟斷加劇。

可以預(yù)計(jì)，在這次洗牌重組的過(guò)程中，將大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，房地產(chǎn)行業(yè)將從“春秋混戰(zhàn)”步入“戰(zhàn)國(guó)割據(jù)”，房地產(chǎn)商這一特殊利益集團(tuán)進(jìn)一步聯(lián)合與強(qiáng)化。盡管房地產(chǎn)商們否認(rèn)其聯(lián)合，但不少政策不能有效執(zhí)行，甚至改弦易轍，不能不說(shuō)是與房地產(chǎn)商們的“努力”分不開(kāi)的。有報(bào)道稱，上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商秘密會(huì)晤，準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)上書(shū)，針對(duì)國(guó)稅總局關(guān)于土地增值稅征收的通知，要求降低土地增值稅稅率。這不能不說(shuō)是一種聯(lián)合的信號(hào)，這種能量不可小視，它往往會(huì)改變政策的走向。

就征收土地增值稅的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與上海地方政府的博弈早就有過(guò)。2002年，上海市某區(qū)財(cái)稅局曾與該區(qū)的開(kāi)發(fā)商溝通，準(zhǔn)備開(kāi)征土地增值稅，但遭到了開(kāi)發(fā)商的一致反對(duì)，有地產(chǎn)商公開(kāi)威脅，如果征收就撤資，這種博弈一直延續(xù)到2004年。地方政府對(duì)土地增值稅的征收，也可能由于地方政府擔(dān)心影響本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而大打折扣。

況且，土地增值稅的征管難度、征管成本都是很高的。土地增值稅征收中的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。其中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本神秘莫測(cè)，前段時(shí)間有人主張開(kāi)發(fā)商公布成本的要求已經(jīng)被他們斷然拒絕，難道征收土地增值稅就能計(jì)算清楚其成本？開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷提高成本而減少增值的幅度，以此規(guī)避增值稅給他帶來(lái)的負(fù)面影響，征稅成本也由此加大，導(dǎo)致地方政府左右搖擺。

高房?jī)r(jià)使消費(fèi)者更加“受傷”

土地增值稅清算的消息一經(jīng)，股市房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲下跌。面對(duì)股市、輿論與潛在購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的討論，國(guó)稅總局在官方網(wǎng)站上明確表示：“通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?！?/p>

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于土地增值稅的稅率較高，且實(shí)行累進(jìn)稅率，盡管推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲依然可以獲得超額利潤(rùn)，但利潤(rùn)已經(jīng)開(kāi)始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，對(duì)時(shí)間和資金尤其敏感，房?jī)r(jià)上漲存在拉長(zhǎng)銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險(xiǎn)，在推高房?jī)r(jià)所獲利潤(rùn)難以對(duì)應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)情況下，從理性的角度上講，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)重新考慮價(jià)格戰(zhàn)略，采取低價(jià)行為促進(jìn)銷售。

果真這樣，自然皆大歡喜?？蓪?shí)際上，這只是善良者的一相情愿。政府無(wú)論對(duì)企業(yè)征收何種稅，企業(yè)都有實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的意愿，只不過(guò)轉(zhuǎn)嫁的幅度由商品的需求價(jià)格彈性決定，需求價(jià)格彈性越小，企業(yè)越有可能把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，反之，則由企業(yè)自身所承擔(dān)。

因此，土地增值稅清算后，房?jī)r(jià)上漲是毋庸置疑的，那種認(rèn)為不會(huì)影響房?jī)r(jià)變化的言論是自欺欺人。關(guān)鍵是上漲的幅度，或者說(shuō)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁程度的多少，這要受到房地產(chǎn)需求的影響。假如說(shuō)，一旦需求大幅度減少，即使沒(méi)有土地增值稅的征收，也會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌。而實(shí)際上，住房的需求具有剛性，改善居住條件的需求、新增城市人口的需求、投資與投機(jī)的需求將長(zhǎng)期存在，尤其是區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致局部地區(qū)的住房需求持續(xù)升溫。

一些人樂(lè)觀地認(rèn)為2008年以后房?jī)r(jià)要跌，但有研究認(rèn)為，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，將有助于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求。在過(guò)去的幾十年中，中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)了三次人口生育高峰，目前60年代和70年代的第二次生育高峰和80年代末期的第三次生育高峰，都將陸續(xù)進(jìn)入成年年齡段，其中2006～2010年，受第二次嬰兒潮的影響，35～45歲的群體占人口總數(shù)的比重會(huì)有所上升，其總量大概在2.6億左右，這就決定了在2010年前，這部分群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；而到2010～2020年的時(shí)候，受第三次嬰兒潮的影響，25～35歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右，這些婚齡人口對(duì)住房剛性需求將會(huì)進(jìn)一步增加。

如果這種預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確的，那也意味著房地產(chǎn)企業(yè)有條件轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)負(fù)擔(dān)給消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)――當(dāng)然，正常情況下，開(kāi)發(fā)商也會(huì)加重一些稅負(fù)，使成本加大，利潤(rùn)降低，但這并不能阻止房?jī)r(jià)的上漲，讓消費(fèi)者來(lái)買單，單純從房?jī)r(jià)看，消費(fèi)者并不是這項(xiàng)政策的受益者。

第2篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

所謂土地增值稅，是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地取得的凈增值額征收的稅種。土地增值稅是以累進(jìn)的方式計(jì)稅，根據(jù)增值幅度不同，房地產(chǎn)土地增值稅的稅率在30―60％之間。早在1993年，國(guó)務(wù)院已規(guī)定了這一稅種。不過(guò)，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展以及實(shí)施細(xì)則的長(zhǎng)期缺失，各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)(銷)售商品房收入1―2％的比例進(jìn)行預(yù)征。由于這種預(yù)征比例過(guò)低，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。

而這次《通知》對(duì)土地增值稅征收做了十分細(xì)化的規(guī)定。比如《通知》不僅對(duì)在什么情形下的項(xiàng)目要征收增值稅，而且對(duì)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項(xiàng)目、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問(wèn)題做出明確規(guī)定。

可以說(shuō)，《通知》的出臺(tái)主要表現(xiàn)為以下幾方面的市場(chǎng)意義。

一是隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會(huì)使土地的價(jià)格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本20世紀(jì)80年代那種極力推高土地價(jià)格的炒作之風(fēng)，也會(huì)由于土地價(jià)格推高之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借土地價(jià)格上漲而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，快速地吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，制造房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。

二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)?？梢哉f(shuō)，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直在爭(zhēng)辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)過(guò)高早就是不爭(zhēng)之事實(shí)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)最大的部分就是土地的增值。土地增值稅征收就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)高利潤(rùn)。它對(duì)土地儲(chǔ)備多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響不可低估。原因很簡(jiǎn)單，如果土地流轉(zhuǎn)過(guò)多，土地的增值過(guò)高，那么其征收的稅收也就越高。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菞l件累進(jìn)制。即在土地增值低于20％的情況下，就不征收土地增值稅；如果土地增值超過(guò)了20％，那么增值稅率就按30―60％征收。這樣，即使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)希望囤積土地來(lái)增加利潤(rùn)，但實(shí)際上，通過(guò)土地增值稅可能讓其事與愿違。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂抢圻M(jìn)制的。這樣，就可能通過(guò)土地增值稅來(lái)擠出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高利潤(rùn)。

如果能夠通過(guò)土地增值稅的方式來(lái)擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，那么不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與社會(huì)大眾的沖突，緩解社會(huì)財(cái)富短時(shí)期內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集。更為重要的是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間的壓縮，那種千軍萬(wàn)馬都擠入房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面將在一定程度上得到改觀。這就可以分散與降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三是《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時(shí)間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房?jī)r(jià)上升較快的背景下重新落實(shí)這一稅種，實(shí)際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。也就是說(shuō)，2007年，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能夠使用的工具與手段仍然游刃有余。關(guān)鍵是針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的實(shí)際，應(yīng)該在什么時(shí)候出臺(tái)什么政策，從而讓過(guò)高的房?jī)r(jià)得到調(diào)整，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資不減、房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)市場(chǎng)與絕大多數(shù)民眾的利益沖突過(guò)大，2007年政府同樣有好的政策工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一些調(diào)整。也就是說(shuō)，《通知》為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)，其意義何在？它其實(shí)就是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點(diǎn)。

早些時(shí)候有人就說(shuō)，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)整政策過(guò)多了，因此，2007年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不會(huì)出臺(tái)了，2007年只不過(guò)是對(duì)2006年出臺(tái)的政策落實(shí)的一年。但就房地產(chǎn)市場(chǎng)增值稅出臺(tái)的情況來(lái)看，上述的想法只是一廂情愿。可以預(yù)測(cè)，2007年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)什么政策，并不會(huì)在乎誰(shuí)的想象，最為重要的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何發(fā)展。這種發(fā)展是否能夠保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。特別是當(dāng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸地由一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題時(shí)，中央政府更是密切關(guān)注這種市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生的變化、更是有能力出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。

四是增值稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)影響如何。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然是上漲預(yù)期，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。但是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼魇帐遣扇±圻M(jìn)制的方式，是對(duì)已經(jīng)銷售及完成的項(xiàng)目征收，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者或投資者不是那樣容易。更為重要的是，由于房地產(chǎn)土地增值稅是采取累進(jìn)制的方式，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，他們就面臨著增加征稅比例的風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，我想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定會(huì)反復(fù)計(jì)算而不會(huì)貿(mào)然行事。

還有，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)快速飆升多年，特別是在國(guó)內(nèi)的一些特大城市，如北京、上海、廣州、深圳等，其房?jī)r(jià)快速飆升早就讓這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)之中。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又要把土地增值稅的稅收成本加到房?jī)r(jià)上，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者就可能會(huì)由于房?jī)r(jià)快速升高而看到市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大而逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，本來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)就已經(jīng)把絕大多數(shù)人趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升會(huì)導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者越來(lái)越少，從而使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要想把其增值稅增加的成本轉(zhuǎn)移到投資者或消費(fèi)者身上就根本不可能了。因?yàn)?，很?jiǎn)單，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，本來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)就無(wú)法找到下棒的接手，如果還要由于土地增值稅把房?jī)r(jià)提高，那么其產(chǎn)品銷售更是會(huì)面臨著找不到市場(chǎng)的結(jié)果。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想把這種成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者或投資者身上就不可能了。

第3篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對(duì)象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國(guó)有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國(guó)有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，對(duì)于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國(guó)家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，限制濫用耕地行為，同時(shí)調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進(jìn)稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項(xiàng)目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)外出售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細(xì)計(jì)算扣除項(xiàng)目，找出項(xiàng)目增值臨界點(diǎn)，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補(bǔ)了過(guò)去稅法中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對(duì)于土地增值稅，我們認(rèn)為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟(jì)效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時(shí)，倘若房屋增值額在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，那么無(wú)需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)首先測(cè)定盈虧平衡點(diǎn)，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取將房屋增值額控制在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進(jìn)行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對(duì)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（自用自營(yíng)）等。

根據(jù)我國(guó)《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項(xiàng)和付出的支出在清算時(shí)不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開(kāi)發(fā)商無(wú)需繳納土地增值稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，并在不違背未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。 而延遲土地增值稅的納稅時(shí)間需要與所獲得的資金時(shí)間價(jià)值和資金風(fēng)險(xiǎn)因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場(chǎng)而產(chǎn)生的增值。

由于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品改為自用自營(yíng)所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無(wú)需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場(chǎng)前景較佳時(shí)選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項(xiàng)選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實(shí)際情況與未來(lái)發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此進(jìn)行充分調(diào)研，研究此項(xiàng)舉措的實(shí)際可行性。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)從其收入中扣除部分項(xiàng)目和金額。從征稅對(duì)象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格等。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項(xiàng)目和金額。比如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，通過(guò)增設(shè)扣除項(xiàng)目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會(huì)有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)可扣除成本進(jìn)行分?jǐn)?。通常的分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N，即“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā?。究竟選擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實(shí)際狀況，進(jìn)行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負(fù)較重。對(duì)此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項(xiàng)目和成本時(shí)，盡量使車庫(kù)、店面等非住宅部分（多分?jǐn)傄恍?，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計(jì)扣除政策進(jìn)行納稅籌劃

在我國(guó)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計(jì)百分之二十予以扣除。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)重點(diǎn)。該費(fèi)用主要是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的一系列直接費(fèi)用支出，比如房屋修理費(fèi)、累計(jì)折舊、工資及福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。前文已述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)的可扣除項(xiàng)目之一，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，該部分費(fèi)用還能再享受百分之二十的加計(jì)扣除。

對(duì)這部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)很容易將其與管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，只有當(dāng)管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用不超過(guò)土地使用權(quán)的取得成本與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)誤將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用，一旦超過(guò)百分之五的限額規(guī)定，就無(wú)法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用被正確歸集計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計(jì)扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)此嚴(yán)加把握，爭(zhēng)取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過(guò)兩種方式來(lái)計(jì)算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹(jǐn)偟礁鞣慨a(chǎn)項(xiàng)目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無(wú)法滿足第一種方式所要求的條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分**=（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%

所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%時(shí)，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進(jìn)行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進(jìn)行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價(jià)于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國(guó)稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭(zhēng)取盡可能多的經(jīng)濟(jì)利益，是我們堅(jiān)持不懈的方向和目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜麗娜.土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].北方經(jīng)濟(jì). 2011（16）

[2]元一帆.淺析土地增值稅的征管和清算——從《土地增值稅清算管理規(guī)程》出臺(tái)談起[J].財(cái)政監(jiān)督. 2010（15）

[3]何紅.土地增值稅清算政策及效果的分析[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào). 2012（10）

[4]王晶杰.淺談土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)[J].中小企業(yè)管理與科技（上半月）. 2008（02）

第4篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；優(yōu)化；問(wèn)題；建議

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。土地增值稅的政策目標(biāo)主要是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)行為。它在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)行為、保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展方面起到了重要作用。但現(xiàn)行的土地增值稅在實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，較為普遍的觀點(diǎn)是土地增值稅與當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)走向和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不相符。因此，優(yōu)化土地增值稅已成為地方稅改革的一個(gè)重要議題。

一、我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅存在的主要問(wèn)題

1.納稅管理體制存在的缺陷。土地增值稅由稅務(wù)部門征收，這會(huì)存在地籍、房籍資料不全或不真實(shí)，登記制度不健全、交易記錄不及時(shí)或不易得到等問(wèn)題而致使實(shí)際課稅非常困難。也有將土地增值稅委托給地政、房政部門代征的。這種委托一關(guān)系由于缺乏科學(xué)的激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制，已經(jīng)造成了新的尋租腐敗、導(dǎo)致課稅效果更差。

2.對(duì)土地增值額重復(fù)征稅導(dǎo)致納稅人消極逃避納稅。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的增值收入主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的投資增值，物價(jià)上漲導(dǎo)致的增值，以及土地市場(chǎng)供求變動(dòng)、土地市場(chǎng)投機(jī)、政府提供的公共設(shè)施等導(dǎo)致的自然增值等三個(gè)方面。從理論上看，只應(yīng)該對(duì)自然增值部分征收增值稅。我國(guó)的土地增值稅制規(guī)定對(duì)所有增值不加區(qū)分都要征收土地增值稅，同時(shí)還要征收所得稅，導(dǎo)致了重復(fù)征稅。出現(xiàn)了高稅負(fù)、低財(cái)政收入的矛盾現(xiàn)狀。

3.與土地有關(guān)的稅種之間協(xié)調(diào)能力差。我國(guó)專門用來(lái)調(diào)節(jié)土地占用和收益的稅種主要有三個(gè)，即耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，土地增值稅適用稅率是4級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率是30％，最高稅率是6％。耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅適用的是定額稅率，最低稅額是每平方米0.2元，最高稅額是每平方米10元。城鎮(zhèn)土地使用稅稅額偏低，大多數(shù)由使用者無(wú)償取得的土地仍然近似無(wú)償?shù)乇怀钟兄?。與此形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過(guò)高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地的正常交易，助長(zhǎng)了隱性流動(dòng)現(xiàn)象的蔓延，還直接阻礙了存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無(wú)法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

二、優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅的對(duì)策

1.加強(qiáng)各部門對(duì)土地增值稅的控管責(zé)任，做好部門間的協(xié)作。土地增值稅的征收涉及土地、房屋管理部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)等房產(chǎn)相關(guān)部門，做好土增值稅征收工作，必須做好部門間的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)共同監(jiān)督與管理。一是加強(qiáng)與完善土地、房產(chǎn)部門的登記制度，可在房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)中增加有關(guān)完稅的規(guī)定，迫使納稅人按時(shí)依法納稅，減少非法交易，二是建立健全源頭控管網(wǎng)絡(luò)體系，即利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，在土地、房管和稅務(wù)部門之間聯(lián)網(wǎng)，建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓檔案，實(shí)現(xiàn)資源共享，使稅務(wù)部門及時(shí)掌握以房管、土地部門核發(fā)的有效證件和證明為征管依據(jù)，三是指定稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)之一是國(guó)家認(rèn)定的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格，因此，需要規(guī)范估價(jià)行業(yè)，提高評(píng)估水平。最后，政府要做好基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估及公布和更新工作，完善交易價(jià)格申報(bào)制度，為評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確，公正的評(píng)估交易價(jià)格提供依據(jù)。強(qiáng)化各部門的控管責(zé)任與部門間的協(xié)作，可從各方面堵住稅款流失的口子，建立健全土地增值稅的征收管理體系。

第5篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務(wù)處理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

近年來(lái)關(guān)于土地增值稅的征收和清算問(wèn)題引起了人們廣泛的關(guān)注，特別是今年北京律師李勁松質(zhì)疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場(chǎng)嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數(shù)。通過(guò)下列分析和探討讓大家來(lái)認(rèn)識(shí)一下該稅種。

一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規(guī)定？

根據(jù)國(guó)稅函（1995）110號(hào)文件，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1993年12月13日了《中華人民共各國(guó)土地增值稅暫行條例》財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征。

根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

二、土地增值稅的計(jì)算方法

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率為60%。

計(jì)算土地增值稅的公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率

三、土地增值稅清算時(shí)增值額計(jì)算的關(guān)鍵（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建造房屋為例）

“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售收入金額的確定，有以下幾點(diǎn)值得特別關(guān)注：

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確訂為收入。因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

關(guān)于地下車位或車庫(kù)的收入確認(rèn)原則：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理方法有所不同。國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時(shí)其成本也不得扣除。江蘇省關(guān)于地下車位的規(guī)定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)作為配套設(shè)施，扣除發(fā)生的成本費(fèi)用；2）無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用；3）有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車位，清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

售后返租確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年，其實(shí)質(zhì)是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即取得了其它經(jīng)濟(jì)利益。稅務(wù)機(jī)關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的使用收益，如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金等來(lái)測(cè)算或者按照同一區(qū)位相似樓盤的其它房產(chǎn)銷售價(jià)格確認(rèn)銷售價(jià)格，如果還不能確定銷售價(jià)格應(yīng)按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行，判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低又無(wú)正當(dāng)理由，應(yīng)采用評(píng)估或其它合理的方法確定轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由時(shí)（根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告：納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的）稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照下列原則處理：

采集同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在當(dāng)月，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在前后3個(gè)月內(nèi)的銷售價(jià)格的，可采集相同或近似地段其它企業(yè)銷售日當(dāng)月或前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格。

委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定交易價(jià)，按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）扣除項(xiàng)目金額包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。扣除項(xiàng)目金額的的確定需關(guān)注以下幾點(diǎn)

公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不得扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第六條規(guī)定：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

修裝飾費(fèi)用的扣除：以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

售樓處的裝修裝飾費(fèi)分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開(kāi)公司自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，則裝修裝飾費(fèi)可以列入開(kāi)發(fā)成本；第二種情況是售樓處是臨時(shí)建筑，則裝修裝飾費(fèi)應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費(fèi)作為營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

房開(kāi)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除：根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除：根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)《土地增值稅清算管理規(guī)程》開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期開(kāi)始?xì)w集，以便于后期土地增值稅的清算。

土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除：蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)也不得扣除。

政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的扣除：根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開(kāi)發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開(kāi)發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

在土地增值稅清算中，所有扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生才能扣除。如預(yù)提費(fèi)用在土地增值稅清算中就不得扣除。

四、土地增值稅帳務(wù)處理

根據(jù)財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào)文件，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

一）交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

二）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營(yíng)稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”（股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。

三）企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

四）企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。

預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。

五）為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù)，企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等，在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 國(guó)務(wù)院 1993

《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)政部 1995

財(cái)稅字（1995）61號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》。

國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知。

財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào) 財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》

國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

國(guó)稅函（2010）220號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

第6篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

伴隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，開(kāi)展納稅籌劃降低稅負(fù)意義重大。鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅次于開(kāi)發(fā)成本的第二大資金支付壓力的客觀實(shí)際，本文在概要描述土地增值稅重要法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)法增加允許扣除項(xiàng)目金額以降低土地增值率進(jìn)而降低稅率檔次，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的技術(shù)原理，并專門列舉實(shí)例分析了該方法實(shí)踐應(yīng)用的具體操作。

關(guān)鍵詞：

扣除項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅

地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工期時(shí)間長(zhǎng)，一次投入資金量巨大，而資金回收時(shí)間漫長(zhǎng)，資金鏈一旦斷裂會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費(fèi)可以占到營(yíng)業(yè)收入的30%—40%。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的空間受到限制，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承受較高的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。

一、土地增值稅的計(jì)算方法與優(yōu)惠政策

（一）土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅采用4級(jí)超率累進(jìn)稅率的方法征收：增值率未超過(guò)50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目金額。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，扣除項(xiàng)目金額包括5大項(xiàng)，分別是：（1）取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)稅金；（5）根據(jù)（1）（2）合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。

（二）土地增值稅相關(guān)優(yōu)惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產(chǎn)的繼承；房地產(chǎn)的贈(zèng)與（限直系親屬及直接贍養(yǎng)人）；房地產(chǎn)的出租；抵押期間內(nèi)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建行為；房地產(chǎn)的評(píng)估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個(gè)人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，其中投資方和被投資方均不是房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)兼并中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；國(guó)家建設(shè)需要被依法征回的房地產(chǎn)；國(guó)家需要搬遷，居民個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)；企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織轉(zhuǎn)讓舊房或公租房，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路很明確，充分利用國(guó)家現(xiàn)行的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，并結(jié)合土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)進(jìn)行。

（一）選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)核算方式土地增值稅計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關(guān)鍵是控制決定土地增值稅稅負(fù)的增值率。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)銷售額相對(duì)固定，所以影響增值率的主導(dǎo)因素便是扣除項(xiàng)目。土地增值稅的增值率=（營(yíng)業(yè)收入-扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)通常在同一年度內(nèi)既建造豪華住宅與建筑面積超過(guò)140㎡的住宅和別墅，又開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅即建筑面積不超過(guò)140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)銷售兩類住宅可以合并進(jìn)行統(tǒng)一核算收入、成本費(fèi)用和稅金，也可以分別兩類住宅進(jìn)行單獨(dú)核算，從而為開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產(chǎn)有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售6000萬(wàn)元，別墅銷售額為4000萬(wàn)元。當(dāng)年發(fā)生總扣除項(xiàng)目金額為6400萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為2000萬(wàn)元。從會(huì)計(jì)核算角度開(kāi)展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統(tǒng)一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬(wàn)元）全部可扣除項(xiàng)目金額=6400+550=6950（萬(wàn)元）增值額=10000-6950=3050（萬(wàn)元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬(wàn)元）2.普通住宅與別墅銷售分開(kāi)核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬(wàn)元），全部可扣除項(xiàng)目金額=4400+330=4730（萬(wàn)元），增值額=6000-4730=1270（萬(wàn)元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬(wàn)元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬(wàn)元），全部可扣除項(xiàng)目金額=2000+220=2220（萬(wàn)元），增值額=4000-2220=1780（萬(wàn)元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬(wàn)元）。（3）兩項(xiàng)銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬(wàn)元）。3.兩種納稅方案進(jìn)行比較。不分開(kāi)核算需納土地增值稅915萬(wàn)元，分開(kāi)核算應(yīng)繳納982萬(wàn)元，兩者差額為67萬(wàn)元。即企業(yè)財(cái)務(wù)將普通住宅與豪華別墅分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出67萬(wàn)元土地增值稅款。因此，從會(huì)計(jì)核算角度分析，應(yīng)選擇各種類型住宅統(tǒng)一核算納稅。

（二）適當(dāng)擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍和金額依照土地增值稅法規(guī)定，允許扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部規(guī)定按土地價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除金額；開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理、銷售和財(cái)務(wù)等三項(xiàng)費(fèi)用）允許扣除額為建造成本的10%。加計(jì)扣除20%的基數(shù)也是建造成本。因此計(jì)算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營(yíng)業(yè)收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業(yè)加大建造成本，就會(huì)拉動(dòng)整個(gè)“扣除項(xiàng)目金額”增大，從而使增值率的變動(dòng)呈現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)。為此，如何加大扣除項(xiàng)目金額就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)財(cái)務(wù)操作的關(guān)鍵點(diǎn)。1.成本擴(kuò)張法。房地產(chǎn)企業(yè)可以在綜合考慮促銷功能、購(gòu)買力水平等條件下，適當(dāng)加大基礎(chǔ)性建設(shè)和公共配套設(shè)施投入，力圖在美化園區(qū)、凈化環(huán)境等方面下功夫，既能提高小區(qū)檔次，增加房產(chǎn)賣點(diǎn)，樹(shù)立品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能使成本投入通過(guò)社會(huì)樂(lè)于接受的較高價(jià)得到補(bǔ)償，更重要的是使可扣除項(xiàng)目金額增幅達(dá)到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動(dòng)了增值率的降低。2.費(fèi)用位移法。從制度層面看，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“三項(xiàng)費(fèi)用”———管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用形同工程建設(shè)項(xiàng)目中的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。而稅法對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業(yè)在人力資源安排上可適當(dāng)向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，盡量將能劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員劃入工程建設(shè)項(xiàng)目之中，把本應(yīng)由三項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，并能出具從金融機(jī)構(gòu)取得證明文件屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象。也就是可以將借款費(fèi)用直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這樣做就以1.3∶1的倍數(shù)加大了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率。而財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)同期商業(yè)銀行貸款利息計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和10%比例計(jì)算扣除。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，應(yīng)計(jì)算比較兩種方法計(jì)算的利息支出數(shù)額，選擇對(duì)企業(yè)有利的扣除方法。

第7篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

    主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項(xiàng)中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率，并分別計(jì)算繳納土地增值稅。其理由是：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第十七條還特別提醒，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)審查不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。并且《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問(wèn)題的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫(kù)等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，按住宅和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅；住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅；其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類中的商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅；為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)的，如開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。由此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項(xiàng)在同一時(shí)間開(kāi)發(fā)的，除了經(jīng)濟(jì)適用房可以合并計(jì)算增值額外，其余均應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三類分別計(jì)算增值額、增值率，分別計(jì)算繳納土地增值稅，并且對(duì)分別核算增值額出現(xiàn)的負(fù)增值不得相互抵減。十堰宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“東方明珠”項(xiàng)目按照土地增值稅分別計(jì)算的結(jié)果，應(yīng)繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬(wàn)元。

    十堰宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。”“東方明珠”項(xiàng)目屬于在同一時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，所以，土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)是以“東方明珠”為一個(gè)清算單位，而不論該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中是開(kāi)發(fā)的普通住房，還是非普通住房，還是非住房，只要是同屬于一個(gè)立項(xiàng)，且在同一時(shí)間開(kāi)發(fā)的，就應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的增值部分計(jì)算繳納土地增值稅。并且《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第十三條規(guī)定：“對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。”本公司主動(dòng)放棄享受普通住房的土地增值稅優(yōu)惠政策，實(shí)行合并計(jì)算土地增值稅應(yīng)當(dāng)合情、合理、合法。與企業(yè)所得稅規(guī)定一樣，既然企業(yè)所得稅是以一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)絕不可以因納稅人一個(gè)年度中的某一月份實(shí)現(xiàn)的所得計(jì)算征收企業(yè)所得稅，而對(duì)同一年度其他月份的虧損，就不能從同一年度的其他月份中抵減。由此，十堰宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)可以選擇合并計(jì)算土地增值稅，即便是分別核算，分別核算后出現(xiàn)的負(fù)增值應(yīng)當(dāng)允許從正增值中抵減，以抵減后的余額為增值額計(jì)算繳納土地增值稅。“東方明珠”項(xiàng)目合并計(jì)算的結(jié)果應(yīng)繳納土地增值稅67萬(wàn)元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬(wàn)元，應(yīng)退土地增值稅63萬(wàn)元。

    從征納雙方各自對(duì)土地增值稅計(jì)算來(lái)看，同一清算單位，是分別計(jì)算還是合并計(jì)算土地增值稅，其結(jié)果是截然不同：合并計(jì)算應(yīng)當(dāng)退稅63萬(wàn)元；分別計(jì)算，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬(wàn)元。期間產(chǎn)生如此之大差異的主要原因是，該項(xiàng)目的住房基本上是在2009年以前銷售，當(dāng)時(shí)的商品房市場(chǎng)比較低迷，住房銷售價(jià)格普遍比較低，而商鋪等非住房的銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房。按照土地增值稅政策的規(guī)定，住房與非住房的開(kāi)發(fā)成本的扣除是均衡的，這樣一來(lái)，住房與非住房的單位面積扣除成本是一致的。雖然住房銷售價(jià)格并未低于開(kāi)發(fā)成本價(jià)，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)征收一道企業(yè)所得稅，所以，土地增值稅政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)不僅可以全額扣除開(kāi)發(fā)成本，并且還可以按開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%。該項(xiàng)目住房在享受加計(jì)扣除之后就出現(xiàn)了負(fù)增值；而商鋪等非住房?jī)r(jià)格高，相應(yīng)非住房增值額就大，土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，分別核算后，大大提高了非住房的適用稅率，在住房的負(fù)增值又不能抵減非住房的正增值的情況下，土地增值稅的計(jì)算結(jié)果必然走向兩個(gè)極端。十堰宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之所以主動(dòng)放棄普通住房的土地增值稅優(yōu)惠而選擇合并計(jì)算，其真正的目的也就在于：將住房的負(fù)增值通過(guò)合并計(jì)算，以抵減非住房的增值部分，從而最終降低土地增值稅的稅負(fù)。同一立項(xiàng)中的普通住房、非普通住房、非住房是否必須分別計(jì)算土地增值稅？分別核算之后出現(xiàn)的負(fù)增值是否可以相互抵減？筆者結(jié)合有關(guān)土地增值稅政策談?wù)剛€(gè)人的觀點(diǎn)。

    一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

    土地增值稅是以增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而確定土地增值稅清算單位是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)。在土地增值稅清算單位的確認(rèn)上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。該規(guī)定在具體實(shí)踐中顯然難以操作，因?yàn)橐约{稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為清算單位，完全依賴于納稅人的會(huì)計(jì)核算，而會(huì)計(jì)核算并非完全是按照立項(xiàng)來(lái)確定成本核算對(duì)象，以納稅人確定的會(huì)計(jì)核算對(duì)象，不僅土地增值稅清算單位的口徑難以統(tǒng)一，同時(shí)很容易被企業(yè)借此規(guī)避土地增值稅。為了統(tǒng)一土地增值稅政策，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))明確規(guī)定， 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為清算單位，但對(duì)于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，以分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為清算單位。該清算單位確認(rèn)的政策一直沿用至今。也就是說(shuō)，土地增值稅應(yīng)當(dāng)是對(duì)一個(gè)清算單位是否有增值來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。而并非是就一個(gè)清算單位中的某一部分是否有增值來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。

    二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分別核算的政策來(lái)源及其立法意圖

    《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。而在實(shí)踐中，納稅人在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中難免會(huì)出現(xiàn)既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況。為此，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第十三條明確規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。規(guī)定“應(yīng)分別核算增值額”，并未規(guī)定分別計(jì)算土地增值稅。并且財(cái)稅[1995]48號(hào)文件同時(shí)還特別強(qiáng)調(diào)，納稅人不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。這也是稅收優(yōu)惠政策的一種慣例，比如企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)同時(shí)從事適用不同企業(yè)所得稅待遇項(xiàng)目的，其優(yōu)惠項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算所得，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間費(fèi)用；沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。所以，出臺(tái)該文件的目的，是為了解決實(shí)踐中納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如何落實(shí)普通住房?jī)?yōu)惠政策的問(wèn)題。而并非是要將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)單獨(dú)拿出來(lái)計(jì)算繳納土地增值稅。稅收優(yōu)惠政策是作為納稅人的一個(gè)選項(xiàng)，是否選擇享受這一稅收優(yōu)惠是納稅人的一種權(quán)利，而并非是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制納稅人必須享受這一稅收優(yōu)惠。況且在本案例中，納稅人在分別核算之后，不僅不能達(dá)到享受普通住房的稅收優(yōu)惠目的，相反將土地增值稅政策規(guī)定的本來(lái)應(yīng)當(dāng)允許扣除的項(xiàng)目不能得到充分的扣除。

    就該個(gè)案來(lái)說(shuō)，就彰顯出該優(yōu)惠政策并不是一項(xiàng)稅收優(yōu)惠，相反成為對(duì)納稅人的一種懲罰，這顯然不是立法的初衷。雖然國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中均規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算，但不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的怎么辦？確沒(méi)有了下文。但國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的政策依據(jù)應(yīng)當(dāng)是來(lái)自于同一文件：財(cái)稅[1995]48號(hào)文。雖然“后法”在表述時(shí)省略了“先法”的后半句“不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定”，但并非意味著“后法”將財(cái)稅[1995]48號(hào)中的后半句的規(guī)定予以否定，并且也無(wú)文件明確將財(cái)稅[1995]48號(hào)予以廢止。既然沒(méi)有廢止，就應(yīng)當(dāng)合法有效。

    三、同一立項(xiàng)的非住房是否應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅

    鄂地稅發(fā)([2008]211號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫(kù)等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三類分別計(jì)算增值額，并按分別核算后的增值額與規(guī)定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。從該規(guī)定來(lái)看，由于分別核算在具體的計(jì)算方法上，與單獨(dú)的土地增值稅清算單位一樣，是按照收入扣除允許扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算繳納土地增值稅。所以，按照湖北省的規(guī)定，不論是理論上、形式上、實(shí)質(zhì)上，還是從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，不折不扣的將非住房單獨(dú)作為一個(gè)清算單位對(duì)待，完全違背了國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”的規(guī)定。一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)道理：1-1應(yīng)當(dāng)是等于零，而不可能等于1。就開(kāi)發(fā)的商住一體樓來(lái)說(shuō)，上面的住房部分以收入扣除允許扣除項(xiàng)目后負(fù)增值額1000萬(wàn)，而下面的商鋪等非住房以收入扣除允許扣除項(xiàng)目后正增值額1000萬(wàn)，難道能說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺了1000萬(wàn)嗎？顯然不符合情理。土地增值稅是對(duì)增值部分征收，沒(méi)有增值相應(yīng)就不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。并且國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)以及國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件以及相關(guān)土地增值稅清算表述，也僅是將土地增值lunwenshop.com 北京寫(xiě)作稅清算區(qū)分“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“其他商品房”兩類，而“其他商品房”包含了非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住房。其中并沒(méi)有要求要將“其他商品房”中的非住房再獨(dú)立出來(lái)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅，土地增值稅是以立項(xiàng)為清算單位，一個(gè)清算單位中的非住房并不是土地增值稅的清算單位。

第8篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中興起的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在滿足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國(guó)家稅務(wù)部門上交，并在準(zhǔn)確計(jì)算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面，財(cái)務(wù)人員也面臨著一些新問(wèn)題[1]。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，我國(guó)南方一些城市開(kāi)始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也出現(xiàn)了各種顯著的問(wèn)題，其中各種炒買炒賣的問(wèn)題尤為顯著，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會(huì)的正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響[2]。國(guó)家為了改善這樣的情況，制定了相關(guān)的政策。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策，該階段國(guó)家剛剛開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進(jìn)行清算處理。隨著國(guó)家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國(guó)內(nèi)首次進(jìn)行了土地增值稅的清算。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房?jī)r(jià)的不政策情況，稅務(wù)總局出臺(tái)了相關(guān)的文件，使得清算開(kāi)始。到第三個(gè)時(shí)期，則是再次遭遇困難的時(shí)期。盡管開(kāi)展了清算以后，有所改善，但房?jī)r(jià)依然難以控制到一個(gè)合理的水平。政府在土地增值稅清算過(guò)程中態(tài)度也缺乏堅(jiān)決性。上述諸多問(wèn)題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實(shí)施。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問(wèn)題

我國(guó)在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門的重視，其在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為：通過(guò)進(jìn)行稅務(wù)清算，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長(zhǎng)具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響[4]。短期來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)，是有一定的抑制作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。具體概況如下。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但事實(shí)卻是其并未進(jìn)行項(xiàng)目的區(qū)別和分期備案，而在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，卻進(jìn)行了分期建設(shè)。那么，進(jìn)行土地的清算該按照哪種情況進(jìn)行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認(rèn)，不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算，同一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的不同類別的商品房，也不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的尾房，其根據(jù)土地增值情況，對(duì)相關(guān)稅務(wù)進(jìn)行清算后，如果該開(kāi)發(fā)商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中實(shí)施單獨(dú)清算。相關(guān)文件已規(guī)定，對(duì)于在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，需要繼續(xù)銷售，在銷售當(dāng)月進(jìn)行清算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需要繳納土地增值稅，算不算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有公維、契稅等費(fèi)用代收的形式的收費(fèi)，雖然將該部分費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目并在清算時(shí)進(jìn)行扣除，但其實(shí)并未減少計(jì)算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定，如果在銷售的時(shí)候，上述費(fèi)用納入房?jī)r(jià)中后，則將該部分費(fèi)用作為收入所得而進(jìn)行進(jìn)行計(jì)稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進(jìn)行清算的時(shí)候，建筑安裝成本要如何處理，質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開(kāi)具的項(xiàng)目所在地進(jìn)行稅費(fèi)的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進(jìn)行稅前扣除。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進(jìn)行計(jì)算，則往往支付金額偏少。在實(shí)際計(jì)算中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的土地面積進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)相關(guān)的文件，按照不同的方式進(jìn)行計(jì)算，

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于土地增值稅清算的應(yīng)對(duì)措施

土地增值稅是國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種工具。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要遵守國(guó)家政策，遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負(fù)水平，項(xiàng)目增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下，爭(zhēng)取利潤(rùn)的最大化。因此，為了應(yīng)對(duì)土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)的影響，采取集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)和縮短項(xiàng)目周期的方式，爭(zhēng)取利潤(rùn)的最大化。

目前，對(duì)已經(jīng)具備施工能力的集團(tuán)公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式達(dá)到提高該項(xiàng)目施工的定價(jià)，以達(dá)到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項(xiàng)目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個(gè)有效的辦法。該方法實(shí)現(xiàn)了資本的流動(dòng)，在短期資本快速流動(dòng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)增值，且流動(dòng)速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是，未實(shí)施土地增值稅清算前，通過(guò)土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項(xiàng)目周期并不會(huì)產(chǎn)生明顯效果；而實(shí)施土地增值稅清算后，土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國(guó)家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，縮短項(xiàng)目周期的益處就十分明顯了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合適的應(yīng)對(duì)措施，爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項(xiàng)等，提供齊全的清算資料，了解清算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題。只有將這些問(wèn)題均了解清楚，才能夠正確的進(jìn)行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢(shì)不佳，存在一些問(wèn)題，也有了新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。但相信隨著文件的不斷健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會(huì)越來(lái)越健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉艷.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問(wèn)題探討[J].企業(yè)改革與管理，2014， 8（2）： 145-146.

[2]夏Z華，朱文國(guó)，程春艷，等.土地增值稅清算中存在問(wèn)題之管見(jiàn)[J].天津經(jīng)濟(jì)， 2014，4（8）： 59-62.

[3]王曉艷.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問(wèn)題探討[J].企業(yè)改革與管理，2014， 9（2）：145-146.

[4]勒楓林，李文，袁素娟，等.土地增值稅清算審核研究[J].統(tǒng)計(jì)與管理，2014，12（11）： 44-45.

[5]高秋豐，高麗麗，趙成濤，等.關(guān)于對(duì)天津市土地增值稅扣除項(xiàng)目核定標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算研究[J].天津經(jīng)濟(jì)，2012，11（3）： 54-59+62.

[6]吳曉玲，姚瑩穎.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探析[J].財(cái)會(huì)通訊，2013，8（23）： 103-106.

第9篇：房地產(chǎn)土地增值稅征收政策范文

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定昀終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。